2006房地产行业发展白皮书 25页

'高屋建瓴·2006房地产行业发展白皮书http://finance.sina.com.cn2005年12月23日 04:43上海证券报网络版　　上海证券报 　　2006年房地产将呈结构性异动　　国务院发展研究中心产业部“中国产业发展跟踪研究”项目《2006年房地产业发展预测报告》(摘要)　　[重要指标短期预测]明年房地产各项指标增速略有提高　　要预测2006年的房地产业走向，离不开对今年房地产市场的分析，因为今年对房地产市场来讲，是多种宏观调控措施集中发力的关键时段。　　自2004年起，为抑制房地产业过热，中央实施了“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，这一定程度上缓解了房地产投资的过快增长，但供给增速减缓与需求的快速增长导致房地产市场供不应求，使得今年一季度房价继续上涨。房价上涨促使国家在二季度出台一系列旨在稳定价格的宏观政策，从稳定经济社会全局的角度抑制房价上涨。 　　这一轮调控政策的手段主要在于抑制投机需求，主要措施包括买卖住房征税、抑制短期炒买卖商品房和提高按揭比例，同时加强存量土地管理打击囤积土地行为稳定供给。三季度后政府政策从打压转向平稳，通过调整公众预期促进房地产“软着陆”。目前主要地区市场的楼市销量有所回升，表明政策逐渐明朗后刚性住房需求开始释放。但三季度以来的“国房景气指数”继续下滑表明，市场态势仍持续走低，总体房市并未出现转暖迹象。　　从房地产行业周期发展的角度判断，2005年应该处于行业从“繁荣”转向“衰退”的转折时期。回溯历史，以房地产投资额增速指标作为判断依据，我们基本可以认为房地产行业符合五涨两落的周期规律。1984年到1988年景气，而1989和1990年不景气。1991至1995年景气，而1996年和1997年不景气，1998到2004年维持了长达7年的景气期，2005年房市已从波峰降落，依照周期外推2006年维持不景气的可能性较大，转暖点不会过早到来。　　另外，也不能只靠“政策”迅速拉起房市。政府为保证调控政策的效果近期不太可能放松调控力度，而从近期情况看，政府对于税收、融资领域的一系列整治都表明政府彻底规范房地产市场的决心，政府调控仍在继续。但从另一角度看，政府已经充分意识到房市不景气给总体经济特别是钢铁水泥行业带来的打击，政策虽不促暖，也不致促跌。由于依靠市场调节往往是渐进的过程，我们预测短期内房市平稳调整期至少维持6个月，2006年总体来看房地产行业仍将位于不景气区间的可能性较大。　　具体来看各项房地产开发指标，受2004年国家对于土地市场的治理整顿政策影响，及2005年市场不景气导致的开发商观望态势作用，2005年各月土地购置面积同比增长位于-5%到10%的区间，增长幅度很小，完成开发土地面积比上年同月增长率基本接近于零。我们认为国家限制土地审批，控制农用地转为建设用地等“管严土地”措施和土地出让市场化透明化等规范政策将长期影响房地产土地市场，“拿地越来越难”将是趋势所在。 　　这样预计2006年购置土地面积和完成开发土地面积指标将保持平稳趋势，当然受指标的月度特征影响各月间数值会有较大差异。利用月度调整的数据进行分析，商品房施工面积和竣工面积指标景气波动幅度不大，预计施工面积和竣工面积仍将维持同比增长20%左右的速度，房地产市场供应能力将基本保持稳定。　　总的来说，我们预测2006年各项指标的增长速度将保持2005年下半年的增速水平或增速略有提高(见表1)，但该增速与2002年至2004上半年相比会有较大降幅。值得注意的是，在较长一段时间内，购置土地面积减少将不会直接传导到施工、竣工、销售面积指标，这主要由于开发商手中仍有大量土地没有得到开发，购置土地面积的减少对短期供给能力影响不大，但对于长期供给的影响将会在今后若干年内逐渐显现。　　从供求关系来看，我们利用月度调整后的竣工面积比施工面积指标发现该比值呈逐渐下降趋势。由于2005年8月后国家统计局对于销售面积指标采用了新的计算口径，而该口径与以前数据不可比，所以仅以2005年8月以前的数据进行推算，利用旧口径下的数据变化趋势预测总体供求情况。根据我们的推算，旧口径销售数据计算的该比值仍将继续降低，但递减速率将有所放缓，这表明房市供给与需求将逐渐趋于均衡。　　[重要指标短期预测]全国商品房均价及各地区销售价格预测　　从2005年全国总体市场价格走势来看，国家上半年压抑房价的调控政策确实产生了效果，房地产销售价格上涨幅度持续放缓。受整体房地产不景气的影响，未来一年中销售价格将保持较低速增长，但房价只存在增速快或慢的问题，整体房价持续上涨的总体趋势不会改变。土地市场长期从紧造成的市场长期供给短缺，和消费者购买力不断提高引发的房地产需求不断扩大，都是房价不断提高不争的理由。我们预计2006年价格增幅应该相比2005年下半年的增速水平略强，商品房平均销售价格年涨幅预计在6%左右(见图)。 　　分地区来看，我们利用2005年8月前国家统计局公布的各地区月度商品房销售额和各地区月度商品房销售面积数据相除计算出各地区月度商品房平均销售价格，经过修匀处理后得到的数据进行分析。