中外合资家大型超市项目可行性研究报告 64页

'中外合资家大型超市项目可行性研究报告37 目录第一章合资双方的基本情况1.1合资双方的基本情况第二章合资企业基本情况2.1项目背景2.2合资公司概况2.3主要经济技术指标2.4可行性研究报告编制的依据第三章项目建设的必要性第四章市场分析和预测4.1哈尔滨市概况和发展规划4.2哈尔滨市商业设施的发展4.3哈尔滨市商品消费市场和购买力分析4.4哈尔滨市商业发展前景预测第五章合资公司的组织管理和经营方式5.1组织管理构架5.2经营方式5.3销售方式37 5.1商品定价策略5.2商品的服务和营销策略5.3商品配送5.4进出口商品体系5.5未来业务发展计划第六章合资公司对营销技术及管理经验的引进6.1经营管理系统第七章合资公司的组织机构与人力资源管理7.1合资公司的组织机构7.2大型超市的组织结构7.3人力资源计划7.4员工培训第八章项目选址、各店物业状况及基本条件8.1开设地点8.2第一家店的商圈调查8.3第一家店简介8.4第一家店的市政配套条件8.5第二家店简介8.6第三家店的筹备计划37 第九章装修改造、基础设施配套和环境措施（以第一家店为例）9.1场地现状9.2建设方案9.3公用工程9.4预计装修、改造工程所需增装设备9.5城市基础设施配套9.6环保、节能、消防及卫生防疫措施第十章项目实施计划10.1项目实施方式10.2项目实施时间表第十一章投资估算及资金来源11.1投资估算11.2资金来源第十二章项目财务分析12.1计算期12.2基础数据设定12.3销售收入预测12.4费用分析12.5贷款偿还计划12.6税费估算37 12.1外汇平衡12.2财务评价与分析第十三章综合效益评价、风险分析及结论13.1引进先进的现代化商业管理技术和经验13.2促进中国产品出口，活跃国内商业流通，增加财政税收13.3创造就业机会和培训熟练的商业人员13.4改善商业布局，方便人民生活13.5风险分析及对策13.6结论附表附表一：资产负债表附表二：损益表附表三：现金流量表附表四：第一家店（永平小区店）平面图37 第一章合资双方的基本情况1.1合资各方的基本情况注册地址：·法定代表人：●●先生职务：董事长国籍：中华人民共和国经营范围：承接国内外火力、水力、核能电站工程的总承包，设备总称套；制造、销售动力设备及其配套设备；电站工程技术咨询、服务、转让；从事中介服务；原材料、配套件的代理经出口业务；进出口贸易（国家有关专项规定除外）；物资供应业；房地产。经营规模：现拥有全资子公司4家，控股子公司2家，职工18,800余人。●●●●●●●股份有限公司是以生产、制造和销售动力设备和进出口贸易为主多种经营的企业集团，其经营业务涉及动力设备、进出口贸易、房地产等行业。进出口额：1998年7911万美元；1999年12855万美元；2000年8289万美元。出口额：1998年5199万美元；1999年10763万美元；2000年5479万美元。37 经营状况：●●●●●●●股份有限公司是1994年11月5日经国家体改委批准在香港上市的上市公司，是享有国家对外经济贸易合作部赋予的进出口贸易经营权的股份制企业。公司成立以来，经营状况良好，截止2000年12月31日，公司资产总值869,360.8万元人民币，2000年公司实现营业额302,891万元人民币。综上所述，●●●●●●●股份有限公司是一家具有很强经济实力和经营能力的大型集团企业，符合“外商投资商业企业试点办法”中规定的中方合营者资质的要求。乙方（中方）：辽宁●●股份有限公司（以下简称“辽宁●●”）注册地址：●●市中山区人民路71号法定代表人：尚书志职务：董事长国籍：中国经营范围：自营和代理各类商品及技术的进出口业务（国家规定的专营进出口商品和国家禁止进出口等特殊商品除外）；经营进料加工和“三来一补”业务；开展对销贸易和转口贸易；承包本行业境外工程和境内国际招标工程，及上述工程所需的设备、材料出口；对外派遣本行业工程、生产及服务行业的劳务人员。经营规模：现拥有4个贸易分公司，6家全资控股子公司，辽宁●●股份有限公司是一家集贸易、实业、金融为一体的综合性企业集团。