房地产行业发展现状及政策环境 8页

'房地产行业发展现状及政策环境一、房地产业发展现状分析及发展趋势（一）房地产运行态势史上最严房地产调控政策执行到2014年，房地产市场终于开始由局部地区松动蔓延到全国，国房景气指数一再下滑，一、二线城市也开始进入调整状态。1、全国房地产运行态势一是房地产的总体规模越来越大，房地产投资增速持续减缓，市场总体供大于求。2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。二是土地市场同比回落，商业地产销售增幅高于住宅市场。2014年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比减少28%；成交面积104032万平方米，同比减少31%。连续几年，商业营业用房销售增幅高于普通住宅。2014年，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。随着城市化进程的深入、居民消费能力的不断提高，未来商业地产将有较大的补涨空间。三是限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松。8 2014年全国房地产市场延续下行趋势，中央与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求；2014年三季度末央行出台“住宅金融政策”调整限贷以促进住宅市场平稳发展，预示着房地产市场发展环境短期内将发生明显变化。总体来说，在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下，房地产市场发展环境有所改善。长效机制推进与调控方式的转变，有利于房地产业长期健康稳定发展。四是多数企业销售低于预期，高库存、高负债，资金压力大，融资规模上升。销售方面，重点品牌企业持续领跑市场，部分中型房企加快销售进度，但多数企业整体目标完成率仍低于去年同期；土地投资方面，房企投资更趋谨慎，城市布局聚焦一线城市，二三线城市占比回落。融资方面，多数企业资金压力较大，融资规模持续上升；随着海外融资成本上升，重点企业海外融资规模下降；国内中期票据市场监管放开，多数企业发布票据融资计划，预计未来直接融资规模将上升。五是企业竞争加剧，行业集中度进一步提升。市场开始走向分化，一些实力较低的房地产企业正在被洗出市场。一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地；二是房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难；三是由于利率提高，一些中小房地产企业无力支付房地产信贷的利息；四是大型房地产企业更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，从而提高市场集中度。2、北京市房地产运行态势8 一是房地产投资投资额增速放缓。2014年，北京市房地产开发投资3911.3亿元，比2013年增长12.3%。其中，住宅投资完成1962亿元，增长13.8%；写字楼投资完成750.2亿元，增长22.6%；商业、非公益用房及其他投资完成1199.1亿元，增长4.5%。表：2011—2014年北京房地产投资额年份2011年2012年2013年2014年投资额（亿元）3036315334833911二是土地市场供应量明显下降，宅地成交下滑，商业用地异军突起。2014年，北京市共推出147宗土地，建设用地总面积967万平方米，较上年减少35.2%；成交141宗，建设用地总面积938万平方米，较上年下降29%。土地出让金总计1917亿元，同比增长5.2%，推出、成交楼面均价分别为9813元/平方米、11529元/平方米，同比增幅分别为97%和51%。三者均创历史新高。从成交结构来看，2014年北京实现成交的141宗土地当中，宅地成交52宗占比37%，较去年减少22宗，规划建筑面积为901万平米，与去年相比减少431万平米，成交总金额1311亿元，相比去年增加2%；而商业地块全年累计成交44宗占比31%，规划总面积达564万平米，与去年相比增加85万平米，总成交金额达588亿，较去年增加120亿元。剩下的45宗则为工业用地，占比32%。住宅、商业、工业用地所占比重基本持平。表：2011—2014年北京土地成交量2011年2012年2013年2014年土地宗数249163215141规划建筑面积（万平方米）23291693240116638 成交额（亿元）1057648182919173、住宅市场成交创新低，均价创新高。2014年北京商品住宅（不含保障房）共实现成交79784套，成交面积829.58万平方米，相比去年分别减少26.7%、29.8%，而这其中还有18860套为自住型商品房所贡献，扣除该部分，纯商品住宅仅为60924套。表：商品住宅成交走势统计期间数量面积（万平方米）成交均价（元）金额（亿元）201173540790.92215291702.7620121168431255.86206342591.3220131088911182.47232452748.60201460924661.73269141281,57注:数据不含保障房和自住房（二）房地产业发展趋势1、房地产市场步入新常态随着中国经济发展由两位数增长进入个位数增长的减速换挡期，经济发展进入提质增效新阶段，经济发展进入新常态也必然影响房地产业发展步入新常态。一是房地产投资增速换挡，进入平稳发展期。随着经济发展进入减速换挡期，房地产市场预期也发生一定变化，那种房地产市场全面繁荣，开发商拿地就赚钱，房地产投资收益飙升的时代显然一去不复返。