房地产行业发展与税收的关系分析——以蚌埠市为例 47页

'独创性声明本人声明所呈交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成果。据我所知，除了文中特别加以标志和致谢的地方外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，也不包含为获得金旦巴王业太堂或其他教育机构的学位或证书而使用过的材料。与我一同工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示谢意。学位论文作者签字：商蕾签字日期：加节年6月弓日学位论文版权使用授权书本学位论文作者完全了解金鲤至些太堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和磁盘，允许论文被查阅或借阅。本人授权盒月垦』些太兰L可以将学位论文的全部或部分论文内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。(保密的学位论文在解密后适用本授权书)学位论文者签名：砜齑签字日期2圳7年占月弓日学位论文作者毕业后去向：工作单位：通讯地址：导师签名：签字日期：电话：邮编：￡锣日＼√＼毛阳幺叮 致谢两年时间的研究生学习随着论文工作的结束即将告一段落，虽然求学的过程是艰辛的，但也是非常值得的。真诚的感谢合肥工业大学管理学院的所有老师，我不但从管院的老师那里汲取了知识．，更感受到他们严谨的治学态度和高尚的品格，相信这都将会成为我人生道路上的宝贵财富。没有他们的辛勤教导，我无法取得今天的成绩。尤其需要感谢的是我的导师。从选题到调研到写作，在整个过程中教授一直给予我指导和帮助，帮我理清思路，发现写作中存在的问题。教授的日常工作非常繁忙，每当我收到教授给我回复的邮件时，我都感激万分。教授的平易近人与严谨的治学态度都将成为我日后生活学习的准绳。在资料搜集过程中，还应感谢蚌埠市国税局和地税局的同事前辈们、蚌埠市房管局李伟书记、蚌埠市市志办朱老师等，他们在论文写作中给予了无私帮助，提供了大量的数据资料。感谢蚌埠市国税局计划征收科的各位同事，在我论文写作中提出了许多宝贵的建议，并且在日常工作中给予我很大帮助，让我有更多的时间精力来进行论文写作。最后要感谢我的丈夫和家人的支持，正是他们对我生活和学习上的关心与鼓励，使我可以安心于论文写作，他们无疑是我生活工作的最大动力。陶蕾 第一章绪论1．1选题背景近年来，随着我国市场经济的发展，房地产业的发展也出现了离昂的势头，各大城市的房价～路飙升。北京、上海、广州等大城市的房价上涨是见怪不怪，僵彳乍为～个中等城市，安徽省蚌埠市2007年三季度痔价涨幅屠然列全国第5位①。这一现象不得不让人思考，我国目前的房价高位运行、“且调且涨”，这样的房地产市场的发展正常吗?房地产业的发展对经济发展有哪些影响?类似蚌埠这样的中等城市，其房地产市场该如何引导?而囱2008年上半年以来，房价的起伏波动则更令人担心。国家发改委在上半年国内房价交动分析报告中得臻结论一～“现在是房地产监发展的最关键时期，一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济的持续健康发展”。@税收政策是对房地产市场数宏观调控政策之一，国家也出台了一系列的房地产税费调控政策，例如《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》、《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关|’蠢题的通知》、“国六条’’@等，这些政策要求迸一步发挥税收政策酶调节作用，完善住房流转环节税收政策，引导和调节住房需求。国家税务总局局长肖捷在全国税务工作会议上也表示，在2008年将积极稳妥地推进税制改革和税收政策调整，逐步建立有利于科学发展和公平分配的税收制度，其中特别提到要“研究推进以房地产税制为重点的财产税改革"。房地产业与其他行业相眈有其自身的特殊性，在国民经济中有着极为重要的地位和作用，尤其在中小城市往往是地方经济发展的主要增长点。当前，税收政策僚隽积极财政政策的重要组成部分，在保证税收收入稳定增长的前提下，也应当对经济发展产生促进作用。目前我国房地产市场面临住宅价格波动较大，中低档房屋价格上涨过快，房屋空置率过高，经济适用房供给不足等一系列闯题，而税收的调控在解决这些问题方面扮演着重要的角色。本文力图通过对房地产行业发展和房地产业税收两个方面进行研究，归纳出二者的发展演变规待，分析房地产业发展过程中出现的闷题及其对房地产行业税收政策的发展变化有哪些影响；同时，目前已出台的税收政策对房地产行业的发展起到哪些促进、调控作用，进露发现二者相互之阅的作用机制，在此基础上对国家税收政策制定方面、蚌埠市房地产行业的税收管理方面提出建设性的意见，以促进二者和谐有序地发展。◇资辩来囊黧家发震鞠改革委员会掰站氧劫s：踟H^僦sd≯。goMen毒国家发展与改革委员会发布2008年《上半年豳内住房价格走势分析》静国六条是指在国务院九部委予2006年颁布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中，关于调控房地产市场的六条政策l 至．2研究方法与技术路线(1)理论和实践相结合。以经济、税收相关理论为理论基础，对蚌埠市房地产行业的税收发展实践进行实证分析。通过对资料的搜集、整理、选择、分类、制表，分析房地产行业和行业税收的客观发展规律，提出行业发展存在的问题，并针对这些问题提出些税制改革的建议，做到理论与实践的有机结合。(2)定性分析和定量分析相结会。定量分析是研究闻题的数量方面，把握数量界限，归纳现象的数量关系。定性分析是在定量分析的基础上，深入解释数量的含义，对事物的性质做出判断的方法。两者各有所长，只有把它们结合起来，取长补短，才能形成完整、科学的分析方法体系。本文在对房地产行业和房地产税收总体定性把握的前提下，通过使用统计数据对研究对象的数量方面进行分析，找到各自的发展规律，找出二者之闯的作用机制，为提出建设性意见提供依据。(3)宏观和微观相结合的方法。宏麓是微观的综合，微观受宏观的调控，分析微观问题必须研究宏观背景。本课题在研究蚌埠房地产行业及行业税收发展过程中，结合国家宏观经济政策中的税收政策，把握行业税收发展的趋势，并对国家房地产行业税制改革方面提出建意。(4)应用统计分析方法。以行业税收发展的相关数据为基本数据，运用相关性分析、回归分析等方法，计算经济与税收的规模、构成、水平、发展速度和相互间的比例关系等，反映税收与房地产行业经济发展的联系，找到二者的发展规律及相互之闻的作用机制。1．3研究内容本文主要研究了以下三个方面的关键闻题：(1)房地产行业的发展过程，包括不同时期房地产行业的政策变化和房地产行业的发展阶段。(2)房地产行业税收的演变过程，包括不同时期房地产税制的变化情况和不同税制下的该行业税收收入的变化情况。(3)房地产行业发展与税收的褶关性分析。结合实际情况，分析税收调控房地产的政策效应和趋向。2 第二章房地产行业发展与税收的关系分析2。l研究对象的界定2．1。l房地产业(1)房地产业的范围界定按照联合国统一的行业分类标准，房地产业是为居民提供住房服务的非物质生产部门，属于第三产业。1992年11月4日我国政府发布的《关于发展房地产业著干问题的通知》中也把房地产列为第三产业，并指出：随着城镇国有土地有偿使用和住房商品化的摊进，房地产业将成为国民经济发展的支柱产业之一。房地产业主要通过土地和房屋的开发经营，向社会提供各类房屋，以满足人们居住和生活经营活动的需要，并通过市场运作回笼货番、调节消费，为国家增加财政收入。①按照联合国在1986年修订的《全部经济活动产业分类髓国际标准》，全部经济活动分为lO类，房地产业被列为第8类，包括四个部分：出租和经营房地产(非住宅建筑、公寓房间、住宅)；进行土地功能分区和房地产开发(用自己的账户)；不动产出租人；通过合阎和收费方式经营的租簧、买卖、管理、评佶房地产的代理人、经纪人和管理者。经过20多年的改革开放实践，我国现今的房地产业所包括的内容和范爨其实要宽泛的多。房地产业包括房地产开发和经营业、房地产管理业、房地产经纪与代理业。圆房地产开发，主要包括土地开发和荐开发以及房屋开发活动。房地产经营是指地产经营和房产经营以及楣应的中介服务，包括各类房地产经营、房地产交易、房地产租赁等活动。房地产管理服务是指房地产销售后消费过程中的物业管理服务活动，包括对住宅发展管理，土地批租经营管理和其他房屋的管理活动。