辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析 53页

'学校编码分类号密级学号第此材货六考硕士学位论文辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析"艾昊指导教师姓名于洪平教授应用经济学一级学科名称二级学科名称国民丝鱼学论文答辩时间年月 诬石摘七年以来,全国房地产行业的发展突飞猛进,作为东北地区发展最迅速的省份,辽宁省的房地产业也在不断的发展,并逐步成为全省经济中重要的支柱产业。因此,深入了解辽宁省房地产行业的发展现状,并研究房地产市场对经济的促进作用,具有重要的现实意义。本文通过国际比较以及计量经济学方法分析了辽宁省房地产市场对经济的影响。其结论如下首先,本文从房地产开发投资完成情况、商品房销售情况和房地产开发投资资金来源三个方面出发,对一年辽宁省房地产业及几个重点城市房地产业的发展现状进行了概述,本文的分析表明,辽宁省房地产业自年以来一直呈高速发展态势,即使经历了年全球金融危机,辽宁省房地产业的发展也未见有放缓趋势。但是辽宁省不同地区房地产业的不平衡问题仍然比较严重,虽然自年以来有所缓解,但是仍然是沈阳与大连两地区独大的局面。因此,一今后应该着重加强欠发达地区房地产业的发展,同时,还应该注意大连地区和沈阳地区房价上涨过快的情况,避免房地产泡沫的产生。其次,本文又从房地产开发投资完成情况、商品房销售情况和房地产开发投资资金来源三个方面出发比较了辽宁省和全国房地产市场的发展现状。本文发现,辽宁省房地产市场在近年来尤其是年以来发展比较迅速,许多重要指标如房地产开发投资同比增速、住宅本年销售面积同比增速等相对高于全国平均水平。并且辽宁省房地产市场的开发中的财务杠杆要比全国低,其风险积累也相对较小。另外,商品房竣工房屋的造价也远远低于全国平均水平。从这个意义上来讲,辽宁省房地产市场的发展是比较健康的。最后,本文通过国际比较发现,日本和美国房地产市场对经济的拉动作,用是比较明显的,这两个发达国家房地产业增加值占的比重自年以来一直稳定在左右,而辽宁省年却不到,,因此辽宁省房地产业对的拉动作用还大有潜力可挖。另外,本文还分析了房地产业拉动经济的渠道,由于房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。 因此房地产行业可以通过投资渠道、对其它相关行业的带动作用以及拉动消费来推动经济增长和就业增长。进一步地,本文通过构建计量模型,分析了辽宁省年至年房地产市场的发展对经济增长的影响,结果表明,房地产开发投资额每增长一个百分点,将导致增长约个百分点,其对经济的带动作用还是非常明显的。本文结构安排如下第部分为绪论,其简要地阐述了本论文的研究背景和意义,然后介绍了本文的研究方法、研究路径和创新与不足。第部分为理论分析和文献综述,其从理论上分析了房地产市场对经济的影响,并对现有相关文献进行了梳理。第部分为辽宁省房地产行业发展现状,其对年以来的辽宁省全省及各重要城市房地产市场进行了全面的描述,运用详尽的统计数据对房地产开发投资完成情况、商品房销售情况、房地产开发企业资金来源情况进行了阐述,并分析其中存在的问题。第部分为辽宁省与全国房地产市场发展状况的比较分析,其分别从房地产开发投资完成情况、商品房销售情况、房地产开发企业资金来源情况三个方面比较了辽宁省与全国房地产市场的发展现状,并分析其中存在的问题。第部分为辽宁省房地产市场对经济影响的实证分析,该部分运用国际比较法与计量经济学方法,分析了辽宁省房地产市场对经济的影响。第部分是本文总结与政策建议。关键词房地产市场,比较分析,经济影响 AbstraetThenationalrealestateindustryhasmadeenormousProgresssince1999.AsthefastestdeveloPingProvineeinthenortheast,田从,,又恤,诚,,,,,·,仁刀,血亡多 LiaoninghasbeendeveloPingfastinrecentyeasesPeeiallysinee2003.SomeimPortantindex,,,·,,,,,,,垃,一,吐恤,,朴刀鳃,认五斌,,,犷 P叭川力,,恤,,,黔 目录绪论……`……研究的背景和意义……,……研究方法与路径……研究方法……研究路径……创新与不足…………理论分析与文献综述……房地产市场对经济影响的理论分析……房地产业对经济的作用……房地产业拉动经济的渠道……文献综述…………,……,……国外相关研究……国内相关研究……`…本章小结……,·……辽宁省房地产行业发展现状……,……房地产开发投资完成情况……开发投资额,……,,…………房地产开发企业房屋施工面积……房地产开发企业本年购置土地面积及土地购置费用……商品房销售情况……巧房地产开发企业资金来源情况……辽宁省各主要城市房地产发展现状及其比较……,……各主要城市房地产开发投资现状及其比较……各主要城市住宅房地产开发投资现状及其比较……简要结论…… 4辽宁省与全国房地产市场发展状况的比较分析……房地产开发投资完成情况比较分析……,……,,,,……开发投资额的比较…………房地产开发企业房屋施工面积的比较……,……房地产行业本年土地购置土地面积和土地购置费用的比较……商品房销售情况比较分析……,……房地产开发企业资金来源情况比较分析……简要结论……,……辽宁省房地产市场对经济的影响实证分析……国际比较分析……二……辽宁省房地产业对经济增长的计量经济学分析…二`……计量模型设定……,……,,……,,,……,,……,…数据样本,……,……,……计量结果……,……简要结论……,……,……本文总结与政策建议……参考文献……后记…… 研究的背景和意义房地产业作为国民经济的重要组成部分,在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用,其在国民经济体系中处于先导性、基础性的地位。其作用体现在以下几个重要方面一是能够推动城市基础设施建设,促进我国的城市化进程,我国目前城市进程在逐步加快,据有关统计,年一年,每年新增的城镇人口数量超过万,如此多的人口涌入城市,必然要求每年要新增大量的住宅,加上原有城市老城区的改造,急需要房地产业的快速、迅猛发展才能够应对如此大的需求二是房地产业能够带动相关产业发展,大力促进经济增长,房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点,不仅自身的发展为国民经济增长提供直接的贡献,而且通过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经济的产业体系中,直接和间接与房地产相关的行业多达多个。