2003房地产行业发展报告 14页

' 第一章中国房地产市场发展综述一房地产业在国民经济总地位持续提升潜力分析从住宅与房地产业增加值在GDP中的比重看，我们一直在1.69%-1.9%之间，从国外资料看，美国的房地产业增加值占GDP中的比重是11.8%，而加拿大为15%，日本为11%，法国和韩国分别为7.1%和9.5%。房地产业占GPD的比重20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%大国国美国拿日本法韩中国加二房地产业发展概况1行业投资持续发展2002年，房地产业总投资额为7790.92亿元，占同期固定资产投资总额的17.9%，占同期GDP的7.6%。1995-2002年GDP、固定资产投资及房地产投资总额与增幅单位：亿元GDP全社会固定资产投资全社会房地产投资年份总量同比增长（%）总量同比增长（%）总量同比增长（%）199558478.1010.5020019.3017.473149.0223.29199667884.609.6022913.5514.463216.442.14199774462.608.8024941.118.853178.37-1.18199878345.207.8028406.1713.893614.2313.71199982067.507.1029854.715.104103.2013.53200089468.108.0032917.7310.264984.0521.47200197314.807.5035672.3013.056344.1127.292002104790.608.0043499.9116.697790.9222.80 1995-2002年GDP，固定资产投资及房地产投资总额与增幅单位：亿元120000100000GDP8000060000全社会固定资产投40000资20000全社会房地产投资056789012份9999999999000000年11111222GDP、固定资产投资、房地产投资增幅30.00GDP同比增长20.00）固定资产投资同比%10.00（增长0.00房地产业总投资同比增长-10.00995996997998999000001年份11111222商品房的竣工、销售面积逐年增加，增长比例协调。1995-2002竣工面积销售面积表单位：万平方米竣工面积同销售面积同年份竣工面积比增长（%）销售面积比增长（%）199514873.850.077612.805.29199615356.710.037900.413.78199715819.700.039010.1714.05199817566.600.1112185.3335.24199921410.860.2214556.5319.46200025104.860.1718637.1328.03200129867.360.1922411.9020.25200234975.800.1726808.2919.62 1995-2002竣工面积销售面积表单位：万平方米40000.0030000.00竣工面积20000.00销售面积10000.000.0056789012999900001991199119922002 第二章2002年全国房地产市场发展现状一房地产投资继续高速增长2000-2002房地产投资月度变化单位（%）月份1-2月1-3月1-4月1-5月1-6月1-7月1-8月1-9月1-10月1-11月1-12月200019.7019.4019.5021.9020.7021.6020.9018.5017.4017.9011.00200129.0020.4020.8020.8022.4024.1024.3025.0024.6024.1019.50200230.2036.2038.8036.7032.9030.7030.0029.4029.8028.2022.802000-2002房地产投资月度变化50.0040.002000）30.00%2001（20.0010.0020020.00月月月月月月月月月月月35789012-2--4--6--1111111-1-11-111-1从总量看，东、中、西部的房地产投资在投资总量中的比重分别为72%,14.3%和13.7%。东部明显高于西部和中部。东、中、西部的房地产投资在投资总量中的比重14%东部14%西部中部72%从结构看，商品住宅开发完成投资为5227.76亿元，同比增长23.98%，占投资总额的比重为67.1%；其中经济适用房的比重11.26%，办公楼为4.9%，商业营业用房为12%。 二土地购置与开发面积大幅增加2002年全国土地购置31356.8万平方米，同比增长39.95%。其中东部土地购置18728.95万平方米，同比增长34.98%，西部土地购置5569.23万平方米，同比增长18.17%，中部土地购置7058.6万平方米，同比增长46.43%。2002年全国土地开发19415.95万平方米，同比增长26.775%。其中东部土地开发12452.5万平方米，同比增长29.8%，西部土地开发2698.97万平方米，同比下降3.29%，中部土地开发4264.48万平方米，同比增长45.39%。三建筑规模继续扩大2002年全国商品房施工面积94104万平方米，同比增长18.5%。其中商品住宅施工面积73208.65万平方米，同比增长18.87%；2002年全国商品房新开工面积42800.92万平方米，同比增长14.46%；其中商品住宅新开工面积34719.35万平方米，同比增长13.71%；2002年全国商品房竣工面积34975.8万平方米，同比增长17.1%。其中商品住宅竣工面积28524.7万平方米，同比增长15.83%；2002年全国商品建筑规模100000800006000040000万平方米200000积工面积工面积商品房施商品住宅施工面积商品房新开工面积商品住宅新开工面商品房竣四销售与需求基本平衡2002年全国商品房销售面积为2.5亿平方米，同比增长20.2%。其中：销售给个人面积为2.3亿平方米，比重为91.7%；2002年全国商品住宅销售面积为2.2亿平方米，同比增长19.6%。