本文中所涉及的房地产业数据基本上包含了上述四个大类在内的所有部门，而磊前国家所采取的税收调控政策更多的是针对房地产开发和经营鼗务，对房地产管理业、房地产经纪与代理业的政策相对较少。(2)房地产业的产业定位从自身的特性来看，房地产业是一个高度综合性的行业，它涉及生产、流通和消费等领域。其中|丛流通领域茺主，同时也参与到产晶生产及其决策、组织、管理过程。现代房地产业的主要存在形式是集房地产开发建设和营销于一体的大型房地产企业集团，这些企业往往从事包括项目前期策划、开发建设、销售经营直至物业管理的一条龙服务。房地产业是囡民经济的基础性产业，是社会再生产和各种经济活动的载体。审杨慎，房地产与国民经济，中国建筑工业出版社。2002萄张跃庆、丁芸，房地产经济学，中国建材工业出版社，20043 房缝产兔人类进行社会生产和各种人类活动提供了基础和空阚条件。房地产业也是国民经济的先导性产业，由于房地产业的产业链长、关联度高，它的繁荣与萧条往往为其他相关产业生产经营提供机遇、条件和市场空间。2。l。2房地产税收的基本内涵(1)房地产税收的含义房地产税收是指以房地产或房地产有关的经济行为为征税对象的税类，是房地产开发、经营、管理、消费的全过程中，房地产开发商与消费者要交纳的税收的总称。(2)房地产税收的特征除具有一般税收所具有的强制性、无偿性、规范性特点外，房地产糍收作为税收的一个予系统，还有以下特点：a、征收对象特定。房地产税收是以特定的房地产投资行为、房遗产收益为征税对象。从自然属性上看，其征税对象是土地和房屋；从法律上看，其征税对象是附着在房地产上的各项权益。b、税收体系复杂。我国酶房地产税收不是单一的税种，涵盖了所得税、流转税、财产税及行为税四类。现行的房地产业涉及的税种有：城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、耕地占用税、契税、±她增值税、城市维护建设税、营业税和企业所得税等，另外还有一些费用和基金，在全国范围内合法征收的具有税收性质的税费共计ll项。c、税源分布零散，但税源稳定。涉及房地产的税种大多是一些小税种，征收对象很不集中，从农村到城镇，从生产经营企业到企事业单位，再到居民个人。由于房地产具有使翔长麓性、耐久性等特性，同时随着经济的发展和城市的不断扩张，城市房地产数量将不断增加，从而保证房地产税源稳定和持续的发展。d、调节范围广泛。房地产税收的调节范围涉及到房地产投资、流转、保有、取得和收益的各个环节以及与房地产经济发展直接或间接相关的多个纳税群体。(3)房地产税收的作用房地产税收的功能主要体现在筹集地方财政收入、公平财富分配、优化资源配置等方面。从我国当前实际来看，我国房地产税收的作用主要是保障地方财政收入和调控地方经济发展水平这两方面。房地产税能够适当调节各地区社会财富的分配状况，调控房地产市场规模，发挥地方财政收入分配功能及地方资源配置功能。房地产税收会改变房地产的收益流量，税负在开发者、消费者、经营者、投资者和投机者之间分割，改变房地产的开发成本、流通成本和保有成本，从4 瑟影豌房地产市场的供给和需求。运用税收政策的调控，一方面可以通过加大流转环节的税负，增大土地持有成本和炒房成本，以达到抑制投机，平抑房价的基的，另一方蘧也可以通过调整税收政策，适当降低税负，营造宽松的市场环境，鼓励房地产行业的持续发展。2。王。3若干关系在分析税收与房地产业关系时不能完全脱离国民经济单纯的进行讨论，因为二者与国民经济都有着密切的关系。房地产业是整个酲民经济的重要组成部分，而税收也与国民经济的发展状况息息相关，因此在研究税收与房地产业关系时可以通过二者与国民经济之间关系进行间接的分析。(1)房地产业与国民经济的关系房地产业与国民经济的关系不仅是一个局部与整体的关系，而且有着内在的密切联系帮檑关性。房地产业的发震需要与国民经济发震保持一定的比例。房地产经济是整个国民经济的重要组成部分，它对国民经济的发展与增长有着不可忽视的重要作用，丽国民经济的发展水平和速度，又会影响房地产业的发展。①国民经济对房地产业的作用一一带动和制约。若社会总供给与总需求保持平衡、通货稳定、结构协调、国民经济持续健康发展，房地产业就具有良好的发展条件；反之，若经济过热、结构失衡、国民经济整体素质不高，房地产业的发展就会受到限制。如果经济生活中出现了不协调的现象，政府为了稳定经济，在某种程度上也可能有意识的抑制房地产业的发展速度，以此来限制房地产业过快发展对国民经济的负面效应。②房地产业对国民经济的作用一一健进和牵制。在整个国民经济运行过程中，如果房地产业运行状态趋好、经济效益高、发展势头正常，就会对囡民经济起到强有力的促进作用，反之，如果房地产业发展规模失控，交易不规范，房地产价格飞涨或房地产业发展迟缓，开发规模、竣工面积过小，市场低迷，房地产价格下滑明显，则会对国民经济产生牵制作翔。(2)税收与国民经济的关系税收与国民经济发展有着密切关系，～个国家税收的增加，都是经济发展的结果。一般来说，经济发展程度越高，税收自然越多。经济是税收得以存在和发展的基础，经济发展的广度和深度决定了税收分配的范围和程度，并从根本上决定新税种的产生、发展和更替；当然税收对国民经济也具有反作用，完善的税制会平衡纳税人之间的税负，创造公平健康的市场环境，同时通过税收可以实现对国民经济发展速度、质量帮内部结构的调控。(3)房地产业与税收的关系5 房地产监是国民经济的重要缀成都分，面国民经济又是税收的基础和来源，由此可见房地产业与税收自然也有着密切的关系。房地产行业近年来发展迅速，在第三产业中占有举足轻重的地位，具有强烈的“波及效应"。除了自身增加值对GDP增长发挥的作用和对国民经济的拉动效应外，其行业税收对地方财政税收也做出了巨大贡献。由于房地产行业在国民经济中的地位和特殊性，其发展与国家宏观政策环境的关联度较高。因此，作力宏观调控的手段之一，房地产行业税收调控也是近年来国家所重视的。本文的研究重点就是房地产行业发展和房地产业税收的相互关系与发展演变规律，既包括房地产业发展对行业税收政策的引导作用，也包括税收政策对房地产行业的促进、调控作用，也即二者相互之间的作用机制。2．1．4其他概念<1)住宅业作为普通的消费者，最容易接触到的是商品房，经常关注的也是住宅用商品房的价格，与我们关系最密切的其实是住宅业，但我们经常会将住宅业与房地产业的概念相混淆，认为这就是房地产业，其实不然。住宅业的概念是近几年才提出来的，是房地产业的重要组成部分，其与房地产业的区别主要表现在：①两者的侧重点不同。住宅业主要强调数住宅建设、流通、消费、服务力主要经济活动内容，而房地产业则是包括住宅也在内的各类房屋及承载房屋的土地开发、流通、消费、服务的一个产业。②两者应用的背景和条件不同。房地产业是随着房地产在国民经济发展中日益呈现的重要性而提出来的，是国民经济中具有基础性、先导性和支柱性的产业；住宅业刘是针对往宅建设、住宅市场翘题两提出的，它是随着住房制度改革的不断深化以及扩大内需的需要，将住宅业作为新的经济增长点而产生的。(2)建筑业在房地产业到底应当属于第二产业还是第三产业的问题上，有人认为应该是纯流通领域的第三产业，建筑业是第二产业，房地产业与建筑业很多时候被认为是“买卖’’关系，但是实际并菲如此，在房地产开发过程中，房地产商策划设计的项目承包给建筑商生产建造，竣工验收后，交由房地产开发商经营销售。房地产商进行产晶生产的前期市场调查、策划、甚至设计，参与产晶生产建造中的工程管理和监督，实际起到了决定、控制、引导生产建造的作用，建筑商所行使的只是代理商的职能。他们之间的关系不是完全意义上的“买卖"关系，丽是荦方与乙方的关系。因此，狭义的房地产业被定义为第三产业，广义房地产业以第三产业为主，第=产业为辅。(3)税收核算指标体系税收核算指标体系以国民经济核算的要求为指导，以国民经济信息分类标6 准为分类依据，依据税收经济和税收资金运动的特点设嚣，由税收计划、会计、统计指标体系共同构成。本文搜集的税收相关基础数据均程此指标体系框架下，可以系统地反映税收的总量指标和结构指标，与国民经济核算指标具有密切的对接关系。(4)相关性分析本文有关相关性的分析，采用了散点图图示与相关系数法相结合的统计分析方法。在对数据资料进行分类筛选的基础上，绘制散点图，初步判定有无相关性，然后运用最小二乘法建立线性方程，求解拟合函数值与实际僵的相关系数，进而衡量线性相关的强弱。2．2房地产行业发展概况我国房地产行业的发展大致经历了如下几个阶段：∞诞生萌芽阶段(1978年．1980年)1978年10月党的第十三次代表大会《沿着有中国特色的社会注意道路前进》报告中提出：“社会主义的市场体系，不仅包括消费品和生产资料等商品市场，而且应当包括资金、劳务、技术、信息和房地产等生产要素市场。