阜阳市房地产行业发展现状及前景分析55798072 13页

'阜阳市房地产行业发展现状及前景分析摘要：房地产行业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。本文是在国内外经济环境错综复杂，国际金於危机的后续影响依然蔓延，经济发展异常困难的大背景下，结合一年多来国家宏观调控政策及相关经济数据，剖析了2009年阜阳房地产行业的发展现状，通过与省内及全国其他主要城市房地产行业发展状况的比较，研究了阜阳市房地产行业存在的主要问题与危机，分析了房地产价格的影响因素与未来走势，在此基础上讨论了看待并解决这些问题的方法，以期房地产行业能够继续保持持续、健康、稳步增长的发展。关键词：房地产发展现状问题危机解决方法引言我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，初期发展比较缓慢，直到20世纪90年代，在国家积极财政政策刺激下，固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐年增加，加Z1998年国家停止福利分房实行住房货币化，房地产业才开始真正发展壮大这起来。本世纪初房地产行业逐渐成为我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中占据举足轻重的地位。和全国一样，进入21世纪以來，作为现代服务业之一的房地产业在阜阳得到了快速增长，逐渐成为阜阳经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平做出了重要的贡献，发挥着巨大的作用。2009年以来，国内外经济环境错综复杂，国际金融危机的后续影响依然蔓延，经济发展异常困难，阜阳市房地产行业遭遇冷冬，不论是供应量、销售面积还是销售均价都回复到05-06年水平；到了09年下半年，在中央、省、市促进房地产市场稳定健康发展一系列利好政策的影响和带动下，商品房销售量和存量房交易量持续增长，房地产开发投资止跌回升、土地购置面积大幅增长，房地产市场秩序进一步规范，房地产行业开始乂一轮的稳定健康发展。在这新一轮增长的背后，隐藏着诸多问题与危机，我们如何看待它，房地产价格的未来走势如何，我们将就这些问题进行探讨。一、房地产市场基本情况（一）2009年全国房地产行业发展现状分析1.2009年全国房地产行业相关数据（见表1）从2009年房地产市场的运行情况来看，随着2008年年底出台的各项政策措施的逐步落实，促进房地产市场健康发展的政策效果逐步得到体现。2009年市场总体保持着持续回升 的态势，整体表现好于预期。表12009年房地产开发和销售主要指标完成情况11指标单位绝对数比上年增长％投资完成额亿元3623216.1其屮：住宅亿元2561914.2其中：90平方米以下住宅亿元835124.1其中：经济适用房亿元113917.3房屋施匸面积万平方米31965012.8房屋新开工面积万平方米11538512.5房屋竣工面积万平方米702195.5商品房销售面积万平方米9371342.1本年资金来源亿元5712844.2本年购置土地面积万平方米31906-18.9完成开发土地面积万平方米23006-19.9土地购置费亿元60390.7数据来源：中国人民共和国国家统计局网站2.房地产开发投资总量较大，但增速较缓2009年房地产行业城镇固定资产投资高达4.3065万亿元,比上年其增长19.9个百分点，其中全年房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%,但这一速度仍低于近年来平均水平。3.房地产开发到位资金充裕，个人按揭贷款资金规模增速明显2009年房地产开发到位资金5.7128万亿元，其中个人按揭贷款资金规模增速高达116.2%，增速明显。4.土地购置与完成开发面积继续负增长从购置土地面积看，2009年全国房地产企业共购置土地面积31906万平方米，同比下降18.9%；全国土地购置费用为6039亿元，同比下降0.7%,购置土地面积与土地购置费用均为负增长。从完成开发土地面积看，2009年全国房地产完成开发面积23006万平方米，同比下降19.9%o5.