37 进出口额：1998年11611万美元；1999年14507万美元；2000年14790万美元出口额：1998年10130万美元；1999年12084万美元；2000年12629万美元经营状况：辽宁●●股份有限公司是于1993年经辽宁省经济体制改革委员会批准，在辽宁省针棉毛织品进出口公司的基础上吸收其他法人和内部职工入股设立的定向募集公司，并于1996年8月经证监会批准在上海证券交易所上市。公司成立以来，经济效益显著提高，2001年实现净利润1.14亿元人民币，为上市前公司净利润的3.16倍。到2001年底，公司总资产14.87亿元人民币，为上市前的3.54倍。丙方(外方)：(荷兰)家乐福中国控股有限公司（以下简称“家乐福”）注册地址：184Overschiestraat,1062XKAmsterdam,TheNetherlands法定代表人：Mr.JacquesBrunoBadin正式授权代表：施荣乐先生（Mr.JeanLucChereau）职务：中国区总裁国籍：法国经营范围：投资、发展超市；为法人或其他企业提供融资、管理咨询及其他服务业务；获取、使用或转让知识产权及不动产；为法人实体或同一集团中的其他企业提供资信担保。经营规模37 ：家乐福于1970年在法国上市，于1973年开始在海外投资，截止2000年上半年在世界各地包括法国、西班牙、阿根廷、中国大陆、香港及台湾地区等26个国家和地区开设了近700家、平均营业面积约九千平方米的大型超级市场。各种业态的连锁店共九千余家。1989年至2000年在整个亚洲地区开设了约100家大型超市。家乐福集团与中国更有着极为密切的贸易关系，仅通过其香港采购中心每年直接从中国进口的商品总额在20亿元人民币左右，间接和直接从中国采购商品共计八十余亿元人民币。（荷兰）家乐福中国控股有限公司是法国家乐福集团根据荷兰法律成立的有限责任公司，是家乐福集团在荷兰注册的全资子公司，专司向中国进行投资之业务。截止2000年上半年在中国大陆十多个城市已开设了多家大型超市。销售额（税后销售收入）：法国家乐福集团1998年为274亿欧元，1999年为373亿欧元，2000年为648亿欧元。资产额：2000年的总资产为440亿欧元。经营状况：法国家乐福集团于1959年在法国成立，是大型超级市场（Hypermarket）概念的创始者。家乐福集团在全球零售行业中的国际化程度排名第一(即所投资国家和地区的数量为第一)，综合实力排名第二位(即年营业额)。甲方、乙方和丙方在本可行性研究报告中合称为“各方”，单独称“一方”。37 第二章合资企业基本情况2.1项目背景超市的连锁经营方式被称为继百货店之后零售业的又一次重大革命，也是流通企业组织上和功能上的又一次创新。自1859年美国创立第一家连锁店以来，连锁经营方式已经过了一百多年的发展，成为了世界上商业发达国家零售和服务业的主要经营形式，在零售业中居主导地位。1993年美国社会消费品零售额为10795亿美元，其中连锁经营所带来的销售额占6355亿美元，占总零售额的60%左右，而到1999年已占近75%。在日本，连锁商业虽然起步较晚，但发展速度非常快。1975年连锁销售额仅为4兆日元，而到1996年为16兆日元，增长了4倍。在法国，首都巴黎拥有各类大型连锁综合性超市约180家，销售额占全市销售额的75%。国外发达国家的商业发展历程表明，由于连锁经营充分应用了社会化大生产和专业分工的原理，使商品零售业适应了社会经济发展的需要，因而在现代市场经济中具有强大的生命力和巨大的发展潜力，是实现流通产业现代化的有效途径之一。国外在连锁经营上积累的宝贵经验，是值得我们学习的。37 改革开放以来，我国经济迅速发展，生产的社会化程度逐步提高，市场规模不断扩大。1999年的社会消费零售总额已近31140亿元，仅次于日本，在亚洲居第二，社会购买力基本达到发达国家在发展连锁经营初期所具备的水平。根据社会消费零售总额今后10年年均经济增长7%的预测，我国商品零售市场潜力将非常巨大。同时，现代技术也开始在我国流通领域得到了应用，通讯、运输等条件有了改善，特别是大型商业企业的经营水平有了相当大的提高，经济实力也有了较大的增强，计算机管理日益广泛地运用到经营活动中，商用软件和配套设施正在积极研制和生产。