捧这宣告了中国房地产市场的诞生。此时的房地产市场仅仅是从概念上划入了社会主义市场俸系，僵并未获得实质性发展，仅仅处于萌芽阶段。(2)试点改革阶段(1980年．1992年)我国的房地产业的发展与城镇住房改革密切相关，城镇住房改革推进了住房商品化的形成。1980年首先提出的全价售房(市政府统一建设住房，以土建成本价向市民出售)，其结果并不理想；之后推行的补贴售房效果也不好；1987年国务院在烟台、蚌埠、唐山试点提租补贴，大幅度提高租金，也霾为遭遇严重通货膨胀而天折。房地产业在改革摸索中艰难前行。④快速扩张阶段(1992年。1998年)1992年，在邓小平南巡讲话的带动下，房产业出现了前所未有的高涨。南巡讲话蜃，中共中央在《关于传达学习邓小平同志重要讲话的通知》中，着重指出要加快住房和社会保障韵度改革的步伐。从此，全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革开放建设步伐"的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。(4)深化发展阶段(1998年．2003年)1998年，住房实物分配逐步停止，多层次城镇住房供应体系开始建立，中圜房地产市场的发展进入了新的阶段。同年，在我国住房体铡改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革》的推动下，国家开始下达经济适用住房建设计划，初步形成了以租金配租(发放租金补贴)为主，实物配租(分配给低租金住宅)为辅，多种方式并举的廉租住房制度；停止住房实物分配，建7 立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。(5)互动发展阶段(2003年以来)伴随房地产市场发展的进一步深化，房地产的社会化、市场化程度进一步提高，随之产生了一系列住房价格、投资建设、住房保障等相关问题，房地产市场与资本市场变化、宏观调控政策、国民经济发展等的相关性进一步加强。2003年以来，国家颁布了一系列调控政策，对房地产行业的发展产生了深刻的影响，伴随着“房地产热"与“房地产泡沫”的争论，房地产行业实质上进入了多种因素互动的动态发展阶段。2．3房地产税制发展历程我国的税制几经变动，经历了一个由繁到简，又由简到繁的演变过程，房地产税制也发生了相应的变化。其发展演变大致经历了以下三个阶段：(1)1949年一1978年间的税制改革．1949年中华人民共和国成立后，建立起社会主义新税制。1949年中华人民共和国成立初期，全国的税收制度极不统一，对全面恢复国民经济、组织财政收入很不利。为此，五十年代初，为适应当时多种经济成份并存的客观需要，我国的房地产税收体系是比较繁杂的。我国先后颁布了《全国税政实施要则》、《工商业税暂行条例》、《契税暂行条例》、《印花税暂行条例》，决定在全国范围内开征房产税、地产税、契税、印花税和工商业税。1951年8月，又颁布《城市房地产税暂行条例》，将房产税和地产税合并为城市房地产税。这样，建国初期，我国房地产税共有契税、印花税、城市房地产税和工商业税等四种形式。1973年，我国进行了空前的税制简化，将城市房地产税、工商统一税等房地产税收合并为工商税，从而使房地产税的征税范围仅限于城市房地产管理部门、有房产的个人、外国居民、外国企业和外商投资企业。(2)1979年一1993年间的税制改革．党的十一届三中全会后，为了适应经济利益和所有制形式的多元化，我国进行了一次全面、深入的税制改革，房地产税制也得到了初步的完善：首先，企业所得税制建立，对房地产开发企业、建筑施工企业、外商投资房地产业所得及个人涉及房地产所得课税；其次，营业税也从原工商税中分离出来，成为一个独立的税种；第三，恢复征收城市房地产税，但我国城市的土地属国家所有，使用者只有使用权，故城市房地产税又被分为房产税和城镇土地使用税，对涉外企业仍征收房地产税；第四，为保护有限的耕地资源，稳定农业生产，1987年4月1日，国务院决定开征耕地占用税。另外，为加强城市维护建设，1985年2月8日国务院颁发《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》，决定1985年1月1日起全面开征城市建设维护税。为控制固定资产的投资规模，引导其投资方向，开征了固定资产投资方向调节税，原来的建筑税同时废止。3 经过以上改革，我国房地产税收体系初步形成。(3)1994年以后的税制改革1994年1月1日我国全面实施新税制。新税制在力求税负总水平不增减的前提下，大量简并税种，将税种由税改前的39种减少到18种，与房地产有关的主要税种也减少到13种。与原有房地产税收体系相比，新体系主要有以下几方面的变化：①新开征土地增值税，以抑制土地投机，引导房地产业健康发展；②改革营业税，以5％的税率对转让土地使用权、销售建筑物及其他地上附着物的全部营业收入征税；⑧统一内资企业所得税，对转让房地产的利润所得及其他所得按33％的税率课税；④改革个人所得税，对财产租赁及转让所得征税；⑤改革城镇土地使用税，根据物价水平的上涨情况适当提高应税税额此外，1997年，我国又对契税进行了调整，把土地使用权转让等行为纳入征税范围，进一步扩大了税基。2001年1月1日，暂停征收固定资产投资方向调节税。至此，我国现行的房地产税收体系基本形成。(4)当前我国房地产税制现状及政策调整我国现行的房地产税依其性质大体上可分为以下4类：一类是持有土地、房屋应缴纳的税，包括城镇土地使用税、耕地占用税和房产税：一类是开发经营房地产过程中应当缴纳的税，包括耕地占用税、营业税、城市维护建设税；一类是与房地产交易相关的税，包括契税、印花税和土地增值税；最后一类是所得税，包括个人所得税、企业所得税。其中有些税种在两个或三个环节里都有征收，如房产税在持有和转让房地产两个环节都征收。房地产税收作为国家调控房地产经济的重要杠杆以及获取财政收入的重要来源，在整个税制体系中占有极为重要的地位。随着房地产市场的发展，国家也采取了一系列的税收手段对房地产市场进行宏观调控：2003年下半年起，中央启动了新一轮的宏观调控，2004年，中央政府更加大了宏观调控力度，在2005年，中央政府在其工作报告中提出要“抑制房地产价格的过快上涨"，正式揭开了中国房地产市场全面宏观调控的序幕。在《加强房地产市场引导和调控的八条措旌》中首次提出运用税收等经济手段调控房地产市场。2005年3月26日，国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》(国办发明电【2005](8号)，明确指出要采取有效措施，抑制房价过快上涨，要求自2005年6月1日以后，对个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税。2005年5月国家税务总局发布《国家税务总局关于进一步加强房地产税收9 管理的通知》(囡税发[2005182号>，通翔要求霹房建产税收实行“一体化静征收管理办法。以契税管理先缴纳税款，后办理产权证书(简称“先税后证’’)为把手，以信息共享、数据比对为依托，以优化服务、方便纳税人为宗旨，通过部门配合、环节控制，实现房地产业诸税种间的有机衔接，不断提高征管质量和效率。个人住宅转手交易所的征收个人所得税一一国税发[2005]156号，个人出售謇毒住房取得的所得，应按“财产转让所褥"项墨及征税率为20％的个人所得税。2006年5月，冒家税务总局为贯彻落实国务院办公厅转发建设部(困办发[2006137号)的通知，国税发【2006175号，抑制投机和投资性购房需求，将2005年出台的上述规定调整为个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营韭税。2006年5月建设部等九部门联合下发《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，将转让住房免征营业税的期限从购买满两年调整到购买满五年。2006年7月，国税总局发布《关于住房转让所的征收个人所得税有关问题的通知》(国税发[2006110S号)，宣布从2006年8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税，并对个人转让往房的个人所得税应纳税所得额的计算和换购住房的个人所得税有关问题做了具体规定。2006年薹2月3l照，国务院通过《关于修改<中华人民共和雷城镇±地使用税暂行条例>的决定》(国务院令第483号)，对土地使用税纳税人予以明确，同时调高了±地使用税的税额。