正略咨询-房地产行业发展趋势简析 5页

'----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方震荡中前行-正略咨询——房地产行业发展趋势简析自2011年1月26日中央颁布新国八条以来，各地跟随政策相继出台，至今年5、6月份，政策已趋于平稳，截止目前尚未大范围出现量价齐跌的局面。根据CRIC发布的排行榜显示，上半年，前十大内地开发商销售3323亿元，同比增长逾80%，万科、恒大和中海居前三。一面是优秀房企的业绩飙升，一面是消费者的持币待购，市场究竟走向何方？我们大胆的对房地产行业下一步发展进行预测：调控政策短时间内不会松动：首先，限购令的政治属性注定其短时间内不会消亡。限购令的实质是制止资金进入房地产市场，剥夺民间资金除刚性需求之外的房地产投资权，促使首次购房者能够有能力购买。从这层面上讲，限购不仅可以收到实效，也能获得民意支持；其次，限购令逐步向三四线城市蔓延是必然。根据住建部市场数据，以7月为例，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有14个，持平的城市有17个；与6月份相比，7月份环比价格下降和持平的城市增加了5个。价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过1.0%，涨幅比6月份缩小的城市有15个。同时，近日住建部下发通知，要求各省在8月20日之前上报所辖区内各城市上半年房地产市场调控工作情况，并给出限购五大标准，对于部分房屋价格增长过快的三四线城市，出台限购令，似已成必然。第三，市场需求不允许其松动。一方面是持续增长的刚需，一方面是投资需求，这两种购房的主力群体，其被压抑的购买需求已处于随时都可喷发阶段。在没有找到更好的解决途径前，贸然的取消限购，必然导致房地产行业的变态爆发性增长，这也不是政府能够接受的；从这个角度讲，政策有可能松动的时间点可能是在保障房大量投入市场的时间。第四，宏观经济环境不具备松动的条件。由于地产行业在中国经济中举足轻重的地位，在通胀压力与国际经济环境未明明朗的情况下，政府也不太可能对目前的限购政策进行较大的调整甚至是松动，而造成宏观经济波动。行业发展趋势长期向好，增速放缓，业内竞争加剧----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方在经历了2007年、2010年两拨爆发性增长后，整个行业已偏离了其既有的发展轨道，在政府的强有力干预下，行业已进入持续震荡阶段，即使限购松动，但若在松动后出现超预期增长，必然会进入下一个调控周期，因此整个行业将在全国人民的监控下前行。在可以预见的3-5年内，房地产行业震荡将持续，难以发生较大改观。由于城市化、收入增长、投资需求、传统购房思想、通货膨胀和人民币升值预期几个关键拉动因素的稳定，在在未来10年内房地产行业还将继续的增长，不会出现行业萎缩的局面，但增速会放缓。有限的蛋糕，近年来诞生的庞大竞争群体，注定房地产行业持续快速增长的主题会被房地产行业内竞争所替代，对于处于资金与能力均弱势的小型房企，其生存堪忧。产业集中度持续增加根据上半年数据CRIC统计数据，初步测算，今年上半年前十强销售额占全国的比例为15%，去年约12%。万科上半年占比2.9%，去年约2%。根据统计数据可以看出，行业集中度正在增加，强者恒强的势头将延续下去。究其原因在于房地产开发企业的规模优势、品牌优势、资金优势、能力优势已逐步显现，对于上述几个方面处于弱势地位的小型企业来讲，在同一竞争区域，市场份额必然会被侵占。同时，从国外经验看，行业集中度逐步提高，亦必不可免。房企怎么办？1、明确方向当行业以逐步从资源导向型向能力导向型过渡，逐步由年轻迈向成熟，继续还是退出？相信对于以通过房地产行业积累了一定资源的老板们必须要面对的问题，需要做出更理性的判断。是逆水行舟，还是急流勇退？如果摇摆不定，必然会导致你愈发的迷茫，从现在趋势看，做墙头草必然会导致你在工作中面临无数的矛盾和犹豫。无论坚持还是退出，均无可厚非，但如果你选择坚持，就需要找到一条解决的路径。2、盘点资源首先需要系统盘点手头具有的土地、资金、人力、社会关系甚至是品牌资源，全方位----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方的剖析自身的能力状况，重新认识企业，找出相对优势与弱势，判断企业在竞争环境中所处的位置，发掘突破口。3、重新思索商业模式什么是商业模式？商业模式核心是在于结合企业实际业务能力处理好与企业利益相关者的交易结构。但大家都知道，商业模式的创新是最难的，但对于国内房地产企业来讲，并非遥不可及，如万达模式、红星美凯龙模式、苏宁模式、步步高模式，这些都是国内优秀房企在运作过程中发现的成功商业模式。房地产企业的构建商业模式的核心在于如何发掘自身优势，有效组合更多的利益相关者。举个例子进行说明一下：全球最大物流地产企业普洛斯（Prologis）1991年成立，主要业务范围为物流园与标准物流设施的开发、定制开发、收购与回租、咨询服务，目前旗下实际控制资产达350亿美元，拥有15只物流地产基金，直接持有1222处物业、通过旗下基金间接控制1369处物业，总建筑面积达到4600万平方米，遍布全球22个国家，136个市场。但其如何以普洛斯不足20亿美元的资本金投入撬动了200亿美元的基金资产，使实际控制资产规模达到350亿美元？1999年，普洛斯发起成立第一只私募基金，用于收购普洛斯手中持有物业，收购后，普洛斯不再持有这些物业，而通过与基金公司签订管理协议，负责物业运营，并收取管理费用。目前普洛斯旗下基金总数15只，总投资规模超200亿美元，。而普洛斯自有资金投入仅不到20亿美元，普洛斯实际控制的资本规模达300多亿美元，是其1998年的10倍。1998年其管理的成熟物业及在建物业总数为1145处，到2009年增长到2509处，可出租面积从1.13亿平方英尺增长到4.8亿平方英尺，实际控制资产的投资规模从36亿美元增长到320亿美元为何基金愿意纳入其业务体系中？因为其充分了解了其相关利益诉求，构建了如下的商业系统：----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方利益诉求：稳健的投入回报选址设计施工REITs租赁提出需求物流管理服务普洛斯金融机构租户普洛斯的资源优势利益诉求：产品存储地、性价比高的服务引入投资者后其收益多样化：引入投资者后，资产回报率变化：3、建立体系合理的商业模式，需要有效的体系进行支撑，包括管控体系、计划体系……但----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方 ----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方其中最为重要是人力资源体系，如何网络关键人才并形成一支相对稳定而又善战的队伍是决定企业成败的关键，与此同时需要与之建立相匹配的薪酬体系、绩效考核体系、培训体系，辅助以围绕员工工作特点的管控体系建设，风险控制体系建设……本文来自正略咨询，更多信息请关注官方微信（微信号：zlzxwx）----------专业最好文档，专业为你服务，急你所急，供你所需-------------文档下载最佳的地方'