商品房建设规模继续扩大 从竣工面积上看，2009年全国房屋竣工面积7.0219亿平方米，同比增长5.5%；从施工面积上看，2009年全国房屋施工面积为31.9650亿平方米，同比增长12.8%；从房屋新开工面积上看，2009年全国房屋新开工面积为11.5385亿平方米，同比增长12.5%。2.市场销售持续升温，销售均价创历史新高2009年，全国商品房销售而积实现93713万平方米，同比增长42.1%；2009年，全国商品房销售额达到43994.54亿元，同比增长75.5%；另有数据表明，2009年全国商品房销售均价达到4600元/平方米，比2008年高了1000元/平方米。3.国房景气指数“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称。它反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数，其数据资料来源于国家统计局房地产统计机构进行的全面调查,是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映。2009年全国房地产开发景气指数趋势图12009年全国房地产开发景气指数趋势图数据来源：中国人民共和国国家统计局网站由上图可以看出，2009年全国房地产开发业综合景气指数呈“斜状，在4月达到最低点之后，便一路回升，并在12月达到顶点。（二）2009年阜阳市房地产行业发展现状分析1.房地产开发投资逐步增长2009年阜阳市共完成房地产开发投资39亿元，同比增长7.1%,但房地产开发投资在社会固定资产投资中的比重有所下降，同时增长率低于社会固定资产投资平均增幅。2.上地市场初步显现活跃 2009年度，阜阳市供应房地产开发用地约1973亩（131.58万平方米），其中阜阳城区69.38万平方米,同比增长144.94%。1.房地产供给市场（1）商品房建设2009年，阜阳市商品房施工总面积501.17万平方米（新开工面积170万平方米）。其中，阜阳城区施工总面积273.4万平方米，同比增长1.7%,新开工面积76.97万平方米，同比增长2.01%,竣工面积27.6万平方米，同比下降61.3%o（2）批准预售和结转可售情况2009年，阜阳市共批准预售商品房血积116.57万平方米，阜阳城区筒品房结转可售面积46.55万平方米，同比下降21.5%,住宅36.15万平方米，同比下降31%。商品房销售市场活跃，市场库存量有较大幅度下降。2.房地产销售市场（1）商品房市场（见图2、3）2009年，阜阳市商品房销售登记备案血积187.22万平方米。数据来源：阜阳房产信总网从图2可以看出，2099年阜阳市商品房销售总体呈“W”状，2月与12月达到制高点;6、7、8三个月亦相对较高；9月之后商品房销售开始快速增长。2月为春节期间，此时销售量大增与“婚房”及大量消费者回归买房有关；6-8M商品房销售的小阳春现象，这与销售均价到达全年最低点关系密切；9-12月份，阜阳市商品房销售登记备案面积环比有较大增长；12月份阜阳城区商品房成交面积15.97万平方米，1634套，环比增长48.4%,其销量达到全年最高点，这与国家调控房地产相关政策的发布及收紧信贷关系密切。 A数据来源：阜阳房产信息网从图3可以看出，2009年度，阜阳市商品房价格振荡运行，总体上呈“U”字型发展。其中6-8M销售价格达到全年最低点。阜阳城区2009年全年平均销售均价为3900元/平方米，同比增长10.48%。12月份，商品房销售均价为4453元/平方米，环比上涨23.7%,商品住宅销售均价3618元/平方米，坏比上涨6.4%。(2)二手房市场(见图4、5)数据来源：阜阳房产信息网从图4可以看出，2009年度，阜阳市商二手房销售振荡运行，被4月与10月划分为三个区间，在这三个区间内都保持了稳定快速的增长，其中10-12月的这一区间的增长尤为明2009年度，阜阳市二手房共成交面积为85.68万平方米，其中，阜阳城区二手房成交面积51.56万平方米，同比增长87.76%,其中二手住宅成交面积为48.6万平方米，同比增长96%。 数据來源：阜阳房产信息网2009年度，阜阳市二手房成交价格始终在2500元/平方米上下震动，总体运行平稳。1-3月份，二手房成交均价一路下滑至全年最低点之后，开始迎来销售的高峰期的到来。之后，二手房成交均价开始缓慢提升，并将Z保持到年底。