房地产行业发展规划及政策企业管理 52页

'房地产行业未来发展展望陈啸天中国房地产业协会市场委员会副秘书长中国房产信息集团研究中心总经理2013年1月 目录Part1过去十年，房地产业的黄金十年Part22012年，行业在震荡中企稳回升Part3新旧十年交替，房企五大策略成功应“变”Part4展望未来，行业发展依旧充满希望Part5典型房地产企业案例©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker2 PART1过去十年，房地产业的黄金十年©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker3 过往十年，经济上行推动行业大发展当前的房地产市场格局源于十六大以来营造的发展环境，宏观环境向上带动房地产市场的繁荣表1：2002-2011年国内生产总值年度增速情况一览表2：2002-2011年全国商品房销售面积情况一览16.0%12.0014.2%10.9410.4814.0%12.7%9.4810.0012.0%10.1%10.4%10.4%7.749.6%8.0010.0%9.1%9.2%9.2%6.608.3%6.195.558.0%6.006.0%3.824.003.372.684.0%年均增长率：10.7%年均增长率：18.3%2.002.0%0.0%0.0020022003200420052006200720082009201020112002200320042005200620072008200920102011数据来源：国家统计局©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker4 典型房企也因此业绩快速成长我们的房地产企业也在这十年中也取得了突飞猛进的成长典型企业在过去十年中的业绩飞跃：单位：亿元，中海地产为亿港元企业2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年万科5010年：28.2倍1412保利458年：22.6倍1017中海4010年：23.4倍1149恒大606年：15.4倍923华润396年：12.8倍500碧桂园1754年：2.7倍476世茂946年：4.9倍461龙湖168年：25.1倍401招商177年：21.4倍364融创603年：5.9倍356金地516年：6.7倍342富力439年：8倍342雅居乐656年：5.1倍331数据来源：2012年度中国房企住宅销售排行榜TOP50，企业公告©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker5 行业集中度快速上升企业间的分化逐年加剧，龙头企业集中度快速提升¢2012年，房地产市场呈先抑后扬发展趋势，前期以价换量、中期回稳，到了四季度，市场呈现回暖的态势。今年销售金额与面积在去年基础上继续上升。同时，由于大型企业具有中小企业所缺乏的品牌效应和规模效应，资源进一步向大企业集中，导致今年企业集中度进一步大幅提升。¢从上市房企销售集中度来看，2012年全国TOP10企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03个百分点，TOP20企业相较去年，有2.77个百分点的上升。而2011年时，上升幅度在0.5个百分点以下，表明龙头企业从今年市场回暖行情中获益更大。表：2012年中国房企住宅销售排行榜之企业销售金额集中度2012年2011年2010年TOP10企业12.46%10.43%10.13%TOP20企业17.31%14.54%14.24%备注：集中度=入榜企业销售金额（或面积）/统计局公布的全国商品房销售金额（或面积），全国全年商品房销售金额（面积）是根据2011年1-12月与1-11月销售数据的增长速度来预测。资料来源：CRIC，中国房地产测评中心©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker6 房地产市场出现多个新兴细分领域房地产市场也开始分化，除传统住宅地产外，还出现商业地产、旅游地产、养老地产等新兴细分市场企业开始面临“专业化”与“多元化”的抉择！•经济总量不断放大，人均可支配收入逐年增加，内需释放；传统住宅受到政策1商业地产调控……•传统的“观光旅游”正向“休闲度假”2旅游地产转变，分时度假模式在国内的发展时机已经成熟…住宅市场之外的新兴市场•计划生育政策加速老年化社会的提3养老地产前到来，中国城镇人口金字塔结构正在改变……©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker7 安逸的环境，让我们缺乏危机意识，2008年的教训我们没有吸取但是由于过去十年中，房地产市场总体处于需求大于供给状态，因此，相对安逸的环境更让房地产企业少有真正的创新和差异化，并错失2009-2010年的转型良机©城镇化快速推进错失2009-2010年的转型良机©住房需求膨胀房地产市场：需求大于供给©城市土地供应紧张2008年以前:¾以传统住宅开发为主专注住宅表：1978年以来中国城镇化率发展走势（单位：%）顺境市场形势下，未深化企业多元化发展契机5051.2746.594036.22¾房企开始初步拓展商业、2009年-2010年旅游、养老、科技等多元30：少量转型30.89化市场2017.9210¾严厉调控，房企求稳业绩，2011年：主力回归住宅市场0回归住宅197819811984198719901993199619992002200520082011年年年年年年年年年年年年数据来源：国家统计局©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker8 房地产调控不断升级，由空调变为真调过去十年，同样是房地产市场调控不断升级的十年，调控手段从先前的“空调”转变为当前的“真调”房地产市场调控脉络10年至今:限购政策07年:差别化信贷政策05-06年:财税政策★限购（48个城市）04年:完善交易制度★限贷（所有城市）★非普通住宅2年征营业税★二套房贷新政★限价（部分城市）★非普通住宅3%契税★禁止期房转让★营业税二转五08年金融危机国家救市背市场投机热情高涨全民投资房产初现市场需求再度井喷景炒楼花炒预售普遍房价持续高涨一线城市房价创历史新高二三线城市房价普涨©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker9 