全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告 24页

'全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告全国房地产行业发展分析项目可研报告. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告目录调查人员声明4郑重声明：4第一部分：项目总论51.1项目背景51.2项目概况51.2.1项目名称51.2.2项目建设单位概况51.2.3项目地块位置及周边现状51.2.4项目规划控制要点61.2.5项目发展概况61.3可研报告编制依据61.4可行性研究结论及建议7第二部分：市场研究82.1宏观环境分析82.2全国房地产行业发展分析82.3本市房地产市场分析82.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状82.3.2本市房地产市场发展趋势82.4板块市场分析82.4.1区域住宅市场成长状况92.4.2区域内供应产品特征92.4.3区域市场目标客层研究92.5项目拟定位方案92.5.1可类比项目市场调查92.5.2项目SWOT分析102.5.3项目定位方案10第三部分：项目开发方案113.1项目地块特性与价值分析113.1.1地块特征分析113.1.2土地价值分析113.1.3土地升值潜力初步评估113.1.4土地法律性质评估113.2规划设计分析113.2.1初步规划设计思路113.2.2规划设计的可行性分析113.3产品设计建议123.3.1综合楼123.3.2住宅123.3.3停车场123.4项目实施进度133.5营销方案133.6机构设置143.7合作方式及条件14第四部分：投资估算与融资方案154.1投资估算154.1.1投资估算相关说明154.1.2分项成本估算154.1.3总成本估算164.1.4单位成本174.1.5销售收入估算174.1.6税务分析174.1.7项目资金预测17. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告4.1.8现金流量表174.1.9自有资金的核算174.2融资方案184.2.1项目融资主体184.2.2项目资金来源184.2.3融资方案分析184.2.4投资使用计划184.2.5借款偿还计划18第五部分：财务评价195.1财务评价基础数据与参数选取195.2财务评价195.2.1财务盈利能力分析195.2.2静态获利分析205.2.3动态获利分析205.2.4偿债能力分析205.2.5综合指标表205.3财务评价结论20第六部分：不确定性分析216.1盈亏平衡分析216.2敏感性分析216.2.1变动因素一：成本变动216.2.2变动因素二售价变动216.2.3变动因素一容积率变动216.3风险分析226.3.1风险因素的识别和评估226.3.2风险防范对策22第七部分：综合评价237.1社会评价（定性）237.2环境评价（影响及对策）237.3公司资源匹配分析23第八部分：研究结论与建议248.1结论248.2建议24第九部分：附录259.1附件：259.2附表：259.3附图：25. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告第一部分：项目总论1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。1.1.1项目所在区域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3项目投资的必要性①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周边现状①地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。②宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。③项目周边的社区配套1）周边3000米范围内的社区配套l交通状况（a）公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告（b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；（c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；l教育：大中小学及教育质量情况。l医院等级和医疗水平l大型购物中心、主要商业和菜市场l文化、体育、娱乐设施l公园l银行l邮局l其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状④项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他⑤大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。1.2.4项目规划控制要点规划控制要点①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积③综合容积率、住宅容积率④建筑密度⑤控高⑥绿化率⑦其他1.2.5项目发展概况①已进行的调查研究项目及成果②项目地块初勘及初测工作情况③项目建议书编制、提出及审批过程④研究工作进展情况1.3可研报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可研报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分：1.3.1. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。1.3.2可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。1.3.3国家和拟建地区的政策、法令和法规。1.3.4根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。①《城市居住区规划设计规范》②《A市城市拆迁管理条例》③《城市居住区公共服务设施设置规定》④《住宅设计规范》⑤《住宅建筑设计标准》⑥《建筑工程交通设计及停车场设置标准》⑦《城市道路绿化规划及设计规范》⑧《高层民用建筑设计防火规范》. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告第二部分：市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供给与需求2.2.3行业发展趋势2.3本市房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存在着“时滞’现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状①近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。