近几年我国商业连锁业的快速发展，也充分说明我国已具备了加快连锁商业发展的条件。目前，外资零售业的销售额仅占全国商品零售总额的1.2%。根据我国进一步扩大对外开放、促进商业企业的改革和发展、扩大商业领域利用外资试点的政策，这将更加吸引外资在我国商业领域的投资，有利于我国经济与世界接轨。中国实行改革开放20多年来，哈尔滨市的国民经济发展连续跃上几个新台阶。2000年，全市国内生产总值达到了1002.7亿元，比上年增长12.4%，人均国内生产总值达10359元，比1999年增长12.2%。哈尔滨市通过发展第三产业，形成了新的经济发展格局，从而快速地提高了市内整体经济的素质，积极带动了经济的飞速发展。在全市的经济总量中，各产业结构发生调整转变，第一产业、第二产业、第三产业的比例关系由1999年的19.9:31.3:48.8转变为2000年的17.6:33.9:48.5。第三产业明显突起，步伐也加快，第三产业平均增长12.4%。根据哈尔滨市统计局资料显示：第三产业在2000年对经济增长的贡献率已达到44.0%。近几年来，第三产业的飞速发展成为带动经济增长的主要力量。虽然哈尔滨市第三产业得到了快速发展，但是和发达国家和部分发展中国家相比，第三产业还没有真正意义上的崛起，国家支持和鼓励更多的外商企业进哈尔滨市投资，并出台了一系列的优惠政策，这将更加有利于第三产业作为主导产业的发展，推动哈尔滨市经济的迅速发展。37 为加强国际经贸合作和技术交流，响应黑龙江省政府提出的发展要求，加速哈尔滨市零售商业现代化的进程，●●●●●●设备股份有限公司、辽宁●●股份有限公司、及（荷兰）家乐福中国控股有限公司经过友好协商，拟在哈尔滨市共同投资兴办现代化的综合性大型超级市场，并为此成立一家中外合资经营企业（以下简称“合资公司”），以充分发挥各方的优势，为哈尔滨市及黑龙江省乃至东北地区的经济发展做出贡献，并因此而求得自身的发展。合资公司的宗旨是：通过●●●●●●●●股份有限公司、辽宁●●股份有限公司和家乐福三方各自的优势，即哈尔滨●●●●股份有限公司对哈尔滨市场的透彻了解，广泛的社会支持网络及良好的当地商业资源，以及家乐福作为国际上著名的商业集团在经营综合性大型连锁超市方面的经验及能力，在哈尔滨建立大型连锁超市，以便在大范围的食品和生活用品方面增加中国供货厂商，特别是哈尔滨市的供应商的供应能力并使其受益，降低商业的销售成本，以最好的质量和价格条件向顾客提供商品，同时推动中国产品的出口，从而达到开拓市场，繁荣市场经济的目的。双方同意业态选择为大型综合连锁超级市场；市场定位以工薪阶层、中等收入消费群体为核心；商品定位以中低档日用消费品为主，合资公司的最大特点是发挥合资双方各自的优势，以人民生活每天必需的生活用品为主，尤其是肉蛋禽菜等鲜活商品占经营商品的40%，通过集中采购、减少流通环节等先进有效的管理，把安全、卫生、新鲜、质优、价低的商品提供给哈尔滨市民，丰富哈尔滨市民的“菜篮子”，提高哈尔滨市民的生活质量。超市采取自选购物形式,注重完善一次性购物功能。2.2合资公司概况37 三方拟成立的合资企业为一家根据中国法律组建的有限责任公司。三方对合资公司承担的风险与责任应以其在合资公司注册资本中的出资额为限。合资公司的利润与亏损应由三方按其各自在合资公司注册资本中所认缴的出资比例分享或分担。2.2.1合资公司的名称暂定为：中文名称：哈尔滨家乐福超市有限公司,英文名称：HARBINCARREFOURHYPERMARKETCOMPANYLIMITED2.2.2合资公司的法定地址拟定为：中国哈尔滨市南通大街永平小区五街区2.2.3投资总额：预计为贰仟玖佰万美元（US$29,000,000.00）2.2.4注册资本：依据上述预计的总投资，合资公司的注册资本将为壹仟贰佰万美元（US$12,000,000.00）2.2.5依据上述预计的注册资本，各方出资比例及出资方式：-哈尔滨动力设备股份有限公司在合资公司注册资本中的出资为216万美元(US$2,160,000.00)，出资形式为人民币现金，占合资公司注册资本的百分之十八(18%)。-辽宁●●股份有限公司在合资公司注册资本中的出资为204万美元（US$2，040,000.00），出资形式为人民币现金，占合资公司注册资本的百分之十七（17%）。