银行对房地产行业发展状况的调查报告 18页

'ⅩⅩ银行对房地产行业发展状况的调查报告ⅩⅩ分行营业部　　目录17 一、绪论……………………………………………………………………………………2（一）课题研究目的及其意义…………………………………………………………2（二）报告研究说明……………………………………………………………………2二、ⅩⅩ概况………………………………………………………………………………2（一）ⅩⅩ城市概况…………………………………………………………………21、城市概况……………………………………………………………………22、ⅩⅩ交通概况………………………………………………………………33、经济状况……………………………………………………………………34、基础设施条件……………………………………………………………45、文教卫生……………………………………………………………………4（二）城市经济发展情况……………………………………………………………41、整体经济发展情况…………………………………………………………42、ⅩⅩ市发展规划……………………………………………………………53、规划预期目标…………………………………………………………6（三）城市发展特点…………………………………………………………………6三、ⅩⅩ市房地产发展概况………………………………………………………………7(一)房地产宏观概况………………………………………………………………71、房地产市场发展综述………………………………………………………72、消费市场分析………………………………………………………………83、房地产运行市场分析……………………………………………………94、ⅩⅩ房地产发展特点…………………………………………………9(二)国家宏观调控政策对ⅩⅩ市房地产业的影响…………………………………12(三)当前房地产行业发展面临的困难和问题…………………………………13四、我行授信业务发展综述………………………………………………………………13(一)总体概况………………………………………………………………………13(二)我行授信业务主要风险………………………………………………………14（三）风险防范措施及应对策略建议…………………………………………………15五、ⅩⅩ市房地产发展趋势预测及可持续发展情况……………………………………15（一）房地产的支柱产业地位不会动摇………………………………………………15（二）后期房价不会大起大落…………………………………………………………16（三）今后持有多套房产获利会不断减少……………………………………………16（四）完善房地产市场需求主体分类…………………………………………………17一、绪论17 （一）课题研究目的及其意义伴随着撤地建市的成功批准以及ⅩⅩ市经济的快速发展，ⅩⅩ城市化进程进一步加快，房地产行业呈现出快速发展势头。房地产投资规模逐年扩大，银行投入该行业的资金占比逐年提高。在支持行业发展的同时，也积聚了一定的信贷经营风险。去年年初以来，国务院多个部委出台了若干宏观调控政策，再次对楼市调控发力，旨在促进房地产市场平稳健康发展。宏观调控政策正逐步显现其作用，但是现在的房地产行业的发展还没有步入健康平稳的发展轨道。为准确了解ⅩⅩ市房地产行业发展现状，降低我行信贷资金风险，根据分行要求，我完成了对ⅩⅩ市房地产行业的调查工作，希望通过对ⅩⅩ市整体宏观经济环境及房地产市场状况，了解目前当地住宅的供给与需求特征、价位水平为房地产发展以及降低信贷资金风险提供详实的依据和建议。(二）报告研究说明1.调研内容房地产宏观环境调研：通过实地调研，获得ⅩⅩ市人文、经济、政策法规及城市规划方面的信息。楼盘情况及周边市场环境调研：通过对楼盘的实地踏勘，对各项目及本地块的周边市场环境进行深入了解。