博弈的焦点和性质也都发生转变伴随调控升级，房地产市场力量的博弈焦点从房价向地价转移，博弈的性质也从绝对博弈变成相对博弈一季度二季度三季度四季度2010年调控初期：1月10日4月14日9月29日11月1日市场化手段为主二套房首付二套房首付不低于50%三套房停贷取消房贷七折利率政策力度较轻不得低于40%北京率先出台限购政策建议重点城市限购6月14日二套房认定既认房又认贷一季度二季度三季度四季度2011年调控第一阶段：1月26日4月1日7月12日10月29日博弈双方：政府和企业二套房首付不低于60%制定房价控制目标三四线城市要求限购温家宝/李克强：继博弈焦点：房价一二线城市全面限购5月1日续严格执行政策，进博弈性质：绝对博弈既限增量又限存量一房一价一步巩固调控成果一季度二季度三季度四季度2012年调控第二阶段：博弈双方：中央和地方温家宝总理5次重要讲话博弈焦点：地价财政部、住建部、央行各部委分别表态博弈性质：相对博弈©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker10 黄金十年已去，理性十年已经开启至此，黄金十年已成过去，中国房地产业也正逐步进入新的理性十年中国房地产的发展周期规律行业发展趋势V政策调控频繁，土地成本高企，利润空间降低，市场面临较强的不确定性刚需与投资需求主导周期-黄金十年商业模式转型外销房主导周期增商品化V或向金融、建筑等上下游产业链渗透长起步周期10年V或进入新的细分市场和提供标准化产品幅V或严格控制成本与费用，打造成本竞争优势度理性9年V或进行大型区域综合开发十年8年改人盈利模式转型制革口人度红口改红V以土地增值为主导的盈利模式正沿着住宅—红利红革制度利红商业—产业地产、一线城市—二三线城市—欠利红利利利发达城市的路线逐波延伸V基于专业能力和品牌优势，通过房地产金融198519931997200220072012整合外部资金，逐渐成为盈利模式的创新点©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker11 PART22012年，行业在震荡中企稳回升©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker12 政策调控特征1：政策调控上，中央层面口风始终严谨，坚持房地产调控基调不放松调控不能放松。如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混温家宝3月14日两会答记者问乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实。特6月5日住建部发言人别是严格执行差别化住房信贷巩固调控成果。各级财政都要按规定落实资金来源，切实加大资金投入。严格实施7月25日财政部长谢旭人差别化住房税收政策，加强交易环节和持有环节相关税收征管，抑全国财政厅(局)长座谈会制投机投资性购房需求。温家宝房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。10月17日中南海经济形势座谈会调控手段，从长期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。加强和改善宏观调控，促进经济持续健康发展。继续实施积极财政12月16日中央经济工作会议政策和稳健货币政策，还要继续坚持房地产市场调控政策不动摇。©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker13 政策调控特征1：地方层面“微调”政策脚步没有停止，闯关由“显性”转为“隐性”，其中公积金贷款政策已成为成功率最高的调整渠道1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月厦门天津上海调整调整普通沈阳武汉税收普通住房标准调整普通住房住房标准芜湖契税标准补助叫停芜湖临沂湖南深圳南京成都扩大苏州公积沈阳河南南昌蚌埠重庆上调公积东莞公积清远中山宁波上公积金贷大连上呼和浩特公积金贷金首、二公积金克拉玛依金贷款额度金贷款二调公积款范围调公积郑州上调款首套首套首付降上调公积金沈阳重庆公积套房首付金贷款深圳上调金贷款至20%、贷款额度公积金贷金贷款首套首降至50%付下降至额度公积金贷额度款额度20%50%付下降至20%款额度从化上海外地户入户户籍籍三年可购延期第二套叫停政策湖南省河南省信贷首套利率优惠首套利率优惠无后续无后续©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker14 开发投资特征2：开发投资与新开工指标8月后触底回升，行业逐渐步入上行通道¢房地产开发投资累计增速在8月份出现反弹迹象，三季度开始趋于平稳，11月再次出现回升势头；¢新开工面积累计增速也在8月份触底回升，到9月份增速下降的势头得到缓减。从新开工面积单月增速来看，11月份新开工增速创今年新高，基本宣告行业步入上行通道。图：2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积累计增速图：2011年11月以来房地产开发投资与新开工面积单月增速404027.8028.4729.9027.9027.80303020.1519.5818.1723.5017.0315.532012.4911.7614.1818.7018.509.229.6316.6016.702015.4015.6015.4015.401017.601004.966.3212.902.610.00-100-9.84-9.13-9.410.00-20-14.42-18.89-10-5.20-30-7.90-8.20-24.76-10.70-11.10-11.10-30.44-28.07-13.44-12.90-12.70-40-2020112011201220122012201220122012201220122012201220122011201120122012201220122012201220122012201220122012年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年1112123456789101111121月2月3月4月5月6月7月8月9月1011月月月月月月月月月月月月月月月月月房地产开发投资累计增速商品住宅新开工面积累计增速房地产开发投资单月增速商品住宅新开工面积单月增速数据来源：国家统计局©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker15 市场销售特征3：销售指标11月由负转正，今年房地产市场销售规模再创新高已成定局¢1-11月，全国商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%，其中商品住宅销售面积增幅为2.3%；全国商品房销售额53526亿元，增长9.1%，其中商品住宅销售额增幅更高达10.4%。