②量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。③各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。④各行政区市场比较：1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。⑤当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。⑥主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。⑦热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征⑧客户的购买偏好、购买关注的要素⑨重点楼盘描述备注：需要完成城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）2.3.2本市房地产市场发展趋势①需求预测需求预测就是以房地产市场调查的信息、数据和资料为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业的需求。②供给预测供给预测就是以房地产市场调查的信息资料和数据为依据，运用科学的方法，对某类物业的市场供给规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业的供给情况（预测方法：通常可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况①区域住宅市场简述形成时间各档次住宅区域内分布状况. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告购买人群变化②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）开工量/竣工量销售量/供需比平均售价③区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势2.4.2区域内供应产品特征①各档次产品供应状况②各档次产品的集合特征,尤其研究与本案类似档次物业的特征平均售价开发规模产品形式平均销售率平均容积率物业在区域内分布特征③区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型⑤分析：本案在区域市场内的机会点⑥结论：区域市场在整体市场的地位及发展态势本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式本案在区域内开发市场潜力本案在开发中的营销焦点问题2.4.3区域市场目标客层研究①各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）②结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。2.5项目初步定位方案2.5.1可类比项目市场调查序号比较因素竞争楼盘基准分值拟建项目比较分值所占权重比较依据1地段位置10040%距所在片区中心的远近；商业、写字楼为临街或背街2配套设施10010%城镇基础设施：供水、供电、排水；社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化3规划设计10010%规划水平、理念4物业管理10010%保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；是否人车分流；物业管理商资质5户型设计10010%户型布置是否合理，是否有暗房，实用率高低6交通情况1005%大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度7产品外观1005%是否醒目、新颖、高档；感官舒适程度8发展商信誉1005%资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌9楼盘规模1003%建筑总面积；总占地面积；户数10其他方面1002%. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告拟建项目竞争系数建议售价元/平米拟建楼盘竞争系数=∑（拟建项目各项比较分值×对应权重）/1000拟建项目建议销售价格=竞争楼盘均价×拟建楼盘竞争系数备注：1）此表格主要是想通过与当地竞争楼盘的比较，发现拟建项目的优缺点，使我们的价格制定更客观合理。2）此表中的权重比例，公司可根据实际情况进行适当调整。2.5.2项目SWOT分析2.5.3项目定位方案①市场定位②目标市场定位③项目产品定位主要功能/建筑规模/主要技术经济指标④价格定位：项目销售均价（元/㎡）出租均价（元/㎡×月）可租售面积（㎡）备注写字间配套功能停车场住宅销售. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告第三部分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.1.1地块特征分析3.1.2土地价值分析①估价方法和计算公式②估价过程③拆迁成本估算3.1.3土地升值潜力初步评估从地理位置、周边土地供应（价格与成交的情况）、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。3.1.4土地法律性质评估①土地所有权、使用权归属/规划的用途②取得土地使用权程序评估③土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）④政策性风险评估：城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。⑤对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。3.2规划设计分析3.2.1初步规划设计思路①设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。②主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。③节能和环保型建筑材料选用的考虑。④在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。⑤如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。