房地产业与建筑业、建材业、金融业、中介服务业有着直接的紧密联系,影响到钢铁、化工、塑料、机电等基础工业和制造业还带动家用电器、家具和室内装饰等行业,促使旅游、园林、商业、咨询、中介服务等第三产业的兴起和繁荣。据初步测算,房地产业的产值每增加一个百分点,就能使相关产业的产值增加一个百分点。年以来,中国经济的持续、稳定和快速增长,房地产业发展对其所做出了重大贡献三是能够改善居民生活居住环境,促进和谐社会的发展,和谐社会要求居者有其屋,房地产业的迅速发展,能够大力促进住宅建设,为人们提供数量更多、品质更高、环境更好的住房,充分满足人们日益增长的居住需求,并且能够及`时体现我国经济增长给人们生活所带来的好处,从而促进社会和谐发展。年以来,由于我国住房制度的改革,由原来的配给制变成了市场化,全国房地产行业的发展更是突飞猛进,房地产业作为国民经济的重要组成部 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析旦里三只目口里里绝绝口旦旦绝绝照分其作用越来越得到彰显。统计资料显示①,年至年,房地产业增加值由年的亿元增加到年的亿元,年均增长,而同期〕的年均增长率为。另外,建筑业和房地产业对的贡献度也不断增加,年,房地产业对经济增长的贡献率保持在个百分点以上,房地产业和建筑业增加值占的比重超过②。作为东北地区发展最迅速的省份,辽宁省的房地产业也在不断的发展,并逐步成为全省经济中重要的支柱产业。统计资料显示,年至年,辽宁省房地产业增加值由年的亿元增加到年的亿元,年均增长,而同期的年均增长率为。因此,深入了解辽宁省房地产行业的发展现状,并研究房地产市场对经济的促进作用,具有重要的现实意义。本文试图全面对辽宁省房地产市场现状进行阐述,并通过计量经济方法研究辽宁省房地产行业对全省经济的作用。研究方法与路径研究方法本文的研究方法包括如下本文主要采用比较法,运用大量数据进行国内对比,简要分析了辽宁省与全国房地产市场发展的差异与不同,从而找出辽宁省房地产业发展存在的主要问题本文还运用了国际比较法,探讨房地产业在美、日两个发达国家经济中的作用,并且将其与辽宁省的情况进行比较,看辽宁省房地产业的发展是否还存在什么问题本文还运用了计量经济学方法,分析了辽宁省房地产市场对经济的影响,探讨房地产业的发展对辽宁省经济增长的数量影响,从而为提出相关政策建议提供理论依据。以下数据来源于《中国统计年鉴》和《辽宁省统计年鉴》各期。年月日,住房和城乡建设部有关负责人在十一届全国人大一次会议新闻中心就“住房保障”情况接受中外记者的集体采访。本文此处所采用的数据为副部长齐骥的发言中所采用的数据。详见。 1绪论甲甲阅甲口口旦旦研究路径本文研究路径如下第部分为绪论,其简要地阐述了本论文的研究背景和意义,然后介绍了本文的研究方法、研究路径和创新与不足。第部分为理论分析和文献综述,其从理论上分析了房地产市场对经济的影响,并对现有相关文献进行了梳理。第部分为辽宁省房地产行业发展现状,其对年以来的辽宁省全省及各重要城市房地产市场进行了全面的描述,运用详尽的统计数据对房地产开发投资完成情况、商品房销售情况、房地产开发企业资金来源情况进行了阐述,并分析其中存在的问题。第部分为辽宁省与全国房地产市场发展状况的比较分析,其分别从房地产开发投资完成情况、商品房销售情况、房地产开发企业资金来源情况三个方面比较了辽宁省与全国房地产市场的发展现状,并分析其中存在的问题。第部分为辽宁省房地产市场对经济影响的实证分析,该部分运用国际比较法与计量经济学方法,分析了辽宁省房地产市场对经济的影响。第部分是本文总结与政策建议。创新与不足本文的创新点主要是三个方面一是利用详尽的数据,全面概述了辽宁省房地产业的发展现状,并分析了存在的问题,本文认为辽宁省房地产业存在地区发展不平衡及某些热点地区可能存在房地产价格泡沫两大问题二是运用计量经济学方法分析了辽宁省房地产业对经济的影响,本文发现房地产开发投资额每增长一个百分点,将导致增长约个百分点,其对经济的带动作用非常明显。三是根据理论分析和实证分析,提出了一些政策建议。由于学识所限,本文研究还存在许多不足,如本文并没有通过理论上的数理建模来分析辽宁省房地产业对经济的影响路径,并且计量经济学模型的 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析构建也比较简单,因此,本文将随着自身知识的积累,在今后的研究当中继续完善和改进。 2理论分析与文献综述理论分析与文献综述房地产市场对经济影响的理论分析房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。房地产业对经济的带动作用非常大。有许多研究分析了我国房地产市场对经济的拉动作用。如刘琳的研究表明,我国房地产开发投资对增长的总贡献率由年的巧上升为年的,平均达到了。其中,年房地产开发投资超常增长增幅达到,房地产开发投资对增长的总贡献率达到了,即在当年的增幅中,与房地产开发投资相关的增长幅度为个百分点。下面本文从两个方面来说明房地产市场对经济的影响一是从理论上分析房地产是如何推动经济增长的。二是总结概括房地产业拉动经济的渠道。房地产业对经济的作用房地产业作为国民经济的新经济增长点和支柱产业,其发展规模和速度也会牵制或促进国民经济发展和结构的协调。从本质上说,这是由于房地产业的先导性、基础性、支柱产业的地位和作用所决定的。如果房地产业健康发展,产业关联效应得到部分发挥,可以促进国民经济快速发展反之,`房地产业运行失常,如发展滞后,会拖国民经济后腿,发展过快,又容易产生房地产泡沫,造成大量空置,导致经济结构失调,影响国民经济的持续健康发展。房地产投资通过拉动投资需求来制约或促进经济增长。一般来说,在经济不过热的情况下,房地产投资增加,开发规模扩大,便会产生促进国民经济增长的积极作用。另外,房地产信贷规模对经济有着重要的作用,房地产业的发展通常对金融信贷的依存度很高,在房地产开发中,目前企业开发资金的来源中,以上为银行的开发贷款,如果考虑个人房贷、建筑企业流 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析,动性贷款和土地储备贷款,这一比重将上升到。年全国个人住房贷款余额已达亿元王世豪。这意味着房地产业与金融业存在着互相依存、互相促进的紧密关系,并且通过房地产金融的发展制约或促进国民经济的发展。国际经验表明,房地产业信贷规模的变动对房地产业的发展具有巨大影响,并且进而对国民经济产生影响。