阜阳城区二手房年成交均价为2457元/平方米，同比下降10.97%,二手住宅年成交均价为2382元/平方米，同比下降6.3%0二、阜阳市房地产市场存在的问题上文屮我们了解了2009年全国与阜阳房地产行业的发展现实状况，现在我们以它们为基础，结合安徽省内主要城市房地产主要指标完成情况，来分析阜阳房地产行业在发展中存在的问题。根据上文及安徽省内主要城市房地产主要指标完成情况数据制作表2：表22009年全国、合肥、阜阳城区房地产主要指标完成情况对比一览表⑴⑵⑶指标单位绝对数比卜年增氏％全国合肥阜阳城区全国合肥阜阳城区投资完成额亿元36232601.343916.125.827.1房屋施工面积万平方米3196504594.16273.412.815.71.7房屋新开工面积万平方米115385—76.9712.5—2.01房屋竣工面积万平方米702191228.3827.65.530.62-61.4商品房销售面积万平方米937131481.12106.5442.163.04134.66本年购置土地面积万平方米31906406.0269.38-1&963.72144.94完成开发土地面积万平方米23006504.39—-19.914.46—数据来源：中国人民共和国国家统计局网站、合肥住宅与房地产信息网、阜阳房产信息网（一）相对全国而言，房地产行业发展尚不成熟（房地产价格增长率/GDP增长率分析）用GDP增长率代表本国实体经济的发展，再测量房地产相对实体经济增长速度，然后用 房地产价格增长率/GDP增长率得出指标，以此来监测房地产经济泡沫化的趋势。该指标值越大，表明房地产的发展超出实体经济发展的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。--般认为，当房价上涨幅度是GDP增长幅度2倍以上吋，房价的上涨就超出了合理的区间，有泡沫存在。另外也说明一个地区房地产价格增长率/GDP增长率指标位于（0,2）时，其房地产经济没有泡沫化的担忧，越接近2时，其房地产经济越成熟。2009年全国商品房销售均价同比增长27.3%,09年全国GDP增长率为8.7%,（可见我国房地产经济己经有泡沫化的趋势）；2009年阜阳市商品房销售均价同比增长10.48%,GDP增长率为12.8%。所以从房地产价格增长率/GDP增长率指标分析可以得出，阜阳市房地产行业发展尚不成熟。（二）投资增幅较缓，远远低于全国平均水平由表2可以看出，与全国及省内主要城市相比，在最近几年房地产投资向中、西部转移的大势之下，2009年阜阳市投资完成额同比仅增长7.1%,不仅低于全国平均水平，而且大大低于省内主要城市。房地产开发投资在社会固定资产投资中的比重有所下降，同吋增长率低于社会固泄资产投资半均增幅，所以说投资增幅放缓是影响目前阜阳市房地产市场稳左健康发展的主要问题。（三）房地产建设较为滞后，开工竣工面积增幅缓慢由表2可以看出，与全国及省内主要城市相比，2009年阜阳市施工、开工同比都远远低于全国平均水平，竣工面积更是高达61.4%的负增长。在本年购置土地面积大幅度增长（同比增长144.94%）的大背景下，房屋新开工面积仅增长2.01%,可见开发商的屯地行为多么严重，这也造成了房地产的建设的滞后。（四）房地产销售火爆，供需关系恶化商品房销售市场的火爆（同比增长134.66%）,大量的存量房，包括期房被消化，直接影响着房地产供需关系，再加上房地产建设滞后，进而有可能出现阶段性的供不应求，导致量跌价增，影响房地产行业的持续稳定增长。（五）房地产供给的结构性矛盾和区域性矛盾较为突出主要反映在以下几点之上：1、供应的区域相对集中最近几年阜阳新开楼盘主要集中在西二环两侧和南二环以南，经济开发区等区域，泉北虽有新开楼盘，但仍略显不足，而老城区、颍东仅有少量的新盘。2、二手住房供应渠道不畅阜阳二手房市场还处在启蒙阶段，买卖二手房50%以上还靠亲戚朋友介绍，二手房市场不发展，阜阳住房需求得不到合理配置，消费潜力不能完全释放，市场缺乏深层次的搅和,真正的市场潜力不能被完全挖掘出来。阜阳二手房中介机构还有待进一步发展壮大。 3、所供应商品房的基础设施配套严重滞后近儿年阜阳房地产业快速发展，当前住宅地产项目80%集屮在西二环两侧、南二环以南、经济开发区三个区域，这些区域的基础配套特别是学校等公共配套、生活设施配套方面远远无法与开发建设规模同步，原有的配套设施已不能满足居民生活需求。这也是影响该区域楼盘销售的主要原因。