大厦建设项目可行性研究报告 91页

'X大厦建设项目可行性研究报告X大厦建设项目可行性研究报告二〇一二年十一月16 X大厦建设项目可行性研究报告目录第一章总论11.1项目基本情况11.2研究工作的主要依据与范围21.3主要技术经济指标3第二章项目建设背景及必要性62.1项目建设背景62.2项目建设必要性7第三章市场分析113.1X县房地产市场分析113.2X县商业用房市场分析133.3城市建设要求14第四章项目建设条件154.1项目区概况154.2地址建设条件15第五章项目建设方案185.1建设方案和建设规模185.2主要技术方案185.3工程设计235.4原辅料消耗及能源消耗表3316 X大厦建设项目可行性研究报告5.5主要设备345.6土建工程35第六章环境保护366.1采用的环境保护法规及标准366.2环境保护设计376.3主要污染来源及污染物376.4施工期污染防治措施376.5营运期污染防治措施386.6环境影响评价结论和建议40第七章节能篇章427.1用能标准和规范427.2能源消耗437.3节能43第八章职业安全卫生与消防478.1设计的主要依据478.2职业安全措施478.3卫生安全防护措施488.4消防措施49第九章项目实施规划519.1项目实施进度519.2项目实施管理5216 X大厦建设项目可行性研究报告第十章项目招标5410.1工程招标5410.2招标方式56第十一章投资估算与资金筹措5811.1投资估算5811.2资金筹措61第十二章财务评价6212.1编制说明6212.2经营收入估算6312.3成本费用估算6412.4销售税金和利润测算6412.5现金流量分析6512.6项目效益分析6512.7盈亏平衡分析6512.8敏感性分析6612.9财务评价结论67第十三章社会效益分析6813.1社会影响分析6813.2项目所在地区与适性分析6913.3社会风险及对策分析70结论7116 X大厦建设项目可行性研究报告第一章总论1.1项目基本情况1.1.1项目名称X大厦建设项目1.1.2项目负责单位概况单位名称：项目负责人：联系电话：1.1.3项目拟建地点X省X县城老城区西部。1.1.4项目建设期本项目建设期自2012年11月至2016年10月，共4年。1.1.5建设规模及内容项目拟占地25652.5平方米，建设X大厦，项目建成后，将成为整个X县地区的休闲消费中心和标志性建筑。本项目建设有酒店、商业、办公及住宅多功能的综合建筑群，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。1.1.6投资估算及资金筹措（1）本项目总投资83000万元，其中固定资产投资为74700万元，流动资金为8300万元。（2）资金筹措：全部由企业通过招商引资筹措。16 X大厦建设项目可行性研究报告1.2研究工作的主要依据与范围1.2.1项目研究与咨询过程承担报告编制单位依据国家可行性研究报告的编制要求，参考其中论述要点和分析思路，到委托方现场进行充分调查研究项目概况，主要从宏观角度、外部性角度进行技术、经济、社会、环境、节能等几方面综合分析，并尊重委托方的意愿，客观地编制本项目可行性研究报告。1.2.2研究工作的主要依据（1）国家主席令第29号《中华人民共和国城市房地产管理法》和第91号《中华人民共和国建筑法》；（2）《中华人民共和国劳动法》；（3）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（4）中华人民共和国城乡建设环境保护部标准《民用建筑设计规范》（JGJ37—87）；（5）中华人民共和国国家标准《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）；（6）中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》（GB50096—199）；（7）中华人民共和国国家标准《高层民用建筑设计防火规范》（GB50054—95）；（8）16 X大厦建设项目可行性研究报告《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（9）《产业结构调整指导目录（2011年本）》；（10）《房产测量规范与房地产测绘技术》；（11）《X省工程建设其他费用定额》；（12）《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》；（13）《X县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；（14）《X县建设项目承建费用统一征收办法》实施细则；（15）《X县城市总体规划》。1.3主要技术经济指标本项目主要技术经济指标见表1-1。表1-1主要技术经济指标表序号项目名称单位指标备注1规划总用地面积平方米25652.52总建筑面积平方米1678303计算容积率总建筑面积平方米1217734不计容积率总建筑面积平方米460575容积率4.756总建筑占地面积平方米157097总建筑密度%61.248总绿地面积平方米400316 X大厦建设项目可行性研究报告9绿地率%15.6010总绿化面积平方米1190311绿化率%46.4012建筑最高层数层3113建筑主体高度米10014总停车位辆113515住宅总户数户38416住宅总人数人128816 X大厦建设项目可行性研究报告第二章项目建设背景及必要性2.1项目建设背景《国务院关于支持赣南等原中央苏区振兴发展的若干意见》（国发〔2012〕21号）第六部分“培育壮大特色优势产业，走出振兴发展新路子”中明确提出“推动产业与城市协调发展。促进产业和生产要素向城市集聚，提升城市服务功能和承载能力。科学规划城市功能定位和产业布局，强化城市基础设施和公共服务设施建设，增强辐射带动能力。推进数字化城市建设”。新中国成立60多年来，X人民继承优良革命传统，大力弘扬长征精神，自力更生，艰苦创业，奋力拼搏，始终咬定发展不放松，特别是换届以来，X县级班子更是跳出X看X，不断深化对县情的认识，更加坚定以加快发展为己任，以改善人民生活为宗旨的执政追求，牢固树立发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本的理念，科学描绘了建设幸福X的宏伟蓝图。随着改革开放的持续深入和人民生活水平的不断提高，X县房地产开发业经过近十年的发展已经成为X县经济发展的支柱产业之一。特别是近年来受国家房改政策影响，个人购房需求大幅度增长，X县住宅商品房销售市场进一步看好，成为启动内需，促进国民经济持续增长的重要拉动因素。另外，随着中国加入世界贸易组织、举办奥林匹克运动、世博会以及国内外各种商贸、技术交流活动的进一步扩展，中国各地区之间与世界各国的各种交往活动日趋增多，这使高档办公16 X大厦建设项目可行性研究报告楼、商务公寓的租售被广大业内人士看好，高档商住用房的开发建设以其丰厚的收益吸引了越来越多的资金加入。为适应社会主义市场经济发展的要求，促进X县城市建设及经济发展，X县计划在县城区开发建设包括高档酒店办公楼、高级住宅楼、商业中心以及各种附属配套设施在内的综合性物业。2.2项目建设必要性（1）赣南苏区振兴发展的需要赣南等原中央苏区在中国革命史上具有特殊重要的地位，为中国革命作出过重大贡献和巨大牺牲。振兴发展赣南等原中央苏区，既是重大的经济任务，更是重大的政治任务，对全国革命老区加快发展具有标志性意义和示范性作用。X是一块红色的热土，创建了赣南地区第一块红色根据地，建立了第一支工农武装，为中央革命根据地的创建奠定了重要基础；诞生了赣南第一个县级苏维埃政权，为中央苏维埃的政权建设、经济建设、军队建设进行了先行先试的探索和实践，作出了重大贡献；是中央红军长征的集结出发地，当年X人民积极支红扩红，作出了巨大的贡献和牺牲，仅有名有姓的革命烈士就有1.6万人；还是主力红军长征后中央苏区坚守的最后一块根据地，艰苦卓绝的中国南方三年游击战争就是从X开始的。在全面建设小康社会的关键时期和深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，作为苏区精神主要发源地之一的X县，将大力传承和弘扬苏区精神，秉承发展为先、生态为重、创新为魂、民生为本的16 X大厦建设项目可行性研究报告理念，团结带领百万老区人民坚持加快发展，推进转型发展，着力建设经济繁荣、城乡秀美、生态宜居、社会和谐的幸福X，让老区人民过上更加富裕、更加安康、更加和谐、更加美满的幸福生活。（2）X县城区城市化进程的需要县城区的经济社会发展还不平衡，主要表现在郊区发展相对滞后，城市化水平低，且明显滞后于工业化和经济发展水平；经济结构雷同、单一，基础设施和社会服务设施尚不完善。X县在迈向现代化国际大都市的进程中，肩负着加快郊区农村工业化和城市化的历史重任，县城区的建设和发展是必不可少的重要环节。加快县城区建设是实现X县农村工业化、城市化和现代化的重要途径，是有效吸纳农村剩余劳动力，分流城市就业压力，增加农民收入，带动农村投资，启动农村市场，促进农村经济和社会发展的重大战略。X大厦建设项目的成功实施，将大大加快X县城区的建设步伐，提高城市化水平，同时也将为项目所在地乃至全县带来巨大的经济效益和社会效益。（3）X县城区城市功能完善的需要由于经济高速发展，增长能量的释放，城市形象、经济拉动的需求等原因，促使当前新城的建设逐渐成为一股潮流。建设新城以分流老城、减少环境压力、促进发展逐渐成为业内人士的共识。随着经济的高速增长，使得新的城市功能和传统的城市功能在发展空间上不断“叠置”，城市内部结构及土地利用现状逐渐成为16 X大厦建设项目可行性研究报告了发展的约束。这种结构性门槛对于城市整体发展的负作用是显而易见的：一是拆迁补偿费用占总投资的比重越来越大；二是城市财富的大量破坏和浪费；三是高涨的地价使市中心区各种产业的经营成本增加。县城区通过最近十几年的经济高速发展，增长能量集聚过多，结构门槛日益凸显，如城区人口密度过大，公共绿地匾乏、传统街区破坏、交通拥堵、旅游资源萎缩、整体居住环境质量上升压力大、街道与建筑景观渐失特色而流于庸俗化等。在区域一体化趋势中，县城区为了完善和发展其城市功能。必须置身于城镇群中寻求发展空间。针对目前X县城区人口较集中、居住房屋密集、道路狭窄、园林绿化稀少、居住条件较差、市政基础设施落后等现状，将建设X大厦项目，该项目将极大地增强区域的居住、交通等综合功能，缓解交通压力，完善城市功能、优化道路布局结构，创建良好生态环境、打造生态居住小区，完备各项配套设施及市政基础设施。（4）促进经济社会协调发展的有效途径实施X大厦建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业，又可以发展社区服务，加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需、惠民生、保稳定的重要结合点。既可以满足当地居民家庭的住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产“泡沫”。综上所述，X大厦建设项目的推进实施，对于加快X县房地产健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升地方政府形象，拉动城市16 X大厦建设项目可行性研究报告经济、推进基础设施建设、保护生态环境、完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外，根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。