房地产信贷绝对规模的扩大,投资量增加,产业发展速度加快,从而房地产业促进国民经济增长。房地产信贷相对规模的上升,即房地产信贷在全部银行信贷中的比例提高,通过房地产增加值的增长,对国民经济的贡献率上升,从而房地产业在国民经济中的地位和作用也上升。最后房地产需求和供给水平也对经济有着重要影响,房地产需求是房地产业发展的根本动力,房地产供给是为满足需求服务的,房地产需求和供给的变动及其供需水平,直接决定房地产业的发展状况,进而影响国民经济发展。如果房地产需求扩大,拉动房地产供给增加,房地产业快速发展,进而扩大内需,从投资和消费双向拉动国民经济增长。并且,房地产业部门又参与国民经济的总量平衡和结构平衡。房地产供给结构与需求结构的均衡状况,也会对整个国民经济的总量平衡和结构平衡产生重大影响。如果房地产供给和需求是平衡的,有助于国民经济的总供给和总需求实现平衡房地产供给结构与需求结构平衡,也有利于全国市场中的结构平衡和协调发展。而如果供需失调,商品房大量空置,不仅影响房地产业发展,而且拖累国民经济的良性循环和正常发展。所以,对房地产业的宏观调控,是整个国民经济健康发展的需要。房地产业对国民经济的促进或牵制作用的分析说明,只有保持房地产业的持续健康发展,才能真正发挥其促进国民经济增长的积极作用张永岳等,。房地产业拉动经济的渠道具体说来,房地产行业可以从以下几个方面推动经济增长和就业增长杨辉、傅雄广,其一,投资渠道。由前面对辽宁省房地产市场现状的分析可知,投资渠道是房地产行业对经济影响的主要手段,是房地产业对经济的直接影响。从我国的情况来看,房地产投资占城镇固定资产投资的比重为左右,而固 2理论分析与文献综述定资产形成占的比重大致在左右,因此单纯的房地产投资对有较大的贡献。许多研究表明,年以来,房地产对经济增长的拉动作用呈上升趋势,最近几年房地产投资对经济的拉动力在左右。其二,对其它相关行业的带动作用。房地产对其它行业如钢铁、水泥、家电、陶瓷等相关行业有着非常强的拉动作用。从产业之间供求关联的角度看,房地产业对其相关产业产生的效应主要有后向关联效应和前向关联效应。后向关联效应是房地产业对直接或间接地向本产业供给生产要素的产业所产生的影响,房地产业对该产业主要产生需求拉动作用,如上述的钢铁、水泥、家电等行业前向关联效应是房地产业对直接或间接地需求本产业产品或服务的产业所产生的影响,房地产业对该产业主要产生供给推动作用,如房屋中介行业等等。这样,房地产业通过需求拉动和供给推动产生的总效应就构成了房地产业对相关产业的带动作用。其三,推动就业增长。杨辉、傅雄广的研究表明房产投资每增加亿元,将新增非农就业岗位人。其中,制造业、建筑业、服务业分别增加人、人和人。另外,除了房地产投资能够促进产出和就业以外,商品房的消费对居民的总体消费也有显著的间接促进作用。总之,整体来看,房地产行业对国民经济中其他产业的拉动作用较大,乘数效应大致有左右。如果考虑到购房后对家电、家具等消费的刺激效应,房地产行业对经济的拉动作用还要更大。本文在第章将对辽宁省房地产业对经济增长的作用进行计量分析。文献综述国外相关研究国外关于房地产价格的理论研究和实证研究比较多。如、和讨论了如何计算自有住房的年度成本及如何通过比较年度成本与收入及租金来测算住房的价值,并分析了美国房地产市场中是否存在泡沫建立了一个最优非耐用品和住房消费的动态均衡模型,并模拟了货币供给冲击对住房价格的影响以泰国地 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析产泡沫为背景开发了一个动态模型,揭示了在经济飞速发展的过程中,人们过度乐观的预期所产生的羊群效应在地产泡沫产生和膨胀直到破裂过程中的作用机制和运用具有流动性约束和抵押贷款行为的永久收入模型,分析了住房抵押贷款对居民再投资及居民消费的作用和则在的框架下,阐述了房地产市场中理性泡沫的生成机制,并且检验了英国房地产价格中的理性泡沫是否存在构建了一个货币经济周期模型,在一般均衡的框架下分析了房地产价格与抵押贷款约束以及货币政策之间的相互作用。另外,实证方面,邓和、、和分析了房地产价格与金融指标关系和运用带有制度转换机制的单位根检验及协整探讨了英国房地产市场中是否存在周期性投机泡沫、盯和通过计算房价收入比、房价租金比等简单的指标来研究美国房地产市场中是否存在泡沫的则用模型分析了美国年季度至年季度之间,房地产价格与经济周期之间的互动机制,并将该结果与由“校准法”估计的经济周期模型所得到的结果进行了比较。国内相关研究由于房地产市场在国民经济中的重要作用,因此国内关于房地产市场的相关研究相当丰富。有许多文献研究了房地产市场的泡沫形成机制如王维安、贺聪在一般均衡的框架下分析了房地产市场风险产生和传导机制袁志刚、樊潇彦采用局部均衡模型探讨了房地产市场中理性泡沫存在的条件陆磊、李世宏用两阶段动态优化模型研究了居民的房地产投资决策和泡沫的形成与爆裂过程史永东、陈日清分析了在信息不对称的情况下,房地产市场中羊群行为的形成机制、羊群行为如何导致房地产泡沫的生成,以及经济状况恶化时泡沫破裂后居民破产的可能性周京奎在信息不对称框架下分析了市场繁荣和非理性繁荣时期开发商和置业者的战略选择,他认为只有当置业者认为市场处于非理性繁荣时,房地产市场中才会抑止房地产投机泡沫的产生易宪容从消费与投 2理论分析与文献综述资来角度,认为我国房地产市场的快速发展是以往“存量需求”的释放,而不是潜在需求真正地转化为有效需求,并且这一过程主要依赖于银行信贷的支撑和代际收益的转移,从而导致房地产泡沫的出现陈日清、李雪增在总结国内外房地产泡沫预警研究的基础上,论述了二值响应模型在房地产泡沫预警研究中的应用,并以日本为例进行了实证研究。结果表明,二值响应模型在房地产泡沫预警中有比较准确的预测作用。丰雷等认为中国房地产泡沫现象并非是全国性的,而是地区性的王艺明的研究发现北京和上海两地房地产市场存在显著的投机泡沫,而广州则相对不显著刘莉、苏毅认为年月以来,上海市房地产市场不排除存在泡沫的可能胡健颖等发现投机泡沫在中国房地产价格中占相对较小的部分。周晖、王擎运用模型和均值方程模型探讨了房地产价格、货币供应量与经济增长的波动相关性以及它们的各种波动对经济增长率的影响王爱俭、沈庆劫探讨了人民币汇率与房地产价格的关联性沈悦、刘洪玉考察了房地产价格与价格指数、城镇居民收入等宏观经济指标之间的关系其他相关研究还包括张晓晶、孙涛、姜春海,平新乔、陈敏彦,屠佳华、张洁,崔光灿、史永东、陈日清等等。还有许多研究分析了房地产对经济的影响,如梁云芳、高铁梅、贺书平认为房地产投资的冲击对经济增长具有长期影响,而且对相关行业的拉动作用也比较大。