（六）房价过快增长，销量冋落，政策性住房未发挥有效的支持作用2009年我国房价犹如坐上了“过山车”，9月以来的房价在过快释放的流动性、流入住房领域的贷款更多地支持了投机性的住房开发和消费、风险放宽手段有限及政策性住房保障没有发挥有效的支持作用等因素的综合作用下，商品房销售均价开始快速增长，再加上年底季节性信贷紧缩、二套房贷政策从紧及2010年4月开始施行的二套房贷首付50%（购买第二套住房的家庭，贷款首付款由之前不得低于40%提高至不得低于50%；对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%）等国家宏观调控因素的综合作用下，住房市场有效需求下降、观望气氛增强、开发企业促销积极性降低，商品房销售量开始回落，价格亦小幅开始调整。困难群体包括一般收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭以及进城务工的农民工，单亲家庭和日益增多的老龄群体屮的空巢家庭。虽然阜阳市住房市场体系发展迅速，住房供应结构己呈多元化，已经构建了多层次的住房保障体系。但目前还存在公积金制度建设尚未完善,保障范围小，保障偏离度大、经济适用房制度监管和退出机制不完善、廉租房制度建设缓慢,保障范围小，资金缺口大、住房保障形式单一，与人均收入分布不匹配等问题，这些都大大降低了政策性住房对房价的抑制作用。三、阜阳市房地产市场商品房价格影响因素与未来走势近儿年来,我国各大城市的房价普遍出现了持续上涨、居高不下的情况，房价的上涨使生活成本大幅增加,导致了许多中低收入人群买房难的问题。房地产价格逐渐成为现代社会所讨论的热点问题之一，房价的高低会影响到多方面的利益。房地产价格的预测不仅可以为投资决策和消费决策提供参考，也可以为政府相关部门的行政决策提供参考。通过经济学理论分析，本文收集一些可能会影响阜阳市商品房价格的指标，分析它们与房地产价格Z间的相关性，从中找到影响房地产价格的主要因素，利用回归模型来考察预测房价的变化。（一）影响房价因素的相关性分析根据经济学原理，商品的价格是由供求关系决定，房地产本身也是一种筒品，同样也受到这种经济规律的影响；从宏观经济学角度分析，国内生产总值GDP的增长、银行利率的调整等都会影响着房价的变化。所以选取了商品房供需差与人均GDP这两个指标来分析它们对商品房价格的影响。 与此同时，在充分考虑数据可得性和模型可行性的情况下，收集了2001年到2009年的商品房开工面积、簡品房销售血积、簡品房销售均价和人均GDP数据，将开工血积与销售血积相减计算得到商品房供需差（如表1所示），对商品房供需差和房价、人均GDP对房价之间关系进行分析。表32001-2009年阜阳地区的商品房供需差、人均GDP和房价数据年份商品房开工面积商品房销售面积商品房供需差商品房销售均价人均GDP单位万平方米万平方米万平方米元/平方米元2001年41.22&21373525072002年34.623.810.882425902003年72.63240.6115426702004年100.354.845.5143134172005年79.0365.713.33160337612006年90104.4-14.4205048502007年9064.525.5306055152008年75.4575.77-0.32353064752009年76.97106.54-29.5739007288数据來源：阜阳统计局利用皮尔逊相关系数来计算变量之间的线性相关系数，其计算公式为：r=工（兀匸匚）（兀-3）_（］）在这里，我们将人均GDP与商品房销售均价间的相关系数记为口，商品房供需差与商品房销售均价间的相关系数记为门。经过计算可得:r>=0.989178234,r2=-0.558177显然r：大于0.8人均GDP与商品房销售均价间存在高度线性相关,ryf乂为0.56（ 取绝对值）,商品房供需差与商品房销售均价间只存在中等程度的线性关系，因此在这里我们取人均GDP作为X,即自变量來考察房价的变化。（二）阜阳市商品房价格未來走势分析建立人均GDP和商品房价格的一元线性回归模型：Y=Po+P1X+e,（2）其中：Y一一表示商品房均价；X一一表示人均GDP,£为随机误差项。