16 X大厦建设项目可行性研究报告第三章市场分析3.1X县房地产市场分析房地产调控政策实施以来，一二线城市的房地产市场受到国家调控政策的影响其发展有所放缓。与之相对的是三线城市及县级城市的房地产市场异常火爆，呈现出强劲的发展态势。X，这座有着“六县之母”之称的县级城市，在其经济快速发展的基础之上，房地产市场也被日渐看好。（1）X县近年房地产业发展状况分析2010年一季度，X县的房地产市场形势再度显现良好发展势头，主要呈现三大特点：一是房地产开发投资增长迅猛，新增七个开发项目。一季度，全县完成房地产开发投资1.79亿元，同比增长233%；房地产开发总量达60.47万m2，同比增长132%；其中商品房新开工面积19.11万m2，同比增长146%；二是房屋销售状况好于往年。一季度，全县商品房销售总面积7.24万m2，其中住宅销售面积5.43万m2，非住宅销售面积1.81万m2，与去年同期相比分别增长7%、8%和81%；房屋销售额达1.627亿元，同比增长79%；房地产税收达6694万元；三是二手房交易成交量明显好于去年同期。一季度，全县二手房交易191宗，成交面积2.214万m2，与去年同期相比分别增长208%和138%。2011年1～5月，X县共完成房地产开发投资2.52亿元，同比下降5.62%；房地产开发总量达29.39万m2；其中商品房新开工面积20.72万m2；商品房销售面积15.1万m216 X大厦建设项目可行性研究报告（其中住宅销售面积12.82万m2，非住宅销售面积2.28万m2）；房屋销售额达4.57亿元；房地产税收达7333.9万元。全县高层商品房销售均价为3811元/m2，小高层商品房销售均价为2871元/m2，多层商品房销售均价为3751元/m2左右；办理房屋权属登记685宗，确权面积9.29万m2，他项权利登记613宗，二手房交易278宗；归集物业维修资金89.5万元，累计1493.49万元。从上述介绍可知X县的房地产市场发展前景广阔。近年来，随着X省以及赣州市对基础设施建设投入力度的加大，X县城市性质确定为以发展商贸、旅游、加工业和新技术产业为主。据此对X县进行规划布局，提出了“开放兴县，工业强县，农业稳县”的战略方针，对外招商引资的力度进一步加强，县城经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着X经济的发展，县城人口将不断增长，由此带动商品房、写字办公用房、商业用房的潜在市场。本项目地处X县县城，是未来发展的重点区域。因此，项目具有较大的市场潜力。（2）X县房地产市场分析房地产产业直接或间接联系着建筑、冶金、建材、装饰、家电、家具、金融等数十家产业，目前，中国房地产及建筑业增加值占GDP的比重近9%，已成为我国国民经济的支柱产业之一，经过《宏观及区域市场研究》报告分析，可以看出整体X县地产及区域市场有如下表现：16 X大厦建设项目可行性研究报告①宏观经济形势较好，X近年来的经济发展速度十分猛烈，居民生活水平不断攀升。X县经济以传统商贸向商业中心逐步发展。②X县地产长期处于起步发展的阶段，宏观调控虽然对市场有短暂的影响，但目前市场稳步上升的态势已成定局，X房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循“国六条”。③X县人口分布以县城区最为稠密，且购买力较强；县城区外次之，购买力亦相对不如；限于X县交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显。区域市场供应以主流三房及以上户型为主。两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来一定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应的绝对主流。④拥有大品牌、大社区、优美景观环境的项目多为高端产品，户型超过120平方的销售看好；各项品质均衡的主流项目中紧凑实用户型销售良好。同等品质产品中，具有特色产品的项目更易销售。3.2X县商业用房市场分析（1）X县商业用房布局分析根据X县总体规划，结合X县商业用房布局现状，X县未来发展的趋势是，以长征大道、金竹路和国道323线三道路的区域将成为X县的商业中心。（2）商业用房的需求分析随着X县经济的发展，X对外交流越来越频繁，X县在大中国的经济“棋”局下的战略地位逐渐被突显。X作为中央苏区的16 X大厦建设项目可行性研究报告全红县、核心县，中央和省、市始终高看一眼、厚爱一分，是重点扶持发展的县，必然会加大对其商业用房的投资，这将给X县带来了前所未有的发展机遇，并要求X县有相当规模的商业区以适应经济的高速发展，从而拉动了商业用房市场的巨大内需。（3）市场竞争环境分析比较地域和规模，X大厦是X县城区规模较大的商业用房，商业竞争较小。3.3城市建设要求随着X县经济发展水平的不断提高，X县城区作为X县域政治经济文化中心，在老城区开发中建设档次较高、功能完善、配套齐全的标志性建筑，不仅有利于城市形象的提升，也有利于城市土地的集约使用。本项目建设地点位于X县城老城区西部，为县城商业黄金地段——长征大道、金竹路和过境路323国道，三条道路围合形成的三角地。因其独特的区位和交通条件，具有巨大商业价值的同时，也使其成为城市的重要门户节点。为了更好地展示城市的门户形象，完善城市功能，带动片区的发展更新，提高居民生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕的优越性，项目的建设不仅能带动社会投资，促进居民消费，增加社会就业，更能推动X县的经济建设，提升X县城市的整体形象。16 X大厦建设项目可行性研究报告第四章项目建设条件4.1项目区概况4.1.1建设地址本项目建设地址为X县城老城区西部。本项目用地位于X县城市总体规划的核心位置，为居住用地，是老城区与贡江南岸片区联系的重要交通节点；是长征西路与长征大道商业服务设施带的中心节点位置；是进入老城区的门户节点位置，也位于老城区商业轴线上。通过以上分析，该项目用地适合建设大型商业、具有城市标志性建筑的大型公建（如酒店、公寓、办公等）、普通住宅等多功能于一体的城市综合体。4.1.2自然环境资源概况（1）地理位置X县位于X省南部，东经115°11"~115°49"、北纬25°35"8〞~26°20"53〞。东邻瑞金市，南连会昌县和安远县，西接赣县，北毗兴国县和宁都县；县城距赣州65千米，南昌422千米。全县南北长83.25千米，东西宽63.33千米，总面积2893平方千米，其中城区面积12平方千米。（2）气象与气候项目所在区域为典型的亚热带季风湿润气候，气候温和、雨量充沛、四季分明，年平均气温19.7℃。一月和七月平均气温分别是8.2℃和29.7℃，极端气温为39.9℃和－8℃，年均降水量1507毫米16 X大厦建设项目可行性研究报告，4-5月降雨量约占全年的47%，年日照时数1621.9小时，年均无霜期305天。4.2地址建设条件（1）地质条件X境内地貌复杂，有盆地、丘陵地、丘陵和绵延的山地，罗田岩为典型的丹霞地貌区，也有宽广的山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由一系列平行山岭与许多大小不等、成因多样的盆地组成。总体上是南岭山系武夷山的余脉，属丘陵低山区，四周群山环抱，东、南、北三面地势较高些，逐渐向中、西部倾斜。位于靖石、盘古山、利村之间，主峰海拔1312米的屏坑山为境内最高峰；峡山与赣县交界处的贡水河床为县域最低处。根据国家质量技术监督局发布，2001年8月1日实施的国家标准《中国地震动参数区划图》（GB18306—2001），X省X县地震动峰值加速度为0.05g（相当于原地震烈度小于VI度），工程建筑考虑抗震按VI度设防，地质结构稳定，一般无地震、崩塌、泥石流等不良工程地质现象。（2）电力分析X县共有110kV变电站2座，35kV变电站7座。35kV主变压器12台，变电容量39300kVA，35KV线路8条，共87.0km；10kV配电线路41条，共922.2km；0.4kV及以下线路全长1211.238km；10kV线路开关70台（包括真空断路器、油开关及负荷开关）；无功自动补偿装置3台；配电变压器1081台79231kVA。全县电力充足，完全能满足项目用电需求。16 X大厦建设项目可行性研究报告（3）水资源分析X县境内河流属赣江水系，总长度1283公里，主要河流有贡水、梅江、濂江，其中贡水在境内的长度为66公里。贡水、梅江、濂江等在境内纵横交错，建有渔翁埠水电站、下栏水库工程。全县水资源丰富，完全能满足项目用水需求。（4）区位和交通条件X地处赣州东部，区位优势明显，是通往宁都、兴国、瑞金等河东六县的必经之路，素有“六县之母”的美誉，交通便利，323国道、319国道、赣龙铁路及昆厦高速公路穿境而过，构建了公路、铁路、高速路“三位一体”的现代化交通网络。16 福田大厦建设项目可行性研究报告第五章项目建设方案5.1建设方案和建设规模项目建成后，可建设成为X县的休闲消费中心和标志性建筑；项目拟建设地下停车场、大型商业中心、办公楼、酒店、高档住宅区等主体工程，配套建设供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。5.2主要技术方案5.2.1项目基本情况X大厦建设项目总占地面积25652.5平方米。5.2.2项目规划指导思想根据建设部有关城市建设的法规及X县总体规划、区域规划设计旨在创造一个舒适、方便、安全、优美的环境，并按照“统一规划、配套建设、充分利用土地”的原则，综合提高经济效益和社会效益。要求通过建设标志性建筑提升城市品味，改善居民工作、居住环境，提高城市形象，以人为本，和谐开发，效益其次。5.2.3项目规划设计原则（1）在设计过程中必须坚持“以人为本”的原则，注重和树立人与自然和谐及可持续发展的观念，营造出温馨、亲和的工作、居住环境。35 福田大厦建设项目可行性研究报告（2）本着以人为本、从实际情况出发、兼具一定超前意识的原则，综合考虑日照、采光、通风、消防、杭震、管线埋设、避免视线干扰、管线埋设、保护私秘性等各项因素及管理的要求，力求创造一个方便、舒适、安全、优美的居住生活环境。（3）居住区配套公建设施与住宅同步规划、同步施工、先期建成。（4）供水、雨水、污水、电力、电讯及燃气管线地下敷设，并本着合理规划、相对集中、一次建成、便于管理和维修的原则。（5）居住区绿化包括公共绿地、宅旁绿地、道路绿地等，配以水景及雕塑、小品，部分建筑设屋顶花园，形成点、线、面、空间的多维视觉效果。（6）组织好由公共空间、半公共空间到私密空间的分散性交通，保证安全有序。部分人防设施本着平战结合的原则宜设为地下停车场。（7）项目建设采用国家推广的新技术、新材料和新产品，认真贯彻节能、节地、节材的指导思想。5.2.4项目规划设计方案现在的办公建筑空间已不单纯为公文交换的场所，而成为更注重体现人与人的思想感情交流的媒介环境与生产信息、加工信息的“信息工厂”，以至“高技术、高情感”35 福田大厦建设项目可行性研究报告逐渐成为办公建筑空间质量的评价准则及体现设计作为信息媒介，强调设计的交际功能的观念内容，办公建筑形态的环境文化信息含量将随之不断增强。大空间的布局形式适应了现代办公内容、方式以及管理体系的不断变化，为办公环境的合理安排提供了最大的灵活性。