另外,还有研究分析了房地产价格波动的影响因素,如梁云芳、高铁梅发现经济增长对我国中部房价变动影响最大,对东部和西部影响较小,房地产开发信贷规模对东、西部影响较大,对中部较小,实际利率对我国各地区房价短期波动影响较小。况伟大的研究发现,上期房价波动对本期房价波动影响大于下期房价波动,利率政策加剧了房价波动,开发成本并非房价波动的重要因素,并且房价波动并未在地理位置上表现出明显差异。史永东、陈日清理论结果与经验证据显示,房地产价格受按揭贷款额度、按揭贷款利率、居民财富等多种因素的影响。 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析本章小结本章从理论上简要论述了房地产业是如何影响经济的,从理论上看,房地产行业可以通过投资渠道、对其它相关行业的带动作用、拉动国内需求等方面推动经济增长和就业增长。并且本章还对近年来国内外相关研究文献进行了梳理。 3辽宁省房地产行业发展现状辽宁省房地产行业发展现状①房地产开发投资完成情况开发投资额如图一所示,辽宁省房地产开发投资额,在过去的年中,除了年、年年同比增长左右、年同比增长外,其他各年份房地产开发投资额都呈现出相对温和的增长态势。到年,辽宁省房地产开发投资总额已升至亿元。,,,图一一辽宁省房地产开发投资额同比增速数据来源中经网统计数据库在房地产开发的总投资额中,住宅房地产开发一直是最主要的部分。年这一部分占总开发投资的比例达到了,为亿元,比年增加本文数据来源基本源自经网统计数据库、《中国统计年鉴》一各期、《新中国年统计资料汇编》。 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析甲,鱼,鱼鱼旦旦鱼了亿元。从增速的角度来看,年住宅房地产开发投资额的同比增速最快,达到了,之后有所回落。次高阶段出现在年和年,同比增速均达到了。年辽宁省住宅房地产开发投资达到亿元。此外,办公楼房地产开发投资和商业营业用房房地产开发投资都在年有较快的增长,投资额分别升至亿元和亿元,同比增速为和。其他房屋开发投资在用房分类中同比增速是波动最大的,年同比增长了,到年又出现了负增长,到年升至亿元。比较来讲,住宅房地产投资的发展状况是最稳定的。表辽宁省房地产开发投资分项数据住宅房地同比办公楼同比商业营业同比其他房屋同比增产开发本增速房地产增速用房房地增速房地产开速年完成投开发本产开发本发本年完资额年完成年完成投成投资额万元投资额资额万元万元万元巧巧一一数据来源中经网统计数据库房地产开发企业房屋施工面积年以来,房地产开发企业每年都有超过万平方米的新开工面积,到年,这一数字更是达到了万平方米,是年万平方米的倍。同时占总开发投资主体的住宅新开工面积也以飞快的速度增长,但致力于解决中低收入家庭的经济适用房的年新开工面积并没呈现出一致的表现。年,经济适用房的新开工面积仅为万平方米,较 3辽宁省房地产行业发展现状年有所回落年为万平方米。万平方米房地产本年新开工面积工住宅本年新开工面积勺﹄,土八﹃州叫川﹃︸一,﹄甚经济适用房本年新开工面积图一房地产开发企业新开工面积数据来源中经网统计数据库房地产开发企业的年竣工面积由年的万平方米增长到年的万平方米。不过,虽然房屋年竣工面积的较快增长使得房地产行业供给不断增加,但在日渐增长的住房需求推动下,土地及原材料价格的上涨使得竣工房屋造价一路从元平方米涨到了年的元平方米。万平方米商品房本年竣工面积万平方米元平方米一商品房竣工房屋造价元平方米珊柳。图一商品房竣工面积和房屋造价数据来源中经网统计数据库 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析房地产开发企业本年购置土地面积及土地购置费用年,辽宁省房地产开发企业的土地购置面积较年同比增长了。年的购置面积仅为万平方米,而年却一跃升至万平方米,之后直到年市场一直维持着相对平稳的增长态势。年土地购置面积有所下降,但年出现了的同比增幅,当年共购置土地达万平方米房地产开发企业本年购里土地面积万平方米一同比增速叻哈乙、,叱舀哈舀兮心哈石一兮图一房地产开发企业本年购置土地面积和同比增速数据来源中经网统计数据库从有详细记录的年起,到年,土地购置费用以平均每年三十五亿元左右的速度稳速增加。年购置费用下降了亿元,但到年又飘升了亿元,突破了亿元大关,是年的亿元的倍。年尽管土地购置面积有所下降,但土地购置费并没有减少,表明这一阶段土地费用相对较高。受此时的高价影响,尽管年土地购置面积有较大幅度的增加,但费用上并没有上涨,反而有所下降。年发生了与年同样的态势,只是这一次土地购置费用增长的更多。 3辽宁省房地产行业发展现状亿元房地产开发企业本年土地购置费用同比增速,上一只﹄二卜卜卜鲡。卜仁爹一冬。。一匕一图一房地产开发企业本年土地购置费用和同比增速数据来源中经网统计数据库商品房销售情况整体来讲,年一年商品房的销售情况无论是销量还是价格都增长的相对平稳。年之后,销量和房价都进入了快速上涨阶段。年,商品房本年销售面积为万平方米,较年增长了万平方米。当年商品房的价格为每平方米元,每平米较年也只增长了元。但在年一年的年间,房屋销售面积增长了万平方米,每平米价格上升了元。 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析万平方米商品房本年销售面积月峨尸商品房本年销售价格元平方米一乏、份﹄、,口日,土一…一」一︸图一商品房销售面积和销售价格数据来源中经网统计数据库住宅商品房一直是商品房销售中最重要的一部分,年以后住宅商品房销售面积占商品房销售总面积的比例超过,从销售总额上来讲也一直占左右的比例。这表明,购房需求的很大一部分仍源于居住的需要。表一商品房销售价格和销售额商品房住宅商办公楼商业营其他商商品房本本年销品房本商品房业用房品房本年销售额售价格年销售本年销商品房年销售万元任宅本年元平方价格售价格本年销价格销售额米元平方元平方售价格元平方万元米米元平方米米数据来源中经网统计数据库 3辽宁省房地产行业发展现状年,各类型的商品房销量都创了近年以来的高点,房价也一路上涨。住宅商品房和商业营业用商品房价格都较年翻了一番,分别为每平米元和元。当年,办公楼商品房销售价格升至每平米元,低于商业营业用商品房的销售价格,而年是高于后者元。房地产开发企业资金来源情况房地产开发资金来源中,有左右来自国内贷款,这一资金自后所占比重越来越少。尽管从数额上来看,每年房地产企业所取得的国内贷款数额在增加,但在日益增加的总投资额面前,这一资金的位置变得越来越轻。相比较来讲,自筹和其他渠道所获资金一直是房地产企业资金的主要来源。