济南房地产行业发展现状及对策研究 4页

'本文围绕国家及山东省不断出台的房地产政策，探究山东省济南市房地产行业发展现状。并且通过分析济南市房地产市场的现状和济南市房地产市场的特点，找出济南房地产行业发展过程中存在的问题，预测济南未来房地产价格发展趋势，提出完善济南房地产行业发展的对策，为政府提出房地产政策建议，为全省的房地产业的健康发展提供参考。济南市房地产业市场发展现状。济南市经济发展平稳迅速。2013年，济南市经济继续平稳迅速发展，全市实现生产总值5230.19亿元，增长9.6%。全年社会消费品零售总额为2633.9亿元，同比增长13.4%。城市居民人均可支配收入35648元，增长了9.5%。济南市居民收入的稳步提高和人们消费需求的增长，对房地产开发需求的增长具有决定性意义，直接影响了人们购买房产的方向和行为。济南市房地产业市场呈现供求两旺态势。从市场需求来看，济南作为省会城市，各方面发展较为完善，但市场需求仍以以刚性需求为主。在市场需求中所占比例超过50%的济南市场四大刚性需求：一是随着济南产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求发生重大变化；其次是济南市经济发展迅速，房地产市场己经进入了改善刚需时代；第三是济南房地产政策的变化和旧城改造催生的不断发展的住房需求；第四是橄榄型结构，济南市稳定的居民收入带来的刚性投资需求。目前来说，这四类需求在未来几年里仍将会继续稳定增长。济南市房地产市场成交量及房地产价格情况。回首2013年，济南市新建商品房市场可以说是“一路畅通”。新房成交量从成交量为4669套每月的淡季一月，在“国五条”的影响下成交量提升至三月的6992套每月。五六月稳定在6000套左右每月，金九银十提升并且稳定在6600套左右每月。截止2013年12月底，2013年全年，济南全市新建商品住宅成交超过64000套，而二手住宅成交超过35000套，与往年平均水平相比，总成交量增幅近50%，呈现出济南楼市历史上罕见的好行情。地价的增长促成了房地产行业的价格增长。以住宅用地为例，地块总价、单价、亩均价新高，均在这一年里涌现出来。济南西站片区、唐冶片区、王舍人片区以及中心城区等多个区域成交地块楼面地价的大幅上升。中国房地产指数系统公布了全国100个城市的全样本调查数据，山东省大中型城市房地产价格总体呈现不断上涨的趋势，济南市楼盘涨幅前三位的分别是阳光100国际新城、海尔绿城全运村、鲁能领秀城，每平方分别上涨1150元、1800元、860元，涨幅分别为13%、12%、10.6%。2014年2月份济南商品房成交4703套，与去年同期3810套的成交量相比，高出23%。可以说，2013年是济南市房地产发展突飞猛进的一年。济南市房地产行业存在的问题。 房地产开发结构失衡。济南市作为山东省中心城市，其房地产市场产品大多以高层为主，同质化现象比较严重，不同功能需求的户型设计、景观园林的实景展示等方面存在不足，高端房产与中低端房产的比例关系不够协调，商品住宅中，市场以中高商品住宅为主，中小套型、中低价位房源供应明显不足，住宅整体价格偏高，超过低收人家庭的承受能力，且同城区发展不均衡，老区与新区，旧楼于新楼差别较大。房地产价格与居民收入不协调。随着经济的发展和社会的进步，济南市商品房的价格仍不断提高，已然超过了目前大部分人的承受能力，尤其是中低收入者的实际购买力，中低收人群无法将其转为有效需求。这种不协调使很多人购房难，住房难。房地产行业存在较高的金融风险。房地产行业存在的一个问题就是很多房地产开发商的建设资金多数来源于银行贷款，而对贷款的偿却依赖于未预期收入。这样一来，一旦市场发生变化或其他不可确定性因素的发生，都有可能影响地产开发商对银行贷款的偿还，给银行带来诸多风险。另外，大多数购房者的首付额只占房价总额30%左右，房价总额的70%来自银行贷款，如果其住房贷款偿还出现压力，则最终的风险也将转移给银行。由此造成的金融风险不容小视。房地产市场秩序有待完善。房地产业的迅速发展，使房地产市场中出现很多问题。其实不止是济南市，山东省乃至全国都有这样的问题，部分房地产企业经营者存在销售竞争行为不规范、物业管理滞后以及基础设施和配套设施不完善等问题，更有甚者以各种手段虚假宣传欺骗消费者，给业主购买及入住带来诸多不便。