¢考虑到去年2011年年底的低位效应，预计今年全年销售规模在2011年基础上继续增长已成定局。图：2012年以来全国商品房、商品住宅销售面积与金额累计值走势万平方米亿元1000006000053,52690000500008000044,783700004000060000500003000091,7054000081,5002000030000200001000010000002012年1-2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月商品住宅销售面积商品房销售面积商品住宅销售金额商品房销售额©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker16 一二线城市特征4：一二线城市表现明显强于2011年，全年交易量同比全线上涨表：2012年一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）2012年Q12012年Q22012年Q32012年Q42012全年累计级别城市成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比北京149-33%34358%42389%39592%130952%上海141-13%2439%24729%30499%93428%一线广州180-17%29118%31144%39298%116633%深圳61-16%10046%9638%125103%38140%小计531-21%97729%107754%121697%379138%杭州99-17%253158%257223%8980%428124%南京118-21%199126%224108%229119%76877%苏州98-8%17557%18075%189129%64257%合肥107-37%179105%240114%273229%79977%天津126-51%23315%259-1%27164%8890%武汉161-17%26932%30949%29034%97617%青岛96-44%178-4%28853%33198%89164%长春79-6%140-4%20321%19743%61024%二线沈阳170-54%259-16%338-10%36215%1128-18%长沙120-47%212-16%34681%285132%8788%南宁46-72%104122%12774%11477%39928%厦门662%146147%13459%133142%47882%重庆44737%54549%53677%71747%224551%无锡99-18%161105%15584%16352%57848%济南76-64%1193%15249%182121%5293%小计1908-30%317235%374854%382471%1223830%©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker17 三四线城市特征5：三四线城市增长趋势放缓，部分热点城市风险凸显表：2012年一二线城市商品住宅成交走势表（单位：万平方米，%）2012年Q12012年Q22012年Q32012年Q42012全年累计级别城市成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比成交面积同比常州96-34%13742%15132%15151%53517%淮安80-27%1106%101-14%13225%424-3%漳州34-59%55-30%742%97108%260-8%福州39-33%56-3%8295%76151%25235%海口37-39%4597%4678%5377%18230%廊坊37-32%30-22%4530%5131%163-2%二线扬州25-35%32-19%2915%3371%118-3%北海32136%419%3513%4522%15429%嘉兴20-40%4238%49116%50156%16251%江阴22-48%3322%4218%43105%14011%泉州18-51%35-4%4320%3689%1333%芜湖4113%83109%6448%5318%24147%小计481-32%70015%76227%82060%276413%鄂尔多斯温州空无一人的高档别墅区楼盘打对折也无人问津¾鄂尔多斯房地产市场炒作过头，¾今年上半年，温州全市商品房其常住人口不到200万，土地消化销售面积同比下降47.4%；市区二周期长达9.71年，市场严重供过于手住房总成交量同比下降58.6%，求。康巴什大面积降价，从去年的而在7月份上旬，甚至出现零交易每平米均价10000元暴跌到了现在量的情况。温州市二手房均价比去的3000多元。年同期下跌25.1%。©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker18 二手房市场特征6：重点城市二手房市场成交同步回暖¢2012年以来，北京、上海、深圳等重点城市二手房市场交易量同步回暖，其中广州交易量增幅达到47%，上海和苏州的增幅也在30%以上，究其原因，首套房利率优惠等宽松政策对一、二手房市场的利好作用是相同的。¢重点城市中惟有深圳今年二手房交易量出现萎缩，究其原因，去年下半年深圳针对二手房市场出台新政，二手房交易缴税以交易中心指导价为税基，导致交易成本大幅明显增加，深圳自去年下半年以来二手房市场成交持续低迷。