⑥市场公共配套设施配置方案3.2.2规划设计的可行性分析①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和万科所追寻的各种档次高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。③土地本身特征对产品设计的影响和考虑。如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。④周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。⑤周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑。如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。⑥周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑。如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。⑦市场分析结果对产品设计的影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。3.2.3规划方案提出与方案比选方案1序号工程名称建筑面积（㎡）层数备注. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告1综合楼2住宅3地下停车场4综合楼附楼5公建合计方案2（略）3.3产品设计建议3.3.1综合楼①写字间综合楼外观风格建议：楼层：面积：户数：户型配比：②配套功能功能面积（㎡）楼层计算依据备注会议室宴会厅（中餐厅）厨房大堂商务中心酒吧（咖啡、茶屋）歌舞厅美容美发桑那按摩健身房洗衣房合计3.3.2住宅①方案1总面积：层高：户数：户型：②方案2（略）③分析建议④户型设计建议：3.3.3停车场①需求：住宅户均个停车位，需个；写字间户均个停车位，需个；酒店户均个，按的住房率，需个；共计需个停车位。②地下停车场的设计依据：地下停车场平面示意图两种建设方案：地下停车场的立面示意图方案①方案②方案①的经济核算：1)面积2)停车位3)造价4)出租效益万元/年租价元/个×月回收期5)出售效益万元万元/个. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告利润方案②的经济核算：（略）综合比较分析上述两个方案，建议采用。⊙注：停车位售价的核算：目前的市场价为万元/个。按租售价格的关系计算，一般投资商业及写字楼物业的年回报率为，这里按计算。（元/个×月）×12（个月）÷%=万元/个投资住宅（买房出租）的年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算（元/个×月）×12（个月）÷%=万元/个综合以上两类投资物业的情况，我们认为车位价格应定位在万元/个。③本项目能够提供的停车位：④供需差额为个。⑤停车场的使用管理：3.4项目实施进度在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行的安排。根据分别确定的项目实施各阶段所需时间，编制实施进度表，项目实施进度表有多种表示方法。简单项目的实施进度可用横道图，复杂项目的实施进度可用网络图。对项目开发周期、各期开工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行预计。附表1：开发进度模拟表进度节点年年前期可行性论证设计招标建筑设计园林设计三通一平工程施工装修施工内部认购正式销售竣工3.5营销方案3.5.1对租售市场的预测3.5.2项目经营方案①方案A②方案B3.5.3市场推广构想①营销方式②营销费用预测3.5.4销售计划①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；②销售计划实现的可行性分析。3.6机构设置在可研报告中，根据项目规模、组成，研究提出相应的企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。①企业组织1)是否需要成立独立法人公司（项目公司）；2)主要部门设置；②人力资源需求：启动项目对专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。1)定岗定编。. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告2)人力资源缺口及解决：现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）3)年总工资和职工年平均工资估算。4)分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。5)人员培训及费用估算。3.7合作方式及条件3.7.1合作方基本情况：名称，主要股东投资情况，注册资本，成立时间、特殊背景等。3.7.2合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定能够提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方是否有承担营业税的义务。3.7.3付款进度及与拿地程序的配合。3.7.4其他合作的主要条件。3.7.5与合作方式相关的其它法律规定。. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算在房地产开发项目的可行性研究中，项目的成本测算是重要的一环，它由估价师会同造价工程师完成。成本测算的正确与否，如同对租售市场的预测一样，对项目的经济效益有重大的影响，但相对而言，成本测算较易把握。4.1.1投资估算相关说明①投资估算范围②投资估算编制依据③投资估算说明4.1.2分项成本估算房地产项目的投资概算应包括以下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。土地费用：①土地出让金政府一次性收取的标准地价②拆迁成本（用于拆迁补偿或青苗补偿的开支）拆迁成本估算：按照A市《城市房屋拆迁管理暂行办法》规定和补偿标准货币拆迁估算。1、住宅：元2、经营性用房：元3、附属物（水、电、电话、空调以上其它）：元4、室内装饰：元5、阁楼、围墙院内地坪等：元6、搬家费：住宅：元经营性用房：元小计：元7、过渡费：住宅：元经营性用房：元小计：元8、管理费，委托拆迁费：元9、房屋拆迁评估费：元10、奖励：元上述所有费用小计：元，折抵每平方补偿金额为元。③影响公共设施而出现的赔偿开支土地费用合计：本项目占地亩，每亩万元，土地总价值为万元。