同时，人工智能、现代通讯技术及办公自动化的发展，以及为建筑构件、设备、室内家具和工作设施等建立的一整套体系设计都为提高办公效率、增强办公室的适应力提供了雄厚的技术条件。一个充满绿色、阳光和空气的生态空间，已经成了世界写字楼设计的一种流行趋势，在最近挪威的一个高层办公楼设计中，英国著名建筑大师罗杰斯煞费苦心地设计出了一个使各层都能看到室内绿化的智能化办公楼。这种绿色空间的存在，实际上是目前生态空间的一种表现形式。之所以这么做，其更深层的原因是为了借此来改善写字楼本身的环境，来达到提高写字楼内工作效率的目的。还包括楼层内的休闲会所，这种带有交往性质的公司休闲空间，不但能使员工放松神经，还能够让他们在相互的交流中，相互激发灵感，产生更多有利于工作的创意。从中不难看出，这些新型配套设施的出现，都是写字楼人性化的一种趋势，它表明了现在的写字楼开发者，更为注重从人的角度出发，来营造一个信息时代的效率空间。基于上述原因，提出本项目的规划设计思想方案：（1）市场定位在对类似项目及市场需求进行分析后发现，县城区附近由于市场集群内大量商户、年轻白领、流动人群及地缘性置业的存在，蕴藏着较大的市场容量，消费需求越来越突出。依据项目规划市场状况，本项目的总体定位是人文、智能、生态商业大厦。这一定位内涵是：X大厦为高尚办公、高档住宅综合型楼盘，提供高品质的硬件设施和软件服务为发展商的基本理念。X35 福田大厦建设项目可行性研究报告大厦为企业及白领阶层、工薪阶层提供超前的生态生活空间和居住理想。（2）形象定位X大厦从营销的角度看，处于从零开始的状况，由于之前并未作大规模且有计划的宣传推广，也未把项目优势尽最大可能表现出来，建议首先将项目重新包装定位，通过对X县房地产市场的调查及对该项目详细分析得出，本项目形象定位为：X县城内商务区标志性建筑。该项目位于X县城老城区西部，县城老城区西部为X县最繁华的商业地段，以此强调人们的商业思维定势，同时强化位于X县政治中心区，这是其成为标志性建筑物业地段上的独特性。（3）业态定位本项目位于X县的县城繁华地段，生活设施及市政配套完善，有良好的自然、生态及人文环境，相对于其他竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟的优势。因此建议将本案定位于：领袖风范、商贵首选。综上所述，在本项目的目标客源中，主要需求点有以下几方面：①地理位置优越②交通动线充足③县政与小区配套皆较为齐全④社区规划合理⑤有强大的升值潜力⑥户型实用、舒适35 福田大厦建设项目可行性研究报告（4）发展定位基于本项目优越的地理位置，开发定位为集合四星级酒店、大型商业、美食城、写字楼、高尚住宅区等多种功能的综合物业，成为整个X地区的休闲消费中心和标志性建筑群体之一。充分体现人性化的建筑思想，具体体现主要包括绿色、健康、阳光三大特点：绿色—创造回归自然的生态居住环境。健康—在区内充分设计体能测试设备，以及羽毛球场、室外游泳地、室外健身器械、漫步径等体育运动场所，满足住房对体育运动的需求。阳光—强调邻里交往的空间设计，给住房提供相互交流、沟通的休闲的社区空间，从而引导一种充满阳光的良好的人际关系。（5）经营定位根据上述市场定位可以看出，本项目在区域范围内处于龙头地位，因此市场推广定位要求有针对性，同时要大气、豪气、霸气。项目推广定位：领袖风范、商贵首选。（6）建筑设计定位①办公酒店区楼层：27层（含地下二层）功能：地下一、二层为停车场地上1—25层为酒店和办公楼（局部部分层数可改为公寓）②A区（地上1—3层为商业，其中第一层为大卖场，第二、三层为大型超市；3层以上为住宅）35 福田大厦建设项目可行性研究报告A区商业楼层：3层1#住宅楼层：16层（含地下二层）2#住宅楼层：16层（含地下二层）3#住宅楼层：18层（含地下二层）功能：地下一为商业专用停车场、地下二层为住宅专用停车场③B区（地上1—3层为商业，其中第一层为大卖场，第二层为大型超市，第三层为电影院；3层以上为住宅）B区商业楼层：3层4#住宅楼层：31层（含地下二层）5#住宅楼层：31层（含地下二层）6#住宅楼层：22层（含地下二层）7#住宅楼层：22层（含地下二层）功能：地下一为商业专用停车场、地下二层为住宅专用停车场5.3工程设计5.3.1设计布局充分利用国道323线和长征大道交汇的市政广场，结合地块形状及功能用途，在市政广场正对的弧边建设四星级酒店、办公楼，作为本顶目的标志性建筑。35 福田大厦建设项目可行性研究报告为能进一步提升商业价值，结合地块三侧临城市主干道的绝对优势，地块内部规划有步行街对接三条城市主干道，实现人流沿续性及增加临街商铺，起到真正带旺整个商圈。步行街的存在，恰好把商业及酒店、办公的功能间接划分清晰，通过设置空中连廊能巧妙地把各个空间连接，从而达到共享人流目的。商业部分，步行街把地块间接划分为3部分，酒店办公部分、A区商业及B区商业；2大商业区利用城市人流，沿城市主干道展开。建议国道323线和长征大道交汇的市政广场升级改造，设置下沉式广场，增加整个市政广场空间多元化，提供市民的表演场地及日后下穿过街人行道需要，同时商业部分可从地下穿过酒店、办公楼以其相通，进一步提高亲近的比例尺度、良好的生活气息及人流疏散通道。住宅建筑以点布局，形成两个组团，以尽量保证住宅视野开阔和减少对视为布局原则，点式建筑的间距最大化，在让布局显得宽松的同时，营造活泼、动感空间，空气对流顺畅，是“均好性”的最大化体现。在用地范围内全面综合考虑了布置建筑、道路、广场、公园、绿地、水体、景点等内容。同时顺应本项目特点，做好用地规划，安排不同的建筑类型适应不同位置的需求。5.3.2建筑设计（1）设计依据本工程采用的主要标准及有关法规、资料：①房屋建筑制图统一标准（GB/T50001—2001）；②《住宅建筑规范》（GB50386—2005）；③《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）；④《民用建筑设计通则》（GB50352—2005）；⑥《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）；35 福田大厦建设项目可行性研究报告⑦建设单位提供的设计要求等相关资料；⑧工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）2002版。（2）工程概况X大厦建设项目提出了一个全新设计理念、为X县住房保障对象家庭又提供了一个低密度、注重环境、强调人性化服务的城市生活园区。总建筑面积为167830平方米；建筑类别：一类，二级耐久年限（50年）；建筑耐火等级：二级；抗震设防烈度：六度。（3）建筑设计构思利用直线的变化和对比，反映出建筑的时代性和简洁性。建筑体量追求和谐与变化，使其挺拔有力，错落有致；建筑表面肌理感强，细腻统一，纵横穿插，不同色的实墙、线条及玻璃充满对比和呼应，形成一种平静典雅的特质；在整体简洁的基础上，注意建筑屋顶的处理，使整个建筑在统一的基础上，有更明显的视线兴奋点；建筑色彩上，整体使用稳重的咖啡色，局部使用较醒目的色彩，提高建筑品位，但又不失活力。35 福田大厦建设项目可行性研究报告本项目主要运用了巧妙变化的空间，实用的功能，现代时尚的外立面，从而能使本建筑群达到标志性建筑群体之一。单体建筑风格采用现代风格，简介，明快，线条流畅，风格清新，形成具有韵律感的艺术效果，形成沿街主干道景观。住宅朝向通风，采光良好，并在规划中考虑建筑间的视线通廊。酒店、办公楼、商业中心作为本项目的主体建筑，外观设计新颖，气派，以简洁而不单调为设计理念，以气势宏伟为原则，打造出独有的亮点。（4）建筑环保本工程污染源为粪便、污水和生活洗涤废水，设计考虑合流一并排入化粪池处理，再排入市政污水检查井，排放的生活污水符合《污水排入下水道水质标准》（CJ3038—1999），厨房油烟经处理装置处理后排入大气。5.3.3景观及空间设计（1）本项目景观设计着重强调生活味，旨在为住宅居民提供一个可休憩和交流的环境优美的场所，而不一味追求气势。（2）小区景观强调实用、自然园林风格。结合城市公共空间的要求，小区景观由外到内，自然过渡。（3）强调山势的利用。合理利用高差，将高差化整为零，分别形成立体景观。但设计中强调意到而形薄。避免形成过高的堡坎，一方面造价高，一方面对人形成压迫感。合理形成商业广场，与商业内街形成一体。（4）强调商业用房的合理设置，使其形成对建筑的美化。通过色彩和建筑构件的高低前后变化，形成独特的城市建筑景观，强化商业街的独特商业氛围。35 福田大厦建设项目可行性研究报告本项目景观空间层次明确，位于商业裙楼的屋顶花园，提供住户的公共景观开放空间，它联系着屋顶花园休闲庭院空间，是一个半围合的以休闲为主题的景观空间。住宅的四个主空间相互响应、联系，在布局上既注重了围合感，又相对放松，保证通透的空间感。小区下的商业空间沿城市道路展开，规划3个商业广场，其中两个供商家举行活动使用；另外一个利用原有的古树，作为一个休息广场，供行人休息的空间，利于人们形成不同的空间体验。5.3.4户型设计本项目有7栋住宅区，共516套住宅，其中90平方米以下户型套数为404套，建筑面积为33010㎡，占住宅总建筑面积的74.44%。符合国家九部委联合发布的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中（自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。）对户型面积及比例的规定。本项目的住宅区主要有五种户型，分别为2房2厅、小3房2厅、大3房2厅、4房2厅和5房2厅。5.3.5地下停车场设计停车场为地下两层共1124个泊车位，以及地面11个泊车位，保安、监控和收费系统由电脑控制，全天候服务。建议使用IC卡管理系统，能够有效解决不同用户的管理问题，包括来访客户车辆的管理（临时IC卡）。5.3.6结构设计（1）设计依据35 福田大厦建设项目可行性研究报告本工程采用的主要标准及有关法规、资料：①《建筑结构可靠度设计统一标准》（GB50068—2001）；②《建筑抗震设防分类标准》（GB50223—2004）；③《建筑结构荷载规范》（GB50009—2006）；④《混凝土结构设计规范》（GB50010—2002）；⑤《建筑地基基础设计规范》（GB50007—2002）；⑥《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）；⑦《砌体结构设计规范》（GB50003—2001）；⑧《建筑基坑支护技术规程》（JGJ120—99）；⑨《建筑桩技术规范》（JGJ94—94）；⑩《高层建筑混凝土结构技术规程》（JGJ3—2002）。（2）设计内容本工程建筑结构设计的安全等级为二级，结构的设计使用年限为50年。根据《建筑抗震设计规范》（GB50011—2001）附录A本工程建筑工程抗震设计时所采用的抗震设防烈度为6度，建筑物抗震分类标准为丙类。故本工程按6度抗震设防。高层建筑中框架的抗震等级为二级，剪力墙底部加强区的抗震等级为二级，非底部加强区的抗震等级为三级；其他功能用房采用框架结构，框架抗震等级四级。地下室采用结构自防水和外防水二道，结构自防水抗渗等级S8、外防水等级Ⅱ级，外墙硅掺水泥用量7%的混凝土高效膨胀ZY。