新颁布的土地使用税每平方米年税额为：大城市1．5元至30元；中等城市l。2元至24元；小城市0．9元至l8元；县城、建制镇、工矿区0．6元至12元。该规定于2007年1月1日起正式施行。与|弱税额相比，薪税额中各项普遍增长了3倍，体现了国家在±地合理铡用方面宏观调控力度的加强。2006年12月28酲，国家税务总局发布《关于房地产开发企业±地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)l87号)，规定从2007年2月l臼起，对房地产开发企业清算征收土地增值税。2．4房地产行业存在的问题由于历史原因和政治原因，我国的房地产直到80年代才逐步建立。在92年邓小平南巡讲话后，房地产业迅猛发展。不过由于缺少经验，法制不健全，宏观调控力度不足等原因，使得房地产行业发展出现了以下问题：(1)房地产投资规模持续增涨2007年，全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30．2％，增速比上年继续提高8．1个吾分点，房地产开发投资占城镇固定资产投资比重毖2005年、2006年分别高出0．3、O．7个百分点。2003年下半年和2004年上半年，全10 国范嚣痰较骧显地出现了投资过热，开发区匿占主地热，钢材、水泥等建筑材料价格过快上涨，煤、电、油、运全面紧张等经济过热现象。主要是由于房地产业的关联度离、带动力强，其开发投资的过快增长产生了对钢材、水泥等建筑材料的大量需求，从丽带动了价格上涨。2003年全国房地产开发投资比2002年增长了30．3％，是近几次宏观调控以来增速最快的一年(见表2．1)。表2-12003-2007年房地产业固定资产投资及其增长情况单位：亿元固定资房地产GDP增固定资房地产房地产投资年份GDP产投资投资增占固定资产产投资投资长率增长率长率投资魄重200313582345812101541029．130．322．220041598785902813158lO．128．829．622．320051838687509515909lO．427。220．92王。22006210871933691942211．124．322．120．820072466191174142528011．425。830．221．5数据来源：《孛国统计年鉴一2007}及2008国家统计蜀统计抉报(2)部分城市商品房价格上涨过快2003年以詹，上海、杭螂、南京等少数几个城市的房价呈现快速攀井的趋势，涨幅居全国前列。之后，全国其他主要城市的房价也开始快速上涨。2004年全量新建商品房价格同比土涨17。76％，相比前几年3％一5％的涨幅，房价上涨明显过快。2007年年底，深圳、广州等城市逐渐开始出现房价继续上涨，成交量明显下降的现象，但中小城市房价上涨的势头并未改变，只是上涨的幅度有所下降。表2-22002年一2007年商品房价格及上涨情况单位：元／平方米年份20002001200220032004200520062007商品房平均售价2l122I70225023592778316833673885同比增长3．36％2．了5％3．71％4。84％17．76％14．03％6．28％15．38数据来源：《中国统计年鉴一2007》和2008国家统计届统计快报㈣房屋供应结构不合理，供需矛盾显著2007年全国房地产施工面积23．6亿平方米，同比增长21．1％，增幅间比上升3．8个百分点。其中，新开工面积9．45亿平方米，同比增长19．4％，增幅上升3个百分点；竣工瑟积5。8亿平方米，同比上升4．3％，增幅下降O。2仓酉分点(见表2．3)。2007年全国商品住宅竣工西积4。78亿平方米，同比增长lO．5％，比上年上升2．4个百分点；销售面积6．9l亿平方米，同比增长24．7％，增速比上年高12．9个酉分点。其中，现房销售面积2．12亿平方米，同比增长5．O％，增幅比2006年上弁重5。1个百分点；期房销售面积4。79亿平方米，弱比增长36。0％，比2006年上升4．2个百分点。与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月 底全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16。6％，降速较2006年加快8．6个百分点①。这表明，2007年商品住宅供给增量相对于市场需求明显不足。表2—32003～2007年房造产薪开工、竣工蘧积情况单位：万平方米年份新开工新竣工当期增幅当期增幅20035470827。84146418。320046041410．4424652．420056806412。75341725．8200679253’18．4558314。鑫20079459019．458236垂．3数据来源：《中国统计年鉴一2007》和2008国家统计局统计快报(4)房地产体系不健全，市场秩序混乱，房地产业市场化程度还不高与房地产市场化程度较高的美国、加拿大、英国等国相比，我国房地产市场化程度还较低。与房地产相关的各个环节，与房地产相关的土地、金融、税收、交易等制度、法规还不够健全和完善，在房地产市场的交易中存在信息不充分、不透明的淘题。2．5房地产税收制度存在的问题我国房地产税收制度伴随着行业的发展迸行着不断的改革，发展至今，体系渐趋完整，但仍存在不够完善的地方。主要体现在：(1)部分税种设计不合理在现行房地产税制中，税种繁多，容易导致重复课税。对占用的土地征收城镇土地使用税，同时又对实际占用的耕地面积征收耕地占用税；对拥有的房地产既从量征收土地使用税，又征收房产税；对嬲租房屋取得的租金既征收房产税又征收营业税；对企业转让房产取得的收益，既征收企业所得税又按土地增值额征收土地增值税。通过之前的统计分析发现，上述这些重复{芷收的税种很大一部分对税收的贡献率都很低，且由于税种繁多，受到很多条件限制，税务机关在征管上难度很大，严重影响了税收效率。(2)税负不公平从计税环节来看，房地产税收集中在流通转让环节，在房地产保有环节设计的税种很少，显免税范围很大。这种典型麴窄税基模式造成了严重的税受不公状况，也对房地产市场的健康发展设置了障碍。一方面，房地产转让环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，麸两带动整个市场价格的上扬，这种高价格在偏离建安成本、超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置。另一方面，房地产保有环节的税费种类过少，且对所有非营业用房～律免税，阻碍了±地有偿使用市场的建立和健全，目前土地无偿的∞数据来源予《中国统计年鉴2008》12 取得，近似无偿持有，一旦进入流通就会产生过商的税负，这一现象不仅抑制了土地正常交易，而且阻碍了划拨土地进入市场。≤3)内外政策不统一在现行房地产税制中，存在内外资企业差别。从2008年王月l目起，国家统一了内外资企业所得税，但除此之外，在房产税和土地税制上还有差别，对内资企业，征收房产税和城镇±地使用税，丽外商投资企业只针对房产征收城市房产税，而不对土地征税。秘)与税收征管配套的制度、措施不完善嚣前，我国缺乏严密的财产登记制度，这影响了税收铤管的力度，税务部门无法准确掌握居民财产情况，对其进行管理更是无从谈起。我国财产评估制度还不够健全，税务部门内部缺乏专业的评估人员，专业的评估机构也很有限，阻碍了房地产税制的完善。2．6税收对房地产行业的调控俸用2．6．1税收对房地产行业的促进作用房地产品作为一种商晶，与其他商晶一样，具有价值与使灞价值的双重属性。以开发房地产品为主要经营内容的房地产行业与其他行业相同，也阚样要遵循或服从价值规律、供求规律、竞争规律的要求和作用。但由子房地产产品本身的一些特殊性，决定了房地产行业与其豫行业相比，有着自己的一系捌特点，仅通过市场的调节还无法保证房地产行业的健康发展，因此，需要政府运用宏观经济政策加以规范、引导。税收律为国家宏观调控的重要手段之一，可以通过一定的方式促进房地产行业的健康稳定发展。麸房地产开发商麓角度，很难颓及房地产行业瀚宏观发展|}鼋题，基予微观案例和完全市场经济原则的个体行为，在叠加屠对于房地产行业的整体发展来说并非一直有利。政府作为宏观经济调控部门，却可以承担起这一重任，并且可以通过税收这一有力的政策工具来实现整体的规划目标。(1)政府可以通过给整个房地产行业税收优惠的方式来促进房地产行业的发展；(2)政府可以遭过给不嗣选区的房地产行业不丽的税收优惠来健进房地产行业的地区平衡；(3)政府还可以通过绘从事不同房地产品开发的房地产开发商不同的税收优惠使房地产品的结构趋于合理。