房地产行业发展前景与担保风险规避研究 28页

'房地产行业发展前景与担保风险规避研究2010年一季度，我国房地产业发展面临的宏观环境向好势头更加巩固：一是今年以来，各地区、各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持实施应对国际金融危机的一揽子计划，国民经济整体回升向好的势头进一步发展，为实现全年预期冃标奠定了良好基础。二是2010年一季度，政府继续运用土地政策、金融政策，加强住房保障等手段对房地产业进行调控，这些政策的出台必将对我国宏观经济及房地产业发展产半重要影响。在一系列促进房地产市场健康发展的利好政策刺激下，被压抑了一年多的自住需求集中爆发，并带动改善性需求和投资、投机性需求入市，促使了楼市“量价齐升二2010年一季度全国房地产市场运行呈现以下特点：“国房景气指数，"连续12个月回升；房地产开发投资快速增长；房地产开发企业资金来源仍较为充裕；在一系列遏制投机炒作和房价过快上涨等政策措施的影响下，购房者出现了观望情绪，市场成交总量温和下降；但随着“新地王，"的不断涌现，北京等一线城市住房市场价格出现明显反弹，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅创出新高，并已接近2007年的历史峰值。由于目前房价已上升至高位，部分城市特别是一二线城市房价已触及多数购房者的承受上限，2010年以来政府发布的一系列遏制房价过快上涨的政策调控信号将引发一定程度的观望情绪，市场销量将随之下降；但经历了200*2009年的市场报复性反弹的锤炼，购房者对价格调整的心理预期更为谨慎，同时，供应紧缺的局面决定了房价难以在短期内大幅回落，预计二季度全国房屋销售价格涨幅趋缓，但 仍将在高位运行；短期内全国房地产市场整体将呈现出逐渐平稳的发展态势，但从中期来看，房地产市场仍有阶段性调整的可能。一、2010年房地产业发展环境分析(-)宏观经济环境分析1、世界经济复苏好于预期国际货币基金组织(IMF)21日发布全面评估全球经济形势的《世界经济展望》报告。报告说，全球经济正从金融危机和经济衰退中复苏，复苏情况好于预期，但依赖于高度宽松宏观经济政策的全球经济仍面临下行风险。(1)复苏好于预期报告说，全球经济活动以不同的速度恢复，尽管许多发达经济体复苏乏力，但多数新兴和发展中经济体的复苏步伐坚实。IMF预计世界经济在2009年收缩0.6%后，2010年将增长4.2%,2011年增长4.3%o对于今年的经济增幅，本次预测比该组织今年1月份的预测数据高出0.3个百分点。IMF认为,政策支持对于维持复苏必不可少，这包括采取扩张性的货币政策，即提供非常规性的流动性，此外还有采取刺激性的财政政策。在发达经济体中，美国比欧洲和日本迎来更好的开端。在新兴和发展中经济体中，亚洲新兴经济体处于领先地位。拉丁美洲主要经济体以及其他新兴和发展中经济体的增长也在巩固，但许多欧洲新兴经济体和独联体各国的增长仍然落后。撒哈拉以南非洲克服了危机带来的困难，IMF预测该地区经济复苏将比以往复苏势头更强劲。 (1)不确定性与主要风险根据这份报告，世界经济活动前景依然不确定。与发达经济体公共债务增长有关的经济下行风险变得更加突出。世界经济近期面临的一个风险是，如果市场对主权流动性和希腊清偿能力的担心得不到控制，危机可能蔓延。更令人担忧的是，多数发达经济体经济政策缺乏足够回旋余地,使脆弱的复苏面临新的冲击。此外，在美国和部分欧洲经济体，银行在涉及房地产行业的资产风险问题仍使经济面临下行风险。值得一提的是，IMF认为，美国经济复苏依赖政府经济刺激计划推动，随着刺激政策效果逐步减退，预计美国经济复苏将放缓。报告预计,2010年美国经济增幅为3.1%,2011年则降为2.6%oIMF还认为，高失业率仍然是未来几年世界经济面临的重要问题。促进就业的相关政策必不可少。在发达经济体，预计2011年前的失业率将一直接近9%,随后才会缓慢下降。(2)宏观经济对策报告说，鉴于此次衰退中积累了大量公共债务，整顿财政和修复金融部门在发达经济体的退出政策中不可或缺。同时，经济衰退使发达经济体的财政赤字占到国内生产总值的约9%o根据现有政策，预计发达经济体债务与国内生产总值之比在2014年将超过100%o从近期看，鉴于复苏势头脆弱，计划在2010年实行的财政刺激措施应得到充分实施，但风险溢价大幅上升的国家除外，这些国家现 在应整顿财政。从更长远看，如果宏观经济取得预期进展，多数发达经济体应在2011年开始大规模整顿财政。各国迫切需要制定和实施可信的财政调整战略，以支持潜在增长的措施为重点。关于经济刺激政策的退出策略，IMF指出，是否取消宽松的货币政策应谨慎，一些经济体可注意管理资本流入。报告说，在主要发达经济体，随着财政整顿向前推进，在通胀压力依然缓和的前提下，货币政策可继续保持宽松。在正在迅速复苏的主要新兴经济体和一些发达经济体，央行已开始降低货币政策的宽松程度，这些经济体可能会继续引领紧缩周期。IMF强调，发达经济必须修复和改革金融部门。报告说，金融市场缺乏效率和监管失效促成了危机,应予以纠正，以增强金融体系。