35 福田大厦建设项目可行性研究报告（3）设计荷载基本风压：高层为0.45KN／m2；多层为0.40KN／m2基本雪压：0.45KN／m2楼、屋面活荷载：卧室、客厅：2.0kN/m2楼梯间：3.5KN/m2阳台：2.5kN/m2厨房、厕所：2.0KN/m2上人屋面：2.0KN／m2不上人屋面：0.5KN／m2顶花园：3.0KN／m2商场：3.5KN／m2车库：4.0KN／m2设备房：7.0KN／m2人防荷载（五级）：本工程无人防工程。（4）结构选型根据使用功能要求及建筑平面布置，拟采用砖混结构体系及底框结构。高层部分拟采用框剪结构。地基基础设计等级为丙级，根据地堪报告，拟分别采用钢筋砼独立基础、砖砌刚性条形基础、桩基础。基础功能gouu-94。主要结构材料选用：混凝土强度等级：C20～C3535 福田大厦建设项目可行性研究报告钢筋：HPB235、HRB335、HRB400砖砌体：MU10粘土砖，M10，M7.5，M5混合、水泥砂浆主要计算程序：本工程采用中国建筑科学研究院所编制的PKPM系列软件（按2002年颁布的新规范编制）计算，上部结构采用PMCAD、LTCAD、SATWE等软件，基础采用BOX、JCCAD软件。5.3.7电气工程（1）主要设计依据①《供配电系统设计规范》（GB50052—95）；②《低压配电设计规范》（GB50054—95）；③《建筑设计防火规范》（GBJ16—87）；④《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）；⑤《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；⑥《建筑电子信息系统防雷设计依据》（GB50343—2004）；⑦项目用地周边供电配套规划条件；⑧其他专业的相关条件图；⑨建设单位设计要求。（2）供电设施供配电房接收输出两回路10KV高压变电，24小时供电，另设人防应急柴油机发电机组，以供主要设备的紧急启动。（3）弱电设计①小区通信线路由市话网直接引入。②酒店办公楼设数据、语音模块化插座。35 福田大厦建设项目可行性研究报告③数据语音均采用100Mbid高速传输方式，用五类传输线。④小区范围内设CCTV保安监控、防盗报警系统。出入口及重要部位设置摄像机、双监报警监视器和微音器。⑤设火灾自动报警、消防联动系统和紧急广播系统。（4）线路敷设至各栋的供电采用电缆沟，室内配电箱引出支线采用塑料绝缘铜芯线穿金属线槽明敷和PVC管暗敷。（5）照明设计①根据建方要求，需精装修部位照明配电线路仅预留配电箱，精装修时不得超过配电箱的回路及各回路容量，设备用房、车库、库房及不需精装修房间设置一般照明。②商业用房、办公楼的照度为300LX；设备房的照度为100LX；车库的照度为50LX。③商业用房、车库、疏散楼梯间、内走道等设置疏散应急照明业用房、车库、变电所、消防水泵房、消防控制中心设置应急照明，应急照明由两路电源切换箱供电，灯具采用带蓄电池浮充的应急灯，当市电停电时自动点亮30分钟以上。④商业用房照明采用交联电缆放射式配电，住宅用电采用交联预分支电缆树干式配电。⑤一般照明配电线路采用导线BV-450/750V，应急照明配电线路采用耐火导线NH-BV-450/750V。⑥本工程预留室外环境照明用电容量。35 福田大厦建设项目可行性研究报告（6）防雷和接地本工程的建筑将依据各栋的预计雷击次数计算数据确定防雷建筑类别，并采取相应的防雷措施。本工程的建筑均采用联合接地系统，做总等电位联结，带洗浴设备的住宅卫生间做局部等电位联结。5.3.8给排水设计（1）设计依据①《建筑给排水设计规范》（GB50015-2003）；②《室外给水设计规范》（GBJ13-86）；③《室外排水设计规范》（GBJ14-87）；④《建筑设计防火规范》GBJ16-87；⑥《住宅设计规范》（GB50096-1999）；⑦《工程建设标准强制性条文》；⑧建筑专业所提供的条件图；⑨建设方提供的有关资料。（2）设计范围①小区给排水管网规划；②单体建筑给水系统；③单体建筑排水系统。（3）给水系统水源：本项目的生活用水、消防用水及其它用水均由市政供水管网供给，其水量、水质均可满足本项目的要求。35 福田大厦建设项目可行性研究报告生活给水用水量：住宅按300L／人•d计，用水量800吨/天，时变化系数Ｋ取2.0，商业商务按50L／人•d计，用水量250吨/天，时变化系数Ｋ取2.0。冲洗道路、场地用水按10L/m2.d计。用水量40吨/天。绿化用水按2L/m2.d计。用水量10吨/天。未预见用水量按总用水量的15%计。则生活用水量为1100吨/天。消防给水：室外消防用水量30L/S；室内消防用水量40L/S，火灾延续时间按2小时计。生活给水系统：根据本建筑的高度、布局，从节能考虑，本项目为多层建筑，生活给水靠市政管网直接供水能满足项目需求。（4）排水系统室内生活污水排水：地上一层以上生活污水，采用伸顶通气管的单立管排水方式，排出室外，生活污水须经化粪池处理后排入市政排水系统。雨水排水：建筑物天沟雨水经雨水斗收集至雨水立管排至室外检查井，小区雨水经雨水管排至市政雨水系统。（5）管材室内给水管采用PP-R塑料给水管，热熔连接；室外给水管采用内外壁热浸镀锌钢管。消防系统管道采用内外壁热浸镀锌钢管。室内排水管采用UPVC管，室外排水管采用混凝土管。（6）设计概况35 福田大厦建设项目可行性研究报告工程以市政管网为水源，由地下水池，屋顶水箱联合供水按规范分区设计。排水经化粪池初步处理达市政污水排放标准后排入市政污水干管。各层均设水消火栓灭火系统，按Ⅰ类高层设计，分高、低区布置消火栓。按中危险Ⅱ级设计自动喷淋灭火系统。按《建筑灭火器配置设计规范》，公共活动场地配备干粉灭火器。5.4原辅料消耗及能源消耗表本项目主要耗用水泥、建筑砂石、墙砖及防腐保温等原材料和木材等，所有原辅材料均在X县范围内购买，建筑施工临时用水和生活用水均由X县自来水公司提供，做好施工现场雨水、污水的收集处理和循环利用，对本地地表（下）水等其它资源不会造成不利影响。本项目建设所需原辅料消耗及能源消耗情况详见表5-1。35 福田大厦建设项目可行性研究报告表5-1本项目建设所需原辅料消耗及能源消耗表序号名称单位消耗量1混凝土吨151202砂吨480003石子吨3004熟石灰吨42025玻璃吨15006砖万块51607钢筋吨100808电万度5409水万吨605.5主要设备鉴于市场竞争及面向二十一世纪项目经营的需要，本项目建设将在设备选型上遵循最佳性能价格比的原则，尽量采用国内外先进的设备和设施，其所需主要设备有：（1）自动电梯（2）消防设备（3）应急发电设备（4）通讯电话系统（5）电视监控保安系统（6）防盗报警系统（7）照明系统（8）空调系统35 福田大厦建设项目可行性研究报告5.6土建工程本项目建设用地25652.5m2，土建工程主要为主体工程和配套工程。主体工程为地下停车场、商业中心、酒店办公楼以及高档住宅等，配套工程有供配电工程、供水与排污工程、环保与安全工程和其它等辅助工程。总建筑面积167830m2，容积率为4.75。本项目主要建（构）筑物建筑面积一览表详见表5-2。表5-2主要建（构）筑物建筑面积一览表序号建筑名称基底面积计容积率建筑面积地上总建筑面积地下建筑面积建筑层数建筑高度备注1酒店327642324424241367727（2）1002A区商业59601718017280312903（2）14.831#住宅3480377016（2）53.842#住宅4140448516（2）53.853#住宅5250562518（2）59.86B区商业647318719188193（2）14.874#住宅9720972031（2）98.885#住宅9720972031（2）98.896#住宅5400570022（2）71.8107#住宅5040532022（2）71.811配套用地80012合计157091217731228634496735 福田大厦建设项目可行性研究报告第六章环境保护6.1采用的环境保护法规及标准（1）《中华人民共和国环境保护法》（1989.12）；（2）《中华人民共和国环境影响评价法》（2003.9）；（3）《中华人民共和国大气污染防治法》（2000.9）；（4）《中华人民共和国环境噪声污染防治法》（1997.3）；（5）《中华人民共和国水污染防治法》（2008.6）；（6）《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》（2005.4）；（7）《中华人民共和国清洁生产促进法》（2003.1）；（8）《建设项目环境保护管理条例》（1998.11）；（9）《建设项目环境影响评价分类管理名录》（2008.10）；（10）《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》（2005.12）；（11）《环境影响评价公众参与暂行办法》（环发〔2006〕28号）；（12）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）；（13）《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）；（14）《地下水质量标准》（GB/T14848-93）；（15）《声环境质量标准》（GB3096—-2008）；（16）《大气污染物综合排放标准》（GB16297-1996）；（17）《危险废物鉴别标准》（GB5085·1~5085·7-2007）；（18）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）。77 福田大厦建设项目可行性研究报告6.2环境保护设计（1）住宅厨房排气经油烟机，采用建设部推荐的防倒灌变压式烟道高空排放。（2）所有空调，通风设备均采用隔振降噪措施，以满足环保要求。柴油发电机房的通风，采取消声障噪措施。（3）酒店厨房排气经抽烟机，采用建设部推广的定型防倒灌变压式烟道高空排放。（4）所有污水均集中处理达标后排入市政管网。（5）生活垃圾均袋装收集集中处理，一律不设垃圾道。6.3主要污染来源及污染物项目施工期对环境产生影响有：水土流失、施工噪声、施工人员的生活垃圾及施工过程中产生的建筑垃圾、施工地面扬尘和施工机械设备排放废气等。建成后主要污染物是生活垃圾、生活废水和油烟废气排放。6.4施工期污染防治措施（1）施工噪声环境影响及防治措施从噪声角度出发，施工过程中以土石方和基础施工阶段对周围环境影响最大。本项目施工应当严格控制施工时间，尽量避免在每日20：00-次日8：00时间段内施工。（2）施工期水土流失环境影响及防治措施77 福田大厦建设项目可行性研究报告本项目施工用地目前植被覆盖率较小，施工过程中经雨水冲刷，极易产生水土流失。因此，施工期应尽量避开雨季。（3）固体废弃物环境影响及防治措施施工期间的固体废弃物包括施工建筑垃圾和施工人员的生活垃圾两类。施工期建筑垃圾主要为混凝土碎块、废弃钢筋、废油漆、废涂料、废弃瓷砖、废弃大理石块、废弃建筑包装材料等。施工期间的生活垃圾以有机类废物为主，其成分为易拉罐、矿泉水瓶、塑料袋、一次性饭盒、剩余食品等。以上垃圾应按环保部门要求进行分类集中后运送指定地点处理。（4）水环境影响及防治措施施工期间的生活污水主要是施工人员吃饭、洗衣、洗澡和粪便等过程产生。施工期生活污水需经隔油处理后排放。在施工期还将生产少量的生产废水，主要是施工过程中使用商品混凝土产生的水泥浆水。另外，对施工机械设备的维修、清洗也将产生少量的废水，其成分主要是油类污染。应分别经沉淀等专业处理后排放。（5）大气环境影响施工期间的大气环境影响主要是施工过程中产生的施工地面扬尘和施工机械设备排放的尾气。