泰安市房地产行业发展状况的调查与研究论文 25页

'摘要经过十多年的发展，中国的房地产业正处在向规模化、品牌化、规范运作化转型，房地产业的增长方式正由偏向速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向市场和企业自身调节的方式转变。近年来，中国房地产业持续高速增长，成为启动内部需求推动经济增长的重要产业之一，房地产市场的快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高以及住房消费观念的不断转变及城镇化进程的加快。同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善，这些都促进了房地产开发投资持续快速增长。房地产市场发展迅速，住房己成为居民消费热点，房地产的发展状况直接影响着居民的生活水平和生活环境。总体来看，随着公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房市场配套措施的完善，我国居民住房市场近年来出现了良好的增长态势，使得房地产业进入高涨期。我国房地产在快速发展的同时，发展速度也成倍高于其他行业，存在了很多深层次的问题：一方面是房地产价格仍然偏高；另一方面由于房地产市场信息不能及时透明到位，相当多的居民家庭住房消费能力比较低，住宅市场大面积商品房空置和居民住房困难并存，所以，房地产业的这种持续高速发展是否过头，也是值得我们研究与关注的问题。关键词：房地产业；泰安市；发展现状；房产分析； AbstractAfter10yearsofdevelopment,therealestateindustryisinChinesetoscale,brandoriented,standardizedoperationtransformation,thegrowthoftherealestateindustryisabiasedvelocityscaletofocusonefficiencyandmarketsegmentationoftheshift,shiftfromrelyingmainlyongovernmentpolicytothemarketandtheenterpriseownadjustmentway.Inrecentyears,Chinarealestateindustrysustainedrapidgrowth,hasbecomeoneofthemostimportantindustriesstartdomesticdemandtopromoteeconomicgrowth,therapiddevelopmentoftherealestatemarket,mainlyduetotherapidgrowthofthenationaleconomy,theactualincomeoftheresidentstoimprovehousingconsumptionconceptandconstantlychangeandurbanization.Atthesametime,thesupplyofhousingmarketizationlevel,newcommercialhousingqualityimprovement,thesearetopromotethesustainedandrapidgrowthofinvestmentinrealestatedevelopment.Therealestatemarketisdevelopingrapidly,housinghasbecomeaconsumerhot,realestatedevelopmentconditiondirectlyaffectsthepeople"slivingstandardandenvironment.Overall,withtheperfectprovidentfundpolicy,bankmortgageloansandsecond-handhousingmarketmeasures,thehousingmarketinourcountryresidentshavegoodgrowthmomentuminrecentyears,therealestateindustrytoenterthehigh.RapiddevelopmentinChina"srealestateatthesametime,thedevelopmentspeedisfasterthananyotherindustry,therearemanydeeplevelproblems:ontheonehand,realestatepricesarestillhigh;ontheotherhand,becauseoftherealestatemarketinformationcannotbetimelyandtransparentinplace,