报告还说，重新平衡全球需求是增强和维持经济增长的关键。为保证全球经济维持高增长，危机前经常项目逆差过高的经济体需要整顿公共财政，而顺差过高的经济体需要进一步增加国内需求以维持增长。2、中国经济回升向好势头进一步发展今年以来，各地区、各部门认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持实施应对国际金融危机的一揽子计划，国民经济整体回升向好的势头进一步发展，开局较好，为实现全年预期目标奠定了良好基础。初步测算，一季度国内生产总值80577亿元，按可比价格计算,同比增长11.9%,比上年同期加快5.7个百分点。其中，第一产业增加值5139亿元，增长3.8%；第二产业增加值39072亿元，增长14.5%；第三产业增加值36366亿元，增长10.2%o (1)农业生产总体基本稳定，粮食播种面积继续增加。预计全年粮食播种面积10946万公顷，比上年增加47万公顷。目前全国冬小麦一、二类苗比例82.9%,比冬前提高3.9个百分点。一季度，猪牛羊禽肉产量2104万吨，同比增长4.7%,其中猪肉产量1427万吨,增长5.2%o(2)工业生产快速回升，企业效益大幅提高。一季度，全国规模以上工业增加值同比增长19.6%,比上年同期加快14.5个百分点。分登记注册类型看，国有及国有控股企业增长19.9%,集体企业增长13.0%,股份制企业增长20.8%,外商及港澳台商投资企业增长18.8%o分轻重工业看，重工业增长22.1%,轻工业增长14.1%。分行业看,39个大类行业全部实现同比增长。分地区看，东部地区增长18.3%,中部地区增长23.1%,西部地区增长20.2%o工业产销衔接状况良好,一季度工业产品销售率为97.5%,比上年同期提高0.5个百分点。1・2月份，全国规模以上工业企业实现利润4867亿元，同比增长119.7%。在39个大类行业中，35个行业利润同比增长，2个行业由亏转盈，1个行业亏损额减少。(3)固定资产投资较快增长，房地产投资增速加快。-季度，全社会固定资产投资35320亿元，同比增长25.6%,比上年同期回落3.2个百分点。其中，城镇固定资产投资29793亿元，增长26.4%,回落2.2个百分点；农村固定资产投资5528亿元，增长21.0%,回落8.4个白分点。在城镇固定资产投资中，第一产业投资增长9.7%,第二产业投资增长22.4%,第三产业投资增长30.0%o分地区看，东部地区投资增长24.4%,中部地区增长26.2%,西部地区增长30.0%o 一季度，房地产开发投资6594亿元，增长35.1%,比上年同期加快31个百分点。(1)市场销售平稳较快增长，热点消费快速增长。一季度，社会消费品零售总额36374亿元同比增长17.9%,比上年同期加快2.9个百分点。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额累计30571亿元,同比增长18.4%；乡村消费品零售额累计5803亿元，增长15.4%。按消费形态分，餐饮收入4077亿元，增长16.7%；商品零售32297亿元，增长18.1%o其中，限额以上企业商品零售额128力亿元，增长29.6%。热点消费快速增长。其中，汽车类增长39.8%,家具类增长37.6%,家用电器和音像器材类增长29.6%o(2)居民消费价格同比上涨，生产价格上涨较快。一季度，居民消费价格同比上涨2.2%o其中，城市上涨2」％,农村上涨2.4%。分类别看，八大类商品四涨四落：食品上涨5.1%,烟酒及用品上涨1.6%,医疗保健和个人用品上涨2.4%,居住上涨2.9%；衣着下降0.9%,家庭设备用品及维修服务下降0.9%,交通和通信下降0.1%,娱乐教育文化用品及服务下降0.1%。从环比看，3月份居民消费价格下降0.7%0一季度，工业品出厂价格同比上涨5.2%。从环比看，3月份上涨0.5%o一季度，原材料、燃料、动力购进价格同比上涨9.9%。（6）对外贸易加快恢复，3月份出现贸易逆差。一季度，进出口总额6178.5亿美元，同比增长44」％,比上年四季度加快34.9个百分点。其中，出口3161.7亿美元，增长28.7%；进口3016.8亿美元，增长64.6%o进出口相抵，顺羌144.9亿美元，比上年同期减少479亿美元；其中，3月份贸易逆差72.4亿美元。 （7）城乡居民收入继续增长，转移性收入增长仍比较快。一季度，城镇居民家庭人均总收入5787元。其中，城镇居民人均可支配收入5308元，同比增长9.8%,扣除价格因素，实际增长7.5%o在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入同比增长9.7%,转移性收入增长13.3%,经营净收入增长7.5%,财产性收入增长17.0%o农村居民人均现金收入1814元，增长11.8%,扣除价格因素，实际增长9.2%o其中，工资性收入增长16.3%,家庭经营收入增长7.6%,财产性收入增长15.6%,转移性收入增长13.8%o（8）货币供应量增速高位回落，新增贷款同比减少。