我们发现几乎所有地区无论价格和销售量都保持增长趋势，但地区差异很大，这不仅表现在绝对量和价的不同，也表现在量和价的增长速度差异上。　　从价格绝对水平来看，北京和上海两地区价格2003年开始平均销售价格就在4000元以上，并且逐年递增，处于价格第一档位。广东2002年以来价格变化不大，价格稳定在3500元左右，处于价格第二档位。天津、浙江、江苏、辽宁和窗体顶端窗体底端福建2002年平均销售价格只有2000多元，但提速很快，目前已经达到3000多元，位于价格第三档位。而四川、重庆、湖北、安徽、山东2002年平均销售价格2000元以下，到目前为止价格也有不同幅度增长，它们处于价格第四档位。从价格增长速度来看，上海不仅目前平均销售价格最高，增长速度也最快，每月平均价格增幅在65元左右，其它地区中增速较快的有天津(每月平均价格增幅在37元左右)，浙江和江苏(每月平均价格增幅在30元左右)安徽(每月平均价格增幅在22元左右)。从价格增长阶段来看，总体来说价格呈线性增长，但一些地区如山东、江苏、天津、上海在2004年初价格突然提速，这种增速在2005年宏观调控下得到一定纠正。我们对于2006年各地区的商品房销售价格预测考虑到价格增长的长期趋势和一些地区由于价格增长过快受到调控造成的增速减缓两个因素(见表2)。 　　从销售量水平看，首先价格较高的地区销售量也较大，但北京和上海的销售量并不像价格那样突出的高，第一集团中主要包括北京、上海、广东、江苏、浙江和山东六大地区，山东销售量2004年后逐渐减少，已经逐渐脱离第一方阵。第二，从销售量增长幅度来看，各主要地区除四川外基本保持稳定增长的态势。增速较快的有北京、山东、辽宁等地区。第三，从销售量增长阶段来看，2005年在政府宏观调控下，各地区销售量的增长趋势产生一些变化。其中北京、江苏和山东销售量增长强劲，而浙江和重庆地区销售额变化很不稳定，上海地区甚至出现了销售量负增长的情况。我们对于2006年各地区的商品房销售量增长预测首要考虑的是历史数据反映的销售量增长长期趋势，而销售量受到宏观调控的影响将逐渐减弱，表3中大致可以表现地区间销售量增长的差异(见表3)。　　结合各地区价格与销售量变化趋势，我们可以简单评述并预测一下各地区发展概况及未来走势。首先，各地区房地产市场的发展是与当地经济发展水平密切相关的，当经济总发展水平提高时对房地产需求旺盛会使房地产市场量价双升，这就可以表现为各地区房地产市场销售量与销售价格都稳步上升的状况。其次，房地产过热仅是局部现象，实际上全国数据的变化可能只反映部分重要地区，而并非大多数地区，我国大多数地区还是保持平稳发展的态势。(报告执笔人:国务院发展研究中心产业部杨建龙清华大学赵峦)　　[房地产长期走势分析]从长期看基本住房需求与投资需求潜力巨大　　从基本住房需求来看，购房需求目前已经开始释放并仍有巨大潜力。随着人们收入水平的提高，经历了千元级(洗衣机、窗体顶端窗体底端冰箱、电视机)、万元级(计算机)，逐渐将步入十万元级，这主要包括汽车和购房消费。国际经验表明，人均收入1000美元是购房消费的消费起速点，而事实上我国东部较发达地区购房需求已经提速，并且呈现居民收入水平越高，购房消费增长越快的趋势。中西部地区总体经济水平比较落后，但商品房销售无论销售价格还是销售量都处于稳定提速中。随着整体经济水平逐渐提高和城市化进程的加速，未来很长一段时间内基本购房消费需求都将保持旺盛。　　住房作为一种耐用消费品具有投资属性，房地产投资需求逐渐凸现。目前大多数居民仍选择银行存款的投资方式。而事实上，目前银行存款利率水平较低但窗体顶端窗体底端物价上升 水平很快，造成银行实际存款利率为负。加上中国股市长期不景气，股市、基金、债券三大主要投资方式的表现不尽如人意，住房作为一种保值增值的金融工具作用凸现。首先，房地产具有投资和自用消费的双重属性。对于家庭而言，投资房地产一方面可以使资产增值，另一方面可以满足家庭未来的住房需要。其二，房地产具有良好的保值性，尽管有折旧存在，但是作为不动产，房地产的保值性能良好，在数年内其使用价值不会降低。其三，房地产有出租和出售两种投资模式可供选择，便于投资者在长期出租和短期出售之间调整投资策略，规避风险。所以我们判断虽然近期内国家为了平抑价格着力打击投资需求。但从长期来讲，房地产投资需求仍将有发展空间，也将推动房地产市场整体需求持续增长。　　[房地产长期走势分析]房屋供给能力有限将造成房价持续平缓上涨　　住房供给在短期内将保持平稳上升的趋势，但长期看国家对于增量土地控制的作用将逐渐显现。由于住房用地本身数量是有限的，也就说明房屋供给能力是有限的，但需求随着经济水平提高和城市人口的增加而保持旺盛，这种供需矛盾必然反映在价格的持续增长上。当前我国房地产周期特征比较明显，而周期也较短(一般认为我国房地产周期大致为7年，而从发达国家经验来看，美国18至20年一周期，日本、英国10年左右)。这样各年间随着景气周期的轮换价格增幅有所不同，但今后很长一段时间价格持续平缓上涨仍是大势所在。　　