(毒)由于房地产业的发展受到土地这一重要资源的限制，而随着入口的不断增加，对房地产品的需求的快速增长，房地产商晶供给的有限性和需求的无限性之闻的矛盾越发突显，导致房地产市场价格快速增长，与其他普通商品相比，房地产品具有巨大的保值和增值的特性。这一特性给房地产业带来了巨大的投机的可能性。政府的介入，通过运用税收等宏观调控工具，能够对这些阔题有 一定的控制。2．6．2税收对房地产市场的控制作用在对整个房地产行业的发展状况整体把握的基础上，还应对房地产行业的微观主体进行进一步的了解，以保证政策实施的有效性。从实际情况来看，房地产行业的经营过程主要包括：取得、流转和保有三个环节，在整个过程中主要涉及房地产开发商、销售方和房地产购买方。政府在明确了各环节、各主体的实际情况的基础上就可以在各环节通过对不同主体征税、减税、提高税负及减轻税负的方式来影响各类主体的决策，以实现一定的政策目标。(1)房地产取得环节，这一阶段实际上是房地产商品的生产过程，在这一环节中涉及的税种有取得土地时支付的契税和耕地占用税。这一阶段的课税会影响房地产商品的供给，从而起到控制投资规模和调节投资结构的作用。(2)房地产流通环节，这一阶段涉及房地产商品的转让和出租，是房地产价值的实现环节，主要包括营业税、城市维护建设税、所得税、土地增值税、印花税以及教育费附加共六个相关税费。通过对这个环节课税可以参与价值的分配。该环节设置了大量税种，一方面可以影响房地产市场的供给和需求，另一方面可以抑制某些投机行为。例如，2006年12月28日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发(2006)187号)，规定从2007年2月1日起，对房地产开发企业清算征收土地增值税。这一税收政策理论上是增加了卖方的税收，但若处在卖方市场，这一税额的增加可能通过涨价转嫁给买方，从而导致房地产价格上升，进而抑制市场需求。从另一角度来看，这也是对高利润商品房项目的利润调整。通过减少开发商的利润，鼓励其减少高档商品房的开发建设，转向普通住宅的开发建设，从而减少高档商品房的供给，增加普通商品房的供给。这一政策的出台与过去政策最大的区别在于土地增值税清算条件发生了本质的变化，新政策要求单期项目就可以成为结算单位，而且以转让房地产收入的增值额为计税依据，并实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，抑制了房地产投机和炒卖活动，合理地调节了土地增值收益。(3)房地产保有环节，在这一环节主要包括房地产居住、租赁等。在居住行为中，目前只涉及房产税、城镇土地使用税两种；在房地产租赁行为中，租赁方涉及到营业税、城市维护建设税、印花税、所得税、房产税、城镇土地使用税以及教育费附加共7个相关税费。这一环节涉及的税种相对较少，税负较轻，降低了房地产保有者的经济风险，导致国内相当数量的房地产资源利用低效，甚至无效率，同时也使得国家无法对房地产转让行为中存在的溢价部分参与分配，导致房地产税收收入流失，客观上反而增加房地产投机者的实际收益，鼓励其参与市场投机。对这一环节的课税可以起到促进节约和合理利用房地产资14 源的作用。2．6．3税收对房地产业发展调控作用的现状和不足由于我国房地产行业发展起步较晚，相应的税制还有很多不配套的方面，现行的房地产税制的现状和不足主要有以下几个方面：(1)课税范围过窄，免税范围过宽，弱化了税收调控能力。我国现行的房产税的征收范围是城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村，也不包括外商投资企业和外国企业，同时还存在的大量的免税项目，导致税基狭窄，对房地产市场的健康发展设置了障碍，缩小了税收的调控范围，抑制了调控效能的发挥。一方面，房地产转让环节的税费过于集中势必将提高新建商品房的价格，从而带动整个市场价格的上扬，这种高价格在偏离建安成本、超出居民可承受房价的范围太远时，就会造成商品房的积压和空置。另一方面，房地产保有环节的税费种类过少，且对所有非营业用房一律免税，阻碍了土地有偿使用市场的建立和健全，目前土地无偿的取得，近似无偿持有，～旦进入流通就会产生过高的税负，这一现象不仅抑制了土地正常交易，而且阻碍了划拨土地进入市场。(2)税制结构不合理，也影响了房地产税收调控作用的发挥。在房地产流通环节税种设置较多，税负较重，而在房地产保有环节上税种较少，税负偏低，尤其针对居住行为还有很多优惠政策，几乎处于无税负状态。现行税收制度按照房产和土地人为的分设税种，对房产从价或从租计税，对土地从量计税，对房产价值中所含地价既按价值征收了房产税，又按房屋所占面积征收了土地使用税，由于很难剥离土地的价值，造成了重复征税，使得税负水平过高，一方面阻碍了房地产市场的形成和发展，另一方面也使逃税和投机行为多发，影响房地产税收调控作用的发挥。(3)税种和税率的使用不合理，不能灵活地反映市场的变化，使得税收作为一种调节经济杠杆效应难以得到充分发挥。我国现行的城镇土地使用税的计税依据为土地面积，税率为定额税率，这与国际上大多数国家实行的以土地价值作为计税依据和采用比例税率相比，税收的调控效能明显不足。(4)由于存在税收转嫁，税收的调控效能受到影响税收转嫁是一种客观经济现象，纳税人在利益驱动下，为了减少损失，总会在合理且尽可能合法的情况下，将纳税所带来的经济负担转嫁出去。房地产商品中的住宅商品作为生活的必须品，需求弹性较弱，相对于需求缺乏弹性，房地产商品供给者因为可以选择上市时间，供给相对富有弹性，由于房地产商品的供给弹性大于需求弹性，实践中供给者会通过提高价格而将税收部分或全部转嫁给消费者，大大减弱了税收的调控效能。 2．6．4国外房地产税概况与政策比较国外房地产行业起步较早，房地产税是西方各国广泛征收的一个古老税种。每个国家不管采用何种税收手段，都是以相对明晰、完整的房地产产权体系为基础的。每个国家的房地产产权体系不同，执行的房地产税收政策也大不相同。综观世界各国对房地产的征税，按征税对象分主要有三种情况：一是对土地和房屋分别征税，如韩国、日本等；二是综合征收房地产税，如墨西哥、波兰和泰国等；三是将不动产合并在财产中一并征收，这样的财产税在美国、英国、瑞典等国比较普遍。在税种设置上，房地产税不一定为单一税种，可能是一个税收体系。有些国家对房地产税进行统一立法，设立单一的税种，如美国、英国、新加坡和马来西亚等，有些国家和地区却根据不同的标准分别立法，设立两个或更多的税种，如泰国设立土地开发税和房屋建筑物税，我国台湾设立地价税和房屋税，等等。(1)美国房地产税制概况以美国为例，在美国一直采用财产税制度，在美国宪法制定以后，联邦政府采用货物税、销售税和其他形式的税，而财产税由各州和地方政府征收。①在征税主体上，依照美国法律，每个地方政府都有权对本辖区内的房地产征收房地产税，因此，房地产所有者常常需要同时缴纳县级房地产税和市或镇级房地产税，有时甚至还需要缴纳学校学区的房地产税。②在税种设置上，美国直接对土地和房屋征收房地产税，归在财产税项目下，税基是房地产评估值的一定比例。其他有关的税种大概有三大类：一、交易税，在房地产买卖时缴纳；二、所得税，房地产出租形成的收入适用个人所得税，在房地产出售时，依据房地产出售所获得的差价收入征收资本利得税，对房地产公司的净利润征收公司所得税；三、遗产赠与税，在房地产被作为遗产和赠与时才征收。③在征税对象上，美国房地产税的征收以具体财产为对象，而不是对使用者或所有者征收。当无法找到房地产的使用者或所有者时，有关部门不必追讨，可以将房地产没收出卖后缴纳税金。美国的税收及财政体系遵循“避免一个政府向另一个政府征税"的原则，对国有财产不予征税，因此，国有土地不受财产税制约。④在房地产估价方面，为了保证足额征收，美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量的专业人员，专门从事各类房地产的估价工作。房地产的评估价值是地方政府征收房地产税的税基，同时也是买卖双方确定价格的重要参考。(2)中美房地产税收政策比较①在税种设置上，我国现行的房地产税收体系中，直接以房地产为课税对象的税种比美国多，主要有6种：土地增值税、契税、城镇土地使用税、房产16 税、耕地占用税和城市房地产税，美国只有一种，即房地产税，税种很单一；’美国设立了遗产税和赠与税，我国则正在酝酿，尚未出台；我国为特定目的而设立的耕地占用税，美国没有。②收费项目与数额上，除了相关的税收，我国一些地区与房地产相关的收费将近百种，而美国只有少数服务性收费项目，如土地产权登记费等，且收费标准统一，数额很小。