结合我市房地产发展以及本行信贷授信数据进行分析。2.调研方法调查主要采取了文献研究、实地踏勘、问卷调查并结合深入访谈等方法，消费者调查主要采取随机抽样。二、ⅩⅩ概况（一）ⅩⅩ城市概况1.城市概况ⅩⅩ市处于云贵高原向湘西丘陵过度的斜坡地带，西北高，东南低。平均海拔在500-1000米之间，武陵山主峰在境内，山脉以东是丘陵地带，河流切割较浅，地面平缓起伏，河流沿岸多试山间坝子，一般海拔在300-800之间；山脉以西是岩溶山原地貌，一般海拔在600-1000米之间，相对高差达600-800米。但在远离河17 　　谷的山原面上岩溶、丘陵、洼地较多，地面起伏不太大，全境以山地为主，占全区总面积的67.8%，其次是丘陵占28.3%，坝子及其它地貌面积仅占3.9%。2.交通概况ⅩⅩ市是云贵高原连接东部沿海地区的重要交通要道。湘黔铁路、株六铁路复线、渝怀铁路过境我市四个县、区。ⅩⅩ凤凰机场先后开通贵阳、长沙、重庆、广州、上海、北京、深圳、桂林航线，现已并入首都机场集团。贵阳至大龙的高速公路已全线开通，东出湖南长沙、西进省城贵阳更为便捷。全市县县通油路，出境公路均为二级以上高等级油路。在建ⅩⅩ（江口）至玉屏城际铁路、渝怀铁路复线ⅩⅩ段、ⅩⅩ大兴机场改扩建、乌江航道整治、供电网建设规划（建设期三年、总投资52亿元）等一批大项目列入国家和省重点支持发展项目。200吨航船可通乌江进入长江直达东海，ⅩⅩ至大龙高速公路、杭州至瑞丽高速公路ⅩⅩ段、思南至剑河高速公路ⅩⅩ段已开工建设。　3.经济状况多山的自然环境，特有的喀斯特地貌带给ⅩⅩ丰富的能源、矿产、生物和旅游资源。这里景色迷人，锦江穿城而过，蜿蜒逶迤，将ⅩⅩ勾画成为“城在水中、水在山中、山在城中”的美丽画卷，这得天独厚的自然风光为仁增添了魅力，更为ⅩⅩ的旅游业奠定了基础。境内的国家级风景名胜区十里锦江——九龙洞与中国五大佛教名山梵净山自然风景区构成了贵州新的一条精品旅游线路，倍受瞩目。至今保存完美的原生态自然山水和民间民族文化使ⅩⅩ在我最喜爱的西部名城评选活动中，荣获“西部名城”的称号。机场、渝怀铁路、高等级、高速公路的开通，更是把ⅩⅩ旅游与凤凰湘西旅游，重庆红色旅游紧密连接，遥相ⅩⅩ应，形成了一个新的旅游圈活跃起来。ⅩⅩ市的矿产资源丰富，蕴藏着丰富质优的汞、钾、锰、磷、铅、锌等矿产。这里生态环境优良，在旅游、电力、水利、加工业农业、人才和科教等方面具有很大优势，是2005年全国最具投资潜力中小城市五十强之一。由于地处湘、鄂、渝、黔交界处优越的地理位置更使之成为这四省（市）边区经济圈中极具后发优势和潜力的发ⅩⅩ市的矿产资源丰富，蕴藏着丰富质优的汞、钾、锰、磷、铅、锌等矿产。这里生态环境优良，在旅游、电力、水利、加工业、农业、人才和科教等方面具有很大优势，是2005年全国最具投资潜力中小城市五十强之一。由于地处湘、鄂、渝、黔交界处优越的地理位置更使之成为这四省（市）边区经济圈中极具后发优势和潜力的发展之地。17 ⅩⅩ市以创建“中国优秀旅游城市、省级卫生城市、省级文明城市、省级园林城市”为契机，加快城市文明建设步伐，着力提高市民素质、城市品位、美化城市环境、营造良好的投资环境，使得城市面貌发生了巨大变化，经济实力不断增强，人民生活水平逐年提高，社会事业取得了长足发展。近年来，先后荣获“西部名城、全国最具投资潜力中小城市50强，省级文明城市、省级卫生城市、中国传统龙舟之乡”的称号。目前，围绕地委、行署提出的打造“梵天净土，桃源ⅩⅩ”的目标，ⅩⅩ市正不断加大基础设施建设，完善城市功能，以龙舟文化为载体，加快锦江旅游开发，倾力创建中国优秀旅游城市、国家卫生城市、省级园林城市。市委、市政府还将继续大力实施农业稳市、兴工富市、旅游活市、商贸兴市、环境立市战略，加大招商引资力度、积极调整和优化产业结构，抓住经济发展的有利时机，努力把ⅩⅩ的经济和社会事业的发展提高到一个新的水平。