aconsiderablenumberofresidentsinfamilyhousingconsumptionabilityislow,alargeareaofresidentialmarketvacantcommercialhousingandthehousingdifficultiescoexist,therefore,sustainedandrapiddevelopmentoftherealestateindustryistoomuch,anditisworthyofourstudyandattentionproblems. Keywords：Therealestateindustry；Tai"an；developmentstatus；propertyanalysis； 目录1引言11.1研究的目的和意义11.2国内外研究现状12泰安市商品住宅发展状况分析52.1泰安市商品住宅房价状况分析52.2商品住宅居住情况分析62.2.1商品住宅建筑格局改善62.2.2廉租房和经济适用房为家庭困难者造福62.3泰安市商品住宅区域分布差异72.3.1区域分布特点─地区间发展不平衡72.3.2商品房供应由内老城区向南部开发区转移82.4泰安市商品住宅成本分析92.4.1土地费用分析92.4.2建筑材料价格的增长及新建住宅品质的提升102.5泰安居民住房需求113泰安市房地产行业所存在的问题133.1房价上涨过快133.1.1房价上涨过快，超过消费者的承受能力133.1.2房价上涨过快的负面影响133.2商品房供应结构不合理143.3房地产市场的信息不对称143.4房地产开发商追求暴利153.5 物业管理不配套、服务质量差154泰安市房地产行业建议及对策164.1完善市场机制，调整住房供应结构16III 4.2建立健全综合服务体系164.2.1扩大信息发布渠道，增大市场透明度164.2.2加强规范物业管理，提高住宅质量174.2.3打造泰安品牌，提高城市形象174.3加强房地产金融的完善和发展174.4建立住房补贴制度，健全住房公积金制度17总结18致谢19参考文献20 1引言1.1研究的目的和意义房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代的社会经济生活中起着举足轻重的作用。通过对泰安市房地产业的研究，分析泰安房地产业的现状、特点及其发展趋势，针对所提出的问题，对泰安房地产业发展提供决策依据。本文运用了经济学理论，分析了泰安房地产业的发展趋势。揭示了泰安房地产业发展的特点，以及泰安房地产业发展与其它产业发展的关系和相互影响。同时，通过泰安房地产业发展趋势的分析，提出其发展存在的问题。从理论联系实际出发，提出泰安房地产业发展的对策建议。经过十多年的发展，中国的房地产业正处在向规模化、品牌化、规范运作化转型，房地产业的增长方式正由偏向速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向市场和企业自身调节的方式转变。近年来，中国房地产业持续高速增长，成为启动内部需求推动经济增长的重要产业之一，房地产市场的快速发展，主要得益于国民经济持续快速增长、居民实际收入的提高以及住房消费观念的不断转变及城镇化进程的加快。同时，住房供应市场化程度的提高、新建商品住房品质的改善，这些都促进了房地产开发投资持续快速增长。房地产市场发展迅速，住房己成为居民消费热点，房地产的发展状况直接影响着居民的生活水平和生活环境。总体来看，随着公积金政策、银行住房抵押贷款及二手房市场配套措施的完善，我国居民住房市场近年来出现了良好的增长态势，使得房地产业进入高涨期。我国房地产在快速发展的同时，发展速度也成倍高于其他行业，存在了很多深层次的问题：一方面是房地产价格仍然偏高；另一方面由于房地产市场信息不能及时透明到位，相当多的居民家庭住房消费能力比较低，住宅市场大面积商品房空置和居民住房困难并存，所以，房地产业的这种持续高速发展是否过头，也是值得我们研究与关注的问题。1.2国内外研究现状19 在市场经济发达的国家，房地产业往往是拉动国民经济增长的重要因素，被社会各界公认为支撑经济增长的支柱产业。房地产业虽然在国外许多国家己经是成熟产业，但在我国还是一个新兴产业。许多国内外的学者都曾经对房地产业发展问题进行过讨论。王伦强（2005）在《当前房地产业的现状及其发展对策研究》中分析了当前我国房地产业发展的总体情况，并在此基础上分析了目前我国房地产业畸形发展的原因及社会危害性，提出了政府对房产发展的调控措施与政策建议。提出房屋供给的结构性问题以及商品住房价格上升过快，透支了社会有效购买力等现实问题。张伟（2006）在《长春市房地产市场需求预测问题研究》中采用相关分析方法对影响长春市房地产市场需求因素进行相关性分析，并对长春市未来四年的销售量和销售价格进行预测。通过对房地产业与国民经济之间的相互关系，从经济学角度进行了大量的理论阐述，研究指出住宅消费商品化对于我国房地产业、国民经济、社会协调和可持续发展的重要意义。