未来中国经济增长和城市化发展的现实需要有决定房地产业在未来十五至二十年时间内，将保持稳步增长。二是房地产8 市场的差异化将成为一种常态。住宅供求的区域化差异明显。近两年来，我国房地产市场分化趋势越来越明显。2015年是“十二五”的最后一年，也是“十三五”开局准备之年。“十三五”与“十一五”、“十二五”最大的区别，就在于目前我国城镇户均住房套数已经达到了1.1套以上，告别住房绝对短缺，大规模住房建设周期已经过去。预计未来新增住房建设将主要集中在人口净流入的特大城市和超大城市住房。而且，在国家严格控制特大城市和超大城市新增土地规模的情况下，新增土地利用上将以存量用地为主，特别是工业用地转居住功能，这将是未来特大城市、超大城市住宅用地的主要来源。当然，这也是产业结构转型，第二产业向第三产业过渡的要求。消化二三线和三四线城市的存量待售库存，这可能是“十三五”比较急迫的工作之一。2、房地产市场调控需要建立长效机制房地产市场发展进入新常态，房地产调控思路也正在发生转变，行政手段逐渐退出，多轮调整促房地产市场化转型。取消限购等手段只是时间问题，而全面取消限购后房地产市场必须建立起适应新常态的长效机制。房地产长效机制实际就是将房地产涉及的金融、土地、税收和住房保障等方面政策工具进行重新组合。在明确房地产市场发展目标的前提下，更加重视政策的系统性、稳定性和可预期性，确保包括金融、土地、税收、住房保障等在内的一系列政策工具目标，形成政策合力，而不是相互掣肘。3、房地产企业向规模化、精细化、多元化发展8 为更好适应市场和竞争。首先，开发企业已经进入规模化发展，产品有的是为了走量，有的是为了利润，有的则是为了留待资本操作，从而保证有不同的产品满足不同的需求。其次进入精细化阶段，当前房企在某一领域、某类市场或某种产品上深耕，才能拥有自己的核心竞争力。第三，多元化发展。即将住宅产品与产业结合如：养老、商业、旅游等产业结合，由单一住宅产品开发转变为房地产产业的综合性开发。例如万科进入到商业地产领域、保利进入到养老地产领域等。（三）房地业务板块发展趋势一是住宅地产投资增速下降。住宅产品回归居住属性的趋势已经确立。随着市场调整的持续，未来房地产企业在单个项目上的暴利时代已成过去，依赖于土地、人口红利的粗放发展模式，将逐渐被品牌化、市场化的竞争模式所取代。二是商业地产投资保持快速增长。与住宅相比，商业地产在功能、客户、资金要求等方面表现出较大的差异性，商业地产比住宅更加复杂，专业性要求更高，并且对企业的资金要求、运营能力要求更高。从长远来看，未来中国商业地产未来发展趋势将以长期持有型商业为主，散售型商业的发展空间将越来越小。商业地产开发商将凭借稳定成熟的商业模式，进行全国范围的持续快速扩张，商业地产格局将要形成寡头垄断的局面，大批的小开发商将要被淘汰出局。三是旅游地产和养老地产市场潜力有待开发。随着国家确定旅游和养老作为重要发展的产业，旅游和养老地产作为国内开发商暂避风险甚至积极寻求转型的新方向。8 传统房地产业面临着更加激烈的竞争，导致利润降低和风险增大，如何提高产品附加值成为目前房地产业的重要问题，“旅游+地产”、“养老+地产”开发模式被越来越多房地产开发企业所关注。二、房地产业发展相关政策1、行政手段逐渐退出，多轮调整促房地产市场化转型政府对于房地产调控的态度与方针正在转变，由过去频频的行政干预，转为建立长效机制，不动产统一登记、住房信息联网、房地产税立法等。坚持“双向调控，分类指导”原则，调控不再一刀切了，而是根据不同地区、不同城市的不同市场形态，实施不同的调控目标与方式。在货币信贷方面，实行差别化住房信贷政策，重点鼓励释放刚需。2014年10月29日，李克强总理主持召开国务院常务会议，重提“稳定住房消费”，这是继2009年提出“稳定住房、汽车等大宗消费”后，相关表述再次出现在国务院常务会议的纪要当中。因此，鼓励满足居民合理购房需求将成为未来房地产调控政策的主要内容。逐步建立多层次、多来源的住房保障体系。保障房政策覆盖面扩大，进行模式创新。2014年3月中旬，出台《国家新型城镇化规划（2014-2020）》提出：建立市场配售8 和政府保障相结合的住房制度，推动形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，有效保障城镇常住人口的合理住房需求。健全房地产市场调控长效机制。调整完善住房、土地、财税、金融等方面政策，共同构建房地产市场调控长效机制。各城市要编制城市住房发展规划，确定住房建设总量、结构和布局。确保住房用地稳定供应，完善住房用地供应机制，保障性住房用地应保尽保，优先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，严格控制大户型高档商品住房用地。实行差别化的住房税收、信贷政策，支持合理自住需求，抑制投机投资需求。依法规范市场秩序，健全法律法规体系，加大市场监管力度。建立以土地为基础的不动产统一登记制度，实现全国住房信息联网，推进部门信息共享。2、老工业区改造政策2013年，国家启动了全国城区老工业区搬迁改造试点工作，经过北京市发改委等部门的积极争取，首钢老工业区成功获批全国城区老工业区搬迁改造首批试点，享受国务院办公厅出台的《关于推进城区老工业区搬迁改造的指导意见》的相关政策，为破解首钢土地开发再利用难题提供了政策依据。近日，北京市出台了《关于推进首钢老工业区改造调整和建设发展的意见》和《关于推进首钢老工业区和周边地区建设发展的实施计划》两个政策文件，标志着首钢老工业区调整转型的重点政策难题基本破解，首钢老工业区将进入改造调整和转型升级的实质性阶段。特别是意见中提到按照新规划用途落实供地政策，像二通厂区这种无土地证，但土地权属明晰、无争议的土地，明确了解决方案。8'