③在征税范围上，我国这些税种在征税范围包含了国有土地，而美国是不对国有土地征税的；④在计税依据上，我国部分税种的计税依据不合理，现行房产税的计税依据为房产的账面价原值扣除一定比例后的余值，而随着经济发展和房地产市场的开发，房产的市场价值一般已大大高于原值，在美国，房地产税的计税依据是房地产评估值，美国各地方政府都拥有自己的房地产估价部门和大量的专业人员，专门从事各类房地产的估价工作。在美国，每处房产的评估价值都是公开透明的，地方政府网站和社区报纸都可以查询每处房产的评估价值。17 第三章蚌埠市房地产行业发展与税收关系的案例研究3。l蚌埠市房地产业的发展概况蚌埠市位于安徽省北部、淮河中游，除市区外，下辖怀远、五河、阑镇三个县，是皖北重要交通枢纽。凭借着交通便利的优势，蚌埠市的经济有了进一步发展。城乡建设也伴随着经济豹发展两快速推进。自1992年起，房地产开发开始升温；1998年将市区35个棚户区列入改造规划，大面积的f嚣城改造步伐加快；随着军用机场从市区迁出，新城综会开发区投入建设，新一批的房地产开发项目投入建设。通过房地产开发，市区已累计竣工新型住宅小区180多个，加上零星开发，共竣工房屋面积达800多万平方米。3．1．1蚌埠市房地产行业的发展阶段蚌埠市房地产行业的发展也与房改的过程紧密相关，大致经历了如下凡个阶段：(1)起步阶段蚌埠市的房地产业起步于20世纪70年代宋，主要采取行政手段筹资、统一代建的方式，在张公山、大庆建设住宅区。所建房屋不进入市场，尚不其备商晶性质。1986年开始，房羼建设壶集资统建逐步囊生产经营型转变。1987年3月，国务院批准蚌埠市为全国首批住房制度改革试点城市之一。厨年lO月，市房改试行方案得到因家批准，自此，蚌埠市房改进入试点阶段，实行“提租补贴∥的改革模式。房地产开发企业才渐渐出现，截至1991年，全市房地产开发企业也只有16个。∞(2)发展阶段1992年邓小平南巡谈话发表后，蚌埠市全面放开房地产市场，房撼产业出现了迅猛发展的势头。各开发赢一般用贷款购置±地，委托建筑施工企业建造商品房，建成厦公开出售。房屋开发建设盼虑容也幽单一的住宅逐步向基础设施、商业用房、医院、厂房等领域拓展。(3)完善阶段1994年起，圉家房地产开发相关政策相继出台，房地产综合开发己具有鲜赞的裔晶特征，市场进一步成熟。按照臻家房改统～政策要求，蚌埠市房改模式做了调整，建立公积金制度，继续稳步推进租金改革和公有住房如售。之后的几年，房地产开发量虽有起伏，但总体上呈增长态势。1996年底，在张公山公园路首批192套“解灏房"建成。1998年，房地产开发与实施棚户区改造褶结合，与骑路市场“退路进场"建设相结合，加快经济适用房建设。2000年10胃实行住房分配货币佬，住房制度改革得以深化。截止到2001年底，房地产开。瓷瓣来源子《蚌埠泰志》(1985．2005)18 发投资额已由1994年的2．33亿元上涨到6．06亿元，商品房销售面积也从15．6万平方米上升到44．6万平方米，平均年增幅达26．56％。(4)快速发展阶段自2002年起，新城综合开发区投入全面建设，为房地产开发商开辟了更大的空间，全市房地产业在新城区开发的带动下有了进一步的发展。房地产投资额度大幅提高，截至2007年，房地产开发投资已达到33．6亿元，比2002年上涨了3倍多，年竣工房屋面积上升到128万平方米。截至2008年，蚌埠市2002年以后登记注册且仍开业经营的房地产企业达229个，其中市区含204个。∞3．1．2蚌埠市房地产业现状特点(1)投资规模持续扩大，房地产投资额占固定资产投资额的比重继续提高。房地产开固定资房地产开发投房地产投资增固定资产投资年份资占固定资产发投资产投资速增速投资比重20028。0762。1612。98200313．584．7215．9367。2936．29200416．9102．8316．4325．1921．38200521．28124．817．0525．9621．37200624．65140．717．5215．8312．74200733．6197．5918．3836．340．43资料来源：《蚌埠市统计年鉴》(2002-2007)，蚌埠市2008年国民经济和社会发展统计公报图3．1显示，从房地产开发投资看，蚌埠市2002．2007年房地产投资稳步增长。2002年房地产开发投资仅为8．07亿元，以年平均33％的速度，到2007年完成房地产开发投资已达33．6亿元，是2002年的4倍还多。房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重逐年递增，2003年到2006年以来，蚌埠市房地产投资的增速明显高于固定资产投资的增速，但增速有所放缓(见图3—2)，2004年蚌埠市房地产开发投资增长率比上年下降了42．1个百分点，直到2007年，这一趋势才有所改变，但同期固定资产的投资增速最终超过了房地产开发投资增速。回毋数据来源于蚌埠市国家税务局税收征管信息系统(CTMS)，该系统以计算机替代手工操作，从事事务性作业，同时，收集大量的原始数据，并对原始数据进行加工、整理、综合、汇总，生成新的管理上需要的数据，以对下进行考核、指导。∞此章节中所涉及到的图表数据均取自2002年以后各年份统计年鉴，这是由于经查阅蚌埠市历年统计年鉴发现，关于税收方面的统计数据自2002年以后才开始进行分税种分行业的统计，之前的统计数据都没有这么详尽。为了使数据统一，所有涉及的数据均取自2002年以后各年。19 圈3-22002-2007蚌埠市房地产投瓷与固定资产投资增逋④房价持续上涨2007年年中，蚌埠市房价邀现了几年来上涨最为迅猛的势头，当地统计显示，在成交均价最高的新城区，商品房成交均价在每平方米2800元左右，单价最贵的甚至超过了每平米4000元。@薪城区是蚌埠近几年躲开发的区域，蠢于这里将成为未来的城市中心，所以虽然在建小区只有11个，但是住房销售面积孛却占到了全市的60％左右，均价也在每平方米2800元左右，拉高了城市懿平均房价。孕从图3．3中可以发现，蚌埠市商品房销售额的增长率始终高于销售蕊积的增长率，在没有存量房销售的情况下，可能的解释就是房价上涨。这～现象从2001年以来一壹存在，截至2007年统计数据来看(见表3．3>，巍品房销售面积小幅下挫，但商品房销售额仍保持继续上涨的势头，这进一步证明了房偷缝子持续上涨薛装态。∞数据来源乎《中国中锋城市房地产行业投资战略分析》研究报告。来源于房管越内部资料20 (3)房地产住宅市场供需不平衡2006年住宅施工面积比上年增加了38．09万平方米，同比增长15．92％，接近于房地产投资额的增长速度(15．83％)；同时住宅竣工面积为112．56万平方米，同比增长7．43％，住宅施工面积高出竣工面积增幅8．49个百分点，说明近年来蚌埠市房地产开发投资呈高速发展状态。从表3．2中可以看出，2002年，伴随着新城区的开发，蚌埠市房地产建设迅速升温，尤其是2003年以来，住宅施工面积持续快速增长，不过在2003年以来住宅竣工面积时涨时跌，给房地产市场的供应带来了不少压力。蚌埠市新城区开发之前，蚌埠实际上没有什么房地产业，主要以棚户区改造和建设“解困房"为主。新城区开发后，在2006年一年，全年竣工验收新建小区有沁雅花园二期、四季阳光花园、阿尔卡迪亚A2块二期、华夏第一街区一期、益兴名流化园、晨光花园、金山花园一期。在此之后，虽然陆续还有小区在建，但远没有2006年这么密集。2007年在固定资产投资的带动下，房地产开发投资显著增长，住宅旌工面积稳步增加，但住宅竣工面积却较2006年有所减少，2007年新城区在建的小区共有11个，将在今后两年陆续竣工。表3．2蚌埠市房地产住宅施工面积与住宅竣工面积住宅施工面积住宅竣工面积年份增幅(万平方米)2002378．48319．172003190．75．49．681．18．74．572004208．789．45110．2935．862005239．1214．53104．78．52006277．2115．92112．567．432007321．9116．1289．44．20．54资料来源：《蚌埠市统计年鉴》(2002．2007)，蚌埠市2008年国民经济和社会发展统计公报2l 留3-42092-2007年蚌埠市房地产业住宅施工面积与住宅竣工面积表3-3蚌埠市2001—2007年商品房销售面积及销售额商品房销售面积商品房销售额年份增长率(万平方米)(亿元)20019850．83200244．39350．6658360241200348829977843448200483．937l9214888782005104．24242198734．