毛政才（2007）在《地价与房价关系的理论与实证研究》中在论述城市地价与房价涵义的基础上，从经济理论上分析房价与地价的相互关系以及它们的传导机制，对我国几个主要城市的房价与地价关系进行实证分析；根据国内地价在房价中的比例及其相关政策，分析它们的借鉴作用。在计量研究中选取2000一2005年深圳市土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样本，对房价与地价间的影响关系进行了系统分析。提出若干对策和建议，以期达到统筹兼顾土地市场和房地产市场，促进各级市场之间良性互动和协同发展的目的。崔林峰（2005）在《延边房地产业发展研究》中分析了延边州房地产业起步较晚，市场体系和运行机制尚不完善，房地产投资的盲目性人为炒作，房地产业出现很多问题，从政府、企业、银行三个方面分别提出建议及对策。19 张峻（2006）在《重庆市住宅房地产市场的供求分析》中在调查和实证分析的基础上，分析了重庆市房地产业发展的现状和前景，从重庆市住宅市场供给、需求及各自的影响因素方面，研究了重庆市城镇人均房屋建筑面积、城镇化率、人均国内生产总值、总人口和城镇居民家庭恩格尔系数之间的相关以及商品房住宅供给与城镇化率和房地产开发投资的相关性，建立了相应的长期均衡的线性回归模型，结合重庆市住宅房地产市场发展的趋势，利用模型测了重庆市未来五年内商品房住宅的需求量和供给量，根据所预测的数分析住宅市场的供求状况，对重庆市住宅房地产市场发展前景的分析和总结。吴伯军（2004）在《天津市房地产市场发展趋势研究》中在健全房地产业与经济、环境、社会大系统的有序循环的体系下，具体地提出天津市房地产业发展的战略规划，提出天津市房地产业发展总目标和指标体系，并划分发展的过程阶段和各阶段的目标和措施。同时，在天津市房地产市场的发展作详细论述过程中，并尽可能地注意发展战略的可操作性，力求对推动天津市房地产市场的快速健康发展提出一些有针对性的指导建议。李四美（2007）在《城镇居民住房消费现状及影响因素研究》中以消费经济理论、供需理论为理论基础，主要采用定性和定量分析相结合的方法对武汉市城镇居民住房消费现状及影响因素两个问题进行了研究：一是通过对武汉市城镇居民住房消费的现状的分析，了解到武汉市城镇居民住房消费水平偏低，而住房消费结构则呈现出明显不合理；二是在武汉市城镇居民住房消费现状分析的基础上，对武汉市城镇居民住房消费行为的影响因素进行分析，针对武汉市城镇居民住房消费存在的问题提出了相应的政策启示和建议，为促进武汉市城镇居民住房理性消费以及武汉市住房市场健康发展提供科学依据。张庆宏（2005）在《我国城镇住宅市场需求现状及对策研究》中从我国的住宅业现状入手，通过剖析需求的概念，指出了影响住宅需求的各因素，并采用实证分析的方法，分析了当前住宅有效需求与潜在需求之间的差距，找出了“住宅有效需求相对不足”的问题实质。根据我国目前的实际情况，提出建议来解决目前的问题，在新的市场环境下，认真研究我国住宅产业的现状，分析目前住宅产业中有效需求不足的问题，并根据我国的国情，制定出有效的、可实施的办法来解决这些问题，从而扩大住宅的有效需求，推动住宅产业快速健康的发展，并使之成为真正的国民经济新的增长点。19 Lu.Arrondel(2001)认为，影响住房消费的因素可分为主体因素、客体因素和环境因素，客体因素是指住房本身的特征(通常是住房的区位条件、环境条件以及住房质量等)；环境因素是指政策、经济、自然等其他较大范围内的影响，如：经济形势、住房政策、当地自然条件等；主体因素是指消费者本身的影响因素，包括消费者收入、储蓄、教育文化、偏好等等。美国俄勒冈州立大学经济学教授阿瑟·奥沙利文认为，简单的成本决定论并不能解释地价与房价之间的因果关系，正是房地产市场旺盛的需求，导致了对城市土地的争夺，并引领地价上升。他在《城市经济学》中运用地价模型分析所得出的结论是：“随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以建更多的住房，对土地需求的增长提高了地价，地价高是住宅价格高的结果。19 2泰安市商品住宅发展状况分析2.1泰安市商品住宅房价状况分析经过十多年的发展，泰安市的房地产市场化程度已比较高，土地一级市场进一步规范，房地产金融体系得到建立，房地产金融管理逐步纳入到法制轨道。泰安市房地产业行业经历了低迷、徘徊、成长期后，近几年出现高速增长的态势。但是，同时也造成了目前房地产投资热,房价居高不下等问题。伴随房地产开发投资的快速增长，商品房销售市场出现了热销局面，房价更是一路攀升。图1泰安市2000─2007年商品住宅房平均房价（单位：元）个人购房已经进入零售时代，居住消费比例逐年提高。泰安市住房消费已由集团消费投资转为完全个人消费、投资。从图1可知，这几年泰安市的商品住宅房平均销售价格始终保持大幅度上升趋势，房地产在经过2002年的回落后，在2003年下半年重新快速增长，一直至今保持着强尽的势头，对国民经济的发展起到了巨大推动作用。