北海市房地产行业发展状况调研报告 28页

'北海市2010年房地产行业调研分析报告一、北海市概况（一）北海市基本情况北海市是全国著名的沿海开放城市和滨海旅游城市，地处广西南端、北部湾东北岸，市区南、北、西三面环海，西北距南宁206公里，东距广东湛江198公里，辖有涠洲、斜阳两岛。北海市总面积3337平方公里，市区面积957平方公里。全市管辖三区一县，即海城区、银海区、铁山港区和合浦县，共有2个乡、21个镇，截止2009年底，户籍总人口177万，其中城镇人口68万，农业人口109万。居民基本是汉族，少数是壮族、瑶族、苗族等。表1：北部湾经济区、北海市区位图北海市是北部湾经济区中的一个重要城市，具有独特的地理位置和区位优势。北海市背靠大西南云贵川诸省，面向东南亚，陆、海上邻近广东、海南、港澳和越南，处于大西南及东南亚的中枢位置，是中国大陆走向东南亚和欧洲的最近口岸。秦末汉初，北海已成为闻名于世的“28 海上丝绸之路”的始发港之一，1984年4月被国务院确定为对外开放的十四个沿海城市之一。1992年，党中央、国务院明确提出把北海市建设成为西南出海大通道主要出海口。北海交通：北海已建成现代立体交通网，是中国西部唯一具备空港、海港、高速公路和铁路的城市。北海福成机场开通了到北京、上海、昆明、成都、重庆、广州、深圳、三亚、郑州、贵阳、香港等10多个城市的直达航线，近百个航班，通过联程可达全国各机场。目前北海境内已修通使用的铁路仅有钦北线，客运列车可直达南宁，转列可到柳州、都匀、贵阳、重庆等地，货运通过南防线联通黎钦线、湘桂线、南昆线等，通往全国各地，目前正在修建玉林至铁山港、合浦至湛江铁路，以及钦北铁路复线，建成后运力将大幅提升。公路交通更是发达，境内有209、325国道经过，兰海高速公路可直达南宁、湛江等地，把北海与桂林、重庆、成都、广州等重要城市连接起来，至湛江、玉林的高等级公路也已经开工建设。北海港主要的客运航线有至海口、涠洲岛等，以及越南跨国旅游专线，货运航线可直通国内各港口，2008年开通了直航香港的集装箱班轮航线，通过香港可转运世界各地。旅游资源：北海市的旅游资源十分丰富，拥有“滨海、风光、人文、古迹”四大类旅游资源，集“海、滩、岛、湖、山、林”于一体，拥有众多以滨海自然风光和以南珠文化为代表的人文景观：“天下第一滩”北海银滩是国家4A级王牌景区，海底世界、海洋之窗被列为国家4A级景点；涠洲岛是中国最年轻的火山岛，被《中国国家地理》杂志评选为中国最美的十大海岛，排第二名；还有“世外桃源”斜阳岛、被列为联合国人与自然生物圈保护区的海上森林红树林、百年骑楼老街及西洋建筑等。28 北海地处亚热带，气候温暖湿润，空气清新，每立方厘米空气中的负离子含量高达2500-5000个，比内陆城市高出50-100倍，有“天然氧吧”之称。2007年北海入选“最具国际影响力旅游城市”，获得“滨海旅游目的地奖”，并荣获“中国十大休闲城市”称号。（二）城市发展定位和发展前景上个世纪90年代初，北海一度过热的房地产曾拉开了建设一个中等城市的基本框架，然而随着经济泡沫的破灭，也给北海留下了满目疮痍， “烂尾楼”严重损害了北海的城市形象，成为制约北海城市建设和经济发展的突出问题。2002年12月30日，财政部、国家税务总局给予北海市特殊政策：北海市享受与海南处置积压房地产同样的税收优惠。这一政策的出台直接撬动了北海市烂尾楼处置工作。截至2006年12月底，烂尾楼处置率达到96%，完成建筑总面积274万平方米，城市面貌焕然一新。人们发现，北海是一座美不胜收的城市，蓝天、白云、海水、沙滩、空气，以及丰饶的亚热带物产、休闲的滨海格调令人惊叹，其优美的自然风光和低廉的房价吸引人们纷至沓来，购房置业，养老、过冬、休闲。从此，房地产行业步入全新的快速发展阶段，东北、华北、西北、江浙、上海、福建、湖南、湖北等地的客户蜂拥而至，城市规模迅速扩大。据统计，2002—2009年，房地产开发项目合计竣工面积551万平方米,城区扩大了一倍多，城市常住人口从2002年不足20万人迅速增加到2009年50多万人。与此同时，北海市政府不断提升城市规划品位，狠抓城市基础建设和生态环境综合治理，城市配套功能逐步完善。在着力打造城市硬环境的同时，北海市政府28 努力营造高效廉洁的政务环境、公平正义的司法环境、安全有序的治安环境、诚实守信的金融环境、文明和谐的社会环境、舒适便捷的人居环境，破解发展瓶颈。经过近十年的努力，一座充满生机、美丽富饶的现代化城市呈现在世人面前，北海在2005年、2006年连续两年入选“中国十佳宜居城市”,荣获“中国人居环境范例奖”，2007年荣获“中国十大休闲城市”称号。2006年，党中央和国务院高度评价了广西在中国-东盟合作格局中的前沿和枢纽地位,认为广西沿海发展应该成为新的一极,开展泛北部湾合作大有文章可作,前景广阔，“北部湾经济区”概念由此产生。2008年1月，国务院批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，广西北部湾经济区正式上升为国家战略。