2015年中国房地产行业发展报告(年度篇) 168页

'2015中国行业发展报告（年度篇）之中经网专用水印房地产 年度报告目录行业概述..........................................................1一、行业定义.................................................1二、行业在国民经济中的地位...................................1（一）房地产业是国民经济的基础性和先导性产业.......................2（二）房地产业是产业关联度高、带动力强的产业.......................2（三）房地产业是国民经济发展的重要支柱产业.........................2摘要..........................................................5一、房地产业发展预测.........................................5中国经济信息网（一）行业发展周期与景气判断......................................5（二）行业运行分析与预测..........................................6www.cei.gov.cn二、房地产业政策解析与趋势判断...............................9（一）行业政策解析................................................9（二）行业政策趋势...............................................10三、房地产业银行信贷市场竞争分析............................11（一）房地产贷款余额稳定较快增长，保障性住房开发贷款增长强劲......11（二）银行强化“名单制”管理，百强房企更易获得大额、低息贷款......12四、房地产业信贷政策建议与风险提示..........................14（一）积极支持居民家庭首套刚需和首次改善性购房贷款需求............14（二）重点支持普通商品住房项目，积极关注新兴地产业态的兴起........15（三）优先支持综合实力强的龙头房企，重点关注其转型路径选择........15（四）聚焦一二线热点城市，积极关注增长潜力较大的二三线城市........15（五）重点监管房地产信贷风险，强化不同领域、不同环节风险防范......16I未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告第一章房地产业发展环境分析...................................17一、国内宏观经济环境分析....................................17（一）经济下行压力加大，“稳增长”需要“稳定住房消费”.............17（二）地方财政捉襟见肘，“稳财源”迫使地方积极托底楼市.............18（三）货币政策转向宽松，楼市调整面临的资金环境趋于好转............18二、法律、法规及政策环境分析................................19（一）行业管理体制...............................................19（二）行业政策解析...............................................19（三）行业政策趋势...............................................28三、上下游产业链分析........................................34（一）上游－－建材行业...........................................34（二）上游－－钢铁行业...........................................35中国经济信息网（三）下游－－家装行业...........................................36www.cei.gov.cn（四）下游－－家电行业...........................................37第二章房地产市场供求分析.....................................38一、房地产市场需求分析......................................38（一）需求规模...................................................38（二）需求结构...................................................39二、房地产市场供给分析......................................40（一）供给规模...................................................40（二）供给结构...................................................44三、房地产市场供需平衡与价格分析............................45（一）供需平衡分析...............................................45（二）房价走势分析...............................................47II未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告第三章房地产业竞争状况分析...................................50一、行业竞争状况............................................50（一）市场竞争格局...............................................50（二）行业兼并重组...............................................54二、行业运营绩效............................................57（一）经营规模：市场销售高位滞涨，行业集中程度提升................58（二）风险管理：风险控制承压明显，百强企业压力较小................58（三）盈利能力：盈利空间整体收窄，房企加速多元转型................58（四）运营绩效：效率指标小幅下滑，高速周转优势明显................59（五）成长潜力：业绩增速波动下行，企业分化态势加剧................59第四章房地产业投融资分析.....................................60中国经济信息网一、行业投资分析............................................60（一）投资规模...................................................60www.cei.gov.cn（二）投资结构...................................................61二、行业融资分析............................................63（一）资金来源总额...............................................63（二）资金来源结构...............................................64（三）银行信贷规模...............................................65（四）信托融资规模...............................................68（五）海外发债规模...............................................69（六）国内再融资规模.............................................72（七）中期票据规模...............................................73第五章房地产业发展趋势及预测.................................75一、行业发展趋势分析........................................75（一）行业发展周期...............................................75III未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（二）行业景气判断...............................................76（三）行业总体发展趋势...........................................76二、行业发展预测............................................78（一）房地产市场需求预测.........................................78（二）房地产市场供给预测.........................................83（三）房地产市场价格预测.........................................86（四）房地产开发投资预测.........................................89（五）房地产开发融资预测.........................................91第六章房地产业信贷建议及风险提示.............................95一、信贷建议................................................95（一）行业总体授信原则...........................................95中国经济信息网（二）积极进入类信贷政策建议.....................................96（三）适度进入类信贷政策建议.....................................99（四）维持类信贷政策建议........................................102www.cei.gov.cn（五）限制进入类信贷政策建议....................................105（六）退出类信贷政策建议........................................106二、信贷风险提示...........................................107（一）市场风险..................................................108（二）政策风险..................................................108（三）经营风险..................................................109（四）信用风险..................................................110（五）操作风险..................................................111（六）变现风险..................................................111附录一重点城市房地产市场分析................................112一、北京...................................................112（一）房地产业政策环境..........................................112IV未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（二）房地产市场总体运行情况....................................113（三）房地产投融资情况..........................................114二、上海...................................................115（一）房地产业政策环境..........................................115（二）房地产市场总体运行情况....................................116（三）房地产投融资情况..........................................118三、广州...................................................120（一）房地产业政策环境..........................................120（二）房地产市场总体运行情况....................................120（三）房地产投融资情况..........................................122四、深圳...................................................122（一）房地产业政策环境..........................................122中国经济信息网（二）房地产市场总体运行情况....................................123（三）房地产投融资情况..........................................124www.cei.gov.cn五、重庆...................................................125（一）房地产业政策环境..........................................125（二）房地产市场总体运行情况....................................125（三）房地产投融资情况..........................................127六、天津...................................................128（一）房地产业政策环境..........................................128（二）房地产市场总体运行情况....................................129（三）房地产投融资情况..........................................130七、武汉...................................................130（一）房地产业政策环境..........................................130（二）房地产市场总体运行情况....................................131（三）房地产投融资情况..........................................132V未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告八、成都...................................................133（一）房地产业政策环境..........................................133（二）房地产市场总体运行情况....................................134（三）房地产投融资情况..........................................135附录二房地产上市公司竞争力分析..............................136一、万科企业股份有限公司...................................136（一）企业简介..................................................136（二）经营情况..................................................136（三）经营绩效..................................................138（四）核心竞争力评价............................................138二、恒大地产集团有限公司...................................139中国经济信息网（一）企业简介..................................................139（二）经营情况..................................................139（三）经营绩效..................................................140www.cei.gov.cn（四）核心竞争力评价............................................141三、保利房地产（集团）股份有限公司.........................141（一）企业简介..................................................141（二）经营情况..................................................141（三）经营绩效..................................................143（四）核心竞争力评价............................................143四、中国海外发展有限公司...................................144（一）企业简介..................................................144（二）经营情况..................................................144（三）经营绩效..................................................145（四）核心竞争力评价............................................146五、碧桂园控股有限公司.....................................146VI未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（一）企业简介..................................................146（二）经营情况..................................................146（三）经营绩效..................................................147（四）核心竞争力评价............................................147六、世茂房地产控股有限公司.................................148（一）企业简介..................................................148（二）经营情况..................................................148（三）经营绩效..................................................149（四）核心竞争力评价............................................149七、融创中国控股有限公司...................................150（一）企业简介..................................................150（二）经营情况..................................................150中国经济信息网（三）经营绩效..................................................150（四）核心竞争力评价............................................151www.cei.gov.cn八、龙湖地产有限公司.......................................151（一）企业简介..................................................151（二）经营情况..................................................151（三）经营绩效..................................................153（四）核心竞争力评价............................................153九、广州富力地产股份有限公司...............................153（一）企业简介..................................................153（二）经营情况..................................................154（三）经营绩效..................................................154（四）核心竞争力评价............................................155VII未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图表目录表1：房地产业的行业分类及代码........................................................................................1表2：2014年以来主要房地产企业银行贷款情况（不完全统计）..................................13表3：房地产行业信贷授信分级表......................................................................................14表4：2014年以来出台的房地产行业主要政策和文件......................................................20表5：2014年以来中央重大会议对于房地产业的表态......................................................22表6：近年来二套房信贷政策调整情况..............................................................................24表7：2014年以来出台的住房保障相关政策和文件..........................................................31表8：全国33个农村土地改革试点县（市、区）名单......................................................34表9：2013～2015年1季度标杆房企销售面积及销售金额集中度....................................50表10：2015年1季度中国房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20..........................51表11：2013年～2015年1季度典型房企经营业绩增速......................................................52表12：2015年典型房企年度销售目标及涨幅变化............................................................53表中国经济信息网13：房地产企业的轻资产化路径选择............................................................................54表14：2014年以来房地产领域兼并重组案例（不完全统计）........................................56表www.cei.gov.cn15：2014年以来主要房地产企业银行贷款情况（不完全统计）................................67表16：2014年以来国内房地产企业信托融资案例（不完全统计）................................69表17：2014年以来评级机构对国内房企评级调整情况（不完全统计）........................70表18：2014年以来国内房地产企业海外发债情况（不完全统计）................................71表19：2014年以来上市房企股市再融资计划（不完全统计）........................................72表20：2014年中票融资放开以来房企中期票据获准情况（不完全统计）....................74表21：2015～2020年房地产行业关键指标预测................................................................94表22：房地产行业信贷授信分级表....................................................................................96表23：房地产企业资质分类表...........................................................................................96表24：2015年中国房地产测评综合实力、城市覆盖、经营绩效10强企业名单............97表25：2015年中国房地产测评成长速度、发展潜力、综合发展10强企业名单..........100表26：2015年中国房地产测评成商业地产、旅游地产10强企业名单..........................101表27：第一批新型城镇化试点城市名单..........................................................................102表28：2015年中国房地产测评稳健经营、运营效率、区域运营10强企业名单..........103表29：2014年35个大中城市商业地产投资价值..............................................................104VIII未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表30：符合关注条件的普通二、三线城市名单..............................................................104表31：2013年中国城市房地产市场风险排名前50位城市..............................................107表32：2014年万科地产营业收入分业务情况..................................................................137表33：2014年万科地产主营业务收入分区域情况..........................................................137表34：2014年万科企业股份有限公司综合效益..............................................................138表35：2014年恒大地产集团有限公司综合效益..............................................................140表36：2014年保利地产主营业务收入分业务情况..........................................................142表37：2014年保利地产主营业务收入分区域情况..........................................................142表38：2014年保利房地产（集团）股份有限公司综合效益..........................................143表39：2014年中国海外发展有限公司综合效益..............................................................145表40：2014年碧桂园控股有限公司综合效益..................................................................147表41：2014年世茂房地产营业收入分业务情况..............................................................148表42：2014年世茂房地产控股有限公司综合效益..........................................................149表43：2014年融创中国控股有限公司综合效益..............................................................151表44：2014年龙湖地产有限公司综合效益......................................................................153表中国经济信息网45：2014年广州富力地产股份有限公司综合效益......................................................155图1：2005年～2015年1季度房地产业增加值及占GDP的比重..........................................3图www.cei.gov.cn2：1986年～2015年1季度房地产开发投资占城镇固定资产投资比重..........................4图3：1992年～2015年1季度房地产开发投资增速与GDP增速..........................................5图4：2013年以来房地产开发综合景气指数........................................................................6图5：2015～2020年商品房销售面积和销售额预测............................................................7图6：2015～2020年商品房新开工和竣工面积预测............................................................7图7：2015～2020年房地产开发投资总额预测....................................................................8图8：2015～2020年房地产开发资金来源小计预测............................................................9图9：楼市“新常态”下的政策基调..................................................................................10图10：“长效机制”建设重点及市场调节路径................................................................11图11：2009年～2015年1季度末房地产贷款余额及同比增速..........................................12图12：2011年～2015年1季度末障性住房开发贷款余额、增速及占比..........................12图13：1995年以来房地产开发投资增速与GDP增速........................................................17图14：2001年以来土地财政收入占地方财税收入的比重................................................18图15：楼市“新常态”下的政策基调................................................................................20图16：中央层面出台的“稳定住房消费”政策................................................................23IX未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图17：近年来二手房交易营业税减免年限调整................................................................25图18：地方层面出台的“稳定住房消费”政策................................................................26图19：不同城市可能出台的差异化调控措施....................................................................27图20：“长效机制”建设重点及市场调节路径................................................................29图21：2011～2015年各类棚户区改造计划任务量............................................................30图22：2014年以来不动产登记工作推进情况....................................................................32图23：主要建材产品产量增速与商品房新开工、施工面积速度的关系........................35图24：钢材、钢筋累计产量增速与商品房新开工、施工面积增速的关系....................36图25：主要家具产品产量增速与商品房竣工面积增速的关系........................................36图26：主要家电产品产量增速与商品房销售面积的关系................................................37图27：2006年～2015年前4月商品房销售面积及同比增速..............................................38图28：2013年以来商品房累计销售面积及同比增速........................................................39图29：2010年～2015年前4月商品房销售面积分区域结构..............................................39图30：2010年～2015年前4月商品房销售面积分物业类型结构......................................40中经网专用水印图31：2009年～2015年1季度全国房地产用地实际供应量、增速及占比......................41图中国经济信息网32：2006年～2015年前4月房地产开发土地购置面积及同比增速..............................41图33：2013年以来房地产土地购置面积及同比增速........................................................41图34：2006年～2015年前4月商品房新开工面积及同比增速..........................................42图www.cei.gov.cn35：2013年以来商品房累计新开工面积及同比增速....................................................42图36：2006年～2015年前4月商品房施工面积及同比增速..............................................43图37：2013年以来商品房月末施工面积及同比增速........................................................43图38：2006年～2015年前4月商品房竣工面积及同比增速..............................................44图39：2013年以来累计商品房竣工面积及同比增速........................................................44图40：2010年～2015年前4月商品房竣工面积分区域结构..............................................45图41：2010年～2015年前4月商品房竣工面积分物业类型结构......................................45图42：2006年～2015年前4月全国商品房竣工面积、销售面积及销竣比......................46图43：2013年以来全国商品房待售面积及同比增速........................................................46图44：2012年以来全国主要城市不同类型用途地价环比增速........................................47图45：2006年～2015年前4月全国商品房平均销售价格..................................................48图46：2013年～2015年1季度100个典型城市一、二、三线城市平均新房价格涨幅....48图47：2014年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况........................................49图48：2013年以来全国100个城市（新建）住宅平均价格及环比涨幅..........................49图49：2009年～2015年1季度房地产业并购数量及金额..................................................55X未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图50：2006年～2015年前4月房地产开发投资额及同比增速..........................................60图51：2013年以来房地产开发和住宅开发投资额累计同比增速....................................61图52：2011年～2015年前4月房地产开发投资结构（按物业类型分）..........................61图53：2011年～2015年前4月房地产开发投资结构（按地区结构分）..........................62图54：2011年～2015年前4月商品住宅开发投资结构（按户型面积分）......................63图55：2006年～2015年前4月房地产开发企业本年到位资金及同比增速......................63图56：2013年以来房地产开发企业本年到位资金累计同比增速....................................64图57：2011年～2015年前4月房地产开发企业本年到位资金结构（按资金来源分）......................................................................................................................................64图58：2009年～2015年1季度末房地产贷款余额及同比增速..........................................65图59：2011年～2015年1季度末障性住房开发贷款余额、增速及占比..........................66图60：2010年以来房地产信托新增规模及增速................................................................69图61：1992年～2015年1季度房地产开发投资增速与GDP增速......................................75图62：2013年以来房地产开发综合景气指数....................................................................76图63：2015～2020年新增住房需求构成（不考虑投资性需求）....................................78图中国经济信息网64：2011～2020年城镇居民人均住房建筑面积............................................................79图65：2015～2020年商品房销售面积和销售额预测........................................................80图66：2013年以来M2、社会融资总额、商品房销售面积累计增速..............................81图www.cei.gov.cn67：2007年以来商品住宅销售面积累计增速与M2月末增速......................................81图68：2011年以来世联购房者信心指数............................................................................82图69：2011年～2014年保障性安居工程实际开工量、建成量、期末在建量................84图70：2015～2020年商品房新开工和竣工面积预测........................................................84图71：2014年以来35个典型城市中新建商品住宅存销比................................................85图72：2011年以来20家代表性品牌房企拿地布局............................................................85图73：2010年以来全国100个城市（新建）住宅均价环比涨幅......................................87图74：2008年以来房地产开发供需指标走势及房价关联................................................88图75：2010～2014年全国房地产开发土地购置均价........................................................89图76：2015～2020年房地产开发投资总额预测................................................................90图77：2001年以来房地产开发投资增速与到位资金增速................................................91图78：2015～2020年房地产开发资金来源小计预测........................................................93图79：2014年全国35个大中城市房价收入比排名............................................................99图80：2011～2015年全国保障性安居工程投资规模......................................................101图81：2006～2014年北京市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速..114XI未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图82：2006～2014年北京市房地产开发投资额及同比增速..........................................115图83：2014年北京市房地产开发企业项目资金到位情况..............................................115图84：2006～2014年上海市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速..117图85：2006～2014年上海市房地产开发投资额及同比增速..........................................119图86：2014年上海市房地产项目到位资金情况..............................................................119图87：2006～2014年广州市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速..121图88：2006～2014年广州市房地产开发投资额及同比增速..........................................122图89：2006～2014年深圳市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速..124图90：2006～2014年深圳市房地产开发投资额及同比增速..........................................125图91：2006～2014年重庆市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速..126图92：2006～2014年重庆市房地产开发投资额及同比增速..........................................128图93：2006～2014年天津市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速..129图94：2006～2014年天津市房地产开发投资额及同比增速..........................................130图95：2006～2014年武汉市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速..132图96：2006～2014年武汉市房地产开发投资额及同比增速..........................................133图中国经济信息网97：2006～2014年成都市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速..134图98：2006～2014年成都市房地产开发投资额及同比增速..........................................135图99：2009～2014年恒大地产签约销售金额及销售面积..............................................140图www.cei.gov.cn100：2014年中海地产销售金额分区域结构................................................................144图101：2014年龙湖地产销售金额分区域结构................................................................152XII未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告行业概述一、行业定义房地产业是以土地和建筑物为经营对象，包括土地开发，土地使用权的划拨、转让，房屋的建设、维修、管理，房屋所有权的买卖、转让、租赁，房地产的抵押等多种经济活动为一体的综合性产业。按照《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011）的最新分类标准，房地产行业可分为5类，包括：房地产开发经营，物业管理，房地产中介服务，自由房地产经营活动，其他房地产业。