由于项目用地开阔，在采用一定的污染防治措施的情况下，不会对周围环境造成不良影响。6.5营运期污染防治措施（1）废水治理77 福田大厦建设项目可行性研究报告项目运营期间主要是生活污水，设置雨污分流排水系统，雨水直接排入市政管网，对周边环境不会造成影响；生活污水需进行简单处理，达标后排入市政管网。（2）废气治理废气主要是厨房油烟，油烟需经排烟罩、风机和楼顶净化处理后高空排放。同时，在餐厅周围增加绿化作物来改善空气质量。（3）废弃物治理产生的固体废物主要是一般性固体废物。一般性固体废物主要有以下几类：①渣土类，如清扫院落的渣土等。②普通生活垃圾、厨房、餐厅的废弃物、剩饭剩菜等，果皮果核，废纸废塑料及其它废物。③包装材料，瓶、罐、盒类等遗弃物。④草木类，枯草落叶、干枝朽木等。一般性固体废物的危害：此类固体废弃物如不及时收集清理、外运处理，随地分散堆放将影响清洁卫生。长久堆积，将发酵腐败，特别是高气温、高湿度季节挥发释放出有毒有害气体和散发恶臭，并滋生蚊蝇，传播细菌、疾病，危害身体健康，影响大气环境质量。一般固体废弃物的处理方案：对于纸张、塑料、金属等可回收的垃圾分开77 福田大厦建设项目可行性研究报告放置，给以明确标识，并加大宣传力度，让人们自觉养成好的分类放置习惯。对于具有危险性危害的垃圾，如废旧电池、废灯管等，应集中后送往环保局指定地点处理。生活垃圾由环卫部门送垃圾填埋场填埋。（4）污水处理污水如不及时清运就会产生恶臭影响环境，由于污水中含有大量病原微生物和寄生虫卵等，其中相当部分转移到了污泥中，使污泥也具有了传染性。因此要做好污水的处理工作。从环境保护的角度出发，必须对污水加强管理，在排放到外环境之前应经过无害化处理。通过上述分析，建设项目废弃物均得到妥善处理处置，对环境影响很小。（5）绿化绿化在生态建设中具有极其重要的作用，不仅可以改善当地气候，而且具有较好的调温、调湿、吸尘、降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染、美化环境方面具有特殊意义。建议本项目在绿化培植上突出居住条件的均好性和共享性，为居民提供户外休闲、观赏和改善生态环境的绿化空间。为提高小区的品质，该项目专门邀请专业园林景观设计人员为小区进行绿化和园林、小品设计、布局重点突出，流水、泳池以道路分割形式的小区组团为核心，绿化、花台、花池、植物绿化带布局有张有弛，观赏性和艺术性皆具其中。6.6环境影响评价结论和建议（1）本项目建设期对周围环境影响较小，选址比较合理。77 福田大厦建设项目可行性研究报告建设完工后，大气污染源主要为建筑物室内装修过程中装饰涂料、油漆所散发的气味，本次新建因距城市居民区较远，对周边影响甚微。（2）施工场地车辆的进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露的土堆，地表，在遇风吹扬和遇雨的情况下，将造成泥尘污染。在施工方案中，要对这种影响加以考虑，运输车辆要遮盖苫布，并保持车轮清洁，多风季节注意对裸露地表撒水，降低飞尘影响，实行保洁清扫的制度。为减少施工期间运输车辆的喇叭声、发动机声、混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对周围居民的影响，一方面工程承包商应尽量采用低噪声的机械和采取将噪声措施，另一方面在夜间晚22：00—次日早6：00不允许施工。若连续施工应报当地环保部门同意，并对周围居民出示公告牌说明情况，征得居民理解方可施工。（3）主要污染物防治措施：生活污水：采用无动力生活污水处理装置进行处理，工艺为：废水→厌氧消化→厌氧生物滤池→氧化沟→排放。砂石、生活垃圾、灰尘由环卫部门清运填埋。综上所述，项目在充分落实评价提出的治理措施情况下，施工期和运营期中，治理以后都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染，项目可以投入建设。77 福田大厦建设项目可行性研究报告第七章节能篇章7.1用能标准和规范（1）《中华人民共和国节约能源法》（2007修订）；（2）《节约用电管理办法》（国家发改委2002年8月8日发布）；（3）《中华人民共和国电力法》（1996）；（4）《建筑节能规范》（GB50411—2007）；（5）《单一单位产品能耗指标》（XB/吨801—93）；（6）《城市节约用水管理规定》（1998建设部令第1号）；（7）《公共建筑节能设计标准》（GB50189—2005）；（8）《绿色建筑评价标准》（GB/T50378—2006）；（9）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144—2004）；（10）《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）；（11）《建筑采光设计标准》（GB/T50033—2001）；（12）《绿色建筑评价标准》（GB/T50378—2006）；（13）《民用建筑节能设计标准》（采暖居住建筑部分）（JGJ26—95）；（14）《民用建筑热工设计规范》（GB50176—93）；（15）《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》（GB50364—2005）；（16）《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134—2001）。77 福田大厦建设项目可行性研究报告7.2能源消耗本项目主要能源消耗见表7-1。表7-1主要能源（资源）消耗表序号能源名称单位年消耗量折算系数折算成标准煤（吨）1电万度5400.1229kgce/kw•h(当量值)663.660.335kgce/kw•h（等价值）18092水万吨600.0857kgce/t51.423合计当量值715.08等价值1860.427.3节能X大厦建设与建筑“四节”（节能、节地、节水、节材）相结合，大量使用新型建筑材料，全部采用了墙体外保温措施，提高节能效果。7.3.1设备节能措施该项目所选小区公共设施均为低耗能的节能型设备，可以节约大量电能。小区的道路照明应达到15-20LX。节能工程建设与技术要点：（1）室外公共照明宜采用绿色照明。（2）小区内宜用反光指标牌，反光道钉，反光门牌等，建立区内道路识别系统。77 福田大厦建设项目可行性研究报告（3）通过高、中、低，远、近，虚、实等不同照明形式，在不同地区按不同的要求，合理配置路灯、庭院灯、草坪灯、地灯等，形成丰富多彩、温馨宜人的室外立体照明系统。（4）住区内不得采用霓虹灯或强烈灯光做广告，小区内居住建筑不宜采用玻璃幕墙。（5）住宅间的公共照明应使用声控开关或延时开关。（6）小区道路、停车场上的车灯应避免车灯直射室内，不可避免时，应采取挡光措施。7.3.2建筑节能措施（1）建筑总平面布置利于通风、采光，避免东西向大量开窗。平台及屋面进行保温隔热，强化绿化布置，调节小气候。①项目所处气候分区：夏热冬冷地区。②建筑设计的维护结构传热系数、遮阳系数、窗墙面积比、透明屋顶面积等不满足规范要求时，应进行权衡计算。③维护结构窗户：采用节能中空玻璃5+6+5，局部钢化。外墙：采用200厚空心砖墙体+30厚聚苯板或聚苯颗粒外保温隔热。屋面：采用40厚聚苯板或30厚挤塑板或聚苯颗粒做保温隔热层。外挑楼面：同屋面。（2）采用节能建筑体型系数和窗墙比，加强围护结构的保温、隔热，建筑物外围护墙采用保温砂浆、塑钢窗，屋顶采用保温隔热构造。平屋顶种植绿化或屋顶花园以充分体现建筑节能的设计思想。（3）采用节能型电气产品，加强给水的重复利用及节水措施。77 福田大厦建设项目可行性研究报告（4）X县气候较潮湿闷热，设计时注意建筑的开口，形成流动的穿堂风。（5）利用出挑的窗嵋遮阳。（6）入射的太阳辐射会因为地表的差异而被吸收、反射或者储存。地表材料的颜色和纹理决定其反射性能，颜色越深，外表越粗糙，反射性能越差。因此，设计时，注意大量种植树木和灌木，减少硬质铺地的面积。这样可以减少热量的反射，达到降温的目的。7.3.3节电措施（1）根据负荷特点，在两个不同位置设配电房，使变电所尽量靠近用电负荷中心，减少了电能的传输损耗。（2）照明器具按《建筑照明设计标准》（GB50034—2004）要求功率密度限制安装，照明光源采用以高效节能灯为主。（3）除特殊装饰效果灯具外，所有灯具尽量选用开启式或半开启式高效率灯具。（4）照明控制采用节能控制，备用照明作为正常照明的一部分，即应急照明灯均采用可控型，住宅楼梯间及其公共走道除应急灯外均采用触摸式为主。（5）气体放电灯均在灯具内设分散补偿电容，同时合理选择配电电缆截面，减少电能传输损耗。（6）在变电所采用低压无功功率自动补偿，使10KV高压侧功率因数达到0.9以上，减少10kV电缆传输能量的损耗。77 福田大厦建设项目可行性研究报告7.3.4节水措施（1）加强宣传教育，提高节水意识，增强全社会的水资源忧患意识和节约意识，营造建设良好的节水氛围。（2）加强法制建设，严格依法行政。通过用水量跟踪、不定期抽查、用水量分析等综合措施，进一步加大节水稽查力度。（3）加强制度建设，强化节水管理。一是严格取水许可审批制度。二是建立节水管理“三同时”制度。三是完善用水计量与统计制度。（4）加强科技节水，推广节水器具。推广应用节水型器具、城市管网检漏防渗技术、公共建筑节水技术、市政环境节水技术等。（5）采用节水型卫生洁具，按用水种类不同分设水表。（6）有条件时局部采用雨水集中收集，用于绿化及景观用水。77 福田大厦建设项目可行性研究报告第八章职业安全卫生与消防按照规定对可能发生的职业病危害的防护设施与主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用，坚持以防为主、防治结合的方针。加强员工自我保护意识，制定劳动安全制度，执行安全操作规程，定期对员工进行身体检查。规范劳动用工管理，与职工签订劳动合同，保障员工的合法权益。按照《消防法》的有关规定，项目建设在工程施工前，首先必须通过消防设计审核程序，主体工程与消防安全设施同时设计、同时施工、同时投入生产使用。坚持以防为主、消防结合。对员工加强消防安全知识教育，实行消防安全人员负责制，建立健全规章制度和消防安全组织实施制度，保障消防安全，把消防安全真正落到实处。8.1设计的主要依据（1）国家劳动与社会保障部《劳动法》；（2）国家安全生产监督管理局关于危险化学品管理有关政策、法规及条例；（3）《建筑设计防火规范》；（4）《国务院关于加强防尘、防毒工作决定》。8.2职业安全措施安全是该项目建设期间及生产过程中最为重要的问题，根据国家对劳动保护有关规定，继续加强此项工作，主要应注意以下几点：77 福田大厦建设项目可行性研究报告（1）安全建设。认真贯彻国防科工委下发的《关于加强建设项目安全建设工作的意见》及各级政府的有关安全生产规定。项目建设期间，要保证现场施工人员的安全，各操作人员均有足够的操作平台，并配置防护栏杆、防滑板、足够照明及安全防护网，对产生的废气和粉尘设置有效的通风除尘设施；工程现场内机器设备外露危险部分，都加防护罩，所有电气、线路都安装漏电保护装置及避雷装置，并设有危险标志，警示工作人员，防止在建设过程中对工人身体产生伤害；制定各种工序安全操作规程和安全防火措施，坚强安全卫生教育。（2）小区内所有电器设备、照明等系统要有接地保护装置，并设置警告标志，物业管理部门需聘请专业的电力、电气设备维修人员，检查和维修等事项应按能源及有关安全用电规程执行。