泰安房产业从2001年开始迈开了步伐，而这近十年也正赶上了国家经济飞速发展的十年，人们的购买力也随着收入的增长而提高。从购买第一套解困住房到改善住房再到投资房产，加上外来人口的增加以及异地购房者等诸多原因，泰安房产业的发展更是如火如荼。面对2003年屡创新高的房价，市民购买房产的激情有增无减。19 单看商品住宅的平均房价，可以了解到泰安的房价目前呈不断上升趋势，这里面饱含了众多的因素，有经济的发展，有投资开发热潮的涌动等等许多因素。虽然近一年房价的增幅在递减，但房价的升高却是一个不争的事实，递减的指示增幅，而非房价。面对这样一个持续走高的态势，不难了解到，短期之内房价不会有太大的跌落。2.2商品住宅居住情况分析2.2.1商品住宅建筑格局改善随着社会经济、文化的不断发展，人们的生活方式也发生了变化，商品房销售面积和销售额保持快速增长势头，但其内部各价位梯次的商品房成交量的结构已悄然发生着变化和结构调整。1980年前1981-19901991-20002000年以后二室一厅为主为辅－－－－三室一厅为辅为主为辅－－三室两厅－－－－数量激增成为主流四室型－－－－－－新兴表1泰安市住宅户型情况表-05年房屋普查公告从表1可以分析得知，住宅建设发展速度快，人均住宅面积逐渐增加，城市居民居住水平不断提高。居民购房意愿已呈现出了由低端小户型价位向中高端大户型发展的趋势，低价房在市场上的供给量逐渐下降。自2000年以后，中等价位区间三室两厅的商品住宅房是近几年内发展最快、上升空间最大的市场。应当看到房地产市场的这一转型及结构调整对开发企业提出了更高的要求，因为这部分居民需求对市场商品房的要求远远高于安置型客户，中高档住房具有较大吸引力，低端住房优势不在。由于经济发展迅速，人民生活水平不断提高，居民对住房的需求就越来越趋向于优质的居住条件。2.2.2廉租房和经济适用房为家庭困难者造福19 为了稳定市场预期，进一步满足广大群众的基本住房消费需求。2007年2月，泰安市首批廉租住房租金补贴发放，首批符合租金补贴条件的149户家庭中有30户家庭现场领取了租金补贴。此后一年中，每月都有一批城镇廉租住房租金补贴的申请人进行公示并与随后开始领取租金补贴。2007年，该市共发放租金补贴的家庭361户，累计发放租金补贴49万余元。根据《泰安市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，享受廉租住房补贴的家庭应具备以下条件：无房户或有私有住房但家庭人口人均建筑面积低于8(含)平方米。2007年7月，泰安市第一批经济适用房共12栋破土动工，这个由该市政府直接组织建设的经济适用住房住宅小区位于龙潭南路以西、万官路以南、亚细亚食品公司以东，占地约103亩，规划住宅总建筑面积约7万平方米。9月在第五届房产交易展示会上，经济适用住房展区首次与广大市民见面。一经亮相，就受到了广大市民的欢迎。12月底这批经济适用房小区先期开工的12栋楼进行扫尾工程，楼内水电等线路、管道正在铺设，另有二期的8栋楼4栋主体施工完毕，其余4栋也正在进行封顶工作。2008年5月，首批开工建设的390套经适房竣工并将迎来首批住户，并于2008年底，将小区的958套住房将会全部竣工并分配到户。虽然低端商品住宅房已逐渐退出市场，失去了发展优势，但存在的问题是，仍有一部分人们无法购买起房价飞涨的住宅。所以，廉租房和经济适用房的推广，在很大意义上缓解了住房结构的矛盾，使得居民的居住情况得到改善。2.3泰安市商品住宅区域分布差异近年来，泰安市房地产业发展虽快，但地区间发展不平衡，以泰山区最强，泰山区作为泰安市政府所在地，是泰安政治、经济和文化的中心，其经济发展在整个泰安起着举足轻重的作用，有了钱的农民、自由职业者即使是其它县市的，也愿在泰安市区购房生活，因此泰安市区的房地产市场较其它周边县市更为活跃。2.3.1区域分布特点─地区间发展不平衡泰城价格行情呈现出明显的区域分布特点，以泰山为中心，虎山路与时代发展线为夹线，呈环形递减分布。主要有两个方面的原因：一是泰城人的区域观念执着，越靠近泰山房价就飙的越高，有一定的历史原因。二是越靠近泰山的住宅越有利于升值和保值，人们的生活水平在不断提高，生活质量也有了更高的要求，对环境的要求更加明显。19 虎泰山环山公路6000-10000岱宗大街4000-5000元/平米东岳大街3500-4500元/平米时山代路发展南部开发区2000-3000元/平米线图2泰安市城区房价分布图由图2可见，泰安房价以泰山为中心，向外辐射，区域明显差异。虽然是老城区，但仍是泰安房地产市场的黄金地段。新老市政府都在这一区间是开发商们争相投资的焦点。特别是近几年，新政府的迁移，以时代发展现为轴线，规划新城区的建立，受到泰安市区向南发展规划的影响，06年以来泰安南部开发活跃，由于原来价位较低，因此上涨空间较大，上涨幅度较快。