表：2012年重点城市二手商品住宅月度成交面积走势（单位：万平方米）城市1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月1-11月同比北京2445112841101151501241079612510927%上海2971123107124138156135134129158130532%广州2531354743435964715656109247%深圳1013313341435359524059434-35%南昌4714141620171820222417621%苏州51016121716211822212418235%天津112138343936454743374639717%数据来源：中房网©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker19 市场需求特征7：2012年以来市场需求由低到高依次恢复，项目热销路径明朗刚需2月14日上海保利叶语3月北京龙湖时代天街4月南京金地自在城截止6月24日广州碧桂园6月重庆保利花半里当月成交4.17亿218套房源当天售罄当月销售4.29万方凤凰城累积销售1283套全月销售2.9亿改善8月12日威海碧桂园9月8日南京世茂外滩新城9月29日长沙佳兆业君汇上品10月14日合肥绿地滨湖国际银河城当天去化80%劲销8成开盘一小时销售278套开盘热销500套豪宅+投资7月8日启东恒大海上威尼斯10月7日深圳万科璞悦山10月17日大连世茂御龙海湾开盘销售2509套房源开盘夺金4亿元开盘当天销售突破2亿©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker20 企业业绩特征8：典型企业业绩增长，多数企业超额完成目标¢2012年，典型企业的销售业绩明显好转，绝大多数全国性品牌房企销售金额和面积出现大幅增长，其中，绿城业绩增长幅度最大，保利则首次进入“千亿房企”的销售队伍。¢从业绩完成度来看，几乎所有典型企业均超额完成了全年销售目标，绿城完成度高达128%。表：2012年典型房企销售业绩情况表（单位：亿元，万平方米）企业名称2012年销售金额金额同比2012年销售面积面积同比目标业绩完成度绿城中国51070%26064%400128%保利地产101839%89839%800127%华润置地50037%46756%400125%金地集团35221%29338%300117%中海地产93530%74732%803116%恒大地产92315%154927%800115%世茂房地产46146%41168%400115%碧桂园47611%76412%430111%富力地产34018%30042%320106%龙湖地产4015%41827%390103%雅居乐308-1%3217%31099%万科地产141217%12966%148095%数据来源：CRIC©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker21 PART3新旧十年交替，房企五大策略成功应“变”©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker22 布局布局：龙头房企战略布局重回一二线城市¢由于三四线城市有效需求的不足，企业对于一二线城市的资源价值有了重新认识，因此各大企业都加强了一二线城市的投资力度。恒大、佳兆业等企业表态要加大一二线城市投入。¢从典型企业今年拿地布局来看，一二线城市的占比逐季增加，今年第三季度，15家典型房企新增一二线城市土地建筑面积1656万平米，占比达到72%，第四季度比例略有下降，但仍高于去年四季度和今年一季度。表：2012年部分典型房企战略回归一二线城市表态图：15家典型房企拿地布局走势（单位：万平方米）100%企业时间企业表态812486633三四线城市营运环境困难，未来将逐步加大二线城市的80%4151551恒大地产11月买地及销售比重790648505加强一二线城市布局，首次进入上海，连续拿下三幅地60%佳兆业—块；年底深圳有四个项目推出，加大对利润诉求。40%224913991665保利地产10月董事长余英在微博上表示，“一线城市是房企必争之地7732582今年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的”87973657820%招商地产董事长林少斌明确表示，招商的战略布局只进招商地产—入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来0%一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源2011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q4今年远洋将不再开拓新的区域市场，仅在已覆盖到的地一二线三四线区寻找投资机会，拿地的重点是倾向于非一线和热点二远洋地产3月注：15大典型房企包括：保利、碧桂园、富力、恒大、华润、金地、龙湖、线城市。即便是在非热点的二线城市和三四线城市拿地也主要采取合作的方式。绿城、绿地、世茂、万科、雅居乐、远洋、招商、中海数据来源：CRIC©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker23 策略融资：企业积极打造海外融资平台¢万科、招商、金地均在香港收购壳公司，着力打造海外长效融资平台；旭辉、新城香港IPO，都体现出在国际流动性宽松的大背景下，房企抓住机遇，苦练内功、做大做强的决心。¢今年企业的融资策略也悄然改变，从追求”融得到资”转变成“以低成本融资”，由“为生存融资”转变为“为发展融资”表：2012年典型房企构建海外融资平台列表融资方式企业时间备注万科5月斥资10.79亿港元（8.78亿元）收购香港地产股南联地产73.9%股权收购壳公司金地9月斥资16.54亿港元购买星狮地产56.05%股本，成为星狮地产的控股股东。招商5月1.99亿港元收购香港上市公司东力控股全部已发行股份的70.18%11月23日，旭辉集团正式登陆香港联合交易所主板市场，全日收市报1.31元，共成旭辉11月交2.5亿元。IPO11月29日，新城在香港联合交易所有限公司主板上市交易，是近两年来登陆香港联新城11月交所主板的最大规模的内地房地产公司之一。