（3）项目建成后将完全按高档智能化小区的标准配置人员和设备，以保证小区内所有用户的生命及财产安全并对小区内的火情、险情等实施24小时监控。8.3卫生安全防护措施卫生安全是该项目正常运转的重要前提，为此，要坚持安全卫生思想教育，提高居民的安全卫生意识，并采取相应措施，保障人员的健康与安全。（1）给水水质应符合《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）的规定。（2）建筑物的防雷接地系统应符合现行国家标准《建筑物防雷设计规范》（GB50057—94）的有关规定。77 福田大厦建设项目可行性研究报告（3）设置专门的安全保卫部门，配备必要的安全保卫人员，制定严格的安全保卫规章制度，预防和杜绝一切安全事故的发生。（4）配备适当数量的环卫人员，负责公共场所及各建筑的清扫保洁工作，创造一个卫生整洁的环境。8.4消防措施消防要防患于未然，在加强消防意识教育的同时，要完善和保障各项消防措施。（1）建筑物之间间距要严格按《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）所要求的标准设计，各建筑物均应有道路相通构成环状路网，满足消防车道要求。（2）室外按照规范要求设置消火栓，供水干管即为消防水管。（3）室内按《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140—2005）的有关规定，设置消火栓，配置灭火器，并保证消防水源24小时供水，水量均能满足建筑物灭火需要。（4）在电气设备造型及安装上，均考虑了接地、防爆措施，对建筑物采取防雷、防爆措施。（5）各建筑物均按规范设置楼梯、门的宽度及安全疏散距离。室外消防用水按同一时间内火灾次数为1次，火灾延续时间为2小时，消火栓用水为10L/s，每次火灾用水量为78m3。加大对员工“安全第一、预防为主”的安全教育，充分落实各级安全责任制，全面提高员工的安全与安全防范意识。77 福田大厦建设项目可行性研究报告第九章项目实施规划9.1项目实施进度9.1.1项目建设期本项目建设年限为4年：2012年11月-2016年10月。9.1.2项目进度安排的依据（1）合理安排施工顺序，确保工程质量①及时完成有关的施工准备工作，为正式施工创造良好条件。如：清理场地、设置围墙、铺设施工需要的临时性道路以及供水、供电管网、建造临时性工房等；②平整场地、铺设管网、修筑道路等全场性工程及可供施工使用的永久性建筑物，进行各个工程子项目的施工；③在施工顺序上，既要考虑空间顺序，又要考虑各工种之间的顺序。（2）采用流水作业法，提高施工效率采用流水方法组织施工，充分考虑各道工序之间的技术间歇与搭接，以保证施工连续地、均衡地、有节奏地进行。合理的使用人力、物力和财力，在保证工程质量的同时，尽量缩短工期。（3）恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工在安排施工进度时，需要适当考虑雨雪的因素，确保工程按时完成。9.1.3项目实施进度77 福田大厦建设项目可行性研究报告科学合理的安排进度是确保项目按期开工和竣工，降低资金投入成本，提高建设效益的重要基础，为使工程建设获得最佳的基建效能，根据本项目工程建设规模及其他情况，初步确定前期工作10个月，建设期36个月，验收期2个月，建设周期共48个月，拟定建设实施进度计划为：（1）可研报告编制及报批：2012年11月-2013年1月；（2）工程设计方案：2013年3月-2013年5月；（3）工程招标（施工准备）：2013年6月；（4）工程施工及设备购置、安调：2013年7月-2016年8月；（5）竣工验收：2016年9月-2016年10月。9.2项目实施管理（1）根据国家产业政策及市场需求情况，筹划项目建设，组织调查研究，邀请咨询、研究单位对项目进行评估论证。委托设计研究单位编制项目可行性研究报告，进行工程设计，并按有关规定，逐级上报审批；（2）落实项目资本金、固定资产投资及相应流动资金。根据项目建设进度需要，保证自筹资金足额到位；（3）加强工程设计和施工管理，做到项目工程质量达到设计规范、验收评定标准的要求；（4）及时向有关部门报告项目实施进度安排，进展情况和存在主要问题，并按有关部门做出的决定予以落实；（577 福田大厦建设项目可行性研究报告）项目达到设计要求，通过企业各项技术鉴定，及时组织验收，初步验收中发现的问题及时进行调整和纠正，并向有关部门提出竣工验收申请；（7）项目建成后，加强经营管理，提高经济效益，实现资产保值和增值，并确保按期偿还债务；（8）在项目建设管理中认真履行职责，对做出显著成绩的单位和个人要给予表彰奖励，对违反有关规定，在项目建设中造成经济损失的予以行政处分，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。77 福田大厦建设项目可行性研究报告第十章项目招标10.1工程招标10.1.1招标依据（1）《中华人民共和国招标投标法》（中华人民共和国主席令第21号）；（2）《工程建设项目招标范围和规模标准规定》（国家发改委第3号令）；（3）《工程建设项目自行招标试行办法》（国家发改委第5号令）；（4）《建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定》（国家发改委第9号令）；（5）《国家发改委关于进一步贯彻〈中华人民共和国招标投标法〉的通知》（计政策（2001）1400号）；（6）《评标委员会和评标方案暂行规定》（发改委、建设部等七部委第12号令）；（7）《中华人民共和国招标投标法实施条例》（国务院令第613号）。10.1.2项目招标范围及招标组织形式招标公告发布的范围包括工程设计、工程施工、工程监理和设备采购四项，全部面向社会公开招标。77 福田大厦建设项目可行性研究报告鉴于项目法人单位目前尚不具备自行招标所具备的编制招标文件和组织评标能力，该项目招投标活动全部委托给有资质的招标代理机构办理。10.1.3投标、开标、评标和中标程序（1）在项目可行性研究报告批复后在国家指定媒体上发布招标（预审）公告（国家指定媒介为：中国经济导报、中国建设报、中国招标与采购网；省指定媒体为：X日报、X招标网、X省政府网站）。（2）凡具有承担投标项目能力的法人或者其他组织都可以投标，投标人少于3个时，应重新进行招标。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。招标项目属于工程施工的，投标文件的内容还应包括拟派出的项目负责人与主要技术人员简历、业绩和拟用以完成投标项目的机械设备。本项目不接受联合招标。（3）开标时由招标人主持，邀请所有投标人参加，开标时由招标人委托监察机构和公证机构检查并公证。（4）评标按照《中华人民共和国招标投标法实施条例》的规定和程序进行。（5）中标人确定后，招标人向中标人发出中标通知书，该通知书具有法律效力，若中标人放弃中标项目，应当承担法律责任。按照招标文件，招标人和中标人签订书面合同。10.1.4评标委员会的人员组成和资质要求项目主要采用招标方式，因此在招投标过程中，为保证项目的公开，对评标委员会的组成和资质有如下要求：（1）评标委员会人员组成77 福田大厦建设项目可行性研究报告评标委员会由有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会主任由资深专家担任，主任不参与投标，只负责人员挑选和监督投票的公正性；评标委员会采用单数制，但最低不少于5人，并且技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的2/3；评标委员会要严格按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。投标采用无记名投票方式，以得票多者当选，但中标者的得票不得低于半数。（2）评标委员会成员的资格要求评标委员会应是副高级以上技术职务，从事本专业至少8年以上，对工程项目有较深入的研究，并且职业道德良好，与投标单位无任何厉害关系。评标委员会成员应当客观公正的履行职务，遵守职业道德，对所提出的评审意见负责。10.1.5招标监督招标监督工作由行政主管部门依法实施监督。10.2招标方式为使项目顺利进行，保证各工程建设保质按时完成，节约成本，项目采取招标方式进行。具体招标方式和范围见表10-1。表10-1项目招标情况表基本招标范围招标组织形式招标方式77 福田大厦建设项目可行性研究报告条目不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察核准设计核准建筑工程核准核准核准安装工程核准核准核准监理核准核准核准主要设备核准核准核准重要原料核准核准核准其它核准备注：在空格中注明“核准”或者“不予核准”。77 福田大厦建设项目可行性研究报告第十一章投资估算与资金筹措11.1投资估算11.1.1投资估算依据（1）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资（2006）1325号文）。（2）《建设项目可行性研究报告投资估算编制方法》（1999年5月）。（3）建设单位及参加可研编写各有关专业提供的资料条件、图表、说明等。（4）价格通用设备及作标设备价参照现行生产制造厂家价和询价确定。建筑安装工程价格主要参照工程所在地价格及相同类工程价格估算。（5）费用固定资产投资估算中工程费用及预备费用估算主要参照《建设项目概算编制办法》计算；流动资金参照国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资（2006）1325号文）。11.1.2投资估算本估算包括所列项目的全部建筑、给排水、供电、供气、运输、管道、电气等设备和安装、总图、土建工程以及其他费用的固定资产全部投资，建设期借款利息以及流动资金。本项目总投资估算83000万元，其中：固定资产投资估算为77 福田大厦建设项目可行性研究报告74700万元，流动资金估算为8300万元；建筑及安装工程费用为50168.00万元，前期工程费用为2782万元，其他费用为16000万元。项目总投资构成如表11-1所示。表11-1项目总投资构成表（单位：万元）序号投资内容投资金额占项目总投资额（%）备注1项目总投资830001001.1固定资产投资74700901.2流动资金830010项目固定资产投资估算如表11-2所示。