另据调查显示，泰安房地产交易市场持续升温，交易量明显增大，主要是由于许多居民对房地产市场信心增加,一改前期观望心态,泰安房产交易会的召开对市场成交量增大也有一定影响，其次就是新城区规划所带来的契机。2.3.2商品房供应由内老城区向南部开发区转移老城区与南部新开发区价格差异大，商品房供应由内城区向外部区域转移，市区高房价的压力经由一条时代发展线向南部开发区输出，这一区域将会是近几年投资开发的重点，形成新城区。而随着目前泰安老城区的可开发用地的减少，以及城市发展的不断外拓，南部区域土地开发进程将进一步加快，商品房供应比重加大。这部分商品房具有较低的土地和开发成本，市场价格相对较低，将直接影响泰安商品房市场的整体走向。19 老城区目前只是做了部分街道的改造，在整体区域配套上并没有很明显的改善，老城区的楼盘多是本地公司开发，开发理念滞后，小区内部配套和房型、户型设计并没有什么标新立异，也没有值得消费者青睐的设计和大手笔的投资，因此综合性价比不高，故导致楼盘价格相对稳定。二是新城区的楼盘价格浮动较大，多表现在区域有着巨大升值潜力的地块，泰城消费者认为值得投资和居住，因此供需两旺；此外就是新城区的楼盘有很多异地开发公司在开发，异地新颖独特的挖掘楼盘价值的操盘手法进一步刺激了价格幅度的变化。与此同时，本地开发商也积极的聘请济南杭州、广州、青岛等地的销售代理公司，借以提升自己楼盘的销售水平并保证最大限度的获得开发利润。2.4泰安市商品住宅成本分析泰安市房地产业成本的主要构成部分：土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用，占总房价的比例为20％左右；建筑安装工程费用，占总房价的比例为40％左右；市政公共设施配套费用，占总房价的比例为20％－30％；各种税费，占总房价的比例为10％－15％。2.4.1土地费用分析地价与房价的关系向来是各方关注和争论的焦点，是房地产市场调节的关键。房价与地价受经济、社会、环境、政策等因素影响。房价与地价相互作用，相互影响，通过一定的传导机制发生作用。土地价格的上涨是当前房价上涨的主要因素。不同地区取得土地的成本是不一样的，这也直接导致了房价的悬殊差别。我国土地一直沿用一级市场土地批租制度，有偿出让给土地使用者。近年来，该市土地基准价不断提高，此外，受收缩土地供给、清理整顿土地市场以及拆迁费用加大等因素的影响。这样一来，就提高了房价构成中的土地费用，进而提高了房价。土地拍卖价格不断攀高，从而促使房屋价格的持续走高。地价一级二级三级四级五级六级1998年322397164102612007年180013801020720465315表2泰安市住宅基准地价（单位：元/平方米）19 从表2可以看出，9年时间，住宅基准地价上涨了6倍以上，07年住宅的土地费用从315-1800元不等，占房价20%的土地费用与房价是基本吻合的。而就泰安城区来说，部分地价每亩还在百万元以内，很多已经超过百万，加之泰安当前可用土地资源不断减少，位置好的土地更是少之又少，造成当前土地价格的不断上涨，造就了房价居高不下。2.4.2建筑材料价格的增长及新建住宅品质的提升建材2005年2006年2007年2008年水泥210元/吨240元/吨310元/吨450元/吨螺纹钢3095元/吨3460元/吨4700元/吨5200元/吨表32005-2008年主要建材价格一般来说，基础建筑材料大约占整个建筑成本的70％，建材价格上涨带动着建筑成本上升。近几年来，我国建筑材料的价格呈现出持续快速上涨的趋势，2005年建筑钢材市场在经历了年初的短暂萎缩之后，随着施工季节的到来，建设工程全面展开，市场价格呈献了猛烈的上涨，有表3可知，到07年，泰安地区的螺纹钢价格达到4700元／吨。从钢材市场看，经济的持续快速发展使钢材的需求量不断增长，铁矿石的不断涨价，从而拉动钢材市场价格的抬升。受钢材价格上升的影响，其他建筑材料价格也在上涨。水泥产品需求增长引发价格大幅度上升开始，水泥生产行业的效益有了普遍提高，2004年，由于国民经济的快速发展，房地产市场的良好发展，对水泥的需求呈显出持续增长的趋势，因地水泥的价格也呈现出上涨的趋势。整体建筑材料都在涨价，建材成本提高，势必会影响房价。目前泰安市也在逐步推行新型节能、环保建材的使用，黏土砖将逐步退出历史的舞台，土建成本将会进一步加大。另外，开发商所开发房地产的品质也有提高，如宝龙城市广场就是集购物、旅游、酒店、餐饮、娱乐、文化、休闲等功能于一体的新都市主义风格的建筑集群，从而带动了整个周边地区房价的上扬，使得温泉小区价格大幅度提高。2.5泰安居民住房需求19 随着住房货币化进程的结束和城市化进程的巨大进展，房地产业消费需求开始强力释放，房地产业已经成为国民经济发展的支柱产业。购买者的年龄职业、收入水平的不同，使得购买商品住宅需求发生较大的不同。不同需求层次的年龄分布年龄27岁以下27-35岁36-45岁45岁以上需求比例17.1%30.6%31%21.3%表4不同需求层次的年龄分布从表4可知，购房者呈现年轻化趋势。