本次上市募集资金总额约20.56亿港币也是近两年来香港上市房地产公司募集资金额度最高的IPO项目之一。数据来源：企业公告©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker24 多元化多元化：多元化发展战略规避风险¢从地域多元化来看，不少全国性房企已经不满足于国内的房地产开发，开始拓展海外业务。绿地、万科、碧桂园等企业均提出了海外发展计划。¢从业务多元化来看，为规避风险，房企的发展方向更为多元化，今年以来企业的多元化发展脚步加快，转向旅游地产、养老地产、商业地产等，尤其是旅游地产成为热点。表：2012年企业多元化发展案例方式拓展方向企业主要内容正在拓展澳大利亚墨尔本、悉尼及泰国曼谷、芭提雅的商住一体化项目，总投资额是40亿~50亿元澳大利亚等绿地集团人民币。地域多元化美国万科集团设立海外事业部，成立海外市场前期调研小组，预计会通过与当地企业合作的模式进行地产开发。马来西亚碧桂园已计划投资约21亿元在马来西亚的两个项目上保利地产首个旅游地产项目保利银滩位于阳江海陵岛，总投资约60亿元，建成后将成为广东西部最保利地产高端的项目。富力地产陵水海洋主题公园定位在打造世界级的海洋公园。佳兆业集团在环渤海的滨海经济新区计划投资500亿元，打造复合旅居地产项目佳兆业东戴河，总旅游地产佳兆业体量达1000万方。业务多元化世茂房地产拟投资千亿开拓世茂旅居模式。并揭幕上海佘山项目“世茂·纳米魔幻城”绿城集团就曲阜国家级文化产业示范园核心区文化综合体项目，与山东曲阜市政府签约，项目总投绿城中国资为36亿元。商业地产万科集团万科自2010年宣布进军商业地产以来，已累计在全国52座城市获取了约600万平方米商用项目。绿城集团执行总经理傅林江透露，绿城未来将告别纯高端地产发展模式，积极向养老、旅游多元化养老地产绿城中国模式转型。数据来源：企业公告©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker25 合作合作：合作开发降低风险，抱团取暖备受亲睐¢合作方式拿地方式获得项目的情况增多，合作方式开发既缓解了企业负债所带来的高压，同时减少了融资成本，降低企业风险。¢合作拿地、合作开发使企业间优势互补、增强开发能力。今年绿城与融创、九龙仓创立合资公司共同开发销售项目，降低开发风险，企业今年销售火爆，前10月已完成全年400亿目标表：2012年部分典型企业合作拿地项目列表建筑面积成交总价企业名称合作企业城市宗地名称成交时间权益（万平方米）（亿元）绿城中国融创中国上海浦东新区唐镇新市镇A-03-11地块7月25日10.9250%16.44大兴区北京市大兴区亦庄新城X1-1A组团B03R1-1保利地产融创中国北京9月29日10.67/10.60地块大兴区北京市大兴区亦庄新城X1-1A组团B03R1-2保利地产融创中国北京9月29日20.28/20.20地块绿城中国融创中国上海浦东新区唐镇5街坊180/1丘地块9月13日7.2025%8.34融创绿城联2012年第6号转让公告浦东新区森兰·高桥南部国际保利地产上海10月11日12.01/21.24合体社区A10-1、A10-2、A10-3地块2012年第6号转让公告浦东新区森兰·高桥南部国际绿城中国保利地产上海10月11日12.01/21.24社区A10-1、A10-2、A10-3地块世茂地产世茂股份武汉蔡甸区大集街竹圻、溪水村地块10月12日46.67/1.40数据来源：企业公告©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker26 高周转高周转：央企纷纷转向高周转策略，追求规模快速扩张¢坐拥资源优势的央企积极向高周转策略靠拢。除了中海地产、保利地产等原来就以高周转策略闻名的央企之外，招商地产、越秀地产、中国中铁等企业也开始加入到高周转的队伍中来。表：2012年部分央企（国企）和民企的销售业绩增长对比企业类别企业名称2012年销售金额（亿元）同比增幅2012年排名2011年排名排名变化中海地产1115（亿港元）28.1%45↑（1）绿地集团107838.9%23↑（1）保利地产101738.9%34↑（1）华润置地52245.0%89↑（1）招商地产36473.3%1217↑（5）央企/国企远洋地产31115.2%央企/国企1615↓（1）保利香港23448.0%平均增幅：39.9%2121→不变首开股份21531.1%2222→不变中国中铁19964.5%2433↑（9）越秀地产16136.0%3849↑（11）首创置业13320.0%3638↑（2）万科地产141216.2%11→不变恒大地产92314.8%52↓（3）绿城中国54755.0%712↑（5）碧桂园47610.0%97↓（2）世茂房地产46150.0%1010→不变民企民企龙湖地产4014.9%118↓（3）平均增幅：25.3%融创中国35686.0%1218↑（6）富力34213.0%1514↓（1）金地34210.4%1413↓（1）雅居乐3315.0%1711↓（6）佳兆业17313.0%2923↓（6）数据来源：CRIC中国房企销售排行榜，企业公告©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker27 PART4未来行业发展趋势判断©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker28 市场走势：预计2013年市场会持续2012年的震荡向上走势，明年企业仍只能以做波段抓窗口为主2012年十大重点城市商品住宅月度成交量（单位：万平方米）•刚性需求进入•系统内因素积蓄期•年末翘尾•市场预期改变•改善需求持续1400•部分投资需求入市2-3月刚性需求观望市场入市，支持市场116912001101成交量上升105810431013100594996897510007988006005104003252013年2000十大重点城市：北京、上海、广州、深圳、杭州、南京、天津、武汉、重庆、成都数据来源：CRIC©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker29 交易量：预计2012年全国商品房销售面积将在11.5亿平方米左右，2013年将有望超过12亿平方米。