3月末，广义货币供应量（M2）余额65.0万亿元，同比增长22.5%,比上年末冋落5.2个百分点；狭义货币供应量（Ml）余额22.9万亿元，增长29.9%,回落2.4个百分点；流通中货币（M0）余额3.9万亿元，增长15.8%,加快4.0个百分点。金融机构人民币各项贷款余额42.6万亿元，比年初增加2.6万亿元，同比少增2.0万亿元；人民币各项存款余额63.8万亿元，比年初增加4.0万亿元，同比少增1.6万亿元。当前，经济发展的环境仍极为复杂，经济回升向好的过程中还面临不少矛盾和困难。要坚持以科学发展观为指导，贯彻落实党中央、国务院的各项决策部署，保持政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，根据新形势新情况不断提高政策的针对性和灵活性，把握好政策实施的力度、节奏和重点，处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系，努力实现经济社会又好又快发展。（二）房地产业政策环境综述1、“新国十条”国务院2010年4月17口发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），提出十条举措，被业内称为房地产“新国十条”。“新国十条”主要有四大重点。 （1）停发第三套房贷款国发[2010]10号文要求，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。（2）遏制外地炒房者国发[2010]10号文耍求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。（3）物业税渐行渐近国发[2010]10号文要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。（4）问责制强化执行力国发［2010］10号文要求，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，耍追究责任。2、土地新政“国19条”继“国四条”、“国11条”等调控政策之后，国土资源部于3月10日出台了土地调控新政。国土部公布了《国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》（国土资发［2010J34号），国土资发［2010］34号文涉及五个方面，共19条，主要是落实“国11条” 精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行（以下简称“国19条”）。这19条内容主要有：明确规定开发商竞买保证金最少两成；1月内付清地价50%的首付款；建立用地开竣工申报制；保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；严禁向别墅供地；囤地开发商将被“冻结”等。让土地市场回归理性，“国19条”更具针对性。对于这次土地新政，多数专家学者都认为具有一定针对性，操作性也更强。中国人民大学公共管理学院副院长、土地规划研究中心主任严金明认为，“国19条”规范了付款方式，遏制了开发商的囤地行为，具有可操作性和针对性。北京大学房地产研究所所长陈国强也持有同样的观点：“这次政策中规定的"各地当年的保障性住房、棚户改造和自住型中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%"这一条与以往的90/70’政策不同，更具针对性，"90/70"是政府对开发商提出的要求，而70%是中央主管部委对地方政府的要求但陈国强同时也认为，“国19条”并没有具体细分70%中政策性住房和普通商品房各自的比例，各地的界定或许会不一样，这也给地方政府留出了一定的空间。“和过去相比，这次的政策更有针对性，它是从土地管理部门的角度来系统、综合地规范土地市场，防范土地市场泡沫，让土地市场冋归理性。”大连市房地产经济学会副秘书长贾广葆这样告诉记者，而对于这次新政会否影响大连今年的供地进程，贾秘书长认为，部分 小开发企业的拿地计划多少会受到影响，但大连不乏实力型开发企业，大连市供地进程基本不会受到阻碍。从3月16日的拍地现场就可以看出，新政的实施并没有阻碍实力型企业的拿地热情，11宗土地也是无一流拍。对企业资金要求更高，“强强联合”将成一种趋势。北京华业地产股份有限公司副总经理陈云峰认为，20%比例的竞买金与以往相比是比较高的，据他了解，此前对竞买保证金比例并没有明确规定，不少地方将其定为10%o而拿地后10天内必须签合同也比之前更加严格，目前北京市的规定是拿地当天签拍卖确定书，之后1个月内签约就可以。陈云峰说：“19条土地新政对于规范开发商拿地行为，另外包括对于加大中小户型、保障房的建设，打击囤地等方面起到促进作用，有利于稳定市场，降低房价上涨的速度。”大连永嘉集团经营部副部长张一乔告诉记者，在长兴购物中心3月16曰拿地当无他们已经按照“国19条”中20%比例的竞买金来操作，而接下去的10天内签合同、签订后1个月内缴纳50%首付款的新规定他们也会按照大连市政府的耍求严格执行。