本报告所分析的房地产业仅指其中的房地产开发经营业（行业代码K701），即房地产开发企业进行的房屋、基础设施等开发，中国经济信息网以及转让房地产开发项目或者销售、出租房屋等活动。www.cei.gov.cn表1：房地产业的行业分类及代码代码类别名称定义K70房地产业指房地产开发企业进行的房屋、基础设施等开发，以及转让房地K701房地产开发经营产开发项目或者销售、出租房屋等活动。资料来源：《国民经济行业分类》（GB/T4754-2011），中经网整理二、行业在国民经济中的地位房地产业是综合性的长链条产业，横跨生产、流通和消费三大领域，对金融、建材、家电等50多个相关产业有直接的拉动作用，与广大人民群众的生产生活息息相关，在经济和社会发展中具有重要的地位和作用。1未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（一）房地产业是国民经济的基础性和先导性产业房地产业是国民经济的基础性产业，这体现在房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是生产资料。人们的日常生活和休闲，离不开房地产；国民经济的各部门开展生产和业务活动，需要有厂房、仓库、办公室等，也离不开房地产。房地产业是国民经济的先导性产业，由于房地产商品的形成需要耗用较长的时间，房地产的开发和建设一般需要超前进行。同时，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求对相关产业产生程度不同的带动作用。（二）房地产业是产业关联度高、带动力强的产业房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而波及、推动其发展。中国经济信息网同时，房地产业开发营建出的房屋，能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、搬家公司、房屋金融保险业、物业管理业、www.cei.gov.cn家庭特约服务业、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。另外，房地产品消费特别是住房消费是综合性消费，可波及和带动生活消费的方方面面，如吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受发展等人们生活的各方面。而且从国民经济产业结构升级的角度考虑，第三产业的主要生产资料是房屋，有了房屋就为第三产业的发展提供了前提，从而促进其发展。（三）房地产业是国民经济发展的重要支柱产业房地产业是国民经济的重要支柱产业，对于拉动钢铁、建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。据测算，近年来房地产业对经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，已经成为中国经济的直接“命脉”。2未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告从增加值规模来看，2014年以来，房地产业进入周期调整的拐点，行业增加值增速明显回落，但占GDP的比重继续提高，在国民经济中的地位不降反升。2014年，房地产业实现增加值3.82万亿元，按不变价计算同比仅增长2.3%，占GDP的比重升至6.0%，为历年来最高；2015年1季度，房地产业实现增加值0.97万亿元，按不变价计算同比仅增长2.0%，占GDP的比重升至6.9%。考虑到短期内房地产业对经济增长的支撑作用难以替代，未来一段时期内，中央政府将继续支持房地产业稳定健康发展，房地产业仍将是国民经济的重要支柱产业。图1：2005年～2015年1季度房地产业增加值及占GDP的比重45000房地产业增加值占GDP比重8%400007%350006%300005%250004%亿元200003%150002%中国经济信息网1000050001%00%www.cei.gov.cn200520062007200820092010201120122013201415Q1数据来源：国家统计局，中经网整理从投资规模来看，2014年以来，房地产开发投资增速大幅下滑，但占城镇固定资产投资的比重依然较高，短期内房地产投资的重要地位仍无可替代。根据社科院的测算，2014年房地产投资对宏观经济增长的直接贡献是0.48个百分点，比2013年对经济增长的直接贡献下降了0.35个百分点，是宏观经济增速下滑的主要原因之一。2015年1季度，房地产开发投资增速降至8.5%，但占城镇固定资产投资的比重升至21.5%，占比较上年同期下降1.0个百分点。预计随着房地产投资增速下行调整，未来房地产投资占比将延续小幅回落态势，但对国民经济的影响力依然巨大。3未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图2：1986年～2015年1季度房地产开发投资占城镇固定资产投资比重25%20%15%10%“房改”5%0%1986198719881989199019911992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201415Q1占全社会固定资产投资比重占城镇固定资产投资比重数据来源：国家统计局，中经网整理中国经济信息网www.cei.gov.cn4未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告摘要一、房地产业发展预测（一）行业发展周期与景气判断1．房地产行业进入周期调整的拐点，“消费驱动”将成为增长亮点随着楼市供求形势以及调控方式的转变，房地产行业的外部环境发生重大变化，并进入周期调整的拐点，未来将从高速增长阶段过渡到中低速增长阶段，从“投资驱动”时代进入“消费驱动”时代，从靠规模取胜的“黄金时代”进入靠质量取胜的“白银时代”。图3：1992年～2015年1季度房地产开发投资增速与GDP增速中国经济信息网140%房地产开发投资增速国内生产总值增速（右轴）16%120%14%12%100%10%80%8%www.cei.gov.cn60%紧缩扩张紧缩促进遏制调整6%40%4%20%2%0%0%1992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201415Q1数据来源：国家统计局，中经网整理2．房地产行业景气度持续下滑，2015年下半年或低位小幅回升2014年以来，楼市销售明显降温，拿地开工均陷入低迷，房地产行业景气持续下滑。即便2014年下半年以来全国楼市连续四轮政策松绑，行业景气下滑的势头依然延续。2015年4月，房地产开发综合景气指数降至92.56，为“房改”以来最低景气值。值得注意的是，多轮政策叠加刺激下，4月楼市销售尤其是一二线热点城市已呈现明确的回暖迹象，但拿地、开工、投资等供给指标仍非常低迷，因此行业景气指数仍在继续下探。随着货币环境和政策环境持续宽松，预计后期楼市销售回暖的态势将进一步明确，主要城市房价将逐步止跌回涨。而在销售、房价等先行指标持续好转的带动下，下半年楼市供给指标也有望逐步企稳回升。在此情况下，预计房地产行业景气将在6月前后触底，并5未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告于下半年开始小幅回升。不过由于楼市仍在调整、分化难言改观，即便下半年行业景气有所回升，全年景气也将降至近年来最低。图4：2013年以来房地产开发综合景气指数9998979695949392912000年=1009013-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04数据来源：国家统计局，中经网整理（二）行业运行分析与预测中国经济信息网1．楼市迎来最宽松的政策环境，2015年成交量将呈现恢复性回暖2014年以来，由于前期需求和房价被大量透支，房地产市场供求关系发生明显转变，全国楼市销售大幅降温。2014年，商品房销售面积同比下降7.6%，2015年1～2月降幅一度高达16.3%。不过随着3月“两会”明确“稳定住房消费”的新基调，楼市政策环境日www.cei.gov.cn益宽松，带动楼市销售企稳回暖。1～4月，商品房销售面积同比下降4.8%，其中4月当月销售面积同比增长7.0%，2014年以来首次恢复正增长，呈现明确的回暖迹象。展望后市，楼市政策环境趋于进一步好转，预计销售回暖的态势将延续到下半年。不过考虑到楼市基本面已转为总体供大于求，宽松政策对成交量的刺激作用大大减弱，再加上市场分化加剧的影响，全年楼市或仅能呈现恢复性增长。综合预计，2015年全年商品房销售面积将同比增长5.5%左右。其中，2季度将成为楼市销售同比回升的拐点，下半年楼市销售或明显好转，4季度可能以“量价齐升”收尾。6未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图5：2015～2020年商品房销售面积和销售额预测14100%1280%1060%840%620%40%亿平方米/万亿元2-20%0-40%2006200720082009201020112012201320142015E2016E2017E2018E2019E2020E销售面积销售额销售面积同比增长销售额同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理预测2．拿地、开工等供给指标异常低迷，2015年下半年或明显缓解随着楼市降温传递到土地市场，以及商品房库存持续攀升，开发企业普遍以去库存化为重心，并不轻易出手拿地及开工，即便拿地也集中在一二线热点城市，楼市供给指标异常低迷。2014年，房地产开发土地购置面积、商品房新开工面积同比分别下降14.0%、10.7%，2015年1～4月降幅分别扩大至32.7%、17.3%，估计上半年或难言改观。中国经济信息网不过进入下半年后，随着楼市销售的明显好转，尤其是部分热点城市库存压力的缓解及房价上涨预期的增强，开发企业拿地和开工的积极性将逐步提高，届时开工低迷的态势或将明显缓解，尤其是4季度。考虑到房企拿地布局集中于一二线热点城市，而主要城市www.cei.gov.cn土地供应量较小，预计2015年全年房地产开发土地购置面积仍将继续下滑，同比下降5.0%左右，商品房新开工面积或与上年持平。图6：2015～2020年商品房新开工和竣工面积预测2550%40%2030%1520%1010%亿平方米0%5-10%0-20%2006200720082009201020112012201320142015E2016E2017E2018E2019E2020E新开工面积竣工面积新开工同比增长竣工同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理预测7未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告3．大中城市新房价格即将止跌回涨，2015年全国房价将上涨3%左右伴随着本轮楼市销售的下行调整，2014年5月以来，70个大中城市新建商品住宅价格环比持续下跌，楼市总体呈现“量价齐跌”的惨淡局面。不过随着2015年3月“两会”释放出积极的政策信号，以及新一轮政策松绑和宽松货币政策的叠加刺激，一二线热点城市成交量率先回升，房价也开始止跌。4月，国家统计局监测的70个大中城市新建商品住宅环比算数平均下跌0.1%，预计5月将迎来房价环比止跌的拐点。进入下半年后，“量升”将继续带动“价涨”，尤其随着典型城市库存压力的缓解，以及拿地和销售指标走势的分化，主要城市房价上涨预期将进一步增强，预计3季度将成为大中城市房价同比止跌的拐点，全年商品房销售均价有望同比上涨3%左右。值得注意的是，不同城市房价涨跌变动的节奏将显著分化，一二线热点城市将始终成为房价上涨的先锋，少部分城市房价涨幅或达到8%～10%；相比之下，高库存的三四线城市则需要更长的调整时间，部分城市或很难止跌。4．开发投资增速持续下滑并降至低位，2015年或同比增长8%左右随着楼市供求形势的转变，开发企业陷入库存积压、资金紧张的困境，拿地和扩张速度明显放慢，投资重心集体转向一二线热点城市也导致投资分化的局面不断加剧。2014年，房地产开发投资同比仅增长10.5%，降至“房改”以来最低年度投资增速，2015年1～4月中经网专用水印进一步降至6%，其中4月当月投资同比仅增长0.5%，投资增长基本停滞。中国经济信息网值得注意的是，即便政策持续宽松、4月销售回暖也未能改变投资低迷的局面，尤其一二线、三四线城市投资分化加剧，决定了投资增速总体低位运行的态势。不过随着楼市销售的持续好转，市场供求关系将趋于缓和，拿地、开工低迷的态势也将逐步缓解。受益于此，房地产开发投资增速进一步探底后将于下半年开始小幅回升，预计2015年全年同比www.cei.gov.cn增长8.0%左右，其中6月前后或为投资最低谷。图7：2015～2020年房地产开发投资总额预测16房地产开发投资总额同比增长35%1430%1225%1020%8万亿元15%610%425%00%2006200720082009201020112012201320142015E2016E2017E2018E2019E2020E数据来源：国家统计局，中经网整理预测8未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告5．房企融资难度加大、资金面总体紧张，下半年融资形势将明显好转2014年以来，在楼市销售下滑、银行房贷收紧、美联储削减QE、信托融资受限等不利形势下，开发企业各融资渠道均明显受阻，行业资金面总体紧张。2014年，房地产开发企业到位资金同比下降0.1%。进入2015年后，尽管楼市政策和货币政策双双宽松，但由于“3.30新政”等执行尚未完全到位，而且股市对社会资本的吸纳作用大增，前4月开发企业融资形势尚未出现好转。1～4月，房地产开发企业到位资金同比下降2.5%。不过随着后期楼市销售回暖态势的进一步稳固，开发企业资金紧张的局面将明显缓解，尤其下半年到位资金或恢复同比较快增长，预计2015年全年同比增长7.0%左右。一方面，5月银监会内部会议提出，允许银行对房地产开发贷款适当展期，预计后期银行开发贷投放将出现好转；另一方面，房企加快在资本市场直接融资的步伐，再融资、中期票据、公司债等融资规模迅速扩大，将在一定程度上弥补信托融资、海外融资难度加大的局面；此外，后期商业银行对“3.30新政”的执行力度有望逐步加大，公积金贷款政策放松将蔓延到更多地区，楼市销售形势的好转也将在较大程度上改善房企的销售资金回笼情况。图8：2015～2020年房地产开发资金来源小计预测18房地产开发投资资金来源小计同比增长50%1645%40%1435%中国经济信息网1230%1025%820%万亿元15%610%45%www.cei.gov.cn20%0-5%2006200720082009201020112012201320142015E2016E2017E2018E2019E2020E数据来源：国家统计局，中经网整理预测二、房地产业政策解析与趋势判断（一）行业政策解析新一届中央政府执政初期，很少直接提及房地产调控，而是将重心放在住房保障和长效机制建设上，同时确立了不同城市因地制宜、分类调控的思想。进入2014年下半年后，随着楼市下行调整并进入去库存化、市场分化、去行政化的新常态，中央政府对房地产业的态度有所转变，在坚持“分类指导”、“长效机制”的基础上，重提“稳定住房消费”，尤其提出要“支持改善性住房需求”，确定了“稳定消费+分类指导+长效机制”的新政策基调。随着政策基调的调整，全国楼市共经历了四轮松绑：第一轮以地方“放松限购”取消“资格限制”为主；第二轮以央行“放宽限贷”减轻“资金限制”为主；第三轮以地方“财税支持”放开“税费限制”为主；第四轮以中央“稳定消费”开启“全面宽松”为主。9未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图9：楼市“新常态”下的政策基调楼市新常态政策基调供大于求政策托市去库存化稳定消费库存积压支持改善区域分化因地施策市场分化分类指导发展失衡差异调控调控失效市场规律去行政化长效机制行政退出自发调节资料来源：中经网整理截至目前，中央已直接或间接陆续出台了信贷松绑、公积金放松、降息降准、控制供给、盘活存量、减轻税负等一系列的支持政策，利用楼市稳定经济的意图凸显，未来在量化宽松方面仍有一定空间；各地也因时因地灵活调整，接连推出了包括取消限购、放宽公积金政策、调整户籍政策、税费减免、财政补贴、回购商品房等在内的诸多救市措施，刺激楼市的积极性和主动性较高，未来仍有可能出台公积金、财税减免方面的刺激措施。中国经济信息网（二）行业政策趋势www.cei.gov.cn随着楼市调控进入后限购时代，“长效机制”将成为未来市场化调控的主要手段，同时也代表着未来房地产政策的主要趋势。从“长效机制”的建设重点来看，未来将主要集中在新型城镇化、户籍制度改革、保障房建设、不动产统一登记、财税制度改革、房地产金融改革、土地制度改革等领域。其中，新型城镇化、户籍改革有助于促进均衡发展和人口集聚，保障房建设有助于保障基本需求、调节供给结构，不动产统一登记、财税制度改革有助于明确权属关系、强化税费调节机制，房地产金融改革有助于盘活存量资金、创新融资模式，土地制度改革有助于盘活土地存量、提高利用效率。10未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图10：“长效机制”建设重点及市场调节路径长效机制市场调节潜在影响新型城镇化区域均衡发展、公共服务均等化推动人口流动转移激发新增住房需求缓解区域供求失衡户籍制度改革放宽户口迁移、流动人口市民化促进供给结构优化保障基本住房需求保障房建设实物保障+货币补贴、盘活房源调节住房供给结构盘活现有存量住房建立统一信息平台不动产统一登记明确权属关系、筑底税费改革规范税费征收体系强化税费调节机制财税制度改革房地产营改增、房地产税立法引导合理住房需求盘活社会存量资金房地产金融改革房地产金融化、融资模式创新打造多元融资平台盘活土地市场存量土地制度改革农地确权流转、土地集约利用中国经济信息网推动城市更新改造www.cei.gov.cn资料来源：中经网整理预测三、房地产业银行信贷市场竞争分析（一）房地产贷款余额稳定较快增长，保障性住房开发贷款增长强劲银行贷款一直是开发企业的主要资金来源，房企资金来源中约有一半以上直接或间接来自银行。2014年以来，房地产贷款余额仍保持稳定较快增长，这主要得益于地产开发贷款、保障性住房开发贷款的快速增长。在房地产市场下行调整的背景下，商品房开发贷款、个人购房贷款增速总体回落。截至2015年3月末，金融机构房地产贷款余额18.41万亿元，同比增长19.4%；其中，商品房开发贷款余额3.34万亿元，同比仅增长11.3%。相比之下，受益于政策的大力支持，保障性住房开发贷款呈现高速增长势头。截至2015年3月末，保障性住房开发贷款余额1.28万亿元，同比增长64.3%，增速较上年末高7.1个百分点；1～3月增加1352亿元，同比多增860亿元，增量占同期房产开发贷款的43.7%，较上年同期增量占比高24.4个百分点。11未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图11：2009年～2015年1季度末房地产贷款余额及同比增速20房地产贷款余额同比增长45%1840%1635%1430%1225%1020%万亿元815%6410%25%00%20092010201120122013201415Q1数据来源：中国人民银行，中经网整理图12：2011年～2015年1季度末障性住房开发贷款余额、增速及占比1400070%1200060%1000050%中国经济信息网800040%亿元600030%400020%www.cei.gov.cn200010%00%201120122013201415Q1保障房开发贷款余额同比增长余额占比增量占比数据来源：中国人民银行，中经网整理（二）银行强化“名单制”管理，百强房企更易获得大额、低息贷款2014年以来，楼市供求形势发生转变，销售低迷、供给过剩、库存积压、市场分化等问题日益凸显。在此背景下，银行等金融机构对房地产贷款风险的防范要求更加严格，并普遍采取强化“名单制”管理、重点放贷优质客户的策略，信贷资源进一步向综合实力强、市场份额大、资金回笼快、土地储备足的百强房企倾斜，同时还能获得较低的贷款利率。在楼市周期调整的背景下，跨界融合成为房企转型的战略思路之一。除与互联网企业合作外，房银联姻并全面深化合作成为最新趋势。近两年来，万科、保利、碧桂园、恒大、绿地、越秀等龙头房企频频参股银行或加强金融领域渗透，有望引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。12未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表2：2014年以来主要房地产企业银行贷款情况（不完全统计）类型银行开发企业融资金额利率期限时间中国银行绿地集团1.98亿美元基准利率上浮5%3年2014.01北京银行招商地产10亿元-2年2014.06－越秀地产12亿港元-3年银行建设银行保利置业50亿港元-4年贷款2014.11－华润置地45亿港元-3年－宝龙地产18亿元-4年2015.01国开行泛海控股19.92亿元--2015.04浦发银行提供200亿元授信额度。2014.01农业银行提供200亿元授信额度。邮储银行提供200亿元授信额度。2015.02恒大地产民生银行提供300亿元授信额度。银行中国银行提供300亿元授信额度。授信2015.03中信银行、中信信托分别提供400亿元、200亿元授信额度。招商银行招商地产提供100亿元授信额度。2014.03交通银行绿地集团提供300亿元授信额度。2014.08中国经济信息网国开行华侨城提供200亿元授信额度。2015.05东亚银行、恒生银行等2.58亿美元HIBOR/LIBOR+4.29%3年2014.01合景泰富渣打银行、汇丰银行等30.04亿港元-3年2014.11恒生银行、东亚银行等71.25亿美元-5年2014.03家本地和国际银行+19.5亿港元www.cei.gov.cn龙湖地产1.55亿美元－--+31.77亿港元2014.04渣打银行等3家银行4.75亿美元-8个月雅居乐26.65亿港元定期贷款+30亿港元超恒生银行等5家银行3年2014.06额贷款中银香港等十多家银行华远地产8亿美元LIBOR+3.1%等2.75年银团贷款6.65亿美元2014.06汇丰银行、恒生银行等8世茂房地产--(海外家银行+5.5亿港元为主)23.4亿港元－--2014.07+4亿美元华润置地－13亿港元-3年2014.10－78亿港元-4年2015.04－越秀地产20亿港元-3年2014.09恒生银行、汇丰银行、浦碧桂园45亿港元--2014.12发银行等7家银行境外及境内银行组成的14.4亿港元HIBOR+4%/人民币贷3年2014.11银团旭辉集团+15亿元款基准利率上浮6%渣打银行、汇丰银行等1.2亿美元HIBOR/LIBOR+4.75%3年2015.01数据来源：中经网整理13未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告四、房地产业信贷政策建议与风险提示尽管楼市进入周期调整的拐点，但房地产业仍是国民经济的重要支柱产业，“白银时代”仍存在大量的信贷机会。在新的政策基调、新的发展形势下，建议银行调整信贷重点，加大住房消费信贷投放，严格控制房企开发贷款；优化信贷结构，支持合理改善性住房需求，重视优势房企的转型路径选择，关注新兴消费地产业态的兴起，深化房银战略合作和金融创新；加强风险防范，规范房地产信贷监管，强化“名单制”管理，聚焦一二线热点城市。表3：房地产行业信贷授信分级表企业区域项目类型消费信贷金融产品高品质、中低价住房消费信贷、积极综合实力强的龙一线城市、首套、自住、中小位、小户型普通商中期票据、进入头房企、大型央企热点二线城市户型购房贷款品住房项目涉房互联网金融改善性住房、保障住房抵押贷款支适度发展潜力大、成长城镇化增长潜力较性住房项目；优质首次改善性持证券(MBS)、房进入速度快的标杆房企大的二、三线城市旅游地产、养老地购房贷款地产投资信托基产等新兴地产项目金(REITs)具备一定竞争优开发贷款、维持类普通二、三线城市优质商业地产项目普通二套房贷款势的特色房企并购贷款中国经济信息网竞争优势不明显、限制风险初现的高成本、大户型、经营性物业贷款、经营模式单一的大户型购房贷款进入三、四线城市高档住房项目土地储备贷款中小房企不以房地产为核风险较高的质量不过关、配套不退出类心主业的央企；小投机投资购房－www.cei.gov.cn三、四线城市足、违规开发项目型房企；违规房企资料来源：中经网整理（一）积极支持居民家庭首套刚需和首次改善性购房贷款需求2015年以来，中央政府对房地产业的态度发生转变，不仅重提“稳定住房消费”，还要求“支持居民自住和改善性住房需求”。“9.30新政”、“3.30新政”更是明确要求放宽对改善性住房的贷款限制，在降低首付比例的同时，合理确定房贷利率水平。建议银行严格执行监管层的信贷政策，合理配置信贷资源，加大住房消费信贷投放，积极支持居民自住和改善性住房贷款需求。首套房方面，首付比例为三成，根据风险原则首套房贷利率可定为基准利率的0.8～0.9倍。二套房方面，已还清首套房贷款的，首付比例为三成，利率水平最低可定为贷款基准利率的0.9～1倍；未还清首套房贷款的，首付比例为四成，利率水平最低可定为贷款基准利率的1倍左右。值得注意的是，2015年以来，近百个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的放松，成为第四轮政策松绑的主要特点。考虑到部分城市房价水平较高，公积金最高贷款额度有限，建议银行积极发放商贷与公积金贷款组合贷款；对于公积金额度紧张的城市，建议银行发放公积金贴息的个人住房商业贷款。14未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（二）重点支持普通商品住房项目，积极关注新兴地产业态的兴起目前，刚需和改善性需求成为房地产政策支持的两大重点，未来仍有较大的需求释放空间。不过与以往相比，商品住房项目的销售难度正在加大，拿地和运营成本也在提高。因此，出于需求和风险的双重考虑，建议银行在严格控制项目开发贷款的基础上，重点支持一二线热点城市、优势开发企业定位于刚需和首改的优质在建、续建商品房项目，尤其是区位优势明显、房屋质量良好、基础配套完善、服务设施齐全、公共交通尤其是轨道交通便利的项目。自2010年楼市调控开启以来，商品住宅投资占比持续下降。尤其进入2014年后，住宅市场大幅降温并进入调整期。未来随着住宅市场逐步回归“自住”，住宅开发投资的主体地位将逐步削弱，以服务消费需求和产业需求为重心的养老地产、旅游地产、产业地产、物流地产、创业园区，尤其是产城融合的智慧城市、生态园区等新兴细分领域将迎来发展机遇。建议银行适度进入并支持热点地区的优质新兴地产项目，对在这些细分领域拥有一定市场占有率、知名度和资质信誉良好的开发企业予以信贷上的支持。（三）优先支持综合实力强的龙头房企，重点关注其转型路径选择目前，房地产市场已进入“新常态”，房价单边上涨、房企集体吃肉的时代不再。未来房地产市场竞争将日益激烈，强者恒强的“马太效应”将更加凸显。建议银行优先支持综中国经济信息网合实力强大、布局优势明显、经营效益良好的龙头房企，尤其是万科、绿地、万达、保利、恒大、碧桂园、中海、融创、招商地产、世茂地产、龙湖地产、华润置地、金地集团等。除在综合授信、项目开发、现金管理、结算服务、全产业金融支持等方面进行全方位金融支持外，建议银行帮助龙头房企扩大市场化融资渠道，支持其在银行间债券市场发行债务www.cei.gov.cn融资工具，通过多元化的融资渠道确保资金链的通畅安全。值得注意的是，为适应楼市中期调整的新形势，龙头房企纷纷加快转型步伐，轻资产化、多元化融合、多业态互联成为房企战略转型的主要目标。建议银行重点关注龙头房企的转型路径选择，主动创新金融产品和服务，积极寻求在其中的战略合作机会。尤其随着互联网金融的兴起，房企开始积极运用新技术、新业态、新模式等新方式加快多元化，建议银行积极搭建适应房地产企业的互联网金融平台。（四）聚焦一二线热点城市，积极关注增长潜力较大的二三线城市在本轮楼市调整过程中，一二线热点城市由于前期基数较大，2014年成交量下滑最为明显，但房价最为坚挺；而在降息降准、放松限贷、放宽公积金等一系列利好政策支持下，一二线热点城市成交量率先复苏回暖，房价也率先止跌回涨。在区域市场分化加剧、房企集中回归一二线热点城市的背景下，建议银行聚焦一二线热点城市房地产领域贷款需求。从35个大中城市房价收入比、户籍人口基数来看，建议优先支持房价收入比在15以上的热点城市，如深圳、北京、上海、福州、厦门；以及房价收入比在10～12，但行政区户籍人口在600万以上的热点城市，如广州、杭州、天津、南京、郑州。15未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告尽管一二线热点城市才是2015年楼市回暖的主力，房价也率先止跌回涨，但城镇化增长潜力较大的二、三线城市也有较大的发展空间。尤其随着户口迁移政策的调整，以及农业转移人口市民化成本分担机制的探索建立，二、三线城市将成为未来农业人口流入的主要区域。与此同时，在国家大力推进“一带一路”、京津冀、长江经济带等区域一体化战略的过程中，除热点核心城市外，辐射范围内的二、三线城市也将迎来新的联动发展契机，必将带动当地房地产业的持续发展。因此，建议银行在聚焦一二线热点城市的同时，积极关注城镇化增长潜力较大的二、三线城市在房地产领域的贷款需求。（五）重点监管房地产信贷风险，强化不同领域、不同环节风险防范房地产信贷风险是商业银行需要重点防范和化解的三大领域信贷风险之一。在楼市中期调整过程中，房地产行业不同领域、不同环节、不同区域、不同企业的信贷风险开始集中暴露，建议银行重点监控房地产信贷风险，改进压力测试和“名单制”管理，从严控制信用和保证类贷款，并积极防范操作风险。一方面，强化房地产开发企业和土地储备贷款风险防范，全面掌握授信企业通过各种渠道的融资情况，对土地、房产等抵押品进行及时估值和持续管理，防止信贷资金被挪作他用；另一方面，进一步完善风险管理体系，加强与当地住建部门等的沟通和信息共享，增加风险排查和实地走访频度，高度关注和分析重点区域、重点企业房地产风险的具体情况，积极防范房企资金链断裂风险，并提前制定风险防控预案。中国经济信息网www.cei.gov.cn16未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告第一章房地产业发展环境分析目前，宏观经济正处于“三期叠加”的特殊时期，短期内加速“去房地产化”还不现实，“稳增长”仍然需要房地产业的支撑。在此背景下，中央政府对房地产业的态度发生转变，不仅重提“稳定住房消费”，还要求“支持改善性住房需求”，确定了“稳定消费+分类指导+长效机制”的新政策基调。截至目前，全国楼市共经历了以放松限购、放宽限贷、财税支持、放宽公积金为代表的四轮政策松绑，再加上央行开启降息降准模式，房地产市场迎来最宽松的政策环境。一、国内宏观经济环境分析（一）经济下行压力加大，“稳增长”需要“稳定住房消费”中国经济信息网房地产业是国民经济的重要支柱产业。目前，宏观经济正处于“三期叠加”的特殊时期，短期内加速“去房地产化”还不现实，“稳增长”仍然需要房地产业的支撑。2015年1季度，GDP增速降至7.0%，创2009年金融危机以来同季最低增速，经济下行压力进一步加大；其中，房地产开发投资增速降至8.5%，是经济增速下滑的主要原因之一。www.cei.gov.cn在此背景下，中央政府再次定调“稳定住房消费”，并要求“促进房地产市场平稳健康发展”，利用楼市稳定经济的意图凸显。从宏观战略的角度来看，尽管房地产业已进入周期调整的拐点，但在产业结构调整尚未取得实质性进展前，未来房地产业在国民经济中的基础性、支柱性地位仍不容撼动。图13：1995年以来房地产开发投资增速与GDP增速100%16%80%14%12%60%10%40%8%20%6%0%4%-20%2%住房消费及开发投资增速与GDP增速走势基本一致-40%0%1995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201415Q1房地产开发投资同比增速商品房销售额同比增速GDP增速（右轴）数据来源：国家统计局，中经网整理17未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（二）地方财政捉襟见肘，“稳财源”迫使地方积极托底楼市土地财政是地方财政的主要收入来源。目前，随着以“扩支+减税”为代表的积极财政政策的深入实施，地方财政陷入收入持续放缓、支出刚性增长的双重困境，“稳财源”仍然1需要土地财政的支持。2014年，土地财政收入合计6.50万亿元，同比仅增长5.2%，增速2较上年同期下降32.5个百分点，是地方财税收入增速下滑的主要原因；占地方财税收入的比重高达54.9%，对地方财政发挥着不可替代的巨大作用。考虑到房地产市场的兴衰直接关系到土地财政能否持续、巨额地方债能否偿还，在本轮楼市调整的过程中，地方政府出手救市的主动性和积极性远高于中央，尤其是库存压力巨大的三四线城市。值得注意的是，尽管财政部于2015年开始启动大规模的地方债务置换计划，但在国家财税改革取得实质性进展前，土地财政仍具有不可或缺、不可替代的地位，地方政府仍将设法支持当地房地产市场平稳健康发展。图14：2001年以来土地财政收入占地方财税收入的比重60%土地财政收入占比过半，短期内不可替代50%中经网专用水印40%中国经济信息网30%20%10%www.cei.gov.cn0%20012002200320042005200620072008200920102011201220132014土地出让金土地出让金+房地产“五税”土地出让金+房地产“七税”注：房地产“五税”包含房产税、契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税；房地产“七税”包含以上“五税”和房地产营业税、企业所得税。数据来源：国家统计局，中经网整理（三）货币政策转向宽松，楼市调整面临的资金环境趋于好转房地产业是典型的资金密集型行业，受货币政策的影响较大。2014年11月以来，央行开启降息降准模式，截至2015年5月已三次降息两次降准，且未来仍有放松空间，货币政策转向实质宽松。尽管本轮货币政策宽松并非针对房地产业，但资金密集型的房地产业必将直接受益。值得注意的是，虽然房地产业受益程度正将被日益高涨的股票市场投资热所弱化，但楼市调整面临的资金环境仍趋于持续好转。1土地财政收入=土地出让金收入+房地产“七税”收入。2地方财税收入=地方本级财政收入+土地出让金收入。2014年，地方财税收入合计11.85万亿元，同比增长7.5%，增速较上年同期下降15.5个百分点。18未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告在宽松的货币政策环境下，商业银行提高房贷额度、降低首付比例、下调贷款利率的可能性加大；消费者的购房成本趋于下滑，三次降息的效果相当于有效房价下降5.6%～7.7%；开发企业的融资难度和成本也有望降低，库存去化或将取得积极进展，尤其是一二线热点城市。二、法律、法规及政策环境分析（一）行业管理体制房地产业管理体制，是指政府房地产业管理部门的机制设置、职权划分和运行等体系和制度的总和。根据城市房地产管理的根本大法－－《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月实施，2007年8月修订），国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作；县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。住房和城乡建设部是建设行政主管部门，主要承担保障城镇低收入家庭住房、推进住房制度改革、规范住房和城乡建设管理秩序、规范房地产市场秩序、监督管理房地产市场、拟定城市建设规划、负责住房公积金监督管理等职责。中国经济信息网国土资源部是土地管理部门，主要承担保护与合理利用土地资源、规范国土资源管理秩序、优化配置国土资源、规范国土资源权属管理、全国耕地保护、提供全国土地利用各种数据、节约集约利用土地资源、规范国土资源市场秩序等职责。www.cei.gov.cn值得注意的是，为整合各类不动产登记职责、推进不动产统一登记制度，2014年5月，国土资源部办公厅下发《关于在地籍管理司加挂不动产登记局牌子的通知》，在国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子，承担指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作的职责。（二）行业政策解析新一届中央政府执政初期，很少直接提及房地产调控，而是将重心放在住房保障和长效机制建设上，同时确立了不同城市因地制宜、分类调控的思想。进入2014年下半年后，随着楼市下行调整并进入去库存化、市场分化、去行政化的新常态，中央政府对房地产业的态度有所转变，在坚持“分类指导”、“长效机制”的基础上，重提“稳定住房消费”，尤其提出要“支持改善性住房需求”，确定了“稳定消费+分类指导+长效机制”的新政策基调。具体来看，在政策基调调整的过程中，全国楼市共经历了四轮松绑：第一轮以地方“放松限购”取消“资格限制”为主；第二轮以央行“放宽限贷”减轻“资金限制”为主；第三轮以地方“财税支持”放开“税费限制”为主；第四轮以中央“稳定消费”开启“全面宽松”为主。截至目前，中央已直接或间接陆续出台了信贷松绑、公积金放松、降息降准、控制供给、盘活存量、减轻税负等一系列的支持政策，利用楼市稳定经济的意图凸显，未来在量19未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告化宽松方面仍有一定空间；各地也因时因地灵活调整，接连推出了包括取消限购、放宽公积金政策、调整户籍政策、税费减免、财政补贴、回购商品房等在内的诸多救市措施，刺激楼市的积极性和主动性较高，未来仍有可能出台公积金、财税减免方面的刺激措施。图15：楼市“新常态”下的政策基调楼市新常态政策基调供大于求政策托市去库存化稳定消费库存积压支持改善区域分化因地施策市场分化分类指导发展失衡差异调控调控失效市场规律去行政化长效机制行政退出自发调节资料来源：中经网整理中国经济信息网表4：2014年以来出台的房地产行业主要政策和文件政策或文件发布机构主要内容发布时间《关于全面深化农村改革在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营加快推进农业现代化的若www.cei.gov.cn国务院性建设用地出让、租赁、入股；加快农村地籍调查和2014.01干意见》农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作。完善住房保障机制，加大保障性安居工程建设力度，推进公租房和廉租房并轨运行；针对不同城市情况分2014年政府工作报告国务院类调控，增加中小套型商品房和共有产权住房供应；做好房产税立法相关工作。2014.03加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层《国家新型城镇化规划国务院次需求的住房供应体系；调整完善住房、土地、财税、金(2014～2020)》融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。《养老服务设施用地指导养老服务设施用地供应应当纳入国有建设用地供应计国土部2014.04意见》划，以出让方式供应的年限不超过50年。提出“央五条”，要求商业银行优先满足居民家庭首次住房金融服务专题座谈会人民银行购买自住普通商品住房的贷款需求。2014.05《关于2014年深化经济体推进房地产税立法工作；优化户籍、土地等体制改革；国务院制改革重点任务的意见》完善住房保障机制，促进市场健康发展。对土地节约集约利用的制度进行了归纳和提升，2014《节约集约利用土地规定》国土部年9月1日起实施。2014.06《关于开展老年人住房反投保人群：60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年向抵押养老保险试点的指保监会人；试点城市：北京、上海、广州、武汉；试点时间：导意见》2014年7月2日至2016月6月30日。《关于推进土地节约集约国土部严格用地规模管控，优化开发利用格局，健全用地控2014.0920未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告政策或文件发布机构主要内容发布时间利用的指导意见》制标准，发挥市场机制作用，实施综合整治利用。明确首套房贷三成首付及0.7倍基准利率下限；一套住《关于进一步做好住房金央行、房且结清房贷的家庭，为改善居住条件购买第二套普2014.09融服务工作的通知》银监会通商品住房，执行首套房贷款政策。住建部、合理确定贷款条件，适度提高首套贷款额度，推进异《关于发展住房公积金个财政部、地贷款业务，盘活存量贷款资产，降低贷款中间费用，人住房贷款业务的通知》人民银行支持缴存职工购买首套和改善性自住住房。2014.10稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支国务院常务会议国务院付房租条件。对不动产登记机构、登记范围等进行了详细规范，标《不动产登记暂行条例》国务院2014.12志着不动产统一登记工作顶层设计基本完成。《关于农村土地征收、集体推进农村土地制度改革，建立城乡统一的建设用地市经营性建设用地入市、宅中共中央、场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，基地制度改革试点工作的国务院完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制，建立意见》兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。《国家新型城镇化综合试发改委等江苏、安徽两省和宁波等62个城市(镇)确定列为国家点方案》11个部委新型城镇化综合试点地区。《住房公积金管理条例》允许住房公积金用于发放保障性安居工程长期建设贷住建部(修订)款，个人提取使用住房公积金用途多元化。2015.01《关于加快培育和发展住用3年时间建设渠道多元、总量平衡、结构合理、服住建部房租赁市场的指导意见》中国经济信息网务规范、制度健全的住房租赁市场。现阶段能进场的品种为：以农户承包土地经营权、集《关于引导农村产权流转交国务院体林地经营权为主，且不涉及农村集体土地所有权和易市场健康发展的意见》依法以家庭承包方式承包的集体土地承包权。住建部、《关于放宽提取住房公积www.cei.gov.cn明确租房提取条件，简化租房提取要件，规范租房提财政部、金支付房租条件的通知》取额度，提高提取审核效率，改进公积金提取机制。人民银行《关于加大改革创新力度稳步推进农村土地制度改革试点，分类实施农村土地加快农业现代化建设的若国务院征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试2015.02干意见》点，探索农民住房保障的新机制。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，2015年政府工作报告国务院支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。《关于优化2015年住房及用供应明显偏多市县应减少住宅用地供应，允许对在建国土部、地供应结构促进房地产市项目住房户型做出调整，可调整土地用途、规划条件，住建部场平稳健康发展的通知》可转为棚改安置房和公租房房源。2015.03央行、住未结清首套房贷家庭二套房商贷最低首付比例40%；《关于个人住房贷款政策建部、银首套房公积金贷款最低首付比例20%，已结清首套房有关问题的通知》监会贷家庭二套房公积金贷款最低首付比例30%。《关于调整个人住房转让财政部、个人购买二手普通住房免征营业税年限降至2年。营业税政策的通知》国税总局中央完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展中央政治局会议2015.04政治局的长效机制。资料来源：中经网整理21未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告1．中央对房地产业的态度发生转变，楼市政策聚焦于“稳定消费”为防止楼市调整失速下滑进而加大宏观经济下行压力，近期中央对房地产业的表态发生明显变化。继2014年10月国务院常务会议五年来首次提出“稳定住房消费”后，2015年政府工作报告再提“稳定住房消费”，不仅删除了以往“抑制投机投资性需求”的表述，还特别增加了“支持居民自住和改善性住房需求”的提法，政策放松的态度和方向较为明确，“稳定消费”成为当前楼市政策的焦点。考虑到“市场分化”的复杂性和“去库存化”的艰巨性，估计“稳定消费”的政策基调或将持续数年，而实际支持程度和期限则将视不同省市的“去库存化”进展而定。表5：2014年以来中央重大会议对于房地产业的表态时间会议表态加大保障性安居工程建设力度，推进公租房和廉租房并轨运行；针2014年政府工作报告对不同城市情况分类调控；做好房产税立法相关工作。2014.03李克强总理支持合理自住需求，抑制投机投资性需求；因城因地分类调控，促“两会”答记者问进房地产长效机制建设。全国住房城乡各地可根据实际情况出台平稳房地产的相关政策，其中库存量较大2014.07建设工作座谈会的地方要千方百计消化商品房待售面积。2014.10中国经济信息网国务院常务会议稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。强调经济新常态下经济结构调整，未提及房地产调控，但涉及土地中央经济工作会议制度改革、区域建设及保障民生等相关内容。2014.12全国住房城乡积极应对，主动作为，促进房地产市场平稳运行。www.cei.gov.cn建设工作会议李克强总理瑞士达沃2015.01中国实现现代化必然伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。斯论坛答记者问稳定住房消费，支持自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳2015.032015年政府工作报告健康发展。2015.04中央政治局会议完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。资料来源：中经网整理从中央直接或间接出台的支持政策来看，“稳定消费”政策主要分为四类：一是开启降息降准模式，以减轻“资金总量限制”，虽非针对房地产，但形成重大利好；二是放松二套房信贷政策，以取消“信贷门槛限制”，加大对合理改善性住房需求的支持力度，未来不排除在二套房贷利率上加强信贷指导；三是放宽公积金贷款政策，以提供“存量资金支持”，充分发挥住房公积金的带动作用；四是探索新的供需调节机制，以寻求“供需同步改善”，推动库存去化及供需结构合理化。22未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图16：中央层面出台的“稳定住房消费”政策降息降准支持改善放宽公积金供需调节◎2014年两次◎结清首套房◎降低申请条件◎控制供给总量定向降准，一次贷，二套房贷首◎推进异地互认◎优化供给结构全面降息付比例30%◎下调首付比◎盘活市场存量◎2015年以来◎未结清首套房例，首套房20%，◎减轻交易税负连续两次降准贷，二套房贷首结清首套后二套降息付比例40%房30%◎提高贷款额度资料来源：中经网根据公开资料整理（1）金融信贷政策积极调整，改善性需求成为主要着力点降息降准组合发力，资金环境明显改善。2014年以来，央行多轮动作释放流动性，4月、6月两次定向降准，8月向部分支行增加再贴现额度120亿元，9、10月通过中期借贷便利（MLF）向五大行和11家银行注入7695亿元，11月全面降息，12月调整存款统计口径。进入2015年后，央行延续宽松模式，2月、4月连续两次全面降准，3月、5月连续两次全面降息，预计未来仍有进一步放松的空间。中国经济信息网尽管此轮货币政策调整是央行在经济下行压力加大背景下对货币工具的积极应用，但降准降息的组合效应有助于改善房地产行业的运行环境，尤其有助于降低购房成本、促进库存去化、增加贷款额度、缓解资金压力。值得注意的是，连续三次降息后，5年以上住www.cei.gov.cn房商业贷款基准利率、住房公积金贷款基准利率均创下10年最低历史记录。首付门槛大幅下降，改善性需求备受关注。首套刚性住房需求一直是信贷政策支持的重点，而合理改善性住房需求长期被抑制投机投资的调控政策所“误伤”。在楼市供大于求的不利形势下，放宽对合理改善性购房贷款的限制成为房贷政策的主要着力点之一。继2014年“9.30新政”初步放松二套房限贷政策后，2015年“3.30新政”再次对二套房信贷政策进行集中定向松绑：首套房贷未结清，又商贷购买二套改善性住房的，最低首付比例降至40%，利率水平由金融机构合理确定，二套房贷政策回到2009年较为宽松的水平。尽管如此，截至2015年5月，二套房贷政策在执行层面大打折扣。从二套房首付比例来看，一部分银行首付比例未及时调整或调整不到位；从二套房贷款利率来看，虽然自由定价权下放到各个银行，但出于成本收益的考虑多数银行未及时下调二套房贷款利率，基准利率上浮10%仍是主流。若后期楼市回暖的态势不如预期，尤其是楼市分化的局面不见缓解，不排除央行出台新的区域差异化的二套房信贷指导政策或监督执行政策。23未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表6：近年来二套房信贷政策调整情况二套房贷首时间性质适用范围贷款利率付比例2007.09限制已用贷款买房，又购买第2套房40%1.1倍已用贷款买房，但人均面积低于当地平均水平，又2008.12放松30%0.7倍购买第2套房2010.01限制已用贷款买房，又购买第2套房40%按风险定价2010.04限制贷款购买第2套房50%1.1倍2011.01限制贷款购买第2套房60%1.1倍北上广深贷款购买第2套房70%1.1倍2013年至限制2014年初杭州、南昌、厦门、沈阳、南京、昆明等城市贷款70%1.1倍购买第2套房2014.09放松首套房贷已结清，又贷款购买第2套改善性住房30%0.7倍首套房贷未结清，又商贷购买第2套改善性住房40%合理确定2015.03放松首套房贷已结清，又公积金贷款购买第2套改善性公积金贷款30%住房利率资料来源：中经网根据历年信贷政策整理（2）公积金贷款政策持续放宽，对自住需求的支持力度加大中国经济信息网降低公积金贷款申请条件，提高贷款发放效率。住房公积金是盘活市场存量资金、支持合理购房需求的主要资金来源之一，也是中央政策放松的主要领域。