37 -家乐福在合资公司注册资本中的出资为780万美元(US$7,800,000.00)，出资形式为美元现金，占合资公司注册资本的百分之六十五(65%)。-●●●●●●备股份有限公司、辽宁●●股份有限公司将以人民币形式出资，家乐福将以美元现汇形式出资，并根据出资当日国家公布的美元与人民币牌价中间价计算出资额。各方根据合资公司业务发展的需要，根据中国法律的规定及审批机关的同意按比例分期缴付。-追加资金的筹集：至于公司的投资总额与公司注册资本之间的差额，届时由合作三方根据合资合同约定的办法，向公司提供（包括融资在内的）其它合作条件。2.2.1商业类型：商业零售2.2.2商业业态：综合性大型连锁超市2.2.3经营范围1.从事各类商品的零售业务及其相关配套服务，包括代销和寄售(涉及许可证等专项商品的零售须另行报批)；2.从事自营产品的进出口业务；3.商品加工处理、商品分级及包装；4.配套餐饮服务及其相关服务设施的经营；5.商业店面、商铺的出租；37 6.提供与之相关的附属服务及相关业务咨询等配套服务。2.2.1合资期限：根据目前的法律和政策以及双方协定，双方同意合营期限为40年。2.2.2连锁分店数量：合资公司拟在3年内在哈尔滨市建成3家大型连锁超市，以期年度经营规模达到10亿元人民币。此后（估计在随后的三至五年），根据国家规定和城市商业发展规划，将适时地在哈尔滨市及周边地区继续发展多家大型超市。2.2.3风险承担和利润分配：合资公司经营所得利润，按中国法律的规定及政府给予的其他优惠条件，在缴纳利润所得税后，合资公司每年应提取的企业储备基金、企业发展基金及职工奖励与福利基金（简称“三项基金”）的比例，由董事会根据合资公司的经营状况讨论决定。三项基金的每年提取数额不应低于法律规定的最低数额。合资公司在纳税并提取了三项基金以后的可分配利润按甲方18%、乙方17%、丙方65%的比例进行分配，利润分配方案由董事会决定。2.3主要经济技术指标序号指标名称数量单位一工程建设方案L总用地面积12000平方米37 2总建筑面积36000平方米3停车场面积12000平方米4供电4000KVA5供水150吨／日6人员编制1500人二工程投资和资金来源1项目总投资2641万美元(1)建设投资2369万美元A固定资产1045万美元B递延资产1244万美元C开办费80万美元(2)建设期利息30万美元(3)流动资金242万美元2资金来源(项目总资金)2641万美元（1）注册资金1200万美元其中：甲方（哈动力）216万美元乙方（辽宁成大）204万美元丙方（家乐福）780万美元（2）银行贷款544万美元其中：长期贷款242万美元流动资金贷款302万美元（3）自有资金：897万美元三财务评价指标(依据2004年至2010年预测)1年均销售收入114580万元人民币2年均总成本93726万元人民币3年均利润总额1864万元人民币4年均所得税918万元人民币5投资利润率8.5%6资本金利润率18.8%7销售收入利润率1.6%8财务净现值(税后,i=12.2%)9988万元人民币9动态投资回收期(税后)7-8年10贷款偿还期(含建设费)2-3年2.4本可行性研究报告编制的依据1、国家经贸委、外经贸部《外商投资商业企业试点办法》； 2、国家《中外合资经营企业法》及其实施条例；37 3、合资三方签署的《合资意向书》；4、《经济评价方法与参数》第二版；5、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》；6、《中华人民共和国增值税暂行条例》：7、《中华人民共和国劳动法》；8、国家国内贸易局《零售业态分类规范意见(试行)》；9、《中国统计年鉴》(1990—2000)；10、《哈尔滨市统计年鉴》（1999，2000）；11、国家有关设计规范和标准定额；12、国家经贸委办公厅《关于编制外商投资商业项目可行性研究报告（代项目建议书）有关问题的通知》第三章项目建设的必要性3.1本项目符合哈尔滨市商业发展规划，预计能产生良好的经济效益和社会效益,本项目所在地哈尔滨市是黑龙江省省会城市，是全省政治、文化、经济金融中心，是中国内陆的开放城市，具有良好的商业经营环境；日益兴旺发达的商品零售市场在深度、广度和容量方面都呈现出前所未有的增长态势。