4.基础设施条件光缆通讯线路覆盖全区，已经开通国内、国际程控电话、移动电话，信息传送迅速便捷。全区电力富足，拥有50万伏和22万伏变电输电线路的国家电网，是黔电东送的桥头堡，100万千瓦乌江思林水电站和120万千瓦ⅩⅩ火电厂将陆续在新世纪开万千瓦ⅩⅩ火电厂将陆续在新世纪开工建设。11万伏输变电线路覆盖全区各县市。5.文教卫生科教文卫事业方兴未艾，具有浓郁的多民族特色地方文化，古老驰名的傩戏文化一花独放。全区已拥有各类大专院校和中小学校2473所，初步形成了多层次、多形式、多学科、门类齐全的教育体系。全区医疗卫生条件有了很大改善，拥有医疗卫生机构525个，各族人民的健康水平有了明显的提高。文化事业发展迅速，已建成电视差转台269个，卫星电视转播784个，电视覆盖率87％。全区各族人民生活丰富多彩，开放文明。(二)城市经济发展情况1.整体经济发展17 2007-2010年ⅩⅩ市人均GDP持续上升，随着城市框架进一步建设，预计未来经济又会保持一个持续增长的发展阶段。到2010年，全区生产总值增长64.9倍，人均生产总值迈入总体小康阶段；地方财政收入增长62.5倍，实现由“吃饭财政”向保运转、解民困、促发展的转变；固定资产投资增长597倍，发展基础条件不断改善，大兴机场复航，渝怀铁路开通，公路提级扩面，初步形成铁路、公路、航空、水运一体的综合交通运输格局。城乡群众收入、生活质量大幅提高，城镇居民可支配收入增长28倍、农民人均纯收入增长22倍；生态环境明显改善，森林覆盖率从22.7％提高到49.8％。教育、卫生、文化、体育等各项事业发展迅速，公共服务水平全面提升。2011年，ⅩⅩ市紧扣“加速发展，加快转型，推动跨越”主基调和工业化、城镇化带动主战略，深入实施“构建两带两圈产业体系，推进六个新跨越”发展战略，坚持打基础、扩总量、调结构、惠民生，苦干实干、开拓创新，预计实现生产总值362亿元，增长17％；一、二、三产分别增长l％、28.5％、22％，产业结构调整为27.9：29.0：43.1。完成固定资产投资400亿元，增长76％；完成财政总收入50.6亿元，增长43％，其中完成一般预算收入28.5亿元，增长55.8％；城镇居民人均可支配收入13750元，增长25％，农民人均纯收入4076元，增长26.5％；存、贷款余额分别达到446亿元、304亿元，分别增长26.8％、25.4％。主要经济指标均创历史最好水平，在全省排名中实现了增比进位的目标，其中，生产总值增幅由全省靠后上升到第七，全部工业增加值增速居第四，旅游总收入增速第二，财政一般预算收入增速第二，税收收入增速第三，金融机构存款余额增速第二、贷款余额增速第四，城镇居民人均可支配收入增速第一，农民人均纯收入增速第二，物价指数涨幅全省最低。2.ⅩⅩ市发展规划17 根据ⅩⅩ市政公开信息、ⅩⅩ市城区商业网点规划我们可以看到：ⅩⅩ政府的规划目标，即提升商贸流通业，将ⅩⅩ市建设成为黔、渝、湘、鄂四省（市）边区商贸集散地，通过对现有商业网点设施的改造、调整、扩充、完善、提升，将ⅩⅩ市商业构建成以大型骨干商业网点为龙头，以大型综合、专业批发市场为依托，以各具特色的商业街和中小商业网点胡维补充的城市商业体系；再塑城市商业形象，使商业功能与文化功能相结合，传统风格融于现代风貌之中；提高商业现代化、网络化、信息化水平，逐步建成经营布局合理、业态结构优化、服务功能完备、方便居民生活、竞争适度有序的城市商业格局。3.规划预期目标近期目标：——2012年生产总值增长17％，力争19％。其中，一产增长8％；二产增长35％；三产增长18％。规模以上工业总产值增长33％，力争达到35％；全社会固定资产投资突破700亿元，力争达到800亿元；财政总收入增长30％以上，其中一般预算收入增长35％以上；社会消费品零售总额增长25％；城镇居民可支配收入增长20％，农民人均纯收入增长20％。