2012年¾分析近三年统计局数据中可以得到，每年12月商品房成交2004年以来我国商品房成交面积与同比增速（单位：亿平方米）面积约占全年的20%左右。145043.60¾2012年1-11月商品房成交面积累计9.17亿平方米。4012我们预计：301023.202012年全国商品房成交约11.5亿平方米，同比增速约4.5%。15.302013.70812.2010.104.904.261062013年0¾2004年（调控元年）以来全国商品房成交面积增速均值11.9%4-10¾限购政策已被市场消化，房产税即便扩容短期内影响力有限，-19.702-202013年房地产行业大环境将好于2012年。0-30我们预计：2004200520062007200820092010201120122013年年年年年年年年年年若2013年增速和今年4.26%持平，则2013年全国商品房成交面积则为12亿平方米。商品房销售面积同比增速若2013年增速达到9年来的平均水平11.9%，数据来源：国家统计局则2013年全国商品房成交面积将逼近13亿平方米。©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker30 房价：本轮调控房价的下跌起始于2011年下半年，最低谷出现在2012年的一季度，之后随着市场企稳，价格逐渐回升，至2012年底正逼近下跌前的水平，预计2013年房价将在当前基础上再涨10%。一二线城市2004年以来我国商品房成交均价及增速（单位：元/平方米）©中心城区：占有绝对的稀缺优势资源，随着城市能级的不断600023.2%0.25提升，其房产价值上涨本是常理，但由于最近两年持续的严5500厉调控，这些区域的房价涨势基本停滞，因此2013年将出0.216.7%500014.8%现较为强烈的补涨效应，预计房价涨幅将在10-20%。0.154500©城郊区域：主力客需以首置和首改为主，价格敏感度偏高，40007.5%0.16.3%6.9%由于调控主基调难以根本逆转（限购政策将继续执行），因35000.05此开发商大幅度涨价仍然将迅速失去市场的支撑，综合来看，1.7%3000这类区域2013年房价将呈现10%以下温和回涨。-1.7%02500三四线城市2000-0.05200420052006200720082009201020112012©热点三四线城市：城市化进程的加快使得热点三四线城市的年年年年年年年年年房地产市场飞速发展，预计涨势依旧。成交均价均价增幅©普通三四线城市：市场规模普遍较小，因此房价走势受具体数据来源：国家统计局项目的定价影响更大。©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker31 政策走势：2013年房地产政策面会类似于2012年，将是一个比较平稳的状态，既不会进一步宽松，同时又不会在现有基础上再度收紧。限购政策不会退出房产税试点扩大国外现状：11月27日保障房建设座谈会：•房地产税是西方发达国家地要坚持实施遏制房价过方财政的主要来源，占地方快上涨的政策措施，进一步巩固成果。财政收入的70%左右，美国为75%，12月16日房产税中央经济工作会议：明年要继续坚持房地产势在必行市场调控政策不动摇。国内现状：•正式落实房产税试点的城市仅12月25日有上海和重庆住建部：•12月财政部部长谢旭人多次在明年会继续实行限购措施，要坚决抑制投机、公开场合提出下一步正研究逐投资性住房需求。步在全国推开房产税©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker32 房地产投资：保障房在建规模维持高位，行业信心恢复下商品房投资增速回升，两大因素合力下明年房地产投资增速将回归到25%以上。2013年保障房投资额预测保障房201020112012E2013E=11年在建套数+12年新新开工套数(万套)5901000700600开工套数-11年竣工套数竣工套数B(万套)33300500=12年在建套数+13年新在建套数C(万套)590155719572057开工套数-12年竣工套数投资额(亿元)2557674784808917备注：1、保障房建设周期为3年2、每万套建设资金13亿元（住建部）2013年房地产投资额同比增速预测V考虑到明年房地产行业整体环境相对平稳，企业信房地产投资额201020112012E2013E心明显恢复，判断2013年商品房投资增速将继续回升V由于当前行业新开工增速依然为负，且同比归正的保障房(亿元)2557674784808917时间点大约将要等到2013年二季度末、三季度初，受商品房(亿元)45703539296348981266此拖累，判断2013年商品房投资增速增长幅度应有限房地产投资额(亿元)48259617407196990183•2012年商品房开发投资增速大致在18%左右，2013同比增速33%28%17%25%年增速提升至28%置信度较高，则2013年商品房投资数据来源：CRIC额大约在81266亿元水平。©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker33 三四线城市：三四线城市市场面总体仍有压力，短期内走势或继续分化¢一二线城市2013年市场走势先扬后抑，但总体将保持平稳，而三四线城市则将继续分化，相当一部分热点三四线城市由于近几年来的房地产开发投资热潮，而其本身的需求规模又相对有限，因此2012年以来陆续出现供应过剩的压力，预计这一趋势在2013年将继续存在。¢从具体城市来看，部分2012年调整较深的热点三四线城市2013年或迎来转机，之前未经历投资高潮的普通三四线城市仍将平稳增长，而另一部分库存高压仍然沉重的城市则将面临越来越突出的风险。