2014年10月，住建部、财政部、央行联合下发《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，贷款申请www.cei.gov.cn条件降至连续缴存6个月（含）以上；住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的城市，需提高首套自住住房贷款额度；发放率高于85%的城市，需积极协调组合贷款；同时积极推进住房公积金异地互认和转移接续。下调公积金贷款首付比例，增加最高贷款额度。2015年以来，住建部多次提出要切实提高住房公积金的使用效率。3月20日召开的全国加强住房公积金管理电视电话会议，强调要发掘住房公积金的巨大潜力，用好用足住房公积金，并要求各地进一步降低门槛，增加公积金贷款额度。“两会”期间，李克强总理也强调要继续推进住房公积金领域改革。在此背景下，继2015年1月国管公积金中心上调最高贷款额度至120万元后，“3.30新政”将住房公积金首套房贷款最低首付比例降至20%，已结清首套房贷家庭申请公积金贷款购买二套改善性住房，最低首付比例降至30%，一定程度上降低了中低收入购房群体的购房门槛，对自住需求的支持力度明显加大。（3）土地、存量房供需两端双管齐下，库存去化调整更趋合理疏堵结合优化土地供应，推动供需结构合理化。2015年3月，国土部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），这是近年来国家首次制定详细计划控制和优化住房及用地供应，意味着政策重点逐步从需求管理转向供给管理，并从供给短缺管理转向供给过剩管理。24未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告除少数热点城市，《通知》主要针对住房供应明显偏多的市县，其主要特点是“疏堵结合”，通过差异化调控措施，推动供需结构合理化。一方面，通过减少住宅用地供应甚至暂停供应，“堵”住新增供应，防止供大于求的程度加重；另一方面，通过允许调整在建住房户型和未开发用地用途、将符合条件的商品住房转为保障房房源，“疏”通过剩供应，盘活存量住房用地和现有库存，改善潜在的市场供求关系。二手房交易税负减轻，市场交易需求有望提振。2015年3月，财政部、国税总局联合下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，个人购买二手普通住房免征营业税年限由5年降至2年，这是2009年以来国家层面首次放松二手房交易税费政策，短期内有望从供需两端激活二手房交易市场。供给端看，满2年但未满5年的二手房由于交易成本下降，将加快入市步伐，增加市场供给。需求端来看，二套房首付比例下调、二手房营业税“五改二”政策叠加将提升市场预期，刺激部分观望的潜在改善性购房者入市；同时，满2年但未满5年的二手房售房者也将通过先卖后买缓解资金压力，进而加快换房进程。图17：近年来二手房交易营业税减免年限调整6不足全额征收不足差额征收5不足全额征收中国经济信息网4年3不足全额征收2不足差额征收不足全额征收1www.cei.gov.cn不足差额征收01999年2005年2006年2008年2009年2011年2015年注：不足差额征收是指不足减免年限的，按转让收入减去购买房屋原价的差额征收营业税；不足全额征收则指按全额征收营业税。资料来源：中经网根据历年政策整理2．“分类指导”赋予地方更多的自主权，地方差异化调控的空间加大针对楼市分化加剧的失衡局面，中央政府早就确立了“分类调控”的思路。2014年政府工作报告明确提出“针对不同城市情况分类调控”，2015年则进一步重申“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任”，提法上从“分类调控”变为“分类指导”，既坚持差别化，又强调市场化。在“楼市分化”的背景下，地方政府被赋予更多的自主权。实际上，在地方财政抓襟见肘、住房库存居高不下的背景下，地方政府出手救市的主动性和积极性远高于中央。尽管2014年10月底国务院才首次提出“稳定住房消费”，但在此之前，“双向调控、分类指导”的政策基调就已默许了地方政府的多轮自发救市行为，包括2014年6月开始爆发的以“放松限购”为主的第一轮救市、8月开始爆发的以“放宽限贷”为主的第二轮救市、10月开始爆发的以“财税支持”为主的第三轮救市，以及2014年底至今集中爆发的以“放宽公积金”为主的第四轮救市。25未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图18：地方层面出台的“稳定住房消费”政策取消限购全面取消或部分放松限购措施仅北京、上海、广州、深圳、三亚依然坚守限购放宽信贷落实首套房贷优惠，降低二套房首付比例，认房不认贷省级：广西、福建、江西、宁夏、湖北等市级：绍兴、沈阳、福州、青岛、南昌、杭州、泸州等放松公积金降低缴存年限、首付比例，上调贷款额度，推动异地互认省级（含直辖市）：上海、广东、北京、四川、湖南、安徽、湖北、宁夏、江苏、新疆、青海、山东、福建、天津、辽宁、甘肃等市级：扬州、宣城、芜湖、郑州、武汉、成都、深圳、蚌埠、大连、沈阳、龙岩、无锡、贵阳、宁波、苏州、杭州、烟台、西安、石家庄、厦门、乐山、南京、济南、兰州、昆明、南昌、长沙、合肥、中山、绍兴、株洲、镇江、江门、萍乡、洛阳、福州、乌鲁木齐等契税减免契税部分减免、全部减免、先征后返，下调征税标准省级：江西、湖北、河北、河南、江苏、福建等中国经济信息网市级：芜湖、包头、龙岩、南昌、海口、重庆、天津、黄山、湖州、浏阳、潍坊等财政补贴www.cei.gov.cn购房直接补贴、契税财政补贴省级：四川、新疆等市级：铜陵、宣城、芜湖、包头、鞍山、绥芬河、杭州、长沙、宁波、宿州、葫芦岛、泸州、乐山、黄山、沈阳、宁海、绍兴、宁德、宜宾等购房入户下调购房入户标准，调整放宽户籍政策市级：无锡、海口、铜陵、长沙、武汉等调整普通住宅标准提高普通住宅标准省级（含直辖市）：北京、上海等市级：厦门、沈阳、北海、惠州等回购商品房探索回购商品房用作保障房省级：福建、湖南、四川、安徽、江苏、辽宁、内蒙古、贵州、广西、江西、宁夏等市级：芜湖、沈阳、鄂尔多斯、深圳、成都、嘉兴、宁波、福州等资料来源：中经网根据公开资料整理26未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告值得注意的是，由于限购政策已基本取消，而且地方在商业银行信贷政策调整上的话语权和影响力有限，地方政府的政策着力点主要集中在控制力较强的公积金政策、财税政策、户籍政策、普通住房标准等方面，回购商品房用作保障房则尚处于试点探索过程中。（1）主要城市纷纷放松限购，仅剩一线城市和三亚尚未取消2014年以来，在“分类调控”的默许和高库存压力下，主要城市纷纷集中放松或取消限购。截至2015年5月，全国47个限购城市（含舟山）中，仅北上广深和三亚5个城市仍坚持限购。实际上，当前限购政策调整的窗口已完全打开，但一线城市仍不太可能完全取消限购。一方面，在利好政策叠加的背景下，一线城市成交量已率先回暖，存销比也降至合理范围，没有必要取消限购；另一方面，一线城市房价较高，一旦全面放开限购，房价可能再度冲高，进而导致更大的舆论压力；更重要的是，北京、上海等城市人口资源与环境矛盾突出，3出于控制人口的考虑，限购政策也不会取消。不过，一线城市仍存在技术性放松的可能性，如降低外来人口购房门槛、放宽郊区置业限购要求、对大户型定向放松限购等。相比之下，楼市供求失衡、库存压力较大的普通二线城市尤其是三四线城市可能继续出台更大力度的倾斜性政策。就目前的形势来看，若现有刺激措施效果不明显，地方楼市刺激政策仍有进一步升级的空间，如降低首改房认定标准、推进组合贷、加大公积金贷款和财税补贴对合理改善性住房的支持力度、加快户籍制度改革、调整区域发展规划等。中国经济信息网图19：不同城市可能出台的差异化调控措施www.cei.gov.cn一二线热点城市普通二线城市、三四线城市目标：调节供给结构，稳定消目标：控制房屋新开发总量，双费预期，防止楼市大起大落。支持自住和改善性需求，加快控库存去化，防止楼市过度下滑。向制调直接措施：下调普通住宅认直接措施：放宽公积金贷款供定标准，上调公积金贷款额度，政策，放开购房落户条件，提控降低外来人口购房门槛，对大供财政补贴或税费减免，统购给户型定向放松限购等。商品房用于住房保障等。稳刺间接措施：增加中小户型商间接措施：调整土地利用和定激品房住房和保障房供给；完善区域发展规划，增加工业和商预租房和二手房交易市场；推动业用地比重；积极承接大中城需农村宅基地流转，盘活存量建市产业转移，增加当地人口就期求设用地；完善土地利用规划，业机会；推动新型城镇化建设，提高现有土地利用效率；控制完善基本公共服务，推进农业城市人口规模，完善城市基础转移人口市民化，提高户籍人配套。口城镇化水平等。资料来源：中经网整理预测32014年，北京市常住人口2151.6万，2015年控制目标为2180万以内，2020年控制目标为2300万以内。27未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（2）地方紧跟中央公积金政策，上百个城市进行不同力度的松绑在各地逐步放松限购限贷后，公积金政策成为新一轮松绑对象。尤其随着2014年10月央行公积金新政的推出，全国各省市集中对公积金信贷政策进行多次调整和放松。从具体措施来看，主要包括降低缴存期限要求、降低首套房首付比例至二成、符合条件的二套房公积金贷款按照首套房执行、扩大住房公积金使用范围、子女可使用职工父母公积金购房、提高最高贷款额度、推进异地互贷、取消多项收费、放宽首套房首改房认定标准等。从影响范围来看，截至2015年5月，已有上百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策。其中，福建“闽七条”引领了地方公积金政策调整，提出了放宽首套房首改房认定标准、降低首次申请住房公积金贷款首付比例、提高公积金利用率至95%等多方面的调整措施；济南更是出台“史上最宽松”公积金贷款政策，取消首付比例在购房面积方面的差别化规定，首套房首付比例均为20%，二套房首付比例均为30%。值得注意的是，仅在2015年5月，便有苏州、镇江、江门、萍乡、洛阳、芜湖、长沙、南昌、济南等十多个城市发布了公积金新政。从当前的趋势来看，预计后期将有更多省市，尤其是三四线城市，根据地方特点出台类似的公积金松绑政策，以加快当地库存去化。（3）地方加大财税支持鼓励自住需求，后期仍有较大操作空间地方政府可以自主掌控的政策除住房公积金外，主要为契税减免和财政补贴。2014年中经网专用水印10月国务院五年来首提“稳定住房消费”释放政策托市意图后，地方政府积极出台契税减免、财政补贴等直接刺激措施，鼓励自住购房需求入市。尽管中央已于2015年3月调整了中国经济信息网二手房交易营业税减免政策，但后期地方在加大财税支持方面仍有较大操作空间。契税减免方面，江西、湖北、南昌、海口等省市实行契税减免，家庭唯一普通商品住房契税减半；湖州、宜城144平方米以下普通住宅契税全免，包头首套房契税全免。www.cei.gov.cn财政补贴方面，长沙望城区、天心区、苏州、绥芬河、绍兴越城区、新疆、潍坊按照契税比例实行财政补贴，最高可达100%契税补贴；包头、泸州、乐山等城市按照每套进行补贴；宁德根据不同住房标准给予购房总额1.5%或3%的财政补贴；此外，四川按照金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补贴，杭州对国内外顶尖人才给予100万元的购房补贴，郑州对领军人才给予50万元的购房补贴。（三）行业政策趋势新一届中央政府执政后，大小会议和文件中均很少直接提及楼市“调控”，而是更多寄希望于通过市场来调节配置资源，加快建立市场化的房地产长效调控机制，“去行政化”趋势明显。2014年12月，“新常态”下的首次中央政治局会议和中央经济工作会议均未提及房地产；2015年4月30日召开的中央政治局会议则明确指出，要完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。随着楼市调控进入后限购时代，“长效机制”将成为未来市场化调控的主要手段，同时也代表着未来房地产政策的主要趋势。从“长效机制”的建设重点来看，未来将主要集中在新型城镇化、户籍制度改革、保障房建设、不动产统一登记、财税制度改革、房地产金融改革、土地制度改革等领域。28未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告其中，新型城镇化、户籍改革有助于促进均衡发展和人口集聚，保障房建设有助于保障基本需求、调节供给结构，不动产统一登记、财税制度改革有助于明确权属关系、强化税费调节机制，房地产金融改革有助于盘活存量资金、创新融资模式，土地制度改革有助于盘活土地存量、提高利用效率。图20：“长效机制”建设重点及市场调节路径长效机制市场调节潜在影响新型城镇化区域均衡发展、公共服务均等化推动人口流动转移激发新增住房需求缓解区域供求失衡户籍制度改革放宽户口迁移、流动人口市民化促进供给结构优化保障基本住房需求保障房建设实物保障+货币补贴、盘活房源调节住房供给结构盘活现有存量住房建立统一信息平台不动产统一登记明确权属关系、筑底税费改革规范税费征收体系强化税费调节机制中国经济信息网财税制度改革房地产营改增、房地产税立法引导合理住房需求盘活社会存量资金房地产金融改革房地产金融化、融资模式创新www.cei.gov.cn打造多元融资平台盘活土地市场存量土地制度改革农地确权流转、土地集约利用推动城市更新改造资料来源：中经网整理预测1．新型城镇化与户籍改革进程加快，区域一体化、人口市民化将带来长期利好新型城镇化进入试点阶段，未来将推行到各大区域。2014年以来，新型城镇化体制建设逐步完善。2014年3月，国务院发布《国家新型城镇化规划（2014～2020年）》，要求有序推进农业转移人口市民化，优化城镇化布局和形态；11月，国务院发布《关于调整城市规模划分标准的通知》，增设超大城市，细分小城市和大城市，并鼓励重点发展中小城市。2015年2月，国家发改委联合11个部委发布《国家新型城镇化综合试点方案》，将江苏、安徽两省和62个城市（镇）列为国家新型城镇化试点地区。从中长期来看，随着试点经验的积累，未来新型城镇化建设将逐步推行到全国各大区域，中小城市或迎来新的发展机遇。区域一体化建设提速，未来将带动多地联动发展。2014年以来，国务院批复了包括新区建设、区域市场协作在内的多个发展规划，其中京津冀一体化、长江经济带、“一带一路”的战略地位凸显。2015年“两会”提出，要加快自贸区和“一带一路”建设，构建全方位对外开放新格局；推动京津冀一体化和长江经济带建设，引导产业升级转移。从中长期来29未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告看，随着几大区域发展战略的推进，区域内城市将形成协同联动发展的新局面，产业转移、产城融合和城市互联等将为房地产发展带来新的潜在动力。户籍制度改革快速跟进，人口集聚效应将逐步显现。2014年以来，户籍制度改革逐步进入全面实施阶段。2014年7月发布的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》要求稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，全面放开中小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件；2015年“两会”进一步重申要有序推进农业转移人口市民化，实行不同规模城市差别化落户政策，对未落户的农业转移人口，建立居住证制度。从中长期来看，随着落户限制的逐步放开，以及暂住证制度的退出，未来城镇人口集聚效应将逐步显现，利好房地产业发展。2．改善民生与保障房建设同步推进，未来住房供应体系将进一步完善棚户区改造力度不断加大，货币补贴、市场房源将成亮点。新一届中央政府上台后，轻调控、重保障，将住房保障作为改善民生的重中之重，凡是涉及房地产业的重大会议和政策文件，均要求支持和加大保障性安居工程建设力度，并将棚户区改造上升至战略层面。2015年，政府工作报告重申“加大城镇棚户区和城乡危房改造力度”，全年计划棚户区改造580万套，较上年增加110万套，占保障性安居工程计划开工总量的比重升至78.4%。在继续加大棚户区改造力度的同时，2015年政府工作报告提出“住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房”，预计货币补贴、市场筹集房源将成为未来一段时间住房保障工作的新“亮点”中国经济信息网。实际上，2014年下半年以来，湖南、成都、芜湖、嘉兴、江西、宁夏、北京、福州、宁波、深圳、沈阳等省市均下发相关文件，拟在棚户区改造过程中探索货币补偿安置、政府回购商品房安置等模式。www.cei.gov.cn图21：2011～2015年各类棚户区改造计划任务量700棚户区改造力度580600持续加大470500400400300304万套300200100020112012201320142015数据来源：住建部，中经网整理多层次住房保障体系逐步建立，住房租赁市场将加快发展。除加大棚户区改造力度外，2014年以来，住建部积极推进公租房、廉租房两房并轨，并轨后统称为公共租赁住房；探索推进共有产权住房，并确定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石六个试点城市；再加上收购普通商品房作为保障房来源的新模式，多层次、多来源的住房保障体系逐步建立。30未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告与此同时，2015年1月住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，要求用3年时间，基本形成渠道多元、总量平衡、结构合理、服务规范、制度健全的住房租赁市场，住房租赁市场有望加快发展。从中长期来看，未来住房供应体系将进一步完善，有助于保障民生，解决不同需求居民住房问题，促进房地产行业长期平稳运行。表7：2014年以来出台的住房保障相关政策和文件政策或文件发布机构主要内容发布时间《关于做好公共租赁住房整合地方政府资金来源，做好租赁补贴发放工作，和廉租住房并轨运行有关财政部盘活政府存量资金，严格资金使用管理。财政工作的通知》《中央财政城镇保障性安居财政部、专项资金根据租赁补贴户数、筹集公共租赁住房套2014.03工程专项资金管理办法》住建部数、城市棚户区改造户数三项因素及权重进行分配。保障房建设、运营和收购免收各种行政事业性收费《城镇住房保障条例(征求国务院和政府性基金；保障房建设可以采取配建和集中建意见稿)》法制办设两种方式；鼓励社会力量参与城镇住房保障建设。由国家开发银行成立专门机构，采取市场化方式发2014年国务院常务会议国务院行住宅金融专项债券，重点用于棚户区改造及城市基础设施等相关工程建设。2014年开始，将中央补助廉租住房保障、公共租赁《中央财政城镇保障性安居财政部住房专项资金和城市棚户区改造专项资金合并，归2014.04工程专项资金管理办法》中国经济信息网为城镇保障性安居工程专项资金。加强配套设施建设，探索发展共有产权住房，推进《关于做好2014年住房保住建部公共住房住房和廉租住房并轨运行，强化住房保障障工作的通知》公平分配。《关于创新企业债券融资www.cei.gov.cn支持符合条件的地区增加企业债发行规模指标，适方式扎实推进棚户区改造发改委当放宽企业债券发行条件，扩大“债贷组合”用于2014.05建设有关问题的通知》棚户区改造范围。明确保障对象，科学制定年度建设计划，健全申请《关于并轨后公共租赁住房住建部审核机制，完善轮候制度，强化配租管理，加强使2014.07有关运行管理工作的意见》用退出管理。《关于进一步加强棚户区进一步完善棚户区改造规划，加大对棚户区改造的国务院2014.08改造工作的通知》金融支持力度。加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，2015年保障2015年政府工作报告国务院性安居工程新安排740万套；逐步实行实物保障与2015.03货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。《关于运用政府和社会资财政部、住本合作模式推进公共租赁鼓励地方运用PPP模式推进公共租赁住房投资建设建部等6个2015.05住房投资建设和运营管理和运营管理，提高公共租赁住房供给效率。部委的通知》资料来源：中经网整理3．不动产统一登记将于2017年全面运行，房地产税征收或在2018年以后2015年3月，《不动产登记暂行条例》正式实施，并率先在南京、哈尔滨、厦门等12个城市试行。尽管在反腐方面的作用被寄予厚望，但不动产统一登记的目的主要是将原来31未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告分散登记的各类不动产进行整合、联网，建立不动产基础数据统一信息平台，并实现信息实时共享，为全国统一不动产交易市场的形成构建明晰的产权基础，为房地产市场相关管理及政策实施提供基础参考，同时为房地产税改革等提供数据支持。根据不动产登记局最新透露的时间表，2015年将健全配套制度，试运行不动产登记信息平台，2016年完善平台并扩大试运行范围，2017年全面运行。在全力推进不动产统一登记制度改革的过程中，下一步我国将加快研究和推进房地产税立法工作，不过“房地产税”征收尚无明确的时间表。与十八届三中全会“加快房地产税立法并适时推进改革”、2014年政府工作报告“做好房地产税立法相关工作”的表述不同，2015年政府工作报告并未明确提及“房地产税”，这主要是因为房地产税尚未形成一致的方案，尤其房地产税的定位尚未明确。实际上，即便房地产税草案于2015年年内完成并进入立法程序，之后还要广泛征求社会各方面的意见并进行修改，征求意见后还需经过全国人大审议，而且要与不动产统一信息平台全面运行的时间相对应。因此，预计房地产税短期内难以完成立法并实施征收，至少要在2018年以后。图22：2014年以来不动产登记工作推进情况中国经济信息网2014年2月不动产登记工作部际联席会议制度建立3月明确不动产统一登记制度完成时间表www.cei.gov.cn4月国土部成立不动产登记工作领导小组5月不动产登记局正式挂牌6月不动产登记信息平台研究设计正式启动8月国务院发布《不动产登记暂行条例（征求意见）》中央编办批复成立国土资源部不动产登记中心11月《不动产登记暂行条例》正式出台12月2015年2月国土资源部公布不动产登记簿证样式3月《不动产登记暂行条例》正式实施资料来源：中经网根据公开资料整理32未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告4．房地产金融改革稳步推进，MBS、REITs将成为融资创新的主要突破口2014年以来，监管层先后放开上市房企再融资、放松上市房企中期票据发行，房企融资方面的行政化干预逐步退出，房地产金融改革稳步推进。2014年9月，央行、银监会联合下发《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，明确鼓励金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）、期限较长的专项金融债券等，专门用于增加首套和改善性普通自住房贷款投放，同时鼓励开展房地产投资信托基金（REITs）试点。2015年1月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，明确提出鼓励各城市积极开展REITs试点，并逐步推开，多来源增加住房租赁市场资金供给。此外，2015年政府工作报告也明确提出要“推进信贷资产证券化”。从现有的政策基调来看，MBS、REITs将成为房地产金融改革的主要突破口，未来一段时间将加快试点推进，中长期来看有助于改善房地产企业融资难的问题，促进融资模式转向市场化、资本化。值得注意的是，MBS、REITs试点均将优先用于保障性安居工程建设。2014年12月，住建部初步确定北京、上海、广州、深圳四个特大城市REITs试点方向，试点范围定于租赁型保障房，其目的在于通过已建成的保障房资产证券化，盘活存量资金后再投入后续建设。2015年5月，国务院常务会议决定新增5000亿元信贷资产证券化试点规模，银行信贷资产证券化置换出信贷资金后，将优先投向棚户区改造建设，帮助提升货币化补偿比例，进而将棚改制造的刚性需求引入商品房市场。中国经济信息网5．土地集约利用上升到战略层面，农村土地改革试点将于2017年底完成推进土地节约集约利用，控制建设用地总量。土地节约集约利用是生态文明建设和新型城镇化的战略选择。2014年6月，国土部发布首部《节约集约利用土地规定》，要求通过规模引导、布局优化、标准控制、市场配置、盘活利用等手段，达到节约土地、减量用www.cei.gov.cn地、提升用地强度、提高土地利用效率等目标；9月，国土部发布《关于推进土地节约集约利用的指导意见》，要求严格控制建设用地总量，城市新区平均容积率比现城区提高30%以上，三大城市群地区以盘活存量为主，率先压减新增建设用地规模。在此背景下，未来主要城市将加大土地利用计划管理，加快城市更新改造。加快集体土地确权流转，审慎推进农地改革试点。2014年中央一号文件首次提出允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，并要求加快农村地籍调查和农村集体建设用地使用权确权登记颁证工作；2015年中央一号文件再次提出要稳步推进农村土地制度改革试点，分类实施农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点，农村土地制度改革连续两年成为中央一号文件的核心内容。2015年1月，中共中央办公厅和国务院办公厅联合印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，决定在全国范围内选取33个县（市、区）进行试点，并于2月由全国人大常委会正式授权，标志着农村土地制度改革正式进入试点阶段。下一步，试点县（市、区）的党政主要负责人将亲自挂帅，承担组织实施试点工作主体责任。根据规划，农地改革试点工作将于2017年底完成。值得注意的是，试点地区主要分布于重点城市群，部分地区此前已有类似土地流转的举措，此次试点有利于进一步总结经验，未来扩大推广到其他地区，盘活利用集体经营性建设用地。33未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表8：全国33个农村土地改革试点县（市、区）名单地区城市群县(市、区)成渝城市群重庆市大足区、四川省郫县、四川省泸县中原城市群河南省长桓县、山西泽州县辽宁省海城市、吉林省长春市九台区、黑龙江省安达市、内蒙古自治哈长城市群区和林格尔县中西部地区长江中游城市群湖南省浏阳市、湖北省宜城市、江西省余江县广西壮族自治区北流市、云南省大理市、陕西省西安市高陵区、甘肃丝绸之路经济带省陇西县、青海省湟源县、宁夏回族自治区平罗县、新疆维吾尔自治区伊宁市、贵州省湄潭县、西藏自治区曲水县环渤海城市群北京市大兴区、河北省定州市、山西省禹城市、天津市蓟县上海市松江区、江苏省常州市武进区、浙江省义乌市、浙江省德清县、东部地区长三角城市群安徽省金寨县珠三角城市群广东省佛山市南海区、福建省晋江市、海南省文昌市资料来源：中经网整理三、上下游产业链分析中国经济信息网房地产业关联度高、拉动力强，产业链上游主要包括建材、建筑、钢铁、工程机械等产业，与商品房新开工和施工环节密切相关；下游主要包括家电、家装、物业管理、商业等产业，与商品房竣工环节密切相关。www.cei.gov.cn（一）上游－－建材行业建材行业是房地产上游的重点配套行业，为房地产建筑环节提供水泥、玻璃、陶瓷、门窗等建筑材料，与房地产行业有很强的相关性。2014年以来，随着楼市销售的下行调整，商品房新开工面积陷入负增长，施工面积增速也明显下滑，建材行业随之陷入低迷。从产量来看，2015年1季度，水泥、平板玻璃、卫生陶瓷产量均陷入负增长，同比分别下降3.4%、6.0%、1.0%；商品混凝土产量虽然同比增长10.5%，但较上年同期下降4.7个百分点。从价格来看，2015年3月，全国P.O42.5散装水泥价格同比下跌6.4%，重点企业平板玻璃出厂价同比下跌12.8%。就目前来看，建材行业产能过剩，主要产品价格降至低位，对房地产行业有较强的依附性。因此，传统建材不会对商品房项目的正常开工、施工造成太大影响，购买传统建材所承担的成本压力也不会扩大。不过需要指出的是，当前节能、环保、健康等建筑理念盛行，技术玻璃、轻质建材、隔热隔音材料等新型建材对房地产建筑理念将产生较大的影响，未来节能型、环保型商品房项目将成为市场关注的焦点。34未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图23：主要建材产品产量增速与商品房新开工、施工面积速度的关系80%60%40%20%0%-20%具有较强的相关性-40%00-0200-1101-0902-0703-0504-0304-1205-1006-0807-0608-0409-0209-1110-0911-0712-0513-0313-1214-10新开工面积施工面积水泥平板玻璃卫生陶瓷商品混凝土注：以上均为月末累计增速，不含1月。数据来源：国家统计局，中经网整理（二）上游－－钢铁行业钢铁（钢筋）是最重要的建筑材料之一，由于钢铁行业的产品应用涉及经济的各个领域，房地产行业对钢铁行业的影响小于其对建材行业的影响。2014年以来，宏观经济下行压力加大，房地产投资开工陷入低迷，机械、汽车、家电等下游行业生产均出现不同程度的放缓。由于下游需求全面减弱，钢铁行业陷入深度低迷。从产量来看，2015年1季度，中国经济信息网成品钢材产量同比增长2.5%，增速较上年同期下降2.8个百分点；钢筋产量同比下降3.4%，而上年同期为同比增长9.6%。从价格来看，由于钢材市场供大于求，钢材价格水平持续走低，2015年3月末，我国钢材综合价格指数降至75.43，同比下跌20.5%。www.cei.gov.cn就目前来看，钢铁行业发展陷入困境，在房地产用钢材、钢筋的供应，以及钢材价格等方面，均不会对房地产行业造成太大的影响。反过来房地产行业进入调整周期，开发投资增速的下滑让钢铁行业雪上加霜。不过需要特别指出的是，当前我国房地产业正在积极推进住宅产业化发展，未来钢结构装配式住宅将迎来良好的发展空间，这对于改善钢铁行业需求状况将起到非常积极的作用。35未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图24：钢材、钢筋累计产量增速与商品房新开工、施工面积增速的关系80%60%40%20%0%-20%具有较强的相关性-40%00-0200-1101-0902-0703-0504-0304-1205-1006-0807-0608-0409-0209-1110-0911-0712-0513-0313-1214-10新开工面积施工面积成品钢材钢筋注：以上均为月末累计增速，不含1月。数据来源：国家统计局，中经网整理（三）下游－－家装行业家装行业是房地产业下游的重要配套行业，新房装修、二手房装修、旧房改造等是家装产业的主要市场。2014年以来，商品房竣工面积增速先升后降，二手房交易明显下滑，家装行业受到一定的冲击。以家具行业为例，2015年1季度，家具产量同比增长1.2%，增速较上年同期下降2.0个百分点；其中，木制家具、金属家具产量增速均呈现不同程度的中国经济信息网回落，仅软体家具产量逆势同比增长6.9%，但其产量占比相对较小。就目前来看，房地产市场总体供大于求，虽然近期楼市销售已呈现回暖迹象，但新房市场对家装行业的支撑作用仍将逐步减弱。尤其随着存量房时代的到来，未来二手房交易、www.cei.gov.cn旧房改造对家装行业的带动作用将不断增强。由于家装行业供给过剩，尤其一、二线热点城市家居市场基本饱和，预计未来家装市场（尤其是家居城）新增市场容量将主要集中在二、三线城市和中西部地区。图25：主要家具产品产量增速与商品房竣工面积增速的关系80%60%40%20%0%-20%具有相对滞后的较强相关性-40%00-0200-1101-0902-0703-0504-0304-1205-1006-0807-0608-0409-0209-1110-0911-0712-0513-0313-1214-10竣工面积家具木制家具金属家具软体家具注：以上均为月末累计增速，不含1月。数据来源：国家统计局，中经网整理36未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（四）下游－－家电行业家电是房地产业的主要下游产业之一，房屋添置新家电、废旧家电换新及更新换代是家电行业的主要市场。2014年以来，房地产市场尤其是二手房市场销售表现低迷，加上补贴政策的退出，家电行业增速明显放缓。从产量来看，2015年1季度，家用电冰箱、家用排油烟机、房间空气调节器产量均陷入负增长，同比分别下降3.3%、2.6%、1.5%，而上年同期为同比增长1.2%、6.2%、19.9%；相比之下，家用洗衣机产量同比增长9.7%，主要是因为上年同期基数较低，上年为同比下降3.5%。就目前来看，利好政策叠加刺激下，近期一二线热点城市新房、二手房市场均呈现回暖态势，预计楼市销售低迷对家电需求的不利影响将逐步减弱。不过，未来家电行业需求增长仍将主要来自消费升级和产品更新换代，品质优越、时尚美观、节能环保的中高端产品的销售占比将不断提高。而随着家电和信息技术的发展，未来智能建筑、智能家居的理念将融入房地产市场，成为产业融合和结构升级的一个重要突破口。图26：主要家电产品产量增速与商品房销售面积的关系80%60%中国经济信息网40%20%0%-20%与销售面积增速有较强相关性，与竣工面积增速有一定相关性www.cei.gov.cn-40%00-0200-1101-0902-0703-0504-0304-1205-1006-0807-0608-0409-0209-1110-0911-0712-0513-0313-1214-10竣工面积销售面积家用电冰箱家用洗衣机家用排油烟机房间空气调节器注：以上均为月末累计增速，不含1月。数据来源：国家统计局，中经网整理37未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告第二章房地产市场供求分析2014年以来，房地产业的基本面发生转变，楼市转而进入自发调整期，供求指标同比均大幅下滑，主要城市房价自2014年5月以来环比持续下跌。不过进入2015年3月后，随着“两会”明确“稳定住房消费”的新政策基调，多轮政策叠加刺激下，一二线热点城市成交量率先回升，主要城市房价预期由跌转涨，全国楼市开启企稳回暖的新形势。值得注意的是，尽管楼市销售已呈现明确的回暖迹象，但开工低迷、市场分化的态势依然明显。一、房地产市场需求分析（一）需求规模2014年以来，由于前期需求和房价被大量透支，房地产市场供求关系发生明显转变，中经网专用水印全国楼市销售大幅降温。即便2014年下半年以来主要城市集中放松限购、央行超预期放宽限贷甚至降息、地方出台财税支持措施，也未能带来特别明显的效果。2014年全年，商品中国经济信息网房销售面积12.06亿平方米，同比下降7.6%，继2008年后第二年陷入负增长。2015年初，楼市销售依然延续上年的低迷态势，1～2月商品房销售面积同比降幅一度高达16.3%。不过随着3月“两会”明确“稳定住房消费”的新基调，楼市政策环境日益www.cei.gov.cn宽松，尤其公积金新政、“3.30新政”、营业税五改二、央行连续降准降息等政策叠加，带动楼市企稳回暖。1～4月，商品房销售面积同比下降4.8%，降幅连续两个月收窄；其中，4月当月销售面积同比增长7.0%，2014年以来首次恢复正增长，呈现明确的回暖迹象。图27：2006年～2015年前4月商品房销售面积及同比增速1450%1240%30%1020%810%6亿平方米0%4-10%2-20%0-30%20062007200820092010201120122013201415.04商品房住宅商品房同比增长住宅同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理38未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图28：2013年以来商品房累计销售面积及同比增速1460%1250%40%1030%820%610%亿平方米0%4-10%2-20%0-30%13-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04商品房住宅商品房同比增长住宅同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理（二）需求结构1．区域结构东部地区城市化、经济发展和居民收入水平最高，一直是商品房销售的主要区域。2014年，在楼市降温调整的过程中，一、二线城市成交量由于基数较高而大幅下滑，降幅反而高于三、四线城市。受此影响，一二线热点城市集聚的东部地区销售占比明显回落，2014中国经济信息网年东部地区商品房销售面积占比降至45.4%，较上年同期下降3.2个百分点。不过随着楼市政策和货币政策开启宽松模式，2015年以来一二线热点城市成交量率先回暖，带动东部地区销售占比出现回升，1～4月东部地区商品房销售面积占比升至47.4%，www.cei.gov.cn预计2015年全年销售占比将高于上年。图29：2010年～2015年前4月商品房销售面积分区域结构100%90%26.2%26.9%25.1%24.4%26.6%26.7%西部80%70%60%25.1%26.7%27.1%27.0%28.0%25.9%50%中部40%30%48.7%46.4%47.8%48.6%45.4%47.4%20%东部10%0%2010201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理39未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告2．物业结构由于此前很长一段时间内，我国住宅市场供不应求，住宅一直是商品房销售的主要物业类型。不过2014年以来，住宅市场供求关系发生转变，商品住宅销售明显降温，2014年销售占比降至87.2%，较上年同期下降1.4个百分点，为近年来最低比重。2015年1～4月，商品住宅销售比重为88.3%，略低于上年同期，预计全年销售占比仍将低于上年。相比之下，商业营业用房、其他房屋销售占比趋于进一步提高。1～4月，商业营业用房面积同比增长5.2%，而商品住宅、办公楼同比分别下降5.0%、13.6%。图30：2010年～2015年前4月商品房销售面积分物业类型结构2.4%2.8%2.5%2.7%3.2%2.9%100%6.6%7.2%7.0%6.5%7.5%6.8%其他90%1.8%1.8%2.0%2.2%2.1%2.1%80%70%商业营60%业用房50%89.2%88.2%88.5%88.6%87.2%88.3%办公楼40%30%20%住宅10%0%中国经济信息网2010201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理www.cei.gov.cn二、房地产市场供给分析（一）供给规模1．拿地情况随着楼市降温传递到土地市场，以及商品房库存持续攀升，土地市场供需均陷入低迷。从供地来看，政府供地节奏明显放慢，实际推地量大幅下降。2014年，全国房地产用地实际供应15.1万公顷，同比下降25.5%；2015年1季度实际供应2.47万公顷，同比下降38.7%。从拿地来看，企业拿地决策异常谨慎，土地成交较为惨淡。2014年，房地产开发土地购置面积3.34亿平方米，同比下降14.0%。进入2015年后，尽管多轮刺激政策效应逐步叠加释放，但楼市销售尚未出现实质性回暖，而且商品房库存仍在增加，开发企业仍以去库存化为重心，仍不轻易出手拿地。1～4月，房地产开发土地购置面积5469.47万平方米，同比下降32.7%，为2009年4月以来最大降幅。值得注意的是，拿地分化的局面进一步加剧，品牌房企拿地重心继续向一二线热点城市集中，三四线土地市场持续冷清。根据中原地产的数据，截至2015年3月16日，销售额排名前20位的上市房企一二线土地市场拿地金额占比高达92.5%，历年来首次突破九成，其中一线城市占比高达62.5%，创历史新高。40未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图31：2009年～2015年1季度全国房地产用地实际供应量、增速及占比2550%40%2030%20%1510%0%万公顷10-10%-20%5-30%-40%0-50%20092010201120122013201415Q1房地产用地实际供应量同比增长所占比重注：所占比重为房地产用地供应量占国有建设用地量的比重。数据来源：国土资源部，中经网整理图32：2006年～2015年前4月房地产开发土地购置面积及同比增速45000土地购置面积同比增长40%4000030%3500020%中国经济信息网3000010%250000%20000万平方米-10%15000www.cei.gov.cn10000-20%5000-30%0-40%20062007200820092010201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理图33：2013年以来房地产土地购置面积及同比增速45000土地购置面积同比增长15%4000010%350005%0%30000-5%25000-10%20000-15%万平方米15000-20%10000-25%5000-30%0-35%13-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04数据来源：国家统计局，中经网整理41未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告2．新开工情况一般来说，房企从拿地到开工需要3～6个月的时间，因此新开工指标与拿地指标走势基本同步。为缓解库存压力、减少资金占用，开发企业普遍延缓拿地及开发节奏。2014年，商品房新开工面积17.96亿平方米，同比下降10.7%，为“房改”以来最大年度降幅。2015年1～4月，商品房新开工面积3.58亿平方米，同比降幅高达17.3%。图34：2006年～2015年前4月商品房新开工面积及同比增速2550%40%2030%1520%10%亿平方米100%-10%5-20%0-30%20062007200820092010201120122013201415.04商品房商品住宅商品房同比增长商品住宅同比增长中国经济信息网数据来源：国家统计局，中经网整理www.cei.gov.cn图35：2013年以来商品房累计新开工面积及同比增速2520%2010%150%10-10%亿平方米5-20%0-30%13-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04商品房商品住宅商品房同比增长商品住宅同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理3．施工情况一般来说，房地产开发需要2～3年的建设期。尽管2013年商品房新开工面积创新高，但2012、2014年降幅较大，叠加影响下，商品房施工面积增速也降至低位。截至2014年末，商品房施工面积72.65亿平方米，同比增速降至9.2%；截至2015年4月末，商品房施工面积59.96亿平方米，同比增速进一步放缓至6.2%，为“房改”以来最低增速。42未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图36：2006年～2015年前4月商品房施工面积及同比增速8030%7025%6020%504015%亿平方米3010%205%1000%20062007200820092010201120122013201415.04商品房商品住宅商品房同比增长商品住宅同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理图37：2013年以来商品房月末施工面积及同比增速8020%706015%50中国经济信息网4010%30亿平方米205%10www.cei.gov.cn00%13-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04商品房商品住宅商品房同比增长商品住宅同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理4．竣工情况一般来说，竣工指标滞后于新开工指标2～3年。2014年，商品房竣工面积不降反升，全年竣工10.75亿平方米，同比增长5.9%，增速较上年同期提高3.9个百分点。进入2015年后，商品房竣工面积开始下滑，1～4月竣工2.12亿平方米，同比下降10.5%。43未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图38：2006年～2015年前4月商品房竣工面积及同比增速1215%1010%85%60%亿平方米4-5%2-10%0-15%20062007200820092010201120122013201415.04商品房商品住宅商品房同比增长商品住宅同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理图39：2013年以来累计商品房竣工面积及同比增速1250%1040%30%820%中国经济信息网610%亿平方米40%2-10%www.cei.gov.cn0-20%13-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04商品房商品住宅商品房同比增长商品住宅同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理（二）供给结构1．区域结构东部地区同时也是商品房供给的主要区域。在2010～2013年楼市连续调控过程中，东部地区商品房供给占比逐年下降。不过随着限购政策逐步取消，一二线热点城市重新成为销售热点，东部地区商品房供给占比再度回升。2014年，东部地区商品房竣工面积占比50.6%，较上年同期提高0.8个百分点；2015年1～4月占比升至53.0%，较上年同期提高2.5个百分点。44未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图40：2010年～2015年前4月商品房竣工面积分区域结构100%90%21.7%22.2%23.3%23.2%23.1%21.8%西部80%70%26.7%26.8%27.0%27.1%26.3%25.2%60%50%中部40%30%51.6%51.1%49.8%49.8%50.6%53.0%20%东部10%0%2010201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理2．物业结构住宅是商品房供应的主要物业类型。近年来，由于住宅市场一直是楼市调控的重点，尤其2014年以来住宅供求形势明显转变，住宅类物业供应比重持续下降。2014年，商品住宅竣工面积占比降至75.3%，较上年同期下降2.3个百分点；2015年1～4月占比进一步降至73.2%，预计全年竣工占比仍将低于上年。相比之下，办公楼、商业营业用房、其他房屋供应比重总体呈上升态势，商品房供应呈现多元化趋势。中国经济信息网www.cei.gov.cn图41：2010年～2015年前4月商品房竣工面积分物业类型结构100%6.7%7.1%7.9%8.9%10.6%10.9%90%10.4%10.1%10.3%10.7%其他80%2.3%2.4%2.3%11.3%12.2%2.8%2.9%3.7%70%商业营60%业用房50%40%80.6%80.3%79.5%77.6%75.3%办公楼73.2%30%20%住宅10%0%2010201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理三、房地产市场供需平衡与价格分析（一）供需平衡分析2014年以来，全国楼市销售急转直下，市场供求关系发生转变。从销竣比来看，2014年商品房销竣比降至1.12，较上年同期下降0.17；2015年1季度进一步降至1.07，较上45未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告年同期下降0.02；不过随着2015年4月楼市销售的回暖，2015年1～4月商品房销竣比回升至1.24，较上年同期略高0.07；预计全年销竣比将维持低位，与上年同期基本持平。图42：2006年～2015年前4月全国商品房竣工面积、销售面积及销竣比141.6121.41.210180.86亿平方米0.640.420.20020062007200820092010201120122013201415.04商品房销售面积商品房竣工面积销竣比（右轴）数据来源：国家统计局，中经网整理从商品房库存来看，由于前两年快速开工的项目集中入市，而新推楼盘去化率总体较低，2014年以来全社会商品房库存持续攀升。截至2015年4月末，全国商品房待售面积升至6.57亿平方米，同比增长24.7%。不过值得注意的是，随着多轮政策效应叠加释放，中国经济信息网近期主要城市库存去化取得一定进展，但去化能力仍存在较大差异。截至2015年4月末，上海易居房地产研究院监测的35个城市4新建商品住宅库存2.64亿平方米，连续两个月环比微降，库存攀升的动力开始削弱；存销比降至www.cei.gov.cn15.4个月，其中一、二、三线城市存销比分别为11.6、15.5、21.1个月，三线城市库存去化压力依然较大。图43：2013年以来全国商品房待售面积及同比增速750%640%5430%320%亿平方米210%100%13-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04商品房待售面积商品住宅待售面积商品房同比增长商品住宅同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理435个城市包括：一线城市——北京、上海、广州、深圳；二线城市——长春、沈阳、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、长沙、福州、厦门、贵阳、南宁、西安、兰州、西宁；三线城市——淮南、马鞍山、济宁、烟台、常州、南通、温州、九江、荆门、茂名、北海。46未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（二）房价走势分析1．地价总体走势2014年以来，尽管土地市场供需明显降温，但土地价格保持上涨，尤其是一二线热点城市竞争激烈、溢价率较高，不同城市分化态势明显。2015年1季度，全国主要监测城市住宅地价环比上涨0.53%，同比上涨2.98%，而同期房地产用地实际供应量同比下降38.7%；分城市来看，一、二、三线城市住宅地价环比分别上涨1.13%、0.37%、0.49%，同比分别上涨7.11%、1.88%、2.63%，不同城市地价涨跌各异。图44：2012年以来全国主要城市不同类型用途地价环比增速4%综合用地商服用地住宅用地工业用地3%2%1%0%中国经济信息网-1%12Q112Q212Q312Q413Q113Q213Q313Q414Q114Q214Q314Q415Q1www.cei.gov.cn数据来源：中国土地勘测规划院城市地价动态监测组，中经网整理2．