永嘉集团董事长戚士新认为，政策导向虽然有利于平抑房价，但房地产目前仍是我国支柱产业，血一下子抽太多会使经济“发晕”，所以新政的最终效果还有待考证。国土部“19条”提高了开发商的购地门槛，对开发周期也给岀了明确的规定，更多的业内人士表示，这将进一步挤出资金实力不够雄厚的中小企业，使土地市场成为“大企业的游戏”，从另一个角度来看，房企之间联合拿地的现象也会因此而更加普遍。政策微调难显效果，严格执行方能治本。釆访中记者发现，多数购房者还是对“国19条”充满了希望，他们认为，至少由此可以看 出政府对土地市场交易过热的重视，一旦严格执行将会明显地抑制土地热炒。但也有购房者对新政效果表示质疑，大连购房者王刚认为，“国19条”对不同的城市影响也将不同，大连城市情况比较特殊，就目前的房地产市场的需求来看，购房群体支撑者60%是外地购房者，即使土地放量，也会被不断涌入的购房者消耗殆尽，因此，“国19条”难以对地产企业有很明显的抑制作用，尤其是金融政策依然宽松的情况下。但如果严格按照规定贯彻执行，比如派驻到地方的土地督察局要有实权，该收回的土地就要收回，或许在…定程度上会对楼市的发展起到良性的作用，但如果只说不做，那这个新政就没有任何作用。还有很多购房者向记者反映，其实土地政策本身对公众是件好事，但这一政策是以通知的形式下发，力度和权威性都不足，如果能够写在法律法规中，就更加理想了。进入法规，如果企业或者地方政府不执行，那么就是违法，这对抑制房价的效果必定会更明显。3、78家央企退出房地产业务中国国资委新闻发言人杜渊泉3月18日表示，除了16家以房地产为主业的中央企业外，中国还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务。这78户企业正在进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%o中央企业的房地产业务主更集中在16家以房地 产为主业的企业。其中，保利、华润置地、华侨城等都是较为知名的央企地产商。被官方责令退出地产业务的78户中央企业，在2008年旗下共有三级以上房地产子企业227户，销售收入只占到全部央企地产收入的15%,利润只占7%o在北京举行的新闻发布会上，杜渊泉强调说，处于调整阶段的中央企业集团下属控股或参股的房地产公司，要加快调整步伐，在完成阶段性任务后有序退出。中国指数研究院5月13日发布的一份最新报告显示，截至目前,78家央企中在产权交易所挂牌转让资产的仅有7家，房地产业务转让还没有形成态势，体量较小，退岀进程缓慢。报告称，要使非主营业务的央企真正退出房地产领域，除了国资委的表态之外，还应有更高层次的政策出台。该报告指出，按照以往经验，央企的房地产业务转让有三种形式,包括：通过内部协议转让，由央企自行处置；央企之间进行股权调整,但需要国资委批准；凡是要进入公开市场处置的，产权市场将承担主要责任。其中，前两种方式均为央企内部交易，对多数企业参考意义不大，而公开市场的房地产业务转让进展缓慢。“单从产权交易市场来看，公司股权结构复杂，个别项目资不抵债，在建工程的转让方式、资产评估价值的界定及股权转让价格过高等因素将成为阻碍转让的多重因素，也是造成央企退出房地产业务进程缓慢的重要原因。”报告还分析认为，央企退出的路径尚不明朗，要使非主营业务的央企真正退出房地产领域，除了国资委的表态之外，还应有更高层次的政策出台，对中央企业投资房地产的行为要给予规范。 “要通过强有力的政策，鼓励中央企业向关系国民经济命脉和国家安全的重要行业和关键领域集中，真正发挥国有经济的影响力和控制力。”报告还表示，从总体看，地产央企整合限制部分资金流入地产行业，短期内有利于促使楼市，特别是土地市场的适当降温。但长期来看，央企地产业务整合还有很长的路要走,对于以地产为主业的16家央企而言恰恰是进一步做强做大的机遇，对一些民营房地产企业而言，也是较好的投资机会。4、保障性安居工程建设(1)推进保障性安居工程是应对危机推动发展比较好的切入点。长期以来，党和政府高度重视解决城乡居民的住房问题。特别是非常关注解决城乡低收入家庭住房困难问题。在党的十七大上提出努力使全体人民实现“住有所居”这样一个目标。在2007年时，国务院下发了24号文件，这个文件就是要解决城市低收入家庭住房困难的若干意见，各级政府、各个部门按照党中央和国务院的要求，加快建立了以廉租住房为主的多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，也明确了工作目标。这是一个大的背景。近几年来，通过商品住房的建设和销售，有相当一批城镇居民通过购买和租赁商品住房改善了他们的住房条件，但是仍有相当一部分城市家庭，特别是低收入家庭，他们没有能力通过商品住房的市场购买或租赁住房改善他们的居住条件。因此，加快解决低收入家庭住房的困难问题就摆在我们各级政府的面前。我们认为，加快解决低收入 家庭住房困难既是贯彻落实科学发展观的具体体现，也是关注民生、推动经济发展一个比较好的结合点。所以，我们按照党中央、国务院的部署，加快了保障性安居工程的建设。