其中自筹资金主要是通过企业发行债券和股票募集而得。利用外资金额自、年占较大比重后,直到、年,这一资金占整体投资的比重才有所上升。但值得强调的是,在总体投资大幅增长的情况下,此时的所包括的资金量与彼时的所意味的资金量有天壤之别。在利用外资总额中,外商直接投资的数量也在逐年增加。年,外商直接投资占利用外资总额的比例仅为,但到年这一比值上涨到。国内贷歉利用外资自筹资金其他资金来源图一辽宁省房地产开发投资资金来源数据来源中经网统计数据库 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析辽宁省各主要城市房地产发展现状及其比较主要城市房地产行业的发展状态对省份总体行业发展的影响要远远高于其他城市的总和,其代表了这一省份房地产行业总体的发展趋势。根据近几年经济总量指标的排名,本文选取排在前位的城市沈阳、大连、鞍山、营口、锦州和抚顺,分别分析了各城市的房地产总体开发投资和住宅房地产开发投资状况。各主要城市房地产开发投资现状及其比较沈阳和大连是目前辽宁省经济发展最迅速的两个城市。表一沈阳和大连房地产开发投资额及同比增速沈阳大连万元万元、数据来源中经网统计数据库从房地产开发投资总额的角度来看,年大连市以万元位列全省房地产开发投资总额第一位,高于沈阳万元。但随后的、年,沈阳分别以,和的同比增速快速增长。虽然年后增速逐渐放缓,但截止年,沈阳的房地产开发投资额己超过大连万元。这期间,除年外,大连投资额的增长速度一直低于沈阳。“钢铁”城市鞍山的房地产开发投资额,同全省的其他城市相比,增长比较平稳。自年此时其他主要城市均呈上涨趋势出现的负增长后,除年的增速较年有所放缓外,其他各年份均呈加速上涨趋势。尤其是在年以后,鞍山市房地产开发投资总额的同比增速先是在 3辽宁省房地产行业发展现状年达到了,又在年出现了的同比增幅。月上,古勺`︺月,一人尸﹄姗酬叭既锹叭既泪飞﹃,`、房地产开发投资额—房地产开发投资额同比增速鞍山市一犷卜·﹄…蓄`窗`一房地产开发投资额—房地产开发投资额同比增速营口市图一鞍山和营口房地产开发投资状况单位万元数据来源中经网统计数据库营口市的房地产投资状况,并不像前述三个城市那样在统计区间内普遍 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析呈现上涨趋势。如图一所示,年,营口房地产投资额出现轻微下降,但马上在年回调,且上涨幅度达。一年,当其他主要城市此时均处于轻微上升通道时,营口市又经历了一轮下调,年的下降幅度达。不过在随后的年,在整体向好趋势的影响下,营口市房地产开发投资额出现了的增长,总额达到了万元。卜、`一卜一、卜刀一舒一一、,`八︸,`声盛七一卜一匀卜一卜一一细巨一舟一房地产开发投资额—房地产开发投资额同比增速锦州市二「乞一刊一一一一一一一房地产开发投资额—房地产开发投资额同比增速抚顺市图一锦州和抚顺房地产开发投资状况单位万元数据来源中经网统计数据库 3辽宁省房地产行业发展现状里旦旦里旦旦里旦绝目照里旦里里旦里只里里里里旦月旦绝里目里里绝里旦绝里旦绝里巨里里旦里里里巴里里组里里巨绝旦里旦里里里里旦里里里巴里旦里里里里巨里里照组里旦同其他主要城市相比,锦州市房地产业发展速度相对较慢。年,锦州市房地产开发投资额为万元,高于营口市万元,更是高于抚顺市万元之多。但在年,锦州房地产开发投资额出现了的下滑。年后,虽然经历了当年左右的增长和之后超过的年均增长速度,还是没有使锦州的投资总额排名升至第四位。抚顺市是又一个在统计区间内房地产投资状况平稳发展的城市。一年间只有在年出现了的负增长。各主要城市住宅房地产开发投资现状及其比较住宅是房地产开发投资中重要的组成部分,住宅房地产开发的投资情况部分的反映了一个城市住宅房地产的供给情况,对城市未来房价的发展趋势也有一定的解释作用。爪入卜匙卜兮心住宅房地产开发投资额—同比增速沈阳市 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析二乙,今气`韦卜置一砂·豁。。叹,住宅房地产开发投资额一同比增速大连市图一沈阳和大连住宅房地产开发投资状况单位万元数据来源中经网统计数据库年,沈阳住宅房地产开发投资额并没有大连高,为万元。但年之后,同房地产总体开发投资相类似,沈阳住宅房地产开发投资额进入了快速上涨阶段厂年同比增长率均高于。年和年,同比增速更是高达和。相比较来讲,大连市住宅房地产开发投资额的增长状况要缓于沈阳。除了年同其他城市一致的有一波加速上涨外,年大连市住宅房地产开发投资额的同比增速也达到了,但之后开始减速上涨。截至年,大连住宅房地产开发投资额仅为万元,远远低于沈阳。沈阳市面积万平方公里,人口万年,大连万平方公里的土地上共有人口万年。但事实上大连实际可居住面积并没有统计的那么多,加之总体投资不足导致供给不足,人口相差不是很多的情况下,大连市的实际房价比沈阳高出很多①。①除了上述因素之外,大连市地理位置优越,环境良好也可能是导致房地产价格较高的重要因素。 辽宁省房地产行业发展现状二卜盯,分汤一崖石丫犷忿一住宅房地产开发投资额—同比增速鞍山市厂匕沁城一,一一七,﹄,`﹄、﹄、节帕乒饱“魂为晤一通且,二少。一一且一住宅房地产开发投资额—同比增速营口市图一鞍山和营口住宅房地产开发投资状况单位万元数据来源中经网统计数据库总体来讲,同房地产投资总额的增长状况相一致鞍山和营口的住宅房地产开发投资状况最明显的特征是年的高同比增速,前者达到,而后者更是高达年两市同样也都出现了相对较高的同比增速,尤其是营口市达到了一年,鞍山处于加速上涨通道, 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析甲月月,叫典口年其同比增速高达,但营口市在这一时间段内一直处于负增长状态。年鞍山市房地产开发投资额并没有营口市高,但是这一年其住宅房地产开发投资额却高于营口万元一年间,营口市住宅房地产投资额均高于鞍山市,年一度高出万元。但由于之后的下跌和鞍山整体房地产行业的发展,年鞍山市住宅房地产开发投资额高出营口市万元。厂。止少硬犷刀司劝,毛礴一一刀一。。一,﹄一`,,了住宅房地产开发投资额—同比增速锦州市呢气卜一一一八住宅房地产开发投资额—同比增速抚顺市图一锦州和抚顺住宅房地产开发投资状况单位万元数据来源中经网统计数据库 3辽宁省房地产行业发展现状年,当全省房地产行业和主要城市房地产投资额呈现正的同比增速时,锦州和抚顺的住宅房地产开发投资额却出现了下滑,锦州市当年的同比增速为一,抚顺市也出现了一的同比增速。之后各年份中,抚顺市一直有平稳的同比增速,到年其住宅房地产开发投资达到了万元在这期间内,尽管锦州市年投资额的同比增速也较高,其年的同比增速甚至一度达到了,但截至年,其住宅房地产开发投资的总额仅为元,低于抚顺市的水平。