房价总体走势2014年以来，在楼市降温调整的过程中，以价换量、加速去化成为开发企业的主流策略。2014年，全国商品房平均销售价格6323元/平方米，同比上涨1.4%，涨幅较上年下降6.3个百分点。分城市来看，不同城市房价涨跌明显分化。2014年，中国指数研究院监测的100个城市中，一线城市平均新房价格同比上涨0.58%，二、三线城市则同比分别下跌5.53%、4.87%。进入2015年后，全国平均房价先跌后涨，持续叠加的宽松政策成为房价回涨的动力。其中，1～3月商品房均价同比下跌0.1%，1～4月恢复同比上涨1.8%，4月当月同比上涨5.9%，3月底楼市新政的效果较为显著，房价预期开始由跌转涨。47未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图45：2006年～2015年前4月全国商品房平均销售价格8000全国商品房平均售价同比涨幅25%700020%600015%5000400010%元/平方米30005%20000%10000-5%20062007200820092010201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理图46：2013年～2015年1季度100个典型城市一、二、三线城市平均新房价格涨幅25%23.44%201320142015Q120%中经网专用水印不同城市房价涨幅明显分化15%中国经济信息网二三线城市房价均有所下跌10%6.59%6.58%5%0.58%0.72%0%-0.67%-0.75%www.cei.gov.cn-5%-5.53%-4.87%-10%一线城市二线城市三线城市数据来源：中国指数研究院，中经网整理3．房价月度走势2014年，主要城市房价由滞涨转为下跌，5月成为房价环比下跌的拐点。2014年5月以来，主要城市房价连续12个月环比下跌。不过值得注意的是，自2014年“9.30新政”放松限贷以来，主要城市房价跌幅呈收窄态势。2015年4月，国家统计局监测的70个大中城市新建商品住宅算术平均价格环比下跌0.1%，房价接近止跌，价格上涨的城市有18个，较上月增加6个；中国指数研究院监测的100个城市（新建）住宅平均价格环比下跌0.01%，价格下跌的城市有39个。从4月楼市销售回暖态势和房价跌幅收窄情况来看，2015年5月将成为主要城市房价环比回涨的拐点。48未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图47：2014年以来70个大中城市新建商品住宅价格变动情况7021000122841113342126015718环比上升8504442040625756696967663064686466环比持平555048201835102910环比下降6448014-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115-0215-0315-04数据来源：国家统计局，中经网整理值得注意的是，房价分化态势依然明显，房价上涨主要集中在一线城市和少数二线城市。据测算，2015年4月，70个大中城市中，一线城市新建商品住宅价格环比平均上涨1%，二、三线城市环比平均分别下降0.1%、0.3%；100个城市中，十大城市住宅均价环比转跌为涨，小幅上涨0.12%，其中深圳、武汉、南京、北京、成都、上海、天津7个城市均环比上涨。中国经济信息网图48：2013年以来全国100个城市（新建）住宅平均价格及环比涨幅www.cei.gov.cn11200百城均价环比增长1.5%110001.0%10800106000.5%10400102000.0%10000元/平方米-0.5%98009600-1.0%94009200-1.5%13-0113-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115-0215-0315-04数据来源：中国指数研究院，中经网整理49未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告第三章房地产业竞争状况分析在楼市调整的过程中，房企业绩增长难度加大、盈利空间大幅收窄，市场竞争异常激烈，不同房企业绩分化严重。随着楼市发展环境及房企发展理念的改变，标杆房企逐步淡化销售增长目标，转而追求利润增长，并致力于加快转型进程，培养新的核心竞争力。尽管业内并购机会增多，但以规模增长为目标的并购正在减少，以多元化融合和轻资产化转型为手段、以创新业务增长模式和提高核心竞争力为目标的并购将成为新的热点。一、行业竞争状况（一）市场竞争格局1．标杆房企优势扩大，市场集中度迅速攀升中国经济信息网2014年以来，随着楼市的下行调整，开发企业面临去化、资金等多重考验，市场竞争异常激烈。标杆房企凭借广泛的品牌影响力、较高的市场认可度、更加灵活的适应能力和更高的抗风险能力，销售表现远好于行业平均水平，市场集中度迅速攀升。www.cei.gov.cn2014年，国内市场销售金额CR10、CR20、CR50、CR100分别升至17.2%、23.2%、31.7%、38.4%，2015年1季度进一步升至19.8%、26.0%、35.3%、43.1%。值得注意的是，2015年1季度集中度同比有所下降，这主要是因为2015年初市场开局不如预期，标杆房企不再一味追求规模增长，同时对政策调整仍在观望，导致推案量相对较少。表9：2013～2015年1季度标杆房企销售面积及销售金额集中度集中度2013年1季度2014年1季度2015年1季度CR1011.04%13.10%13.11%CR2014.50%16.77%16.29%销售面积CR5019.87%22.19%22.25%CR100－－26.70%CR1016.38%20.01%19.82%CR2022.50%26.33%25.98%销售金额CR5031.94%35.43%35.34%CR100－－43.06%数据来源：CRIC、中国房地产测评中心，中经网整理50未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表10：2015年1季度中国房地产企业销售面积和销售金额排名TOP20单位：万平方米，亿元销售面积排名公司名称销售面积销售金额排名公司名称销售金额1万科地产409.41万科地产446.22恒大地产408.72恒大地产309.33碧桂园2803绿地集团2664绿地集团2564中海地产245.75中海地产210.45保利地产192.26万达集团156.56碧桂园180.37保利地产150.77万达集团175.38华夏幸福145.38华润置地151.29华润置地101.89华夏幸福138.210世茂房地产88.610融创中国110.111雅居乐68.911世茂房地产106.512龙湖地产68.412绿城中国9013富力地产61.813富力地产81.2中国经济信息网14金地集团56.614龙湖地产72.115绿城中国50.515雅居乐69.316新城控股47.816金地集团66.217金科集团47.717招商地产62www.cei.gov.cn17中国铁建45.218远洋地产52.717首创置业44.419保利置业4620招商地产44.320新城控股42.1数据来源：中国房地产测评中心，中经网整理2．市场调整仍在持续，房企业绩增速放缓伴随着楼市销售的降温，房企经营业绩增速不断放缓，销售压力加大，去库存成为房企的主要任务。2014年，25家典型房企销售金额同比增速从上年的25%～30%降至15%～18%；由于年初制定的销售目标普遍较高，有近半数的重点房企未完成销售目标，少部分房企甚至低于七成。值得注意的是，部分房企为了完成2014年销售任务，将2015年初的部分业绩计入上年，虽然提高了销售目标完成率，但却在一定程度上削弱了2015年初的经营业绩。2015年1季度，尽管政策放松预期较强，但楼市反应相对平淡，市场调整仍在延续，主要房企经营业绩全面下滑。1季度，25家典型房企销售金额同比降幅高达15%～20%，其中仅6家房企业绩实现同比增长，其余均呈现不同程度的下滑，降幅超过30%的房企有9家之多。在业绩增长压力下，恒大、碧桂园等龙头房企相继推出“无理由退房”、“0号行动”等促销计划，第三方销售平台、互联网金融、电商合作等营销方式也不断创新推广，房地产市场进入“大营销”时代。51未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表11：2013年～2015年1季度典型房企经营业绩增速销售金额增速销售目标完成率房企2015年1季度2014年2013年2014年华润置地57.34%5.55%27.01%99.97%华夏幸福25.64%38.30%62.07%－融创中国18.01%20.23%53.56%101.23%新城控股4.03%21.70%27.82%104.58%远洋地产3.13%0.51%15.10%90.00%恒大地产1.38%37.08%8.75%125.12%绿城中国(含融绿)-5.79%-15.41%21.65%80.82%万达集团-5.95%15.36%43.77%－世茂房地产-9.66%5.48%45.55%122.00%中海地产-10.46%3.97%24.19%102.86%金地集团-14.03%6.73%29.55%－万科-17.72%24.02%21.06%106.00%龙湖地产-21.03%3.55%23.13%－中国经济信息网绿地集团-21.76%28.01%54.65%86.68%保利置业-25.81%-8.24%14.10%87.50%越秀地产-30.19%50.73%18.98%100.26%保利地产-31.53%33.83%-3.37%90.77%www.cei.gov.cn雅居乐-32.72%6.59%21.87%89.58%中骏置业-35.19%2.66%79.84%79.33%招商地产-35.41%16.91%18.67%101.00%旭辉集团-38.52%45.56%60.59%101.36%碧桂园-43.37%13.93%131.01%－荣盛发展-46.39%4.78%47.54%110.20%富力地产-46.44%30.33%31.06%91.67%花样年－17.95%26.95%80.00%平均-20%～-15%15%～18%25%～30%96.28%注：按2015年1季度业绩增速大小排序。数据来源：CRIC、中国房地产测评中心，中经网整理3．房企淡化销售目标，转型追求质量增长由于业绩增长难度加大、盈利空间大幅收窄，房企在全民积极营销的同时，逐步淡化销售增长目标，转而追求利润增长，质量增长取代规模增长成为新的发展目标。2015年，楼市运行的不确定性仍较大，房企普遍持谨慎乐观态度，20家典型房企销售目标涨幅明显放缓，较2014年实际销售额增长13%，增速较上年同期下降9个百分点。具52未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告体来看，除融创中国销售目标无增长外，其他房企目标增长率均为正增长，但增长率基本都在20%以内，有16家房企目标增长率同比下降，绿地香港、旭辉集团、绿地集团、越秀地产、富力地产增长率降幅均超过20个百分点。表12：2015年典型房企年度销售目标及涨幅变化单位：亿元2014年2015年2014年销售目标同比2015年销售目标同比房企实际销售额销售目标2013年实际销售额2014年实际销售额首创置业24935043%41%绿地香港129180187%39%中海地产112013441%20%旭辉集团21125044%19%招商地产51060016%18%绿地集团2408280048%16%新城控股24528016%14%恒大地产1315150010%14%中骏置业11913529%13%中国经济信息网越秀地产22024850%13%华润置地6927806%13%禹洲地产12013519%12%www.cei.gov.cn富力地产54460042%10%龙湖地产49154013%10%保利地产1367150020%10%时代地产15216535%9%花样年102110-2%8%碧桂园1288135021%5%远洋地产40142012%5%九龙仓2152208%2%融创中国65966019%0%合计125571416722%13%注：按2015年销售目标同比2014年实际销售额的增速大小排列。数据来源：CRIC、中国房地产测评中心，中经网整理值得注意的是，随着楼市发展环境及房企发展理念的改变，不少房企不再制定销售目标，而是致力于加快转型进程，培养新的核心竞争力，寻求新的利润增长点，如万科、世茂房地产、龙湖地产、万达集团等龙头房企均提出了“有质量的增长”目标。考虑到以往“制造重资产”的传统模式已难持续，“类服务型”的轻资产化运营模式或成为下一个房地产周期的主流。53未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告从现有房企提出的转型战略来看，房企转型路径呈现力度更深、范围更广、模式更新等特点。首先，房企转型力度不断加深，比如万科将深化购物中心、新领汇、医疗、养老等新业务的投资布局，绿地、招商也将提高产业地产比重；其次，房企多元化不断向房地产上下游及跨界多元化领域延伸，如基建、家装、物流地产等；另外，随着互联网金融的兴起，房企开始积极运用新技术、新业态、新模式等新方式加快多元化。表13：房地产企业的轻资产化路径选择路径企业核心基于不同城市发展阶段、居民不同阶段需求衍生新的服务模式和地产+城市配套万科、绿地集团价值取向商业地产+文旅万达、华侨城用文化提升固化建筑价值地产+教育碧桂园、凯德置地用教育提升地产的品牌价值园区+地产华夏幸福、张江高科突出地产作为产业经济发展平台的功能作用地产+医疗万通集团、绿城以独特且先进的服务与设施作为卖点，提升医疗产业项目的价值地产+养老万科、保利用养老系统配套提升项目价值地产+物流中粮集团、绿地集团配合电商业务建设物流仓储设施，或转租获得稳定租金回报中国经济信息网资料来源：中经网整理（二）行业兼并重组www.cei.gov.cn1．并购规模2014年，房地产市场出现颠覆性动荡，很大一部分中小房企陷入经营困境。在房地产业不景气的背景下，房地产业内洗牌明显加速，并购活跃度居各行业首位。根据清科研究中心的数据，2014年，房地产行业共完成并购案例187起，同比增长26.4%，占各行业总案例数的比例近一成；其中完成交易的金额为145.54亿美元，同比微涨2.0%，并购金额仅次于能源及矿产行业居第二位，占各行业总交易金额的12.3%。值得注意的是，相比2013年绿地集团50亿美元收购布鲁克林大西洋广场地产项目的大单，2014年房地产行业未出现大型并购交易。进入2015年，房地产市场延续调整态势，业内并购机会依然较多。但随着房企发展理念的转变，以规模增长为目标的并购迅速减少，以质量增长、加快转型为目标的并购开始增多，房地产行业并购节奏总体明显放慢。根据清科研究中心的数据，2015年1季度，房地产行业共完成并购案例30起，同比下降42.3%，并购数量占比降至8.4%，全行业位列第三位；其中完成交易的金额为15.83亿美元，同比大降71.5%，并购金额占比降至9.0%，全行业位列第四位。54未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图49：2009年～2015年1季度房地产业并购数量及金额160并购金额并购数量20014012015010080100起亿美元604050200020092010201120122013201415Q1数据来源：清科研究中心，中经网整理2．并购目的2014年以来，房地产行业并购呈现新的特点，除以往通过并购扩大国内外目标市场规模外，房企开始更多从战略转型出发进行并购，延伸非住宅业务、搭建融资平台、加快跨界合作等成为新的并购方向。中国经济信息网以恒大集团为例：除房地产开发外，恒大集团明确了矿泉水、粮油、乳业、健康四大战略产业，并以此为基础进行并购及合作。比如恒大集团2015年2月以9.5亿港元收购新传媒74.99%的股权并更名为恒大健康，3月与海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区管理委员会及韩国原辰医疗美容集团签署战略投资合作框架协议，4月与中国人保集团签署战略合www.cei.gov.cn作协议，其目标均在于深耕健康产业。再以泛海控股为例：2014年初，泛海控股确定了“房地产+金融+战略投资”的转型战略架构，并以此为目标开展了一系列的并购重组计划。从2014年3月32.74亿元收购民生证券73%股权开始，泛海控股的金融布局迅速展开；5月出资10亿元参与民生信托增资并获得25%股权；8月出资10亿元参与中民投创立；11月收购38亿港元收购香港和记港陆71.36%股权，形成“A+H”股双上市平台；12月对民生证券增资扩股10亿股，并计划2015年对其增资扩股20亿元左右；2015年2月17.85亿元收购民安保险51%股权，以打通金融业务全牌照布局，尽快构建“房地产+金融+战略投资”的综合性上市公司业务发展模式。除此之外，国有系统房企重组、大型房企联合结盟的时代也已经来临。继中海与中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上实系、中粮系等地产重组均在密集进行，未来将重组形成“巨无霸”联合体，进一步巩固行业龙头地位。国有房企重组方面：2014年12月、2015年5月，中交集团以71.6亿港元分两次收购绿城中国的股权，并成为其第一大股东，未来将继续整合中交地产与绿城中国，使之成为其地产业务的平台；2015年5月，中海地产以338.2亿元受让中建股份及其关联公司的所有房地产业务，巩固并提升了其千亿开发商的地位；另外，招商局集团正在启动地产业务整合，招商地产或被注入蛇口、前海、漳州等地的资产。55未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告大型房企结盟方面：2015年5月，住宅地产龙头万科集团与商业地产龙头万达集团签订战略合作框架协议，开启了中国房地产企业强强联合的新模式，未来双方合作将主要通过联合拿地、合作开发的形式来进行，以实现优势互补。实际上，万科和万达均在谋求轻资产化转型，万科通过与万达合作，可以获得更多的客户和发展机会，提升自身的商业地产能力，进而更好地向城市配套服务商转型；万达通过与万科合作，可以集中精力，加快实施轻资产战略，朝着文化、娱乐、生活方式等方向发展。表14：2014年以来房地产领域兼并重组案例（不完全统计）并购方金额被并购方并购内容时间33亿元华夏银行收购华夏银行4.5%的股权，成为第五大股东。2014.01恒大地产-新西兰乳企收购新西兰咔哇熊婴幼儿配方奶粉。2014.099.5亿港元新传媒收购新传媒74.99%的股权，更名为恒大健康产业。2015.02收购南京奥和100%的股权，间接获得奥体新城B3上海建工35.2亿元南京奥和存量地块。2014.016.0亿英镑-收购伦敦RAM啤酒厂地产项目。绿地集团15.5亿港元润东汽车收购香港润东汽车30%的投票权，成为控股股东。2015.05金融街52.32亿元SOHO中国收购SOHO中国位于上海的静安项目和海伦项目。2014.02越秀地产中国经济信息网116.4亿港元香港创兴银行收购创兴银行75%的股权。32.74亿元民生证券收购民生证券73%的股权。2014.0310亿元民生信托通过认购增资收购民生信托25%的股权。2014.05收购香港和记港陆71.36%的股权，实现A+H股双泛海控股38亿港元和记港陆2014.11www.cei.gov.cn上市的融资平台。2.96亿美元-收购美国旧金山First&Mission项目。2014.1217.85亿元民安保险拟收购民安保险51%的股权。2015.02收购海东公司55%的股权，并受让全部债权，对海云南城投3.2亿元海东公司2014.04东公司旗下旅游地产项目进行后续投资。步步高15.76亿元南城百货收购南城百货100%的股权。2014.05收购金名城置业100股权及22.02亿债权，间接获25.4亿元金名城置业2014.05龙湖地产得其南京核心地段项目。31.9亿港元龙湖企业收购重庆龙湖企业8.7%的股权。2014.113.7亿元-收购香港坚道48号住宅物业，拟重建为高级住宅。2014.10禹洲地产6.8亿元大世界华夏收购福建大世界华夏55%的股权。2015.04福星科技20.1亿元武汉福星惠誉收购武汉福星惠誉欢乐谷50%的股权。2014.1120亿元快钱获得快钱控股权，首次进军互联网金融领域。2014.12万达集团0.45亿欧元马德里竞技收购西甲马德里竞技20%的股权。2015.0110.5亿欧元盈方传媒收购瑞士盈方体育传媒集团68.2%的股权。2015.0260.1亿港元第一次收购绿城中国24.3%的股权，第二次收购2014.12中交集团绿城中国4.6%的股权，两次并购后成为绿城中国第一大股东。11.46亿港元2015.0556未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告并购方金额被并购方并购内容时间融创中国23.75亿元佳兆业收购佳兆业上海荣湾、青湾、赢湾、诚湾四个项目。2015.02-伊诚地产-德祐房地产通过同业并购进行全国性扩张，为上市加重砝码。其中，伊诚地产为成都市场，德祐房地产为上海市链家地产-易家地产2015.03场，易家地产为北京市场，中联地产为深圳市场，-中联地产高策地产为新房服务市场。-高策地产2015.0558同城2.67亿美元安居客以现金+股票的方式并购，整合双方的房产业务。2015.03中国平安63亿元碧桂园收购碧桂园扩大后股份的9.9%，成为第二大股东。2015.04中海地产338.2亿元中建股份中建股份及其关联公司房地产业务全部注入中海。2015.05中洲控股7.2亿元上海盛博地产收购盛博地产100%的股权，获取新的发展项目。资料来源：中经网整理3．并购趋势随着楼市进入周期调整的拐点，房地产行业整体陷入业绩增长减速、盈利空间收窄、企业分化严重的发展困境。在楼市重新洗牌、房企加速转型的过程中，无论是大型房企还是中小房企，均面临不同程度的挑战。其中，大型房企可能因为高成本激进拿地、定位失准或转型失败而陷入困境，中小房企则可能因为布局失利、库存滞销或资金链断裂而退出中国经济信息网市场。社科院最新报告预计，随着相对过剩时代的来临，未来或有一半以上的开发企业退出市场或被淘汰，楼市大并购序幕已经拉开。www.cei.gov.cn从并购趋势来看，以多元化融合和轻资产化转型为手段、以创新业务增长模式和提高核心竞争力为目标而进行并购将成为新的热点。一方面是产业链上下游资源整合（如基建、建材、家装、物业等），以及跨界要素资源融合重组（如产业地产、创业园区、互联网金融等），突出资源的整合；另一方面是不同环节及延伸领域的配套服务升级，即拓展与地产项目、城市发展及居民需求紧密结合的服务产业（如教育、文旅、医疗、养老等），突出服务的增值。从并购格局来看，“强者恒强”的局面将进一步强化，综合实力强劲、资金实力雄厚的龙头房企仍将是楼市并购的主体，如万科、绿地、保利、恒大、中海、碧桂园等。与此同时，在特定领域、特定区域不断强化相对垄断优势的特色、骨干房企也将迎来并购契机，如万达、金融街、华夏幸福、世联行、链家地产、新湖中宝等。二、行业运营绩效由于国家统计局不统一调查和公布房地产业的运营绩效，在此主要参考中国房地产研究会、中国房地产业协会和中国房地产测评中心联合发布的房地产500强测评报告，以房地产500强企业的运营绩效来反映行业的整体情况。57未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（一）经营规模：市场销售高位滞涨，行业集中程度提升资产规模增速放缓，爆发增长恐难再现。2014年，500强房地产开发企业总资产均值为257.85亿元，同比增长5.99%，而上年同比增幅为20.34%；净资产均值方面，2014年为65.13亿元，同比增长7.59%，增速较2013年下降6.32个百分点。整体而言，500强房地产开发企业规模近年来持续上升，但增速整体呈现出逐步下滑的趋势。市场销售高位滞涨，企业目标完成各异。由于2013年标杆企业销售完成率较好，受此影响，2014年年初，企业均设定了较高的销售目标。全年来看，企业销售目标完成情况差异显著，与上年普遍完成年度销售目标形成鲜明对比。尽管不少企业未能完成年度销售目标，但标杆企业大多实现了销售业绩的正增长，在市场景气度不高的背景下已属不易。集中程度连续提升，强者愈强洗牌加速。随着房地产市场的不断发展，近年来房地产产业集中度持续提升。我国前四大房地产开发企业（CR4）销售金额占比从2010年的4.91%上升至2014年的9.24%。与此同时，以销售金额和销售面积计算的10强、20强、50强、100强市场占有率在近年均基本呈现上升趋势，行业集中度逐步提升。（二）风险管理：风险控制承压明显，百强企业压力较小中经网专用水印净负债率有所上升，风险控制承压明显。2014年，房地产开发企业面临较大资金面压力，500强企业流动比率均值为195.11%，较2013年下降6.57个百分点。净负债率越高意中国经济信息网味着企业将面临越大的资金运营压力，尤其是长短债比较小且融资不畅的房企，很可能发生资金链断裂风险。www.cei.gov.cn自筹资金占比提升，百强回款保持优势。2014年，企业自筹资金占房地产开发企业资金来源比率显著提升，由上年38.83%上升至41.33%。此外，预收款项保持增长使得百强企业资金压力相对较小，且具备更强的实现扩张的资金基础，从而保持持续的竞争优势。资本市场逐步打开，融资成本优势显现。2014年年初，几家上市房企普通股定向增发和债券融资方案先后获批，停摆数年的房地产再融资渠道开闸预期不断升温。同时，可转债、中票等其它融资方式也成为房企降低融资成本的重要选择。（三）盈利能力：盈利空间整体收窄，房企加速多元转型净利润额基本持平，成本管控压力不减。近年来，500强房企净利润稳步提升，2014年净利均值为4.27亿元，同比增长0.41%。2014年以来，房企净利润增速继续低于营业收入增速，加之各地地价不断走高，房企利润增长压力不断提升，企业需要寻求新的增长点。与此同时，进一步强化成本管控对企业同样意义重大。盈利空间整体收窄，品牌企业优势显著。2014年，500强房地产开发企业盈利效率在2013年小幅回升后再次下滑。同时，从最近七年500强房地产开发企业盈利效率指标的走势来看，总资产收益率和净资产收益率波动下行的趋势明显，表明近年来500强企业利润增长速度低于资产增长速度。58未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告培养新型获利模式，房企转型多元发展。随着行业近年来的快速发展，住房需求逐步回归常态，但住宅子行业利润率高速增长难以再现。部分房企较早地意识到了国内产业调整中的商机，如恒大高调进军农业、乳业、畜牧业，并发布了恒大粮油产品，向“多元+规模+品牌”战略阶段进发。（四）运营绩效：效率指标小幅下滑，高速周转优势明显效率指标小幅下滑，企业力图保证周转。2014年，500强房地产开发企业存货周转率均值为0.29，较2013年下降3.92%，略高于2012年均值；流动资产周转率均值为0.29，同比下滑4.59%；总资产周转率为0.24，同比下滑4.05%，三大指标下降幅度均未超过5%，基本回到2012年水平。行业存货攀升减速，中小企业积压严重。受到2014年前三季度较大的销售压力影响，500强房地产开发企业大多放缓了开发节奏，随着第四季度销售窗口的打开，企业纷纷加大存货去化力度。受此影响，2014年500强房地产开发企业存货均值增长率为8.14%，虽继续攀升，但增长速度明显放缓。高速周转优势明显，警惕风险谨慎发展。高周转、短周期依然是在年内实现高增长的房地产开发企业的主流运营模式，如旭辉是高周转战略的代表企业。中小企业要追赶上已经具备一定规模优势的标杆企业需要通过高周转之路实现快速规模扩张，因此高周转策略在竞争日趋激烈的背景下显示出较强的优势。中国经济信息网（五）成长潜力：业绩增速波动下行，企业分化态势加剧www.cei.gov.cn业绩增速波动下行，多方探寻增长动力。2014年，我国房地产开发投资额增速下滑，房地产销售有所下降，500强房地产开发企业业绩增长指标也较2013年明显下滑。在快速发展期过去后，面对更成熟的市场以及更平稳的需求，房地产开发企业的精细化经营能力及综合竞争力的重要性进一步加强。稳定成长企业增加，路径分化力求发展。在行业整体进入平稳增长阶段后，企业寻求成长发展的路径明显分化。结果表明，500强企业中销售金额增长率偏低的企业占比明显上升。销售份额大且增长速度较快的快速成长型企业占比也较上年有所增长，而追赶成长型企业占比则大幅缩小。这表明企业间两极分化情况在进一步加剧。百强年底增购土地，重点布局一线城市。从企业在土地市场的表现来看，500强房地产开发企业年内拿地基本呈现两头高中间低的局面。年初企业仍然延续了2013年的拿地热情，企业拿地面积在二三季度均相对较低，直至“930政策”出台后，销售有所回暖，房地产市场信心逐渐回归。59未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告第四章房地产业投融资分析随着楼市供求形势的转变，房地产开发投资增速放缓的态势较为明确，投资重心集体转向一二线热点城市也导致投资分化的局面不断加剧。由于楼市销售下滑、银行严控风险、信托融资受限、海外融资受阻，房企普遍面临资金紧张、融资不畅等困境。不过随着资本市场的好转和监管政策的放松，房企融资模式正在发生转变，一方面以增资扩股、中期票据等为代表的直接融资规模快速扩大，另一方面以MBS、REITs为代表的金融创新正在加速。一、行业投资分析（一）投资规模2014年以来，随着楼市供求形势的转变，开发企业陷入库存积压、资金紧张的困境，拿地和扩张速度明显放慢，投资重心集体转向一二线热点城市也导致投资分化的局面不断中国经济信息网加剧。2014年，房地产开发投资完成额9.50万亿元，同比仅增长10.5%，降至“房改”以来最低年度投资增速。2015年1～4月，房地产开发投资完成额2.37万亿元，同比增速降至新低6%，其中4月当月投资同比仅增长0.5%，投资增长基本停滞。可以看出，即便政策www.cei.gov.cn持续宽松、4月销售回暖也未能改变投资低迷的局面，尤其一二线、三四线城市投资分化加剧，决定了投资增速总体低位运行的态势。图50：2006年～2015年前4月房地产开发投资额及同比增速1035%30%825%620%万亿元415%10%25%00%20062007200820092010201120122013201415.04房地产开发投资额同比增长占城镇固定资产投资比重资料来源：国家统计局，中经网整理60未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图51：2013年以来房地产开发和住宅开发投资额累计同比增速25%房地产开发投资住宅开发投资20%15%10%5%0%13-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04数据来源：国家统计局，中经网整理（二）投资结构1．商品住宅投资比重持续下降，办公楼、商业用房投资比重上升住宅是商品房投资的主要物业类型，但近年来受住宅市场调控等因素影响，住宅投资比重持续下降，尤其2014年以来住宅市场的降温在较大程度上抑制了住宅投资的增长。2014年，商品住宅投资占比降至67.7%，较上年同期下降0.8个百分点；2015年1～4月中国经济信息网投资占比进一步降至67.0%。相比之下，办公楼、商业营业用房投资占比逐步提升，1～4月两者投资额同比分别增长13.6%、13.9%，增速远高于同期住宅投资3.7%的增速。www.cei.gov.cn图52：2011年～2015年前4月房地产开发投资结构（按物业类型分）100%12.2%13.6%12.2%11.3%11.3%90%其他80%11.9%13.0%13.9%15.1%15.4%70%4.1%4.7%5.4%5.9%6.3%60%商业营业用房50%40%71.8%68.8%68.5%67.7%67.1%办公楼30%20%10%住宅0%201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理2．东部地区投资占比开始回升，一二线热点城市再成投资焦点东部地区是房地产投资的重点区域。在前几年楼市限购的过程中，东部地区投资占比逐步下降。但随着2014年以来限购政策的取消，以及三四线城市库存的积压，一二线热点61未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告城市重新成为投资焦点，东部地区投资占比重拾回升势头。2014年，东部地区房地产开发投资占比55.7%，与上年基本持平；2015年1～4月投资占比升至59.6%，高于上年同期。具体来看，1～4月东部地区投资同比增长6.6%，高于中部、西部地区5.8%、4.6%的增速。图53：2011年～2015年前4月房地产开发投资结构（按地区结构分）100%90%21.0%21.6%22.1%22.6%21.3%80%西部地区70%21.4%22.0%22.1%21.7%19.1%60%50%中部地区40%30%57.7%56.5%55.8%55.7%59.6%20%东部地区10%0%201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理中国经济信息网3．刚需、大户型改善住房投资占比上升，普通改善性住房投资占比下降刚需和普通改善性住房是商品住宅的主要投资类型。2010～2013年，在楼市调控持续收紧的过程中，刚需、普通改善性住房投资占比逐步提升。2014年，楼市销售整体降温，刚需、普通改善性住房投资占比一降一升，但合计占比仍继续提高，投资占比达85%。www.cei.gov.cn进入2015年后，楼市政策基调从重点支持刚需转为同时支持合理改善性住房需求。尽管政策宽松度全面回归到2009年，但开发企业投资策略趋于保守和稳健。一方面，紧随政策支持重心，继续加大刚需住房项目投资比重，1～4月90平方米以下刚需住房投资同比增速高达29.2%，占比升至38.9%；另一方面，在热点城市土地价格飙升、高档住宅市场火热的情况下，适度提高对大户型改善住房的投资力度，1～4月144平方米以上大户型改善住房投资同比增长12.5%，占比升至18.4%。相比之下，前几年投资过快的90～144平方米普通改善性住房投资1～4月同比下降14.5%，占比降至42.7%。62未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图54：2011年～2015年前4月商品住宅开发投资结构（按户型面积分）100%90%20.5%19.9%17.7%15.0%18.4%80%144平方米以上70%60%49.3%53.4%42.7%48.8%46.1%50%90～144平方米40%30%20%38.9%90平方米以下30.8%34.0%33.0%31.6%10%0%201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理二、行业融资分析（一）资金来源总额2014年以来，在楼市销售下滑、银行房贷收紧、美联储削减QE、信托融资受限等不利形势下，开发企业各融资渠道均明显受阻，到位资金增速大幅下滑。2014年，房地产开发中国经济信息网企业到位资金12.20万亿元，同比下降0.1%，历年来首次呈现负增长。与上年26.5%的增速相比，开发企业资金链从相对充沛迅速转为紧绷。国内贷款、自筹资金增速大幅下滑，尤其定金及预付款、个人按揭贷款陷入负增长是主要原因。www.cei.gov.cn进入2015年后，尽管楼市政策和货币政策双双宽松，但由于“3.30新政”等执行尚未完全到位，而且股市对社会资本的吸纳作用大增，前4月开发企业融资形势尚未出现好转。1～4月，房地产开发企业到位资金3.63万亿元，同比下降2.5%，降幅较上年末扩大2.4个百分点，国内贷款陷入负增长、自筹资金增长基本停滞是主要原因。图55：2006年～2015年前4月房地产开发企业本年到位资金及同比增速14房地产开发企业到位资金同比增长50%1240%1030%820%万亿元610%420%0-10%20062007200820092010201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理63未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图56：2013年以来房地产开发企业本年到位资金累计同比增速80%80%60%60%40%40%20%20%0%-20%0%-40%-20%-60%13-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04到位资金总计国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款利用外资注：利用外资对应右边次坐标轴。数据来源：国家统计局，中经网整理（二）资金来源结构自筹资金、开发贷款、定金及预付款、个人按揭贷款是开发企业的主要资金来源。2014年以来，信托融资、海外融资难度加大，银行加强名单制管理，销售资金回笼不畅，主要资金来源到位资金增速明显回落。中国经济信息网2015年1～4月，自筹资金同比仅增长0.1%，增速较上年同期下降10.9个百分点，到位资金占比升至39.7%；国内贷款（开发贷款）同比下降4.8%，而上年同期为同比增长16.5%，到位资金占比降至20.2%；定金及预付款同比下降6.2%，降幅较上年同期收窄1.6个百分点，到位资金占比降至23.3%；个人按揭贷款同比增长2.1%，而上年同期为同比下降3.1%，www.cei.gov.cn到位资金占比微升至11.9%，可以看出政策宽松的效果率先体现在个人按揭贷款上。图57：2011年～2015年前4月房地产开发企业本年到位资金结构（按资金来源分）100%7.0%5.4%4.9%4.7%4.6%90%10.0%10.9%11.5%11.2%11.9%其他80%个人按揭贷款70%26.0%27.5%28.3%24.8%23.3%60%定金及预付款50%40%39.7%自筹资金41.0%40.5%38.8%41.3%30%利用外资20%0.5%0.3%1.0%0.4%0.4%10%15.1%15.3%16.1%17.4%20.2%国内贷款0%201120122013201415.04数据来源：国家统计局，中经网整理64未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（三）银行信贷规模1．房地产贷款余额稳定较快增长，保障性住房开发贷款增长强劲银行贷款一直是开发企业的主要资金来源，房企资金来源中约有一半以上直接或间接来自银行。2014年以来，房地产贷款余额仍保持稳定较快增长，这主要得益于地产开发贷款、保障性住房开发贷款的快速增长。在房地产市场下行调整的背景下，商品房开发贷款、个人购房贷款增速总体回落。截至2015年3月末，金融机构房地产贷款余额18.41万亿元，同比增长19.4%，增速较上年末高0.5个百分点。具体来看，房产开发贷款余额4.62万亿元，同比增长22.2%，增速较上年末高0.5个百分点，其中商品房开发贷款余额3.34万亿元，同比仅增长11.3%，增速较上年末下降1.2个百分点，较上年同期下降5.0个百分点；地产开发贷款余额1.46万亿元，同比增长30.6%，增速较上年末高4.9个百分点；个人购房贷款余额12.1万亿元，同比增长17.6%，增速较上年末高0.1个百分点，但较上年同期下降2.5个百分点。图58：2009年～2015年1季度末房地产贷款余额及同比增速20房地产贷款余额同比增长45%1840%中国经济信息网1635%1430%1225%1020%万亿元815%www.cei.gov.cn6410%25%00%20092010201120122013201415Q1数据来源：中国人民银行，中经网整理值得注意的是，中央政府不断加大对保障性安居工程的支持力度，央行、银监会也加强对商业银行支持保障性安居工程建设的窗口指导，国开行更是获批成立住宅金融事业部专门支持棚户区改造。受益于政策的大力支持，保障性住房开发贷款呈现高速增长势头。截至2015年3月末，保障性住房开发贷款余额1.28万亿元，同比增长64.3%，增速较上年末高7.1个百分点；1～3月增加1352亿元，同比多增860亿元，增量占同期房产开发贷款的43.7%，较上年同期增量占比高24.4个百分点。65未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图59：2011年～2015年1季度末障性住房开发贷款余额、增速及占比1400070%1200060%1000050%800040%亿元600030%400020%200010%00%201120122013201415Q1保障房开发贷款余额同比增长余额占比增量占比数据来源：中国人民银行，中经网整理2．银行继续强化“名单制”管理，百强房企更易获得大额、低息贷款2014年以来，楼市供求形势发生转变，销售低迷、供给过剩、库存积压、市场分化等问题日益凸显。在此背景下，银行等金融机构对房地产贷款风险的防范要求更加严格，并普遍采取强化“名单制”管理、重点放贷优质客户的策略，信贷资源进一步向综合实力强、市场份额大、资金回笼快、土地储备足的百强房企倾斜，而且还能获得较低的贷款利率。中国经济信息网国内银行授信：从规模较大的银行授信来看，2014年8月，绿地集团与交通银行签订全面战略合作协议，交行向绿地提供300亿元授信额度，以“总对总”的模式，对绿地旗下海外项目拓展、地铁投资、旧城改造以及金融投资等给予全面支持；2015年2月、3月，www.cei.gov.cn恒大地产分别与农业银行、邮储银行、民生银行、中国银行、中信银行、中信信托签订战略合作协议，六家银行分别向恒大提供200亿、200亿、300亿、300亿、400亿、200亿元的授信额度，合计1600亿元，未来将在授信、全产业链金融服务等多个方面开展广泛合作，构建银行合作网络。海外银团贷款：与国内贷款相比，海外银团贷款具有规模大、利率低、无需抵押等优势。因此，实力雄厚、财务稳健的百强企业在加强与国内银行进行战略合作的同时，也积极寻求海外金融机构的支持。2014年以来，龙湖地产、华润置地、碧桂园、旭辉集团、金地集团、华远地产、世茂房地产、合景泰富等百强房企均获得了海外银团大额、低息资金的支持。不过值得注意的是，在国内楼市降温、房企破产潮出现、美联储退出QE的背景下，境外银行也开始重点防范内地楼市风险，海外贷款难度和利率水平均在提高。房银联姻合作：在楼市周期调整的背景下，跨界融合成为房企转型的战略思路之一。除与互联网企业合作外，房银联姻并全面深化合作成为最新趋势。近两年来，万科、保利、碧桂园、恒大、绿地、越秀等龙头房企频频参股银行或加强金融领域渗透，有望引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。2015年4月，保利地产宣布与民生银行合作，推出首个地产金融产品“利民保”，买家只需以楼盘首付款购买“利民保”，即可享受较高投资回报率或额外购房优惠。新一轮房企与金融的融合战略，不同于以往的拓宽融资目的，而向整合双方优势资源、培养全新的可持续发展市场空间进一步延伸。66未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表15：2014年以来主要房地产企业银行贷款情况（不完全统计）类型银行开发企业融资金额利率期限时间中国银行绿地集团1.98亿美元基准利率上浮5%3年2014.01招商地产8.7亿元-3年2014.06建设银行保利置业50亿港元-4年2014.11北京银行10亿元-2年2014.06招商地产－1亿美元-3年2015.03－12亿港元-3年2014.06银行越秀地产贷款－0.65亿美元-3年2015.04－45亿港元-3年2014.11华润置地－1亿美元-4年2015.03－宝龙地产18亿元-4年2015.01不超过基准利率上浮光大银行华发股份8亿元3年2015.0330%国开行泛海控股19.92亿元--2015.04浦发银行提供200亿元授信额度。2014.01农业银行提供200亿元授信额度。中国经济信息网邮储银行提供200亿元授信额度。2015.02恒大地产民生银行提供300亿元授信额度。银行中国银行提供300亿元授信额度。2015.03授信www.cei.gov.cn中信银行、中信信托分别提供400亿元、200亿元授信额度。提供100亿元授信额度。2014.03招商银行招商地产签署战略合作协议。2014.11交通银行绿地集团提供300亿元授信额度。2014.08国开行华侨城提供200亿元授信额度。2015.05中银香港等13家银行140亿港元-5.5年2014.01新鸿基地产中银香港等12家银行100亿港元-5年2015.01东亚银行、恒生银行等2.58亿美元HIBOR/LIBOR+4.29%3年2014.01合景泰富渣打银行、汇丰银行等30.04亿港元-3年2014.11恒生银行、东亚银行等71.25亿美元银团-5年2014.03家本地和国际银行+19.5亿港元贷款龙湖地产(海外1.55亿美元－--为主)+31.77亿港元星辰银行等4家银行仁恒置地10.3亿美元循环信贷+2.7亿美元分期贷款2014.04渣打银行等金地集团1.85亿美元-3年渣打银行等3家银行4.75亿美元-8个月雅居乐26.65亿港元定期贷款+30亿港元超恒生银行等5家银行3年2014.06额贷款67未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告类型银行开发企业融资金额利率期限时间恒生银行等3家银行华侨城1.7亿美元-3年中银香港等十多家银行华远地产8亿美元LIBOR+3.1%等2.75年2014.06汇丰银行、恒生银行等86.65亿美元--家银行世茂房地产+5.5亿港元中国银行多家海外分行0.89亿美元-4年2015.0423.4亿港元－--2014.07银团+4亿美元贷款华润置地－13亿港元-3年2014.10(海外为主)－78亿港元-4年2015.04－越秀地产20亿港元-3年2014.09恒生银行、汇丰银行、浦碧桂园45亿港元--2014.12发银行等7家银行境外及境内银行组成的14.4亿港元HIBOR+4%/人民币贷3年2014.11银团旭辉集团+15亿元款基准利率上浮6%渣打银行、汇丰银行等1.2亿美元HIBOR/LIBOR+4.75%3年2015.01数据来源：中经网整理中经网专用水印中国经济信息网（四）信托融资规模房地产信托是开发企业自筹资金的主要来源之一。2014年以来，受楼市下行调整、房价连续下跌等因素影响，房地产信托兑付风险明显加大。2014年4月，银监会发布《关于信托公司风险监管的指导意见》，要求加强对影子银行的监管，尤其要重点监控房地产等领www.cei.gov.cn域的风险，《意见》的执行细则还明令禁止信托公司委托非金融机构推介房地产信托产品。随着房地产信用风险的加大、金融监管力度的加强，房地产信托发行规模显著下滑，发行成本也趋于上升。根据信托业协会的数据，2014年，房地产信托新增规模累计5471.38亿元，同比下降20.1%；2015年1季度新增规模1195亿元，同比下降18.3%，环比上年4季度下降17.1%。进入2015年后，尽管楼市政策环境持续宽松，但房地产信托兑付压力和风险仍不容忽视。一方面，用益信托统计显示，2015年到期的房地产集合信托产品将达到2035亿元，同比增长14.3%，兑付压力依然较大；另一方面房地产信托仍是兑付危机的高发领域，2014年爆出存在兑付风险的20只集合信托项目中，风险暴露的房地产信托共有8只，而2015年以来已有中海信托、长城信托、光大信托、中航信托等多家信托公司被曝光出现房地产信托产品兑付风险。由于兑付风险加大，信托公司对发行房地产信托要求更为苛刻，不仅更加注重考核房企在行业及热点区域市场的地位、控股股东或母公司的背景和实力、在建项目市政及生活配套的成熟度等，同时还谨慎对待三四线城市房地产项目和民营企业。因此，百强企业更易获得大规模、低成本的信托融资。以万科为例，2014年4月，万科向华润国投信托申请借款7.5亿元，借款期限2年，年利率7.482%，明显低于房地产信托发行的平均利率。68未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图60：2010年以来房地产信托新增规模及增速8000房地产信托新增规模同比增长140%7000120%100%600080%500060%4000亿元40%300020%20000%1000-20%0-40%2010201120122013201415Q1数据来源：中国信托业协会，中经网整理表16：2014年以来国内房地产企业信托融资案例（不完全统计）企业融资金额利率期限时间10亿元9%2年恒大地产8亿元11%2年中国经济信息网11亿元-2年招商地产6亿元-2年2014年3月中航地产10亿元-1年www.cei.gov.cn25亿元-3年保利地产15亿元-1年32.5亿元-5年万科7.5亿元7.482%2年2014年4月中南建设8亿元7.50%2年佳兆业18亿元10.1%2年2014年5月5亿元9.2%1年荣盛发展5.49亿元-4年2015年4月建业地产8亿元-2年2014年6月协信地产14.39亿元-5年2014年9月华夏幸福30.5亿元-2年2014年11月数据来源：中经网整理（五）海外发债规模近年来，由于房企A股再融资受限，主要房企纷纷拓展海外融资渠道。除赴港上市、在港买壳、港股再融资、海外银团贷款外，房企通过境外融资平台发行海外债券异常活跃，并因为成本较低、期限较长、审核难度适中等优点成为优势房企海外融资的主要渠道之一。69未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告进入2014年后，由于楼市供求形势明显转变，穆迪于2014年5月将中国房地产业发展展望从“稳定”下调至“负面”，随后诸多内地房企信用评级均出现不同程度的下调，海外发债难度和成本明显上升。特别在佳兆业事件发生后，标准普尔于2015年1月将其长期企业信用评级由“BB-”下调至“选择性违约”，避险情绪引发的多米诺骨牌效应导致不少内地房企海外融资陷入更大的困境。表17：2014年以来评级机构对国内房企评级调整情况（不完全统计）日期评级机构内地房企评级调整2014年5月穆迪房地产业中国房地产业发展展望从“稳定”下调至“负面”。中国地产集团公司评级展望由稳定调整为负面，大中华区信用体2014年6月中国地产标准普尔系长期评级由“cnB”下调至“cnB-”。2014年7月碧桂园碧桂园公司评级及公司债务评级由“BB”升至“BB+”。惠誉恒大地产恒大地产长期企业信用评级从“BB”下调至“BB-”，展望为负面。富力地产长期企业信用评级从“BB”下调至“BB-”，展望稳定；富力地产2014年9月大中华区信用体系长期评级由“cnBBB-”下调至“cnBB+”。金地集团长期企业信用评级从“BB+”下调至“BB”，大中华区信金地集团用评级体系长期评级从“cnBBB+”下调至“cnBBB-”。雅居乐长期企业信用评级由“BB”下调至“BB-”，大中华区信用2014年10月标准普尔雅居乐中国经济信息网体系长期评级由“cnBBB-”下调至“cnBB+”。佳兆业长期企业信用评级由“BB-”下调至“选择性违约”，大中佳兆业华区信用体系长期评级由“cnBB+”下调至“选择性违约”。