262006121．9I16962627322120071185—2．830071447资料来源：《蚌埠市统计年鉴》(2002．2007)，蚌埠市2008年国民经济和社会发展统计公报如表3．3所示，2002年蚌埠市商品房销售面积发生了一次飞跃，在2002年新城区的开发的带动下，销售面积从2001年的985万平方米，在一年之内增长了35倍，达到44．39万平方米，与此同时，商品房的销售额也在2002年上涨了6倍，从O83亿元上涨到583亿元。在此之后，商品房销售持续稳步增长，销售面积以年均21．7％的增速，在2007年达到1185万平方米，商品房销售额也从2002年的583亿元增长到3007亿元，年均增幅迭3883％。从表3．3和图3．5可以看出，商品房销售面积并耒同销售额的增长保持同步的增长率，同时商品房销售面积在2005年以后基本上都超过了住宅竣工面积，这说明在房价上涨的同时，商品房的需求仍在不断增加。从上述图表分析可以得出结论，即蚌埠市商品房供求相对紧张，需求旺盛。 313蚌埠市房地产业存在问题分析(1)房价增速过快2007年5月份，蚌埠市房价以102％的同比增幅一举跃升至全国第五位。到了12月份，全国70个太中城市房屋销售价格同比上涨10．5％，蚌埠房价涨幅则超过全国水平达到122％。蚌埠市的新城区对蚌埠房价增长起到了主要带动作用。蚌埠市原来的中心商贸区由于没有再扩展的余地，蚌埠市将新城区作为蚌埠未来的城市中心，而新城区原来是相对荒芜落后的地段．规划耍在原来荒芜的地段全新的打造一个新的城市中心，原地段偏低的价格自然上涨幅度超快。另一方面，蚌埠的房价基数很低，即使在涨了10．2％以后，蚌埠现在的房价平均也只到2500．3200元每平方米，楼盘总数，也仅仅在五十家左右。蚌埠作为皖北重镇，近几年经济发展不如南部，但也在平稳发展，人口数量也在有序增长，对住房的需求还是较为明显的，因此，蚌埠市的房价仍保持持续上涨的态势。(2)供求矛盾越发凸现从蚌埠的地理环境来看，北临淮河，在航校机场搬迁之前，城市的南边被飞机跑道割断，整个城市只能延东西向分布，发展上受了不少的限制。随着老机场的搬迁，新城区的开发．土地的供给量增多，但房地产供求矛盾仍未彻底解决。近年来城市建设日新月异、城市面貌焕然一新，城市区域面积不断扩大，城市建设投资规模空前，尤其是城市更新改造产生了大量被拆迁的需求群体。被拆迁户的住房需求掀起了房地产开发的高潮，价格不断攀升的同时，也激发了各类需求群体的住房消费和投资热情。(3)房地产行业制度与税务监管还存在不足开发一个房地产项目，需要经过国土、建设、规划等多个行政部门的审批、 许可和监督，这些部门一定程度上掌握了房地产开发信息，税务部门与这些行政部门的信息交换和沟通还不是十分顺畅，在房地产开发过程中参与监控程度不够，给房地产企业提供了偷逃税的机会。房地产开发是一个复杂的系统工程，税务部门限于人力、物力和专业技术，对建筑安装购进的各种材料来源、数量和价格难以查实，房地产企业开发项目的数量、价格和销售进度难以摸清，增加了遏制房地产业偷逃税行为的难度。2003年以来，市税务稽查部门对房地产行业也进行了多次专项检查，但效果不是很明显。3．2蚌埠市房地产行业税收发展规律分析3．2．1蚌埠市房地产行业与其他行业间税收变化情况分析房地产业主要活动在流通领域和社会服务领域，与交通运输、金融、保险等同属于第三产业，学者们普遍认为，产业结构是税源结构的基础，它决定了税收收入的规模，一定的产业结构规定了社会总产品的物质内容，税源结构及税收收入的规模必然受制约于产业结构所能提供的活动范围①。笔者认为，在第三产业内部，除了房地产业以外，还有交通运输、邮电通信、金融保险等行业也在影响着税收收入。表3-42003-2007年蚌埠市第三产业内各行业税收构成表单位：万元行业20032004200520062007税收比重税收比重税收比重税收比重税收比重合计50858100653511008139410097316100129350i00房地产636612．521158817．732157626．512881929．6l4964638．33业交通、仓428I8．4247697．352906．596169．888238．0．06储、邮电通讯业批发、零1794935．292171933．232342128．772349024．1430266O．23售、餐饮业金融保531010．44606I9．2768458．483428．5710835O．08险业信息传22464．4223863．6528523．531373．2235080．03输计算机服务软件业租赁和46029．0556038．5760827．576277．849740O．08服务其他行1010419．871322520．243874947．6l1392214．3lli2233O．13业资料来源：《蚌埠市统计年鉴》(2002．2007)，蚌埠市2008年国民经济和社会发展统计公报①张俊伦，税收与经济增长关系的数量分析，中国经济出版社，200624 表3．4资料给出蚌埠市第三产业内部的行业结构和税收收入规模。可以看出房地产业的税收在第三产业所属其他行业中所占的比重并不高，但从2003年以来房地产业税收所占比重明显上升，从2003年的12．52％到2007年的38．33％，增长了25．81％。特别是2005年，房地产税收比重由2004年的17．73％上升到2005年的26．51％，增长了近9个百分点，2007年房地产税收收入在继2005年后增长再次达到9％。第三产业税收收入从2003年到2007年增长了78492万元，其中房地产行业税收增长了43280万元，几乎贡献了增长额的55％。除房地产外，其他行业的税收占第三产业税收的比重均有所下降，房地产业已成为第三产业中的第一大行业税收。从2003年以来，房地产业营业税收入在第三产业营业税收总额中始终占据首位，且所占比重逐年上升(见表3．5)。从2003年到2007年，蚌埠市房地产业营业税收占第三产业营业税收入比重由25．08％上升到47．23％，逐年上涨近7个百分点。在这5年间，平均年增长率达51．26％，远超过第三产业营业税年均增速(29．13％)，与第三产业内其他行业相比，增速最高。可见，房地产业营业税收入在第三产业营业税增长的内部结构中正逐渐呈现一种主导态势(如图3．6)。表3-5蚌埠市第三产业内各行业营业税(2003—2007)年份三产营房地产金邮电租赁、其他房地产金融、邮电业税收业营业融、通信商务行业业税收保险通信入(A)税收入保险业营服务营业占(A)税收占A业营业税业营税收(％)占A(％)业税收入业税入(％)2003181414550361826494163316125．0819．9414．62004233297333474026754961362031．4320。3211．4720052884111223534330095268399838．9118．52lO．4320063752615974645136396808465442．5717．199．720075043923821844551507580544347．2316．7410．21资料来源：《蚌埠市统计年鉴》(2002．2007)，蚌埠市2008年国民经济和社会发展统 圈3—720032007年第三产业内各行业营业税收所占比重32．2蚌埠市房地产业税收内部变化情况分析(1)蚌埠市房地产行业内部各税种收入现状分析随着房地产业快速发展，房地产税收收入大幅增长，占税收收入比重不断提高，对税收总量贡献不断加大。2007年房地产业缴纳税收收入49646万元，虽然其中营业税收入所占比重有所下降，但营业税收入仍然占了近50％。与2006年相比，房地产行业税收收入增幅达7222％，在各税种中，企业所得税、外商投资企业所得税、土地增值税、印花税的增幅均超过了100％。其中营业税、企业所得税、土地增值税对房地产行业税收收入增量的贡献较大，营业税增量贡献了3768％，企业所得税贡献了328％，土地增值税贡献了1736％。2007年房地产行业税收增长对蚌埠市地方税收增量的贡献率达4636％，表明地方税收增长近50％来源于房地产业。房地产税收稳步大幅增长来源于房地产市场的 快速发展，但同时也不得不让人担心总体税收增长对单一行业税收依赖度过大的问题。若该部分税收增长受到抑制，则对总体税收会带来风险。表3．6所列示的九个税种中，只有房产税和城镇土地使用税在房地产保有环节征收，且所占比重很低，而在房地产开发阶段和房地产流通阶段涵盖了下表所列的所有税种。表3—62007年蚌埠市房地产税收情况园单位：万元占房地产税收对房地收入比重增收同比增产税收对税收总税种同比增增量的贡数额幅增量的本期％减(百贡献率献率分点)房地产税收496461002082772．