建设成本估算前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。建筑面积：㎡。地块内大致布置：占地面积：㎡，建筑面积：㎡总占地面积：㎡，建筑密度：%总建筑面积：㎡，容积率：设计地下室，面积为㎡，总户数约为户。建筑成本估算①工程前期费：前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、土地平整、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的%取费。（规划设计：万元；建筑设计：元/平方米；地质勘探：元/平方米；测量定位：万元）②建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按元/㎡，元/㎡，综合楼按元/㎡，写字楼装修按元/㎡，酒店及配套服务功能装修按. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为万元。工程成本：桩基：万元地下室：万元主体：万元电梯：万元③室外工程费室外工程包括小区道路绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按元/㎡计算，本项目的室外工程费为万元。室外水电气工程：按元/㎡计算，本项目的室外工程费为万元。④建设配套费用。包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的%取费。⑤工程建设监理费按建安工程总造价的%计算，共计为万元。⑥建设单位管理费按前五项费用之和的%计提。⑦预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的%计提。营销预算①项目前研究及可行性研究的开支②项目策划的开支③销售策划的开支④广告开支⑤项目公司日常运作的开支⑥项目及企业的公关开支金融成本①贷款引起的利息支出按本项目建设期年，贷款额亿元，每年贷款万元，年贷款利率%计算，利息总额为万元（每年为万元）。②各项保险开支③税收和行政性收费④不可预见开支4.1.3总成本估算说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。项目总投资估算表（方案1）项目投资总额（万元）单位成本（元/m2）①土地费用②前期工程费用③建筑安装工程费用（含装修费）④建设配套费用⑤室外工程费⑥管理费用⑦销售费用⑧财务费用⑨各种税金支出⑩预备费综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为万元。4.1.4单位成本4.1.5销售收入估算依据比较定价和市场定价相结合的原则，就该项目的预算定价为：住宅元/㎡商铺元/㎡地下车库元/㎡. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告①销售收入住宅商铺地下室总计：元②营业税及附加③各项费用④总成本：拆迁成本+建安成本+税收+费用+土地成本⑤毛利润：销售收入—总成本4.1.6税务分析①营业税及附加②所得税③土地增值税4.1.7项目资金预测①项目投入总资金及分年投入计划②资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。③资金回款计划：各期销售回款计划。④资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。⑤启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额4.1.8现金流量表要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。附：全部投资的现金流量样表（单位：万元）：时间项目现金流入量合计自有资金投入主营业务收入借入资金现金流出量土地费用前期费用建设配套费建安工程费室外工程费工程监理费管理费利财务费用其他费用现金净流量4.1.9自有资金的核算①建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为万元，根据实际情况和借款额度增减。②经营期自有资金占用项目固定资产投入流动资金及税费不可预见费（上述两项费用之和的%）4.2融资方案4.2.1项目融资主体4.2.2项目资金来源. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：①证券市场融资；②国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；③国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；④自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金；⑤其它资金来源。可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。4.2.3融资方案分析筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。①资金来源可靠性分析②融资结构分析③融资成本分析4.2.4投资使用计划投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。编制投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要。4.2.5借款偿还计划借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。①还款资金来源、计算依据；②各种借款的偿还顺序；③计划还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期一般是约定的。还本付息的方式有两种：Ø等额偿还本金和利息。即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。Ø等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告第五部分：财务评价在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。5.1财务评价基础数据与参数选取5.1.1财务价格5.1.2利率5.1.3项目计算期选取5.1.4财务基准收益率（ic）设定5.2财务评价5.2.1财务盈利能力分析财务效益分析表，主要有：贷款偿还期计算表、财务平衡表、财务现金流量表等；经营、财务成本计算。