从民资炒房看鄂尔多斯市房地产行业发展 8页

'从民资炒房看鄂尔多斯市房地产行业发展[内容提要]房地产业是我市的支柱产业之一，本文就其近年的发展态势之一——民资炒房，进行粗浅的分析。[关键词] 民间资本鄂尔多斯市房地产一、鄂尔多斯市房地产行业发展的风险（一）房地产投资大部分来自于民间资本鄂尔多斯市属于典型的资源投资型城市，资金严重匮乏。我市拥有鄂尔多斯、伊泰、伊化、亿利、蒙西5大企业集团和神华神东公司、神华准能公司、神华万利、国华电厂、蒙达发电等14家中央直属企业，金融资金在效率优先的原则下，决定了其投向对资金需求更迫切的大型企业。在国有金融机构无暇顾及的情况下，多数中小企业把目光转向民间借贷。与贷款难度大、手续繁琐、抵押不足、找不到担保人相比，民间融资显示出优势，只要取得融资方的信任，一笔贷款在极短的时间内就可以搞定。统计资料显示，截至去年底，东胜区房地产企业同比增加32家；开发投资25.65亿元，同比增长266.1％；开工面积达到460万平方米，同比增长近200％。初步估算，房地产业85％以上的资金来自于民间资本。近年来，除8 “地下”投融资户把赌注押在房地产上外，一些大的投资、担保公司也看准了这个行业。据了解，鄂尔多斯市棋盘井镇某煤炭公司把一个煤矿卖了7亿元，又从银行贷了13亿元，将20亿元资金全部用于房地产投资。在鄂尔多斯市交通运输管理处旁边，一栋7层综合大楼拔地而起。据一位知情人士讲，这栋楼的主人最初是一个“破烂王”，后来他把生意做大，成立了房地产公司。现在有一些鄂尔多斯人低息从银行贷出款，然后以高利息再借贷给房地产开发商，从中牟取暴利。　　目前，鄂尔多斯市东胜区地价最高已炒到每亩100万元以上。这样，如果按30％的绿地、20％的硬地计算，每亩地的房屋建筑面积只有50％，这样，每平方米的地价就是3000多元，再加上建筑费用与开发商赚取的利润，房价自然会上涨，高昂的房价让普通老百姓难以承受。鄂尔多斯市东胜区民间资本投入房地产潜在着很大风险。如果开发商卖不了房，最终会把房屋抵押给投资或担保公司，而投资或担保公司最终也会把房子抵给融资方，这对民间借贷是不利的。　（二）供需结构失衡房地产市场的发展与宏观经济形势存在着一定的关联性，预计2007年鄂尔多斯经济将继续保持高效快速增长，由此带动2007年鄂尔多斯房地产市场走势将趋于多元化。今年我市房产开发幅度较大，预计项目开工量达到400万平方米。但是，8 鄂尔多斯房地产市场存在供需不匹配的现象，市场上高价位的项目供给量较大，市场发展还不成熟，供需比例严重失衡，供需矛盾只能得到一定程度的缓解。而且客户对产品的品质要求也逐步提高，需求呈现出多元化和两极化。高端客户需求主要集中在单价4000元/平方米以上，总价80万元以上的产品，呈现供过于求的局面；而低端市场的客户需求主要集中在单价1800元/平方米以下，总价18—24万元之间的产品，低价位项目的市场供给与需求比例严重失衡，客户需求远大于市场供给，低端市场严重的供需错位将难以得到大幅度改善。（三）投资性买家占有相当高的比重。当前，鄂尔多斯市房地产之中的需求有相当部分并不以自住需求为目的，而是像买卖股票、债券和基金一样，低买高卖，从中渔利。所不同的是股票等证券的买卖是依法有序进行的，而我市的房地产买卖基本是无序的混乱的。如果不能有效抑制投资性需求，市场就会被这些买家带动起高价，使得房价非理性增长。二、鄂尔多斯市民资炒房投机行为的分析理性分析鄂尔多斯市民资炒房行为，原因主要有三：（一）资本逐利性。追求利润是资本的天然属性，资本流动方向必定是低润率行业向高利润行业流动，做实业由于竞争加剧导致利润率下降，闲置资本流入房地产业；尽管国家信贷政策收紧，但鄂尔多斯市近年来8 发达的民间金融仍不断地提供资金，并不断推高利率。资本的流动虽然会造成价格的波动，会造成财富由部分人向另一部分人转移。但只要存在信息不对称，只要有投机机会，就会有资本进行投机。适度投机提高价格发现机制的效率，就像不能指望一个没有投机的股票证券市场一样，我们不能指望一个无投机的房地产市场。（二）国家产业政策对民间资本的限制，由于国家产业政策限制民间资本在电信、铁路、石化、电力等行业部门的投资，在2003—2004年又进行了紧缩经济的宏观调控，在土地、信贷等方面限制民营企业的发展。民营资本向钢铁等行业转移的道路被封，庞大的民间资本缺乏宣泄口，开始集中于房地产、有色金属、煤炭等少数领域。（三）中国缺乏完善的资本市场，缺乏优质上市资源，无法提供有吸引力的投资项目。偏低（甚至为负值）的存款利率和低迷的股市缺乏对资本的吸引力，造成了资金的“体外循环”。推究其根源——真正的绩优股（如中石油、电信、民航等）不在国内上市——中国A股并不是中国经济的“晴雨表”。