2746．36其中：营业税2382147．98—7．45784749．1237．6817．47企业所得税1337526．944．246832104．4132．815．2l外商投资企业24304．891．671503162．147．223．35所得税个人所得税232O．47—0．78—127—35．38-0．6l-0．28城市维护建设lll42．24一O．8422525．3l1．08O．5税房产税425O．860．1613044．070．62O．29印花税427O．860，29262158．791．26O．58城镇土地使用14822．990．2853957．162．591．2税土地增值税633912。773。323615132．7117．368．05资料来源：《蚌埠市统计年鉴》(2002．2007)，蚌埠市2008年国民经济和社会发展统计公报(2)蚌埠市房地产业税收结构变化趋势分析六年来，蚌埠市房地产业税收内部各税种收入的情况如表3．7列，房地产行业税收增长了近10倍，其中主要增长点在营业税和企业所得税。2007年房地产行业营业税收入较2002年增长了5．3倍，营业税的增收对行业税收的增收贡献了44．6％，企业所得税较2002年增长了近24倍，为行业税收的增收贡献了28．6％。2007年土地增值税也有了大幅提高，增长了1．3倍，这与2007年开始实行的土地增值税清算政策息息相关。2004年房产税、土地增值税、营业税的增幅在2002到2007年这六年中最高，2005年企业所得税的增幅最高，城镇土地使用税的增幅在2003年最高。虽然各税种在这六年间都有一定的增幅，但通过下表的统计不难发现，房地产业涉及的主要税种中，除营业税和企业所得税占有相当比重外，其他与房地产行业关系密切且仅对房地产行业征收的税种所占比重很小，对房地产行业税收的贡献率几乎都在10％以下，针对这些税种的政策变化对总税收的影响并不大。对房地产行业税收影响最大的营业税和企4)此表中的占税收比重是以房地产业税收收入为分母计算得出的。因为房地产税收中除部分企业所得税和外商投资企业所得税是由国税局负责征收，其他税种均由地税局负责征收，且从2008年1月1日起，内外资企业所得税已经合并，所以不再单独提出来进行计算分析，在计算对税收总量的贡献率时以地方税收收入为分母，房地产业税收增量按总的税收增量扣减因国税征收的企业所得税、外商投资企业所得税所带来的税收增量因素计算得出。27 业所得税都在房地产开发阶段和流通阶段课征，可见，房地产开发阶段和流通阶段的税负是相当高的，而在房地产保有阶段只涉及到房产税和城镇土地使用税、耕地占用税，这三个税种税收贡献率较低，相对其他两个环节来说税负较轻。表3-72002-2007年蚌埠市房地产业各税种对行业税收总收入的贡献年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年房地产业税收总额数额4702604411588215762881949646增幅28．591．786．233．672．3房产税数额88100190228295425增幅13．64902029．3944．07贡献率1．871．651．641．061．02O．86城镇土地使用税数额902223046369431482增幅146．6736．94109．2148．2757．16贡献率1．9l3．672．622．953．272．98土地增值税数额120731194197327246339增幅-39．171535．6265．2438．06132．71贡献率2．551．2110．39．149．4512．8营业税数额37794290733311223159742382l增幅13．570．9353．0542．3449．12贡献率80．3770．9863．2852．0255．4347．98企业所得税数额534102419306266654313375增幅91．7688．48224．664．42104．42贡献率11．3816．9416．6629．0422。726．94资料来源：《蚌埠市统计年鉴》(2002．2007)，蚌埠市2008年国民经济和社会发展统计公报①3．3蚌埠市房地产行业发展与税收变化的相关性分析在分析税收与经济关系时，必须找到相关指标使税收与经济能够联系起来。一切国民经济财富的来源是增值，而产业增值能力是由企业的经营机制决定的，若产业增值能力普遍为低，各类产业增值能力差异较大，直接影响到税源的扩张，税款的实现和征收入库。以下对税收与行业发展的分析是从总量和结构两个方面进行。3．3．1总量分析一一蚌埠市房地产税收与房地产业增加值的相关性分析在总量分析上，笔者试图运用税收核算指标体系，依据分行业税收数据，选择“房地产业增加值”作为进行相关性分析的具体指标，用房地产税收比房。注：此表只列示了直接以房产和土地为征税对象征收的各税种，由于现行营业税涉及房地产行业的共有三个税目，即建筑业、土地使用权作为无形资产的转让和房地产的买卖，企业所得税涉及房地产开发、转让、出租环节，关系比较密切，且所占比重较大，所以本表也列示了营业税、企业所得税数据。28 地产业增加值得到行业税负，研究行业税负变动、政策的落实情况。按照税收指标与经济指标对接的原则，要求对比指标的核算口径尽量可比，在这里，房地产行业的发展可以理解为房地产业增加值的增长，这里使用的国民经济指标是蚌埠市房地产业生产总值。并且，税收收入及增长率是按现价计算的，房地产业增加值也是按现价计算。表3—8蚌埠市2003—20007年房地产行业增加值、房地产税收相关数据年度房地产业增加房地产税收收T占P的P增长T增长P增T增税收值(P)(亿元)入(T)(亿元)比重窒率量弹性20015．33O．356．5720025．7O．478．256．9434．29O．37O．12O．3220036．240．6410．269．4736．170．54O．170．3l20047．73l。1615。Ol23．888l。251．490．520．3520057．432．1629．07-3．8886．21—0．31—3．3320069．312．8830．9525．3％33．331．880．72O．382007lO。724．9646．2715．1572．221．412．081．48注：表中数据源于《蚌埠统计年鉴》(2002-2008)图3-8蚌埠市2001．2007年房地产业增加值与房地产业税收关系图从图3．8可以看出，2001．2004年间蚌埠市房地产行业增加值与房地产业税收的分布点基本上在一条直线上。以蚌埠市房地产行业税收收入作为因变量Y，以相应年份的蚌埠房地产业增加值作为自变量X，设行业税收与行业增加值之间大致存在线性关系，根据2001到2007年的统计资料，可建立二者之间的简单一元线性方程：设y=a+bx⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯公式(1．1)其中a、b是与X无关的常数。对于表3．8中的已知数据，用最d,-．乘法来估计a和b 旧+(∑而)占=∑力{。抽1。‘：．1。⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯公式(1-2)1_≈．≈⋯”⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯公虱k卜z)I(∑五)口+眨而2)占=∑万幽求解护芒lo=歹一殷X膏1蠢式中，挢=∑(五一x-)2=∑玛2一言(∑冯)2|-lid厅idI麓1曩fp=Z(玛一习(J，l—y-3=∑吗以一考(∑确)(∑她)j—li-1“i-ljd一1毒x2i2一而丹i-1求解方程有唯一解：一1毒炉i备乃EX=7．49EY=1．8’a=．4．31b=(EY-a)／EX=0．82y一4．31+0．82x设相关性系数为R，Qxy为变量X、Y的协方差；Qx和Qy分别为变量x和Y的标准差。相关系数计算公式如下：R=Qxy／Qx*Qy⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯⋯’公式(1·3)式中Qxy=EXY—EX·EYQx=EX^2一(EX)^2Qy2EY^2一(EY)^2测算的结果，房地产行业增加值与房地产行业税收的相关系数R=0．956492相关系数R是刻画两组数据是否线性相关的一个度量，其取值范围是：．1亟冬l，为了判断两个变量相关关系的密切程度，可根据相关系数大小划分不同的等级，一般地：lRI的值越大，线性相关程度越高，IRI_