表一沈阳和大连占辽宁省房地产开发投资总额的比例沈阳大连总和,数据来源中经网统计数据库值得补充的是,如表一所示,在辽宁省的开发投资总额中,沈阳和大连投资额之和占全省总额的比例高达。这表明全省房地产业的各种指标中这两个城市所占权重很大,其发展直接影响了全省各项统计指标。深度分析这两个城市的发展状况,会非常有助于了解辽宁省“统计”上真实的发展状况和发展趋势。但是,这也进一步从侧面反映了本文对全省的综合分析很可能忽略了本省欠发达地区房地产业的发展状况,其最终的结果只能代表发达地区的发展状况,而并非全省的平均水平。这也部分的解释了锦州和抚顺出现的与全省整体发展趋势相背离的情况。另外,这也从一个侧面反映了辽宁省不同地区房地产业发展存在过度不均衡的状况,虽然有所缓解,如沈阳和大连两市地产开发投资总额占辽宁省的比例由映年的下降到年的,但是这两个地区的房地产市场仍然在辽宁省全省占据主导地位, 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析今后应该着重加强欠发达地区房地产业的发展。另外,沈阳和大连地区房地产价格在近年来上涨速度较快,如沈阳市的住宅价格由年的元平方米上涨至年的元平方米,上涨了,而主城区的上涨幅度更大。大连市的住宅价格由年的元平方米上涨到年的元平方米,上涨了,而主城区沙河口区、中山区年月份新房的开盘价格基本上在万元一万元左右,比的年同期基本上涨了近。因此,今后辽宁省在发展房地产业时,应着重关注大连地区和沈阳地区房价上涨过快的情况,避免房地产泡沫的产生。简要结论由上述分析可以看出,辽宁省房地产业自年以来一直呈高速发展态势,即使经历了年全球金融危机,辽宁省房地产业的发展也未见有放缓趋势。但是辽宁省不同地区房地产业的不平衡问题仍然比较严重,虽然自年以来有所缓解,但是仍然是沈阳与大连两地区独大的局面,因此,今后应该着重加强欠发达地区房地产业的发展。同时,还应该注意大连地区和沈阳地区房价上涨过快的情况,避免房地产泡沫的产生。①这是作者调查所得数据。 4辽宁省与全国房地产市场发展状况的比较分析辽宁省与全国房地产市场发展状况的比较分析房地产开发投资完成情况比较分析开发投资额的比较如图一所示,辽宁省的房地产发展历程与全国房地产行业的发展并不完全同步。总体来看,尽管年、年后,各大城市房地产行业发展迅速,但就全国总体水平来讲,房地产年开发投资的同比增速始终处于较平稳的水平,年较年还有所回落。作为经济发展大省,并部分的受益于振兴东北老工业基地的计划,辽宁省在年、年和年的房地产开发投资增速远远高于全国总体水平。值得注意的是,受金融危机影响,年全国主要城市的房地产市场都有所回落,但辽宁省的房地产发展仍然呈现较平稳的增长趋势。这说明从开发投资额来看,辽宁省房地产市场的发展要优于全国整体水平。—辽宁省—全国俄瑙,图一房地产开发投资同比增速数据来源中经网统计数据库 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析二房地产开发企业房屋施工面积的比较辽宁省房地产开发企业的年新开上而积一直占全国年新开发总额的百分之五、六左右,总额上来讲每年都有所增加。表商品房年新开工面积和年竣工面积商品房同比增商品房本同比增商品房同比增商品房同比增本年速年新开工速本年竣速本年竣速新开卜面积工面积」面积面积全国辽宁全辽宁万平方省国省米万平万平万平方米方米方米一名数据来源中经网统计数据库如表一所示,年以来全国商品房年新开工面积一直是减速增长的趋势,只有年和年的同比增速有所上涨,分别为和。同全国的整体趋势不同,辽宁省年到加年间商品房年新开工面积的同比增速每年都有回落,但年以后一直处于加速上涨通道,年年同比增速达到,年滑落至。行业年竣工方面,年以前辽宁省年竣工面积的同比增速一直以低于全国平均水平的增速增长,年超过全国平均增速高达个百分点,经过年的相对放缓,年又超过全国平均增速。 4辽宁省与全国房地产市场发展状况的比较分析旦旦旦旦旦旦旦旦旦鱼鱼鱼鱼鱼鱼鱼旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦旦鱼旦鱼鱼鱼鱼鱼鱼旦旦旦旦里旦旦旦旦旦旦旦鱼鱼鱼鱼鱼鱼口口,如图所示,在本文所分析的时间区间内,辽宁省商品房竣工房屋的造价一直稳定的低于全国平均水平。年全国商品房竣工房屋的造价为元平方米,当年辽宁省的造价仅为元平方米,每平米差价为元。由上述分析可以看出,辽宁省房地产市场在年以来商品房本年新开工面积、商品房本年竣工面积这两个指标的增速都基本上要高于全国平均水平,而造价要低于全国平均水平,这从另一个侧面说明了辽宁省房地产市场的发展在整体上要优于全国平均水平。元平方米—辽宁省—全国一飞一一`一代州叫一一一一,一一一一一图商品房竣工房屋造价数据来源中经网统计数据库房地产行业本年土地购置土地面积和土地购置费用的比较如图一所示,同全国相比,辽宁省房地产行业土地购置面积的年同比增速波动较大。自年以后,全国房地产行业土地购置面积总额一直处于减速增长阶段,只有在年有明显的上涨趋势,年回落至负值。辽宁省的同比增速在年、年和年都出现了明显的下降,年和年均跌为负值。值得一体的是,尽管在年全国房地产购置土地面积出现了较快速的上升,但辽宁省的这次上涨趋势尤为明显,同比增速比全国 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析平均水平高出多个百分点。门月一叫弓,,币书,一一图一土地购置面积和同比增速数据来源中经网统计数据库从年起,全国房地产土地购置费用一直减速上升,同比增速在年以后有一波反弹。历史最低点出现在年,同比增速仅为。辽宁省土地购置费用年同比增速的最低点在年,为一,这轮下滑开始于年。整体来看,年和年是辽宁省在近几年中唯一低于全国平均增长水平的阶段,其余各年均高于全国。差距最大的年份是年,这一年辽宁省土地购置费用的年同比增长速度高于全国平均水平。 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析旦旦口目组里亘旦旦典目里口巨旦里由于住宅一直占商品房销售的主要部分,辽宁省住宅房地产的增长趋势同全国平均水平的关系与商品房销售增长趋势同全国平均水平的关系基本相同。但经济适用房方面,辽宁省的增长速度同全国有很大差异。基本上来讲,除了年全国经济适用房的销售出现了近的增长,以及年的负增长外,其他各年都呈现零增长或小幅增长的态势。