物价指数控制在4％左右，城镇登记失业率控制在4.2％以内，人口自然增长率控制在6.3‰以内。单位生产总值能耗和主要污染物排放控制在省下达的指标范围内。远期目标：——到2016年，努力实现“六个倍增”即经济总量倍增，突破800亿元，年均增长17％以上；财政总收入倍增：达到186亿元，年均增长30％以上；全社会固定资产投资倍增，达到2152亿元，年均增长40％以上；工业总产值倍增，突破1000亿元，年均增长35％以上；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入倍增，分别达到32846元和9620元，年均分别增长20％以上。同时，城镇化率年均提高2个百分点；全社会消费品零售总额年均增长20％；城镇登记失业率控制在4.5％以内；人口自然增长率控制在5.7以内；单位生产总值能耗、主要污染物排放和物价总水平控制在省下达的指标范围内。从这些我们可以看到ⅩⅩ市经济发展的区位优势和政策优势。（三）城市发展特点根据城市的基本情况与经济发展情况，我们可以看到目前的城市发展特点有以下几点：Ø良好的城市发展规划以及城市空间布局规划，为城市更好发展提供基础。17 Ø拥有较大的人口基数，以及目前城镇化率较低，未来城市房地产发展前景可观。Ø经济发展快速增长，随着城市进一步发展，未来发展面继续向好。Ø居民收入保持平稳上升，消费观念有待积极转变。三、ⅩⅩ市房地产发展概况（一）房地产发展宏观概况1.ⅩⅩ房地产市场综述ⅩⅩ市房地产市场总体上保持健康有序、稳定发展的态势，市场供需基本平衡，没有出现过热、过量现象。房地产完成投资、新开工面积、竣工面积均有下降，房屋销售上半年有所回暖，商品房价格稳中有升。17 全市房屋开发量供需情况分析：全市目前城镇人口18.1万，人均住房面积25.3㎡，到2014年若每年新增人口约1万人，每人按30㎡计算，每年需新增住房30万㎡，加上旧房拆迁每年2—3万㎡和部分居民换房等隐身，全市每年新增住房面积应在30—50万㎡较为合理，近几年来开发量均在合理范围内没出现过热、过量的现象，相对较为平稳增长。2.消费市场分析在所有潜在购买者中，有近75﹪为本地土生土长人群。随着人口增多、新家庭的建立、投资、创业的需要，这部分人群也是最迫切需要在本地置业的潜在买家之一。根据我们的调查报告可以看出，ⅩⅩ置业者的主力是年龄在40岁左右的买家。和前几年相比，最近几年买家年龄开始呈年轻化趋势，30——45岁年龄段的人士已逐渐成为买房的新兴力量。随着经济的发展，国家对旅游业的关注，ⅩⅩ的人均GDP的不断增加，不少郊县的居民开始把购房目标瞄向市区，而市区的城镇居民部分需要换新的房子，实行二次置业，一部分较为宽裕的居民则通过购买住房、商铺等二次置业投资，实现财富的增值。据调查显示近几年以来当地消费者对80——110㎡的三房二厅需求有所增加，100——120㎡的三房二厅、80——95㎡的二房二厅、及80——100㎡的三房二厅依次为目前消费者最喜欢的户型。三房与二房仍为主流户型，选择三房的占57﹪，选择二房的占31﹪。消费者最喜欢的楼盘特点是成熟，其次是自然、温馨、宁静，而山、水、园林是他们最为喜欢的环境元素。买房者年龄开始年轻化，购房主体为40岁左右。17 购房者最关注的因素集中在地段，其次是价格、周边环境、交通便利。很多购房者将清水大道、东太大道片区作为首选对房价接受程度也在增加，这从近年房价上涨和成交量的情况就可发现。影响消费群的因素主要分为几类：低档商品房消费群主要考虑价格和交通，中档商品房消费群主要考虑的因素为质量、品质、交通、价格而针对高档商品房消费群质量、品质、交通、价格以外还考虑地位。3.