《CRIC中国城市房地产市场风险排行榜》风险排名前30位城市排名城市城市分类排名城市城市分类1酒泉四线城市16伊春四线城市2呼伦贝尔四线城市17晋城四线城市3黑河四线城市18拉萨三线城市4武威四线城市19临汾四线城市5张掖四线城市20吕梁四线城市6鄂尔多斯资源型城市21辽源四线城市7乌兰察布四线城市22吴忠四线城市8普洱四线城市23石嘴山四线城市9白城四线城市24亳州四线城市10大同资源型城市25通辽四线城市11陇南四线城市26营口资源型城市12巴彦淖尔四线城市27白山资源型城市13榆林资源型城市28保山四线城市14定西四线城市29商洛四线城市15中卫四线城市30赤峰四线城市数据来源：CRIC©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker34 PART5典型房地产企业案例©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker35 企业案例——万达典型企业——万达集团©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker36 企业案例——万达发展历程：万达自成立到目前共经历了三个发展阶段，形成以“商业地产为主，多元化业务发展”的扩张模式基本以开发住宅为主，也确立商业地产与住宅确立商业地产为主要发展历经开办电梯厂、制药地产“两条腿”走路核心，多元化业务的快速厂、连锁商业等的探索的发展战略扩张之路•1988年，万达公司成立•1999年，开始“订单•05-07年，产品实现向第三代转型产”的最初模式思考•1994年，万达进入足球•2009年，加强土地储备，对外宣领域•2000年，确立商业与住称将200亿元拿地宅“两条腿”走路•1995年-1998年，在住•2009年开始正式建设自己的首个宅开发的同时，历经开办旅游地产项目•2002年万达合股成立大电梯厂、制药厂、连锁商业等的探索洋百货集团•2011年，连同泛海、联想等在长白山、西双版纳等四处打造大规模旅游度假区扩张期转型期初创期1988-19981999-20042005-至今©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker37 企业案例——万达产业布局：历经二十余年的发展，万达目前已经形成“商业地产、高级酒店、旅游投资、文化产业、连锁百货”五大支柱产业¾早期万达的愿景是基于万达企业规模有限，涉足的产业分散，未来方向尚不明朗的情况下提出的，因此略显保守¾后期，万达在经过摸索调整之后，确立了商业地产的发展模式，并走向快速发展的道路住宅商业地产精明做事老实做人百年企业国际万达商业高级酒店电梯旅游投资制药文化产业足球连锁百货早期——涉及产业当期——涉及产业©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker38 企业案例——万达产业线：经过三代产品的蜕变，第三代具备成熟商业体系的“万达广场”破茧而出,目前正在向第四代升级当前在第三代产品向第四代产品的过程中，万达广场对于业态的种类与分布不断完善，并且加第一代重了健康休闲设施的比例第二代第三代时间：2001-2002产品种类：纯商业体规模：5万㎡建筑形态：单建筑主力商家：超市+家电+影院时间：2002-2006第四代产品种类：纯商业体规模：15万㎡建筑形态：组合式主力商家：超市+建材+家电+影院时间：2006-至今产品种类：商业、酒店、办公、住宅规模：40-80万㎡建筑形态：城市综合体主力商家：百货+超市+家电+美食+影院©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker39 企业案例——万达产业线：目前的万达广场形成“一主三次多辅助”的多功能复合体模式HOPSCA即：hotel+office+publicspace+shoppingmall+culture&recreation+apartment各业态之间的纽带，形成多业态联项目整体档次的基础，销售为主动格局，进一步集中人气的营销模式是平衡现金流的又一公共写字楼途径空间住宅商业完善项目业态组合，提平衡整个项目的现金流，高项目整体形象并为项目聚集人气酒店项目最初吸引人流的主要途径休闲在万达广场向第三代产品的发展过程中，形成以商业为核心，设施住宅、写字楼和酒店为次要核心，公共空间、文化娱乐休闲设施相辅助的多功能城市综合体，各业态之间相辅相成©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker40 企业案例——万达核心竞争力：第三代万达广场一直被外界所津津乐道的原因在于完整的产业链和成熟的盈利模式”，即“现金流为王，全产业链”模式完整的产业链成熟的盈利模式©由于国内缺少专业的商业管理公©房地产开发补贴商业经营的策略司，万达被动的选择加长产业半径有效的解决了万达在扩张资金和项目盈利之间的矛盾©在这一过程中，万达开始经营自主百货（万千百货）和文化影院（万©实行“租售并举”模式，缓解资达影院）金压力©酒店也有交由全球知名酒店管理©住宅定位户型设计采取走“两极公司管理专向自主经营管理”路线，快速去化增加资金回流©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker41 企业案例——万达现金流为王，全产业链：从傍大款起步，随着项目增加和自身水平提高，万达开始整合商业资源，并形成了从政府到商业终端的完整产业链，在这中间万达据主导和整合地位，通过销售现金流，万达将这一模式快速复制2011年，万达集团随着万达规模的扩大，万达与总资产1950亿元，商业资源的关系由“依赖同比增长40%；收”——“合作”——整合核心商业购物中心“只租入1051亿元，同比不售”。销售部分为占整增长43%。体比例40%-60%的住宅、写字楼和商业街。前期散售商业租金压力较大。后采售后返租统一经营模第三代产品：大型综合体式。第三代产品的代表作：五角场万达广场20%的商业散售，散售部分为一层商铺。