广西北部湾经济区由南宁、北海、钦州、防城港四市所辖行政区域组成，《规划》中对北海的定位和功能表述如下：北海市按照特大城市规模规划建设，发挥宜居优势，促进城市发展。2020年城市建成区人口发展到100～120万人，城市建成区建设用地控制在140平方公里以内。发挥亚热带滨海旅游资源优势，开发滨海旅游和跨国旅游业，重点发展电子信息、生物制药、海洋开发等高技术产业和出口加工业，拓展出口加工区保税物流功能，保护良好生态环境，成为人居环境优美舒适的海滨城市。发挥生态宜居特色，集聚人口和产业，促进房地产业健康发展。这是历史性的发展机遇，北海市委市政府审时度势，2010年初提出了“三年跨越发展”的战略构想和奋斗目标：到2012年，把北海基本建设成为区域性国际化的现代产业集聚基地、旅游商贸物流中心、开放合作重要平台和生态宜居文明城市。到2012年，城镇化率达到50%，28 城市功能更加健全、城市软实力大幅增强、城市美誉度大幅提升，申报历史文化名城、创建国家园林城市、争创中国人居环境奖获得成功，力争建成国家级生态城市和国家环保模范城市。调查认为，“生态宜居文明城市”已成为北海的特色定位，可以期待，三年后北海城市面貌将发生巨大变化。（三）城市经济发展概况及重大项目建设情况介绍北海的经济发展一直相对比较落后，其沿海、沿边的大西南出海通道的区位优势一直没能充分发挥，20世纪90年代初，全国兴起了房地产开发和沿海地区圈地热潮，作为全国14个沿海开放城市之一的北海是当时最热的地区之一，房地产成为带动经济发展的重要力量，但因工业基础薄弱，工业发展不快，房地产缺乏实体经济的有效支撑，迅速演变成为“炒地皮”、“倒楼花”，形成房地产泡沫，1993年国家开始紧缩银根的宏观调控，北海房地产迅速“降温”，留下大量荒置的土地和烂尾楼，经过10多年的土地盘整和市场整顿，北海逐步消化90年代初房地产泡沫遗留的大量问题，这期间北海经济的发展主要依靠水产业、旅游业。2006年起，随着全国房地产新一轮发展热潮，北海房地产进入了稳定发展的新时期，开工项目、施工面积、销售面积逐年快速增长，房地产对财政收入的直接贡献达40%，房地产成为了北海经济的支柱产业。近几年，北海市经济保持持续、快速的发展态势，2006年-2008年，GDP年平均增长率在15.6%以上，固定资产投资平均增速达到15.1%，财政收入年平均增速超过30%，城镇居民人均收入增速也达到了15.1%。2009年，28 北海市全市实现生产总值335亿元，增长16%；工业增加值115亿元，增长20.8%；财政收入35.75亿元，增长32.28%；全社会固定资产投资330亿元，增长65%；实际利用外资1.31亿美元，增长46.2%；社会消费品零售总额95.2亿元，增长18.9%；居民消费价格指数下降2.5个百分点；城镇居民人均可支配收入15200元，增长8.7%；农民人均纯收入4740元，增长10%。近十年来，制约北海城市和经济发展的主要瓶颈是支柱产业结构单一、实体产业经济发展相对滞后，经过多年的努力，这一瓶颈逐步得以破解。2009年，全市实现了“七开”：北海炼油异地改造石化项目全面开工并加快建设、中电北海电子产业园当年动工当年开园、广西北部湾港铁山港区开港、玉林至铁山港等3条铁路和玉林至铁山港高速公路开始修筑、民生路网一期工程有关路段基本开通、冠岭项目等一批高星级酒店相继开建、北部湾体育中心等一批公用设施开始施工。在建设重大产业项目、大吨位码头、高星级酒店和培育航空市场、引进股份制银行分支机构等方面迈出了新步伐，使城市焕发出新的生机，产业支撑瓶颈开始破解：---中石化北海炼油异地改造项目，此项目是广西统筹推进的重大项目之一，也是北海的“一号工程”，计划在北海铁山港工业区投资284亿元，建设一个具有国际先进水平、具备核心竞争力的生态石化区。项目分二步实施。第一步总投资104亿元，建设北海炼油异地改造石化项目、涠洲岛30万吨级原油码头及配套工程、铁山港320万方原油商业储备、北海至南宁成品油管道、铁山港至湛江原油管道等项目；第二步总投资约180亿元，建设千万吨级炼化一体化项目。项目已于2010年3月3日开工建设，计划2011年9月建成投产，预计年销售收入将达到300多亿元，利税70多亿元，北海市财政收入将因本项目而实现翻番增长，同时以石化基地为核心，带动其他产业的快速发展，北海市经济将继续保持持续、快速的发展态势。---中国电子北海产业园项目，此项目是中国电子集团28 与广西实施战略合作的一项重要内容，项目于2009年6月16日开工，2009年12月30日开园。产业园总面积超过25万平方米，其中一期11万平方米厂房及配套设施已经投入使用，二期14万平方米也将于2010年内建成投入使用，产业园全面建成后年总产值将超过100亿元。目前产业园已有中国电子北海产业园发展公司、长城计算机、长城能源科技、创新科存储、景光电子、中电兴发、微创软件、宇能科技、松禾科技、迪信创发通信、弘光投资咨询（八达光电）、富诚电子科技、翔鸿电子等13家公司入驻，初步形成“硅谷”效应。