[对策]平抑房价四管齐下　　宏观政策正确引导，平抑房地产周期波动　　当前房地产业作为国家经济的支柱产业，其产业关联度高，带动性强，与金融业联系密切，发展态势关系整个国民经济的稳定发展和金融安全。但房地产业作为周期性消费品，又具有其固有的波动较大的特征。所以政府宏观调控政策应设法平抑减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止供求关系过大波动可作为衡量宏观调控是否有效的最重要标准。 　　具体分析来看，供给方面应主要关注房地产投资问题。国家对于外行企业的盲目投资应该关注。需求方面要注意调整消费者消费预期，平滑消费者消费需求。为使市场参与者对未来走势有较明确的预期，政府应该注意政策的稳定性和信息的准确披露，使市场中的开发商和消费者清楚政策意图，对市场走势有个大致判断，尽量避免消费者心态的大起大落，出现持币待购或者疯狂抢购的局面。这里尤为重要的是政府政策应注重长远和连续性，不能头疼医头脚疼医脚。应该让市场主体明确政府宏观调控的目标和边界，即可达到平抑需求波动的作用。这样房地产供求波动较小，总体市场的周期性波动也会平缓，也就有利于促进总体经济的平稳发展。　　坚持区别对待、有保有压的调控原则　　对于各地区应该坚持区别对待、有保有压的调控政策。我国各地区经济发展水平相差很大，而这种经济上的差异反映在房地产消费上就尤为突出。而我们经常关注的全国房地产数据基本只能反映个别占比较大地区的房地产消费情况，它常常给我们造成一种假象，以为全国的数据反映出“过热”，总体就都“过热”。而从地区差异分析我们不难看到，除去上海等个别地区房市泡沫明显以外，大多数地区还是处于正常发展阶段。此时一刀切的调控政策对于一些地区刚刚起步的房地产市场打击很大，从而影响房地产行业的长远发展。　　切实解决低收入人群的住房问题　　要保证中低价位住房供给。对于普通商品住房供应，地方政府要保证土地供应，在招标、挂牌出让时可以适当限制出让金底价；面向市政配套工程涉及的拆迁安置对象等特殊群体供应的普通商品住房建设项目，可以将规划设计条件与土地出让捆绑招投标，通过合同约定，适当降低地价、限定房价，并控制户型。其次要有针对地加强经济适用房供给。 　　要落实各种补贴和保障政策。对于城市最低收入家庭要完善廉租住房管理制度。天津市采取“建、收、补、转”四种住房保障方式统筹联动，解决城市最低收入居民住房安置问题的做法值得借鉴。　　积极拓展企业融资渠道　　当前企业“资金链”偏紧已是普遍的现象。从当前地产公司的融资渠道看，除了银行贷款和房地产信托外，上市融资、债券融资、利用外资几种融资途径门槛都很高，只有少数企业能够享受，所以对于大多数企业仍只有银行贷款和房地产信托可用。我们建议应该考虑房地产直接融资渠道的扩展，比如目前仍存在法律障碍的产业基金。当前市场中已成功发起设立的几家准地产基金正在积极地进行探索中国式房地产产业基金道路的有益尝试，可以预见，随着《产业基金法》的出台，产业基金合法地位的确立，产业基金模式必将成为房地产融资市场的重要力量。要努力健全房地产的融资体系:一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能的金融机构体系，二是构建提高房地产金融资产流动性的市场体系。要促进专业化的房地产投资基金、抵押资产管理公司、互助储蓄银行以及储蓄贷款协会等金融机构的建立。要建立房地产金融资产的流通市场体系，借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，实现房地产金融资产的流通和交易。　　2006房地产强者恒强　　市场预期回暖　　经过2005年比较充分的市场调整后，我们认为2006年房地产行业的整体环境将好于市场原来的预期，加上人民币升值概念股仍然很可能得到市场追捧，所以一些主要房地产上市公司存在着投资机会，主要依据有以下几个方面。　　政策预期日益明朗 　　从管理层对整体经济调控的思路以及各地政府具体执行态度判断，我们认为房地产市场的政策预期已经比较明朗，商品房房价高低和涨幅大小并不是行业调控首先关注的目标，土地资源的管理和金融风险的防范才是管理层首先考虑的问题，因此房地产市场出现幅度较大的变化是不利于管理层上述战略意图的实现。　　高房价仍存在一定基础　　尽管近年来商品房开发速度很快，但目前居民住房问题的解决还主要是依靠原来计划体制下的住宅存量。一般情况下这部分住宅购置成本极低，当房价上涨时，这部分住宅的市场价值就随之上升。我们认为这部分物业升值带来的示范效应和提供的财富效应也是目前房地产市场投资需求高比例的主要原因之一。　　因此我们的结论是:房价上涨和高房价使社会上很多阶层获益，尤其是使一些原来通过各种途经获得较多住房的居民从房价上涨过程中获益。真正受到“高房价”影响的阶层主要为失业人员、低收入阶层和城镇新进入者，所以我们认为管理层将更可能采用以“经济适用房”为核心的低收入住房保障体系来缓解他们的住房压力。　　部分公司业绩预期趋好　　从目前的房产市场情况看，很多优质开发企业2006年的业绩很可能仍会得到的较好保证，主要原因有两点:　　其一是市场发展不同步创造市场机会。