①营业收入估算营业项目住宅楼销售写字间出租酒店客房营业收入配套功能营业收入停车场出租合计②成本费用估算例表：___________项目测算表（万元）1)土地费用土地为___万/亩2)前期费用设计规划监理费3)行政性收费4)建安工程费5)景观及配套费用6)销售成本按销售收入%控制7)财务费用贷款按总投入%利率为%8)管理费按总投入的%计合计③营业利润（未计建设成本）营业项目住宅楼销售写字间出租酒店客房营业收入配套功能营业收入停车场出租合计④项目开发各期的利润体现经济指标. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告结算面积（m2）单位利润(元/m2)利润(万元)5.2.2静态获利分析①投资收益率(R)投资回报率计算按年经营周期（不变价）计算，每年为%②投资回收期(Pt)项目总投资的回收期为年。（假定贷款本金年后归还，经营期每年只支付利息）5.2.3动态获利分析①财务净现值（FNPV）②内部收益率③贷款偿还期等5.2.4偿债能力分析①流动比率②杠杆比率5.2.5综合指标表主要经济指标销售收入直接成本总投资毛利率税前利润税后利润销售净利率投资回报率5.3财务评价结论. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告第六部分：不确定性分析在对建设项目进行评价时，所采用的各种数据多数来自预测和估算。由于资料和信息来源的有限性，将来的实际情况可能与此有较大的出入，即评价结果具有不确定性，这对项目的投资决策会带来风险。为了避免或尽可能减少这种风险，要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的经济上的可靠性。这项工作称为不确定性分析。根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析，盈亏平衡分析只用于财务评价，敏感性分析和概率分析用于财务评价。6.1盈亏平衡分析盈亏平衡分析在财务管理中又称量、本、利分析，是指在一定的市场生产能力条件下，通过分析拟建项目的产出（量）、成本（本）和收益（利）之间的关系，来判断项目优劣及盈利能力的一种方法。盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点。在房地产项目的可行性研究中，所谓盈亏平衡分析指要找出预计销售收入恰好能弥补成本时的销售量又称保本销售量。6.2敏感性分析敏感性分析是研究某些因素发生变化时，项目经济效益发生的相应变化，并判断这些因素对项目经济目标的影响程度。敏感性分析不仅可以使开发商了解因素变动对项目财务评价指标的影响程度，还可以使他们对那些较为敏感的因素进行认真和仔细的再研究，以提高项目可行性研究的准确性。反应敏感程度的指标是敏感系数：敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比。例如：以售价为参数值，以项目的净现金流量现值作为目标值，已知售价增加10％，净现金流量现值增加20％，则售价的敏感系数=20％/10%=2。敏感系数可正可负。若敏感系数为负，说明目标值的变化与参数值的变化方向相反，敏感系数越大，则说明该参量对目标值越敏感，在可行性研究中对该参量的确定须越谨慎。敏感性分析，参照以下内容可根据实际情况增减。6.2.1变动因素一：成本变动成本变动幅度对各项经济指标变化的影响。经济指标预测成本×90%预测成本预测成本×110%预测成本×120%总投资毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.2变动因素二售价变动售价变动各项经济指标的影响。假设售价每上升（下降）一定百分比来比较。经济指标预测售价×90%预测售价预测售价×110%预测售价×120%营业额毛利率税前利润税后净利销售净利率总投资回报率6.2.3变动因素一容积率变动容积率变动对各项指标的影响。主要指标容积率1容积率2容积率3容积率4容积率5营业额总投资. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告毛利率税后利润税后净利率总投资回报率6.3风险分析6.3.1风险因素的识别和评估风险分析又称为概率分析，利用概率值来定量研究各种不同确定因素发生不同幅度变动的概率分布及对方案经济效果的影响，对方案的经济效果指标作出某种概率描述，从而对方案的风险情况作出比较准确的判断。①风险等级划分②风险因素的识别和评估6.3.2风险防范对策①市场风险分析②经营管理风险分析③金融财务风险分析. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告第七部分：综合评价（定性）在可行性研究中，除对以上各项经济指标进行计算、分析外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析。可以对不能定量的效益影响进行定性描述。内容包括：项目与当地基础设施发展水平的相互适应性；项目对合理利用自然资源的影响。. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告第八部分：研究结论与建议8.1结论根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见。主要内容有：8.1.1明确说明该项目是否可行，是否具有较强的抗风险能力8.1.2对推荐的拟建方案的结论性意见。8.1.3对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见。8.1.4对主要的对比方案进行说明。8.1.5可行性研究中主要争议问题的结论。8.2建议是专业机构的专业人员在进行可行性研究中发现的一些有利于项目获得更佳的经济效益、社会效益、环境效益等方面的建议，供委托方参考。8.2.1对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议。8.2.2对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见。8.2.3对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见。8.2.4在基于市场条件下利润最大化的各种物业形态组合，提出建议。8.2.5相关的注意事项及建议。. 全国房地产行业发展分析项目可行性研究报告第九部分：附录9.1附件：它包含可行性研究的主要依据，是可研报告必不可少的部分。一般来讲，一个项目在做正式的可行性研究时，必须有政府有关部门的批准文件（如规划选址意见书、土地批租合同、土地证、建筑工程许可证等）。专业人员必须依照委托书和上述文件以及相应的法律、法规方能编写项目可研报告。9.2附表：是可研报告中涉及的诸多计算表，如投资匡算表、销售收入表、资金筹措表、利息计算表、现金流量表、敏感性分析计算表等。9.3附图：一份完整的可行性报告应包括以下附图：项目的位置图、地形图、规划红线图、设计方案的平面图，有时也包括：项目所在地区或城市的总体规划图等等。.'