本项目的中方是黑龙江省和辽宁省的著名企业，在当地拥有较高的知名度，且十分熟悉当地市场。37 合资外方是一家世界著名的跨国公司，其信誉和资金实力较雄厚；通过引进外方在该行业国际先进的营销理念和管理机制，使本项目对比目前国内业已存在的同类市场模式，在管理体制和经营方式上可优势互补，有利于完善哈尔滨地区的商业业态结构。3.2能够引进国际上先进的营销技术和管理经验，促进国内商业现代化。法国家乐福是欧洲第一和全世界第二位的大型跨国零售企业集团，在经营大型综合性超市方面在世界上处于领先地位。本项目不仅能引进外资，而且员工培训计划的实施将培养一批当地商业管理人才。家乐福凭借其先进的现代管理经验和技术，丰富多样化的业态经营方式，对于提高中方管理水平、促进我国商业企业管理的科学化和现代化将产生积极的示范和推动作用。特别是在中国即将加入世界贸易组织的形势下，在哈尔滨市以合资的方式引进家乐福，将加速国有商业引进国外先进的管理、营销技术和经验的步伐，大大提高国有企业的竞争力。同时，对于加快我市商业设施的建设和改造，带动我市高档商业设施的发展，增强城市的综合服务功能和进一步改善投资环境，将起到积极的促进作用。3.3合资超市的成立将起到活跃哈尔滨市经济、带动市内其他行业发展的作用。外资的进入，带来雄厚的资金，总投资的增加将使总需求增加，外资进入哈尔滨市，将增加哈尔滨市投资规模，使总需求增加，使民族经济的多个领域和行业得以实现新的增长。37 （1）合资超市完全是以市场需求作为选择商品的唯一标准。严格规范与供货商的合作关系，制定明确的付款制度，从而打破国内零售业在买方条件下长期形成的代销赊购体系，有利于降低供货商的经营风险和商品价格。一方面可以以最好的质量和价格条件向顾客提供商品，极大地方便我省人民的生活；另一方面，作为商业企业的零售业，其商品绝大多数来源于国内的农业和工业企业。由于大型综合超市在大范围的食品和生活用品上的迅速流通，更多的订货将给国内的农业和工业企业带来好利，从而加大黑龙江省食品加工业、种植业、养殖业、畜牧业、轻工业等行业的发展步伐，房地产业、建筑业、旅游业等也将从中受益。（2）黑龙江省素有“粮食大省”、“绿色食品基地”的美誉，可以通过家乐福公司庞大的销售网络，把黑龙江特色产品带到全国乃至全世界，这不仅可以推动黑龙江绿色产业的较快发展、改善流通环节，而且对宣传黑龙江，让黑龙江更多的企业跨出国门、走向国际市场都起到了积极作用。另外，通过引进先进技术和现代化的消费理念，可以增强人民环保意识，例如：蔬菜生产现代化程度的提高，将彻底改变传统蔬菜消费模式，减少蔬菜的黄叶、杂杆等城市垃圾，并将之作为肥料循环利用，对合作双方不仅会带来良好的经济效益，而且能促进哈尔滨旅游城市的市容整洁。黑龙江是边境省份，地处平原地带，虽有得天独厚的资源优势，但也存在经济发展不平衡的情况，我们可以通过家乐福公司这个世界先进的大企业的带动，从而达到开拓市场，繁荣民族经济的目的。（3）从对居民消费的影响看，可以起到刺激居民消费的作用。在目前买方市场已经形成，消费者变得较为理智的今天，零售企业如不采取适应性的销售策略将难以推动消费，扩大市场。而外资零售企业所兴起的低价风潮和全新的销售风格使消费者增强购买欲望，加大消费。37 （4）从就业看，可以提供更多的就业机会，使部分下岗工人得以再就业（如哈尔滨市肉联厂大量工人下岗，厂房闲置，冷冻设备大量搁置，哈尔滨家乐福超市有限公司的成立将推动采购、冷冻、加工副食品等行业的发展，给下岗工人更多的就业机会），同时培养锻炼出一批素质较高的管理人才。（5）可以增加税收，增加财政收入。3.4能够带动当地企业产品的出口，增加相关企业的外汇收入。据估计，家乐福集团现在每年从中国采购的出口商品总额达10亿美元，并已在香港和上海设立出口采购中心，还将在全国各中心城市设立出口采购办事处，协调商品出口。第四章市场分析和预测4.1哈尔滨市概况和发展规划4.1.1哈尔滨市概况及优势哈尔滨市是黑龙江省的政治、经济、文化中心，是中国优秀旅游城市，也是中国内陆的开放城市。哈尔滨市总面积为5306837 平方公里，市区面积1660平方公里，分为7个行政区和12个县市，总人口941万人，市区人口348万人。