A股上充斥着只为圈钱的国企，股市低迷，大量股市资本退出，转入利润率更高的房地产市场。 三、民资炒房的潜在危害（一）8 哄抬房价，催化房地产泡沫的形成。需求和供给决定价格，二者任何一个的变动都会影响均衡价格。由于房地产行业的地域性，大量资本流入一个地区时，难免会造成房价大幅上扬，从理论上讲，只要有足够的买者，足够的投机力量，价格可以无限上涨，但这种没有实际居住需求的“炒房”将房价炒到没有下一个“接手者”，房地产泡沫就会破灭，而实际购房者资产就会大幅缩水。地区经济同时会受到震荡，甚至会因此而严重滑坡。（二）不利于经济结构的调整。用于炒房的资金脱离实体经济，占用了大量产业资本以及大量银行贷款，影响地区产业升级和经济结构优化，尽管短期对GDP有正面影响，但对长期经济增长不利——它并不能带来劳动力素质的提高和技术进步。（三）制造巨大的银行信贷风险。目前我市购房者的房款70%依靠银行贷款，炒房造成的房价大起大落是银行的“心腹大患”——如果房价大跌，贷款购房者抵押资产（即所购房屋）不足所贷金额，会给银行造成巨大的呆坏账，那将是一场大的金融灾难。至于不规范的民间融资，将会“竹篮打水一场空”。四、规范我市房地产业发展的对策（一）8 大规模推出经济适用房，抑制商品房价格。要抑制房价的不合理上涨，防止房地产泡沫的出现，主要办法还是大规模地推出经济适用房。经济适用住房的作用一是通过免收土地出让金和减免配套费等，降低了售价，确保中低收入家庭有房可买，二是平抑过高的商品房价格。现在，要重举经济适用房大旗，由于我市的新开工面积已经很大，如果大规模建设经济适用房等政策付诸实施，房价持续上涨的空间就会被封杀。　　（二）强化土地资源管理，通过土地资源供应量的调整，控制商品房价格的不合理上涨。要根据住房市场的需求，保持土地的合理供应量和各类用地的供应比例，实行土地出让公开招投标制度，控制过高的地价。要坚决制止高档住宅的盲目开发和大规模建设，防止出现新的积压。对于发生在房地产领域违法违纪行为要严厉惩处，严惩无正当理由闲置土地的“圈地人”以及房地产领域的违法活动。　（三）建立房地产市场运行预警预报制度，加强和完善宏观监测体系。通过对我市房地产市场信息的及时归集、整理和分析，就市场运行情况做出评价和预测，定期发布市场分析报告，合理引导市场，为政府宏观决策做好参谋。近年来，我市房地产业持续以较快的速度增长，吸引了大量的企业进行房地产投资，应当引起注意，要加快建立和完善房地产业的宏观监测体系，通过土地供应、税收和改善预售管理等手段及时进行必要的干预和调控，有效地防止房地产业“泡沫”的产生。　（四）8 整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，防范住房贷款风险。一要严格审查住房开发贷款发放条件，切实加强住房开发贷款管理。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30%，开发项目必须具备“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证）。二要强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80%。商业银行应认真分析开发项目及住房开发企业的有关情况，注意防范与期房相关的特定风险。三要规范个人商业用房贷款管理。借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。　　（五）继续加大清理住宅建设和消费环节的不合理收费的力度，理顺商品住宅的价格构成，鼓励普通住房消费。　　（六）加强舆论宣传的引导。目前，地产界炒作概念之风甚行，其一是对住房本身的炒作，如所谓的“智能住宅”、“绿色住宅”、“景观住宅”、“新概念住宅”、“生态住宅”、“可持续发展住宅”等等，究其本质，都是夸大科技、环保等因素在其中的应用；其二是制造虚假信息的炒作，如一段时间以来群众中流传的“鄂尔多斯设省”、“市政府回迁东胜”等虚假信息，误导消费者抢购东胜房产，近一步抬高房地产价格。8 要解决好这个问题，最好的方法莫过于“专家＋媒体”了。　　总之，房地产泡沫会给人民群众带来很大的危害。因此，在新形势下，要使我市经济保持快速、健康的发展态势，使房地产业真正成为新的经济增长点，政府就要保持高度的理性，应当以对房地产市场发展的内在规律进行准确把握和对未来房地产市场发展趋势进行准确判断的基础上进行房地产市场的调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产市场的“虚假繁荣”。8'