利用表3中2001-2009年阜阳地区的商品房均价和人均GDP数据进行一元线性回归分析可得：人均GDP对房价的影响00600oOoOoO4210002000300040005000600070008000人均GDP图6阜阳市人均GDP与商品房价格关系图由图6可以看出，对人均GDP和商品房价格进行回归后得到结果：Y=0.6597X-832.23,判定系数R2=0.9785,F二318.18,可见模型的拟合情况很好，人均GDP与商品房销售均价之间存在显箸的线性关系，人均GDP可以在97.85%的程度上解释房价的变动o2010年阜阳市人均GDP预计增长10%,即为8016.8元，则由上式可得Y二4456.5元，由此预测2010年阜阳市商品房销售均价为4456.5元。四、对阜阳房地产行业发展的儿点建议在国内外经济环境错综复杂，国际金融危机的后续影响依然蔓延，经济发展异常困难的大背景下，房地产行业存在诸多的问题与危机，为了使房地产行业能够继续保持持续、健康、稳步增长的发展，我们应该注意以下几个方面。（一）抢抓机遇，迎头赶上，注意调节，健康发展。从各项数据可以看出，阜阳市的房地产行业在未来的5-10年将是重大机遇期，GDP的大踏步前进，人民收入的稳步提高，这些都为房产行业的未来奠定了基础。然而，国家这几年房地产行业在发展中存在的问题也是我们所要预防与警惕的（如在上文中所提到的我国房地产经济已经有泡沫化的趋势的问题），即我们要在其蓬勃发展的同吋,做好政府的宏观调控与引导，督促与引导其走上健康发展的道路上来！ （二）进一步加大房地产开发土地供应力度，优化土地供应方式2007年，全市房地产开发购置土地2408亩；受2008年下半年金融危机影响，2008年房地产开发购置土地大幅下降。2009年，阜阳城区房地产开发购置土地为1040.7亩，距离市政府09年出台的促进房地产市场平稳健康发展政策要求，加大住房建设用地供应力度，力争阜城住房建设供地年均增长20%的保障要求，阜阳城区2009年应购置房地产开发土地1326亩的住房建设供地保障要求相差285亩，须进一步增加房地产开发土地供应规模，优化土地供应方式，才能确保房地产开发投资实现稳步增长。（三）积极引进优势房地产开发企业入驻阜阳，带动房地产市场整体活跃截至目前，阜阳市房地产开发企业207家，其中阜阳城区135家。下表4为阜阳市房地产开发企资质/等级统计表。表4阜阳市房地产开发企资质/等级统计表资质/等级二级三级四级及以下数量634167数据来源：阜-阳房产信息网由表4可知，阜阳城区房地产开发企业中二级资质企业仅6家，三级资质企业34家，其余均为四级或暂定资质企业，企业资金实力弱、市场竞争力不强是制约阜阳市房地产开发扩大再投资的主要瓶颈之一，须加快引进省内外有实力的品牌优势房地产开发企业入驻阜阳，凭借企业实力实施大规模开发，示范带动房地产市场整体活跃。（四）加快大商业项目实施进度，促进行业的整体开发建设大商业项H建设对于扩大房地产开发投资、聚集人流、提升人气、促进相关建设产业发展具有有力的带动作用。随着阜阳市经济开发区汽贸物流园、阜阳临沂商城、香港财富广场、红星美凯龙家居市场、颍汇农资大市场、阜阳农机大市场等大型商业项目的相继开工，做好项目实施服务，促进商业项目上下游房地产商业用房、居住用房及相关配套建设的开发建设。（五）继续大规模实施保障性安居工程，加快保障性住房项冃建设实施进度2009年底到2010年初，短短一个月不到的时间，国务院相继出台了“二套房贷首付不低于40%抑制投机购房”、“国务院要求遏制部分城市房价过快上涨势头”、“关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（简称国十一条）”等密集中央调控政策；温家宝总理更是在今年的《2010年中央政府工作报告》屮着重强调“促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求”，其屮第一项措施就是“继续大规模实施保障性安居工程”。今年以來，阜阳市房地产开发投资额逐步增加。2009年，全市共完成房地产开发投资39 亿元，同比增长7.1%O按照阜阳市政府加快保障住房建设目标计划，今后3年全市将建设8220套廉和住房。加快廉和住房、经济适用房等保障性住房项目建设进度，将对扩大房地产开发投资起到强有力的拉动作用。五、结束语房地产业是国民经济的支柱性产业，它不仅是国家资金积累的重要來源，而且它的能够带动其他相关产业的发展。所以近几年，阜阳市始终把住宅产业作为拉动城市经济增长的支柱产业之一，并通过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策的实施，大大减少了阜阳市房地产市场上的投机行为，去除了市场中虚热的泡沫成分，使阜阳市房地产市场基本保持了健康、稳定、均衡、快速的发展势头。