自中国实行改革开放政策以来，哈尔滨市经济与社会各方面均得到迅猛发展。截止2000年，哈尔滨市国内生产总值（GDP）为1003亿元，人均国内生产总值（GDP）为10359元。全市固定资产投资254亿元。财政总收入85.3亿元。全市社会消费品零售总额455亿元。城镇居民人均可支配收入5632元人民币，城镇居民人均消费支出4508元人民币。农民人均纯收入2477元人民币。2000年，哈尔滨市接待海外旅游者15.5万人次，旅游创汇5772万美元。2000年，农林牧渔业增长3.8%，工业总产值年增长率20.2%，全市实现社会消费零售总额累计为455亿元，比1995年增长85.0%。改革开放以来，哈尔滨市加快了商贸、金融、交通、运输、邮电，房地产、旅游等第三产业建设，哈尔滨市国民经济持续快速健康地发展，综合实力不断跃上新台阶。我们具有的优势：（1）生产资料和消费者的市场优势：哈尔滨是省会城市，人口众多，人口流动性大，市场购买力较大。哈尔滨市区每平方公里人口密度为2096人。2000年全市实现社会消费零售总额455亿元,比上年增长10.4%。（2）政策优势：哈尔滨是内陆开放城市，在政策上，中央政府给予了大力支持-比如放宽市场准入，鼓励非公有制经济兴办服务业，鼓励生产企业、农业生产基地与内外贸易流通企业的联合与合作。（3）科研优势：全市有各类专业技术人员达37.6万人，2000年科技投入经费13.9亿元，组织实施各类科技计划项目共262项，取得各类科技成果917项。37 （4）相对区位优势：商贸辐射周边各国，是中国连接俄罗斯及东北亚国际大通道的重要枢纽，成为资源和信息交换的中心。（5）金融中心优势：2000年金融机构存款余额1257亿元，各项贷款余额为1050亿元。（6）交通便利优势:2000年哈尔滨市的交通状况大为改观，全年城市基础设施建设完成投资35亿元，比上年增长98.7%。全长30.5公里的机场高速公路全线通车，连接全市六个区的二环快速干道西线、南线、东线23.4公里一期工程竣工投入使用，二期工程将于2001年10月全线通车。（7）通信优势：哈尔滨市邮电快速发展，2000年完成邮电业务总量52.5亿元，比上年增长24.8%。全市本地局用程控交换机容量达194.7万门，市话机普及率达81.3%。哈尔滨邮电通讯形成了以程控交换机、数字微波、光纤传输为主，设备技术先进的电信网和以邮运自办，邮件计算机处理为主的现代邮政网。全市邮电系统移动通讯用户达101万户。全省实现了省地县通信程控化，全部乡镇和86%的行政村通了电话。以哈尔滨为中心，四通八达的现代交通运输网和多种通信手段相结合的邮电通信网已基本形成。37 （8）旅游资源优势：哈尔滨市以冰雪旅游和人文景观为主的旅游产业发展迅速。2000年推出的冰雪大世界等景区、景点，以及生态游、金源文化游等特色旅游产品吸引了国内外游客。得天独厚的资源优势和区位优势为旅游业的发展提供了良好的条件。2000年，哈尔滨市接待海外旅游者15.5万人次，旅游创汇5772万美元；旅游业已成为哈尔滨市最活跃、最具发展潜力的新兴产业。每年举办的冰雪节使哈尔滨市的城市建设、交通、通讯、旅游和声誉更上了一个新台阶。旅游发展情况一览表年份国际旅游旅游收入(万元)旅游人数(人次)旅游外汇收入(万美元)198510045919923656819901203872812379431995132451402153195199914460644428064920001550835772887224.1.2哈尔滨市发展规划为发挥哈尔滨省会城市和中心城市的作用，哈尔滨市政府调整和优化了经济结构，不断增强城市综合服务功能，努力形成具有较强竞争能力和地方特色的经济结构和经济增长格局，充分发挥省会城市的带头作用，改善全市的软硬件投资环境，努力提高对外开放水平，逐步把哈尔滨建设成为综合经济实力强，人民生活富裕、社会文明的现代化城市。37 哈尔滨市把对内开放和对外开放摆到同等重要的地位，一方面以改善投资环境为重点，招商引资，扩大对外贸易，加快开发建设，提高效益；另一方面通过加强城市地区及企业间的联合协作，推动经济发展。