恒盛地产长期企业信用评级由“B-”下调至“CCC”，展望为负面，2015年1月恒盛地产www.cei.gov.cn优先无抵押票据长期债务评级由“CCC”下调至“CCC-”穆迪碧桂园公司评级展望至Ba2(正面)。碧桂园惠誉碧桂园公司评级展望至BB+(正面)。资料来源：中经网根据公开资料整理统计数据显示，2014年，共有40家国内房企海外发债融资1340亿元，与上年同期基本持平，而上年同期增速高达123%。其中，上半年房企海外发债较多，规模在800亿元左右；下半年随着美联储退出QE，以及房企债务违约事件等因素影响，房企海外发债速度明显放缓，规模降至500亿元左右，单笔债券额度下降明显，利率也呈上升态势。2015年1季度，由穆迪评级的中国房地产开发商海外发债规模同比下降约50%。值得注意的是，2015年4月，佳兆业未能按期支付应于3月18日和3月19日到期的1610万美元、3550万美元优先票据利息，也未能在债券到期后的30天宽限期内支付2017年到期的2.5亿美元、2018年到期的5.5亿美元优先票据（票息分别为12.875%、8.875%）的利息，成为首家在美元债券上违约的国内房企。此事件发生后，国际评级机构标普发出警告，不能排除更多违约的可能性，并对中国房地产业的盈利能力下降感到担心。70未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表18：2014年以来国内房地产企业海外发债情况（不完全统计）房企融资金额年利率年限时间佳兆业2.5亿美元8.875%4年花样年3亿美元10.625%5年2014年1月3亿美元11.25%5年中国奥园1亿美元9.25%3年2015年4月首创置业10亿美元-中期票据旭辉控股2亿美元8.875%5年大连万达6亿美元7.25%10年2014年1月富力地产10亿美元8.50%5年6亿美元8.125%7年世茂房地产8亿美元8.375%7年2015年2月禹洲地产3亿美元8.625%5年2014年1月华南城4亿美元8.25%5年雅居乐5亿美元8.375%5年2014年2月20亿美元-中期票据中国经济信息网华润置地3.5亿美元4.375%5年2014年5月20亿美元-中期票据2015年2月方兴地产5亿美元5.75%5年2014年3月保利地产5亿美元5.25%5年www.cei.gov.cn1.79亿美元8.70%4年2014年4月瑞安房地产8702万美元9.75%6年5亿美元8.70%3年2014年11月龙光地产3亿美元11.25%5年2014年5月4亿美元4.375%5年绿地集团2014年6月6亿美元5.875%10年1.5亿美元13.625%5年2014年8月景瑞地产1.5亿美元13.25%3年2015年4月宝龙地产15亿元10.75%3年2014年9月阳光1001.15亿美元12.75%3年新世界中国15亿美元5.375%5年2014年11月融创中国4亿美元8.75%5年2014年12月绿城中国2亿美元8%4年恒大地产10亿美元12%5年2015年2月碧桂园9亿美元7.50%5年时代地产2.8亿美元11.45%-2015年3月71未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告房企融资金额年利率年限时间朗诗地产1亿美元9.5%3年2015年4月建业地产3亿美元8.75%6年数据来源：中经网整理（六）国内再融资规模2014年，随着房企A股再融资正式开闸，房企再融资回归市场化机制。在国内资本市场火爆、海外融资受阻的情况下，房企国内再融资需求异常旺盛。2014年全年，房企申请再融资规模超过千亿，其中共有12家房企再融资获核准，融资总额超过300亿元，资金主要流向包括保障房等政策性项目、普通商品房项目以及旅游等特色地产项目等。2015年1月，证监会发布公告，上市公司再融资、重组涉及房地产业务的，国土资源部不再进行事前审查，标志着房地产企业再融资彻底放开。受益于此，上市房企借道定向增发进行再融资呈现井喷之势。据中原地产统计，截至2015年5月26日，年内已有47家内地房企在A股或港股发布定向增发方案，合计融资额高达1200亿元，其中保利地产、泛海控股、豫园商城、海航投资定增额度均超过百亿。从募资用途来看，超过半数房企并不是继续在主业上做大做强，而是积极布局转型。中国经济信息网表19：2014年以来上市房企股市再融资计划（不完全统计）房企融资金额资金用途时间www.cei.gov.cn金隅股份27.95亿元北京金隅国际物流园工程项目2014年3月重庆开州财富中心项目、江津世界城项目，金科地产31.42亿元以及补充流动资金2014年4月天房发展17亿元天津新景园保障性住房项目大名城30亿元名城永泰东部温泉旅游新区一期项目莱茵置业10.2亿元-2014年8月三湘股份10.5亿元-天津松江17亿元-2014年9月中茵股份17.15亿元-云南城投40亿元补充流动资金2014年10月中洲控股20亿元-2014年11月26亿元福州天御城项目、太原阳光城国际广场项目阳光城4亿元-2015年4月华夏幸福70亿元数个地产项目以及偿还银行贷款泛海控股120亿元投入房地产项目、增资民生证券和偿还金融机构借款2015年2月世茂股份15亿元商业地产项目保利地产100亿-2015年3月72未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告房企融资金额资金用途时间华发股份58.9亿元-2015年3月中弘股份39亿元-80亿元用于搭建黄金珠宝全产业链互联网平台，20亿豫园商城100亿元元用于补充流动资金通过增资取得渤海信托32.43%股权、收购华安保险海航投资120亿元19.643%股权、收购新生医疗100%股权及补充流动资金收购上投控股100%股权、投资青岛国际啤酒城改造项上实发展60亿元目二三期工程、收购龙创节能42%股权、对龙创节能增资偿还银行借款并补充流动资金2015年4月天地源20亿元-格力地产60亿元海洋、旅游、金融等方面的项目华侨城80亿元-北辰实业25亿元-福星股份30亿元东湖城K1和水岸国际K2两处地产项目复星国际93亿元保险并购中建置地1.07亿港元一般运营资金，集团的可能业务发展及投资用途绿地香港17亿港元互联网金融投资2015年5月中国经济信息网华润置地101亿港元未来收购土地储备华润置地101亿港元未来收购土地储备资料来源：中经网整理www.cei.gov.cn（七）中期票据规模银行间债券市场是我国债券市场的主体部分，中期票据和短期融资券则是其主要债务融资工具。在楼市调控收紧时期，以住宅开发为主的房地产企业很难进入银行间市场发行此类债券进行融资，仅部分土地开发类城投公司、园区开发公司、商业地产公司允许在银行间市场发行短期融资券、中期票据、定向工具等。不过2014年9月后，证监会允许符合条件的上市房企在银行间市场发行中期票据等债务融资工具进行融资，用于开展普通商品房建设，房企融资渠道进一步拓宽。由于具有融资成本低、使用周期长、资金使用灵活以及审批程序简单等优势，中期票据迅速成为各大房企的融资新宠。但监管机构对上市房企发行资质、资金监管专户、项目认定、资金用途和评级等都有着严格的要求，如房企必须具备一级资质、项目自有资金不低于30%、信用良好、主体评级至少AA等。自中票融资放开以来，万科、金地、金隅、保利、招商、金融街、金科、华夏幸福等20多家大型房企陆续公布中期票据（期限在5～10年的票据）融资计划，总金额超过千亿元，截至2015年3月底已有6家获准发行，且均为百强房企，包括金隅股份、万科、保利地产、招商地产、金融街、金地集团，融资总额335亿元，发行年利率在4.5%～5.5%之间，成本远低于其他债务融资形式。从获批企业特点来看，万科、保利地产、招商地产、金地集团为全国龙头房企，金隅股份、金融街则是区域龙头。73未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表20：2014年中票融资放开以来房企中期票据获准情况（不完全统计）房企融资金额期限资金用途注册时间金隅股份35亿元2年置换银行贷款，补充少量流动资金等2014年9月金地集团30亿元4年归还到期借款，项目投资，补充流动资金等。2014年10月万科18亿元3年偿还公司存量银行贷款2014年11月保利地产150亿元5年项目投资建设，偿还银行贷款，补充流动资金等生产经营需要，调整债务结构，补充流动资金及项招商地产50亿元不低于3年2014年12月目投资等金融街52亿元5年或以上普通商品住房建设，补充流动资金，偿还银行贷款资料来源：中经网整理中国经济信息网www.cei.gov.cn74未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告第五章房地产业发展趋势及预测中长期来看，随着楼市供求形势以及调控方式的转变，房地产行业已进入周期调整的拐点，未来将从高速增长阶段过渡到中低速增长阶段，从“投资驱动”时代进入“消费驱动”时代，从靠规模取胜的“黄金时代”进入靠质量和效益取胜的“白银时代”。短期来看，楼市政策环境趋于进一步好转，2015年楼市将迎来恢复性回暖，并由“量升”带动“价涨”，由“局部回暖”带动“区域性回暖”，由“需求”回升带动“供给”企稳。尽管如此，市场分化的局面仍将长期存在，不仅决定了当期楼市回暖的程度，还决定了未来楼市的走向。一、行业发展趋势分析（一）行业发展周期房地产行业作为宏观经济的先导行业，在大的周期运行规律上与宏观经济运行周期大体一致，并略领先一些。从我国房地产业的发展历程来看，1985～2013年，随着调控政策中国经济信息网扩张与紧缩的交替出现，房地产开发投资增速由低到高、再由高到低，共经历了四个比较完整的发展周期。www.cei.gov.cn2014年以来，随着楼市供求形势以及调控方式的转变，房地产行业的外部环境发生重大变化，并进入周期调整的拐点，未来将从高速增长阶段过渡到中低速增长阶段，从“投资驱动”时代进入“消费驱动”时代，从靠规模取胜的“黄金时代”进入靠质量和效益取胜的“白银时代”。预计随着楼市调整逐步深入、房地产长效机制逐步建立，未来几年住房市场将回归“自住”，房地产市场总体将呈现多元化发展，并不断向成熟期迈进。图61：1992年～2015年1季度房地产开发投资增速与GDP增速140%房地产开发投资增速国内生产总值增速（右轴）16%120%14%12%100%10%80%8%60%紧缩扩张紧缩促进遏制调整6%40%4%20%2%0%0%1992199319941995199619971998199920002001200220032004200520062007200820092010201120122013201415Q1数据来源：国家统计局，中经网整理75未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告中长期来看，1985～1995年是房地产业发展的起步期，1996～2013年是快速发展期，2014～2020年将逐渐进入理性发展和成熟期，改善性需求和新兴消费地产业态将成为新时期的增长亮点，新型城镇化、区域一体化等国家战略将为其提供长期增长动力。（二）行业景气判断2014年以来，楼市销售明显降温，拿地开工陷入低迷，房地产行业景气持续下滑。即便2014年下半年以来全国楼市连续四轮政策松绑，行业景气下滑的势头依然延续。2015年4月，房地产开发综合景气指数降至92.56，为“房改”以来最低景气值。值得注意的是，多轮政策叠加刺激下，4月楼市销售尤其是一二线热点城市已呈现明确的回暖迹象，但拿地、开工、投资等供给指标仍非常低迷，因此行业景气指数仍在继续下探。随着货币环境和政策环境持续宽松，预计后期楼市销售回暖的态势将进一步明确，主要城市房价将逐步止跌回涨。而在销售、房价等先行指标持续好转的带动下，下半年楼市供给指标也有望逐步企稳回升。在此情况下，预计房地产行业景气将在6月前后触底，并于下半年开始小幅回升。不过由于楼市仍在调整、分化难言改观，即便下半年行业景气有所回升，全年景气也降至近年来最低。中国经济信息网图62：2013年以来房地产开发综合景气指数99989796www.cei.gov.cn95949392912000年=1009013-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04数据来源：国家统计局，中经网整理（三）行业总体发展趋势1．中长期预测：楼市调整进入“新常态”，消费驱动将成为增长亮点中长期来看，随着楼市进入周期调整的拐点，房地产行业整体进入增速放缓、去库存化、市场分化、去行政化、轻资产化的“新常态”。在楼市总体供大于求的新形势下，预计“消费驱动”将取代“投资驱动”成为新的增长亮点。从行业增速来看，由于前期投资过剩、增长过快，房地产市场逐步进入存量房时代，开发投资将降至中低速增长，去库存化将陷入持久战，二手房交易占比或明显提升，改善性需求和新兴消费地产将成为决定楼市走向的关键因素。76未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告从调控方式来看，楼市调控进入后限购时代，调控方式将发生转变，从行政化调控转向市场化调节，从支持投资环节转向稳定消费环节，建立房地产健康发展的长效机制将成为下一阶段楼市政策的重心，供需结构合理化将成为新的目标。从市场结构来看，在新型城镇化取得实质性进展之前，区域市场分化的态势仍将加剧，一二线热点城市将持续成为供需热点，部分省会级和国家战略区域（自贸区、“一带一路”、京津冀一体化、长江经济带）辐射范围内的二三线城市则将逐步展现其增长潜力。从产品结构来看，随着住房市场的饱和以及产业转型、消费升级的加速，以服务产业需求和消费需求为重心的产业地产、创业园区、物流地产、商业地产、旅游地产、教育地产、养老地产等非住宅新兴业态将呈现多元化、综合化发展态势。从竞争结构来看，在楼市深化调整的过程中，房企业绩分化的态势仍将持续，行业洗牌整合有望提速，“强者恒强”的局面将进一步强化，综合实力强劲的大型房企、竞争优势明显的特色房企将成为市场主体。从经营策略来看，传统靠规模取胜的黄金时代已经过去，“高杠杆、重资产、拼规模”的房地产开发模式难以维系；靠质量和效益取胜的“白银时代”已经到来，轻资产化、多元化融合、多业态互联将成为新的业务增长模式，并成为房企战略转型的主要方向。2．短期预测：2015年楼市将迎来恢复性回暖，市场分化将进一步加剧中国经济信息网2015年以来，随着中央政府对房地产业态度的转变，楼市政策环境异常宽松。在连续四轮政策松绑、连续两次降准三次降息的宽松环境下，楼市销售已于4月开始呈现回暖迹象，部分一二线热点城市成交量率先回升，房价也率先止跌回涨，符合此前的预期。www.cei.gov.cn后期随着“3.30新政”执行力度的加大，以及再次降准预期的增强，处于观望的改善性需求将进一步释放，房价上涨预期也将逐步恢复。在此背景下，预计楼市销售将延续回暖势头，并由“量升”带动“价涨”，由“局部回暖”带动“区域性回暖”，由“需求”回升带动“供给”企稳。具体来看，2季度将成为楼市销售同比回升、大中城市平均房价环比止跌的拐点，3季度或成为供给指标企稳回升、大中城市平均房价同比止跌的拐点，4季度很可能呈现“量价齐升”的增长态势。值得注意的是，尽管楼市回暖势头较为明确，但区域市场分化的局面未见缓解。在一二线热点城市率先回暖的背景下，三四线城市成交依然低迷，预计到下半年才可能有所改善，部分城市甚至难言改善，需要更长的时间去库存。从这个角度来看，在政策宽松度超过2009年的利好下，市场分化决定了当期楼市回暖的程度和未来楼市的走向。而受制于区域市场分化的局面，预计2015年全年楼市销售增幅不会太大，仅能呈现恢复性回暖，开发投资增速也将低位运行，房价总体涨幅也将相对有限。而普通二线城市、大部分三四线城市的库存去化问题，将长期成为市场关注的焦点和政府迫切需要解决的难题。77未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告二、行业发展预测（一）房地产市场需求预测1．中长期：2015～2020年年均潜在住房需求（含保障房）15.1亿平方米城镇居民新增住房总量主要取决于人口数量、城镇化率、人均住房面积、家庭结构等因素，以及原有城镇居民的改善性住房需求。尽管2014年以来房地产市场进入周期调整的拐点，但在新型城镇化的背景下，未来房地产市场需求仍将有一定保证。预计在本轮房地产市场调整到位之后，刚性需求、改善性需求、拆迁改造需求仍将进一步释放。若不考虑投资性需求，2015～2020年住房市场潜在需求将新增90.7亿平方米，年均新增15.1亿平方米。其中，新增城镇人口潜在住房需求36.7亿平方米，现有城镇人口潜在改善性需求18亿平方米，拆旧改造住房需求36亿平方米。值得注意的是，保障性住房是房地产开发的重要组成部分，假定未来几年年均新开工600万套、套均60平方米，剔除每年共计3.6亿平方米的保障性住房后，2015～2020年年均新增商品住房需求11.5亿平方米，与2013年商品住宅销售面积11.6亿平方米的历史高位基本持平。中国经济信息网图63：2015～2020年新增住房需求构成（不考虑投资性需求）中经网专用水印老旧住房拆旧改新增城镇人口潜造需求在刚性需求www.cei.gov.cn39.7%40.5%现有城镇人口潜在改善需求19.8%数据来源：中经网预测依据一：新增城镇人口将带来大量潜在需求。根据新型城镇化规划，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。在城镇化水平提高、农村人口落户城镇的过程中，1亿转移人口将产生庞大的新增住房需求，为住房市场发展提供长期需求潜力。2014年末，我国城镇常住人口7.49亿人，比上年末增加1805万人，常住人口城镇化率升至54.8%，户籍人口城镇化率估计在37.2%左右。假定2015～2020年年均新增城镇常住人口1700万人，若以2020年城镇人均住房建筑面积36.0平方米计算（估计值），潜在新增住房需求约36.7亿平方米。78未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告依据二：改善性需求仍将快速释放。2015年“两会”再提“支持居民自住和改善性住房需求”，在楼市总体供大于求的形势下，预计未来几年合理改善性需求将持续成为支持重点。2012年，全国城镇居民人均住房建筑面积32.9平方米。预计随着新型城镇化的推进、居民收入水平的提高以及家庭结构的小型化，我国城镇居住水平还有较大的上升空间。2009～2012年，全国城镇居民人均住房建筑面积年均提高0.54平方米。假定随着住房需求逐步得到满足，未来几年人均住房面积增长速度降至每年提高0.4平方米，到2020年城镇居民人均住房建筑面积将超过36平方米。若不考虑新增城镇人口的改善性需求，由此带来的现有城镇居民潜在改善性需求将达到18亿平方米。图64：2011～2020年城镇居民人均住房建筑面积37363534平方米3332中国经济信息网3130201120122013E2014E2015E2016E2017E2018E2019E2020Ewww.cei.gov.cn注：2013～2020年均为预测值。数据来源：国家统计局，中经网整理预测依据三：拆旧改造住房需求增长空间巨大。近年来，我国城市棚户区改造、旧城改造速度不断加快，存量房屋拆迁速度也保持在高位。根据统计年鉴和人口普查数据，2010年末我国城镇人口约为6.7亿人，城镇居民人均住房建筑面积31.6平方米。按此推算，2010年末城镇居民住房总存量约为211.7亿平方米。据权威机构测算，其中1990年以前建成的房屋户数、建筑面积占比分别为28%、22%（约46.7亿平方米），而至2020年末上述房屋的使用年期均将超过30年。假定到2020年，1990年以前建成的房屋大部分拆旧改造，1990年以后建成的房屋一部分拆旧改造，预计2015～2020年由房屋拆旧改造带来的潜在新增住房需求将达到36亿平方米左右。2．短期：下半年楼市销售或明显好转，2015年销售面积将同比增长5.5%左右房地产市场是典型的政策市和资金市，受调控政策和货币政策的影响较大。2015年，在中央政府“稳定住房消费”的政策基调下，楼市迎来最宽松的政策环境。连续四轮政策松绑、连续两次降准三次降息等利好政策叠加刺激下，4月楼市销售已呈现明确的回暖迹象，尤其一二线热点城市成交量率先回升。值得注意的是，受央行再度降息影响，5月5年以上住房商业贷款和住房公积金贷款基准利率均创新10年来最低记录。79未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告展望后市，央行降息降准仍存在一定空间，“3.30新政”执行力度或将加大，以公积金政策调整为代表的第四轮政策松绑则将继续蔓延，楼市政策环境趋于进一步好转，预计销售回暖的态势将延续到下半年。不过考虑到楼市基本面已转为总体供大于求，宽松政策对成交量的刺激作用大大减弱，再加上市场分化的影响，全年楼市或仅能呈现恢复性增长。综合预计，2015年全年商品房销售面积将同比增长5.5%左右。其中，2季度将成为楼市销售同比回升的拐点，下半年楼市销售或明显好转，4季度可能以“量价齐升”收尾。图65：2015～2020年商品房销售面积和销售额预测14100%1280%1060%840%620%40%亿平方米/万亿元2-20%0-40%2006200720082009201020112012201320142015E2016E2017E2018E2019E2020E中国经济信息网销售面积销售额销售面积同比增长销售额同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理预测依据一：货币政策转向宽松，后期仍有放松空间。房地产是典型的资金密集型行业，商品房销售面积增速与社会融资总额增速、M2增速基本同步。2014年11月以来，央行开www.cei.gov.cn启降息降准模式，截至2015年5月已三次降息两次降准，但社会融资总额增速、M2增速继续走弱。2015年4月末，M2同比增速降至10.1%，创历史新低；1～4月，社会融资总额同比大幅下降21.0%。正因为此，货币政策放松对楼市销售的刺激作用大大减弱，1～4月商品房销售面积同比下降4.8%。由于实体经济的有效需求不足、M2增速再创新低，后期货币政策仍有降准降息空间，央行预期2015年全年M2增速在12%左右，较1～4月高1.9个百分点。预计随着货币政策的进一步放松，尤其是M2增速的回升，后期楼市销售形势有望逐步好转。考虑到政策影响的时滞性，预计下半年销售形势将明显上半年。不过由于楼市供求形势已发生转变，以及M2增速仍在低位运行，预计2015年楼市销售难以呈现2009年、2012年下半年的强势反弹，全年或仅能呈现恢复性增长。80未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图66：2013年以来M2、社会融资总额、商品房销售面积累计增速18%100%17%80%16%60%15%三者增速40%14%基本同步20%13%12%0%11%-20%10%-40%13-0213-0313-0413-0513-0613-0713-0813-0913-1013-1113-1214-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0215-0315-04M2（左轴）社会融资总额（右轴）商品房销售面积（右轴）数据来源：中国人民银行，中经网整理图67：2007年以来商品住宅销售面积累计增速与M2月末增速60%35%50%2008年连续2012年2014年11月40%30%四次降息两次降息以来三次降息30%中国经济信息网20%反反25%10%弹弹20%0%-10%15%-20%-30%恢复性10%www.cei.gov.cn回暖？07-0207-0507-0807-1108-0308-0608-0908-1209-0409-0709-1010-0210-0510-0810-1111-0311-0611-0911-1212-0412-0712-1013-0213-0513-0813-1114-0314-0614-0914-1215-04商品住宅销售面积累计增速（左轴）M2月末增速（右轴）数据来源：国家统计局，中经网整理依据二：商业银行对“3.30新政”的执行力度有望逐步加大。“3.30新政”出台一个月内，商业银行对首套房贷政策的调整相对及时，但对二套房贷首付比例调整较为滞后，尤其二套房贷利率基本未调整。不过进入5月后，“3.30新政”的执行力度开始加大。在线金融搜索平台融360最新发布的统计报告显示，5月，35个重点城市536家银行中，有382家银行不同程度地降低了二套房首付比例；此外，二套房贷利率也出现松动迹象，有14个二三线城市共计21家银行二套房贷利率突破基准利率1.1倍的底线。虽然目前仍有一批银行仍未调整到位，但执行力度正在逐步加大，有利于后期楼市销售的回暖。依据三：以“放宽公积金”为代表的第四轮救市迅速蔓延。自2014年10月央行公积金新政推出以来，全国各省市集中对公积金政策进行了多次调整和放松，公积金政策成为新一轮松绑对象。截至2015年5月，已有上百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，仅在5月就有苏州、镇江、江门、萍乡、洛阳、芜湖、长沙、南昌、济南等十多个城市出台公积金新政。公积金政策是地方政府能够直接调整的政策工具，而且公积金贷款利率仅81未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告相当于商贷利率的6.8折，对市场有直接的刺激作用。预计后期将有更多省市，尤其是库存压力较大三四线城市，效仿出台更有力度的公积金政策，以加快当地库存去化。依据四：购房者信心指数大幅提升，预期房价上涨者居多。购房者信心是预测后市表现的重要依据之一。2015年3月“两会”定调“稳定住房消费”、“支持居民自住和改善性住房需求”后，行业政策环境持续宽松，市场信心明显提振。根据世联行最新发布的购房者信心指数报告，2015年1季度，世联购房者信心指数为57.9，较上季度大幅上涨4.4，仅次于2013年3季度的高点，表明购房者对未来半年房地产的总体走势较为乐观；预期房价持平者和看涨者占比分别为28.1%、38.7%，较上季度分别上涨2.5个、4.5个百分点，看涨者占比超过看跌者占比。在利好政策的支持下，购房者信心和涨价预期的提升将提高入市积极性，有助于推动后市销售的回暖。图68：2011年以来世联购房者信心指数60楼市回暖期？58楼市反弹期5654楼市下行期52中国经济信息网5048www.cei.gov.cn2011Q12011Q22011Q32011Q42012Q12012Q22012Q32012Q42013Q12013Q22013Q32013Q42014Q12014Q22014Q32014Q42015Q1数据来源：世联行，中经网整理依据五：楼市分化进一步加剧，三四线城市成交依然疲弱。2015年4月以来，在“3.30新政”的助推下，主要城市成交量已开始回升。不过由于政策刺激对不同城市的提振作用存在较大差异，市场分化的态势依然明显。其中，基本面较好的一二线热点城市回升势头强劲，成为拉动楼市回暖的主要动力；供过于求的三四线城市销售表现依然疲弱，成为抑制楼市回暖的主要因素。中原地产数据显示，2015年4月，54个城市住宅签约套数24.18万套，环比增长5.8%；其中一线城市环比增长14.1%，二线城市环比增长7.3%，三四线城市环比下跌26%。5月前4周，54个城市住宅签约套数19.49万套，环比增长8.3%；其中，一二线城市明显上涨，尤其二线城市环比涨幅高达13.1%，三四线城市则并未受到明显的提振。82未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（二）房地产市场供给预测1．中长期：2015～2020年年均潜在住房供给（含保障房）16.6亿平方米由于现有可获取的住宅用地未开工数据仅到2012年11月底，假定以2012年11月底为起点、2014年末为终点：期末未开工=期初未开工+期间新增供应-期间商品住宅新开工-期间保障房新开工=16.7亿平方米；期末在建=期末商品住宅施工+期末保障房施工=61.7亿平方米；未来可建=未来两年潜在供应=21.1亿平方米。一般来说，从拿地到竣工交付正常工期为3～5年。假定以上期末未开工、期末在建、未来可建的住宅均在2020年内陆续竣工交付，在不考虑现房库存以及2016年末以后新增住房用地的情况下，潜在可竣工住宅建筑面积99.5亿平方米，2015～2020年年均新增16.6亿平方米（含保障房）。按每套住房90平方米计算（综合商品住房和保障性住房面积），2015～2020年可新增住房供应1.1亿套（含保障房），可满足1亿农业人口进城落户的住房需求。期初未开工：根据现有可获取的数据，截至2012年11月底，全国住宅用地未开工面积10.05万公顷。按住宅平均容积率1.5计算，合计可造建筑面积15.1亿平方米。期间新增供应：从2012年12月至2014年的新增住宅用地供应来看：2012年下半年，全国住宅用地实际供应7万公顷，假定2012年12月实际供应1.2万公顷；2013年，全国中国经济信息网住宅用地实际供应13.8万公顷；2014年，全国房地产用地实际供应15.1万公顷，若按照住宅用地占比七成左右来算，估计住宅用地实际供应约10.6万公顷，三者合计25.6万公顷。按住宅平均容积率1.5计算，合计可造建筑面积38.4亿平方米。www.cei.gov.cn期间商品住宅新开工：从2012年12月至2014年新开工住宅面积来看：2012年12月，商品住宅新开工面积1.1亿平方米；2013年，商品住宅新开工面积14.6亿平方米；2014年，商品住宅新开工面积12.5亿平方米；三者合计28.2亿平方米。期间保障房新开工：2012年，全国保障性安居工程实际开工781万套，其中1～10月开工722万套，假定2012年12月新开工25万套；2013年实际开工666万套，2014年实际开工740万套，三者合计1431万套，按每套60平方米折算，合计8.6万平方米。期末商品住宅施工：截至2014年末，全国商品住宅施工面积51.5亿平方米。期末保障房施工：按照前几年的期末在建量测算，截至2014年末，全国保障性安居工程在建1701万套，按每套60平方米折算，合计10.2万平方米。未来两年潜在供应：2015年1季度，房地产用地实际供应2.5万公顷，同比下降38.7%。考虑楼市销售回暖对土地市场的带动作用有一定滞后，预计下半年房地产用地供应降幅将出现一定的收窄。假定全年降幅在30%左右，2015年房地产用地实际供应量约10.6万公顷。假定2016年降幅在10%左右，2016年房地产用地实际供应量约9.5万公顷。若按照住宅用地占比七成、容积率1.5计算，未来两年可造住宅建筑面积21.1万平方米。83未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图69：2011年～2014年保障性安居工程实际开工量、建成量、期末在建量1800实际开工量基本建成量期末在建量1600140012001000万套80060040020002011201220132014数据来源：住建部，中经网整理测算2．短期：开工低迷的态势下半年将明显缓解，2015年新开工面积或与上年持平由于楼市总体供大于求，且库存总量仍在增加，开发企业普遍以去库存化为重心，并不轻易出手拿地，即便拿地也集中在一二线热点城市，拿地、新开工等供给指标异常低迷，上半年或难言改观。不过进入下半年后，随着楼市销售的明显好转，尤其是部分热点城市库存压力的缓解及房价上涨预期的增强，开发企业拿地和开工的积极性将逐步提高，届时中国经济信息网开工低迷的态势或将明显缓解，尤其是4季度。考虑到房企拿地布局集中于一二线热点城市，而主要城市土地供应量较小，预计2015年全年房地产开发土地购置面积仍将继续下滑，同比下降5.0%左右，商品房新开工面积或与上年持平。www.cei.gov.cn图70：2015～2020年商品房新开工和竣工面积预测2550%40%2030%1520%1010%亿平方米0%5-10%0-20%2006200720082009201020112012201320142015E2016E2017E2018E2019E2020E新开工面积竣工面积新开工同比增长竣工同比增长数据来源：国家统计局，中经网整理预测依据一：全国商品房库存持续增加，但典型城市库存压力已开始缓解。2015年4月，尽管楼市销售出现回暖迹象，但商品房库存继续增加。截至4月末，全国商品住宅待售面积升至4.31亿平方米，同比增长23.7%。在此情况下，开发企业拿地和开工仍将谨慎。84未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告不过值得注意的是，在一二线热点城市成交回升的带动下，典型城市库存压力已有所缓解。截至4月末，上海易居研究院监测的35个城市新建商品住宅库存总量为2.64亿平方米，环比下降0.6%，库存规模连降两个月，库存攀升的动力已开始削弱；从存销比来看，一、二、三线城市分别为11.6、15.5、21.1个月，一线城市存销比连续低于12个月。若未来几个月典型城市库存规模进一步下降，开发企业拿地和开工的忧虑将随之减弱。图71：2014年以来35个典型城市中新建商品住宅存销比28242016月1284014-0114-0214-0314-0414-0514-0614-0714-0814-0914-1014-1114-1215-0115-0215-0315-0435个城市一线城市二线城市三线城市数据来源：上海易居房地产研究院，中经网整理中国经济信息网依据二：房企拿地积极性明显减弱，布局仍聚焦一二线热点城市。随着楼市进入调整期，库存和资金压力下房企拿地态度异常谨慎。根据中国指数研究院的统计数据，2015年1季度，20家代表性品牌房企拿地金额共计805.5亿元，同比大幅下降36.2%；拿地面积1570.6万平方米，同比下降56.9%。由于市场分化的局面依然严峻，房企拿地布局依然更www.cei.gov.cn加聚焦一二线热点城市尤其是一线城市。1季度，20家品牌房企一二线城市拿地金额占比达90.1%，其中一线城市占比高达54.6%。图72：2011年以来20家代表性品牌房企5拿地布局100%14.5%17.2%9.4%9.9%90%24.7%三四线城市80%70%35.5%49.1%60%58.4%51.5%二线城市50%50.4%40%30%54.6%20%41.5%一线城市31.3%10%24.9%27.1%0%20112012201320142015Q1数据来源：中国指数研究院，中经网整理5包括万科、保利、恒大、中海、碧桂园、龙湖、世茂、绿地、金地、富力、华润置地、融创、雅居乐、首创、远洋、招商、合景泰富、新城、建业、越秀。85未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告依据三：中央要求控制土地供应，主要城市土地供应量大幅下滑。2015年3月，国土部、住建部联合下发通知，要求住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的市县，明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；住房供求矛盾突出的热点城市，根据实际情况有效增加住宅用地供应规模。而实际情况是，供应偏多的三四线城市想多卖地但无人问津，供求矛盾突出的热点城市需求旺盛但供地较少。根据中国指数研究院的统计，2015年1～4月，300个监测城市中，一线城市推地面积631万平方米，同比下降51%；二线城市推地面积10008万平方米，同比下降41%；三四线城市推地面积17367万平方米，同比下降36%。其中，一线城市溢价率最高，但推地面积降幅反而最大。在此情况下，即便开发企业后期想加快在一二线热点城市的拿地节奏，可供成交的土地也较为有限。（三）房地产市场价格预测1．中长期：住宅总体供大于求将常态化，回归自住后房价涨跌将趋于相对理性2014年以来，随着前几年房地产投资的过快增长，我国房地产市场供求形势发生本质变化，由以往的“绝对短缺、供不应求”转变为“总体偏松、供大于求”。综合上文对需求和供给的预测，2015～2020年，若不考虑投资性需求，住房市场潜在需求为年均新增15.1亿平方米（含保障房）；若不考虑现房库存和2016年末以后的新增住房用地，潜在竣工面积为年均新增16.6亿平方米（含保障房）中国经济信息网，整体呈现供大于求的局面。值得注意的是，在住宅市场“总体偏松、供大于求”的形势下，未来仍将存在“局部偏紧”的分化现象，全国房价也已由“单边上涨”转为“涨跌分化”。其中，一二线热点城市人口集聚、资金充裕、土地稀缺，房价抗跌能力较强，普通二线城市、大部分三四线城www.cei.gov.cn市人口不足、需求乏力、供给过剩，房价下跌风险较大。不过从中长期来看，随着住房市场回归“自住”，随着本轮房地产调整逐步到位，随着新型城镇化推动农村人口到二、三线城市落户，全国房价将从近期的大幅波动、明显分化，转向理性涨跌、合理分化。理性涨跌体现在：主要城市房价跌幅不超过5%，涨幅不超过城镇居民可支配收入增幅，且不持续多年下跌或上涨；合理分化体现在：房价调整到位后，一、二、三、四线城市将呈现阶梯型房价，一、二线热点城市房价不会涨得太高，三、四线城市房价不会跌得太猛，并在相对合理、可持续的价位上趋于稳定、温和。2．短期：热点城市房价已率先止跌，2015年平均房价或同比上涨3%左右一般来说，房价变化滞后于成交量变化。伴随着本轮楼市销售的下行调整，2014年5月以来，70个大中城市新建商品住宅价格环比持续下跌，楼市总体呈现“量价齐跌”的惨淡局面。不过随着2015年3月“两会”释放出积极的政策信号，以及新一轮政策松绑和宽松货币政策的叠加刺激，一二线热点城市成交量率先回升，房价也开始止跌。4月，国家统计局监测的70个大中城市新建商品住宅环比算数平均下跌0.1%，中国指数研究院监测的100个城市（新建）住宅均价环比下跌0.01%，预计5月将迎来房价环比止跌的拐点。86未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告进入下半年后，“量升”将继续带动“价涨”，尤其随着典型城市库存压力的缓解，以及拿地和销售指标走势的分化，主要城市房价上涨预期将进一步增强，预计3季度将成为大中城市房价同比止跌的拐点，全年商品房销售均价有望同比上涨3%左右。值得注意的是，不同城市房价涨跌变动的节奏将显著分化，一二线热点城市将始终成为房价上涨的先锋，少部分城市房价涨幅或达到8%～10%；相比之下，高库存的三四线城市则需要更长的调整时间，部分城市或很难止跌。图73：2010年以来全国100个城市（新建）住宅均价环比涨幅2.0%国八条国五条1.5%国十条政策真空1.0%自发调整央行两次降准即将0.5%、两次降息止跌0.0%9.29新政热点城市-0.5%收紧调控轮番-1.0%救市-1.5%中国经济信息网10-0610-0810-1010-1211-0211-0411-0611-0811-1011-1212-0212-0412-0612-0812-1012-1213-0213-0413-0613-0813-1013-1214-0214-0414-0614-0814-1014-1215-0215-04数据来源：中国指数研究院，中经网整理依据一：供给端低迷、需求端回暖，房价上涨逻辑渐显清晰。尽管中长期看楼市总体供大于求，但短期内供求关系的调整也是决定下一步房价涨跌的重要因素。从近年来的走www.cei.gov.cn势来看，房地产供需两端走势与房价的关联度很高。当需求端旺盛、供给端低迷时，房价趋于大幅上涨；当供需两端同步下滑时，房价趋于下跌；当供需两端双双低迷，但需求端率先回升、供给端调整滞后时，房价趋于止跌回涨。就目前来看，在轮番救市的政策支持下，4月需求端已呈现明确的回暖迹象，但供给端则依然异常低迷。若供需指标走势分化进一步延续，短期内楼市供求关系将趋于缓和，房价上涨的逻辑将渐显清晰。一方面，需求端回暖有助于加快现有库存去化，典型城市库存压力有望持续缓解；另一方面，供给端低迷确保在短期内不会形成太多的新增供给，进而为市场调整争取时间和空间，而一旦调整到位，典型城市房价将重回上涨路径。87未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图74：2008年以来房地产开发供需指标走势及房价关联60%土地购置面积商品房销售面积40%房价震荡上涨20%房价暴涨房价上涨0%-20%房价下跌房价下跌-40%房价下跌房价止跌回涨？-60%08-0208-0608-1009-0309-0709-1110-0410-0810-1211-0511-0912-0212-0612-1013-0313-0713-1114-0414-0814-12数据来源：国家统计局，中经网整理依据二：热点城市房价率先回涨，三四线城市调整仍需时日。在本轮楼市调整过程中，一二线热点城市由于前期基数较大，2014年成交量下滑最为明显，但房价最为坚挺；而在降息降准、放松限贷、放宽公积金等一系列利好政策支持下，一二线热点城市成交量率先复苏回暖，房价也率先止跌回涨。2015年3月，一线城市房价全面恢复上涨，新建商品住中经网专用水印宅价格和二手住宅价格环比分别上涨0.2%、0.3%，4月涨幅进一步扩大至1.0%、1.6%。相比之下，4月二、三线城市新建商品住宅价格环比平均分别下降0.1%、0.3%，房价分化态中国经济信息网势较为明显。就目前来看，一二线热点城市房价环比已基本止跌，预计同比将于3季度止跌；部分库存去化较好的二线城市和少部分三四线城市将紧随其后，最早将于5、6月份环比止跌，www.cei.gov.cn同比或将于4季度止跌；部分高库存的三四线城市则需要更长的调整时间，甚至很难止跌。依据三：土地价格持续上涨，制约了未来新房价格的下跌。土地价格是房价的重要组成部分。2014年，在房地产开发土地购置面积同比下降14.0%的情况下，土地成交价款同比增长1.0%，单位面积成交价格同比上涨17.5%，而同期全国商品房销售均价仅同比微涨1.4%。实际上，这与开发企业集中回归一线城市和少数热点二线城市有很大关系。根据中国指数研究院的数据，2014年，300个监测城市中，一线城市楼面均价高达7705元/平方米，同比上涨41%，而同期一线城市累计新房价格涨幅仅为0.6%。总的来看，房价与地价的背离将给开发企业高价拿地带来较大的运营风险，但同时也从成本的角度制约了未来两年新房价格的下跌，尤其造就了一二线热点城市新房价格易涨难跌的局面。88未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图75：2010～2014年全国房地产开发土地购置均价32003000280026002400土地价格元/平方米持续攀升22002000180020102011201220132014数据来源：国家统计局，中经网整理（四）房地产开发投资预测1．中长期：行业投资增速将理性回落，投资结构趋于明显优化一直以来，我国房地产投资均以住宅为主。不过随着住宅市场进入供大于求的新常态，以及以新房交易为主的时代即将过去，新建商品住宅市场的投资空间和机会正在逐步缩小。由于外部环境发生重大变化，未来房地产市场发展速度将大大减慢，传统重规模的增长模中国经济信息网式将明显转变，政策的重点也将从支持投资环节转向稳定消费环节。在此过程中，房地产开发投资增速必将理性回落，2014年开发投资增速已降至10.5%，预计2015～2020年年均增速或进一步放缓至6%～8%。www.cei.gov.cn尽管如此，房地产行业投资机会依然较多，只不过投资重点将逐步调整、结构趋于明显优化。第一，房企的投资策略将从重规模转向重质量，“高杠杆、重资产”的传统资产扩张模式将逐步退出，“轻资产、重服务”的业务创新增值模式将逐步兴起。第二，房企的投资区域将不再局限于国内市场，部分龙头房企已开始大举进军海外市场，尤其是华人比较集中的国家和地区，如美国、加拿大、英国、澳大利亚、新西兰、马来西亚等。第三，房企的投资产品将淡化传统住宅和制造房屋的概念，紧抓消费升级契机，紧随产业转型政策和区域发展战略，在住宅领域更多融入商业、教育、养老、旅游地产等生活配套服务业态，同时综合开发产业地产、创业园区、物流地产等产业配套服务业态。第四，房企的投资跨度将大大增加，基建、建材、家装、物业、中介、咨询等产业链上下游环节，互联网、金融、投资、消费、生态、科技、健康等关联和新兴产业，均将成为房地产行业资源整合、产业融合、要素互联的投资方向。2．短期：开发投资增速探底后将小幅回升，2015年将同比增长8.0%左右投资与拿地、开工等指标密切相关，三者走势基本同步。2014年以来，房地产开发投资增速持续下滑并连创新低，2015年1～4月同比仅增长6.0%，供求形势、资金面及市场89未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告预期的转变是投资增速下滑的主要因素。根据上文的预测，随着楼市销售的持续好转，市场供求关系将趋于缓和，拿地、开工低迷的态势也将逐步缓解。受益于此，房地产开发投资增速进一步探底后将于下半年开始小幅回升，预计2015年全年同比增长8.0%左右，其中6月前后或为投资最低谷。值得注意的是，投资分化的局面仍将进一步加剧。从区域层面来看，一二线热点城市凭借人口基数、经济基础和成熟的房地产市场，仍将是楼市调整期房企规避风险的最佳投资选择；普通二三线城市除热点城市外大多面临一定的投资风险，房企仍将谨慎投资、择优选择；市场供应严重饱和的三四线城市投资节奏将持续放缓，成为拖累全国房地产开发投资增长的主要因素。从企业层面来看，资金实力雄厚、品牌优势明显、深耕热点区域的标杆房企将成为投资主体，资金链紧张、去化能力较弱的中小房企仍将加快去化、减少投资，成为抑制开发投资增长的主要力量。图76：2015～2020年房地产开发投资总额预测16房地产开发投资总额同比增长35%1430%1225%1020%815%中国经济信息网万亿元610%425%00%www.cei.gov.cn2006200720082009201020112012201320142015E2016E2017E2018E2019E2020E数据来源：国家统计局，中经网整理预测依据一：“稳增长”不允许房地产开发投资增速过度下滑。房地产是国民经济的重要支柱产业，也是社会固定资产投资的重要组成部分。近两年来，宏观经济下行压力不断加大，尽管中央政府实施了积极的财政政策，铁路、公路、农田水利、保障房、生态环保等基建投资保持快速增长，但仍难以弥补房地产开发投资增速下滑带来的缺口。2015年1～4月，基建投资同比增长20.4%，对社会固定资产投资增长的贡献率升至26.6%；但同期房地产开发投资增速降至6.0%，导致社会固定资产投资增速降至12.0%，较上年同期下降5.3个百分点，对经济增长的支撑作用进一步减弱。此外，基础设施建设投资对于上下游相关产业的带动作用也远不如房地产业。从这个角度来看，要想实现GDP增长7.0%的年度目标，绝不允许房地产开发投资增速过度下滑，预计全年增速不会低于7.0%。依据二：地方政府积极将出手促进当地房地产开发投资。土地财政是地方财政的主要收入来源。2015年以来，受楼市持续调整影响，地方本级收入中的房地产营业税、房地产企业所得税、契税、土地增值税、耕地占用税等普通回落，占比最高的土地出让金收入1～4月更是同比大幅下降38.2%。90未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告目前，地方财政已陷入收入持续减速、支出刚性增长的双重困境。在地方税源紧缺、土地和财税改革短期内难以取得突破的情况下，地方政府必将积极出手救市，并通过减免住房交易税费、支持房企库存去化、加大保障住房投资、收储存量商品住房、完善区域产业规划、配套落实金融支持等方式促进当地房地产开发投资，进而盘活土地财政大局。依据三：行业资金面依然紧张，开发投资增长缺乏资金支持。由于房地产开发投资需要大量资金，到位资金指标领先于开发投资1～3个月。2015年1～4月，房地产开发企业到位资金同比下降2.5%，行业资金面依然紧张。而正是因为资金紧张，开发企业才将工作重心放在去库存化上，以回笼资金、偿还借款。以此来看，开发投资增速仍有一定的下探空间。不过后期随着楼市销售的回暖、银行对开发贷的适度放松，以及开发企业更多从资本市场直接融资，行业资金面紧张的局面将逐步缓和，届时开发投资增速探底后小幅回升也将有市场和资金方面的支撑。图77：2001年以来房地产开发投资增速与到位资金增速80%开发投资增速到位资金增速70%60%50%40%30%中国经济信息网20%10%融资指标领先于投资指标1～3月0%www.cei.gov.cn-10%01-0201-1002-0703-0403-1204-0905-0606-0306-1107-0808-0509-0209-1010-0711-0411-1212-0913-0614-0314-11数据来源：国家统计局，中经网整理（五）房地产开发融资预测1．中长期：直接融资占比将持续上升，融资模式创新望取得突破尽管未来房地产开发投资将逐步回归理性，但融资依然是首先需要解决的问题。随着房地产市场进入周期调整的拐点，未来开发企业将不得不同时面对利润空间收窄、融资成本高企、房价涨跌不定、地价居高不下、销售周期延长等带来的多重风险，传统自持资产、自担债务、自承风险的投融资模式弊端日益凸显。尤其在楼市调整大形势下，商业银行严格把控房地产开发贷款、积极防范房地产市场风险，传统过度依赖银行开发贷款的间接融资模式或难以持续。在此背景下，房地产企业越来越多地关注其他融资渠道，并寻求业务转型和融资模式创新。实际上，房地产金融创新已纳入到中央的顶层设计，并成为长效机制建设的重要组成部分之一，2014年以来监管层先后放开房企再融资及发行中期票据，即代表着政府对房企融资行政化干预的退出。在房企迫切需求和政策大力支持的双驱动下，未来几年房地产金融创新必将加快推进。91未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告从房地产金融创新的主要方向来看：一是提高直接融资所占比重，通过增资扩股、海内外上市、私募股权融资、股权转让、并购融资、公司债、企业债、短期融资券、中期票据、信托贷款、海外发债等直接融资方式吸引社会资本投资房地产业。实际上，2014年以来随着股市的大幅上涨以及房企融资政策的放松，越来越多房企转向直接融资渠道，尤其是增资扩股、中期票据和公司债。二是积极探索推进房地产资产、类资产证券化（MBS）以及房地产信托投资基金（REITs），即把房地产投资直接转化为证券投资，以满足保障性住房、商业地产、养老地产、物流地产等不同房地产业态对长期资金的需求。不过就目前来看，尽管监管层鼓励开展MBS、REITs试点，但短期内还持谨慎态度，对MBS、REITs的限制较多且规模不大，当前已有试点主要用于保障性安居工程建设，尤其是公共租赁房和棚户区改造。未来随着试点的扩大和推广，MBS、REITs有望取得实质性突破，并成为盘活存量资金的主要渠道之一。三是开拓创新互联网金融模式，以并购、参股、合作等方式搭建以房地产为依托的互联网金融平台，结合线上选房、线上支付、众筹、消费金融、财富管理、投资基金等创新性互联网金融业务，开发不同类型的互联网金融产品，运用互联网思维探索新的销售和融资模式。据不完全统计，万科、万达、绿地、保利地产、泛海控股、新湖中宝、中天城投、大名城等标杆房企均将互联网金融作为转型或业务延伸的主要方向之一，不过目前大多还处于平台搭建初期。中国经济信息网2．短期：资金紧张的局面将明显缓解，2015年到位资金将同比增长7.0%左右2015年以来，房地产市场迎来最宽松的政策环境，但到目前为止，开发企业资金紧张的局面尚未出现明显缓解，前4月开发企业到位资金同比下降2.5%。