其中：销售给个人面积为20727.37平方米，同比增长21.6%，比重为93.7%；2002年全国商品房销售额为5721.22亿元，同比增长23.7%。其中：销售给个人5223.32亿元，同比增长29.9%，比重为91.3%；2002年全国商品住宅销售额为4709.9亿元，同比增长23.1%。其中：销售给个人4489.15亿元，同比增长26.9%，比重为95.3%；第三章2002年主要城市房地产市场发展现状一北京（一）基本情况 1房地产投资情况2000年-2002年北京市房地产开发投资分别为522.1亿元，783.8亿元，989.4亿元。1998-2002北京市房地产投资总额12001000800600亿元4002000199819992000200120021998-2002北京市房地产投资总额12001000800600亿元4002000199819992000200120022建设情况商品房商品房商品住商品住宅经济适用经济适用年施工竣工宅施工竣工房施工房竣工200044551365.629721013.66359184.9200159671707.443501393.43633235.7200275112384.453981926.17724316.4 2000-2002北京市商品房建设单位：万平方米80006000商品房施工4000商品房竣工200002000200120022000-2002北京市商品房建设单位：万平方米60004000商品住宅施工2000商品住宅竣工02000200120022000-2002北京市商品房建设单位：万平方米60004000经济适用房施工2000商品住宅竣工02000200120023交易情况 2000-2002北京市商品房成交买卖情况面积单位：万平方米金额单位：亿元商品房商品住宅经济适用房年面积金额面积金额面积金额2000956.9470.7898.2409.320011205609.91127.5513.7185.220021708.3813.81604.4716.7220.32000-2002北京市商品房成交买卖情况20001500商品房面积1000商品住宅面积500经济适用房面积单位：万平方米02000200120022000-2002北京市商品房成交买卖情况1000800商品房金额600商品住宅金额400200经济适用房金额单位：亿元02000200120022000-2002北京市存量房成交买卖情况面积单位：万平方米金额单位：亿元存量房存量住房已购公有住房年份套数面积金额面积金额套数面积金额200015760267.463.68236.3856.1613849.081.98200124031300.1276.72241.9354.8546.5828.97.83200227896311.5284.59266.8268.6579.7851.2614.2 2000-2002北京市存量房成交买卖情况400300存量房面积200存量住房面积100已购公有住房面积0面积单位：万平方米2000200120022000-2002北京市存量房成交买卖情况10080存量房金额60存量住房金额4020已购公有住房金额金额单位：亿元02000200120024商品房价格情况1999-2002北京市各类商品房价格单位：s元/平方米类型1999200020012002新建商品房5647491950624764新建住宅4787455947164467存量住房29272375226725721999-2002北京市各类商品房价格6000平方米4000新建商品房/新建住宅2000存量住房单位：元01999200020012002 5土地供应使用情况2002年，北京市房地产商品住宅用地占开发总量用地的57.6%。2000-2002北京市各类房地产开发用地情况15001000经济适用房商品住宅500其他单位：万平方米02000200120026商品房空置情况1998-2002年北京市房地产业商品房空置面积分别为334.8万平方米，623.3万平方米，627.4万平方米，724.0万平方米，919万平方米。其中空置一年以上的分别为：133.6万平方米，267.5万平方米，299.2万平方米，336万平方米，406.3万平方米。空置面积有所上升，但是相对当年销售业务的比例有所下降。7资金来源情况2002年北京市房地产业资金来源情况28%国内贷款利用外资50%1%自筹资金其他21%1999-2002年，北京市个人住房贷款余额逐年上升，2000年，2001年，2002年同比增长分别为378%，93%和49%。 个人贷款余额1000个人贷款余额500单位：亿元01999200020012002（二）存在的主要问题1商品住宅整体价格偏高，超过低收入家庭的承受能力。2住宅的二级市场发展滞后。3商品住房供应结构性问题较突出。4存量开发用地过大。5房地产市场不规范。（三）市场及未来发展预测1新增人口的住房需求2002年北京市常住人口1423万，人口的增长率为24%，如果按1/3的新增家庭需要住房计划，则每年需要住房3.33万套，约330万平方米。2改善型住房需求2002年北京市存量住房成交面积266.82万平方米。预计以后每年的成交在2万套以上，约150万平方米改善型住房。3外来人口的购房需求2002年，北京市外来人口购房占总量的35%，约560万平方米。预计未来3-5年，年购房量不少于560万平方米。4拆迁安置住房需求未来5年，平均每年拆迁160万平方米，涉及17万人，约5.5万个家庭。按80%的拆迁家庭需要新购住房，每户的住房面积为100平方米计算，则每年拆迁安置住房需求为440万平方米左右。5无房职工的解困需求北京市无房职工占职工总数的30%，约170万人。按双职工计算，合85万户。到2010年解决住房问题，则每年需要安置12万户。其中购新房、存量房、租赁房各按1/3计算，则对新建房需求为300万平方米，对存量房需求为280万平方米，对租赁房需求为280万平 方米。（其中，新建住房按每套80平方米，存量住房和租赁住房按每套70平方米）6其他需求申奥时，北京市承诺，2008年，北京市的涉外酒店800家，客房数量13万间。总体而言，需求空间很大。'