这里讲的保障性安居工程主要是指城市的廉租住房、城市的经济适用住房，也包括我们在一些林区、垦区、煤矿有一些职工的棚户区（危旧房）改造。从今年开始，党中央、国务院又提出了要扩大农村危房改造的试点工作，所以我们把解决城市低收入住房困难的廉租房、经济适用房，解决林区、垦区、煤矿棚户区的改造问题和扩大农村危房改造试点工作统称为保障性安居工程。从另一个角度来说，从去年下半年开始，发生了国际金融危机,导致不少发达国家和发展中国家经济陷入衰退，这样一个情况也严重影响了我们国家的经济平稳健康发展。为应对国际金融危机的影响，中央及时作出了扩大内需、促进经济平稳增长的决策部署，实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把加快建设保障性安居工程作为一项重要措施。我们认为，住房是民生之要，住宅产业本身产业链比较长、关联度比较高，在这样一个经济大背景下，在全国范围内大规模地推进保障性安居工程建设，既能增加各个方面的投资、带动相关产业发展和增加劳动力就业，同时又能够刺激消费、促进民生改善，是应对危机、推动发展比较好的切入点。通过增加政府公共财政支出带动社会投资，加大保障性安居工程投资力度，既满足了人民群众特别是低收入群众改善居住条件的愿望，又有利于激活居民消费需求，最终实现民生改善、经济发展和社会和谐的目标。我们认为在这种大背景下，党中央、国务院提出加快保障性安居工程建设，利国利民。（2）实施保障性安居工程与房地产市场健康发展并不相悖。对于大规模的建设保障性住房会不会对房地产市场带来影响的 问题，社会各界都比较关注。所以住房和城乡建设部作为主管部门，我们也开了若干次专家学者座谈会，也到各地做了实地调研。应该说网友的这种担心是有一定道理的，因为不论是商品住房还是保障性住房，它有一个共同点都是解决居民的住房问题，说一点儿关联没有也不客观。但是通过专家的论证和调查的结果，总体看，保障性住房与商品住房所供应的群体是完全不同的。保障性住房的供应对象是那些城市低收入住房困难的家庭，对于这类家庭，他们收入水平低，不具备购买和承租商品住房的支付能力。即使国家不建保障性住房，这部分家庭也很难进入商品住房市场。因此，加大保障性住房的建设，不会对商品住房市场造成大的影响。一些地方的经验还从正面表明，实施保障性安居工程与房地产市场健康发展并不相悖，随着保障对象的清晰界定，不同收入家庭解决住房问题的渠道逐步明朗，也有利于居民稳定预期、稳定市场，当然在具体工作当中要注意处理好保障性住房和普通商品住房之间的关系，但我们认为，关键还在于政策上必须界定，在标准上作出明确的划分。简单地说，该走市场的就走市场，该纳入保障的就纳入政府的保障。另一方面，我们提倡城市的廉租住房建设能够结合城市棚户区改造来进行，如果大部分廉租住房的建设结合城市棚户区改造实施的话，就加快了城市棚户区改造步伐。在城市棚户区当中，住的大部分是低收入家庭，还有一部分不是低收入家庭，但是通过对城市棚户区改造，也改善了这类家庭的住房条件，客观上也促进了房地产市场的发展。我们也鼓励地方在普通商品房当中配建一些保障性住房，这既有利于社会的和谐，也便于这部分低收入家庭生活和工作的方便。 (3)江苏省全面大力推进保障性安居工程建设。江苏省政府3月1日召开全省保障性安居工程建设工作电视电话会议，副省长何权出席并讲话。何权在讲话中指出，今年，要全面完成保障性安居工程建设阶段性任务，实现低保住房困难家庭申请廉租住房实物配租和租金补贴应保尽保、低收入住房困难家庭申请购买经济适用住房和廉租住房租金补贴应保尽保，同时逐步扩大供应范围，将廉租住房实物配租保障对象逐步扩大到低收入无房家庭，将经济适用住房保障对象逐步扩大到中低收入住房困难家庭。一是抓紧调整完善年度实施计划，做到统筹规划、合理布局、坚持标准、确保质量。二是切实增加廉租住房和经济适用住房供给，提高住房保障的有效性。三是大力推进公共租赁住房建设，解决新就业人员和外来务工人员的住房困难。四是进一步加大危旧房(棚户区)改造力度，并加强与低收入困难家庭住房保障工作的衔接。五是认真组织开展新一轮住房保障规划编制工作，切实保证规划的科学性、规范性和可操作性。5、开征物业税由于物业/不动产是社会财富的主要表现形式，因此开征物业税可以实现多重目标。(1)对政府而言，长远来看，物业税可以保障地方政府有稳定的财政收入。物业税改变了地方政府财政收入的结构，随着经济的发展，税基 还会越来越大，从而成为地方政府稳定的收入来源；同时避免了单纯通过拍地、卖地来获得资金的短期行为，促使地方政府从“土地财政”向“公共财政”转型。（2）对市场而言，物业税可以提高土地资源的利用效率。开征不动产税后，购房者在住房上的花费除了购房成本外，还有长期的持有成本。物业税的开征，可以在一定程度上抑制投资型购房行为，尤其是投机型购房行为，减少少数人占有大量房屋的情况，促进物业更有效的流通，促进房地产市场理性发展。（3）对购房者而言，物业税有利于降低购房成本，促进房地产市场的良性发展。目前征缴的土地出让金和相关税费都是在开发环节一次性征缴,合并为物业税后可能改为每年征收，且数额会根据市场价的波动而有所变化。