但从年到年,辽宁省经济适用房的销售面积一直在下降,直到年才有了巨大的增速,这一年辽宁省经济适用房销售面积的同比增幅达到了,虽然年又有所回落,但到年辽宁省经济适用房的销售面积达到万平方米。表一各类商品房销售面积同比增速住宅本住宅本经济适经济适办公楼办公楼商业营商业营业年销售年销售用房本用房本本年销本年销业用房用房本年面积面积年销售年销售售面积售面积本年销销售面积辽宁全面积面积辽宁全售面积辽宁省国辽宁全省国全省省国国`一一一一,一,一一一一一一一一一一一数据来源中经网统计数据库辽宁省办公楼销售面积的同比增速同全国总体水平相比趋势略有差异,尤其是在年,全国办公楼销售面积急速下滑,辽宁省出现了的同比增速。商业营业用房销售方面,同全国总体水平相比,尽管总体走势大致相同,但辽宁省的波动性要大的多。年全国商业营业用房年销售面积同比增速为,辽宁省却为一全国总体水平仅为,而辽宁省高达到年全国呈现的负增长时,而辽宁省的增速高达 4辽宁省与全国房地产市场发展状况的比较分析。房地产开发企业资金来源情况比较分析如表一所示,全国房地产开发企业资金来源中,自筹资金和其他资金来源之和占资金总额的以上,辽宁省的统计结果与这一比例基本相当。但是,本文注意到,自筹资金在辽宁省的资金来源中占比是最大的,但从全国的整体水平来讲,其他资金来源的占比在多数年份里要比自筹资金的占比大,在年,两者的占比基本持平。这说明辽宁省房地产市场的开发中的财务杠杆要比全国低,其风险积累也相对较小,因此从这个意义上来讲,辽宁省房地产市场的发展是比较健康的。此外,无论是全国整体水平还是辽宁省,国内贷款占投资总额的比重自年以后一直处于下降的趋势,到年才基本稳定下来。但年以后全国国内贷款占投资总额的比重为左右,而辽宁省仅为,年这一比例更是下降到。表一房地产开发投资资金来源辽宁省口全国房地产房地产房地产房地产房地产房地房地产房地产开发投开发投开发投开发投开发投产开开发投开发投资资金资资金资资金资资金资资金发投资资金资资金来源中来源中来源中来源中来源中资资来源中来源中国内贷利用外自筹资的其他国内贷金来自筹资的其他款资金资金来款源中金资金来源利用源外资口口口巨口口口口口口数据来源中经网统计数据库 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析利用外资方面,年以后全国和辽宁省利用外资额占投资总额的比重己基本稳定在一左右。然而,继年辽宁省利用外资总额同比增长后,年又再次同比上涨了,这一上涨使得利用外资占辽宁省当年投资总额的比例达到了。年尽管只有小幅上涨,但由于翘尾因素的影响,当年的占比依然为。简要结论综上所述,辽宁省房地产市场在近年来尤其是年以来发展比较迅速,许多重要指标如房地产开发投资同比增速、住宅本年销售面积同比增速等相对高于全国平均水平。并且辽宁省房地产市场的开发中的财务杠杆要比全国低,其风险积累也相对较小。另外,商品房竣工房屋的造价也远远低于全国平均水平。从这个意义上来讲,辽宁省房地产市场的发展是比较健康的。但是,辽宁省房地产市场也存在一定的问题,如第二章所描述的全省发展不平衡,房地产业的发展过于集中于沈阳地区和大连地区,并且沈阳地区和大连地区还存在房地产价格上涨过快问题。从总体上看,辽宁省房地产市场的发展的健康状况处于全国平均水平之上。 5辽宁省房地产市场对经济的影响实证分析辽宁省房地产市场对经济的影响实证分析本章我们从两个方面来分析辽宁省房地产市场对经济的影响一是运用国际比较,分析美国和日本两个发达国家房地产业在其经济中的作用,并比较辽宁省房地产业在发展过程存在的差距二是运用计量经济学方法分析辽宁省房地产业对经济增长的作用。国际比较分析日本和美国这两个发达国家房地产业对国民经济的重要作用具有一定的代表性,下面本文通过数据分析房地产业在这两个发达国家经济中所起的作用。虽然日本房地产业在世纪年代末和年代初经历了房地产泡沫的破裂,但是也并没有改变房地产业在国民经济中举足轻重的作用。表一、表一表明,年以来,日本房地产业增加值占的比重一直接近,建筑业增加值占比重一直在以上,而美国房地产业增加值占的比重一直在以上,由此可见房地产业在这两个发达国家也是起着举足轻重的作用。表一日本一加房地产业、建筑业增加值情况年度建加筑值业增增房加地值产业亿日元加建值筑业增房增地加产值业亿日元亿日元资料来源根据《日本统计年鉴计算。刃耐而本文从表一可以了解到,年以来,辽宁省建筑业增加值占的比重虽然介于美国与日本之间,但是房地产业增加值占的比重不到 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析,仅是日本和美国的四分之一左右。因此,辽宁省房地产业对的作用还大有潜力可挖。表一美国一房地产业、建筑业增加值情况年度建筑业增加值房地产业及其亿建筑业增加值房地产业增加亿美元租赁增加值美元值亿美元资料来源根据《美国统计年鉴加的计算。表一辽宁省一房地产业、建筑业增加值情况年度建筑业增加值房地产业及亿建筑业增加房地产业增加亿元其租赁增加元值值值亿元,资料来源根据《辽宁统计年鉴计算。辽宁省房地产业对经济增长的计量经济学分析计量模型设定前面的论述表明,年以来,辽宁省房地产市场得到了飞速发展。下面本文来探讨其对辽宁省经济的影响。一般认为,房地产市场的发展对经济增长有正面的作用梁云芳、高铁梅、贺书平,。因此本文以如下计量模型来度量辽宁省经济增长。叮二代戏毛几叮几,十只一其中,咖弓、毛、叮、,分别为辽宁省增长率、房地产投资完成额增长率、人口自然增长率、产业结构第二产业占比重,俄、乓为误差项。戏、八、几为回归系数。本文期待八的符号为正。 5辽宁省房地产市场对经济的影响实证分析数据样本本文采用《新中国年统计资料汇编》的数据来进行计量分析,样本期间为一年。描述性统计如下表一描述性统计量变量实际增产业结构第人口自然增房地产开发投资长率二产业占长率额增长率比重均值中位数最大值最小值一标准差偏度峰度样本数注由计算得来由上表可以看出,房地产企业完成投资额增长率的波动性还是比较大的。计量结果本文用上述数据用回归后的结果如下表①表一回归结果变量系数一,,一”,`,标准差一统计量一一值调整似然函数一值值统计量注由计算得来,其中,、、分别表示在、、的显著性水平上统计显著。①该估计参考了伍德里奇、张晓崛。 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析由上表的值可以看出,式能够较好地说明辽宁省增长率的影响因素,表一表明,工业产值占的比重每上升一个百分点,将导致增长约个百分点。房地产企业完成投资额每增长一个百分点,将导致增长约个百分点,其对经济的带动作用还是非常明显的,这也验证了梁云芳、高铁梅、贺书平的结论。