---北海林浆纸一体化项目，此项目为广西有史以来最大的外资项目，该项目由芬兰斯道拉恩索浆纸亚洲有限公司与广西林业集团公司合资建设，生产规模为年产90万吨浆、90万吨纸和纸板，总投资约为人民币220亿元，至今已完成投资约19.3亿元，该项目的落户为北海经济社会建设注入了强劲动力。---旅游项目建设，目前有重点建设项目16个，总投资279亿元，2010年计划投资17亿元。已开工项目有银滩创5A配套、涠洲岛鳄鱼山景区创5A配套、五彩滩景区、老城保护改造、北岸改造等5个。---能源项目建设，目前有重点建设项目30个，总投资38亿元，2010年计划投资11亿元，主要有城市配电网建设与改造、7个110至500千伏送变电工程、北海电厂二期扩建工程等。调查认为，随着各重大产业项目的逐步开工、建设、投产，北海经济必将呈现多元化格局，石化、电子、港口经济、新能源新材料、旅游、商贸等产业的贡献度将迅速扩大，北海经济将改变房地产业“一枝独秀”的现状，成功实现经济增长模式的转型，由“房地产投资拉动型”转变为“28 多元化产业经济投资拉动型”，北海市整体经济结构更趋合理，经济快速增长的态势更加明朗。二、北海市房地产行业概况（一）北海市房地产行业发展历程纵观北海的房地产发展，从总体上看大体经历了超常规发展、调整消化和快速发展三个阶段。1、1992-1993年超常规发展阶段1992年，受当时全国经济宏观形势的影响和自身区位优势的双重作用，北海房地产热和开发区热空前火爆，内地大量的资金和人员涌进北海。仅一年多时间，房地产开发公司由6家上升到1000多家，政府批准出让土地高达67．75平方公里，相当于当时北海建成区面积的三倍多，各类开发区十几个。市场炒卖土地、楼花之风盛行。1993年随着国家宏观经济调控，北海房地产热迅速跌入低谷，“烂尾楼”、“烂尾路”随处可见。2、2002-2006年前后的房地产调整消化阶段1994年-2001年，北海房地产业处于沉寂状态。2002年，国家财政局、国家税务总局联合下发《关于处置海南省和广西北海市积压房地产税收优惠政策的通知》，这一政策的出台直接撬动了北海市烂尾楼处置工作。截至2006年12月底，烂尾楼处置率达到96%，完成建筑总面积274万平方米，城市面貌焕然一新。3、2007年-2010年上半年的房地产快速发展阶段从2006年下半年28 开始，随着全国房地产的新一轮发展热潮，北海房地产步入全新的快速发展期，至08年下半年遇国家政策调控暂时放缓，09年初至今年4月份，进入更快速一轮发展。表2-1-1北海市房地产投资额走势图自05年以来，北海市房地产投资额总体呈快速增长趋势，07年投资增速高达78.45%，08年由于金融危机及国家政策调控影响增幅有所放缓，但2009年北海市房地产投资额仍达到了58.12亿元，为历年最高水平，2010年1—5月，北海市房地产投资额达到了40.55亿元，同比增长103.18%，说明房地产市场已进入高速发展阶段。表2-1-2施工、峻工、销售面积、销售额、销售均价对比年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-5月施工面积（万㎡）99.88130.67124.98174.43434.46135.48竣工面积（万㎡）67.8270.2586.9679.81109.958.02销售面积（万㎡）49.1660.5986.2281.59143.8688.17商品房销售额（亿元）9.1511.3219.9824.4050.2272.82销售均价（元/㎡）146417622614284234914568销售竣工面积比0.720.860.991.021.311.52表中可以看出，5年来施工面积、竣工面积、销售面积、销售额基本呈持续增长态势，特别是销售面积增长明显，06—08年与竣工面积基本持平，09年销售面积大幅超过当年竣工面积，说明供销两旺，且有供不应求之势。从销售均价看，06年上涨20%，07年涨48%，08年涨8.7%，09年涨22%，总体上价格趋涨，结合销售面积走势，近几年来均表现为量价齐升。28 从销售量看，2010年1-4月份持续供不应求，但受“国十条”影响，5月份成交量开始急剧下降。表2-1-32010年1月至5月的新建商品房交易数据表：月份施工面积（万M2）竣工面积（万M2）销售面积（万M2）同比（%）环比（%）销售均价（元/M2）同比（%）1月21.757.5219.45290.56——40802月27.6821.9812.78209.44-34.29432231.253月28.387.4215.5865.2221.9144004月31.517.472157.7834.79452642.335月26.163.6219.367.2-7.81458440.61注：数据来源于北海市房地产交易中心从表2-1-3数据看，5月份销售量为19.36平方米，似乎新政对交易量影响不大，但各售楼部的实际成交量已下降了85%以上，如此大的反差主要是因为5月份到房地产交易中心办理交易备案的商品房，绝大部分是在新政出台前已经签定购房合同但未及时备案造成的，也就是说官方登记与市场实际交易在时间上存在较大的滞后性。