根据关于泰安市200个有购房需求的各界人士进行的问卷调查结果显示，27一45岁之间购房者约占被调查对象的61.6%;这说明45岁以下的中青年人士逐渐已成为未来泰安市楼市消费的主体。职业分布私营业主及个体户国营企业员工商业服务公务员其他人数52人50人36人35人27人比例25.8%25%18%17.6%13.6%表5职业人数比例情况表中档住宅需求仍为消费的主体。调查结果在表5中显示，在被调查区域的居民中，以私营业主及个体户、国营单位员工所占比重较大，其中私营业主及个体户有52人，占总数的25.8%，国营企业员工50人，占总数的25%，这两类职业的人群由于经营方式、工龄长短的差异，收入反差也较大，但需求量较大，是未来楼市的住宅项目的主要目标客户群体。此外还有商业服务36人，公务员35人，分别占总数的18%，17.6%。而相对收入较高的IT，证券、三资等行业的人员比例相对较小，购房热情并不高。因此从整体上来看，房地产企业还是应该更多地关注中档住宅需求市场。购房资金源储蓄父母亲朋好友贷款其他人数23人79人31人47人20人比例11.5%39.5%15.5%23.5%10%19 表6购房资金来源根据问卷调查中数据分析得知，购房资金来源于父母的人数为79人，占比例的39.5%。其次是47人的贷款来源，23.5%。这两部分资金来源就占了63%的比例，而贷款却只占23.5%的比例。由此可知，我国父母为孩子购买房子的意愿仍然很强烈，虽然贷款的方式近两年有所增加，但由于贷款利息过高等原因，再加上居民收入并没有那么大的提高，所以主要还是靠家长的支持。调查显示老城区仍然是消费者买房较为集中的最佳意向地段，这主要是因为这个区域是泰安市政治、经济、交通、文化的集散地。虽然南部新开发区也有较大吸引力，但这个发展还是需要一个长远的过程。这与父母是主要资金来源有着密切的关系。购房动因购买住房条件改善投资人数87人63人50人比例43.5%31.5%23%表7泰安市民购房动因现在购买商品房考虑较多的因素除了人们一直关注的价格、地段、户型等因素外，还增加了物业管理、房屋质量、公共配套、小区绿化、周边教育环境、车库等，不难看出购房者对客观因素的重视也在于日俱增，这就使一大部分人想要改善现有的住房条件。有上表可知，购买住房的有87个人占43.5%的比率，想要改善条件的有63个人占31.5%的比例，投资的有50个人占23%的比例。这说明有大约4/5的人还是有实际的购房需要的，无论是买新房，还是条件改善，这部分人都是有实际需求的。而作为投资的还只是一少部分，即使是用作投机，也不会对房地产市场的房价造成引导性，泰安的房地产市场还有较大的发展空间。19 3泰安市房地产行业所存在的问题3.1房价上涨过快3.1.1房价上涨过快，超过消费者的承受能力近几年，一方面物价不断上扬，另一方面则是房价节节攀升，居民的消费水平日趋增高。四年之前泰安最高房价超到3000元时，好多人感觉已是天价，而短短两年之后，最高房价已超过5000元，现如今房价已经涨到四千左右，最高房价甚至近万，房价的连续攀升且上涨过快，加重了普通市民、特别是中低收入者买房负担。这种脱离市场规律的房价上涨，造成房屋定位脱离实际，高价房过多，形成了有价无市的局面。当前的市场，一方面高档住房相对较多，经济实用的微利房偏少并存在社区服务不配套、建筑质量差等种种问题。另一方面，一部分空置房屋过高的房价被各种力量支撑着不愿降价出售。3.1.2房价上涨过快的负面影响房地产价格上涨过快，直接影响了泰安市一部分中低收入人群的购房能力，影响着社会安定。房地产价格增长速度远高于工资增长速度，而对于中低收入人群而言，他们的收入结构高度依赖工资收入，这样就使得中低收入群体成为房地产价格快速上涨的主要利益的受损人群。而目前已经取消了福利分房制度，政府对中低收入的住房保障体制远未完善，住房价格的上涨越快，达到越高水平，感到利益受损的社会人群会越来越广泛，就可能对社会的稳定产生一系列不利的影响。19 房地产价格上涨过快，还会加剧社会财富的再分配，加大社会不公平感和贫富悬殊，不利于建立和谐社会。在房地产快速上涨的过程中，原来拥有房产的社会群体会产生财富增值，成为受益者，这样会产生社会财富由无房阶层向有房阶层的转移效应，富者愈富，贫者愈贫，导致贫富差距扩大。与此同时，在房地产价格快速上涨的过程中，征地拆迁加快，产生了很多社会矛盾，诱导城市化进程加快，加速了地方政府通过土地的出售来提高财政收入。目前房地产行业在该市国民经济中的地位显著上升，由于房地产行业的高度产业联动性，房地产价格上涨过快，导致水泥、钢材等多种原材料的需求快速增长，价格上扬。而这又反过来推动了房地产成本上升，价格进一步上扬，形成恶性循环。由于房地产关系到每个人的生活，房价上涨会产生工资上涨的压力，房价上涨与低收入群体的矛盾不断激化。3.2商品房供应结构不合理高档商品房比例过大、中档住房有效供给不足，市场供求失衡。房地产结构失衡问题是房地产业发展中的一个严峻问题。