另外，由于缺乏真实有效的信息来源，加上竞争者不正当竞争，购房者无法辨别信息的真伪甚至上当受骗，影响了市场的正常公平交易，严重损害了消费者的合法权益。济南市房地产行业发展的对策建议。省政府市政府应加强对房地产行业的宏观调控，调整住房供应结构。依法整顿房地产市场经济秩序，实行差别化的房地产税费政策，进行非首套住房的提高交易税费，按房屋而积实施差别化税费，实行稳健的房地产金融支持政策，以抑制不合理的房地产市场需求，防比房地产泡沫对经济可能造成的危害，进一步完善房地产开发土地供应办法，以此调控房地产业市场，监控市场发展，保证房地产业的健康发展。 引导居民树立理性的消费观念，保持理性的价格预期。消费者要树立理性的消费理念，根据自身的收入水平和消费能力，通过租赁、购买二手房、购买新房等不同方式，满足住房需求切不可盲目跟风、过度消费，从而成为房价不断上涨的推动者。我国的房地产市场价格持续飘升，在很大程度上缘于供求关系的扭曲，房价大大偏离了其本身价值。在卖方市场条件下，在房地产开发商和消费者（即供求双方）的博弈中，二者所处的地位悬殊较大，致使开发商能够利用其优势地位而不按价值规律行事，随意哄抬房地产价格。事实上，如果购房者能够树立理性消费观念，保持理性的价格预期，则可以在很大程度上缓解供求关系的扭曲，有助于形成合理的房地产定价机制，将有助于房地产市场的良性发展。首先，要在住房消费观念问题上需要变“购”为“租”。在政府加快建设经济适用房和提供廉租房的大趋势下，需要转变一下住房消费观念，变“购”为“租”，减缓市场供求压力。其次，要形成理性的价格预期。房地产作为一种商品，其价格有涨必然有跌，不能一味认为房地产价格会只涨不跌，忽略房地产价格下跌的风险.从而盲目追涨助长房地产价格泡沫。通过深化住房制度改革，济南市已初步建立健全了市场供应与社会保障相适应的住房保障制度体系。但是，商品住房的购买者主要是中高收入者，仍有很大一部分中低收人家庭买不起住房。为此，政府应不断完善住房保障体系，加大经济适用房建设，同时对于购买经济适用房的居民要严格审查。加强监管，集中建设廉租住房，继续稳步扩大廉租房受益面，切实保证那些真正需要住房保障的城镇低收入家庭能够享受到政府提供的廉租房优惠政策待遇。这样为政府和社会解决了很大的问题。房地产业的价格的不断上升，使原本就属于资金密集型行业的房地产业资金更加集聚。房地产业建设基金多数来自银行放贷，但是随着国家的宏观调控的不断深入，银行贷款逐渐降低房地产企业的贷款，同时随着经济的发展和通货膨胀的影响，要健康发展，就必须拓宽融资渠道，实行多元化融资，房地产企业要积极争取信贷资金的支持，可以采取多种渠道融资，如信托投资、民间投资、集团集资以及发展产业基金等方式，从而为房地产行业健康有力发展提供充足的资金保障，减轻房地产业市场的高金融风险，保证济南乃至全省的房地产业的平稳有序的发展。对于房地产开发商来说，应抓住政府宏观调控的有利发展机遇。政府调控，为房地产行业提供更加公平公正公开的竞争平台，房地产企业要想更好更快更高的发展，就必须要重视企业品牌建设，提高企业知名度、企业社会认可度，提高商品楼房的质量，建立健全完善的售前售后一体化的服务体系。同时，房地产开发商应注重提高住宅品质，加强质量监控，满足绿色环保的建筑理念，提高环境和质量水平，安全生产，合法生产，公平竞争，人性化服务，加强基础配套设施建设，满足居民生活需求，提高住宅的适用性、耐久性和经济性。从而在激烈的市场竞争中处于有利地位，在强强竞争中取得胜利。参考文献[1]南开大学虚拟经济与管理研究中心课题组,《房地产虚拟资产特性研究报告》,《南开经济研究》。 [2]倪弘、徐义忠，《部分地区房价过快上涨的分析及调控建议》,《宏观经济研究》。[3]时筠仑、雷星晖等，《房价波动与影响因素分析》，《价格理论与实践》。[4]胡修府，《三季度70个大中城市房屋销售价格涨幅持续回落》，《中国物价》。[5]孙怀通、张伟红，我国房地产价格上涨的原因及对策浅析，商业现代化。[6]姚玲珍，房地产市场营销，上海财经大学出版社。[7]许昌兴，国房地产的现状及问题分析，当代经济。[8]徐荣，房地产业整合营销策略研究[J]北方经济，2006（11）。（'