（二）近几年北海市房地产行业的主要特点纵观近五年，行业发展呈现以下特点：1、房地产业是北海市经济的支柱产业2009年，北海市房地产业共完成投资58.12亿元，占全市固定资产投资额的17.61%，直接税收贡献8.08亿元，占全市税收的28.93%，同比增长27.40%。2010年1—5月，北海市房地产业共完成投资40.55亿元，占全市固定资产投资额的22.68%，直接税收贡献6.49亿元，占全市税收的38.01%，同比增长159.29%。28 这仅是直接税收，据有关人士透露，如果包括施工企业、材料供应商等直接相关行业的贡献，以及非税收入中的商品房开发土地出让金，房地产对当地财政收入的贡献实际已经超过50%。正如《2010年北海市财政预算草案的报告》中指出：财政收入增长对房地产、石油加工和电力等行业依赖性比较大。调查认为，在中石化、林浆纸、电子产业园等重大项目产生效益前，北海经济仍属于房地产投资拉动型增长。2、海景资源是影响房价的主要因素北海市半岛以内12层楼房以上均可以观海景，从市中心出发，15分钟车程均可向西、南、北方向到达海边，但以到海边距离远近划分，商品房习惯上大致划分为一线海景房（临海）、二线海景房（距海边约1-3公里）、城区房三类，价格也因此有明显差异。由于北海市城区发展较快，配套也快，因此，人们基本没有郊区房的概念。表2-2-1北海市住宅市场三大特征对比表住宅特征范围概况物业特征代表楼盘均价（元/㎡）特点一线海景（临海）海景大道沿线，具备一线海景资源，能和海零距离接触，是北海海景资源最优越的区域。海景公寓、海景住宅、别墅、酒店等高端产品。北部湾1号、森海豪庭、银滩1号、海逸豪园等别墅：6000~8000；海景住宅：4500~6000；海景公寓：9000~10000；该区域物业档次极高，是别墅物业、海景住宅发展聚集地，且物业价格均高于其他区域。二线海景（距海边约1-3公里）虽然无一线海景，但近海，可以观海，是北海海景资源次一级区域。别墅及海景住区等中高端产品聚集地。万泉城、水岸香堤、国际家园、景海豪庭棕榈泉、香槟郡等住宅物业：3500~4500；高层公寓：4000~4500；别墅物业：5000~8000；由于该区海景资源一般，因此高层海景公寓、海景房较为集中。城区该价值区位于旧城中心，缺少海景资源，但市政配套齐备，生活及出行极为便利。精品住宅社区、大型商场等物业。国际新城、星海颐园、华杰春秋源、俊杰华府、南洋国际金融公寓等住宅物业：3500~4500；区域房地产市场发展成熟度较高，但物业发展档次相对较低，主要与片区所属旧城区有直接关系。28 3、商品房市场是外向型市场表2-2-2北海市商品房销售人群结构图截至2006年，北海利用国家优惠政策处置完“烂尾工程”后，城市面貌焕然一新，引起全国的关注。加上北海优越的地理位置、宜人的气候、优美的滨海风光、发达的交通、低廉的房价和生活成本，以及对北海发展前景的良好预期，吸引了大量的群客到北海购房置业、养老过冬、休闲度假。06年，当年外地人购房占比就达到了44.21%，07年迅速提高到58.97%，开始成为北海商品房销售的主流人群。由此也带来了北海市城区人口的剧增，据公安部门统计，05年北海市城区常住人口约20万人左右，从06年起，北海户籍人口每年增幅在5万人以上，已购房入住但未入户籍的外地人口每年约有3万人左右，也就是说城区每年新增常住人口约8万人，城区现有常住人口已增加到50多万人。外地购房者已成为北海市人口增加的主要渠道之一，特别是来自东北、华北、西北等地的养老、体闲、候鸟族人群，形成了对北海商品房的“半刚性需求”（“半刚性需求”是指购房目的为养老、度假28 ，属自住性质，而非投资、投机用途），北海市已成为真正的移民城市。以北海市某大型楼盘为例，表2-2-3北海市某项目成交客户区域来源根据以上数据显示，本地成交客户占15%，广西区内（不含北海）成交客户占1%，外省成交客户比例高达84%，其中东北、西北和华北地区占比合计54%。表2-2-4成交客户购房目的比例关系图从购房目的看，客户购房目的主要是养老，占比29%，主要来自东北28 、华北地区；其次就是度假和度假投资兼容（候鸟族），占比合计43%，主要来自东北、华北、西北、江浙、福建地区；用于日常常住的客户所占比例较少，占比12%。由此可见，该项目购房客户中属于“半刚性需求”的比例达55%，近几年北海房价持续攀高正是源于这部分客户群体的支撑。4、商品房交易带动土地交易稳步发展自2006年以来，北海市土地交易量（本文仅研究北海市城镇住宅及城镇住宅商业用地情况，以下土地数据仅指城填住宅及城镇住宅商业用地）呈上下波动的状态，总体呈现增长态势，这与期间城市经济状况、政府调整政策及市场供需关系有着密切联系。根据《北海市住房建设规划（2008-2012）》计划，未来每年规划土地供应约1200-1300亩左右，可以预见，未来北海市土地供应仍十分充足，城区建设发展空间较大。（1）交易量大势呈上扬态势表2-2-5北海历年土地交易量情况表自2006年以来，北海城市土地成交量呈波浪式上扬态势。从成交数量比较，07年成交量最多，达21宗，08年成交量最少，仅为8宗。