目前，泰安市住宅产业发展中房地产投资结构同广大消费者购买力之间出现错位现象。一些房地产开发企业受利益驱使过于热衷高档商品房的开发，导致高档商品房楼盘供应过多、房价虚高，超越了市场需求和老百姓经济承受能力，也造成房价过高的假象；与此同时，由于中低档住房的利润偏低，很多开发商不愿意开发，加上经济适用房、廉租住房等针对中低收入阶层的保障性住房政策落实不能够及时到位，导致经济适用房开发要么规模过小、要么价格过高、要么标准偏高、要么购房资格审查不严，或者兼而有之，增加了中低收入者购房的难度。3.3房地产市场的信息不对称泰安市政府掌握着要出让国有土地的信息，而房地产开发商对政府出让的国有土地的信息公开很不透明。政府把国有土地使用权出让给房地产开发商的过程中，存在着明显的信息不对称。由于房地产商品本身具有显著的差别性、复杂性，而购房者往往又不是房地产方面的专家，很难凭自己的个人经验对房地产商品的性能、质量、建筑材料、配套设施等进行客观准确的判断。特别是购买期房时，购房者更是难以把握未来所建房产的状况，加大了购房者与房地产开发商之间信息的不对称。3.4房地产开发商追求暴利近几年来房地产业前景看好、房价不断上涨，相较于其他行业的来说，泰安市房地产业的暴利已然是公开的秘密，由此导致外来资本“逐利而来”19 ，大量涌入。在该市房地产市场火热的同时，由于房地产业相对于其它产业更有利可图，许多企业积累资金纷纷转向房地产业，抢占土地这一稀有资源。造成土地价格虚高和建筑成本居高难下，致使房屋价格不断上扬，商品房供应结构不合理。突出表现为近几年来实施的土地使用公开投标拍卖中，竞争愈演愈烈，价格一再被抬高，土地中标价明显高于底价，这更加大了住宅土地的开发成本。3.5 物业管理不配套、服务质量差物业管理是整个房地产开发链中的最后一个项目，是房地产售卖过程的延伸。近几年泰安市的房地产升温使得众多的投资者一哄而上，楼房出售后，物业管理却不能及时跟上。有的虽成立了物业管理委员会，但服务不尽如人意。该市物管行业起步晚，服务管理水平普遍不高，又缺乏物业管理方面的人才，更多的人认为物业管理人员只要扫扫地、站站岗就可以。当前，一方面，由于宣传不到位，居民的物业管理意识不强，许多业主仍然把物管作为一个政府福利，或者是开发商应该提供的服务，不愿意交纳物业管理费，从而引起纠纷；另一方面是物业管理的服务质量跟不上，企业行为不规范引起业主的不满。  19 4泰安市房地产行业建议及对策4.1完善市场机制，调整住房供应结构加强对泰安市房地产整个行业的宏观调控力度，保持需求和供给的总体基本平衡。合理调控，通过规划调控坚决杜绝剥皮式、掠夺式的开发建设；合理规划、布局，按照城市发展的总体要求进行功能区分；合理安排，保持商品房、经济适用住房、廉租房之间合理的供应比例；合理设计，根据人们消费水平与观念变化，不断推出不同款式不同档次的商品住宅。开发商要进行市场调研，做好产品定位，市场要面向大多数的中等收入家庭，使更多的居民买得起房子。开发商要依据市场的需求确定开发战略，充分关注市场需求的层次性、阶段性和多样性，进一步激发居民的有效需求，使购房者能够买到他们喜欢的房子。4.2建立健全综合服务体系4.2.1扩大信息发布渠道，增大市场透明度政府应当采取将一些基本的房地产市场信息向社会公布的方式，并提供公开查询的功能，加大房地产市场透明度。发布内容应当包括：土地拍卖情况、不同区位商品房和存量房的可售套数、套型、面积及已售套数、面积、户型以及实际成交价格，商品房项目的预售许可、权属状况、规划设计情况及建筑面积、套内面积、公用分摊面积等，即时公开市场供求信息，引导人们理性投资和消费，让人们在适当范围内能够进行合理的投资和消费。4.2.2加强规范物业管理，提高住宅质量政府应该进一步做好规范房地产建设领域的规划，加强监理、完善房地产销售渠道，改善房产供应，让居民可以买上放心房。同时要也应规范好物业管理服务，提升物业管理质量，培育物业管理市场，促进物业管理加快实行专业化、社会化和企业化的速度。4.2.3打造泰安品牌，提高城市形象19 泰安地处山东中部，背靠历史名山泰山，北与省城济南相邻，交通极其便利，山城一体，环境优美，非常适宜人们居住以及休闲度假。优越的地理环境和该市的房价水平，一直是吸引外来人员的良好条件。该市应抓住这一机遇，进一步加强城市建设，改善人居环境，提高城市整体形象，加强宣传，在市场开发中树立品牌意识、精品意识，让人们愿意在泰安居住、投资，使泰安成为最适宜人居住的城市，打造出泰安品牌。4.3加强房地产金融的完善和发展房地产业是资金密集型产业，房地产业发展必不可少的条件是金融的介入。泰安市房地产市场的需求主体逐渐由集团向个人转移，住房消费信贷对房地产市场发展的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出以个人住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。