表11-2项目固定资产投资估算表（单位：万元）序号项目名称价值估算合计备注建筑及安装工程前期工程费用其他费用1工程费用51768.00　　51768.00　1.1主体工程34376.70　　34376.70　1.1.1地下室13490.10　　13490.10　1.1.2酒店7212.08　　7212.08　1.1.3A区商业2937.60　　2937.60　1.1.41#住宅640.90　　640.90　77 福田大厦建设项目可行性研究报告1.1.52#住宅762.34　　762.34　1.1.63#住宅956.25　　956.25　1.1.7B区商业3199.23　　3199.23　1.1.84#住宅1652.40　　1652.40　1.1.95#住宅1652.40　　1652.40　1.1.106#住宅969.00　　969.00　1.1.117#住宅904.40　　904.40　1.2配套工程17391.30　　17391.30　1.2.1配套用地128.00　　128.00　1.2.2中央空调和电梯1360.00　　1360.00　1.2.4供电工程889.90　　889.90　1.2.5供水工程712.00　　712.00　1.2.6供气工程889.50　　889.50　1.2.7排污工程534.00　　534.00　1.2.8道路5975.00　　5975.00　1.2.9绿化6650.00　　6650.00　1.2.10168.40　　168.40　77 福田大厦建设项目可行性研究报告路灯工程1.2.11环卫工程84.50　　84.50　2前期费用　2782.00　2782.00　2.1水文、地质勘察费　517.00　517.00　2.2规划设计、可研费　200.00　200.00　2.3施工图设计费　2050.00　2050.00　2.4项目申报　15.00　15.00　3其他费用　　16000.0016000.00　3.1征地及拆迁成本费　　7700.007700.00　3.2工程监理费　　996.00996.00　3.3建设单位管理费　　249.00249.00　3.4标底编制费　　415.00415.00　3.5其他临时措施费用　　6640.006640.00　77 福田大厦建设项目可行性研究报告4预备费　　4150.004150.00　　合计51768.002782.0020150.0074700.00　11.2资金筹措本项目总投资83000万元，全部由企业通过招商引资筹措。11.3融资方案本项目建设单位X县福兴房地产建设开发有限公司主要通过对外招商引资，引进国内外具有资金和技术实力的专业企业前来投资，筹资渠道可包括以下来源：（1）项目融资项目融资具有项目导向、有限追索等方面的特点，因而可以为本项目提供金额巨大、形式灵活多样的融资，满足本项目在资金安排方面的特殊需要。（2）产业投资基金包括风险投资基金，以信托投资公司为主要发起人，联合有关企业实体，按封闭式要求向社会投资者募集一定规模的基金份额，组建基础设施投资基金，分类选择行业好、市场前景好及运作规范的未上市企业进行股权投资，待被投资企业上市后，转让投资股权或通过分红实现稳定收益。（3）委托贷款77 福田大厦建设项目可行性研究报告通过银行和政府的合作从个人取得贷款。这种方式与以往集资担保完全不一样的是，银行不承担贷款风险，只履行受托业务，代为发放，并监督使用和协助收回贷款。市民可以个人的名义提供资金，委托银行放贷，一般贷款利率要远高于同期银行和国债利率，贷款期间还可赎回、转让。（4）商业银行贷款商业银行贷款要将目光投向运作灵活的股份制商业银行，在倡导双赢的前提下积极利用新的银行资本，在操作方式上采取资产抵押、股权质押、综合担保、政策扶持等措施获取银行综合授信额度和专项资金贷款，为本项目建设提供资金。（5）银团贷款银团贷款是指由两家或两家以上银行基于相同贷款条件，依据同一贷款协议，按约定时间和比例，通过代理行提供的本外币贷款或授信业务。通过与多家银行签订同一贷款协议，能够获得较大融资额度。本项目采用银团贷款的方式，不仅能获得充足稳定的资金来源，而且可减少与金融机构谈判数量和时间，减少谈判多头成本与资金协调风险。（6）滚动开发本项目的基础设施建设可以实行以土地开发、批租为主的滚动空转开发模式，即政府注入土地、开发公司以土地使用权的形式向银行贷款获取开发资金，然后再批租土地，引进项目，实现开发一片，收益一片，以收益养开发。（7）融资划片开发77 福田大厦建设项目可行性研究报告通过吸引国内外一个或几个大财团的资金，采取外商独资、合资或合作等方式，独立承担项目在某一区域规划、开发、招商等一系列开发性经营活动。同时，项目要积极争取国家相关的政策资金、国家发改委产业化项目等资金的支持。77 福田大厦建设项目可行性研究报告第十二章财务评价12.1编制说明（1）评价方法国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）（发改投资（2006）1325号文）。（2）财务评价基础数据与参数选取①财务价格财务评价是对拟建项目未来的效益和费用进行分析，采用的是预测价格。预测计算期内相对价格变动和价格总水平变动（通货膨胀或通货紧缩）不是很大，为简化起见，建设运营期的投入品和建设成品选用固定价格进行财务评价。②税费本项目财务评价涉及的税费主要有营业税、所得税、城市建设维护税等。根据企业执行的税务征收政策，营业税税率为5%；城市建设维护税为7%；教育费附加税3%；房产税17%；所得税的税率为15%。③项目计算期财务评价计算期包括建设期和经营期。本项目建设期4年，综合考虑各种因素，确定项目经营期为10年，因此项目的计算期为14年。④财务基准收益率（ic）参考本行业近年的平均收益水平，并考虑项目的风险因素，设定为12%。77 福田大厦建设项目可行性研究报告⑤固定资产残值率按形成固定资产原值的5%计算。采用直线折旧法，年折旧率为9.5%。（3）有关说明①计价货币为人民币。②项目住宅销售按三年内全部销售，租金按每三年5%递增；出租情况按前三年60%、80%、100%的情况估算。为了方便说明，文字中参考经营期第三年数据。③在计算中，由于保留小数位数的缘故，某些合计项显示数值与单项显示数值累加之和不一致，并非计算有误。12.2经营收入估算（1）销售收入①住宅销售收入住宅销售面积42539m2，按0.35万元/m2计算，住宅年销售收入总计为14888.65万元。②停车位销售收入停车位销售个数为562个，按18万元/个计算，停车位年销售收入总计为10116万元。（2）租金收入①商业区租金收入商业区租用面积37900m2，按年租金0.035万元/m2计算，商业区年租用收入总计为1326.5万元。77 福田大厦建设项目可行性研究报告②办公楼酒店租金收入办公楼酒店租用面积42424m2，按年租金0.05万元/m2计算，办公楼酒店年租用收入总计为2121.2万元。③停车位租金收入停车位出租个数为562个，按年租金0.8万元/个计算，停车位的年租用收入总计为449.6万元。经测算，本项目第三年经营收入共计28901.95万元。12.3成本费用估算房地产开发成本主要包括开发建设成本结转、销售及管理费用。项目开发总成本费用（不含税金）为9725.49万元。（1）开发建设成本按照销售面积进行结转。（2）营销及广告费用暂按销售额的3%考虑，管理费暂按销售额的1%考虑。本项目总成本费用见表12-1。表12-1总成本费用表序号项目费用备注1开发建设费8234.412财务费用109.003不可预见费用226.004营销广告费用867.065管理费用289.026总成本费用9725.4977 福田大厦建设项目可行性研究报告12.4销售税金和利润测算（1）销售税金及附加项目建设完成后，实现经营收入28901.95万元。营业税率按5%计算、教育费附加按3%计算、城市维护建设税按7%计算和房产税按17%计算，向国家上缴营业税1835.29万元。具体见表12-2所示。表12-2销售税金及附加估算表（单位：万元）序号项目名称单位金额备注1销售收入万元28901.952税金及附加万元1835.292.1营业税万元1445.12.2房产税万元245.682.3城市维护建设税万元101.162.4教育费附加万元43.35（2）所得税及企业利润项目预计可实现利润总额17341.17万元，按15%的税率计算，应纳所得税额为2601.18万元，项目净利润为14739.99万元。本项目损益表见表12-3。表12-3损益表（单位：万元）序号项目名称单位金额备注1销售收入万元28901.952销售税金及附加万元1835.293总成本费用万元9725.4977 福田大厦建设项目可行性研究报告4利润额万元17341.175所得税额万元2061.186税后利润万元14739.9912.5现金流量分析经估算，本项目的内部收益率为13.52%（税后），投资回收期6.46年（税后），税后净现值为4374.77万元。具体详见附表1：项目投资现金流量表。项目财务内部收益率高于财务基准折现率12%，因此，本项目在财务方面是可行的。12.6项目效益分析总投资利税率=×100%=23.10%总投资利润率=×100%=17.76%从以上分析结果看，项目建设对国家、地方和企业都有显著的经济效益，投入产出比较高。12.7盈亏平衡分析本项目的盈亏平衡点采用生产能力利用率表示盈亏平衡点=年固定总成本/（年产品销售收入-年可变总成本-年销售税金及附加）×100%=5492.25/（28901.95-4233.24-1445.1）×100%=23.65%。当生产达到设计生产能力的23.65%就能达到经营保本，也就是说项目只要在完全达产年份，只要生产能力达到23.6577 福田大厦建设项目可行性研究报告%，项目就能保本经营，大于该生产能力，项目既能实现盈利。因此，经测算项目的盈亏平稳能力较强。12.8敏感性分析由于项目存在不确定性，这些不确定性会影响到项目的销售收入、经营成本以及建设投资等。这些财务指标的变动必然影响这项目的财务效益。财务指标的具体敏感程度见敏感性分析图12-1及敏感性分析表12-4。表12-4敏感性分析表-15%-10%-5%0%5%10%15%基本方案13.52%13.52%13.52%13.52%13.52%13.52%13.52%营业收入7.87%9.85%11.73%13.52%15.23%16.87%18.45%建设投资17.45%16.04%14.73%13.52%12.39%11.33%10.34%经营成本14.50%14.18%13.85%13.52%13.19%12.85%12.51%图12-1敏感性分析图77 福田大厦建设项目可行性研究报告根据项目的敏感性分析，得知营业收入对项目影响的敏感程度最大，因此在项目的实施过程中需要对项目的营业收入把握好，否则容易导致项目的风险过大。12.9财务评价结论经测算，各项财务数据和评价指标表明，本项目的盈利性较好，能获得较大的利润，为国家增加一定的税、费，同时具备较强的抗风险能力。全面衡量结果，认为本项目是合理的、可行的。77 福田大厦建设项目可行性研究报告第十三章社会效益分析13.1社会影响分析（1）对所在地居民就业水平、生活水平、生活质量及居民收入的影响。本项目属房地产开发项目，不同于生产性项目，它的主要特点是建设周期、投资回收期相对较短，在项目建设时期会为当地居民增加一定的就业机会，如餐饮业，但增加的就业机会有限，因此对当地居民的生活水平、生活质量及居民收入的影响较小，但随着房屋的销售，本项目环境的建设，会改善周围的社区环境，业主的入住会为当地居民创造一定的就业机会、发展空间，会带动以为本项目服务为主的相关行业的发展。同时也会在一定程度上提高当地居民的生活质量。（2）对所在地基础设施及文化、教育、卫生的影响。房地产开发项目的一个显著特点就是项目的建设可以加快当地的旧城改造，改善当地的基础设施、卫生条件，同时由于本项目的建成，业主的入住，可以促进当地的文化素养、教育水平的提高。（3）X大厦建设项目有利于使X县城市土地实现集约高效利用，进一步改善X县城市面貌，完善城市整体功能，提高城市品位，使城市更加美化、亮化、绿化，给城市居民提供更加温馨、舒适的生活环境。同时，也有利于增强城市吸引力，为吸引外来投资，扩大招商引资规模，加快项目建设创造良好的环境。（4）X大厦建设项目是加快城镇化进程、推进经济增长的重要措施，是完善城市功能的客观要求。实施X大厦建设77 福田大厦建设项目可行性研究报告，完善配套市政设施和公共服务设施，有利于改善城市环境，集约利用土地，推进城市化健康发展。