一方面，商业银行依然严控开发贷投放，房企较难获得项目开发贷款；另一方面，大幅上涨的股市对社会资本www.cei.gov.cn的吸纳作用太强，房企筹资难度加大，部分资金从楼市流入股市；与此同时，主要城市的商业银行对“3.30新政”的执行力度还不够，销售资金回笼情况虽有好转但不明显。不过随着后期楼市销售回暖态势的进一步稳固，开发企业资金紧张的局面将明显缓解，尤其下半年到位资金或恢复同比较快增长，预计2015年全年同比增长7.0%左右。一方面，5月银监会内部会议提出，允许银行在实际可行、风险可控的前提下对房地产开发贷款适当展期，预计后期银行开发贷投放将出现好转；另一方面，房企加快在资本市场直接融资的步伐，再融资、中期票据、公司债等融资规模迅速扩大，将在一定程度上弥补信托融资、海外融资难度加大的局面；此外，根据上文的分析，后期商业银行对“3.30新政”的执行力度有望逐步加大，公积金贷款政策放松将蔓延到更多地区，楼市销售形势的好转也将在较大程度上改善房企的销售资金回笼情况。92未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图78：2015～2020年房地产开发资金来源小计预测18房地产开发投资资金来源小计同比增长50%1645%40%1435%1230%1025%820%万亿元15%610%45%20%0-5%2006200720082009201020112012201320142015E2016E2017E2018E2019E2020E数据来源：国家统计局，中经网整理预测中国经济信息网www.cei.gov.cn93未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表21：2015～2020年房地产行业关键指标预测主要指标单位20142015E2016E2017E2018E2019E2020E房地产开发投资亿元95035.61102600112900121000128000135000143500同比增速%10.58.010.07.25.85.56.3房地产开发企业亿元121991.48130500145000150000152000158000171000到位资金同比增长%-0.17.011.13.41.33.98.2房地产土地购置面积万平方米33383.03317003280031500300002910029800同比增长%-14.0-5.03.5-4.0-4.8-3.02.4商品房新开工面积万平方米179592.49180000191000188000183000185000195000同比增长%-10.70.26.1-1.6-2.71.15.4商品房施工面积万平方米726482.3478600085500091800097500010340001100000同比增长%9.28.28.87.46.26.16.4商品房竣工面积万平方米107459.05110000109000112800114000113500117500同比增长%5.92.4-0.93.51.1-0.43.5商品房销售面积万平方米120648.54127300132000130000126000125000128800中国经济信息网同比增长%-7.65.53.7-1.5-3.1-0.83.0商品住宅销售面积万平方米105181.79110600113800111000106600105000107500同比增长%-9.15.22.9-2.5-4.0-1.52.4商品房销售额亿元76292.41830008920089500880008850093200www.cei.gov.cn同比增长%-6.38.87.50.3-1.70.65.3商品住宅销售额亿元62395.58680007280072400706007050074000同比增长%-7.89.07.1-0.5-2.5-0.15.0注：黄色标记为预测值。数据来源：国家统计局，中经网预测94未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告第六章房地产业信贷建议及风险提示尽管楼市进入周期调整的拐点，但房地产业仍是国民经济的重要支柱产业，“白银时代”仍存在大量的信贷机会。在新的政策基调、新的发展形势下，建议银行调整信贷重点，加大住房消费信贷投放，严格控制房企开发贷款；优化信贷结构，支持合理改善性住房需求，重视优势房企的转型路径选择，关注新兴消费地产业态的兴起，深化房银战略合作和金融创新；加强风险防范，规范房地产信贷监管，强化“名单制”管理，聚焦一二线热点城市。一、信贷建议2015年以来，房地产市场延续调整态势。在“稳增长”压力下，中央政府要求“稳定住房消费”，监管层也不断加大对房地产的支持力度，有望支撑楼市恢复性回暖，降低房地产系统性风险。根据中央政府的政策基调，以及央行、银监会的信贷指引，银行业金融机构要加大对保障性安居工程建设的金融支持，积极支持居民自住和改善性住房贷款需求，增强个人住房贷款投放能力，继续支持房地产开发企业的合理融资需求，同时加强房企资中国经济信息网金链断裂风险防范。www.cei.gov.cn（一）行业总体授信原则调整信贷重点。合理配置房地产信贷资源，加大住房消费信贷投放，积极支持居民自住和改善性住房贷款需求；严格控制房企开发贷款，重点支持优质房企合理融资需求；按照风险可控、财务可持续性原则，积极支持符合信贷条件的棚户区改造和保障房建设项目。优化信贷结构。严格执行“3.30新政”，在优先支持首套刚需贷款的同时，加大对合理改善性住房需求的支持力度；重点支持符合刚需和首改概念的普通商品住房项目，积极关注旅游地产、养老地产、教育地产等新兴消费地产业态的兴起，审慎支持商业地产项目；重视优势房企的转型路径选择，优先支持转型路径清晰、具备特定优势的标杆房企，密切关注房企的轻资产化转型，主动创新金融产品和服务，积极寻求在其中的战略合作机会。加强风险防范。理性开展房地产信贷，从严控制信用和保证类贷款，加强经营性物业贷款风险管理；强化房地产信贷监管，规范内部操作流程，防止资金挪用；增强与住建部门等的沟通与信息共享，全面掌握房企的风险状况，强化土地储备贷款风险防范。同时，高度关注重点区域、重点企业，深入分析不同区域房地产风险的具体情况，及早制定风险防控预案；继续强化“名单制”管理，积极防范房企资金链断裂风险，并严防单体风险传染和扩大；按区域维度梯度管理，聚焦一二热点线城市，谨慎放贷三四线城市。95未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表22：房地产行业信贷授信分级表企业区域项目类型消费信贷金融产品高品质、中低价住房消费信贷、积极综合实力强的龙一线城市、首套、自住、中小位、小户型普通商中期票据、进入头房企、大型央企热点二线城市户型购房贷款品住房项目涉房互联网金融改善性住房、保障住房抵押贷款支适度发展潜力大、成长城镇化增长潜力较性住房项目；优质首次改善性持证券(MBS)、房进入速度快的标杆房企大的二、三线城市旅游地产、养老地购房贷款地产投资信托基产等新兴地产项目金(REITs)具备一定竞争优个人自用商用房、开发贷款、维持类普通二、三线城市优质商业地产项目势的特色房企商住两用房贷款并购贷款竞争优势不明显、限制纳入新型城镇化试高成本、大户型、三套房贷款，别经营模式单一的经营性物业贷款进入点的三、四线城市高档住房项目墅、高档公寓贷款中小房企不以房地产为核风险较高的质量不过关、配套不退出类心主业的央企；小投机投资性购房土地储备专项贷款三、四线城市足、违规开发项目型房企；违规房企资料来源：中经网整理中国经济信息网表23：房地产企业资质分类表近三年开发销售房屋企业分类开发资质净资产信用等级面积或累计销售金额200万平米(含)以上优先级一级≥100亿元≥AAwww.cei.gov.cn或100亿元(含)以上100万平米(含)以上普通级二级(含)以上≥50亿元≥A＋或50亿元(含)以上50万平米(含)以上审慎级三级(含)以上≥20亿元≥A或20亿元(含)以上资料来源：中国房地产业协会，中经网整理（二）积极进入类信贷政策建议1．个人住房贷款：优先满足居民家庭首套普通自住房贷款需求近年来，随着刚性需求的持续释放，刚性需求高峰已过，但从人口年龄结构来看，仍有一部分刚性需求未得到满足。与此同时，随着新型城镇化的推进，未来将有1亿农业人口转移到城镇落户，必将带来大量的刚性需求。综合来看，刚性需求仍将是未来购房需求的主体。支持刚需相当于保障民生，符合中央的政策要求和监管层的房地产信贷政策，一直都是政策支持的重点。建议银行优先支持居民家庭首套普通自住房贷款需求，首付比例为三成，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。由于多次降息后，商业贷款基准利率已降至10年来最低，银行根据风险原则可将首套房贷利率定为0.8～0.9倍，同时要提高首套房96未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告贷的审批和发放效率。尽管刚需购房贷款利率不高，但却是银行风险最小的信贷资产，未来将成为银行发行住房抵押贷款支持证券（MBS）的主要标的，将房地产信贷资源重点投向首套自住房，有利于优化信贷结构、降低信贷风险。值得注意的是，近百个城市对公积金贷款政策进行了不同程度的放松，成为第四轮政策松绑的主要特点。考虑到部分城市房价水平较高，公积金最高贷款额度有限，建议银行积极发放组合贷款，加大对首套普通自住房的支持力度；对于公积金额度紧张的城市，建议银行发放公积金贴息的个人住房商业贷款。2．企业贷款：优先支持综合实力强、经营效益好的龙头房企目前，房地产市场进入“新常态”，房价单边上涨、房企集体吃肉的时代不再。未来房地产市场竞争将日益激烈，房企间业绩分化的局面将不断加剧，强者恒强的“马太效应”将更加凸显。建议银行优先支持综合实力强大、布局优势明显、经营效益良好的龙头房企，尤其是万科、绿地、万达、保利、恒大、碧桂园、中海、融创、招商地产、世茂地产、龙湖地产、华润置地、金地集团、富力地产、绿城集团、远洋地产等。除在综合授信、项目开发、现金管理、结算服务、全产业金融支持等方面进行全方位金融支持外，建议银行帮助龙头房企扩大市场化融资渠道，支持其在银行间债券市场发行债务融资工具，通过多元化的融资渠道确保资金链的通畅安全。中国经济信息网表24：2015年中国房地产测评综合实力、城市覆盖、经营绩效10强企业名单排名综合实力城市覆盖经营绩效www.cei.gov.cn1万科恒大地产中海地产2恒大地产碧桂园融侨集团3绿地集团绿地集团旭辉控股4保利地产万科招商地产5中海地产华润置业中南建设6碧桂园保利地产三盛地产7世茂地产中海地产中粮地产8融创中国绿城集团首创置业9龙湖地产招商地产华宇集团10富力地产金地集团华远地产资料来源：中国房地产业协会，中经网整理值得注意的是，为适应楼市中期调整的新形势，龙头房企纷纷加快转型步伐，轻资产化、多元化融合、多业态互联成为房企战略转型的主要目标。建议银行重点关注龙头房企的转型路径选择，主动创新金融产品和服务，积极寻求在其中的战略合作机会。尤其随着互联网金融的兴起，房企开始积极运用新技术、新业态、新模式等新方式加快多元化，建议银行积极搭建适应房地产企业的互联网金融平台。97未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告以工商银行为例：2015年3月，工商银行正式发布互联网金融平台“e-ICBC”品牌，涵盖“融e购”、“融e联”、“融e行”三大平台；5月恒大、保利、碧桂园、富力、雅居乐、合生创展等六家知名房企正式入驻“融e购”电商平台，活动期间上线楼盘将超过300个，覆盖全国40多个城市和地区，未来工行还将推出一触即贷的线上住房按揭贷款服务。再以民生易贷为例：2015年5月，民生电商旗下投融资平台民生易贷正式上线“民生e房”，该产品旨在打破传统房地产行业各环节融资壁垒和短板，以“互联网+”手段将开发商、建筑商和置业者进行直接撮合，解决多方资金、理财需求。其首期产品系列项目为“万民宝”，是由民生易贷、中国民生银行和万科地产三方共同合作打造。投资者既可以通过投资“万民宝”产品获得预期年化4.5%的收益，又可以购买该产品指向万科在广州天河智慧城区域的万科米酷楼盘，还可额外获得特别补贴的1%额外收益及9.8折购房优惠和优先选房权。3．项目贷款：优先支持符合刚需和首改概念、配套完善的普通商品住房项目目前，刚需和改善性需求成为房地产政策支持的两大重点，未来仍有较大的需求释放空间。不过与以往相比，商品住房项目的销售难度正在加大，拿地和运营成本也在提高。因此，出于需求和风险的双重考虑，建议银行在严格控制项目开发贷款的基础上，重点支持一二线热点城市、优势开发企业定位于刚需和首改的优质在建、续建商品房项目，尤其中经网专用水印是区位优势明显、房屋质量良好、基础配套完善、服务设施齐全、公共交通尤其是轨道交通便利的项目。中国经济信息网4．区域贷款：聚焦一二线热点城市房地产领域贷款需求在本轮楼市调整过程中，一二线热点城市由于前期基数较大，2014年成交量下滑最为明显，但房价最为坚挺；而在降息降准、放松限贷、放宽公积金等一系列利好政策支持下，www.cei.gov.cn一二线热点城市成交量率先复苏回暖，房价也率先止跌回涨。在区域市场分化加剧、房企集中回归一二线热点城市的背景下，建议银行聚焦一二线热点城市房地产领域贷款需求。其中，一线城市凭借其庞大的人口基数、经济基础以及成熟的房地产市场，仍是投资者规避风险的最佳投资选择；环渤海、珠三角、长三角等地区的热点二线城市，以及其他地区人口基数庞大的热点城市也将继续成为投资热点。从35个大中城市房价收入比、户籍人口基数来看，建议优先支持房价收入比在15以上的热点城市，如深圳、北京、上海、福州、厦门；以及房价收入比在10～12，但行政区户籍人口在600万以上的热点城市，如广州、杭州、天津、南京、郑州。98未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图79：2014年全国35个大中城市房价收入比排名25房价收入比户籍人口（右轴）400035002030001525002000万人1015001000550000深圳北京上海福州厦门太原广州杭州海口天津南京南昌大连郑州兰州宁波南宁合肥重庆西宁昆明武汉青岛沈阳成都长春济南贵阳银川西安长沙哈尔滨石家庄乌鲁木齐呼和浩特注：（1）房价收入比为剔除可售型保障房的房价收入比，户籍人口为2013年年末数；（2）按房价收入比的高低排序。数据来源：上海易居房地产研究院、《中国城市统计年鉴2014》，中经网整理（三）适度进入类信贷政策建议1．个人住房贷款：积极支持居民家庭首次改善性自住房需求中国经济信息网目前，我国房地产市场已从供给短缺转变为供给偏松，但住房结构失衡的问题非常突出。据统计，全国城镇人均住房面积在20平方米以下的户数仍占30%左右，这些家庭的住房条件有很大的改善空间，未来将成为除首套刚性需求外的第二大需求主体。www.cei.gov.cn支持改善性需求是本轮政策放松的主要方向，建议银行积极执行“3.30新政”，加大对合理改善性住房需求的支持力度。对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例不低于40%，利率水平最低可定为贷款基准利率的1倍左右；对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例不低于30%，利率水平最低可定为贷款基准利率的0.9～1倍。2．企业贷款：积极关注发展潜力大、成长速度快的标杆房企除综合实力最强的龙头房企外，具备一级开发资质、发展潜力大、成长速度快、综合发展的标杆房企也将在楼市调整中占据更大的市场份额，如华夏幸福、荣盛地产、旭辉控股、泰禾集团、新城控股、阳光城、融侨集团、天朗控股、复地股份、中南建设、建发地产、鑫苑置业等，建议银行积极关注并给予支持，尤其要关注标杆房企在并购方面的融资需求。除支持其通过并购扩大目标市场规模外，更要关注其在延伸非住宅业务、搭建融资平台、加快跨界合作等方面的并购资金需求。99未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表25：2015年中国房地产测评成长速度、发展潜力、综合发展10强企业名单排名成长速度发展潜力综合发展1世茂地产新城控股恒大地产2华夏幸福海亮地产荣盛地产3泽京地产浙江佳源富力地产4雨润控股禹洲集团复地股份5泰禾集团天朗控股融创中国6天朗控股保集集团建发地产7鑫苑置业中联地产时代地产8上海城投中锐地产融信集团9K2地产龙记地产鑫苑置业10当代置业中天集团东胜集团资料来源：中国房地产业协会，中经网整理3．项目贷款：适度支持棚户区改造项目，密切关注新兴地产的兴起中国经济信息网适度支持以政府为主导、以公租房和棚户区改造为主的保障性安居工程建设，并在贷款规模和利率上给予适当倾斜。放宽保障房建设贷款的准入门槛，积极研究“以四函代四证”、“银行先受理审批、四证齐全再放款”、“公租房等保障房以划拨土地向银行抵押”等办法的可行性；积极向符合条件的煤矿和林场工矿棚户区改造项目提供贷款支持；大力支持“城中村”改造，拓宽旧城改造融资渠道，提升城市价值；对于政府投资建设的公共www.cei.gov.cn租赁住房项目，凡是实行公司化管理、商业化运作、项目资本金足额到位、项目自身现金流能够满足贷款本息偿还要求的，应给予信贷支持；对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。2014年7月，银监会同意国家开发银行成立住宅金融事业部，重点支持棚改及城市基础设施等相关工程建设。截至2014年底，国开行累计发放棚户区改造贷款8047亿元，贷款余额6359亿元，2014年新增发放贷款4086亿元。建议银行密切关注国开行住宅金融事业部的动态，积极借鉴国开行支持保障性住房、棚户区改造的经验和融资模式，按照风险可控、财务可持续性的原则，适度支持廉租房、公租房等保障性安居工程尤其是棚户区改造建设，并积极寻求与国开行在该领域的信贷合作机会。100未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图80：2011～2015年全国保障性安居工程投资规模1400012000100008000亿元60004000200002011201220132014E2015E注：2011、2012、2014为估计值，2015为预测值。数据来源：住建部，中经网整理密切关注并择优进入养老地产、旅游地产、物流地产、创业园区等新兴地产领域，对在这些领域拥有一定市场占有率、知名度和资质信誉良好的开发企业予以信贷上的适度支持，如旅游地产中的首创置业、华侨城、世纪金源、合生创展、万通地产、中航地产等。实际上，自2010年楼市调控开启以来，商品住宅投资占比持续下降。尤其进入2014年后，住宅市场大幅降温并进入调整期。未来随着住宅市场逐步回归“自住”，住宅开发中国经济信息网投资的主体地位将逐步削弱，房地产行业结构将面临转型，养老地产、旅游地产、产业地产、物流地产、创业园区尤其是产城融合的智慧城市、生态园区等新兴细分领域将迎来发展机遇，建议银行适度进入并支持热点地区的优质新兴地产项目。www.cei.gov.cn表26：2015年中国房地产测评成商业地产、旅游地产10强企业名单排名商业地产旅游地产1华润置地恒大地产2宝龙地产碧桂园3卓越置业保利地产4富力地产华润置地5上海证大万科6圆融集团首创置业7金融街世纪金源8大信控股合生创展9喜地山国际万通地产10毅德控股中航地产资料来源：中国房地产业协会，中经网整理101未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告4．区域贷款：积极关注城镇化增长潜力较大的二、三线城市尽管一二线热点城市才是2015年楼市回暖的主力，房价也率先止跌回涨，但城镇化增长潜力较大的二、三线城市也有较大的发展空间。尤其随着户口迁移政策的调整，以及农业转移人口市民化成本分担机制的探索建立，二、三线城市将成为未来农业人口流入的主要区域。与此同时，在国家大力推进“一带一路”、京津冀、长江经济带等区域一体化战略的过程中，除热点核心城市外，辐射范围内的二、三线城市也将迎来新的联动发展契机，必将带动当地房地产业的持续发展。因此，建议银行在聚焦一二线热点城市的同时，积极关注城镇化增长潜力较大的二、三线城市在房地产领域的贷款需求。考虑到新型城镇化推进需要较长的时间，建议银行在短期内重点关注列入第一批新型城镇化化试点名单的、在国家重大区域发展战略辐射范围内的、常住人口基数较大且增长较快的二、三线城市，尤其是单列市、副省级以上城市，如宁波、大连、青岛、石家庄、长春、哈尔滨、武汉、长沙、重庆、南昌、成都等。表27：第一批新型城镇化试点城市名单级别数量名单省2江苏省、安徽省单列市中国经济信息网3宁波、大连、青岛省会城市7石家庄、长春、哈尔滨、武汉、长沙、广州、重庆主城九区北京通州区、天津蓟县、吉林市、齐齐哈尔市、牡丹江市、上海金山区、嘉兴市、莆田市、鹰潭市、威海市、德州市、洛阳市、孝感市、株洲市、东莞市、惠州市、地级市25深圳市光明新区、柳州市、来宾市、泸州市、安顺市、曲靖市、金昌市、海东市、www.cei.gov.cn固原市定州市、张北县、介休市、扎兰屯市、海城市、延吉市、义乌市、晋江市、樟树市、县级市25郓城县、禹州市、新郑市、兰考县、仙桃市、宜城市、资兴市、儋州市、阆中县、都匀市、大理市、日喀则市桑珠孜区、高陵县、格尔木市、伊宁市、阿拉尔市建制镇2浙江苍南县龙港镇、吉林安图县二道白河镇资料来源：中经网整理（四）维持类信贷政策建议1．个人住房贷款：维持个人商用房、商住两用房贷款现有政策维持个人商业用房购房贷款现有政策，主要支持用于自用的商用房，不支持用于投资出租的商用房。购房人首套商业用房贷款首付款比例不得低于50%，第二套商业用房贷款首付款比例不得低于60%，贷款期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍。对同一借款人不发放第三套及以上商业用房贷款。维持以“商住两用房”贷款首付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。102未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告2．企业贷款：关注二级资质以上、在特定领域具备较大竞争优势的房企在强化名单制管理的基础上，建议银行关注具备二级开发资质以上、在特定区域或领域具备较大竞争优势的特色房企，如稳健经营的朗诗股份、农工商地产、联发集团、升龙集团，运营效率较高的景瑞地产、福晟集团、上海建工、路劲地产等，专注区域运营的建业集团、中骏置业、上海城开、K2地产、宝宇地产等，商业地产领域的卓越置业、上海证大、圆融集团、大新控股等。表28：2015年中国房地产测评稳健经营、运营效率、区域运营10强企业名单排名稳健经营运营效率区域运营1华夏幸福阳光城建业集团2朗诗股份恒大地产中骏置业3农工商地产景瑞地产上海城开4联发集团福晟集团K2地产5升龙集团上海建工宝宇地产6上实城开路劲地产祥生地产7象屿集团国购投资海投地产中国经济信息网8金融街亿达集团众安房产9东胜集团恒通集团泉舜集团10金辉地产中昂地产华源集团www.cei.gov.cn资料来源：中国房地产业协会，中经网整理3．项目贷款：关注热点城市人口集聚区的新增配套优质商业地产项目近年来，由于住宅市场长期被调控，商业地产掀起投资热潮，主要城市商业综合体项目遍地开花，供应量过大、同质化严重等问题突出。根据仲量联行2015年4月发布的60个二三线城市的调查研究报告，主要城市商业地产市场普遍面临短期供应过剩的问题，不过中长期发展前景依然强劲。仲量联行预计，到2025年，中国前20强城市需求的甲级办公楼总量将接近8000万平方米，远超现有3200万平方米的在建总量。因此，商业银行既要重视主要城市商业地产项目短期内供应过剩的风险，又要认识到中长期的良好发展前景。根据同策咨询发布的《2014年35个大中城市商业地产投资价值研究报告》，从35个大中城市人均商业面积来看，19个城市已经呈现饱和或过剩的状态，一线城市由于人口基数庞大、商业地产需求强劲，目前还没有系统性的供应过剩风险。在短期内，建议银行重点关注一二线热点城市人口集聚区的新增配套、优质、高附加值的商业地产项目，如北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、福州、南京、武汉、西安等。103未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表29：2014年35个大中城市商业地产投资价值城市类型市场特征城市城市人口多，产业经济强，对于地产具有强大北京、上海、广州、深圳、杭州、宁波、优先进入的人口和经济支撑，商业地产供需较为平衡福州、南京、武汉、西安城市人口较多，产业经济强，对于商业地产具重点关注有较大的人口和经济支撑，但商业地产供给过天津、重庆、成都度，短期市场压力较大城市人口少，经济较为薄弱，南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑选择性进入但商业地产供需较为平衡州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔城市人口少，经济较为薄弱，不建议进入滨、昆明、长春、贵阳、呼和浩特、西商业地产供给过度宁、银川资料来源：同策咨询，中经网整理4．区域贷款：关注人口基数较大的普通二、三线城市继第一批新型城镇化试点后，当前国家发改委正在启动第二批新型城镇化试点相关工作。除增长潜力较大的二、三线城市外，普通二、三线城市也将获得更大力度的政策支持。因此，在积极关注热点二、三线城市的基础上，建议银行维持对人口基数较大的普通二、三线城市在房地产领域的贷款支持，至少保证与往年投放的信贷额度持平。中国经济信息网结合户籍人口数量、户籍人口密度两项指标，建议银行关注户籍人口800万以上、户籍人口密度800人/平方公里以上的普通二、三线城市，如南阳、保定、周口、临沂、阜阳、徐州、邯郸、菏泽、商丘、驻马店、潍坊、信阳、济宁、盐城、湛江、南通、揭阳等。www.cei.gov.cn表30：符合关注条件的普通二、三线城市名单单位：万人，人/平方公里城市年末总人口人口密度城市年末总人口人口密度南阳市1171441.72南通市766.5958.02保定市1163.9556.89揭阳市682.71296.39周口市1130.8945.44安阳市602818.82临沂市1090.4634.3开封市553.1858.3阜阳市1053.21077.37汕头市5402616.23徐州市1006.9894.26泰州市507.8877.48邯郸市994823.89许昌市499998.86菏泽市957.5782.3无锡市472.21020.6商丘市942.6880.61濮阳市417.31008.92赣州市928.5235.79枣庄市396867.76驻马店市896594.05佛山市381.61004.77104未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告城市年末总人口人口密度城市年末总人口人口密度潍坊市882.9546.91焦作市367.8903.44毕节市870.6324.2常州市365.9836.94信阳市859.8542.79嘉兴市345.9883.6济宁市847.8749.53莆田市334.2808.93盐城市823.8485.37漯河市274.21269.35邵阳市808.3388.05潮州市267.2849.21温州市807.2685.03淮南市243.3941.52湛江市804.2606.46中山市154.1863.73住：（1）以上均为2013年末户籍人口800万以上，或户籍人口密度800人/平方公里以上的城市；（2）按2013年末户籍人口数量排序；（3）已剔除一线城市和热点二三线城市。数据来源：《中国城市统计年鉴2014》，中经网整理（五）限制进入类信贷政策建议1．个人住房贷款：限制个人三套房贷款及别墅、高档公寓贷款的投放根据“9.30新政”的规定，已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。中国经济信息网由于房地产信贷政策的目标主要是保障民生，满足居民自住购房需求，建议银行将住房贷款额度集中于首套房和首次改善性住房需求，限制个人三套房贷款及别墅、高档公寓贷款的投放，在降低信贷额度的同时，建议首付比例不低于50%，贷款利率不低于基准利www.cei.gov.cn率的1.1倍。2．企业贷款：限制进入潜在风险暴露的问题房企在楼市中期调整的过程中，房地产业必将加快洗牌，很大一部分中小房企将被市场淘汰，部分大型房企也可能因为定位失准或转型失败而陷入困境。社科院最新报告预计，随着相对过剩时代的来临，未来或有一半以上的开发企业退出市场或被淘汰。在此情况下，建议银行加强房企风险监管和预警，限制进入潜在风险暴露的问题房企，主要包括以下几类：（1）各种原因造成企业人员巨大变动的房企，如老板卷入政商问题、贪腐问题，关键岗位高管频繁离职等；（2）销售业绩跌幅过大的房企，如千亿房企销售金额同比下滑20%以上的，销售金额在300亿～800亿的房企同比下滑30%以上的，销售金额100亿～300亿元同比下滑40%以上的，销售金额100亿元以下同比下滑50%以上的；（3）上一轮发展过程中过度扩张的房企，如前期对市场趋势判断错误，频频高溢价拿地导致资金链紧张，而不得不卖地回款的房企；（4）融资成本过高的房企，如在快速扩张过程中，长期通过信托、基金甚至民间借贷等高成本渠道融资的房企；（5）最近三年规模停滞不前的房企；（6）市场化运作不够的地方国企；（7）主营业务一般但股价暴涨的房企。105未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告3．项目贷款：限制进入对非普通住宅类项目、普通商业地产项目限制进入对非普通住宅类项目的开发贷款，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目及其开发企业在信贷规模和利率上予以适当限制。在我国当前的国情下，尽管经济增长较快、总量较大，但城镇局面收入差距仍不断扩大，因此信贷政策应该重点支持符合中低收入家庭购房能力的住宅项目，适当限制非普通住宅类项目。限制进入普通商业地产项目的开发贷款，适当提高商业项目资本金比例要求。项目租售回款必须要求封闭管理（施工方放弃优先受偿），按工程进度支付贷款，按租售进度偿还贷款。贷款年限从严，项目全部或主要出租、自营，贷款期限应控制在8年（含）以内；项目全部或主要用于出售、转让的，贷款期限应控制在5年（含）以内。除一二线热点城市优质商业地产项目外，建议银行谨慎发放商业地产领域的开发贷款，选择性支持天津、重庆、成都、南宁、海口、青岛、济南、石家庄、郑州、南昌、太原、兰州、乌鲁木齐等城市的商业地产项目，限制进入合肥、厦门、沈阳、大连、长沙、哈尔滨、昆明、长春、贵阳、呼和浩特、西宁、银川等城市的商业地产项目。审慎发放对政府土地储备机构贷款。对土地储备机构贷款须为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。土地储备贷款重点支持商业、住宅用地项目，不向单独工业用地、政府公共设施、公益设施的土地提供贷款。中国经济信息网4．区域贷款：谨慎关注纳入新型城镇化试点的三、四线城市除二、三线城市外，有一大批中小城市纳入第一批新型城镇化试点名单，体现出中央坚持大中城市和小城镇协调发展的决心。不过就目前来看，人口基数较低、增长优势不明显的三、四线城市仍是楼市调整的主要风险点，大部分城市仍面临短期去化压力。因此，www.cei.gov.cn建议银行谨慎关注纳入新型城镇化试点的三、四线城市在房地产领域的贷款需求。（六）退出类信贷政策建议1．个人住房贷款：禁止三套房以上投机投资性购房贷款投放尽管中央政府提出“稳定住房消费”的新基调，但“抑制投机性购房需求”的主旨不会轻易改变，未来房地产业发展的方向是保障民生、坚持自住、支持改善、抑制投机。因此，虽然信贷政策放开了第三套房限贷的口子，但建议银行以此为底线，禁止发放三套房以上投机投资性购房贷款。2．企业贷款：严禁向资本金不足、违规违法的房企贷款严禁向项目资本金不足（比例达不到35%）、“四证”不全（土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证）房地产企业或项目发放贷款；严禁向有违法违规行为的房地产企业或项目发放贷款，严禁向不符合贷款准入条件的企业发放贷款；对于国土管理部门查处并确认的有闲置土地、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、炒地倒卖的房地产企业，不予发放新的贷款，并及时收回已发放贷款；对于住建部门查处并认定的捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价的房地产企业，不再发放新开发项目贷款和贷款展期。106未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告3．项目贷款：退出质量不过关、违规开发、资金挪用项目禁止向房地产开发企业（商品房项目）发放专门用于缴交土地出让金的土地开发贷款。对挪用银行的贷款去缴纳土地出让金的，即参与招拍挂做保证金，然后交土地挂牌款的企业，不再发放贷款。禁止向在近年房价涨速较快时期拍卖成交的高价“地王”项目发放贷款；禁止发放个人消费信贷用于购买商品房；严禁以房地产开发流动资金贷款或其他贷款科目发放。4．区域贷款：逐步退出房地产风险突出的三、四线城市三、四线城市是当前楼市风险最集聚的地区，若在短期内难以获得新型城镇化相关政策的支持，当前供过于求的楼市风险或较难化解，部分城市房地产市场甚至可能就此停滞或崩盘。因此，建议银行逐步退出并禁止进入房地产市场风险较高的三、四线城市开发贷款，如陇南、武威、酒泉、定西、鄂尔多斯等城市化水平较低、人口增长缓慢、市场容量有限、供应明显大于需求的三、四线城市或资源性城市。表31：2013年中国城市房地产市场风险排名前50位城市排名城市排名城市排名城市排名城市排名城市1陇南11巴中21白城31安顺41黑河2中国经济信息网武威12拉萨22松原32安康42贵港3酒泉13商洛23赣州33阜阳43乐山4定西14昭通24榆林34吉安44遵义5www.cei.gov.cn鄂尔多斯15临沧25贺州35上饶45宜春6固原16张掖26河池36广安46双鸭山7平凉17天水27雅安37六安47丽水8延安18广元28邵阳38衢州48资阳9庆阳19怀化29忻州39白银49梅州10张家界20亳州30保山40南充50汕尾注：除拉萨外，均为三线城市。资料来源：中国房地产测评中心，中经网整理二、信贷风险提示伴随着楼市的动荡调整，房地产市场前期投资过热带来的风险集中爆发。一方面，楼市由供给偏紧转为供大于求，去库存化压力将长期存在，开发企业资金链断裂风险加大；另一方面，楼市由单边上涨转为涨跌分化，市场分化局面不断加剧，三四线城市泡沫破裂的风险加大；与此同时，近期资本市场异常火爆，房地产市场的财富效应逐步被股市所取代，社会资本流出楼市，不利于房地产市场的调整。不过得益于中央对居民自住和改善性住房需求支持力度的加大，楼市销售低迷、房价下跌的系统性风险正在逐步减少，风险最大的时期已经过去。对于银行来说，房地产信贷107未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告风险主要集中在市场分化下的风险识别、房企经营上的可持续性、项目开发后的资金回笼、银行内部监管的规范性、抵押资产变现的难易度等方面。（一）市场风险系统性风险。2014年，房地产市场降温调整，楼市供需指标均明显大幅下滑，大中城市房价自2014年5月以来也持续下跌。“量价齐跌”的惨淡局面下，房地产系统性风险大大增加，开发企业破产跑路、购房者弃房断供、新推项目开盘遇冷等消息频出，唱空房地产的社会舆论也占据主导。不过进入2015年以来，随着中央对房地产业态度的转变，楼市政策宽松度不断提高，甚至超过2009年的水平。受益于此，一二线热点城市成交量已于4月率先回暖，部分热点城市房价也已止跌回涨，楼市销售回暖的态势基本明确。预计随着楼市销售的回升及房价的止跌，房地产市场的预期将逐步好转，此前不断扩大的系统性风险也将逐步减少，中央政府不会允许大面积崩盘现象的发生。但是从中长期来看，短期的恢复性回暖难以改变中长期调整的大势，房地产行业的“黄金时代”已经过去，“白银时代”的到来对房地产企业的运营、管理、融资、盈利能力提出了更高的要求。在房地产行业中期调整到位之前，楼市的系统性风险仍将长期存在。因此，中经网专用水印商业银行仍需加强对房地产行业的风险预警，合理开展房地产信贷业务，继续强化对房地产信贷全过程监管。中国经济信息网市场分化风险。与楼市系统性风险逐步减小相比，市场分化风险依然较大。尽管当前楼市回暖的态势较为明确，但与一二线热点城市相比，三四线城市在楼市销售和房价上的调整均较为滞后，就目前来看，销售疲弱的态势仍未得到明显缓解。尽管随着地方政策刺www.cei.gov.cn激力度的加大，三四线城市在下半年调整提速的可能性较大，但仍存在较大的不确定性，而且部分城市在年内或难以调整到位，房价下跌的风险依然较高。在上文分析中已提到，市场分化的局面如何演化将直接决定当期楼市回暖的程度和未来楼市的走向。因此，银行在制定信贷策略时应注意区域差别，并积极关注重点区域。相比之下，一二线热点城市仍是信贷风险最小的地区；而在无法准确识别市场分化风险的背景下，建议谨慎放贷普通二线城市和三四线城市。（二）政策风险与执政初期将楼市政策重心放在住房保障和长效机制建设上相比，新一届中央政府对房地产业的态度明显转变，2014年强调“双向分类调控”，2015年重点突出“稳定住房消费”，即便是“分类指导”，其大方向也是稳定楼市。考虑到去库存化的长期性，“稳定住房消费”的基调应该会延续一段时间。但如果年内一二线热点城市回暖过度，不排除明年的政策重点再度转为“双向调控”。在确保三四线城市房地产市场平稳健康发展的同时，避免一二线热点城市房地产市场非理性反弹。108未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告此外，当前中央政府正在淡化“行政调控”，强化“长效机制”建设。其中，新型城镇化、土地制度改革已进入试点阶段，能否取得实质效果还很难说，不排除后期会产生更多的“新区”、“空城”，反而加大供过于求的风险；不动产统一登记条例已正式实施，2017年或全面运行，但业界对房地产税何时征收、如何征收还存在较大的争议，而房地产税相关政策动态将直接影响社会对未来楼市的预期，尤其对二手房市场的影响非常大；与此同时，尽管房地产金融创新正在稳步推进，但MBS、REITs刚刚进入试点阶段，未来国家能给予多大的宽松度还很难说，若监管过松则容易衍生房地产金融风险，若监管过严则起不到盘活存量资金的作用。尽管房地产市场正在“去行政化”，但相关政策对楼市的影响依然较大，中央政府对房地产业的态度将直接决定楼市的走向。因此，商业银行要准确把握国家宏观政策，密切关注房地产调控长效机制的推进情况，同时认真解读中央及地方政府出台的各项房地产政策，全面研判楼市政策走向，避免政策性风险带来的信贷决策偏差。（三）经营风险一是开发企业经营业绩下滑、分化局面加剧。随着楼市进入调整期，房地产开发企业销售去化压力大大增加，业绩分化的局面进一步加剧。2014年，有半数重点房企未完成销售目标，少部分房企完成率甚至低于七成。进入2015年后，主要房企经营业绩全面下滑，1季度25家典型房企销售金额同比降幅高达15%～20%，降幅超过30%的房企有9家之多。中国经济信息网尽管主要房企大多淡化销售目标，但业绩增长压力依然较大。预计在楼市中期调整的过程中，经营业绩不佳、销售回笼周期延长、融资难度加大等情况将一直存在，很大一部分中小房企将被淘汰，或因资金链断裂而破产，或被实力房企www.cei.gov.cn兼并重组；与此同时，少部分实力房企也将因为经营不善、决策失误、过度扩张等而遭遇危机。未来一段时间内，房地产行业优胜劣汰必将加剧。建议商业银行加强名单制管理，同时积极关注客户企业的项目进展、资金流向和销售去化情况，尤其要重视客户企业的转型路径选择，因为这关系到房企能否平稳度过调整期、获得可持续增长动力。二是开发企业负债率偏高、偿债风险加大。目前，房地产市场竞争日益激烈，市场运营、销售和管理成本趋于增加，而销售周期却在不断延长，销售资金回笼不畅导致开发企业资金链总体紧张，短期偿债压力加大。由于银行开发贷款的门槛不断提高，部分房企不得不寻求其他融资渠道，尤其是部分成本较高的融资渠道，变向增加了融资成本和偿债压力。后期一旦资金链出现问题，将会严重影响到企业的持续经营，导致大量不良贷款产生。2015年1季度，申银万国分类下沪深股市144家房地产上市公司平均资产负债率达74.7%。其中，资产负债率超过80%的企业有30家，较上年同期增加2家；若扣除预收账款，资产负债率在65%以上的企业有57家，较上年同期增加32家，资产负债率超过80%的企业有14家。在资产负债率高企的同时，同期房地产上市公司经营活动现金净流量仍为负值，且高达783.94亿元，企业财务风险大大增加。因此，银行在放贷前，要合理评估授信企业的负债水平及偿债能力，并适度减少对高杠杆经营企业的信贷支持力度。109未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告三是开发企业盈利空间收窄、运营能力减弱。近年来，我国房地产市场开发规模越来越大，房屋存量也随之增加，其中也包括一部分滞销的房产。进入2014年后，由于楼市销售低迷、新推楼盘去化率较低，开发企业库存不断积压，运营能力明显下降，而拿地成本及各项成本费用却持续高企，直接导致房企盈利空间大幅收窄。2015年1季度，申银万国分类下沪深股市144家房地产上市公司库存总量同比增长14.1%，其中库存增速超过50%的企业有16家；而同期营业总收入同比仅增长0.1%，营业利润同比仅增长4.5%，存货周转率降至0.03次。因此，银行在放贷前后，要合理评估授信企业的库存价值，随时跟踪企业库存去化的最新进展。（四）信用风险一是开发企业信用风险。房地产业是在投资、经营、交易过程中都需要大量融资，但投资回报和市场波动风险相对较高的行业，因此开发企业基本都是负债经营，而银行贷款是房地产开发企业的重要资金来源。在企业信息不透明、监管欠严密的情况下，一旦房地产市场出现较大波动，导致开发企业经营不畅、决策失误或者资金链断裂，甚至是资不抵债，负债经营的开发企业非常容易选择违约进而产生信用风险。同时，也不排除部分开发商为了经济利益，采取不规范的开发和销售行为对进行银行和担保方恶意欺诈。这实际上是房地产金融机构和担保机构面临的最大的风险，也是可能带来最大损失的风险。中国经济信息网2014年以来，随着楼市销售降温调整，开发企业普遍遭遇去化和资金难题。由于新推楼盘去化率整体不高，加上银行普遍收紧开发贷，以及市场筹资难度加大，开发企业资金链总体较为紧张，房地产信贷逾期和违约风险大大增加。尽管近期监管层松口，允许对房地产开发贷款适当展期。但若银行不对房地产信贷进行展期，部分房企将不得不选择卖地www.cei.gov.cn卖项目筹资还贷，甚至将迎来一波中小房企破产潮，部分城市还出现开发商携款跑路的现象。据统计，2014年以来，营口、青岛、南京、温州、龙岩、杭州、长沙、无锡、西安、赣州、苏州、桂林等很多城市均出现了开发商跑路的现象，进而导致楼盘烂尾无法交付，不过其中涉及民间借贷的案例占大多数。尽管开发商跑路仅是个别情况，但仍足以引起极大的重视，尤其中小房企破产潮的出现需要引起充分的重视。建议商业银行在强化名单制管理的同时，适度提高企业项目资本金要求（自有资金比例不低于项目总投资额的30%～50%），同时密切监控授信企业的资金流向和收益状况，确保专款专用。二是个人信用风险。个人住房贷款是一种中长期消费信贷，具有长期性、分期偿还和不确定因素等特点，因此个人信用风险是逐渐积累和释放的。目前，我国对个人资信评估缺乏统一、客观的标准，银行难以对借款人的资信和收入水平变化进行充分严格即时的调查监控，由此可能会造成银行的放贷风险。2014年以来，主要城市房地产市场量价齐跌，购房者违约的情况集中出现，温州、杭州、无锡等城市甚至出现个别业主“弃房断供”的案例，这正是个人信用风险加大的表现。从现有的案例来看，“弃房断供”有以下特点：一是房屋现值或预期未来价值低于房贷余额，二是弃房者多为投资投机性购房者，所弃房屋多为二套房或三套房，三是弃房者家庭或个人大多遇到财务问题。110未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告值得注意的是，我国房贷首付比例至少三成，平均首付比例在五成以上。除温州等极少数城市房价连续多年下跌外，主要城市房价下跌幅度非常有限，而且2015年4月以来已呈现止跌回涨势头，因而不存在大面积“弃房断供”的条件。同时，“弃房断供”的群体一般是投资购房者，而在连续多年的楼市调控下，投资投机性需求已经得到极大的抑制，当前的占比并不高。对自住型购房者而言，房价涨跌只是名义上的损益，其按揭住房的目的不是待价而沽而是自居，除非家庭财务上出现不可控的风险，否者不会“弃房断供”。另外，目前我国实行“弃房断供追偿到底”的原则，即便抵押物不足以抵付银行借款，银行仍有权向业主追偿。因此，“弃房断供”得不偿失，目前仅仅是个案，未来也不至于扩散蔓延。总的来看，房价调整导致个人信用风险加大的可能性较小，经营不善、投资失误而出现财务问题导致个人信用风险加大的可能性较大。但不管怎样，当前都不是银行住房信贷的主要风险。（五）操作风险在信贷操作过程中，由于部分银行贷款经办人员的风险意识薄弱，业务能力较差，在进行贷款审查时流于形式、对贷款机构和个人的资料的真实性和合法性与否审查不严格、不能正确的估算抵押物的价值、对抵押物管理不规范；在给予企业或个人贷款时，缺乏风险预测能力。在给予房地产机构或个人办理完贷款手续后，缺乏事后的监督，任由贷款人随意花费，不能严格按照贷款时的用途进行消费。甚至有些银行工作人员以权谋私，故意中国经济信息网放纵、帮助贷款人骗取银行的信贷，这些情况的发生也都会加大发放贷款银行的风险。银行要改变“重营销，轻管理”的模式，加强风险意识，制定相关规章制度管理房地产贷款操作人员行为，减少信贷内部风险。www.cei.gov.cn（六）变现风险由于房地产贷款一般用房地产做抵押，且银行一般会将抵押率控制在60%左右，因此，从单个项目看房地产抵押贷款风险似乎很低。不过进入2014年以来，随着供求形势的转变，楼市销售难度正在加大，房价涨跌的不确定性也在增加。如果部分城市房价跌幅较大，抵押物价值将大大下降，可能造成抵押物短期内难以变现。尤其房产开发贷款的第一还款来源是项目销售，与第二还款来源抵押物的现金流合二为一，信贷风险较为集中。同时，房产开发贷款一般基于具体房地产项目发放，开发商一般不提供保证担保，不承担还款责任。因此，抵押物能否快速变现显得至关重要，而目前部分城市的变现风险正逐步加大，而且主要体现在变现周期较长上。111未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告附录一重点城市房地产市场分析一、北京（一）房地产业政策环境2014年，北京房地产调控政策中“限购”主基调依然未变，针对“中端有支持”的自住型商品房政策开始走向台前，并对普通住宅市场产生了极大的冲击。虽然在这两层政策基调中穿插了信贷放松、降息等定向宽松的新政，但也难改年度成交低迷的颓势。2014年北京供地计划对刚需的保障之意明显，但整体供应量下降，同时逐步建立多层次、多来源的住房保障体系，并扩大保障房政策覆盖面，开始建立长效机制。3月28日，北京市国土局发布2014年土地供应计划，全市国有建设用地供应计划总量为5150公顷，这是北京供地计划连续第四年下降，住宅供地仍然维持在1650公顷，与上年的计划基本持中国经济信息网平。4月21日，北京市住建委主任杨斌称2014年将实现5万套自住房供应，未来继续加大支持力度。6月，北京出台《北京市城镇基本住房保障条例（草案）》，提出公租房和廉租房两房并轨为配租型保障房。9月24日，北京市十四届人大常务会第十三次会议上透露了将试点合作型保障房的消息，由居民家庭和政府共建。www.cei.gov.cn进入下半年后，随着经济下行压力加大，北京逐渐加大财税力度，支持鼓励自住需求，购房政策利好刚需。6月18日，北京市发布《关于进一步加强住房公积金提取管理的通知》，简化部分购房和租房提取手续，不再需要提交购房合同、贷款合同等材料；加强对异地购房提取管理；加强以租房为由提取管理，由一年一次提为3个月一次；遏制为提取住房公积金而转移账户的行为；加大对违规行为的惩处力度。12月31日，北京住房公积金管理中心发布公积金贷款调整政策：2015年1月1日起，借款申请人购买政策性住房或建筑面积90平方米（含）以下的首套自住住房，个人贷款最高额度由此前的80万元提高到120万元。这也标志着北京的调控政策已经由过去的收紧转向逐步宽松。2015年，北京市政府工作报告只字未提房地产市场。市人大代表、北京市副市长陈刚在参加丰台团小组讨论时表示，北京的房地产市场已经步入良性循环、健康发展的态势。在限价、限贷政策已经放开的2015年，北京房地产市场有能力依靠市场自身的调节能力，让房价保持稳定，暂不会考虑放开限购政策。112未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（二）房地产市场总体运行情况1．地价飙升、土地出让金创新高，但住宅用地成交量大幅下滑2014年，北京市实际成交各类土地141宗，同比下降34.1%。土地出让面积合计1295.29万平方米，同比下降37%；建设用地面积937.63万平方米，同比下降28.7%；规划建筑面积1663.01万平方米，同比下降30.3%。土地成交总金额1916.9亿元，同比增长5.2%；平均楼面价11527元/平，同比上涨50.9%。在住宅用地方面，北京市共成交宅地52宗，同比减少29.7%；建设用地面积423.35万平方米，同比大幅下滑41.4%；规划建筑面积900.7万平方米，同比大幅下滑32.1%；成交总金额达1311.1亿，同比增长2.6%；平均楼面价14557元/平，同比大幅上涨51.1%。2015年4月，北京市国土资源局公布2015年供地计划，国有建设用地供应计划总量4600公顷，与2014年的5150公顷相比有所下降。其中，公共管理与公共服务用地800公顷，并继续单列养老设施用地60公顷；交通运输用地安排1750公顷，重点保障北京新机场等重点工程用地；水利及水域设施用地50公顷；特殊用地50公顷；工矿仓储用地350公顷；住宅用地1200公顷，其中保障性安居工程450公顷，商品住宅750公顷；商服用地400公顷。2015年北京市国有建设用地供应总体思路为：减量发展、结构调整、保障民生和节约集约。在保持商品住宅和商服用地供应总体平稳的前提下，统筹住宅用地供应与人口控制疏解，确保保障性安居工程用地“应保尽保”。中国经济信息网2．商品房施工面积小幅下降，新开工面积降幅较大，竣工面积平稳增长2014年，北京市商品房施工面积为13641.5万平方米，同比下降1.8%。其中，住宅施工面积为6999.7万平方米，同比下跌5.5%；写字楼为2277.1万平方米，增长7.7%；商业、www.cei.gov.cn非公益用房及其他为4364.7万平方米，与上年持平。保障房施工面积为4368万平方米。2014年，全市商品房新开工面积为2502.8万平方米，同比下降30.0%，降幅较大。其中，住宅新开工面积为1304万平方米，同比下降24.9%；写字楼为444.4万平方米，下降33.8%；商业、非公益用房及其他为754.4万平方米，下降35.5%。保障房新开工面积为509.5万平方米。2014年，全市商品房竣工面积为3054.1万平方米，同比增长14.5%。