但要实现哈尔滨的远景目标，就要加快第三产业的发展，进一步规范流通规模，加快建设商业设施，建立现代化的商业经营管理模式。4．2哈尔滨市商业设施的发展哈尔滨市经济体制改革和对外开放不断推进，流通领域发生了历史性的变化，市场的供求关系得到根本改善，大市场、大流通的经营格局已基本形成；把商业服务工作作为发展第三产业的重点以来，促进了哈尔滨市商业设施的改善和商业的繁荣，尤其是商业网点及设施建设取得了前所未有的好成绩。1990——2000年哈尔滨商业概况年份社会商品销售总额（万元）产按经济类型分（万元）国有其它199098760043470055290019911137700530800606900199213365004350009015001993156390041990011440001994199180054840014434001995245840062857918298211996295012364667523034481997339552465649027390341998377582369143130843921999411940372236833970352000454785574536738024882000年哈尔滨市主要百货零售企业销售情况单位:万元37 企业名称商品销售净额比上年增长（%）1.哈尔滨市中央商城集团公司7300415.682.哈尔滨秋林股份有限公司610201.113.哈尔滨市第一百货商店股份有限公司30779-12.934.黑龙江远大购物中心有限公司2909071.185.黑天鹅冰箱冰柜商场2535778.336.黑龙江隆马特商业有限公司1945851.657.哈尔滨市道里菜市场150127.218.哈尔滨新世界百货商场1350725.329.哈尔滨哈客隆连锁仓买有限责任公司1279455.7410．哈尔滨正阳家电商场10595哈尔滨是重要发展城市，商业近几年来有很大的发展，但其经营规模、管理水平等都无法同当今世界发达国家的大城市相比，就是同国内如上海、北京等城市相比仍有很大的差距。哈尔滨的现代化大型超市刚刚开始发展，然而从哈尔滨市独特的地理位置、消费需求和资源开发上，都具有不可忽视的发展潜力。从节假日期间，哈尔滨大型综合购物超市销售火爆的场景中，反映出大型超市业态的迅速发展是哈尔滨经济发展的需要，也是市民生活水平提高和消费水平日益增长的必然需求。4．3哈尔滨市商品消费市场分析37 改革开放以来，哈尔滨市国民经济快速增长，居民收入显著提高，商品零售额日益增加，社会购买力增长迅猛。哈尔滨市职工年平均工资水平已由1990年以前2049元以下，提高到2000年的6980元人民币。哈尔滨市职工总数到2000年为258万人，职工工资总额达149亿元，全市城镇居民人均可支配收入5632元；人均消费性支出为4508元；本市居民的消费结构日趋合理，居民生活水平显著提高。1990——2000年社会消费品零售额及构成（按用途、经济类型分）单位：万元%年份合计按用途分按经济类型分食品类衣着类用品类燃烧类国有经济其他经济199098760043.521.830.83.844.056.01991113770042.219.136.22.546.753.31992133650042.519.135.92.532.567.51993156390043.219.434.43.126.873.21994199180046.219.331.92.627.572.51995245840044.919.732.32.625.674.41996295012344.819.932.63.121.978.11997339552445.119.033.32.619.380.71998377582344.719.733.12.518.381.71999411940343.919.134.52.517.582.52000454785543.619.034.92.516.483.6同时,从居民家庭的基本收支情况反映出商品市场的显著变化。