从成交面积比较，虽然08年成交宗数最少，但由于天隆地产千亩地块的成交，进一步拉升28 了08年土地成交面积，达到2168多亩。2009年北海城市土地成交达到15宗，成交面积达1055亩，大势向好。（2）交易价平稳增长表2-2-6北海历年土地交易价情况表交易额总体上保持平稳增长的趋势，2009年，北海城市土地成交总额为10.55亿元，土地成交均价达到了100.09万元/亩，较08年增长了近57万元/亩，已接近07年土地均价水平。而从历年地块成交均价上看，07、09年成交均价达到历年最高，这主要由两方面因素导致。一是这两年全国楼市均处于成交火热态势，北海也不例外，旺盛的需求进一步增强了开发商拿地信心。二是众多高地价土地的成交，进一步拉升了这两年的土地成交均价。其中200万元/亩以上成交土地有9块（07年3块、09年6块），100万元/亩以上成交土地有18块（07年10块、09年8块），2009年12月位于茶亭路以南、广东路东侧面积为18.74亩的一地块更是拍出了1.02亿元的高价，以544万元/亩的单价水平成为了北海市的新地王。28 另外，08、09年上述拍卖地块有部分属于定向收储、园区配套用途，拍卖价格较低（08年均价为35万元/亩、09年均价为52万元/亩），这也直接拉低了全年土地交易价格水平。如剔除上述地块，08、09年北海市土地交易均价分别为157万元/亩和271万元/亩，较07年分别增长44万元/亩和158万元/亩，呈稳定增长态势。（3）土地容积率不断增加，楼面地价水平不断提高表2-2-7北海市历年土地出让容积率范围列表2006年2007年2008年2009年地块容积率范围1.5-2.01.8-2.52.5-3.52.5-6.0楼面地价（元/㎡）—86610041429备注：以上表中容积率仅代表历年80%以上土地成交容积率范围从历年土地成交容积率分析，容积率呈现逐年增长趋势。依据行业经验分析，北海城市住宅建筑将由过去低层、多层建筑步入小高层、高层建筑轨道，而近两年高层建筑发展更为显著。容积率的不断增加，从另一层面也反映了北海城市土地供应日益稀缺，城市中心大面积土地出让已不再可能，因此小面积大容积率的地块将是未来城市高层住宅发展的趋势。从楼面地价情况分析，用于商业用途的地块的楼面地价也呈现逐年增长趋势，由于地价成本在房价成本中所占比重较大，这决定了未来两年内商品房价格的走势是总体向上运行。5、开发商实力不断增强，项目开发资金主要来源于自筹2006年以前北海市房地产市场以本土开发商为主力，2006年以来，外地开发商逐渐增多，目前北海市约有270家房地产开发企业，其中外地开发商占比在60%以上，主要来自南宁、江西、四川、福建、上海等地，他们不仅资金实力雄厚，具备开发大型房地产项目的能力，而且带来了开发、销售、管理等成熟经验，影响并提高本地开发商的开发理念28 ，更有利于当地房地产市场的长期、持续、稳定发展。有关统计数据表明，截止2009年末，在北海市房地产企业投资资金来源结构中，国内贷款占比为9.1%，同比增长3.79个百分点；自筹资金占比为60.4%，同比下降3.79个百分点；定金及预付款占比为17.11%，同比下降0.96个百分点；其他资金来源占比13.39％，同比增长0.96个百分点。近5年来，北海市金融机构对房地产开发项目贷款普遍表现出一种惜贷现象，09年在拉动内需和北海市当地引进新金融机构的冲击下，这种现象稍有改观，09年末，北海金融机构房地产开发贷款余额达到20亿元，同比增长184%，但在房地产开发资金总盘子中，占比仍然很小。其主要原因有：一是08年以前，由于历史原因，北海市开发地块分布零散、面积小，开发楼盘面积一般在1-5万平方米之间，资金需求量不大，且几年来销售情况良好，资金回笼周期短，对开发贷款依赖性不大；二是由于上世纪90年代初期的经济泡沫给银行留下的负面印象还没有完全消除，各行决策层在习惯上仍把北海定位为金融高风险区，信贷政策偏紧，如中行、建行从05年开始至09年均没有新增项目开发贷款。09年以后，开发楼盘容积率越来越高，一般在3-5之间，开发面积越来越大，一般在5-10万平方米之间，随着投资成本增大，开发商对银行资金依赖性开始增大，但银行积极性仍然不高。6、在房地产金融市场上，银行同业竞争不充分房地产业是资金密集型产业，在北海，房地产业又是经济支柱产业，因此，各家银行均把房地产业作为开展资产、负债、中间业务的主阵地之一，整体上主要表现为积极投入个人按揭贷款，以此切入房地产行业。28 表2-2-82010年6月末北海市城区金融机构个人按揭贷款情况表行别余额（亿元）比年初（亿元）占贷款总额（%）工行152.357.25农行175.145.09中行6.21.137.12建行16.53.470.21交行19.25.880.33北部湾1.81.630.51信用社2.80.59.46合计78.519.845.96从表中可以看出，北海市城区各金融机构比较重视发展个人按揭贷款业务，6月末个人按揭贷款余额约占到北海城区贷款总额的46%，个别银行如交行占到80%、建行占到70%、工行占到57%以上。