其中，住宅竣工面积为1804.3万平方米，同比增长6.6%，占商品房竣工面积的35.5%；写字楼为387.5万平方米，增长41.9%；商业、非公益用房及其他为862.3万平方米，增长23%。截至12月末，保障房竣工面积为1201.6万平方米。113未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图81：2006～2014年北京市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速1500055%1200040%25%900010%6000万平方米-5%3000-20%0-35%200620072008200920102011201220132014商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积施工同比增长新开工同比增长竣工同比增长数据来源：北京市统计局，中经网整理3．商品房销售面积同比明显下降，但商品住宅价格总体继续上涨2014年，北京市商品房销售面积为1459万平方米，同比下降23.3%，全年呈降幅收窄态势，降幅较1季度收窄11个百分点。其中，住宅销售面积为1141.3万平方米，同比下降16.3%，降幅较1季度收窄26.9个百分点；写字楼为136.8万平方米，下降57%；商业、非公益用房及其他为180.9万平方米，下降18.3%。商品住宅（不含保障房）均价为24971中国经济信息网元/平，同比上涨8.9%。全年，保障房销售470.5万平方米，同比增长9.5%。www.cei.gov.cn（三）房地产投融资情况1．开发投资延续同比较快增长，保障性住房投资连续负增长2014年，北京市房地产开发投资额3911.3亿元，同比增长12.3%，增速较上年同期小幅提高1.8个百分点。其中，住宅开发投资1962亿元，同比增长13.8%，增幅较上年5.9%的增速明显提高；写字楼投资完成750.2亿元，同比增长22.6%；商业、非公益用房及其他投资完成1199.1亿元，同比增长4.5%。值得注意的是，全市保障性住房开发投资639亿元，同比下降12.4%，连续两年同比负增长，这与住房保障重点逐步转向自住性商品房有较大关系。114未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图82：2006～2014年北京市房地产开发投资额及同比增速500080%400060%300040%亿元200020%10000%0-20%200620072008200920102011201220132014房地产开发投资额住宅开发投资额房地产投资同比增长住宅投资同比增长数据来源：北京市统计局，中经网整理2．开发企业融资难度加大，本年到位资金转为下滑2014年，北京市房地产开发项目本年到位资金6730.4亿元，同比下降7.8%。其中，国内贷款2183.7亿元，同比增长18.9%；自筹资金1898.1亿元，同比下降11.2%；定金及预收款1751.6亿元，同比下降22.4%；利用外资和其他资金897亿元。中国经济信息网图83：2014年北京市房地产开发企业项目资金到位情况利用外资和其他资金www.cei.gov.cn13.33%金融贷款32.45%定金及预收款26.03%自筹资金28.20%数据来源：北京市统计局，中经网整理二、上海（一）房地产业政策环境2014年，在“双向调控、分类指导”主基调的指引下，全国楼市限购松绑呈现多米诺效应，由局部调整转向全面放开，限购政策基本瓦解。而作为一线城市的上海，则不止一次申明楼市调控不放松。115未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告2月24日，上海市第十四届人大常委会十一次会议表决通过了《上海市人口与计划生育条例修正案》，据相关机构预测，未来两三年内上海因“单独二孩”新政出生的孩子会接近2万个，这势必会牵扯到置换住房的需求。紧凑型三房房源咨询量明显上升，而“学区房”更是大有“涨价惜售”的态势。5月6日，在上海市第六次规划土地工作会议上，市委、市政府正式启动上海市新一轮城市总体规划编制工作，期限可确定为2040年，将指导未来二十年的城市发展、建设和管理，严控城市人口规模及建设用地规模。“930”新政超预期放宽限贷，加快了上海调整普通住宅标准的步伐，促进改善市场需求升温；而商业贷款利率下调等政策则再次为房地产行业带来利好，助推上海楼市行情高涨，年终翘尾。11月7日，上海公积金中心新政出台，对拥有1套住房并已结清贷款，再次申请贷款购买普通住宅，参照首套房贷款政策执行。11月13日，沪房管局发布通知，从11月20日起执行新的普通住宅认定标准，新的标准大幅度提高了各环线内外的房源单套总价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。从11月22日起，上海市公积金管理中心下调个人住房公积金贷款利率：五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.50%下调至4.25%；五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率由4.00%下调至3.75%。2015年，上海市政府工作报告要求完善住房保障体系。新建筹措各类保障性住房和实施旧住房综合改造11.5万套，基本建成10万套，健全保障性住房供应管理长效机制，加中国经济信息网快大型居住社区配套建设。拆除中心城区二级旧里以下房屋55万平方米，推进郊区城镇旧区改造，继续开展城中村改造。改造2000万平方米居民住宅二次供水设施、90万户老旧小区供电设施。促进房地产市场平稳健康发展。www.cei.gov.cn（二）房地产市场总体运行情况1．土地市场量跌价升，土地出让金同比下滑但仍创历史第二高位2014年，上海土地市场共计成交土地（剔除工业用地）201幅，同比下滑27.7%。其中，商品住宅用地（含普通商品房、商住办混合）土地成交90幅，商业用地（商业、办公及餐饮等）成交75幅，另外保障房用地（动迁安置房）成交36幅。出让面积方面，土地市场总成交面积851.3万平方米，同比下滑31.3%，其中，商品住宅性质用地成交501.2万平方米，商业用地成交164.4万平方米，保障房用地出让185.7万平方米。出让金额方面，土地市场总成交金额1664.7亿元，同比下滑21.8%，总成交金额创下招拍挂以来上海土地市场出让金总额第二高，仅次于上年的2129.7亿元。其中，商品住宅性质用地成交1244.7亿元，商业用地成交311.2亿元，保障房用地成交108.8亿元。2014年，上海经营性用地成交总建筑面积为1346万平方米，同比下降25.69%。总量供应不足，优质住宅类用地价格居高不下，沪上的总价和单价地王纪录都在2014年被刷新，包括惠南、大宁、东外滩、张江等诸多板块的宅地都刷新了区域的单价纪录。同区域地块的土地价格普遍有所提高。与高楼板价地块大幅增长相反，2014年住宅用地的溢价率明显走低，这固然与开发商资金相对吃紧有一定的关系，但更多还是由于起始价格的普遍性上116未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告涨有关，不少区域尽管溢价率有所降低，但依然出现了单价地王。2014年上海住宅类用地的平均起拍楼板价高达9354元/平方米，环比大涨近五成，这在客观上大幅压缩了土地的溢价空间。剔除保障房用地，2014年上海土地市场共有117家企业参与拿地，瓜分上海686.9万平土地。拿地面积方面，绿地以7幅土地共计28.1万平的成绩列居榜首，葛洲坝在青浦斩获两幅宅地共计23.5万平列第二位，北京东亚里程则在崇明和浦东夺得5幅地块22.95万平占据第三名。拿地金额方面，中民投248.5亿元摘得董家渡地王项目、方兴101亿元夺得大宁板块纯宅地占据榜首，陆家嘴集团旗下公司在临港、前滩等板块以52.77亿元竞得5幅地块列第三位。2015年4月21日，上海市规划和国土资源管理局网站公布了2015年全年上海住宅用地供应计划。计划显示，上海住宅用地（含保障性住房用地、商品住宅用地）的供应量为400万～600万平方米，创下2004年土地公开招拍挂以来的最低值。这意味着，今后几年上海年均建设用地仍将负增长，这是上海土地资源极度稀缺的背景下，通过土地源头的控制来倒逼经济转型，同时也是土地进一步集约节约利用的需要。2．商品房施工面积涨幅扩大，新开工面积同比反转上行2014年，上海市商品房施工面积14690.18万平方米，同比增长8.7%，涨幅较上年有所较大。其中，商品住宅施工面积8525.85万平方米，同比增长4.9%。全年，上海市商品房新开工面积2782.02万平方米，同比增长2.8%。其中，商品住宅新开工面积1547.29万中国经济信息网平方米，同比下降5.8%；非住宅1234.73万平方米，同比增长16.2%。10月起，上海商品房新开工面积扭转了长达31个月同比下降的走势。同时，上海市房屋竣工面积自11月起也出现了同比增长。2014年，上海市商品房竣工面积2313.29万平方米，同比增长2.6%。www.cei.gov.cn其中，商品住宅竣工面积1535.55万平方米，同比增长8.3%。图84：2006～2014年上海市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速2000040%30%1500020%10%100000%万平方米5000-10%-20%0-30%200620072008200920102011201220132014商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积施工同比增长新开工同比增长竣工同比增长数据来源：上海市统计局，中经网整理117未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告3．商品住宅全年成交“先抑后扬”，价格持续上涨12月创历史新高2014年，上海市新建房屋销售面积2084.66万平方米，同比下降12.5%。其中，商品住宅销售面积1780.91万平方米，同比下降11.7%。一方面2013年上海市楼市交易繁荣，成交面积明显高于正常年份，导致基数较高；另一方面2014年前三季度市场经历了一轮调整，观望情绪浓厚，导致全年上海市新建房屋销售面积减少，降幅超一成。2014年，上海全市商品住宅月均成交81.21万平方米，同比下滑23.82%，为近六年同期第三低位，仅高于2011年和2012年。单月来看，全年成交走势呈“先抑后扬”。四季度之前一直萎靡不振，进入10月后，随着“认房不认贷”、央行降息、普通商品住宅标准放宽等一系列利好政策的出台，市场信心开始回升，此前受到抑制的购买力终被释放，以中高端改善性项目为代表的产品持续跑量，四季度成交大幅回升，连续3个月成交过百万方。其中，12月成交136.95万平方米，环比上涨32.47%，同比上涨39.23%，为全年最高水平。2014年，上海商品住宅成交均价为27171.24元/平方米，同比上涨12.59%。具体来看，1～4月价格较为平稳，上涨幅度不大，5月成交量陷入低谷，成交均价却大幅攀升，创历史新高，达27601元/平方米。6～8月，成交均价呈现回调之势。9月份，受季节性因素和市场预期影响，成交均价再度冲高，直指27651元/平方米的新高位。进入四季度，受“930”信贷松绑、普宅标准上调、利率下调等系列利好因素的影响，上海商品住宅均价一路高歌，中经网专用水印12月上升至30021元/平方米，环比上涨8.10%，同比上涨17.07%，为2014年最高点。中国经济信息网（三）房地产投融资情况www.cei.gov.cn1．房地产开发投资增速放缓，非住宅开发投资贡献突出在经历了2013年楼市交易繁荣、房价较快上涨后，2014年前三季度上海市房地产市场经历了一轮调整，主要表现为开发投资增速回落和楼市销售量减少。但在四季度限贷放松、普通商品住房标准调整及贷款利率下降等多重因素影响下，楼市出现回暖走势。2014年，上海市房地产开发投资3206.48亿元，同比增长13.7%，增速较上年同期放缓4.7个百分点。从房屋类型看，非住宅投资快于住宅投资。其中，住宅投资1724.65亿元，同比增长6.8%，占全部房地产开发投资的53.8%；办公楼投资534.77亿元，增长41.8%，占16.7%；商业营业用房投资457.92亿元，增长23.8%，占14.3%。从投资结构看，土地购置费快速增长。同期建筑及安装工程投资2076.59亿元，同比增长9.8%，占全部房地产开发投资的64.8%；土地购置费873.61亿元，同比大幅增长48.4%，成为拉动房地产开发投资增长的主要因素。从全年走势看，投资增速前三季度个位数增长，四季度达到两位数。全年房地产开发投资占全社会固定资产投资比重上升，达53.3%，分别比2013年和2012年高出3.4个和8个百分点。118未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图85：2006～2014年上海市房地产开发投资额及同比增速350040%300030%250020%200010%亿元15000%1000500-10%0-20%200620072008200920102011201220132014房地产开发投资额住宅开发投资额房地产投资同比增长住宅投资同比增长数据来源：上海市统计局，中经网整理2．房地产项目到位资金小幅增长，四类资金来源呈“两增两降”受销售房款减少和银行业规范表外业务等因素影响，2014年上海市房地产项目本年到位资金小幅增长。2014年，上海房地产开发企业本年到位资金合计5269.9亿元，同比增长3.5%。从资金来源渠道看，四大类资金呈现“两增两降”。其中，国内贷款1638.84亿元，同比增长26.8%；利用外资69.61亿元，同比增长82.5%；自筹资金1560.83亿元，同中国经济信息网比下降0.6%；其他资金2000.62亿元，同比下降8.7%。截至2014年底，上海市中资银行本外币商业性房地产贷款余额12361.53亿元，同比增长12.1%。其中，房地产开发贷款余额5490.39亿元，同比增长17.3%；个人购房贷款余www.cei.gov.cn额6429.82亿元，同比增长9.8%。2014年，上海市新建及存量住房销售量均出现下降。受此影响，2014年上海市公积金贷款当年发放贷款472.2亿元，同比下降23.2%，而上年为同比增长49.8%。图86：2014年上海市房地产项目到位资金情况国内贷款其他资金31.10%38.00%利用外资自筹资金1.30%29.60%数据来源：上海市统计局，中经网整理119未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告三、广州（一）房地产业政策环境2014年，广州房地产市场经历了“史上最严限购”政策。广州市在2013年11月推出了号称史上最严的“穗六条”限购政策，将二套房首付比例提高到70%，而购房资格也从连续缴纳两年社保变为连续缴纳三年社保。限购对成交量的打压则出现了明显的滞后效应，广州市新建商品房住宅的成交低谷出现在2014年7、8、9三个月，月均在4500套左右，相比2013年的月均8000套几乎遭到“腰斩”。2014年2月12日，经国务院批复，广州市部分行政区划进行调整，原萝岗、黄埔合并为新的黄埔区，从化、增城“撤县设区”。在此利好刺激下，3月份广州一手楼市成交量环比激增41%，二手楼市成交量环比激增32%。2014年二季度起，全国楼市开始下行，各地救市不断，广州兀自坚持。7月份后，随着中央下半年经济工作会议召开，中央救市拉开帷幕后，广州本地发展商立即叫停了降价。8月7日，佛山正式松绑限购，成为广东首个放松限购的城市。消息一出，强震近邻广州，不过从市场反应来看，除金沙洲和芳村片区个别新盘略受影响外，政策对广州楼市实际成交几无作用，但是对楼市的心理预期则影响较大，短期内市场观望情绪再度如浓雾般聚集。四季度，中央不断祭出救市大礼包，从9月30日出台央四条、10月底国务院明确发生支持住房消费、11月下央行再大幅度降息、12月初央行放水银行信贷等，一系列利好措施下，广州10月和11月的成交量明显回升。中国经济信息网（二）房地产市场总体运行情况www.cei.gov.cn1．土地成交额同比大涨近四成，广钢新城等区贡献较大2014年，广州通过招拍挂方式挂牌出让的地块一共152宗，顺利成交122宗，总占地面积709万平方米，成交金额达843.8亿元，成交额同比大涨35.91%。其中，中心六区居住用地功不可没，尤其是荔湾广钢新城、天河奥体广氮板块的华美牛奶厂地块更成为全年土地市场的重头戏，两区土地出让金额2014年分别高达209亿元和173亿元，位居全市头两位。据统计显示，2014年，中海地产在广钢新城拿地四宗，共挥金115.1亿，占全年总出让额的14.1%，成为年度最豪气的房企。万达则以41.47万平方米的拿地面积成为年度最大“地主”，碧桂园及保利以23.18万平方米、20.87万平方米摘得亚军及季军。2015年，广州计划推出1621.45万平方米地块，除工业用地供应计划持平外，其余类型土地供应均较2014年大幅减少。其中，包括保障房和商品住宅在内的住宅用地共有近528万平方米，占比32.6%。就各个区域来看，中心六区计划居住用地供应量118.7万平方米，同比减少13%；外围四区、两市计划居住用地供应量为290.2万平方米，同比大幅减少26%。中心六区中，海珠、白云将成为2015年土地供应的主力区域，海珠、白云区的居住、商服用地计划供应量均大幅增长，将成为关注热点。外围区域，作为2015年广州发展主引擎，南沙、萝岗、增城的居住用地计划仍保持充足的供应量。120未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告2．商品房新开工、施工面积小幅提升，竣工面积大幅增长2014年，广州市商品房施工面积9369.93万平方米，同比增长14.8%，增速较上年同期小幅提高0.9个百分点；其中，商品住宅施工面积5769.59万平方米，同比增长15.6%，增速较上年同期提高4.3个百分点。2014年，广州市商品房新开工面积2407.67万平方米，同比增长12.3%；其中商品住宅新开工面积1466.33万平方米，同比增长9.3%。2014年，广州市商品房竣工面积1919.46万平方米，同比增长68.2%；其中，商品住宅竣工面积1220.51万平方米，同比增长72%。图87：2006～2014年广州市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速10000100%80%800060%600040%400020%万平方米0%2000-20%0-40%200620072008200920102011201220132014商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积中国经济信息网施工同比增长新开工同比增长竣工同比增长数据来源：广州市统计局，中经网整理www.cei.gov.cn3．楼市销售先抑后扬，全年呈U型态势2014年，广州楼市随全国大流，从2013年的高位上跌落。纵观全年，广州楼市先抑后扬，整体呈U形态势，于2014年第三季度跌至谷底，第四季度实现反弹。据搜房网数据监控中心统计，2014年广州一手楼市共成交71795套，同比下跌22.8%，成交量连续两年下滑。数据显示，2014年，广州楼市呈量涨价跌局面，新建商品住宅一手网签均价15007元人民币每平方米，同比上涨13.3%。据网易房产数据中心数据显示，2014年广州十一区一手住宅成交71113套，同比下跌23%。其中，中心六区则同比涨6%至24712套；外围五郊区则同比跌33%至46401套。从十一区整体情况来看，外围五区的成交全线下跌。其中，花都区是十一区中跌幅最大的区域，同比跌51%至8042套；其次是增城，同比跌42%至14119套。南沙则同比跌22%至6636套，排名第三。中心六区方面，仅天河和荔湾区成交出现下跌，白云区则与上年持平，其他区域均出现不同程度的上涨。其中，黄埔区是中心六区中涨幅最大的区域，同比涨26%至9441套，其次是越秀区，从上年762套上升至今年的910套，同比升19%。2014年以来，虽然市场上降价声不断，但是在市区成交比例上升的情况下，广州楼市网签均价还是处在上升之中。数据显示，2014年网签均价从上年13278元/平方米上升至15014元/平方米，同比上升13%。其中，外围五区成交均价同比上涨11%至11098元/平方121未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告米；中心六区则从上年23216元/平方米下降至22929元/平方米，同比微跌1%。从开发商方面来看，保利、万科、越秀成为广州楼市三个最大的赢家，仅保利一家2014年就在广州吸金近92亿元，万科和越秀则为87亿元和69亿元。（三）房地产投融资情况1．住宅开发投资增速明显下滑，非住宅开发投资增速大幅提升2014年，广州市房地产开发完成投资1816.15亿元，同比增长15.5%，较上年同期小幅加快。按用途分，商品住宅开发投资994.90亿元，同比增长4.7%，增速较上年同期下降10.1个百分点。其中，90平方米以下住宅投资226.91亿元，同比增长7.0%；144平方米以上住宅投资288.57亿元，同比下降6.1%；别墅、高档公寓投资46.28亿元，同比下降31.7%。办公楼和商业营业用房投资222.90亿元和293.56亿元，分别增长33.6%和42.6%，增速较上年同期分别提高18.9个、36.8个百分点。图88：2006～2014年广州市房地产开发投资额及同比增速200050%40%1500中国经济信息网30%100020%亿元10%5000%www.cei.gov.cn0-10%200620072008200920102011201220132014房地产开发投资额住宅开发投资额房地产投资同比增长住宅投资同比增长数据来源：广州市统计局，中经网整理2．国内贷款增速提升，其他资金来源均陷入低迷2014年，广州房地产开发企业到位资金合计2434.8亿元，同比增长6.5%，增速较上年同期下降17.9个百分点。其中，国内贷款501.99亿元，同比增长13.8%，增速较上年同期加快6.7个百分点；个人按揭贷款216.47亿元，同比大幅下降11.3%，而上年同期为同比增长51.0%。四、深圳（一）房地产业政策环境2014年，深圳房地产市场总体坚持限购从严。2014年3月5日，总理政府工作报告指出，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市已明确被列为全国共有产权住房试点122未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告城市，深圳的试点方案正在研究中。5月26日，广东召开“广东新型城镇化建设”专题座谈会，提出严格控制广州、深圳两个特大城市人口规模。6月25日，《关于深圳市2014年本级财政预算调整方案的报告》提交市人大常委会审议。调整事项包括三项，其中之一为：发行2014年地方政府债券42亿元，安排用于保障性住房、交通基础设施等项目。其中，准备安排28.9亿元用于市本级保障性住房项目，包括4个项目共计11401套保障性住房和由市政府分别转贷至宝安区和龙岗区的8亿元。9月9日，《深圳市经济适用住房取得完全产权和上市交易管理暂行办法（征求意见稿）》正式公布。征求意见稿明确，经济适用住房权利人取得完全产权或上市交易应当按照50%的比例缴纳增值收益。在该办法正式出台后，住房保障主管部门即可受理经济适用住房买受人的取得完全产权或上市交易的申请。（二）房地产市场总体运行情况1．土地市场整体表现较好，但全年仅成交1块住宅用地2014年，深圳共成交19块土地，其中1块居住用地，13块商业性办公用地，1块商业用地，1块商业性服务设施用地，3块综合用地。全年共成交用地面积142.02万平方米，同比增长2.8倍；建筑面积合计347.42万平方米，同比增长38.4%；成交金额518.15亿元，同比增长近四成；楼面成交均价14914元/平方米，同比微涨0.6%。唯一一块成交的居住用地位于龙华新区，用地面积4.66万平方米，同比下降41.8%；建筑面积18.65万平方米，同比下降41.9%；成交金额46.80亿元，同比几近翻番；楼面地价同比暴涨2.4倍，中国经济信息网达25094元/平方米。值得注意的是，2014年深圳住宅用地的成交十分有限，全年仅成交1块住宅用地，能够为市场带来的有效供给约为18万平方米。在深圳房地产市场高速发展的今天，这样的供www.cei.gov.cn给量对住宅市场的发展微不足道，不过，目前深圳楼市的住宅供给很大程度上依赖于旧改项目，旧改项目的大量入市，大大缓解了深圳住宅市场供应量的不足。2014年，深圳商业性办公用地的供给体量较大，除自用体量外，能够为市场带来的有效供给约为100万平方米，未来深圳办公楼市场可能会出现供大于求的局面。2．施工面积增速明显放缓，竣工面积同比增速转负为正2014年，深圳市商品房施工面积4492.18万平方米，同比增长12.2%，增速较上年同期放缓12.3个百分点。其中，商品住宅施工面积2870万平方米，同比增长10%。2014年，深圳市商品房竣工面积425.31万平方米，同比增长20.3%，而上年同期为同比下降17%。其中，商品住宅竣工面积269.26万平方米，同比增长37.1%。123未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图89：2006～2014年深圳市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速500060%400040%20%30000%2000万平方米-20%1000-40%0-60%200620072008200920102011201220132014商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积施工同比增长新开工同比增长竣工同比增长数据来源：深圳市统计局，中经网整理3．商品住宅成交量有所回落，成交均价再创历史新高2014年，是深圳楼市充满荆棘、却又峰回路转的一年。1～3季度，深圳楼市在限购、限贷高压调控政策的压制下，成交量持续萎缩，市场观望氛围日益加重，开发商推盘节奏不断延后，市场呈现供需萎靡的态势。9月30日，央行发文放开首套房贷认定标准，重磅利好冲破深圳楼市的沉闷氛围，大量的刚需和改善型需求纷纷入市，造成深圳楼市成交量中国经济信息网在第四季度井喷，11月下旬，央行实施不对称降息政策，继续利好楼市，成交量稳步攀升。2014年度，深圳楼市走出一波明显的先抑后扬的行情，成交量同比有所回落，但价格坚挺，成交均价再创历史新高。上半年深圳共成交新房住宅15133套，下半年戏剧性地逆www.cei.gov.cn转，达26751套，是上半年的1.8倍。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳市累计销售新房住宅403.03万平方米，同比减少8.8%，成交套数41881套，同比减少12.9%。虽然成交量萎缩，但由于房价逆市上涨，导致成交金额同比仍然有小幅增长逼近千亿，达966.17亿元，同比增长1.3%。面对成交冷淡、悲观萎靡的楼市大环境，2014年深圳的新房成交均价仍然一枝独秀，逆市飘红，再创历史新高。根据深圳房地产信息网的监测，2014年深圳新房住宅的成交均价为23972元/平方米，同比上涨11%；二手住宅挂牌均价为27112元/平米，同比上涨17.48%；二手房共成交66725套，同比下跌30.2%。开发商资金充裕是房价坚挺的前提，2013年的丰收使得开发商有“粮”过冬，在房价方面并未明显让步；单价2万级别的项目如佳兆业城市广场、领航城、万科麓城、恒大国香山、华业玫瑰四季等是房价的中流砥柱；而中海九號公馆、山语清晖、华润城、银湖蓝山、纯水岸、鲸山觐海、京基滨河时代广场、锦绣花园四期、海上世界双玺等高大上项目则推动房价更上一层楼。（三）房地产投融资情况2014年，深圳房地产开发项目投资1069.49亿元，同比增长22.0%，增速较上年同期加快3个百分点；非房地产开发项目投资1647.94亿元，同比增长8.8%。124未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图90：2006～2014年深圳市房地产开发投资额及同比增速120040%100030%80020%600亿元10%4002000%0-10%200620072008200920102011201220132014房地产开发投资额住宅开发投资额房地产投资同比增长住宅投资同比增长数据来源：深圳市统计局，中经网整理五、重庆（一）房地产业政策环境2014年，重庆楼市政策频发。重庆市房产税起征点从2014年1月1日起提高，2014年房产税高档住房应税价格起点标准从建面12779元/㎡调整为13192元/㎡，较上年提高中国经济信息网413元。从2月11日起，重庆出台公积金新政策，公积金贷款的首付额度将不再是一刀切的三成，会根据购买面积的大小梯级式递增，而双职工使用公积金的单笔上限降低了20万。业内认为，公积金新政对刚需购房的支持力度明显加大。2014年5月1日，重庆市出台契税新政，农村居民以及“农转城”人员在购买建筑面积90平方米以下普通住房（属于家庭www.cei.gov.cn唯一住房）时，可享受的免征契税的优惠政策将停止执行。进入8月，在房地产市场持续低迷、多个省市相继放松限购的情况下，重庆地区对于二套房的认定也出现了松动，重庆多家银行对二套房的认定由“认房又认贷”改为“认房不认贷”，即只要名下没有住房，不管之前在银行是否有房贷记录，都可以认为是首次购房。符合新的“认房不认贷”的条件有三：一是购房者名下无房；二是购房者之前房贷必须还清；三是须出具以前按揭房子的转让证明。（二）房地产市场总体运行情况1．土地市场成交异常疲软，成交量值均大幅缩水重庆土地市场在经历了2013年的火爆后，犹如到了强弩之末。2014年，重庆土地市场有将近10个月处在疲软期，无论出让金额还是出让面积均缩水30%。据重庆土地交易中心数据统计显示，2014年重庆主城区共出让居住、商业、金融用地共140宗，同比减少79宗；土地出让面积约为1317.68万平方米，同比减少32%；土地出让金额约为784.31亿元，同比减少31%；建筑体量达到3070.54万平方米，平均楼面价约为2554元/平方米。从近五年的数据看，重庆市的土地出让面积已连续四年超过1000万平方米，重庆仍拥有充足的土地储备，随着年底以龙湖为代表的品牌房企出手拿地，重庆土地市场正在逐步复苏。125未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告从成交时间来看，2014年有7个月的成交量低于10宗，这也印证了土地市场的疲软。全年的两个峰值出现在6月和12月，其中，6月共出让土地29宗，单月出让土地面积317.25万方，出让金额237.76亿元，占全年总金额的30%，12月出让土地31宗，单月出让面积298.05万方，出让金额142.08亿元，占全年总金额的18%。从成交区域来看，大渡口区全年共成交22宗地块，成交金额达到145亿元，居主城九区之冠；北部新区以222.2万方的土地成交面积位居第一，寸土寸金的渝中区只成交2宗地块，但5544元/平米的楼面价使之蝉联主城“最贵”区域。从土地用途来看，全年出让的140宗地块中，其中商住综合用地61宗，纯居住类用地40宗，商业商务用地39宗。在140宗出让土地中，共107宗地块底价成交，约占总量的76%；其余33宗地块溢价成交。2015年，重庆市住房用地计划供应39555亩，其中：计划供应保障性住房用地3510亩，按需保障；计划供应普通商品住房用地36045亩。2．新开工面积大幅回落，施工面积增速放缓，竣工面积降幅收窄2014年，重庆市商品房施工面积28623.93万平方米，同比增长9.0%，增速较上年同期放缓10.3个百分点；全市新开工面积6254.04万平方米，同比下降18.2%，一改上年同比大增的态势；全市竣工面积3717.78万平方米，同比下降2.3%，降幅较上年同期收窄2.4个百分点。中国经济信息网图91：2006～2014年重庆市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速www.cei.gov.cn3500080%3000060%2500040%2000020%15000万平方米0%100005000-20%0-40%200620072008200920102011201220132014商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积施工同比增长新开工同比增长竣工同比增长数据来源：重庆市统计局，中经网整理3．以价换量推动商品房销售市场复苏，五大功能区域结构优化2014年，我国经济运行面临不少困难和挑战，经济下行压力较大，房地产市场进入深刻调整期。在此逆境中，重庆房地产市场整体保持平稳运行态势，显现“新常态”：以价换量推动商品房销售市场复苏；政策变化提振房地产开发企业信心；五大功能区域发展向好，结构优化。126未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告在全国下行压力下，全市房地产开发企业积极谋划，以价换量推动房地产销售市场复苏。2014年，全市实现商品房销售面积5100.39万平方米，同比增长5.9%，比一季度提高8.6个百分点，比上半年提高6.2个百分点，比前三季度提高3.2个百分点。从各月增速看，上半年全市商品房销售面积增速一直处于负增长区间，但降幅呈逐月收窄的运行态势，自8月增速由负转正后，在9月底限贷政策松绑效应和10月房交会效应的双重影响下，市场需求进一步释放，拉动楼市成交量的上升。特别是占全市商品房销售面积86.7%的商品住宅销售面积继1～10月增速转正后，呈进一步好转趋势，全年实现销售面积4423.68万平方米，增长1.5%，成为推动楼市销售面积增速持续回升的主导力量。从70个大中城市新建商品住宅销售价格看，重庆市新建商品住宅价格指数无论从环比还是同比，均呈逐月回落趋势。3月环比价格指数100.3，6月环比99.2，9月环比98.2，12月环比99.7；3月同比价格指数107.3，6月同比103.9，9月同比97.6，12月同比94.7。而同期占全市商品房销售面积近九成的商品住宅在价格走低的情况下同比增速由负转正，一季度下降5.1%，上半年下降3.5%，前三季度下降0.8%，1～12月增长1.5%。以办公楼、商业营业用房为代表的商用类房地产市场逆势上扬，仍保持着较好的增长态势，1～12月办公楼销售面积同比增长42.9%，商业营业用房增长42.8%。（三）房地产投融资情况中国经济信息网2014年，重庆完成房地产开发投资3630.23亿元，同比增长20.5%，增速比一季度回落5.2个百分点，比上半年回落1.6个百分点，与前三季度持平，对全市投资增长贡献率达30.6%，拉动全市投资增长5.5个百分点。房地产开发投资增速冲高回调后趋于平稳，各月增速均保持在20%以上，表现出全市房地产开发企业信心趋稳，市场健康良性发展态www.cei.gov.cn势较为明显。从开发投资结构看，2014年重庆商品住宅投资由1～2月增长27.7%，快速回落到一季度的19.9%，随后各月小幅波动，全年商品住宅投资2451.37亿元，增长19.9%，商品住宅投资占房地产开发投资比重为67.5%，拉动房地产开发投资增长13.5个百分点。从各月增速走势看，商品住宅投资增速与全市房地产开发投资增速基本一致，商品住宅投资是开发投资平稳较快增长的有力支撑。全市房地产投资增长呈现出明显的区域差异化特点。都市功能拓展区完成房地产开发投资1364.43亿元，占全市房地产投资比重为37.6%，比上年增长32.0%，以占比高、增速快成为房地产投资增长火车头。都市功能核心区和城市发展新区紧随其后，分别完成投资964.14亿元和921.06亿元，占比分别为26.6%和25.4%。但二区投资结构差异较大：都市功能核心区的房地产投资占比高、增速慢，该区域房地产开发投资占比为73.6%，比上年增长仅为7.0%；城市发展新区的房地产投资占比低，而增速快，其占比为17.7%，比上年增长24.8%。127未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图92：2006～2014年重庆市房地产开发投资额及同比增速400050%40%300030%2000亿元20%100010%00%200620072008200920102011201220132014房地产开发投资额住宅开发投资额房地产投资同比增长住宅投资同比增长数据来源：重庆市统计局，中经网整理六、天津（一）房地产业政策环境中经网专用水印2014年，天津乃至全国的房地产市场都呈现出许多不同于往年的“微妙”局面。上半年市场内观望氛围浓厚，使得房屋销售面积与销售额持续下降，楼市调控政策也出现了新中国经济信息网的变化。3月初，中央提出“分类调控”大思路；之后，地方政府频频微调政策以救市，“限购松绑”成为热门话题；5月底，央行“喊话”力挺首套房贷款需求，贷款政策被称定向宽松；6月上旬，央行宣布定向降准，业内预期或波及房地产。而自9月份以来，中www.cei.gov.cn央及地方各级政府陆续出台的各项利好政策让今年有望成为中国房地产调控史上一个里程碑式的时期。随着“津十六条”、“9·30房贷新政”、“公积金政策调整”、“天津六部门联合发文取消限购”、央行降息等房地产政策集中出台，有效缓解了购房者的观望情绪，市场活跃度快速提升，此前被抑制的刚需、改善需求得到释放。2014年，京津冀协同发展国家战略提上日程，大量国内外知名企业、品牌也陆续抢占天津市场，抢滩各类购物中心、商铺等，天津也开始承接北京人口和产业的外溢。天津抓住“京津冀一体化”战略机遇期，连续推出多宗大体量综合体地块，引进实力雄厚的百强房企，全面推进城市投资建设。从5月31日起，天津停止外省市人员通过购买商品住房、投资兴办企业和引进人才办理蓝印户口。10月17日，天津市建委、国土房管局、公积金管理中心等六部门联合下发文件，明确在天津买房不再核查家庭住房情况，也无需提交社保、个人所得税证明；对个人购买家庭唯一普通住房的，144平方米及以下按照成交价格的1.5%征收契税，90平方米及以下按照成交价格的1%征收契税。12月12日，国务院召开常务会议，会议决定，依托现有新区、园区，在广东、天津、福建特定区域再设三个自由贸易园区。天津市也形成了自身的产业结构和发展条件，一批大企业大项目落户天津，东疆保税港区的融资租赁业务也形成特色。在这样重大利好的刺激之下，滨海多个地产项目也闻风而动，纷纷争取销售许可。128未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（二）房地产市场总体运行情况1．天津土地市场“先冷后热”，成交“量跌价升”2014年，天津土地市场同样呈现出“先热后冷”的态势。据中国指数研究院天津分院数据显示：2014年天津市共成交598宗土地，建设用地面积3632.52万平方米，成交土地均价1999.14元/平方米，成交楼面均价2213.34元/平方米，土地出让金达804亿元。其中住宅共91宗，建设用地面积近701.17万平方米，成交土地均价5040.59元/平方米，成交楼面均价8700.48元/平方米，土地出让金610.05亿元。通过数据可以看出，2014年天津土地市场总成交量同比下降17.63%，住宅用地成交量同比减少35.92%，但是住宅用地出让金同比持平，住宅用地成交楼面价大幅上涨。2013年天津住宅用地平均溢价率高达20.10%，而2014年住宅用地平均溢价率仅为5.39%，土地市场趋向理性。从2014年天津土地市场成交区域分布来看，推出地块分布面很广，远郊区县及滨海新区地块依然高频率入市。其中，武清区、滨海新区和静海土地成交宗数分别为143、136和82，分别占比23.91%、22.74%和13.71%。在2014年天津住宅用地成交分布中，武清区及滨海新区仍旧位列一二，分别占比29.67%和18.68%。2．商品房施工面积增速回落，竣工面积增速小幅提升中国经济信息网2014年，天津市商品房施工面积14158.77万平方米，同比增长8.9%，增速较上年同期回落1.5个百分点；竣工面积3232.02万平方米，同比增长11.1%，增速较上年同期小幅加快0.8个百分点。www.cei.gov.cn图93：2006～2014年天津市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速1500030%20%1000010%0%万平方米5000-10%-20%0-30%200620072008200920102011201220132014商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积施工同比增长新开工同比增长竣工同比增长数据来源：天津市统计局，中经网整理3．商品房市场供过于求，成交量明显下滑、成交均价微降2014年，天津市商品房市场一波三折，受政策影响较大，成交量价出现阶段性回暖，年底翘尾。全年，天津商品房供应1848万平方米，成交1234万平方米，成交量较上年同期下滑19.21%；成交均价10961元/平方米，较上年同期微降0.51%。整体来看，商品房市129未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告场供求比例为1.5:1，供大于求。其中，除住宅供应同比下降，其他物业均上涨；成交主要受住宅拉动，占比近八成，商业营业用房和办公楼成交占比分别同比上涨8.9%和46.18%。2014年，天津商品房成交的两次峰值出现在5月和12月。5月份，天津商品房市场总计供应220.44万平方米，成交180.1万平方米，成为全年高峰值，成交均价9515元/平方米，主要受到蓝印政策取消影响，出现井喷式增长，以价换量较为明显。12月，虽进入房地产淡季，但一反常态，“金九银十”平淡收场，政策红利支撑了年底翘尾，成交量回温，供应量环比下跌19.86%，成交量环比上涨3.48%，成交均价环比上涨5.06%。2014年，天津市商品房销售面积1612.98万平方米，销售额1486.94亿元，同比分别下降12.7%和8.0%。全年房地产业增加值550.68亿元，同比增长1.3%。存量房交易面积797.7万平方米，交易金额722.4亿元，同比分别下降17.1%和12.2%。（三）房地产投融资情况2014年，天津市房地产开发投资1699.65亿元，同比增长14.8%，较上年同期回落2.7个百分点，占全市城镇固定资产投资的比重为15.5%。全市房地产开发投资中：住宅投资1122.26亿元，同比增长13.8%；办公楼投资123.58亿元，同比增长23.7%；商业营业用房投资217.93亿元，同比增长31.8%；其他开发投资235.88亿元，同比增长2.9%。中国经济信息网图94：2006～2014年天津市房地产开发投资额及同比增速200040%www.cei.gov.cn150030%100020%亿元50010%00%200620072008200920102011201220132014房地产开发投资额住宅开发投资额房地产投资同比增长住宅投资同比增长数据来源：天津市统计局，中经网整理七、武汉（一）房地产业政策环境2014年，武汉楼市告别了一路飘红的疯狂岁月，历经了降价潮、毕业生落户新政、央行保刚需、限购取消、央行降息等政策与市场的重要变化，全年呈“先抑后稳”走势。年初由于楼市库存量高企，银行银根紧缩，加上限购对楼市投资投机的抑制，市场显得一片黯淡。而此后，随着一系列利好政策的展开，楼市终于有了“渐暖”的趋势。130未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告2014年7月1日，被誉为“史上最宽松的省会城市落户政策”的武汉大学生落户新政开始实施，毕业超过两年及留学回国人才，在武汉就业创业，符合一定条件提供相关证明即可申请在武汉落户。自7月19日起，武汉实行已久的商品房限购政策正式放宽，共出台四条细则，其中与其他仿款限购地区所不同的是，武汉140平方米以上的住房（包括新建商品房和二手房）不再纳入限购范围。9月15日，湖北省发布《鄂六条》地产新政，通知明确规定首套房贷利率最低可打七折，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款;使用组合贷款的购房者，对其商业贷款部分予以利率下浮优惠。继7月19日武汉口头宣布远城区限购取消之后，9月23日下午，武汉市房地局召开内部会议，书面形式向开发商传达武汉全面取消限购消息，自2014年9月24日起，限购全面取消。至此，持续三年的限购时代在武汉结束。10月13日武汉公积金中心发布新政，公积金政策出现松动，规定公积金贷款购买二套房首付调整为30%，不再硬性要求达到房屋总价的60%。此条款只适用于组合贷款。12月18日，长江中游城市集群武汉，长沙，南昌，合肥四城宣布在2015年开始实现公积金异地互认,这是全国跨省级的公积金互认机制首度“试水”。（二）房地产市场总体运行情况中国经济信息网1．房地产开发用地成交下降，成交均价小幅上涨2014年，武汉市土地市场累计成交房地产开发用地136宗，土地面积807.5公顷，同比减少20.2%；规划建筑面积2493.94万平方米，同比减少16%；成交金额599.03亿元，同比减少11.6%。2014年以来，武汉市公开出让的多个房地产开发类项目出现竞价企业多、竞价轮数多、溢价率高等特点，全市房地产开发用地平均溢价率约15.6%，平均楼面地价www.cei.gov.cn2402元/平方米，同比上涨5.2%。武汉旧城改造的推进和中心城区地块逐步入市，是促使楼面地价同比上涨的主要原因。从各行政区域土地成交情况来看，硚口、汉阳、东湖高新成交土地建面领先于其他区域，汉阳区最高，达508.27万平方米。从楼面地价涨幅看，相对于2013年各行政区域楼面地价，东湖高新大幅下跌57.0%。2015年，武汉市指导性计划供应土地104700亩，其中中心城区计划供应土地24800亩，开发区和新城区计划供应土地79900亩。指令性计划供应土地80320亩，其中中心城区计划供应土地19005亩，开发区和新城区计划供应土地61315亩。全市供应土地指令性计划中，住宅用地供应规模为19370亩（其中保障性安居工程用地供应规模为1890亩,商品房用地17480亩）、商服用地供应规模为6400亩、工业用地供应规模为27050亩、公共管理与公共服务用地供应规模为7500亩、交通运输用地供应规模为20000亩。2．商品房施工面积增速回落，新开工面积大幅下降2014年，武汉市房屋施工面积10238.43万平米，同比增长19.8%，比前三季度增速回落5.5个百分点。其中，住宅施工面积7305.43万平方米，同比增长17.3%。全市房屋新开工面积2318.66万平方米，同比下降16.9%，同前三季度相比降幅扩大9.8个百分点。其中，住宅新开工面积1678.98万平米，同比下降18.4%，表明房地产企业对当前市场的信心仍显不足。131未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图95：2006～2014年武汉市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速1200080%1000060%40%800020%60000%万平方米4000-20%2000-40%0-60%200620072008200920102011201220132014商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积施工同比增长新开工同比增长竣工同比增长数据来源：武汉市统计局，中经网整理3．商品房销售平稳增长，中心城区成交增长明显2014年，武汉商品房销售面积2273.16万平方米，同比增长13.9%；商品房销售额1807.46亿元，同比增长17.4%。从走势看，新建商品房销售市场整体呈稳步上升的态势，其中1～10月份增长18.2%，为增幅最高点，这是由于9月份武汉市全面取消限购带动商品房成交增加。中国经济信息网分用途看，住宅销售占比最大，商业营业用房销售增长最快。2014年，住宅销售面积1978.96万平米，同比增长13.1%，占全部销售87.1%。商业营业用房销售面积162.26万平米，同比增长30.9%，增长最快且高于商品房销售增幅17个百分点。www.cei.gov.cn分城区来看，中心城区成交增长明显，而远城区成交下降明显，形成较大的反差，2014年尤其是取消限购以来，对价格敏感性较低的改善和投资型需求推动了中心区的成交，加之今年具有优质地段和配套资源的城改项目大量上市，也增加了这类购房者的选择余地。存量房成交持续下降。2014年，全市存量房交易面积为464.38万平方米，同比减少22.0%；交易套数为48230套，同比减少13.1%。其中，存量住房交易面积为426.95万平方米，同比减少13.3%；交易套数为45750套，同比减少12.5%。从最近三年的房价走势来看，武汉房价总体仍呈上涨趋势，2014年武汉房价为8179.25元/平方米，同比上涨13.4%。从房价涨幅来看，2014武汉房价呈加速上涨趋势。其原因主要来自于主城区和远城区成交比重发生变化的结构性上涨。2014年，主城区商品住宅成交均价突破九千元大关，达9283.47元/平方米，同比上涨11.4%。与2013年主城区6.4%的房价涨幅相比，因中心城区成交火爆，2014年主城区房价同比涨幅扩大了5个百分点，价格变化明显。（三）房地产投融资情况2014年，武汉房地产开发投资较快增长，完成投资2353.63亿元，同比增长23.5%，增幅同比提高2.5个百分点，对全市固定资产投资的增长贡献率达45.3%，拉动固定资产132未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告投资增长7.5个百分点。其中，住宅投资1560.55亿元，同比增长24.8%；商业营业用房投资358.23亿元，增长30.6%；办公楼投资140.39亿元，增长13.5%；其他房地产投资294.45亿元，增长14.6%。分区域看，全市七个中心城区完成投资1768.35亿元，增长26.1%，占全市房地产开发投资的75.1%，较前三季度比重提高1.6个百分点。七个中心城区中，青山区房地产投资增长61.2%，为中心城区最高，洪山区房地产投资增长5.8%，为中心城区最低。图96：2006～2014年武汉市房地产开发投资额及同比增速250040%200030%150020%亿元100010%50000%200620072008200920102011201220132014房地产开发投资额住宅开发投资额中国经济信息网房地产投资同比增长住宅投资同比增长数据来源：武汉市统计局，中经网整理www.cei.gov.cn八、成都（一）房地产业政策环境2014年上半年购房者多抱观望态度，下半年成都楼市政策层面逐渐宽松，先是6月份出台刺激经济增长的22条，然后“限购”政策不公开化退出，对金融机构贷款进行财政补贴。但是系列“救市”政策对市场未造成实质性变化，在中央“限贷”政策退出后成都楼市才迎来真正意义的回暖。2月21日，成都公积金新办法出台，买二手房需看楼龄，即自3月1日起，《成都住房公积金再交易住房个人贷款管理办法》正式实行，贷款最多为公积金账户余额的20倍，最长贷款期限不能超过20年，贷款期限加按揭房产楼龄不超过30年（含）。3月21日，成都正式实施“单独两孩政策”，购房和换房需求也相应调整。