由于各地经济发展状态存在差别，尤其是市场起步速度并不一致，所以我国本轮房地产市场的发展呈现出一种“雁行”的模式。很多房地产开发企业就受益于市场发展的这种态势。　　其二是低成本的土地储备为近年业绩提供基础。我们认为近年来房地产公司利润水平大幅增长的主要驱动力是土地增值，尤其是通过协议转让取得的大量土地增值。因此短期内影响房地产真实需求因素难以发生较大程度的改变，这将为开发商将他们拥有的低成本土地储备在商品房市场上套现提供了现实基础。 　　随着市场上对房地产行业的政策和业绩预期的明朗，近期房地产上市公司的表现明显好于一般行业，并且我们预计随着未来业绩的具体公布，市场对优质房地产公司仍将会给予足够的关注。　　优质企业面临良机　　尽管宏观经济走向、国际房地产市场存在一定的不确定性，行业的发展依然会存在一定压力，但房地产市场的基础依然比较坚固，随着近期国内房地产市场环境的逐步回暖，我们认为2006年房地产市场存在着相对的投资机会，建议投资者积极关注。　　如何选择投资对象?我们认为行业竞争环境的变化将有利于优质开发公司和持有优良经营物业的公司提升未来的竞争地位，而那些不具备核心竞争能力的企业将面临着越来越大的经营压力。　　优质开发企业面临发展良机。由于我国房地产市场存在的巨大发展空间，我们认为目前房地产市场的发展状况尚只是一个“预演”行情，各个公司潜在的发展空间还很大，即使是目前业内的一些优质企业也才“刚刚上路”。但随着经营环境的变化，行业内的分化进程很可能会加速，中小企业面临的挑战要远大于优质开发企业。　　具体讲就是，随着土地市场和资金市场门槛的提高，同时房地产开发产品质量和后续管理得到越来越多的重视，整个行业将逐步完成“劣汰”的过程，许多中小企业尽管目前也可能由于仍有部分低成本的土地储备，近几年能够形成业绩支持，但如果不能及时调整发展战略，企业发展难以真正持续。　　与此同时，一些具有比较先进的“全国布局”开发模式以及融资优势的房地产公司，完全可能抓住目前行业分化的机遇，进一步扩大自己的优势竞争地位。不仅如此，我们认为，在未来的融资竞争中和国际并购机会中，它们也将占据有利地位。经过我们对部分主要房地产上市公司的分析，我们认为万科、金地集团、招商地产、栖霞建设、金融街等公司处于良好的发展时期。 　　另外一个投资主题也值得重视:随着人民币升值进程的加快，一些优质物业的投资价值将会得到重新评估。我们预计2006年人民币升值概念很可能得到进一步的炒作，那些拥有“核心城市、核心区域、核心物业”的公司同样存在一定的投资机会，如中国国贸、浦东金桥、金融街、深宝恒。　　另外我们提醒投资者，整个市场的股改完成后，一些公司潜在的并购价值可能会得到市场的挖掘。(招商证券余志勇)　　呼和浩特:房价涨幅居前　　实习记者徐虞利　　“今年房价增长最高的是呼和浩特市，涨幅超过20%，平均为17%。”北京华远集团董事长任志强在接受采访时介绍。而国家统计局发布数据显示:从7月开始，全国70个城市中呼和浩特房屋销售价格涨幅均超过10%，一直居于前两位，10月更达到了16.2%。　　房价涨幅头名的位置被呼和浩特摘得，让许多业内人士大跌眼镜，更让不少呼市的本地人连称没想到。　　据了解，呼市近几年GDP都保持20%左右的高速增长，但城市建设相对滞后，历史欠账较多，再加上存在不少企事业单位福利性质的自建房。所以一直以来房价的基数比较低。　　而随着城市基础设施建设的提速，以及外埠开发商的涌入，一批档次、建筑水平都不错的楼盘纷纷面世，房价也水涨船高。　　呼市新建商品房均价猛涨，其中一个重要因素就是在今年当地政府通过规范市场化运作，出让市区建设用地7000多亩，土地价值从去年每亩30万元升至今年的50万元，这一成本的增幅比任何时候都要大。 　　但据当地媒体调查，呼市现在从政府到开发商均认为本地房地产业处于起步阶段，前景看好，房价上涨仍是趋势。　　天津:新概念带来新热点　　记者喻春来　　“我们发现滨海区地价增值得非常非常厉害。现在天津要找块土地已经是很不容易了。”香港裕景地产集团常务副总裁兼总经理黄世达17日在接受采访时介绍。与黄世达相应衬的是在今年天津市各类房屋平均交易同比上涨约20%。当地的一些学者和业内人士认为拆迁放量和地价抬高是房价飙升主要原因。　　南开大学经济学教授刘玉录认为，2006年天津房地产市场会好于即将过去的2005年。原因之一就是明年是“十一五”开局的第一年，许多新的投资项目要启动；尤其滨海新区崛起------在“十一五规划”建议稿中，京津冀地区已被作为中央级的两大区域规划试点之一率先启动。而作为配套措施之一，在未来两到三年的时间里，北京、天津两地将共同投资100多亿美元，修建快速铁路、高速公路、机场，以解决京津交通问题，促进京津两地互联互通。实现京津一体化。　　这样，环渤海-京津-塘沽海岸城市带在21世纪中国经济第三极的崛起，将会使滨海新区成为天津乃至中国北方房地产开发的战略热点。预计到2010年，滨海新区与天津中心城区两地的商品住宅市场需求比例为0.6:1.0。　　北京:房市求大于供　　实习记者张毅　　伟业顾问认为，2006年北京新房市场将出现总体上供不应求的局面。