第二代产品：组合店第一代产品：单体店©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker42 企业案例——万达万达具备了领先于整个行业的判断力和独到的发展眼光，使得企业在制定发展目标时更具前瞻性把握市场先机把握住了中国房地产市场发展的先机，在1988-1998年之间大力发展住宅产业，赚取了企业发展的第一桶金；领先于整个行业的判断力随后独具慧眼地将业务延伸至商业地产，在其他企业发展住宅市场的时候，万达已经逐步摸索出了一个适合自身与中国国情的商业发展模式，为之后的快速发展奠定了坚实的基础；独到的发展眼光在近几住宅市场日趋饱和，各企业保守政策调控之苦之时，万达已经成功将发展重心转向商业地产，规模政策风险，再一次把握住了市场的先机；©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker43 企业案例——新鸿基典型企业——新鸿基地产©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker44 企业案例——新鸿基发展历程：新鸿基地产历经四个发展阶段，形成了租售并举的复合地产开发模式1992至今•转型平衡期：通过现金流的均衡配置实现物业结构和收益结构的均衡，提升企1988-1991业对抗低谷冲击的能力•转型关键期：集中转型时期，开发物业零增长，集中开发投资物业1977-1987•转型准备期：以物业开发为主，以20-30%的金融资源尝试性参与投资物业，探索投资物业开发模式1963-1976•转型前期：专注于销售物业的开发©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker45 企业案例——新鸿基区域布局：新鸿基在数十年的发展过程中，其战略布局从精耕香港到拓展全国，新鸿基也从一个区域性房企跃居成为全国性房企香港市场•在香港，以土地储备而论，新鸿基是最大的地产开发企业。•新鸿基地产着力于在香港地区同时开发及储备多个项目，包括顶级豪宅天玺，地标性商业建筑湾仔新鸿基中心、中环广场、中国国际金融中心、东九龙创纪之城、超高大厦九龙站环球贸易广场等楼盘。内地市场•新鸿基地产在内地投资开发的重点地区分布在上海、广州、北京和珠江三角洲地区，目前内地中西部部分城市也有新鸿基的份额。上海国金中心是新鸿基在内地的代表作©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker46 企业案例——新鸿基发展模式：“商住并举，核心商业持有”的模式新鸿基地产由住宅开发起步，慢慢向投资物业渗透，经过多年的发展，逐渐积累了庞大的现金流平台和投资物业开发经验，在房地产上升期的快速销售及合理的产品选择使得新鸿基地产成功转型复合地产开发运营商。约138万平方米可售物业地产发展约240万平方米储备（占地）新鸿香港基约259万平方米已落成投资物业地投资物业约36万平方米发展中投资物业产业务地产发展约723万平方米发展中物业架构中国投资物业约70万平方米已落成投资物业©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker47 企业案例——新鸿基产品线：商业业务已经形成三条较为鲜明的产品线，分别为IFC、ICC和APM¾新鸿基产品定位高端，无论商业、写字楼还是酒店，皆以打造城市地标项目作为发展项目发展目标新鸿基产品线详情列表产品线定位主推业态企业定位目标客户特点典型项目IFC香港IFC城市中心金融办公写字楼主力产品线金融机构金融办公中心上海IFC（国际金融中心）ICC香港ICC城市地标建筑写字楼机会型产品线——超高层项目上海ICC（建设中）（环球贸易广场）香港APMAPM19岁至35岁的年营业时间特长年轻人潮流消费场所商业主力产品线北京APM轻消费群体的商场（夜宵购物）上海APM(建设中）©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker48 企业案例——新鸿基典型项目：IFC国际贸易金融中心为新鸿基最受瞩目的产品线，项目以办公作为核心产品产品线物业组成=60%办公+30%商业+10%酒店丽思卡物业总楼项目总建筑用途尔顿酒组成层数总高度面积店汇丰银行250米汇丰银行8万大楼1-含酒店高写字楼大楼平方米35层度上海国金12万56260米写字楼汇丰中心二期平方米银行零售大楼国金中心11万685米餐饮商场平方米休闲娱乐上海浦东汇丰银行9万丽思卡尔大楼36--酒店平方米顿酒店53层国金服务式公寓中心国金汇在建中商场酒店©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有国金中心二期www.cric.com/ker49 企业案例——新鸿基融资模式：新鸿基一直坚持稳健的财务策略，通过多项财务措施控制借贷风险和保证充裕现金流•85％港元借款•采用本地货币借贷，避免外汇风险控制•4％人民币借款，汇率波动造成的意外损失•11％外国货币借款•不进行投机性的衍生工借贷风险控制金融衍生工具•避免意外损失具交易•附属财务公司•87％由其全资拥有的财集中管理监控务公司借入•降低借贷成本与风险稳健财务策略•13％经由其业务性子公司借入的•电信业务与巴士运营带•多元化经营非主营业务收来了稳定现金流，分散•电信和小巴运营入单一业务的经营风险充裕现金流•高端路线，高利润率•资产增值主营业务收入•货如轮转，兼顾周转•销售物业快速回款率•成本控制出售股权套•销售物业资现©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker50 企业案例——新鸿基融资模式：新鸿基的融资方式渠道来源稳定，以中长期融资占据主导，所以无短期还款压力，且用笔数少规模大来降低融资成本新鸿基融资方式分布新鸿基融资期限分布新鸿基单笔融资规模（亿元）3年10年银团循100以欧洲中7%20%10-30环贷款3-10上期票据33%5年29%35%年39%33%7%银团贷5-7年50-款30-50配股13%17%7年1006%11%20%30%融资方式稳定单一，除了银行贷款以外以新鸿基十年外部借款中，全部为3年期新鸿基融资规模保持在50-100亿票据融资为主导以上中长期贷款元，单笔规模较大•银团贷款形成了一批合作稳定、友好的银行。新鸿基自主银团贷款，以下银行总部或•10年期贷款占总融资的20%•笔数少所在城市银行都会主动认购，形成稳定定向融资渠道。例如：汇丰银行、三菱东京日联−短期内无偿债压力−笔数少，便于贷款管理，节省手银行、法国巴黎银行、渣打银行、中国交通续费，降低融资成本银行•定期贷款与活期贷款结合•规模大•欧洲中期票据发行时限灵活，由3-10年自由自合，将正笔贷款拆分各种年限，适宜新鸿−贷款期限设定活期，便于新红旗−大规模的资金流入，便于新鸿基基主动安排资金使用。根据企业营业情况，快速调整融资金分配•循环贷款，加快资金流动，使得新鸿基保持资策略了较快的资金流动比率。但是风险较高©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker51 谢谢！©克而瑞（中国）信息技术有限公司版权所有www.cric.com/ker52'