虽然会存在由于房产升值而使得物业税逐年增加的情况，不过对购买环节而言，土地出让金和相关税费的整合会导致房屋成木下降，从而降低购房成本。（4）对发展商而言，随着物业税的开征，土地出让金的收取方式很可能随之改变。如从一次性收取改为分批收取，这将大大降低房地产行业的进入门槛，使发展商更易于以相对较低的成本来进行开发运作，对于在成本控制方面能力较强的发展商而言，其利润空间和发展前景将更为有利。另外，由于物业税是在保有环节征收，因此发展商极有可能要对尚处于可售阶段的现房承担相应的物业税。在此情况下，发展商将会更为谨慎地在售价和销售速度之间寻求平衡，捂盘、惜售等行为也将 得到有效控制，从而使市场供应和价格更趋合理。从长远来看，在物业持有环节征税即物业税是一种必然，有利于房地产行业的稳定和地方政府公共财政体系的结构性调整及可持续发展。然而物业税开征不是简单的新税种的建立，还涉及到土地出让制度及房地产税收体制的重大变革。从目前的情况来看，征收对象、税率标准、过渡期内如何处理等问题尚需一段吋间来协调和理清。6、央行政策2010年5月2日中国人民银行宣布，从5月10日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、村镇银行暂不上调。这是央行年内第三次上调存款准备金率。7、地方政府措施青岛市政府4月26日发布了《关于促进房地产市场平稳健康发展进一步加快住房建设的意见》，严格执行国务院要求的信贷政策。在税收方面，青岛要求对房地产企业的开发的一般商品房的计税毛利率由现行的15%调至20%；对房地产企业开发的非普通住宅（含别墅）和非住宅的土地增值税预征率由现行的1%调至2%。业内人士指出，青岛出台的楼市14条，多条意见按国家政策上限或严于国家政策执行。北京市政府4月30日出台了《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，该通知与17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的 通知》相比更加严厉。除了明确要求商业银行根据风险状况，对第三套及以上住房和不能提供1年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款，对同一购房家庭新购商品住房套数也做出了明确限制，即自政策发布之日起，同一购房家庭只能新购买一套商品住房。深圳市5月6日出台了《关于印发深圳市贯彻落实国务院文件精神坚决遏制房价过快上涨的意见的通知》，该通知主要从增加供应、抑制不合理住房需求和完善长期住房公共政策等方面落实国务院的楼市调控要求。在传岀上海将“从严把握”落实国十条房地产新政要求，甚至可能率先征收8%。的房产税后，上海银监局5月18日对在沪银行发出通知，要求从严把握房地产贷款，个人房贷和开发商贷款均呈收紧态势。二、2010年房地产市场运行情况(-)房地产业综合景气度分析1、房地产企业景气程度一季度房地产企业景气指数为135.8,但升幅“缩水”较大，仅上升2.2点。同时，受季节因素影响，建筑业企业景气指数比上季度有所回落，但回落幅度小于历年同期。2、房地产业企业家信心指数在所有行业企业家里，房地产业企业家也是唯一信心指数下降。一季度房地产业企业家信心指数为133.1,比上季度有所回落。 3、“国房景气指数”在1・4月全国房地产市场运行情况中特别需要注意的是,4月份,全国房地产开发景气指数为105.66,比3月份回落0.23点，比去年同期提高10.90点。这是国房景气指数自去年4月份以来的首次回落,虽然105.66仍处于100点以上的景气区间，但连续12个月上涨后的首次回落依I口释放出强烈的市场调整信号。杨红旭指出，国房景气指数已经出现逆转，接下来可能还将继续向下运行。另外，今年1一4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%。虽然这一增幅远远超过近年的平均水平，但从月度情况来看，4月全国完成房地产开发投资3338亿元，已略低于3月。业内判断，受严厉调控政策的影响，接下来开发商的投资热情还会逐步降温。不过，今年1-4H，全国商品房新开工4.57亿平方米，同比增长64.1%,涨幅比1-3月增加3.3个百分点。在业内看来，这反映出商品房新开工面积依然快速增长，有助于增加今年的商品房供应量，从而逆转楼市供不应求的格局，亦有助于稳定房价。（二）房地产市场供给情况分析1、房地产开发投资快速增长中国人民银行23日在其网站公布2010年一季度中国宏观经济形 势分析。分析指出，一季度房地产开发投资名义同比增长35.1%,增速比1・2月高4.0个百分点，比2009年全年高19.0个百分点，比2001-2009年同期平均增速高7.2个百分点，房地产投资增速快速回升。分析指出，一季度，城镇新开工项目58787个，比上年同期增加5882个；新开工项目计划总投资30482.7亿元，比上年同期增长34.5%,比1・2月低8.2个百分点。