房地产运行市场分析“房价收入比”是世界广泛使用的判断房地产价格是否合理的重要指标，是指家庭所居房屋的价格和这个家庭年收入之比。比如，2011年某家庭的房价是30万元，他们该年的收入是６万元，房价正好为年收入的５倍，他们的房价收入比就是5:1。以我市2011年12月普通工作人员人均收入2万元，每个家庭按3口人，住宅销售价格为3500元/平方米，以1O5平米住房计算，房屋价36.75格万元，房价收入比就是6:1。同比增长一倍。房价的涨幅远远超过收入的涨幅，导致大量贷款的增加。4.ⅩⅩ市房地产市场特点ⅩⅩ作为黔东南的门户，在梵净山等一系列旅游项目的开发过程中，ⅩⅩ市的经济飞速发展，经济发展的同时也带动房地产行业的飞速发展，因此房价也在节节攀升，由2010年的接近三千每平方米的均价涨到了目前三千到四千的价位。今年上半年国家出台了一系列的政策来控制房价的过高过快的增长，对房价的疯涨有一定的遏制，但是仍然无法阻挡ⅩⅩ市房地产市场的迅速发展。从整体上看有一下几个特点。从房地产开发项目来看，规模开发正式成为市场主流，正由过去的单体楼盘为主转为现代小区、庭院型的开发为主，注重相应设施的配套建设以及“以人为本”的环境构建，注重城市整体规划，对项目的选址、规划设计，设施更加贴近购房者的需求，使房地产开发逐步走向理性成熟的发展阶段。如：浙江雪子集团开发的近50万平方米的“锦绣天地”，贵州名城房地产开发有限公司开发的“名城世家”，ⅩⅩ市东太房开发公司开发的“御风锦江”、“凯旋春天”纯住宅，ⅩⅩ市江华房地产开发有限公司开发的“锦江怡苑”，重庆伟映房开公司开发的“时代商汇”小区，注重环境和房屋品质，很受广大购房者欢迎。商品房销售价格稳重有升：2011年多层住宅均价在每平方米2800元，同期每平方米增长900元，地段好有绿化的小区价格在2800—17 3200元左右，电梯房的价格在3500—3900元。本年度在国家宏观调控的一系列政策指导下，房价依然有小幅上涨，电梯房的价位在每平方米4100元左右。造成房价上涨的主要因素有：小区功能的不断完善、建材价格上涨、各种税费提高、土地价格、拆迁补偿价格增加等因素。2011年ⅩⅩ市房地产项目价格情况均价：2500—3000元/㎡项目业态地址最新价格伍寰清水湾高层ⅩⅩ市火车站南岳大道片区(ⅩⅩ市：火车站)起价：2300元/M²均价：2900元/M²最高价：3600元/M²金域蓝山高层ⅩⅩ市梵净山大道南方电力旁（化肥厂对面）片区(ⅩⅩ市：熊家屯)起价：2000元/M²均价：2800元/M²最高价：3000元/M²梵净山旅游商城多层南长城金滩商城片区(ⅩⅩ市：南长城)起价：2680元/M²均价：2900元/M²最高价：3268元/M²锦江怡苑多层ⅩⅩ市东太大道555号片区(ⅩⅩ市：火车站)起价：1988元/M²均价：2800元/M²最高价：3300元/M²均价：3000—3500元/㎡项目业态地址最新价格侨泰·嘉逸花苑多层小高层高层ⅩⅩ市鹭鸶岩路锅厂片区片区(ⅩⅩ市：锅厂)起价：3088元/M²均价：3200元/M²最高价：3318元/M²锦江花园高层东太大道中段水果市场旁片区(ⅩⅩ市：水果市场)起价：3280元/M²均价：3500元/M²最高价：3880元/M²江华国际多层ⅩⅩ市清水大道（原火车站转盘处）起价：3360元/M²均价：340017 