但房地产金融业务竞争仍然不充分，主要表现为：（1）个人按揭贷款业务在金融机构间发展不平衡，整体业务效率低。从表2-2-8中可以看出，按揭贷款份额主要集中在五大行，但各行在不同时期表现不同。05年，由于内部管理混乱，主要经营管理人员涉及职业道德问题，中行、工行先后被上级行和监管部门勒令暂停办理信贷业务，包括个人按揭贷款业务。工行经整顿后07年底恢复办理，中行虽然恢复办理，但信贷审批权限仍然集中在上级行。农行在股改前其按揭贷款经营管理模式和激励机制相对比较落后，效率低，08年以前其影响力较弱，09年完成股改后，按揭业务发展速度明显加快，今年上半年个人按揭贷款余额增长了5亿多元。在这期间，建行和交行一直保持着较强竞争力，60%以上的开发商集中到两家银行办理按揭贷款业务，由于人力不足，高度集中的业务量使两家银行经常发生“堵车”现象，效率不高，客户满意度不高。（2）金融产品单一，经营水平不高。当地金融机构主要是通过少量投放开发贷款，大量投入个人按揭贷款获取负债和结算业务。28 以上第5部分分析中已提到，各金融机构对项目开发贷款存在普遍的惜贷现象，以08、09年两年为例，开发贷款平均余额为15.5亿元，其中约有3亿元属于05年以前发放形成的不良贷款，剔除这3亿元后，平均余额为12.5亿元，占该两年房地产总投资额不到13%。在个人按揭贷款业务中，当地金融机构均偏好一手房个人住房按揭贷款业务，对一手商业用房贷款持非常谨慎的态度，对二手商业用房按揭贷款基本不予受理。以09年末为例，当地金融机构商业用房贷款余额为4.6亿元，占个人按揭贷款总额不到8%，余额同比减少0.1亿元，呈负增长。据当地房地产中介机构介绍，不仅二手商用房按揭办不了，二手住房交易按揭也不好办。由此可见，由于缺乏融资配套，当地二级市场上商品房流通较为困难。调查还发现，由于商品房和土地价格上涨较快，同时出于避税目的，大多数开发商在开发过程中偏好自留物业，尤其是地段好的“稀缺性”经营性物业，而当地银行均没有开办经营性物业贷款业务，大量的资金沉淀在商品房中。（3）银行处于强势地位，开发商处于弱势地位。在对当地开发企业调查中，开发商普遍的感受是项目开发贷款基本不抱希望，按揭贷款业务是挤着去办，在银行挤，到房地产交易中心办抵押也挤，处处求着银行，对银行满意度不高。调查认为，产生这种现象的根本原因主要还是金融同业竞争不充分，金融服务水平跟不上房地产行业的发展水平。三、北海市房地产行业影响因素分析及发展趋势预测28 （一）北海市房地产行业影响因素分析表3-1北海市2003年-2009年商品房交易量、价格走势图注：横坐标轴以北海市2003年-2009年的年平均商品房交易量为基准2002-2006年，北海房地产市场基本上是在盘活和消化存量，主要是靠本地压抑已久的刚性需求释放支撑，自2006年下半年起，北海房地产业步入了新一轮快速发展期，总体表现为“量价齐升”，本次分析主要也是围绕2006-2009年北海房地产市场走势来进行的。调查认为，影响北海房地产走势的变量因素主要有宏观政策因素、外地人购房因素和本地刚性需求因素三项。1、宏观政策因素宏观政策的宽松与否是影响北海近几年房地产市场走势的主要因素，对房地产交易量的影响表现为：宏观政策对房地产市场的调控宽松，交易量增加；宏观政策趋紧，交易量减少。表3-22005年2009年房地产政策列表28 时间政策目标政策概述2005年防止房地产投资过热，稳定住房价格。两个“国八条”出台，以及各地政府为稳定房价积极采取措施，严控高档商品房开发，适当增加中低价房的开发，楼市调控取得重要的阶段性成果。2007年抑制房地产价格过快上涨连续实施宏观调控政策，但效果不明显。中高档住宅投资继续增长，住宅建设投资全面加速，房地产热呈区域扩散态势，房价增幅及房地产贷款继续保持过快增长。2008年调控基调：先压后保上半年，国家继续调控房市，各项指标高位调整，有效抑制过度需求泡沫；但受国际金融危机影响，自第三季度起，启动大规模刺激楼市消费政策。2009年调控基调：前宽后紧年初贯彻房地产优惠政策刺激房市，年中加大土地供给，整顿市场秩序，年末防范泡沫扩大，遏制房价过快上涨。（1）2007年至2008年上半年宏观政策趋紧，北海房地产市场这两年的交易量和均价水平的走势表现为非常平稳，水平基本持平。北海市2007年和2008年的商品房交易量分别为86.22万平方米和81.59万平方米，商品房均价则分别为2614元/平方米和2842元/平方米。（2）2008年下半年至2009年第三季度受国际金融危机影响，国家实施宽松的宏观政策，北海房地产市场2009年的交易量和均价水平的走势表现为快速增长。北海市2009年的商品房交易量为143.86万平方米，同比增长76.32%；商品房均价为3491元/平方米，同比增长16.73%。2、外地人购房因素从上文表2-2-2中可看出，2006年起外地客户成为购房主流，支撑了北海房地产业的快速发展，是影响北海近几年房地产市场走势的主要因素，对房地产交易量的影响表现为：外地人购房占比上升，交易量增加；外地人购房占比下降，交易量减少。