由此带来的房价上涨，将不低于2005年的市场涨幅(20%左右)。 　　二手房买卖价格也将随供不应求格局的加剧、新房市场价格上涨而有所攀升；租赁市场则细分为两大类，普通住宅租金水平普遍上升，而高端物业租金将呈现稳中有降的趋势。　　从近几年的房地产市场供需数据对比来看，新增供应一直低于成交规模，亦即持续性呈现出消耗历史存量的局面。这是造成北京市房地产市场供不应求的最主要原因。　　中原地产预计2006年北京二手房市场总成交量的上升幅度在50%左右，即95000套左右。　　在资金面上，2006年房地产市场投融资渠道将持续多元化发展格局，REITs、基金、整售等仍是房地产金融的热点话题。　　同时，境内金融机构的投融资控制会相对较紧，境外投融资渠道会相对更多；国内银行针对发展商的贷款相对依然较紧，而针对购房终端客户的贷款则有望相对放松。　　此外，上市也是近年来业界非常关注的一个融资话题。上市融资虽然门槛较高，而且上市后要接受较严格的监管，但是从规范经营管理，实现企业长远发展战略规划的角度看，走上市的道路是一个必然的选择。　　在2006年，中原地产预测，北京的热点区域将出现在石景山、亚北、北五环―北六环、广渠路一带。　　境外资金纷纷进入北京写字楼、商铺将成为大型境外资金追捧热点写字楼供应集中在东部租金稳中有降明年租金下降仍将继续。　　上海:有望止跌回稳　　实习记者兰红 　　据上海市统计局最新数据表明，2005年上半年房地产开发投资增幅回落，开发投资完成580.94亿元，增幅比去年同期回落4.9%；商品住宅销售面积完成933.7万平方米，增幅比去年同期回落9.5%；二手住房交易面积完成1164.4万平方米，增幅比去年同期回落20.5%。　　但交易量自10月中旬开始回升。一手房日均交易量，在一个半月内从550套攀升至750套。与6月至8月平均300套和9月400套的数据相比，11月的交易量已经回归到调控前的七成。这标志着上海房地产交易量一个可喜的复苏。　　据上海易居房地产研究院发布的《上海住宅房地产研究报告》预测，上海“十一五”期间(2006年至2010年)住宅需求总量约为11670万平方米；据央行发布的《2004中国房地产金融报告》数据，2004年底，上海市市区人均住房使用面积为20.4平方米，这一数据还有可能增加到27平方米。　　另一面，随着楼市形势变化，上海对楼市的调控政策在逐渐放松。作为上海调控楼市的重要政策，“两个一千万”进展并不明显。随后，房贷政策一路放宽。由于调控，使得上海房贷连续几个月负增长，也迫使银行不得不放松放贷。老公房贷款从原本10年以内放松到10年以上，最后放松到20年以上都可以贷款，贷款利率又再次恢复到9折优惠利率，首付二手房恢复到三成，新房二成。房贷放松到离调控之前不远的程度。　　深圳:房价仍将小幅上涨　　实习记者黄金滔王丽娜　　2005年深圳房地产价格上涨幅度居全国大中城市前列。据统计，在全国70个城市中，1至10月，深圳商品住宅的价格较去年同期增长了13.54%。　　虽然，对此深圳市11月份先后出台了多项措施旨在稳定深圳房价，但多位业内人士在接受本报记者采访时普遍认为2006年深圳房价将继续保持上升趋势。 　　国信证券房地产行业研究员方焱预计，2006年深圳全市房价平均涨幅在5%-8%之间，特区外房价平均涨幅在15%左右。他解释说，“随着特区外房屋档次的上升，”市内上班，关外居住“的观念被越来越多的人所接受，因此2006年住宅供应主要位于关外。而目前特区外平均房价在5000至6000元/M2之间，仍有一定上涨空间。”　　调整中显露投资机会　　联合证券鱼晋华　　从行业层面来看，2006年将是乐观因素与不乐观因素俱存的一年。　　综合衡量这些因素对企业的影响，2006年是否将是预暖还寒的一年?但重要的是，在行业的调整期还是存在着诸多机会。明年的房地产行业主要存在三大投资机会。　　人民币升值预期刺激行业走强。实证表明，升值会刺激房地产股的表现。我们无意在此预测人民币在2006年的升值幅度。但是我们的总体判断是人民币在2005年的升值幅度不足以让以投机人民币升值为目的而投资于国内房地产的外资撤出。外资会继续通过各种渠道给人民币升值施加压力，并会继续投资于国内的房地产市场。而人民币升值的任何风吹草动，都会刺激房地产股在市场的表现。　　新准则颁布可能带来机会。2005年8月，财政部出台了基本与国际会计准则接轨，但与我国目前会计准则有较大差距的《企业会计准则------投资性房地产》征求意见稿。　　新的会计准则会使拥有较多租赁物业的公司账面利润上升。　　如果按财政部的计划，在2007年1月开始实施这一新的准则，无疑将使拥有较多租赁房产的企业当期会计利润出现较大上升。从而有可能刺激该类股票的价格上扬，形成短线机会。　　龙头公司估值没有体现其成长性，被低估。我们认为2006年对房地产公司最大的投资机会，应该是是来自于国内龙头优质A股房地产公司的估值吸引力。 　　即使和海外主要资本市场的房地产行业平均PE、PB简单比较，国内的龙头A股房地产公司也没有被高估。　　