片区(ⅩⅩ市：火车站)元/M²最高价：4888元/M²均价：3500—4000元/㎡项目业态地址最新价格天都锦绣天地多层小高层ⅩⅩ市百花路28号片区(ⅩⅩ市：开发区)起价：2780元/M²均价：3200元/M²最高价：4580元/M²盛世铭城多层小高层ⅩⅩ市东太大道与共青东路交汇处片区(ⅩⅩ市：西门坳)起价：3688元/M²均价：3900元/M²最高价：4588元/M²侨泰·嘉逸花多层小高层高层ⅩⅩ市鹭鸶岩路锅厂片区片区(ⅩⅩ市：锅厂)起价：3088元/M²均价：3200元/M²最高价：3318元/M²江南苑多层ⅩⅩ市鹭鸶岩自来水厂对面片区(ⅩⅩ市：血站)均价：2380元/㎡金滩·半岛豪苑高层金滩桥头片区(ⅩⅩ市：金滩)起价：3568元/M²均价：3700元/M²最高价：3888元/M²时代商会高层ⅩⅩ市赵家湾片区时代商汇片区(ⅩⅩ市：瓦窑河)起价：3500元/M²均价：3900元/M²最高价：4600元/M²滨江印象高层滨江印象片区(ⅩⅩ市：大江坪)起价：3360元/M²均价：3600元/M²最高价：4000元/M²景尚名都多层|高层|ⅩⅩ市环东路中段地区农机公司片区片区(ⅩⅩ市：北门)起价：3280元/M²均价：3580元/M²最高价：3900元/M²名城世家高层ⅩⅩ市东太大道西外环路口处起价：3080元/M²均价：350017 片区(ⅩⅩ市：东太大道)元/M²最高价：3800元/M²锦江花园高层东太大道中段水果市场旁片区(ⅩⅩ市：水果市场)起价：3280元/M²均价：3500元/M²最高价：3880元/M²（二）国家宏观调控政策对ⅩⅩ市房地产业的影响一个城市的房价是由供求关系决定的。而国家今年的宏观调控的重心是为了打击炒房囤地、维护市场健康。所以，在ⅩⅩ这个仍以自住刚性需求为主导的城市，其楼市走势不会受到宏观政策太大的影响。从前面的分析可以看出，ⅩⅩ市的楼市基本未受调控政策影响，成交依然火爆。本轮调控更多是针对房价上涨过快的一二线城市，对房地产仍处于发展阶段、房价还有上涨空间的三四线城市便成为投资者的新目标。如ⅩⅩ市的江华地产、一品阳光、天都房产等大项目，能引领和带动房地产的走势。有些地段相对好的项目尚处前期推广阶段，开盘日期和开盘价都未确定的情况下，已经出现咨询的人群。金滩周边已经涨到3400元/平方米以上，尽管这个价格超出了很多人的预期，但房源仍吸引了众多潜在买家。价格3900元以上的品质项目越来越多。首付提至三成的政策对购房者也不会有太大的影响，三套及以上房贷暂停的政策短期内可能会对交易量产生影响，但90-130平方米住房增加，相对不高的总价很难从根本上改变购房者的心态。我行积极落实中央调控政策，严格按照人民银行的规定执行房贷标准，进一步控制房贷风险。如果以后银行不控制房贷规模，势必助推ⅩⅩ市的房价持续升高。近期国家出台了一系列调控政策，各地也在出台相关配套政策，对房价过快上涨的城市产生了深刻的影响，国家的宏观调控政策对开发商和购房者释放一个信号，就是使房地产业健康发展，购房者理性投资，严打炒房囤地捂盘惜售行为。房地产市场蓬勃发展包括两方面原因，一方面是投资者看好某城市的发展潜力，另一方面是城市购房者刚性需求旺盛，这两方面良性结合会促使房地产市场健康运转。实际上ⅩⅩ17 房地产市场上的购房刚性需求是仍然存在的，投资性需求也不少。一是刚刚成为地级市，城市化进程加快；二是城市人口增加，住房需求增长；三是周边县投资和投机需求因素；四是地方政府GDP增长因素。受国家宏观调控影响，虽然目前的观望情绪会延缓购房者的购房计划，但长期来看ⅩⅩ市住房的市场潜力很大，如果地方政府能够加以适当合理的引导，对于ⅩⅩ房地产市场的健康发展是非常有利的。（三）当前房地产行业发展面临的困难和问题首先是房屋价格增长过快，存在隐性危险。2009年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，但随着房地产市场的回升，ⅩⅩ市也出现了房价上涨过快的问题，应当引起高度重视。房价上涨过快蕴藏着风险不利于房地产市场的健康有序发展。如果后续购买力不足更容易引发价格泡沫。其次是房地产市场成熟度不够。我市房地产在建项目中，有不少比例的项目手续不全，这说明我市房地产市场成熟度低。其主要原因是以下几个方面，一是房地产企业自律性较差，存在有潜意识的违规动机；二是相关部门的市场监管力度不够；三是需要进一步完善运行机制。