28 外地客户买房的目的是什么？通过对银行从业人员、中介机构、小区物业管理人员等人群调查后总结，外地客户买房目的大致可以分为四类：自住约占1/3，投资也就是保值约占1/3，自住和投资兼容（候鸟族）约占1/6，投机约占1/6。为什么外地客户不选择邻近拥有近似于北海的条件的城市如钦州、防城港、桂林、湛江等，而唯独选择北海？据房地产一线从业人员介绍，外地客户主要基于三个原因：（1）北海的滨海自然资源是稀缺、不可复制的，周围的城市不可比，全国范围内也只有三亚可比，蓝天、白云、海水、沙滩、气候、物产、休闲等条件令外地人惊叹，特别是对东北、华北和西北的“养老”、“候鸟”型客户吸引力最大，这部分客户也可定义为“半刚性需求”，约占全部购房客户的1/2。（2）低廉的房价，形成了较大的价值洼地。北海是沿海开发城市，知名度远高于周边城市，且在北部湾经济区的背景下，北海正蕴育着巨大的发展前景，但北海房价远低于全国同类城市，从表3-3中看出，三亚房价比北海高出2倍，就连排名第6的珠海比北海也高出一倍多。精明的上海、江浙、福建、湖南、湖北等地客户主要是看中了这一点。表3-3北海与同类城市房价对比表（单位：元/M2）排名城市2008年6月2009年7月2010年1月1三亚84169526158582宁波750010178114053厦门60478519109434大连60128666106635青岛6507830197516珠海5105771091927北海291534504080注：数据摘录于赳客网“宜居城市研究室”发布的信息28 （3）2008年1月，国务院批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，广西北部湾经济区正式上升为国家战略。北海作为北部湾经济开发区的重点城市，在经济发展前景和新型产业培育诞生的环节上具有了较大的优势，这吸引了不少具有经济实力和拥有前往北部湾发展意向的外地客户产生了移居北海投资置业的意向。3、本地刚性住房需求因素本地刚性住房需求（包含新增产业人口住房需求）是影响北海近几年房地产市场走势的另一主要因素，但该因素对近几年北海房地产交易量的影响度较小。主要原因为：（1）原有本地居民的刚性住房需求已在2002年-2005年处置“烂尾楼”期间基本消化完毕，在没有导入大量新增产业人口的前提下本地居民的刚性住房需求明显不足，北海市本地人购房占比已从2005年的44.21%降至2009年的30.26%。（2）工业基础薄弱，无法形成新增产业人口的有效源泉。如前所述，在中石化、林浆纸、电子产业园等重大项目产生效益前，北海经济仍属于房地产投资拉动型增长。（二）未来两年北海房地产业发展趋势预测通过分析未来2年内宏观政策、外地人购房和本地刚性需求三个因素对北海市房地产行业的影响，初步测算未来2年内其趋势如下（表3-4）28 表3-4北海房地产业未来两年趋势预测图表说明：横坐标轴以2010年1月份北海市商品房交易量为基准。按成交量和价格变化特点，大致分为三个阶段：第一阶段：即今年1-4月份，量价齐升期。第二阶段：即2010年5月至2011年6月，下跌和盘整期。今年5月份开始成交量急剧下跌，预计到今年7月探底，僵持3个月后，价格开始有所下跌，最低可能会跌到10%（即4584*0.9=4126元），而且是出现在2011年春节前后；2011年春节过后，人们重新审视行业发展，部分人认为已探底，开始购买，成交量有所增加，价格停止下跌，且微有回升。判断理由：1、宏观政策因素：2010年4月17日，新“国十条”中第三条规定的“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”28 ，直接限制了外地人对北海商品房的购买需求；三部委虽然于2010年6月4日发布《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》，规定“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行”，但提高了外地人购房贷款的准入门槛（五成首付、利率执行基准利率的1.1倍），仍然限制了大部分外地人的购房需求。宏观政策从严必然会引起下一阶段交易量急剧下跌，预计上述政策2年内不会变。2、外地人购房因素：（1）在国家重点调控下，全国房地产业景气度迅速下降，人们普遍看跌，进入持币观望阶段，外地客户暂时不看好北海，预计将维持1年。（2）近期打击炒房、打击传销会使城市部分流动人口离开北海，短期内商品房的租赁收入水平会降低，预计这部分需求在1-2年内不复返。3、本地刚性住房需求因素：一年内，北海产业经济瓶颈依然没有破解，城市发展速度受到制约，本地刚性需求仍然没有培育成主流。4、表中设定价格下跌区间不超过10%，主要是依据北海近十年来，房地产行业起伏中房价最大跌幅的经验数据保守确定的，如08年底，房价实际跌幅小于5%。