再考虑到国内波澜壮阔的城市化进程，对龙头房地产公司成长性的支撑，我们认为国内的龙头A股房地产公司仍被低估。　　政策预期引导行业走向　　上海证券平敬伟　　房地产行业是一个“政策”行业，因此要研究房地产行业首先必须关注和把握政府的有关房地产业的政策。　　明年政策“稳”字当头。展望2006年，我们预计管理层可能继续在土地出让、融资、能耗、物业类型、税收及销售方面加强监管。值得注意的有以下几点。　　据有关权威部门的统计显示，目前全国商业地产的开发已处于非理性状态。因此，管理层有可能在明年早期出台《城市商业网点规划条例》，以把商业地产的开发纳入合理增长的轨道。　　REITs立法可能有所突破。商务部的调查显示，我国商业地产开发的资金来源目前非常狭窄，主要来自银行，商业地产对银行信贷的依赖在70%到80%左右。然而，银行的信贷资金并不与商业地产的投资回收期完全匹配，商业地产的投资回收周期较长(一般超过5年)，而银行的信贷资金的周期较短(一般只有3年左右)。这就促使开发商实行“速战速决”的不注重管理经营的开发策略，从而加大了风险。而REITs则是商业地产的一个理想的融资渠道。从发达国家的经验看，REITs是商业地产的主要融资渠道，没有REITs，就没有商业地产。预计明年上半年国家有关部门可能会出台相关政策或法规。 　　我国房地产行业现行的税费制度存在着较多问题。今年10月，针对这些问题，财政部财科所所长贾康表示，房地产税费改革势在必行，房地产税费改革的总体思路是:取消不合理收费，开征统一的物业税。并使物业税逐渐成为地方政府的主要财政收入来源。同时，国税总局的有关人士也表示，国税总局正在制订新的房地产业税收法规。预计明年有关部门将有相应的税收法规出台。　　七成金融机构继续看好中国房地产市场　　实习记者兰红　　尽管身处2005年宏观调控的中心，北京和上海仍然成为资本在2006年的首选城市。今年在京沪两地，机构投资者主要通过购买、参与、入股的方式对一些开发企业进行投资活动。中国指数研究院在近日发布的《2005-2006中国房地产投融资质量研究报告》表明，参与调研的36家金融机构中，约七成的金融机构继续看好中国经济及房地产市场。涉及金融机构包括基金和投资银行、保险公司、信托公司和中资银行，他们无不例外地手握决定资金流向的大权。　　无独有偶。中国人民银行也在其日前公布的调查中指出，银行家看好中长期房地产走势。数据显示，2005年第四季度，银行对房地产业贷款投放量仍在增加，其景气指数为54.3%，比上季度提高1.2个百分点。尽管第四季度的银行家、企业家和居民三项调查数据显示，房地产贷款需求指数为56.9%，比上季度下降0.4个百分点，然而认为房地产业贷款申请审批条件“基本不变”的银行家较上季度上升5.2个百分点，认为“明显收紧”或“有所收紧”的银行家较上季度下降5.7个百分点。这说明，目前房地产业贷款审批并未受到房地产市场变化的影响；银行家对房地产业需求的下降，仅视为短期的波动回调，并持续地加强了贷款投放力度，看好中长期房地产走势。　　值得注意的是，从金融机构感兴趣的投资城市分布来看，资本投向正呈现出在一线城市获得成功经验以后向二线城市转移的趋势。　　明年房地产信贷呈现五大基本特点 　　上海银监局博士副研究员张望　　一、房地产信贷政策将保持一定的连续性，不会出现较大的调整。　　特别是在消化局部地区的大量空置房，刺激个人住房消费需求方面，房地产信贷政策可能会有一定的松动。信贷政策将实行“区别对待，有保有压”政策。　　二、房地产信贷资金面总体宽松，房地产贷款增长速度将呈现先缓后扬的态势。　　初步判断，明年货币供应量依然保持较快增长，房地产信贷资金面总体将保持相对宽松。但由于目前国内商品房空置面积大幅度上升，明年房地产投资规模应受到一定控制，房地产贷款增幅下降这种格局将在明年上半年继续延续。如果上半年房地产价格继续稳定，商品房交易继续萎缩，不排除下半年为刺激需求，宏观调控政策出现微调。　　三、房地产信贷增长的区域性和结构性特点更加明显，信贷政策调控更加注重差别性和实效性。　　在房地产依然成为支柱产业的部分地区，将在明年中得到信贷资金较大支持力度。而在商品房空置面积增长较快的地区，重点在于消化存量房，房地产信贷结构将出现调整，投资性开发贷款将相对减少。　　四、房地产信贷政策与其他宏观调控政策保持协调性，各项政策取向和调整具有同步性。所以，从其他宏观调控政策的变化和新取向上，可以判断下阶段的房地产信贷政策调整方向。　　五、商业银行房地产信贷风险管理能力继续提升，房地产信贷资产总体保持较好水平。　　1、监管部门将通过对信贷资产的质量监测和现场检查，督促商业银行按照有关风险指引，不断提高风险管理能力。商业银行自身风险管理能力也需不断提升。 　　2、商业银行普遍注重了对宏观调控政策的预判，密切关注调控政策的取向。　　3、目前我国信用环境建设不断完善，央行全国性的信贷登记系统和部分地区的个人联合征信系统，为有效防范房地产信贷风险加设了防火墙。　　“中国不缺资金”　　戴德梁行董事叶建成认为，虽然现在海外机构投资者在国内市场风起云涌。但不用再等三年，中国投资市场最大的买家有可能是国内的机构投资者。