13.2项目所在地区与适性分析该项目得到政府及各级领导部门的关心和重视。各有关方面领导出面参加建设单位与建设用地所在区域的调解工作。建筑施工单位也给予大力支持，积极配合建设单位安排项目建设前期工作。周围居民对该项目更是翘首企盼，希望项目能够尽快施工完成。（1）项目咨询专家组对项目建设周围可能受到环境影响的公众进行了民意调查，访问咨询了周边民众对建设该项目的意见。从调查资料看，大部分受访者对建设该项目持支持意见，少部分民众受访者认为无所谓。他们认为项目的建设能改善居民生活环境，带动城市基础设施建设，好处多于害处。（2）当地政府对项目建设是持积极支持态度的。积极协助施工单位做好各项前期工作，理由是本项目的建设将为当地居民带来丰富的收益，将可以改善当地社区环境条件，提高当地民众的生活质量。（3）加速X县城市化建设的步伐，能促进城市建设，实现与城市的融合发展，改善人民生活水平。项目用地所涉及的相关工作已基本办妥，本项目的建设可为X县县城区居民提供优美居住环境，对提升现代化城市的综合发展水平、提升城市生活质量起到了积极的推动作用。77 福田大厦建设项目可行性研究报告13.3项目风险及对策分析（1）时机风险本项目预计总工期有四年的时间，从2012年11月到2016年10月。介于近几年房地产市场火爆迅猛的发展，目前地价在今年内基本就翻了翻，但是现在有时处于一个相对来说比较调整的阶段，下一阶段房地产的形势业界众说纷纭，以比较主流的看法加上本项目的分析，X房地产市场既使是冷下来也不会到一种崩溃的程度，因此，本项目的动工工期虽然比较长，但是介于以上分析，风险系数还是比较少。需要注意的是由于今年物价的上升，通货膨胀率达到了历年的最高，钢材更是水涨船高。根据惯性定律，今后几年钢材的价格可能会对本项目的物价成本构成比较大风险。解决措施：要随时注意跟进各个项目的进度，以及周边楼盘的变化，同时要加强注意市场的变化，做得好有时不如作的巧，时机的把握在一不断更新分析各方面数据的基础之上，失时调整自己的战略规划。（2）规划风险由于本项目地块属于大盘式的地块，所以在规划的上，一定要考虑与周边和X县的总体规划布局，不然很有可能造成不合群的局面，参照周边的楼盘的规划，在此基础上进行了综合改善，像容积率的限制，车位数的限制等等条件，也都在一定程度上影响了本项目的规划方案。解决措施：本77 福田大厦建设项目可行性研究报告项目组初步将此地块规划成了三个地块分别进行开发，A区、B区、办公酒店区在三个地块中每个地块又分成了几期逐期进行开发，这样就避免了，一次性规划的风险，并且能够在开发建设中吸取经验不断更新，进步。（3）项目市场风险关于市场风险最主要的还是影响到本项目房价的各个因素，比如宏观国家政策，政府限制条件，市场健康程度（泡沫化程度）等，在这其中宏观的国家政策有最为关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，使央行加了六次息，而过去十年加起来也没有今年一年调整的次数多，从这点可以看出中国对于打击这种过热投资的决心，九月初央行又发出了，以家庭为单位购买第二套房产的按揭最少要四成以上，这些政策的重点打击对象无疑是居高不下的楼价，今后几年的政策也很难判定，但是有一点是肯定的房价几乎没有可能再出现这样疯狂的飙升。这样的事实也使本项目在产品定价方面存在了一定的风险。解决措施：由于本项目初步定为中上端的产品所以在自我产品的完善度上，将本着精益求精的态度去做本项目的产品，时尚，典雅，温馨，舒适这些都是本项目的主题，相信在比照了类似楼盘的基础上本项目的楼盘将会占据优势地位。（4）项目社会风险更具本项目地块所处的地理位置，周边环境，交通条件，区位特点，人们的生活水平等实际情况来看，本77 福田大厦建设项目可行性研究报告项目的投资建设对项目周边不会有很大的影响，但由于是一项工期较为长久的项目，所以要考虑在工期期间周围会不会有一些类似于学校，医院，其他住在小区之类的功能性设施的出现，因为如果出现本项目的施工所产生的噪音可能会对他们产生影响。解决措施：当然会尽量了解这些设施的出现，以及周边环境的改变等情况，同时也要安排好自己的周期，使之尽量合理施工。（5）安全生产风险在施工过程中，容易出现意外事故，保障社工人员的生命安全也使我们必须重视的一大问题。如果有人员出现意外，将建设给带来一定的阻碍。解决措施：将成立一个专门的安全监督小组，每天准时进行巡查监督。项目安全控制必须将持安全第一，预防为主的方针。项目经理部应健全管理体系和安全生产责任制。安全员持证上岗，保证项目安全目标的实现，项目经理是项目安全生产的负责人。项目经理部根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施，根据施工中人的不安全行为，物的不安全状态，作业环境的不安全因素和管理缺陷进行相应得安全控制。项目安全控制遵循下列程序：A确定施工安全目标、B编制项目安全保证计划、C项目安全计划实施、D项目安全保证计划验证、E持续改进、F兑现合同承诺。（5）质量风险如果施工过程中出现了滥用劣质的建筑材料，会给房屋质量保障带来风险。如果出现倒塌，那么将给本项目的销售带来风险。会损害楼盘的声誉，并且带来信誉风险。77 福田大厦建设项目可行性研究报告解决措施：本项目是一个大盘所以各方面都受到很大的关注，必须要树立品牌卖给业主带来永久的信用承诺的原则，决不建造劣质的商品房，将高度在质量监督上把关，所有的建筑材料都有质量保证决不因为要降低成本而偷工减料。将会加强施工人员的专业道德从人们的生民安全出发。有可能在建筑材料上的成本有所增加，但是同时可在别的方面如营销卖点中进行补充，收回成本。项目质量控制坚持质量第一，预防为主的方针和计划、执行、检查、处理、循环工作的方法。对人、材料、机械、方法、环境的功能因素的质量都要严格控制。同时制定一套控制程序确定项目质量的目标，编制项目质量的计划，实施项目质量计划，包括施工准备阶段质量控制，施工阶段质量控制和竣工验收阶段质量控制。（6）进度控制风险本项目的施工进度如果没有按期完成的话，将带来许多问题最重要的是资金风险，这样会增加开发成本，同时也会影响预期的销售计划，与一些列问题。解决措施：严格遵循本项目开发进度计划，如果碰到意外情况，应该适当空出一定的不确定时间。同时根据以下程序来施工：①施工合同确定的开工日期，总工期和竣工日期的确定施工进度目标，明确计划开工日期，计划总工期和计划竣工日期。并确定项目分期分批的开工，竣工日期。②编制施工进度计划表。施工进度计划根据工艺关系，组织关系，搭接关系，起止时间，劳动力计划，材料计划，机械计划及其他保证计划等因素综合确定。③77 福田大厦建设项目可行性研究报告向监理工程师提出开工申请报告并按监理工程师下达的开工令指定的日期开工。④实施施工进度计划，应及时进行调整出现进度偏差时，并不断预测未来进度状况。（7）管理风险施工中如果没有能达到很好管理整个施工队伍，也会带来一定的风险。解决措施：施工现场管理，做到文明施工，安全有序，整洁卫生不扰民不损害公共利益。承包人项目经理部负责施工现场文明形象管理的总体策划和部署：各分包人在承包人项目经理部的指导和协调下，按照分区划分原则，搞好分包人施工用地区域的场容文明形象管理规划并严格执行，并纳入承包人的现场管理范畴，接受监督，管理与协调。77 福田大厦建设项目可行性研究报告结论针对项目建设的可行性，综合前面几章所述，提出以下结论：（1）X大厦建设项目，符合国家宏观经济政策。作为新的经济增长点和新兴支柱产业的房地产业，在X县的城市发展和现代化大城市建设中有着十分重要的地位和作用，市场形势良好，宏观、微观市场均保持稳定的发展态势，发展前景广阔，开发潜力较大，为项目提供了良好的开发背景。（2）X大厦建设项目的建设单位X县福兴房地产开发有限公司是一家按照现代企业制度规范设计和运作的企业实体，具有很强的经济实力和良好的企业信誉，公司有着科学、合理的现代化管理运作机制，为项目建设提供了可靠的保障。（3）本项目的规划设计方案基本上利用了项目地块的地形特点，达到了人工景观与环境景观相融洽的目的。项目整体开发，有利于物业的营销策划，因此能够满足本次可行性研究方面的要求。（4）本次可行性研究对项目开发的技术分析，是充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性，从项目开发财务评价的指标上看，基本达到了合理利用资金启动整个项目的目的。（5）从财务评价指标上来看，项目开发的效益还需要根据实际情况进行反复调整。主要是考虑到外部市场环境以及城市功能区域集中划分对项目造成的在盈利能力影响。以目前来看，整个项目完成后，X大厦成为县城区内规模较大、设备较全、功能、服务较为完善的综合建筑群体，其市场前景看好，资金回笼快速。87 福田大厦建设项目可行性研究报告综上所述，X大厦建设项目的具有良好的经济效益和社会效益，是切实可行与必要的。87 福田大厦建设项目可行性研究报告附表1项目投资现金流量表（单位：万元）序号项目合计123456789101“增量”现金流入156070.53000017341.1723121.5628901.9528901.9528901.9528901.951.1营业收入156070.5317341.1723121.5628901.9528901.9528901.9528901.951.2配套收入00000002“增量”现金流出114268.716200002000017000177004396.5245862.0327327.547327.547327.547327.542.1建设投资74700200002000017000177002.2经营成本29658.153295.354393.85492.255492.255492.255492.252.3营业税金及附加9910.5661101.1741468.2321835.291835.291835.291835.293“增量”净现金流量1-241801.814-20000-20000-17000-1770012944.64617259.52821574.4121574.4121574.4121574.414累计“增量”净现金流量-20000-40000-57000-74700-61755.35-44495.83-22921.42-1347.00620227.40441801.8145所得税14046.3721560.7082080.9442601.182601.182601.182601.186税后净现金流量27755.442-20000-20000-17000-1770011383.93815178.58418973.2318973.2318973.2318973.237税后累计净现金流量-20000-40000-57000-74700-63316.06-48137.48-29164.25-10191.028782.21227755.442评价税前NPV￥13,604.68指标税前IRR16.55%87 福田大厦建设项目可行性研究报告税前回收期5.63税后NPV￥4,374.77税后IRR13.52%税后回收期6.4687 福田大厦建设项目可行性研究报告附图1总平面及规划指标图87 福田大厦建设项目可行性研究报告附图2功能分析图87 福田大厦建设项目可行性研究报告附图3景观分析图87 福田大厦建设项目可行性研究报告附图4消防分析图87 福田大厦建设项目可行性研究报告附图5地下车库示意图87 福田大厦建设项目可行性研究报告附图6景观示意图87'