纵观阜阳市近几年的房地产发展历程，我们可以相信，阜阳市房地产市场过了2008-2009年这个坎，自2010年以后的5至10年内，阜阳市住宅市场将继续保持持续、健康、稳步增长的发展趋势。注释：［1］中华人民共和国国家统计局.2009年国尺经济和社会发展统计公报［R］.全国年度统计公报.2010-02-25.9页.［2］阜阳房产信息网.2009年阜阳市房地产市场监测报告［R］.阜阳市房地产市场监测报告.2010(1).1-5页.［3］合肥住宅与房地产信息网.二00九年度合肥市房地产市场基本情况［R］.本局动态.2010(1).1、2页.参考文献：［1］刘勋、徐娜娜、刘义、赖金堆.咸宁房地产发展现状与问题研究［J］.经济与法,2009.9页.［2］焦良存.阜阳房地产市场发展态势分析［N］.阜阳宏泰房地产顾问冇限公司.2004-03-28.［3］温家宝.中央2010年政府工作报告［R：|.2010-03-14.10页.［4］刘青、高聚糠、杨颖.2009年中国房地产市场形势与2010年发展展與［J］.国家信息中心信息资源开发部,2010-01-12.1-3页.［5］李雨思.四人原因令今年房价人涨明年形势柑对平稳［N］.扬子晚报.2009-11-17.［6］蓝炳培.中国房地产泡沫问题及其影响分析［D］.广东外语外贸大学木科毕业论文.2008(5).11页.［7］郭晓男.我国房地产业现状、问题及政策选择［D］.F29313-A-1000-8284(2(X)9)07-0133-03.2009-07.[9]杨华.房价分析模型及对策[J].武汉工业学院学报,2008,第27卷第1期.90-92页.[10]孙云飞.2010年阜阳市政府工作报告[R].2010-01-06.9页.[11]阮煜琳•中央进一步调控楼市正式确定二0—0年楼市政策基调[N].中新社.2010-01-10.[12]黄丽珠.2010年房地产业前瞻：从“V”形反弹到温和爬升[N].金融时报.2010-01-05. TheRealEstateIndustryDevelopmentStatusandItsProspectAnalysisofFuyangAbstract:Therealestateindustryisoneoftheleadingindustriesinournationaleconomyandissignificantinthemodernsocialandeconomiclife.Theeconomicenvironmentiscomplexbothindomesticandinternational.Theeconomicdevelopment,especiallytherealestateindustry,isverydifficultduelothecontinuousspreadingofglobalfinancialcrisis・Basedonthisbackgroundandthepastyear"snationalmacro-controlpoliciesandrelatedeconomicdata,thedevelopmentstatusoftherealestateindustrybothinFuyangandChinaareanalyzed・TheproblemandcrisisintherealestateindustiyofFuyangcityarcinvestigatedbyobservationoftheactualstatusandcomparisontoothercitiesinAnhuiprovinceandChina.Atthesametimes,analysisoftheimpactoffactorsofrealestatepricesandfutureirends.Theviewpointofthiscrisisandsolutionoftheproblemarediscussedlomaketherealestateindustrydevelopingcontinuouslyandstably.Keywords:RealEstateDevelopmentStatusProblemCrisisSolution'