中国的民间资本很多，但目前没有一个办法和渠道可把民间资本吸引到直接的房地产投资。　　如果相关的政策进入门槛得到解决，1.4万亿的企业年金、社保基金和保险资金获允进入这个市场的话，这将是一个非常庞大的数字。假设他们只把10%的比例投入房地产，就能为市场带来1400亿元的资金，远远超出今年65亿的交易金额。　　同时，房地产信托将会有200亿元左右的资金得到释放。　　明年房地产金融期待两大突破　　记者郑尚　　对于受到资金困扰的开发商而言，2005年银行继续收紧银根，各种创新型工具的推出也是雷声大雨点小。在一片抱怨声中，地产商又将希望寄托在2006年的到来。　　根据央行的调查显示，目前70%左右的地产开发资金与银行信贷相关。这一格局决定，完善地产金融必须建立在完善银行融资的基础上，然后以此促进资本市场化，并引进包括RE-ITS等多元化的融资工具，加强地产金融市场的流动性并进一步分散风险。　　证券化产品备受期待 　　毫无疑问，近期中国建设银行MBS(个人住房抵押贷款证券化)项目的正式推出，对于分散国内房地产金融风险将具有重要的意义。　　建设银行住房金融与个人信贷部副总经理徐迪还向记者表示，资产证券化对于房地产金融市场也具有重要意义。一方面，通过资产证券化，银行资金流动性得以加强，银行风险有所下降，这将鼓励银行向房地产市场投入更多资金；另一方面，随着银行类机构资产证券化试点成功，房地产企业也有望开展此类项目，而银行将可以担任财务顾问的角色。　　而随着建行MBS的推出，商业抵押担保证券(CMBS)也开始进入人们视野。CMBS是指将商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中，通过证券化过程，以债券形式向投资者发行。　　由于CMBS的资金来源是银行等机构给开发商等提供的贷款。因此，该项目的推出将鼓励银行向开发商投放更多的信贷资金。据数据显示，1999年到2005年间美国市场上CMBS的发行量甚至超过了REITs的发行量。　　而事实上，中国证监会等也一直在从事证券化方面的研发工作。中国证监会资产证券化工作组组长胡冰曾经表示，下一阶段有两种模式值得关注。一是信托受益凭证，胡冰认为和信贷资产证券化相似，房地产的项目也可以考虑用信托受益凭证的形式在银行间市场流动，从而解决房地产信托的流动性和规模性问题。　　此外，胡冰认为房地产企业资产证券化项目也值得探讨。如果房地产物业具备稳定的收益，那么该物业项目就具备了资产证券化的基本条件。问题在于大部分房地产企业面临信任危机，因此该产品的推出难以一帆风顺。　　REITs推出仍存悬念 　　万众期盼的房地产投资信托基金(REITs)能否于2006年推出，或许是明年房地产金融市场最大的悬念之一。而中国人民银行副行长吴晓灵日前表态，REITs是房地产业直接融资新方向，一度令开发商们备受鼓舞。　　所谓REITs，实际上是通过发行股票(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，实施多元化的投资，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东。　　有乐观的人士认为，目前国内商业物业存量高达上万亿平方米，而资金市场流动性充足，信托公司蓄势待发，因此REITs明年在国内推出并不意外。　　而谨慎的一方则认为，相比于国际上标准的REITs公开发行条件，我国在法制、税收制度、辅助机构等方面的建设还有较大差距，因此私募形式也许更符合实际。　　“我们欢迎国内的发展商来新加坡发展房地产信托基金，也可以以公司的形式前来上市。”16日，新加坡交易所上市部副总裁林梅借参加住交会的机会向国内开发商们抛出了橄榄枝。　　由资金主导的“维森模式”　　实习记者屈红燕　　一方面我国房地产企业四处找钱，资金链绷紧，一方面庞大的资金苦于没有投资项目，只能存于银行取得少量收益。广东维森集团打造的“维森模式”正在探索有效地使两者对接。　　2005年5月江西南昌城开国际学园项目开始筹划，这一项目与其他的房地产开发项目最大的区别在于，它打破了从前由房地产公司“包打”一切的模式，而在这个总投资额为20亿的开发项目中，整个流程由资金提供方、房地产投资管理公司和房地产专业公司分工协作完成。 　　其中，投资商为由江西最大的五家民营企业联合成立的江西城开投资有限公司(“城开投资”)，“城开投资”以资金的角色完成了项目的投资、控制和回报，广州维森置业以房地产投资管理公司的角色完成了项目的开发管理，30多家专业公司参与了项目建设。　　2006年1月1日城开国际学园项目开盘，在开盘前一个月已认筹2000个，使“城开投资”在南昌于8个月内在一个超千亩的房地产项目上收回了投资。“这种操作期限也满足投资资金快进快出的要求，以住房地产业过长的投资周期是限制投资资金进入房产业的门槛之一”，广州维森置业董事长张维伦评价说。　　在“维森”模式下，投资资金可以设立享有全部决策权和收益权的房产公司，而这家房产公司的具体运营却是由另外一家纯粹的房地产投资管理公司进行。