但是上述结果中有一个比较异常的结果,人口自然增长率与经济增长率的关系是负向的,不太符合一般经济学理论。但是考虑到我国实行计划生育的国策和技术进步,可能是由于技术进步导致生产率的提升而产生上述结果。简要结论综上所述,由于房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。因此房地产行业可以通过投资渠道、刘一其它相关行业的带动作用以及拉动消费来推动经济增长和就业增长。本文通过国际比较也发现,日本和美国房地产市场对经济的拉动作用是比较明显的,这两个发达国家房地产业增加值占的比重自年以来一直稳定在左右,而辽宁省年却不到,因此辽宁省房地产业对的拉动作用还大有潜力可挖。并且,本章所构建的计量经济学模型进一步表明,房地产开发投资额每增长一个百分点,将导致增长约个百分点,因此房地产业对经济的带动作用是非常明显的。 6本文总结与政策建议本文总结与政策建议年以来,全国房地产行业的发展突飞猛进,作为东北地区发展最迅速的省份,辽宁省的房地产业也在不断的发展,并逐步成为全省经济中重要的支柱产业。因此,深入了解辽宁省房地产行业的发展现状,并研究房地产市场对经济的促进作用,具有重要的现实意义。本文通过国际比较以及计量经济学方法分析了辽宁省房地产市场对经济的影响。其结论如下首先,本文从地产开发投资完成情况、商品房销售情况和房地产开发投资资金来源三个方面出发,对一年辽宁省房地产业及几个重点城市房地产业的发展现状进行了概述,本文的分析表明,辽宁省房地产业自年以来一直呈高速发展态势,即使经历了年全球金融危机,辽宁省房地产业的发展也未见`有放缓趋势。但是辽宁省不同地区房地产业的不平衡问题仍然比较严重,虽然自年以来有所缓解,但是仍然是沈阳与大连两地区独大的局面。因此,今后应该着重加强欠发达地区房地产业的发展。同时,还应该注意大连地区和沈阳地区房价上涨过快的情况,避免房地产泡沫的产生。其次,本文又从房地产开发投资完成情况、商品房销售情况和房地产开发投资资金来源三个方面出发比较了辽宁省和全国房地产市场的发展现状,本文发现,辽宁省房地产市场在近年来尤其是年以来发展比较迅速,许多重要指标如房地产开发投资同比增速、住宅本年销售面积同比增速等相对高于全国平均水平。并且辽宁省房地产市场的开发中的财务杠杆要比全国低,其风险积累也相对较小。另外,商品房竣工房屋的造价也远远低于全国平均水平。从这个意义上来讲,辽宁省房地产市场的发展是比较健康的。最后,本文通过国际比较发现,日本和美国房地产市场对经济的拉动作用是比较明显的,这两个发达国家房地产业增加值占的比重自年以来一直稳定在左右,而辽宁省年却不到,因此辽宁省房地产业对的拉动作用还大有潜力可挖。另外,本文还分析了房地产业拉动 辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析经济的渠道,由于房地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。因此房地产行业可以通过投资渠道、对其它相关行业的带动作用以及拉动消费来推动经济增长和就业增长。进一步地,本文通过构建计量模型,分析了辽宁省年至年房地产市场的发展对经济增长的影响,结果表明,房地产开发投资额每增长一个百分点,将导致增长约个百分点,其对经济的带动作用还是非常明显的`为了促进辽宁省房地产业的健康发展,本文的政策建议如下其一,利用政策引导房地产投资资金由沈阳、大连等热点地区向辽西不发达地区流动,包括税收政策和财政政策等等,从而缓解和解决辽宁省房地产业发展存在地区不平衡的问题。其二,对热点地区,如沈阳、大连的房地产价格上涨过快问题应该利用税收政策、信贷政策抑制房地产投机需求,并且严厉打击房地产商囤地、囤房行为。从而缓解大连、沈阳两地区房地产价格上涨过快的现状。其三,虽然国际经验及本文的实证分析表明房地产业具有很强的推动经济增长的能力,但是由美国、日本房地产泡沫破裂惨痛教训,应极力避免单一由房地产业拉动经济增长的做法,加强其它产业尤其是高新技术产业的发展,促使全省产业结构升级。 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后记鱼旦旦旦旦旦,,旦鱼旦旦,旦旦后记时光茬蒋,岁月如梭,进入东北财经大学公共管理学院国民经济管理硕士班学习两年来,不敢说学业有成,至少是追求不懈,回首往事,不禁感慨、感动和感激。凡事但求无愧于父母的养育、恩师的教侮和自己的努力,所幸的是我坚持了下来,从一个起点走到一个终点,今天我又开始了新的征程。决定将《辽宁省房地产行业发展现状及其对经济的影响分析》作为硕士毕业论文选题,是源于我的日常工作所思索。我在银行从事房地产行业信贷方面的工作,业务涉及的区域是辽宁省。几年来,辽宁省房地产市场发生了翻天覆地的变化,房价等问题成为了百姓们经常讨论的话题,也经常有人向我问起对房地产市场的看法。正所谓学以致用,经过这两年的知识积累,我想通过自己的方法和路径,去探究一下辽宁省房地产市场发展的现状和其对经济的影响。写这篇文章之前,也阅读了许多专家学者关于房地产方面的阐述,受益匪浅。也希望这只是一个开始,而不是结束。感谢导师于洪平教授,他治学严谨,在繁重的行政事务下,对我给予悉心指导、提供无微不至的帮助,这一点将永远铭记在心。感谢东北财经大学公共管理学院培育过我的领导和老师们,对本人的帮助颇大,表示深切的感谢。还有国民经济管理班的同学们对我的帮助,我会一一铭记在心。此外,还要感谢在百忙之中抽出时间审稿和参加论文答辩的专家们,感谢对本文的意见与建议,这样我才能更快地意识到自己的不足,加以改正得以提高。在文章写作过程中,曾多次遇到写作误区和盲点,所幸最终能坚持下来,囿于学识,不足之处,请诸位师长指正。艾昊年月日 东北财经大学研究生学位论文原创性声明本人郑重声明此处所提,、交的博士硕士学位论文《州杯娜栖发脚脉麒利命籍曙肇人在导师指导下,在东北财经大学攻读博士硕士学位期间独立进行研究所取得的成果。论文中除已注明的部分外,不包含他人己发表或撰写过的研究成果,对本文的研究工作做出重要贡献的个人和集体均已注明。本声明的法律结果将完全由本人承担。日期对口年月日作者签名二尸实柔东北财经大学研究生学位论文使用授权书本论文作者完全了解学校关于保存、使用学位论文的规定,即按照学校要求提交学位论文的印刷本和电子版本同意学校保留论文的复印件和电子版本,允许论文被查阅和借阅本人授权东北财经大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索,学校可以采用影印、缩印或其他复制手段保存或汇编论文。日期夕砂年月。日作者签名卜磷异导师签雾少﹄日期脚年月日'