从当前按揭业务的发展状况看来，还存在着一些贷款时间短、贷款比例低、担保方式单调、风险回避不够的缺陷。随着住房制度改革的不断推进和房地产市场的进一步发展，房地产消费信贷业必将有着快速的发展，所以应该加强金融监管力度，完善金融政策。4.4建立住房补贴制度，健全住房公积金制度中低收入水平的居民是当前住房消费的主体，政府对这部分人应以货币补贴为主，满足该群体住房的需求。建立住房补贴制度，尽快落实住房分配货币化的政策，以便尽快把广大居民转变为住房市场的需求主体。通过市场的调节，有效满足这部分人的住房需求，控制住房价格。住房公积金制度的目的是充分发挥公积金低贷利率的优势，加快解决城镇中低收入居民家庭的住房问题。因此，必须进一步提高住房公积金的范围，加快发展个人住房贷款业务，充分发挥公积金的作用。政府要切实管理好住房公积金，不断改进公积金贷款服务的质量，简化贷款审批手续，提高贷款工作效率，方便群众；同时加强内控管理，防范贷款风险的产生。19 总结综上所述，政府对房地产市场价格调节的着重点由供给方转移到需求方。这种转变的内在原因是房地产市场上的供求抵触产生了转化,由供给极度缺乏到需求相对不足。政府对房地产需求的补贴正是顺应了这一变更。当前泰安市房地产市场的重要抵触在于需求不足，特别是商品住宅需求不足使得个人购房增长率降落，商品住宅空置率上升。据国家统计局最新数据显示，截止到2009年10月末，全国商品住宅空置面积6204万平方米，全国空置率已达到26%。然而，政府在对房地产市场进行价格干涉的时候却没有注意到供求抵触的转换，在城市经济实用房的实行上采用了补贴供给方的政策，在土地转让、税收等方面给开发商以补贴。这样做的成果是无法将购置者区离开来，涌现了“开着奔驰排队买经济实用房”的现象，引起了社会的广泛不满。根据国外在这方面的成功经验。笔者认为，政府的价格调节政策应当向需求方倾斜才干更加体现国民平等的住房权利，实现政府收入再分配的目标。19 致谢四月维夏，山有嘉卉。初春的岛城早已艳阳朝天，花满枝头，欣欣向荣。在这个美好的季节里，我在电脑上敲出了最后一个字，心中涌现的不是想象已久的欢欣，却是难以言喻的失落。是的，随着论文的终结，意味着我生命中最纯美的学生时代即将结束，尽管百般不舍，这一天终究会在熙熙攘攘的喧嚣中决绝的来临。三年寒窗，所收获的不仅仅是愈加丰厚的知识，更重要的是在阅读、实践中所培养的思维方式、表达能力和广阔视野。很庆幸这些年来我遇到了许多恩师益友，无论在学习上、生活上还是工作上都给予了我无私的帮助和热心的照顾，让我在诸多方面都有所成长。感恩之情难以用语言量度，谨以最朴实的话语致以最崇高的敬意。感谢我的导员XX老师。三年来，王老师对我的学习和研究都非常严格，并给予了悉心的指导，使我受益菲浅。从老师身上我体味到了丰富的学养、严谨的作风、求实的态度，勤奋的精神，这都成为了我不断前行的动力和标杆。同时还感谢三年来帮助和教育过我的老师们一路走来，从你们的身上我收获无数，却无以回报，谨此一并表达我的谢意。还要感谢我的父母，给予我生命并竭尽全力给予了我接受教育的机会，养育之恩没齿难忘.还有许多人，也许他们只是我生命中匆匆的过客，但他们对我的支持和帮助依然在我记忆中留底了深刻的印象。在此无法一一罗列，但对他们，我始终心怀感激。最后，我以《瓦尔登湖》里的一句话结束我的论文，并以此作为未来乘风破浪的心灵脚注：使我们视而不见的光亮，对于我们就是黑暗。但我们清醒时，曙光才会破晓。来日方长，太阳只是颗启明星。以此为记。19 参考文献[1]王国海.楼市预报.中国市场出版社,2007.[2]丁京杰，于小龙.质疑房地产.中国经济出版社,2007.[3]沈洪博.中国房地产的结构矛盾和价值链优化.重庆社会科学,2005,（11）.[4]王伦强.当代房地产业的现状及其发展对策研究.西华大学学报,2005,（12）.[5]张青松.前夕房地产企业发展策略.宏观经济,2006,（8）.[6]闫强，刘尔烈.中国房地产泡沫与成因.内蒙古农业大学学报,2006,（2）.[7]吴朝阳.我国房地产行业竞争初探.上海交通大学学报,2007,4.[8]强文华.房地产业在关键时刻不能放松宏观调控.金融纵横•财富,2007,（8）.[9]高喜九.房地产波动与政府宏观行为.前沿,2007,（9）.[10]高振宇.对房价虚高与楼盘空置现象的思考.法制与社会-经济管理,2006,（4）.[11]倪鹏飞，赵峥，车峰.中国城市房地产市场分析.中国城市经济,2005,（1）.[12]代静，管祥兵.城市化进程中的小城镇房地产发展.华中建筑2007,（1）.[13]何再涛.我国房价虚高问题研究.财会月刊,2007,（1）.[14]王新军，王霞.房地产经营与管理.管理大学出版社,2005.[15]徐慎庆.房价与泡沫经济.机械工业出版社,2006.[16]唐世定，黄洁.房地产热点问题透视.经济科学出版社,2006.[17]周伟林，严翼.城市经济学.复旦大学出版社,2004.[18]刘海龙.明天如何做房地产.中国建筑工业出版社,2005.19'