这意味着，业内人士打通了投资资金进入房地产业的通道，“维森”模式其实是一种信托，但由于国家政策对信托的限制，该模式更接近投资于房地产业的私募基金性质，是信托产品的一种变通。　　张维纶说。“比如投资资金中的国内游资可以自己设立房产公司，而海外基金可以购买由房产投资管理公司先行设立的房产公司股权。房产公司设立之后便可以公开在全国拿地，后续运营可以借助纯粹的房地产投资管理公司完成。”　　“纯粹的投资管理公司其实起到一种对接作用，它把资金和房地产开发流程中的各专业公司结合在一起，”张维纶认为，“这种模式也可以对接游资和海外基金，客观上这也引导了这部分资金的投资方向，从前在房地产市场中催生泡沫的游资因此会变为创造价值的建设力量。”　　“资金将主导下一阶段房地产业的发展，而土地和开发为资金服务的配套。一旦资金找到平台，它会是今后房地产界的主角之一。”一位房地产业内人士断言。纯粹的房地产投资管理公司或许正是资金入主房地产行业的大门之一。　　[外资点击]329家外资来华考察 　　记者叶展袁小可　　据不完全统计，今年有全球22个国家和地区的329家不动产相关机构纷纷远道前来，都意在寻觅中国未来的商机。　　中国诱惑　　在戴德梁行董事叶建成看来，外资选择现在这个时间进入中国房地产市场时间点较好。因为中国房地产投资市场跟其他地区相比较，有较大发展空间。并且，在亚太地区中，中国可投资的物业跟已投资的物业差距很大，将来市场有一定的空间。根据戴德梁行全球研究部对每一个市场投资前景的预测，他们把每个城市不同的市场放在一条线上，往上涨就是这个市场看好，往下跌就是这个市场看跌，上海的办公楼市场刚好处于这条线的起跑点，相对来说投资者更看好上海的办公楼市场。　　基汇资本中国区执行董事彭庆邦也认为中国经济的增长率非常好，比世界其他地方的区域都来得快、增长高。所以现在很多海外基金都希望通过不同的道路走近中国。　　基强联行投资管理中国有限公司总经理陈基强介绍，目前正处于外资基金进入中国的第三个阶段。第一个阶段是从1999年到2003年，外资房产基金只做住宅开发商；第二个阶段是2003年到2004年三季度，外资基金更为谨慎，不作开发商，不作具体开发，只在资金层面合作；现在是第三个阶段，这个阶段时间上至少会持续三年以上，外资基金开始做长期收租的商业物业。　　商业房地产成新宠　　据不完全统计，今年仅凯德置地、摩根斯坦利等四大主要海外投资商在国内收购的商业地产项目共42个，成交金额约128亿元。交易项目主要是北京、上海等地的办公楼、商场、服务式公寓及仓储物业。 　　一线城市的商业房地产正成为外资投资新宠。据介绍，商业卖场模式已成为一种新的房地产开发模式。　　在国外，很多商业地产项目都是通过房地产基金来运作的，通过基金融资，开发商成立项目公司对商业地产持有产权，并聘请专业管理公司介入经营，主要通过收取主力客户的租金而获利。　　叶建成介绍，这一股投资热潮是由于新加坡交易所在推动着房地产信托投资基金产品。由于允许海外地产在新加坡上市，很多外资投行寻找中国的大卖场，组合成房地产方面的信托，在香港或者新加坡上市。这种项目好做，也是最适合放在房地产信托产品里面发行，所以收购这种物业一般都是一些投资银行去做的收购。　　麦格理房地产投资银行(中国)姚蔚女士介绍，今年麦格理在中国的策略也进行了调整，把原来寻找土地开发作为公司的战略重点，慢慢移到对固定资产的收购。　　摩根大通:外资进入的三种模式　　记者李小宁　　摩根大通副总裁向左介绍，外资在和国内项目合作的基本模式包括:第一种通过对项目本身的收购、重组、再造、开发来进行投资；第二种也是通过重组、资本结构的调整，以及第三方的买卖，对物业营运收入的提升，来进行对投资项目的回收；第三种就是通过比如说一些房地产公司的前期投入，对它进行重组。　　“我们的投资原则有几个:第一，对物业价值的评判来考虑是不是有投资价值；第二，不是通过做模型、数学的分析来判断，而是用常识性的分析方法来做这个项目。”向左介绍。　　中银国际:海外基金看好两类国内房地产　　记者李小宁 　　中银国际控股有限公司总经理谢岷认为，国际房地产投资基金看中的国内房地产，基本上包括两大类，一类是专门由房地产开发商在做的，第二类是成熟的地产。而从地点来讲，房地产投资基金比较看中的城市，目前还是一流的经济中心城市，特别像上海、北京，包括广州、深圳也有可能，二级的中心城市比较困难。从楼宇的类别来看，基金投资人还比较看中甲级写字楼，特别是国际级写字楼。　　基强联行:如何和国际机构合作　　记者叶展　　基强联行投资管理中国有限公司总经理陈基强在接受采访时介绍，和国际机构合作必须提供一个明确的退出机制，一定要让他们知道“我什么时候才能走，怎么才能全身而退”。　　不要觉得这些基金很有钱，他们对每一项目、每一类型的投资必须有限制，不能超过一定数量，所以他们情愿多投几单、分散投资，其实我一听到土地开发，就说“谢谢”、“下一次”。　　不要一味做大的项目，先可以开始做小。合作好了，第二单、第三单的规划就大了。你慢慢建立信心，每次的困难度会越来越小。　　假如你不准备改变自己，不要跟他们合作，因为他们需要的是能够和国际接轨的公司。　　建立好公司中长期规划。'