同时，还根据北海当地房地产开发成本实际情况进行测算，如：目前北海一般地段楼盘开发成本大约为3200元/㎡左右(例:土地成本每亩300万元，容积率是4.0，占地面积20亩，那么楼面地价为1120元/㎡,建安成本为1600元/㎡,报建、税务、开支成本为400元/㎡)，按开发商最美好的愿望，利润率不低于20%，房价应该落到3800元/㎡，如果考虑土地增值税，房价起码要到4100元/㎡方能保证20%的利润率。因此，调查认为房价能稳定在4100元/㎡左右。28 第三阶段：即2011年7月至2012年3月，量价回升期。随着中石化的投产期临近，政府宣传力度加大，成交量快速回升，价格随之微回升。2011年9月份，中石化投产，重大利好促使成交量快速回升。预计到2012年1季度恢复到今年1-4月份水平。从2012年2季度开始，步入自我平衡发展期。随着中电、林浆纸、新材料、临港产业等园区项目相继开工、建成、投产，北海经济逐步完成由“房地产投资拉动型”向“多元化产业经济投资拉动型”的转型，而新增产业人口所带来的巨大住房刚性需求，使房地产业步入自我平衡发展阶段，且随着购房者结构的进一步优化，对未来北海市房地产业“健康、持续、稳定”的长期发展也将形成有力的支撑。判断理由：1、宏观政策因素：（1）2008年1月，国务院批准实施《广西北部湾经济区发展规划》，广西北部湾经济区正式上升为国家战略，2009年12月，国务院印发《国务院关于进一步促进广西经济社会发展的若干意见》（国发[2009]42号），国家在不足两年时间内连续给予同一个省区两大政策支持，这是很少见的，这表明中央对加快广西经济社会发展寄以厚望。《规划》的审批和《意见》的发布实施，对推动广西在新的历史起点上实现新的跨越，具有重要的里程碑的意义，是指导当前和今后一段时期广西发展的行动纲领。《规划》和《意见》确定了广西到2020年科学发展的四大战略任务：打造区域性现代商贸物流基地、先进制造业基地、特色农业基地和信息交流中心；构筑国际区域经济合作新高地；培育我国沿海经济发展新的增长极；建设富裕文明和谐的民族地区。28 在城市建设方面，《规划》和《意见》要求：以南宁市为依托，建设具有浓郁亚热带风光和滨海特色、辐射作用大的南（宁）北（海）钦（州）防（城港）城市群，加强与周边地区铁路、高速公路、航空等基础设施的对接和共建，增强城市群要素集聚作用，形成连接多区域的重要交通枢纽。统计数据显示，自国家批准实施《广西北部湾经济区发展规划》以来，经济区开发建设加快推进，取得了令人瞩目的成绩。北部湾经济区已经成为我国经济发展最快、经济最有活力的地区之一，引领带动的能力和作用初步显现。可以预计，在2020年以前，这一政策优势将继续保持并不断加强。（2）北海“三年跨越发展”的战略构想和三年奋斗目标将会实现，产业结构得到优化升级，北海产业经济瓶颈将得以破解，北海经济增长将由“房地产投资拉动型”为主转变为“多元化产业经济投资拉动型”为主。调查认为，近十年来，北海在能源、交通、城市建设、园区建设、环境改造等方面做足了功夫，随着中石化、中电产业园等重大项目的相继开工，北海正处于由量变到质变的临界点上，2011年9月，中石化炼油异地改造项目建成投产将成为北海经济转型的最重要标志之一，也就是说，2011年下半年起，北海经济增长模式将由“房地产投资拉动型”转变为“多元化产业经济投资拉动型”，经济综合实力有效提升。据有关部门介绍，单是中石化一个项目投产，到2012年，全市生产总值翻一番达到600亿元、人均GDP达到3万元左右，财政收入翻一番超过70亿元的奋斗目标就已经有可能实现；3年里还有电子信息、临港产业年产值预计分别可达到300亿元，林浆纸、农产品加工、旅游、商贸、房地产的产业规模预计分别可达到100亿元，还要计划建成一批年销售收入50亿元以上的大型骨干企业，完全有希望形成具有北海特色的支柱产业和企业集群。28 2、外地人购房需求因素：近几年支撑房地产业快速发展的因素仍然存在，北海商品房对外地客户的吸引力将保持不变。产业经济的发展不会削弱优美的城市环境，反而生态宜居城市环境将进一步得到改善，这是“3年跨越发展工程”的奋斗目标之一。商品房价值洼地仍然存在，而且随着产业经济的快速发展，房产投资的价值前景将更有空间。预计一年后，外地客户将重新回到北海，但购房方式可能会有所改变，且该因素对交易量的影响度会随着本地刚性住房需求的增大而逐步减小。3、本地刚性住房需求因素：2011年下半年起，随着北海经济增长由“房地产投资拉动型”为主转变为“多元化产业经济投资拉动型”为主房，新增产业人口的刚性住房需求将会速增，且该因素对交易量的影响度会随之增大。（1）随着三年跨越目标的实现，势必要大量导入人口,北海商品房市场需求将逐步由“外地客户主导型”转变为“产业人口刚性需求及外地客户多元化主导型”。据测算,产业经济的发展，将形成25万人左右的产业大军，预计3年后，北海城市常住人口将接近80万人。（2）第二产业的发展直接拉动第三产业的发展，第三产业从业人口相应增加，从而形成对商品房的有效需求。（3）本地居民自住房升级换代将形成小部分需求。08年取消自建房用地审批以来，北海目前尚存的自建房用地基本消化完毕，本地居民自建房的偏好将逐步消失，从而转向对商品房的需求。28'