虽然2009年5月份以来新开工项目计划总投资累计增速持续回落，但目前增速仍高于2001-2009年同期平均增速2.2个百分点。新开工项目计划总投资在2009年增长67.2%的高位上继续快速增长。2、房地产开发企业资金来源较为充裕开发企业资金来源增长显著，但贷款增速略有冋落。(1)各项资金来源增速稳中有升，仅贷款增速略有回落。图1：2005年以来各资金来源同比增速情况2QLC工.cnc"6.1O509:Lrrio°?rscl"odo6&OO0g,「goq「000CL"g■=?rfeo"rfedgo°?「909e90『L050dso°?rsso°?r8—国岀贤款—由萍蚩•I个人淀岛资款屁其它数据来源：CREIS屮指数据、qyb.soufun.com本季度房地产开发企业资金来源16250亿元，同比增长61.4%, 较2009年全年上升17.2个百分点。各分类资金来源中，国内贷款3674亿元同比增长44.3%,增速较2009年全年下降4.2个百分点；利用外资99亿元，下降33.7%,降幅缩小1.8个百分点；企业自筹资金5602亿元，增长47.8%,增幅较2009年全年上升30.9个百分点；其他资金6876亿元，增长91.8%,较2009年全年上升19.9个百分点。在其他资金中，定金及预收款3749亿元，增长84.7%；个人按揭贷款2193亿元，增长122.8%o总体来看，一季度企业资金来源延续了2009年下半年快速增长的势头。除贷款同比增幅较四季度增速有所下降外，其它渠道资金来源同比增较四季度均有稳中有升，尤其是自筹资金上升较快，显示出开发企业的资金实力较强，资金面仍较为宽松。（2）国内贷款和自筹资金比重增加，外资和其他资金比重下降。图2：2000年・2010年一季度全国房地产开发企业资金来源情况8%9%19%20%19%24%38%39%28%23%40%30%23%22%18%20%19%32%32%31%刃％100%37%30%29%80%60%28%29%29%40%20%0%20002002200420062008h2010Q1■国内贷款■利用外资自筹资•金■定金及预付款■个人按揭货款及其它数据来源：CREIS中指数据、qyb.soufun.com从各类资金来源所占比重来看，国内贷款和自筹资金所占比重较2009年上升，而外资及其它资金所占的比重下降。 3、土地开发面积增速迟缓，新增供应乏力土地开发面积也开始出现环比增长。前4个月，全国完成土地开发面积7078万平方米，同比下降12.2%0但4月完成土地开发面积1855万平方米，大大高于一季度月均值1741万平方米。前4个月的新开工面积2.78亿平方米，同比下降15.6%,但4月新开工0.77亿平方米，同样多于一季度月均值0.67亿平方米。在土地供给增长的同吋，商品房供给也在增加，前4个月，房屋竣工而积1.32亿平方米，同比增长27.1%，增幅比1至3月提高0.8个百分点。其中，住宅竣工面积1.09亿平方米，增长28.5%,比1至3刀提高1.6个百分点。（三）房地产市场需求情况分析1、居民对房价上涨预期增强，购房信心不乐观招商证券2010年5月10日对外发布《2010年第一季度中国城市居民投资信心及投资意愿指数报告》，该调查由全球著名的尼尔森市场研究公司执行。调查结果显示，城市居民投资信心及投资意愿指数在去年第四季度双双达到2008年底以来的最高位之后开始下滑,一季度房地产、股票、基金和债券等投资品种的投资信心指数和投资意愿指数环比均有明显的下降。这表明，一季度城市居民对未来三个月的整体投资市场不太乐观。该调查由全球著名的尼尔森市场研究公司执行，在中国大陆共收集了1394个在线访问样本，收集时间为2010年3月16日至3月29Ho内容涉及不同城市居民在房地产、黄金、股票、基金、银行理财产品、投资型保险、债券等多种方式的投资信心和意愿趋势进行跟踪调查、分析。其中信心指数代表居民对未来三个月投资产品的乐观程度，意愿指数代表居民对未来三个月投资产品投入的可能程度，两项指数的范围由0至200,100代表中性水平。该调查指出，对于房地产投资意愿：京广深三地趋于谨慎。调查结果显示，2010年第一季度，居民对房地产的投资收益信心及投资意愿均有明显回落，但总体仍处于乐观水平。房价的居高不下以及政 府不断出台的调控措施，是影响居民对房地产投资信心和投资意愿下降的原因之一。根据中国国家统计局的数据，2010年1月到2月，全国商品房销售面积7155万平方米，同比增长38.2%,但增幅比去年全年回落3.9个百分点；另外，中国商品房平均销售价格持续上升,2010年1・2月价格已达5753元/平方米，较2009年全年平均价格（4695元/平方米）上升了22%。在五个核心城市中，广州居民对房地产的投资信心较上季度显著下降，北京居民则是对房地产的投资意愿显著下降，深圳的房地产投资信心指数也低于全国平均指数。这表明：经过2009年一轮房价上涨之后，广州、北京、深圳等地居民对投资房地产市场开始持有更加谨慎和冷静的态度。2、全国商品房销售量温和下降1-4刀，全国商品房销售面积2.34亿平方米，比去年同期增长32.8%，增幅比1-3月回落3.0个百分点。