鉴于此，需从这三个方面着力规范一级市场。同时，需进一步发展住房二级市场，培育住房租赁市场，推动房地产市场全面发展。第三是房地产企业自有资金不足，拿地后依靠银行贷款运作，一旦银根收紧，资金链断裂，出现烂尾楼现象。第四是房地产结构不合理，保障性住房不足，投机性需求仍有一定空间。随着国家调控政策的出台，以“增供给，重自住，抑投机”为目标，促进房地产业健康发展。最后ⅩⅩ市的建筑市场有待进一步规范，从规划、设计、施工、销售、服务等各环节进行规范和监管。四、我行目前授信业务发展综述（一）总体情况截至2011年12月我行贷款余额134980.86万元，比上年增加1341.86万元，比上月减少1146.85万元。公司贷款方面：2011年12月余额103305万元，比上年减少4445万元，比上月减少1181万元，主要是贵州科特林水泥有限公司还贷1600万元，贵州华电大龙发电有限公司还贷5000万，贵州天都房地产开发有限公司还贷197万元。零售贷款方面：2011年12月余额30849万元，比上年增加4960万元、比上月增加163万元。主要是个人住房贷款发放977万元，收回160万元；商铺贷款25万。新增信贷投放去年开工项目、今年新开工项目占比（自年初累计数）单位：万元17 新增信贷投放金额新增信贷投放中用于去年开工项目的金额新增信贷投放中用于今年新开工项目的金额自年初累计数67511251中小企业去年年末户数，今年户数，延期发放比例单位：万元去年年末户数今年截至当月户数延期发放比例中小企业77（二）我行授信业务主要风险近年来，房地产客户已成为各家商业银行争夺的重要客户之一。房地产行业不仅仅具有资源有限性、资金密集性、高资产负债、现金流不稳定以及很强的产业关联性等特征还有很强的周期性和政策敏感性。根据上述特征，房地产授信业务的主要风险点可概括为以下几个方面。第一政策风险。2011年年初以来，国务院先后出台了若干房地产调控政策。包括贷款购买商品住房的首付款比例调至30%及以上，全国告别三套房贷，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于50%，贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。这些政策会给房地产销售带来一定影响。第二市场风险。主要存在建筑成本上升、市场预期下跌等不利因素对项目投资总额、盈亏平衡点以及销售前景的影响，这些因素会影响到房屋销售价格，另外，随着房地产市场的整治和监管，对违规经营的房地产企业造成影响，我行应密切关注我行信贷支持的房贷企业的信息，并进一步采取贷后管理措施。第三销售风险。开发商是否依法合规，五证齐全。分析项目的销售前景以及成本控制。项目的楼面地价高低决定了项目成本的高低，楼盘地理位置，户型结构，周边环境等决定销售业绩，从而影响资金回笼。第四运营风险。自营性商业地产项目建成后将出租经营，项目必须达到一定的出租率才能产生足够的现金流入以维持经营，并偿还贷款本息。因此，应分析项目运营风险，包括同类商业物业的竞争、是否已签订合作协议、招租情况、租金提升的可能性和议价能力等。还应分析是否存在租金被挪用的风险。17 第五资金风险。对于项目公司，若存在自有资金不到位、总投资预算不足等情况，将直接造成项目烂尾风险。对于综合实力在行业内排名较前的优质开发商，多家商业银行纷纷给予其授信额度，如果银行监管不到位，容易造成企业过度投资或者银行贷款资金被挪用，使银行贷款资金面临一定的风险。第六关联交易风险。对于大型房地产集团客户，母公司与子公司之间、各子公司之间形成各不相同的紧密的资金链条，通过内部关联交易或者往来，长期占用关联方资金，形成各种资金调度，增加银行信贷资金监管难度。