5月6日，成都发布购房入户新政，自6月1日起，成都购房入户需满足两个条件：必须是90平米以上的商品房或者二手住房，要取得房产证；购房者依法参加社保一年以上。6月23日，成都出台《成都市关于促进当前经济平稳增长的二十二条措施》，将优化房地产政策，促进居民首套房和改善性住房消费，加快住房公积金贷款发放进度，优先满足公积金缴存者首次购房贷款需求，并积极支持人才住房消费。此外，还将加快保障房建设，9月底前将竣工各类保障房2万套。7月30日，四川省财政厅发布通知，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政133未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，给予3%财政补助。2014年9月2日，四川省住建厅、发改委、财政厅出台《关于推进公共租赁住房和廉租住房并轨运行的实施意见》。（二）房地产市场总体运行情况1．土地市场整体趋冷，成交面积和金额均走低2014年，成都市土地市场整体趋冷。数据统计，2014年大成都范围内共出让土地288宗，其中成交182宗，成交面积12711.95亩，同比下降17.66%。全年土地吸金493.9亿元，同比下跌26.6%。流拍率高达34%，同比增加161%。成交金额、溢价率走低，平均溢价率仅14.2%，同比下降61%。根据2015年成都国有建设用地供应计划，2015年度中心城区国有建设用地供应总量控制在995公顷以内。其中，商服用地230公顷，工矿仓储用地120公顷，住房用地245公顷（其中廉租房、公租房、经济适用房、限价商品房和拆迁安置房等保障性安居工程用地共30公顷），公共管理与公共服务用地200公顷，交通运输用地200公顷。2．商品房施工面积增速加快，竣工面积反转上升2014年，成都市商品房竣工面积2103.1万平方米，同比增长11.4%，而上年同期为同比下降10.8%。截至2013年底，商品房施工面积17229.5万平方米，同比增长13%，增速较上年同期加快5.3个百分点。中国经济信息网图97：2006～2014年成都市商品房施www.cei.gov.cn工面积、新开工面积、竣工面积及同比增速2000080%60%1500040%1000020%万平方米0%5000-20%0-40%200620072008200920102011201220132014商品房施工面积商品房新开工面积商品房竣工面积施工同比增长新开工同比增长竣工同比增长数据来源：成都市统计局，中经网整理3．商品住宅成交量总体回落，主城区降幅尤为明显2014年，成都市房地产市场成交量较2013年同期总体回落，新建住宅成交量每月均高于二手住宅成交量。全年成都市含预售在内的商品房销售面积2950.2万平方米，同比增长0.1%，较上年同期回落3.5个百分点。其中，住宅销售面积2475.9万平方米，同比下降3.1%。实现商品房销售额2072.1亿元，同比下降2.3%，其中住宅销售额1618.3亿元，同比下降5.6%。134未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告2014年，主城区新建商品房成交量为88728套，同比减少16.48%；成交面积为871.90万平方米，同比减少15.55%。二手房成交量为50272套，同比减少11.29%；成交面积为450.02万平方米，同比减少10.53%。2014年，成都商品住宅价格涨幅逐月回落。1～8月，成都新建住宅同比价格保持上涨，且涨幅也呈逐月回落的态势。到8月，同比指数回落到100.1%临界值附近，9月起，同比指数由升转跌，且跌幅逐月增大。（三）房地产投融资情况2014年，成都市房地产开发投资完成2220.8亿元，同比增长5.2%，增速较上年同期放缓6.5个百分点，楼市、地市双双遇冷，是开发投资增幅放缓的主要原因。图98：2006～2014年成都市房地产开发投资额及同比增速250060%50%200040%150030%亿元100020%10%500中国经济信息网0%0-10%200620072008200920102011201220132014www.cei.gov.cn房地产开发投资额住宅开发投资额房地产投资同比增长住宅投资同比增长数据来源：成都市统计局，中经网整理135未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告附录二房地产上市公司竞争力分析根据中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心2015年3月联合发布的“2015年房地产开发企业100强榜单”，万科、恒大地产、绿地集团、保利地产、中海地产、碧桂园、世茂房地产、融创中国、龙湖地产、富力地产名列综合实力10强。因此，本文拟重点分析这10家龙头房企2014年经营情况。其中，万科、保利地产在A股上市，恒大地产、中海地产、碧桂园、世茂房地产、融创中国、龙湖地产、富力地产均在港股上市；绿地集团于2015年4月借壳金丰投资A股成功上市，但尚未公开披露财务报表，故本文主要分析其他9家龙头房企的经营情况。一、万科企业股份有限公司中国经济信息网（一）企业简介万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务，是目前我国最大的专业住宅开发企业。业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计65个大中城市。公司先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市www.cei.gov.cn公司”排行榜。（二）经营情况1．签约销售情况2014年，万科坚持主流产品定位，贯彻积极营销策略，销售业绩稳步增长。全年实现签约销售面积1806.4万平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%、25.9%，销售金额市场占有率升至2.82%，较上年同期提高0.73个百分点。从产品结构来看，公司延续以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下户型占比超过90%。从区域布局来看，公司坚持聚焦城市圈带的发展战略，以珠三角为核心的广深区域销售金额占比28.75%，以长三角为核心的上海区域占比32.10%，以环渤海为核心的北京区域占比23.66%，由中西部中心城市组成的成都区域占比15.49%。2．结算销售情况2014年，万科实现营业总收入1463.9亿元，同比增长8.1%，增速较上年同期下降23.2个百分点。其中，房地产业务结算收入1435.3亿元，同比增长8.1%，增速较上年同期下136未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告降22.6个百分点，是公司收入增速下滑的主要原因；物业服务业务实现营业收入19.9亿元，同比增长35.1%，增长势头良好，但占比较小。截至2014年末，公司房地产开发项目进入中国大陆65个大中城市，已售未结算资源面积合计1670.0万平方米，对应合同金额1946.0亿元，同比分别增长16.2%和19.9%，为未来业绩体现奠定了一定基础；物业服务覆盖中国大陆61个大中城市，服务项目457个，合同管理面积10340万平方米。表32：2014年万科地产营业收入分业务情况单位：亿元，%，百分点业务营业收入同比增长营业成本同比增长营业利润率同比增减主营业务1455.188.391024.8210.5620.66-1.54房地产1435.308.091008.7410.2120.76-1.55物业管理19.8835.1316.0838.2213.24+1.05其他业务8.70-25.000.75-28.7469.26-16.56合计1463.888.101025.5710.5220.95-1.79中国经济信息网数据来源：公司财务报告，中经网整理表33：2014年万科地产主营业务收入分区域情况单位：亿元，万平方米，%www.cei.gov.cn区域主营业务收入占比净利润占比结算面积占比广深区域445.5133.5566.3641.60396.3532.20上海区域279.5221.0530.3319.02194.3015.78北京区域340.3825.6327.1016.99345.7728.09成都区域262.4719.7735.7122.39294.5723.93合计1327.88100159.511001230.99100数据来源：公司财务报告，中经网整理3．土地/项目储备情况2014年，万科坚持审慎的拿地策略，在严格控制风险的前提下，根据实际发展的需要择机补充优质项目资源。2014年，公司新增加开发项目41个，按万科权益计算的占地面积约206万平方米，对应规划建筑面积约591万平方米，平均楼面地价约4372元/平方米。截至2014年末，公司在大陆拥有417个主要开发项目，在建项目权益建筑面积约2776万平方米，规划中项目权益建筑面积约3801万平方米。此外，公司还参与了7个城市更新改造类项目，相关项目按万科权益计算占地面积约64万平方米，对应权益规划建筑面积约295万平方米。137未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（三）经营绩效2014年，万科实现营业利润249.79亿元，同比仅增长2.96%；净利润252.52亿元，同比仅增长3.96%，增速分别较上年同期下降12.50个、12.86个百分点。其中，受市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升影响，房地产业务实现结算毛利率20.76%，较上年同期下降1.55个百分点；结算净利率11.41%，较上年同期下降0.60个百分点。除楼市调整的大趋势外，土地成本及税费居高不下，也是公司利润率下降的主要原因。2014年，公司营业成本同比增长10.52%，营业税金及附加同比增长14.05%，销售费用同比增长17.00%，管理费用同比增长29.96%，主要成本及费用增速均高于收入增速。表34：2014年万科企业股份有限公司综合效益单位：亿元，%报告期2013-12-312014-3-312014-6-302014-9-302014-12-31同比增长营业总收入1354.1994.97409.62631.401463.888.10营业总成本1121.6282.10354.18552.141255.7911.96营业利润242.6120.1868.5695.58249.792.96中经网专用水印利润总额242.9120.3971.2298.31252.523.96中国经济信息网净利润182.9816.3854.9276.05192.885.41基本每股收益(元/股)1.370.140.440.591.434.38www.cei.gov.cn数据来源：上市公司财务报告，中经网整理（四）核心竞争力评价规模优势：万科地产是国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计65个大中城市，2014年签约销售金额突破2000亿元大关，全年交付12万套住宅。管理优势：万科坚持“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营原则；实行快速周转、快速开发，依靠专业能力获取公平回报的经营策略；产品始终定位于城市主流住宅市场，主要为城市普通家庭供应住房；坚持快速销售、合理定价，重视现金流管理。转型优势：万科顺应城市发展的方向，正从传统的住宅开发商向“城市配套服务商”转变。未来十年，公司将以“好房子、好服务、好社区”为标准，全面提升传统住宅业务的产品和服务内容。在住宅业务以外，公司将加大在度假物业、服务式公寓、新型商用中心、社区商业等消费体验地产；创业产业园、物流地产等产业地产；以及物业服务、装修与智能家居、建筑产业化等地产延伸业务方面的探索力度。138未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告二、恒大地产集团有限公司（一）企业简介恒大地产集团1997年在广州成立，以住宅产业为主，是集民生住宅、文化旅游、快消、健康及体育于一体的大型企业集团。公司于2009年11月5日在香港联交所主板上市，是我国标准化运营的精品地产领导者。截至2014年底，公司总资产4745亿元，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳等4个直辖市、19个省（自治区）设立24家分公司（地区公司），在全国150多个主要城市拥有大型住宅项目300多个。（二）经营情况1．签约销售情况2014年，恒大地产优化项目区位布局，升级产品配套及装修标准，同时采取灵活务实的销售策略，全年实现合约销售面积1820万平方米，同比增长22.2%；销售金额1315亿元，同比增长31.0%，完全年度销售目标的119.6%，销售表现远好于同业；销售均价7227元/平方米，同比上涨7.2%。从区域表现来看，一线城市销售额占9.4%，二线城市占46.1%，一二线城市销售额占比较上年同期上升11.4个百分点，并首度超越三线城市占比，显示公司区域布局优化战略中国经济信息网取得显著成效。报告期内，恒大集团新开盘项目53个，分布于北京、广州、杭州、合肥、长沙、成都、重庆、海口、武汉、沈阳、哈尔滨、西安等39个城市；在售项目累计达276个，分布于141个城市，其中一线城市3个、二线城市26个，三线城市112个。www.cei.gov.cn从产品结构来看，针对首次置业者和自住型买家的需求，恒大地产继续打造以首置、首改为主的中小户型刚需产品，2014年普通及中端项目销售金额贡献率达91.67%，144平方米以下产品销售额占比为78.11%。2015年，恒大地产合约销售目标为1500亿元，较2014年销售目标增长36.4%，储备有可新开盘项目38个，大多位于北京、上海、深圳、天津、重庆、成都、太原、海口、东莞、大连等主要城市。此外，恒大地产开始销售数个商住综合体项目，以及住宅项目中的大量商铺、车位等可售资源，预计也将对全年合约销售形成有效补充。139未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告图99：2009～2014年恒大地产签约销售金额及销售面积2000签约销售金额签约销售面积18001600140012001000800600亿元/万平方米4002000200920102011201220132014数据来源：上市公司年报，中经网整理2．结算销售情况2014年，恒大地产实现营业总收入1114亿元，同比增长18.9%。其中，房地产业务结算收入1075亿元，同比增长16.5%，收入增加主要因为已确认销售收入的物业面积同比增长12.5%，物业平均销售单价同比上涨3.5%；物业管理收入13亿元，同比增长69.7%；物业投资、酒店营运及其他相关业务收入27亿元，同比增长287.0%。中国经济信息网3．土地/项目储备情况2014年，恒大地产在土地储备策略上更加关注项目持续盈利能力，并注重平衡一、二及三线城市项目区域布局。全年新购项目土地储备规划建筑面积841万平方米，新获取项www.cei.gov.cn目17个，并就现有7个项目进一步收购周边土地。新购项目中，一线城市项目3个，二线城市项目10个，一二线城市新增项目数量占比76.5%，较2013年上升25个百分点。全年竣工消耗土地储备2063万平方米，期末土地储备总建筑面积1.47亿平方米，同比下降2.6%，主要分布于中国147个城市。期末公司共拥有305个项目，其中46.9%位于一二线城市。（三）经营绩效2014年，恒大地产实现毛利润318亿元，同比增长15.2%，主要因为期内物业销售显著上升；毛利率为28.5%，与上年基本持平，不过由于销售管理及行政费用和财务成本较高，核心净利率仅有2.6%。表35：2014年恒大地产集团有限公司综合效益单位：亿元，%报告期2012-12-312013-12-312014-12-31同比增长营业总收入652.61936.721113.9818.92营业总成本470.50660.23796.1520.59140未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告报告期2012-12-312013-12-312014-12-31同比增长营业利润165.23250.44285.5314.01利润总额164.90253.96311.9122.82净利润91.82137.09180.1631.42基本每股收益(元/股)0.6130.7890.8548.23数据来源：上市公司财务报告，中经网整理（四）核心竞争力评价规模优势：恒大是中国在建工程量最大、进入省会城市最多、城市布局最广、销售面积最多、中国土地储备最大的龙头房企。运营优势：集团总部通过紧密型集团化管理，对全国各地区公司实施标准化运营，包括管理模式、项目选择、规划设计、材料使用、招标、工程管理以及营销等七重标准化，最大限度降低全国拓展带来的经营风险，确保成本的有效控制和精品产品的打造。产品结构优势：恒大定位于满足首次置业者和自住的普通老百姓的刚性需求，产品结构较为合理。其中，中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。这一产品结构与老百姓需求的物业类型比较吻合，满足了不同地区、不同层次的市场需求。中国经济信息网成本优势：恒大拥有系统的项目开发成本控制体系，从土地购买、产品设计、招标采购等多方面入手，着力降低成本，增强竞争优势。凭借超前的土地储备战略决策，抢先进入土地成本低、升值潜力大的城市和区域；通过标准化设计及优化设计，严格、有效地控制建设成本；通过实施集中招投标，对于各类主体、装修、园林等大型工程，全国各地的www.cei.gov.cn项目均由集团统一招投标。三、保利房地产（集团）股份有限公司（一）企业简介保利房地产（集团）股份有限公司是保利集团控股的大型国有房地产上市公司，成立于1992年，2002年完成股份制改造，国有房地产企业综合实力排名榜首。目前，公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖56个城市的全国化战略布局，拥有292家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。（二）经营情况1．签约销售情况2014年，保利地产主动出击、积极拼抢市场，创新推广方式和销售模式，销售业绩与市场占有率逆势实现“双增长”，期内实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%和9.09%，市场占有率逆市提升0.25个百分点至1.79%。141未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告从区域表现来看，重点区域表现突出，“3+2+X”城市群战略效果持续凸显。珠三角城市群销售规模首次突破400亿元大关，长三角、环渤海城市群销售规模均突破200亿元，成渝及中部城市群销售规模分别超过150亿元。同时，珠三角城市群中首次出现广东和华南两个区域公司销售认购金额突破200亿元大关。从产品结构来看，坚持中小户型普通产品定位，迎合市场需求，为销售的稳步增长奠定基础。报告期内，公司住宅产品占比超过80%，其中144平米以下刚需产品占比超过90%。2．结算销售情况2014年，保利地产实现营业收入1090.56亿元，同比增长18.08%。其中，房地产业务结转收入1055.87亿元，同比增长18.25%，主要是由于本年竣工交楼面积同比增长；自持经营的酒店、购物中心、展馆、写字楼等商用物业租金收入10.3亿元，同比增长13.1%。表36：2014年保利地产主营业务收入分业务情况单位：亿元，%，百分点业务营业收入同比增长营业成本同比增长营业利润率同比增减房地产中国经济信息网1055.8718.25725.1018.1231.33+0.08其他业务34.4612.9516.0026.1053.56-4.85合计1090.3318.08741.1018.2832.03-0.12www.cei.gov.cn数据来源：公司财务报告，中经网整理分区域来看，公司营业收入主要集中在广东、北京、四川、上海、湖北等地，营业收入均超过70亿元。其中，广东地区实现营收327.79亿元，同比增长22.31%，占比达30%。表37：2014年保利地产主营业务收入分区域情况单位：亿元，%城市营业收入同比增长城市营业收入同比增长城市营业收入同比增长广东327.7922.31江苏54.3722.65河北16.46-北京100.40-3.26浙江50.836.11合肥16.07211.75四川93.888.19辽宁48.2236.59郑州13.12-上海83.8711.74青岛29.6062.83包头8.37-46.32湖北74.79-1.07南昌22.4825.09合计1090.3318.08重庆58.63-5.43湖南17.52-37.82天津56.53177.74长春17.38-9.55数据来源：公司财务报告，中经网整理142未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告3．土地/项目储备情况2014年，保利地产执行审慎拓展原则，新进入海口、乌鲁木齐、兰州、洛阳、莆田、茂名、汕尾、林芝等8个城市，累计进入全国57个城市，进一步完善和深化了城市群布局；全年共新增40个房地产项目，新增容积率面积1231万平方米，总地价429亿元，同比分别下降32.6%和24.5%；平均楼面地价3485元/平方米，同比上涨21%；新增权益容积率面积861万平方米，权益比例69.9%，权益地价298亿元。从新增项目区域分布来看，公司仍以一、二线城市布局为主。一、二线城市新增容积率面积856万平方米，总地价383亿元，拓展面积和金额占比分别69.5%和89.3%，一二线城市新增项目按容积率面积计的权益比例为70%。截至报告期末，公司共有在建拟建项目245个，规划总建筑面积12458万平方米，其中待开发面积5069万平方米，一、二线城市占比约为73.2%；在建拟建项目可售容积率面积约9240万平方米，累计已签约面积约为4024万平方米，待售面积约为5216万平方米，其中一、二线城市占比约为77.3%。（三）经营绩效2014年，在行业利润率水平趋势性下滑的大背景下，保利地产严控成本，提升管理效益，努力保持公司利润率的稳定。期内公司实现营业利润189.81亿元，同比增长18.6%；中国经济信息网净利润142.31亿元，同比增长19.95%。其中，公司房地产业务结算毛利率32.03%，较上年同期下降0.13个百分点；销售净利率13.05%，较上年同期提高0.20个百分点。值得注意的是，同期公司销售费用、管理费用同比分别仅增长9.92%、9.32%，远低于收入增速。www.cei.gov.cn表38：2014年保利房地产（集团）股份有限公司综合效益单位：亿元，%报告期2013-12-312014-3-312014-6-302014-9-302014-12-31同比增长营业总收入923.5692.35339.99522.151090.5618.08营业总成本769.8483.13286.07439.82912.2918.50营业利润160.0712.4858.4390.36189.8118.58利润总额161.0212.6158.2190.66190.3218.20净利润118.648.7941.9166.48142.3119.95基本每股收益(元/股)1.510.110.360.571.14-24.50数据来源：上市公司财务报告，中经网整理（四）核心竞争力评价优质的项目资源：公司一直以来坚持一、二线中心城市为主及刚需产品定位，80%左右的待开发和待售资源位于一、二线城市，且项目定位以中小户型刚需产品为主，具备优秀的抗风险能力，为公司持续健康发展提供了项目资源基础。143未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告优秀的融资能力：务实规范的经营理念、优秀的经营业绩、良好的商业信用使得公司在银行贷款、境内外债券发行等债务性融资领域拥有融资规模大、融资成本低的突出优势，在资本市场股权融资和房地产基金融资等方面也有出色表现，为公司经营业绩增长提供了有力的资金保障。优秀的综合经营能力：公司在“三个为主、三个结合”的战略指引下，不仅培养了住宅、商业、旅游、养老、会展等房地产综合开发能力，而且伴随着房地产主业的发展培育了商业经营、房地产基金管理、销售代理、建筑设计、展览运营、物业服务、建筑智能化和社区数码服务等专业公司，逐渐形成了优秀的综合经营能力，为公司顺应行业转型趋势、培育新的盈利增长点做好了铺垫。四、中国海外发展有限公司（一）企业简介中国海外发展有限公司1979年成立于香港，是中国最大建筑联合企业－－中国建筑工程总公司在相关的控股子公司；1992年在香港联交所上市，首开中资企业以香港本地业务资产直接上市之先河。2007年，公司入选香港恒生指数成份股，是首家入选恒指的中资地产股。公司核心业务为房地产开发和销售，在全国42个主要城市进行地产开发。此外，公司还涉及与地产有关的物业投资、物业管理、以及建筑设计业务等。中国经济信息网（二）经营情况www.cei.gov.cn1．签约销售情况2014年，中海地产准确判断市场变化，凭借灵活创新的营销策略，实现合约销售额1408.1亿港元（含合营和联营项目销售），再创历史新高并完成年初制定的1400亿港元销售目标。其中，内地销售金额1357.5亿港元，与上年基本持平；港澳地区销售金额50.6亿港元，同比大幅增长220%。图100：2014年中海地产销售金额分区域结构港澳地区西部地区华东地区4.6%10.9%19.7%北方地区华北地区18.6%16.2%华南地区30.0%数据来源：上市公司年报，中经网整理144未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告2．结算销售情况2014年，中海地产实现营业总收入1200.0亿港元，同比增长45.5%，若加上集团应占合营公司的营业额，营业总收入为1281.3亿港元。其中，物业销售实现结算营业收入1243.9亿港元（包括应占合营公司销售营业额），同比增长28.7%，收入主要来自济南、佛山、沈阳、南京、杭州、宁波、苏州、厦门等城市的项目；物业租赁实现营业收入11.8亿港元，同比增长38.2%，收入增长主要由于市场租金上升和出租率增加。截至2014年底，中海地产待售物业约226万平方米，成本约293.9亿港元，待售物业的增加在相当程度上反映年内较为艰难的市场环境。公司重视销售资金回笼，加上合营项目全年销售回款1177.0亿港元，收到的物业销售定金年底为513.2亿港元。3．土地/项目储备情况2014年，中海地产在北京、广州、西安、青岛、济南、天津、哈尔滨、太原、无锡、佛山、昆明、大连、郑州等13个城市以约485亿港元购入17幅土地，新增总发展楼面面积904万平方米，权益部分为860万平方米。从购地节奏来看，1季度，公司购入9幅土地，新增可发展楼面面积639万平方米；2季度起，由于市场行情转冷，公司开始选择性关注购地机会，一共购入8幅土地，新增可发展楼面面积仅为265万平方米。截至2014年底，中海地产在内地31个城市及港澳地区拥有土地储备约3735万平方米，权益部分约3496万平方米。土地储备相对均衡地分布于北方地区、华北地区、华东地区、中国经济信息网华南地区、西部地区，占比分别为35.2%、18.1%、17.0%、15.9%、13.4%。值得注意的是，中海地产在四大一线城市的土地储备仅占8.8%，这种情况预计未来不会有较大的变化。www.cei.gov.cn（三）经营绩效2014年，中海地产实现营业利润424.14亿港元，同比增长49.62%；净利润282.05亿港元，同比增长21.68%。其中，毛利率为32.7%，与上年同期基本持平，不过由于公司联营项目利润下滑，核心净利率同比下滑3个百分点至20%，但仍为行业最高，再次凸显公司在利润率和净资产收益率方面的业内龙头地位。表39：2014年中国海外发展有限公司综合效益单位：亿港元，%报告期2012-12-312013-12-312014-12-31同比增长营业总收入645.81824.691199.9745.51营业总成本398.55556.47807.5945.13营业利润270.70283.48424.1449.62利润总额294.22332.89436.6731.18净利润188.32231.79282.0521.68基本每股收益(元/股)2.292.823.3920.21数据来源：上市公司财务报告，中经网整理145未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（四）核心竞争力评价出色的成本管控能力。长期以来，中海地产坚持财务、资金和融资集中统一管理，以较高的现金比例和较低的负债率抵御风险，保证合理借贷水平，每年年终都会为下一年度储备巨额现金与银行信贷额度。精品开发理念及产品满足客户需求。中海认为住宅作为耐用消费品，其生命周期长，对某些消费者而言，也许一生只有一两次购房机会，只有确保“楼楼精品”，才会令每一位消费者都感到满意。中海对质量监控之严为业内罕见，建立了质量委员会、工程部、地盘三级质量监控体系，对工程管理全过程进行严密监控。五、碧桂园控股有限公司（一）企业简介碧桂园1992年成立于广东，2006年成为房地产行业最早的两家驰名商标企业之一，2007年在香港联交所主板挂牌上市，2011年被评为福布斯亚太上市公司50强。目前，碧桂园是国内最大的房地产开发企业之一，已进入超过100个城市。除房地产主营业务外，碧桂园集团还下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院、高星级酒店连锁、国际IBO教育等子板块。中国经济信息网（二）经营情况www.cei.gov.cn1．签约销售情况2014年，碧桂园适时调整开发及销售计划，聚焦全国范围内城镇化机遇，不断创新营销手段，全年实现签约销售额1287.9亿元，同比增长21.5%；签约销售面积1928万平方米，同比增长21.0%；销售楼款现金回笼约1058亿元，首次实现现金回款过千亿元。碧桂园全年共有77个全新项目开盘，大部分位于广东省外。按目标市场计算，约48%销售贡献来自于一二线城市项目，48%来自三四线城市，另外4%来自海外市场。2．结算销售情况2014年，碧桂园实现营业总收入845.49亿元，同比增长34.8%。其中，房地产开发业务实现结算收入818.98亿元，同比增长36.4%，主要受益于结算面积同比增长31.8%，同时结算销售均价6724元/平方米，同比上涨3.5%；建筑、装修及装饰业务实现收入4.68亿元，同比下降46.0%，主要由于向第三方提供的建筑及装饰服务量的减少；物业管理业务实现收入9.64亿元，同比增长24.1%；酒店经营业务实现收入11.32亿元，同比增长13.9%。3．土地/项目储备情况2014年，在土地市场降温的背景下，碧桂园谨慎拓展优质土地，并倾向于市场相对稳定的一二线城市，全年新增土地储备面积1958万平方米，其中一线城市占比4.7%，二线城市占比33.9%，三四线城市占比61.5%。146未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告截至2014年底，碧桂园共拥有238个处于不同发展阶段的项目，其中234个位于国内，3个位于马来西亚，1个位于澳大利亚。期末，属于本公司权益所有人的已取得国有土地使用权证、开发经营权或土地业权的可建建筑面积7910万平方米，其中68%位于广东省外，约48%在建，约23%已经预售。（三）经营绩效2014年，碧桂园实现毛利润220.55亿元，同比增长16.01%。由于已装修户型交付套数比例上升导致的产品组合变动以及交付项目土地成本大幅上升，公司毛利率由上年的30.3%降至26.1%。考虑到2014年低利润率合同销售逐步入账，预计2015年公司毛利率将进一步下降。值得注意的是，期内公司现金回收率由70%提高至82%，净负债比率则由上年的63.7%下降至53.9%，由于回款改善及谨慎的土地扩充，公司财务实力进一步增强。表40：2014年碧桂园控股有限公司综合效益单位：亿元，%报告期2012-12-312013-12-312014-12-31同比增长营业总收入418.91626.82845.4934.89中国经济信息网营业总成本265.51437.13624.9442.96毛利润153.40190.11220.5516.01营业利润116.88126.96166.0530.79利润总额115.42134.73163.6921.49www.cei.gov.cn净利润68.8588.48106.1219.94基本每股收益(元/股)0.38060.45970.534516.27数据来源：上市公司财务报告，中经网整理（四）核心竞争力评价高品质产品、一体化开发。碧桂园实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，奉行“过程精品，人居典范”质量方针，为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。高品质产品、优美园林环境、完善生活配套、国家一级资质物业服务等元素构成了碧桂园家园模式的基础。城镇化建设的先行者。碧桂园项目选址多位于城市发展潜力区，在碧桂园家园模式中，产业生态、社会人文生态、自然环境生态等既能够形成循环生长社会机制又能相互促进，从而有效解决了大城市病并促进城乡协调发展。随着中国城市化程度的深入，二三线城市及城镇建设正在成为未来中国经济增长的新引擎，碧桂园模式及发展战略优势日显。147未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告六、世茂房地产控股有限公司（一）企业简介世茂房地产控股有限公司于2006月7月5日于香港联合交易所有限公司主板上市，集团业务重点为在中国大陆经济发达或极具发展潜力的城市，发展大型及高质素的综合房地产项目，包括住宅、酒店、零售及商用物业。集团在中国正在开发的项目逾50个，分布于几十个大、中城市。（二）经营情况1．签约销售情况2014年，在房地产行业销售环境下行、资金压力加大的背景下，世茂房地产采取了积极的销售策略，顺应互联网发展大潮进行了一些列产品、运营方面的创新，全年实现签约销售面积578.9万平方米，同比增长10.5%；签约销售金额702.16亿元，同比增长4.7%；平均销售价格12130元/平方米，同比下跌5.2%。从重点区域来看，长三角区域销售额贡献率达36.2%，大本营福建区域达32.5%。从不同等级城市来看，二线城市销售业绩最为突出，销售额贡献率高达73%；其次是以泉州为代表的三四线城市，占比接近两成。中经网专用水印中国经济信息网展望2015年，世茂房地产将继续推出约659万平方米的可售面积，加上2014年底约366万平方米的可售面积存货，2015年可供出售面积达1025万平方米。截至目前，世茂房地产初步完成了企业由房地产开发商向“城市进化先行者”和“生活方式运营商”角色的转型，为后续快速、持续、健康发展奠定了基础。www.cei.gov.cn2．结算销售情况2014年，世茂房地产实现营业总收入560.81亿元，同比增长35.1%。其中，物业销售实现结算收入535.67亿元，同比增长35.6%，占收入总额的95.5%；入账平均销售价格12580元/平方米，同比上涨13.2%，部分项目议价能力增强。年内入账项目合计60个，较上年增加7个，入账销售额在10亿元以上的项目主要位于厦门、南京、苏州、福州、成都、武汉、绍兴、张家港、杭州、北京、青岛、昆山、天津。表41：2014年世茂房地产营业收入分业务情况单位：亿元，%业务201220132014同比增长物业销售266.07395.03535.6735.60酒店经营9.999.7911.7820.33投资物业租金5.075.566.8723.56其他5.394.656.4939.57合计286.52415.03560.8135.13数据来源：上市公司财务报告，中经网整理148未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告3．土地/项目储备情况2014年，世茂房地产在土地储备方面采取积极而严谨的态度，年内于江阴、银川、泉州、晋江、重庆、杭州、南宁、西安、合肥、厦门、大连、上海、北京、成都、香港、南京及简阳增加住宅土地储备739万平方米。截至2014年底，世茂房地产旗下拥有104个项目，分布于全国41个城市，应占权益共计3607万平方米。优质的土地资源及相对低廉的土地成本，将为世茂房地产在全国重要市场未来数年的业绩提供有力支撑。（三）经营绩效2014年，世茂房地产实现毛利润182.25亿元，同比增长24.48%，毛利率下降2.8个百分点至32.5%，在同业中仍处于较高水平。值得注意的是，公司利润总额同比仅增长16.8%，这主要是因为来自联营公司收入的减少，由上年8.43亿元的净利润变为1.74亿元的净损失。表42：2014年世茂房地产控股有限公司综合效益单位：亿元，%报告期2012-12-312013-12-312014-12-31同比增长中国经济信息网营业总收入286.52415.03560.8135.13营业总成本190.46268.62378.5540.92毛利润96.06146.41182.2524.48www.cei.gov.cn营业利润100.35123.36156.7127.03利润总额101.65130.59152.5616.82净利润65.8582.2594.8815.36基本每股收益(元/股)1.6632.1332.3439.85数据来源：上市公司财务报告，中经网整理（四）核心竞争力评价品牌优势：本着“缔造生活品位”的理念，世茂品牌致力于不断提升人居品质和居住品位，在中国大陆首创了房地产“滨江模式”，将景观、亲水、园林和建筑等各种元素融为一体，创造诸多地产精品。布局优势：截至2014年底，世茂房地产权益土地储备总建筑面积约3607万平方米，其中70%以上分布于一二线城市，尤其是二线城市占比超过50%。其中，2014年新增土地储备主要分布在发展潜力巨大、房地产市场尚未饱和的省会级二三线城市，确保了项目的发展空间及抗风险能力。149未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告七、融创中国控股有限公司（一）企业简介融创中国控股有限公司是一家于香港联交所上市的专业从事住宅及商业地产综合开发的企业，公司坚持区域聚焦和高端精品发展战略。迄今，在京、津、沪、渝、杭拥有众多处于不同发展阶段的项目，产品涵盖高端住宅、别墅、商业、写字楼等多种物业类型。（二）经营情况1．签约销售情况2014年，虽然房地产行业整体承压，但得益于长期坚持深耕一二线核心城市的发展战略，融创中国全年实现签约销售金额658亿元，同比增长29.6%，销售额排名首次进入行业前十。同时，公司在所聚焦的各大城市销售排名均位居前列，在天津、上海、重庆、无锡的销售金额均位居榜首，北京排名第四，杭州及苏州排名第五。2．结算销售情况2014年，融创中国实现营业总收入250.72亿元，同比下降18.7%，主要是因为物业结算销售收入下滑以及来自附属公司的贡献减少所致。其中，物业销售实现销售收入247.09亿元，同比下降19.2%，主要是因为已交付物业建筑总面积同比下降5.6%至164.71万平方中国经济信息网米，以及结算销售均价同比下跌14.4%至15001元/平方米；物业管理服务收入及其他3.53亿元，同比增长42.7%。www.cei.gov.cn3．土地/项目储备情况2014年，大量资金集中投入到一二线核心城市竞争新的土地，使得热点城市土地价格不断上涨。在此背景下，融创中国积极寻求各种机会，同时始终保持谨慎的态度，在北京、上海、天津、重庆、杭州和苏州，以合理的价格获取了12幅优质土地，补充土地储备349万平方米。在积极而谨慎把握现有区域机会的同时，公司也在继续深入研究有潜力的新区域、新城市，为未来新城市的拓展做好准备。截至2014年底，融创中国土地储备约2162万平方米，其中权益土地储备约1280万平方米。（三）经营绩效2014年，融创中国实现毛利润43.42亿元，同比大幅下降39.50%，毛利率同比下降6.0个百分点至17.3%，主要是因为物业减值拨备增加5.06亿元所致。若剔除公允价值重新计量及物业减值拨备的影响，毛利率为25.4%。值得注意的是，公司其他收入及收益达10.2亿元，同比大幅增长358.6%，主要是由于合营公司及联营公司的利息收入增加7.84亿元所致。受益于此，公司营业利润降幅低于毛利润降幅，同比下降36.83%。150未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告表43：2014年融创中国控股有限公司综合效益单位：亿元，%报告期2013-12-312014-12-31同比增长营业总收入308.37250.72-18.70营业总成本236.60207.30-12.38毛利润717.65434.19-39.50营业利润611.80386.45-36.83利润总额568.44490.02-13.80净利润349.38323.26-7.48基本每股收益(元/股)0.960.960.00数据来源：上市公司财务报告，中经网整理（四）核心竞争力评价品牌优势：公司专注于高端物业的开发和管理，以“至臻，致远”为品牌方向，持之以恒的为客户专注打造高端精品物业，立志成为对高端品质不懈追求的房地产行业领跑者。公司用心为客户提供大气舒放、贵气质感、富有品质的高端生活体验，不懈追求具有恒久价值的优质产品和用心周到的服务。基于对市场发展的精准判断，对消费者需求的敏锐洞中国经济信息网悉，以及对高品质的不懈追求，公司采用先进的设计理念和严格的管理监控体系，致力于不断提升项目定位、规划设计、建设和服务能力，提升项目综合品质，打造精品项目。www.cei.gov.cn规模优势：经过多年操作积累融创在所进入城市产生了强大的市场影响力和品牌竞争力，赢得客户高度认可，2014年融创中国签约销售金额排行升至中国房地产行业第10位。八、龙湖地产有限公司（一）企业简介龙湖地产有限公司1993年创建于重庆，2009年在香港联交所主板挂牌上市，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。业务领域涉及地产开发、商业运营和物业服务三大板块，遍布中国西部、环渤海、长三角、华南和华中5大区域24个城市，累计已开发项目超过100个，建筑面积超过2800万平方米，待开发土地储备约3492万平方米，经营规模和综合实力居中国房地产行业领先地位。（二）经营情况1．签约销售情况2014年，得益于聚焦一、二线城市的布局，龙湖地产实现签约销售面积454.02万平方米，同比增长4.3%；签约销售金额490.5亿元，同比增长2%；平均销售单价10803元/151未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告平方米，同比下跌4.3%。其中，西部、长三角、环渤海、华南、华中片区签约销售金额分别为168.2亿、157.8亿、138.7亿、17.8亿、8.0亿元，分别占集团合同销售总额的34.3%、32.2%、28.3%、3.6%、1.6%。图101：2014年龙湖地产销售金额分区域结构华南华中3.6%1.6%西部环渤海34.3%28.3%长三角32.2%数据来源：上市公司年报，中经网整理中国经济信息网2．结算销售情况2014年，龙湖地产实现营业总收入509.9亿元，同比增长22.8%。其中，物业发展业务实现结算收入492.2亿元，同比增长22.5%，交付物业总建筑面积475.92万平方米（其中24.75万平方米来自合营企业）；物业投资业务租金收入9.3亿元，扣除营业税后8.8亿元，同比增长38.1%，其中天街、星悦会、家悦会租金占比分别为83.1%、13.4%、3.5%，www.cei.gov.cn租金收入增速分别为42.2%、20.8%、21.0%。截至2014年底，龙湖地产已售出但未结算的合同销售额520亿元、面积482万平方米，为公司未来营业额持续稳定增长奠定了坚实基础。3．土地/项目储备情况2014年，土地市场整体降温，但成交格局的分化令一线和主力二线城市土地炙手可热。在此情况下，龙湖地产把握投资机会，集中在竞争相对平和的一季度、四季度出手，以合理价格获得16幅优质土地，新增土地储备311万平方米。其中，44.9%位于长三角地区，22.4%位于华南地区，19.1%位于西部地区，13.6%位于环渤海地区。值得注意的是，年内公司成功进入南京、广州两大高能级战略新城，覆盖城市数量由上年的21个升至24个。与此同时，项目获取的区位更趋向城市中心区，为提升公司可售物业的周转水平奠定了基础。截至2014年底，龙湖地产累计土地储备3492万平方米，权益面积3284万平方米；平均土地储备成本2363元/平方米，为当期签约单价的21.9%。其中，环渤海、西部、长三角、华南、华中地区的土地储备占比分别为37.3%、32.8%、19.2%、7.2%、3.5%。152未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告（三）经营绩效2014年，龙湖地产实现毛利润135.16亿元，同比增长17.14%，毛利率同比下降1.3个百分点至26.5%，主要是因为已售商用物业减少和持续的去库存。由于其他收入下降、其他收益转为亏损、销售及市场推广开支和行政开支增加，公司利润总额同比仅增长3.09%，远低于毛利增速。值得注意的是，公司年内销售回款率维持在90%以上，为业内最高之一，年底净权益负债率也降至57%，手持现金高达190亿元，财务状况相对稳健，运营风险相对较小。表44：2014年龙湖地产有限公司综合效益单位：亿元，%报告期2013-12-312014-12-31同比增长营业总收入415.10509.9122.84营业总成本299.72374.7525.03毛利润115.38135.1617.14利润总额132.19136.273.09净利润86.3687.501.32基本每股收益(元/股)中国经济信息网1.481.533.38数据来源：上市公司财务报告，中经网整理www.cei.gov.cn（四）核心竞争力评价多元化业态综合开发。经过十几年的潜心发展，龙湖形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、别墅、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。精品化的产品战略。龙湖产品经历了单业态单项目的串联、单业态多项目的并联、多业态多项目并联的发展阶段。产品定位在中高端市场，通过精细化运作，将标准化模块个性化拼凑，保证产品竞争力。技术型的管控模式。龙湖的运营管理平台主要包含项目管理和知识管理两个平台，集合了OA办公、知识管理、成本管理、计划管理、HB系统等。保障企业从重庆走向全国的发展路径上，依然能够实现稳定快速发展。九、广州富力地产股份有限公司（一）企业简介广州富力地产股份有限公司成立于1994年，2005年在香港联交所主板上市，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部153未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及以及房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。截至目前，富力地产的业务已扩张到25个城市和地区，基本上实现全国性的布局策略。（二）经营情况1．签约销售情况2014年，富力地产实现签约销售面积404.82万平方米，同比增长20%；签约销售金额544亿元，同比增长29%，未完成全年销售目标，销售额主要来自华北、华南、海南三大区域的21个城市合计58个项目，以及马来西亚柔佛新山；平均销售价格13400元/平方米，同比上涨7.2%。分区域来看，华北、华南两大区域分别实现签约销售金额203.52亿、306.13亿元，同比分别增长34%、27%；分城市来看，广州、北京分别实现签约销售金额143.96亿、125.62亿元，同比分别增长33%、48%，合计占签约销售总额的50%左右。2015年，富力地产将签约销售目标定为600亿元，较2014年实际销售额增长约10%。为达成销售目标，公司将销售23个城市的62个项目，全年计划交付401万平方米可售面积的物业。2．结算销售情况中国经济信息网2014年，富力地产实现营业总收入347.05亿元，同比下降4.3%。其中，物业发展业务结算销售收入316.5亿元，同比下降6%，虽然全年交付物业面积同比增长16%至316.2万平方米，但结算销售均价同比下降19%至10010元/平方米，售价下降很大程度上仍受上年销售组合的影响，主要是缺少售价较高的商业物业；物业投资实现营业收入8.27亿元，www.cei.gov.cn同比增长13.8%；酒店营运实现营业收入1.11亿元，同比增长23.1%。3．土地/项目储备情况经过2013年积极的土地收购后，富力地产充分储备了足够中期开发计划所需的土地，因此2014年土地收购非常谨慎，年内共在8个城市收购10幅地块，新增土地储备231.7万平方米。其中，6幅新增地块（占总建筑面积的83%）位于公司现有成功开发的项目，其余新增地块均位于公司目前已具备丰富开发经验的城市，务求将开发风险降到最低。截至2014年底，富力地产土地储备4294万平方米。未来公司仍将把业务重点更集中于一二线城市，土地收购的准则将进一步收紧，未来不会参与太多土地收购项目，特别是三四线城市的土地收购。（三）经营绩效2014年，富力地产实现毛利润123.14亿元，同比下降13.49%，毛利率下滑3.7个百分点至35.5%；净利润65.06亿元，同比下降14.91%，其中核心业务物业发展的净利润下降11.0%至54.49亿元，是净利润下滑的主要原因。由于毛利率下滑以及13亿元的永续债付息，公司核心净利率从16%下滑5个百分点至11%。154未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播 年度报告值得注意的是，2014年富力地产每股分红为零，为上市后首次，反映公司财务状况不佳。高杠杆水平令其利息支出高达71亿元，达到核心盈利的144%，预期短期内难以改善。即便2015年不增加任何土地储备，杠杆仍将达到140%的高水平。表45：2014年广州富力地产股份有限公司综合效益单位：亿元，%报告期2013-12-312014-12-31同比增长营业总收入362.71347.05-4.32营业总成本220.36223.911.61毛利润142.35123.14-13.49营业利润144.99112.28-22.56利润总额128.72101.56-21.10净利润76.4665.06-14.91基本每股收益(元/股)2.391.63-31.80数据来源：上市公司财务报告，中经网整理中国经济信息网（四）核心竞争力评价规模优势：截至2014年12月底，富力地产拥有土地储备总建筑面积约4294万平方米，涉及超过50个地产项目，在建建筑面积超过1424万平方米，企业总资产高达1718亿元。www.cei.gov.cn布局优势：从大本营广州开始，富力地产的房地产业务已扩展至北京、天津、哈尔滨、西安、太原、大同、沈阳、上海、南京、重庆、成都、惠州、海南、杭州、无锡、长沙、贵阳、梅州、福州、贵阳、南宁、包头、佛山、珠海和马来西亚等25个城市和地区，基本上实现了全国性的布局策略。155未经许可，请勿转载中国行业发展报告网站专用，请勿向第三方传播'