其中，商品住宅销售面积增长30.3%,办公楼增长85.5%,商业营业用房增长56.2%O1・4刀，商品房销售额1.24万亿元，同比增长55.4%,增幅比1・3月回落2.3个白分点。其中，商品住宅销售额增长51.5%,办公楼和商业营业用房分别增长106.2%和78.4%o4月份当月，商品房销售面积8051万平方米，比3月当月减少155万平方米，其中住宅销售7249万平方米，减少180万平方米；商品房销售额4448亿元，比3月当月增加587亿元，其中住宅销售额3846亿元，增加553亿元。4、全国房地产市场价格变动情况2010年4月份，全国70个大中城市房屛销售价格同比上涨12.8%,其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%,商品住宅销售价格上涨17.3%o 新建房分类型看，与去年同月相比，经济适用房销售价格上涨1.3%;商品住宅销售价格上涨17.3%,其中普通住宅销售价格上涨16.6%,高档住宅销售价格上涨19.6%o90平方米及以下的新建住宅销售价格同比上涨19.9%,环比上涨1.2%o分地区看，与去年同月相比，70个大中城市新建住宅销售价格均上涨，其中涨幅最大的5个城市是：海口64.3%、三亚58.2%、温州26.1%、金华23.8%>北京21.5%。二手住宅销售价格同比上涨10.5%。分地区看，与去年同月相比,二手住宅销售价格上涨的城市有69个，其中涨幅最大的5个城市是:三亚48.8%、海口37.4%>温州25.5%、深圳21.3%、杭州17.7%；价格下降的城市只有泉州，下降0.6%。新建非住宅销售价格同比上涨6.7%O与去年同月相比，办公楼销售价格上涨10.0%,商业营业用房销售价格上涨4.3%,其他用房销售价格上涨5.6%o三、2010年房地产业发展前景据经济参考报消息，国家发展与改革委有关官员日前向《经济参考报》记者透露，发改委正在牵头制定一份促进房地产产业健康发展的文件，包括住建部、国土资源部、银监会等在内的多个部委均有参与，目前已经在部委层面征求意见了，待国务院正式批准后或将很快出台。上述官员称，这份文件将与国务院的“新国十条”互相呼应。“新国十条”主要是喂了遏制房价的过快上涨,属于短期性措施；而即将出台的房地产业文件则是着眼于房地产业中长期的健康发展，包括土地制度、商品房供应、保障性住房 建设等。“解决中国房地产的问题，必须两条腿走路，既要调控,更要改革，调控解决的短期问题，而改革解决的是长期问题。从这个意义上讲，发改委出台这样一份文件是情理之中的事情。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者说。中央政府针对房地产业的非理性急剧式的发展进行了在强度上堪称前所未有的一系列的调控手段和调控措施。目标在于使房地产业的发展回归到健康有序的发展途径上，强势的调控手段和调控措施，短期会对房地产业发展造成一些不利的影响，长期来说对房地产业发展会产生持续的促进作用。综上，基于世界经济将进一步复苏，但前景谨慎圧观，中国经济继续向好，增速将有所回落的宏观经济形势，加上中央政府和地方政府的各项强有力的调控措施，房地产市场销售将出现大幅度下滑，房价涨幅将适度放缓，但仍将维持在高位运行，房地产市场从中期看仍有阶段性调整的可能。针对房地产业的发展前景，担保机构应结合实际情况制定具体的担保风险规避方案。1、担保对象的选择房地产开发企业、建筑企业应关注各银行对其的资信评级和授信额度，关注总体负债程度，坚决回避资信评级较差、授信额度低、总体负债程度高的企业。应选择注册资本充盈，市场份额排名前列、在市场上有一定品牌和影响力的企业作为担保对象或反担保对象。2、反担保抵押物的选择 房地产作为反担保抵押物的主要形式在担保过程中发挥了重要作用，但应控制各类房产占总担保抵押物的比例，调整好别墅、大户型、中户型、小户型的比例关系。目前我们抵押物主要包括土地、工业厂房、商业用房、个人住宅用房，其中个人住宅用房又包括别墅、大户型、中户型及小户型。鉴于目前的房产市场情况，应该以工业厂房、商业用房为主，个人住宅用房为辅，而在个人住宅用房中，应以中户型、小户型的房产为主，大户型及别墅为辅。3、被担保企业的投资行为担保机构应关注被担保企业购买房地产的长期投资行为。房地产业最新政策的执行，房贷政策紧缩，目前有不少企业主借助企业的名义进行贷款买房，导致企业出现了大批的长期投资行为。对于此类担保业务应控制其占担保总额的比例。如若不加控制，即纵容了变相的贷款买房投资，房地产市场发展依然不够健康，势必带来更加严厉的监管措施，从而导致风险的集聚和爆发。而且被担保企业从事房地产投资，也违背了担保机构扶持中小企业发展的初衷，担保机构也成了导致房地产市场异常的因素之O对于这一现象，对企业进行担保调查时应关注以下内容：1、长期投资项目的明细情况；长期投资的投资协议、付款凭证或其他相应文件证据；2、往来账户：关注关联企业、股东的资金往来，特别关注长期挂账的资金往来，明确资金的实际用途，以实际支付凭证或相应文件为准； 3、资金流水：关注企业资金账户的流水情况，异常金额应追查原因。'