（三）风险防范措施及应对策略建议首先在授信方案中，授信前提条件应对“四证”办理、自有资金到位、借款人承诺贷款不得挪用等方面进行规定，以防范合规性风险；其次落实贷款封闭管理。经过多年实践，封闭管理已经成为控制和防范房地产贷款风险，以及取得按揭等联动效益的重要手段。通过设定监管贷款专用账户及预售房收入账户，可起到监控贷款使用及销售回笼的作用，从而动态监控项目的成本与销售，确保贷款不被挪用和按时回收。再次根据房地产市场需求主体分类，调整和完善差别化信贷政策。同时加强押品管理，认真落实放款条件。最后，在项目达到预售条件时，督促开发商尽快按计划办理相关证件开展预售。项目开始预售后，密切跟踪预售进度是否达到预测水平，做好预售款收入的监控，按计划逐步回收贷款。监测开发商在我行的各类结算账户，发现结算量出现异常，应及时了解原因，采取相应措施。五、ⅩⅩ市房地产发展趋势预测及可持续发展情况（一）房地产的支柱产业地位不会动摇房地产是一个产业链条长、关联度高、带动性强的重要产业，横跨生产、流通、消费三大领域，对兼容金融、建材、运输、装饰家电等50多个相关产业都有直接的拉动作用。近年来，首府经济保持高速增长，而房地产及相关行业在国民经济发展中也占据极其重要地位，为我市经济发展作出了重要贡献。（二）后期房价不会大起大落17 房地产调控已经成为政府的常态行为。而每一次调控政策都更加成熟。房地产业在经济发展中所占比例过高，保障性住房缺位。从更深层次来看，房地产投资增速大大超过了固定资产投资，再加上国家4万亿元资金流入房地产行业，相应的金融风险已经显现出来，市场上资产泡沫增多。再加上9月份房地产市场出现了量价齐升的现象，多方因素促成了楼市调控政策的出台。作为首府政治、经济、文化、金融中心，出现现金流断裂的情况比较小，后期的房价不会大幅度的上升和下降。这次房地产调控，政府的主要用心是遏制一线城市房价过快上涨。（三）今后持有多套房产获利会不断减少目前有统计数字显示，ⅩⅩ市商品房均价在5000元左右，有的地方甚至达到上万元，这种价格区间是否正常？从发展来看，内蒙古的未来还有广阔的发展空间，个人的收入增长以及人口转移肯定会对城市的住房需求持续扩大。经济发展的目的就是要改善人们的生活水平，就是要建设更好的城市，建设更好的工业，来解决人口就业和转移的问题，所以，今后城市住房的供给也会较快增长。但在这种背景下，未来房价从长期来看，还会是一个上升的趋势。此外，住房对居民来说，主要是满足生活需要，而不是过多地把它看成一个投资、保值、升值的手段，现在房产税、物业税都开始酝酿，如果说你基于投机或投资的方式购买大量住房，住房的持有成本会很高，以后包括增值税、遗产税都将不断提出来，持有大量房产作为一个财富的保管方式，是不恰当的，付出的成本会越来越多，获利也会不断减少。但是，基于居住的需要，房子住好一点、宽敞一点，这个在政策和制度上还是支持的。（四）完善房地产市场需求主体分类，建设高、中、低档房屋，满足不同层次住房需求。R17 目前，楼市调控目标有3种定位。一是遏制过快上涨，二是逼使房价下降，三是达到合理的价位。到底合理价位是什么？第一，在不同城市合理价位是不一样的；第二，在不同城市的地段，价位是不一样的，不同的楼盘价位也是不一样的，更主要的是在不同人的心目中，对购买力的合理价位的理解也是不同的。如何达到合理的价位？实际上最终我们要用收入比来衡量房高房价照样有人在买，如何达到合理价位？有两种途径，一种是控制房价的涨幅。房价的涨幅和收入的涨幅总体上达到平衡，这对控制房价过快上涨很有必要。二是调整供应结构。要使不同的收入家庭都能买得起，或者租得起房子，当然也要买得到和租得到和他收入相匹配的房子，这样才能算合理的价位。尽管现在保障房不够，如果我们把结构调顺了，高收入的买高房价，低收入的买低房价，中等收入的买中等房价的房子，这样就达到了合理价位。当然，完善这一制度还需要相关法规制度先行。　　17'