1990-2000年哈尔滨市居民家庭基本收支情况37 年份调查户数(户)数(户)户均家庭人口(人)人均实际收入(元)可支配收入(元)人均实际支出(元)消费支出(元)19903003.31386.81386.81369.11254.019913003.41527.21527.21529.11391.719923003.31801.21801.21798.31594.919933003.32205.52205.52207.22014.619943003.32980.32977.13015.22735.919953003.33706.73706.73800.63337.519963003.24098.84098.84043.53581.119973003.14245.84233.44020.03438.219983003.14465.74449.54680.83844.019993003.05049.05032.55025.04216.020003003.05661.55632.05354.44508.3从表中的城市住户调查资料显示，2000年，哈尔滨市居民家庭人均可支配收入5632元，比1980年增长了12.84倍，在岗职工平均工资总额149亿元。2000年，哈尔滨居民人均实际支出5354.4元，同时消费支出的结构也有较大改变。哈尔滨市居民家庭平均每人年消费性支出结构单位：元年份人均消费支出(元)食品穿着家庭用品医疗保健交通通讯娱乐教育居住杂项19973438.21870.3361.198.2272.9155.6275.3310.294.719983844.01927.0406.2158.0333.5190.9338.7359.7130.119994216.01928.7413.6163.7403.5230.8429.5491.7154.420004508.31944.0494.4214.2431.8290.2552.1394.9186.837 从上表我们可以看出：居民的年消费性支出快速递增，这充分说明了哈尔滨市消费品零售市场存在巨大的发展潜力和无限的商机。为了更大限度地满足人民对物质生活日益增长的需求，哈尔滨市的零售业需要改变现状，扩大流通领域的发展。所以超市、连锁企业的成立和发展是极具重要性和十分必要的。4.4哈尔滨市商业发展前景预测随着哈尔滨经济加快发展，市民生活水平的提高，市民的消费结构也日趋合理，人们需要从追求数量扩张型向追求质量和品牌型转变，而商业发展也随着经济增长实现从粗放型向集约型的转变。人民的消费档次明显提高，消费也追求品质化、个性化、高档化和舒适化。因此，在“建设大市场、发展大贸易、搞活大流通”的我国流通产业发展总体目标指引下，哈尔滨市商业将向多格局、多层次的商业服务体系和形式多样的商业经营方式的方向发展。哈尔滨市已具备发展超市连锁店企业的经济条件。同时，随着经济的发展，零售业所面对的是日益成熟的，具有较高松散性和流动性的消费群体，市场消费正在发生巨变，消费内容的多元化、消费层次的复杂化和购买行为的理性化，需要零售企业树立科学、整体的营销观念，而超级市场这种新兴的商业业态采用现代化的组织管理和合理的物流分配，使营业工作快捷准确，减少了中间环节，降低了商品价格，加快了购物的快捷性、便利性，市民可一次性购买到所需的生活用品，适应了社会的快节奏发展，大大方便了人们的生活，使人们在追求生活情趣，追求精神享受的同时，在购物和消费中获得全方位消费体会与感受。所以，哈尔滨市的超市潜力巨大，前景乐观，并将越来越受到人们的欢迎。37 此外，根据国际经验，超级市场取代百货商店成为零售业的主导业态是必然的规律。超级市场进入高成长期的主要条件是：（1）人均国民收入达到1000-1500美元；（2）恩格尔系数降低到50%以下；（3）电冰箱已经普及、汽车进入家庭使居民家庭有可能定期外出大量购物；（4）食品工业、日用品工业、包装工业达到一定规模与水平。上述条件哈尔滨基本都达到了，尽管汽车普及率还较发达国家为低，但私家车的绝对量已达到一定规模，加上公共交通工具，可为居民外出购物提供便捷的交通服务。所有这些，都预示哈尔滨正在进入超级市场、特别是大型超市的高成长期。第五章合资公司的组织管理和经营方式5.1组织管理构架鉴于家乐福在经营超市领域以及在管理方式上处于世界领先地位，并具有多年丰富的经验，本项目选择的主营业态是大型综合连锁超级市场（Hypermarket），其具有以下经营特征：1、商品定位以中低档消费品为主，面向工薪阶层、中等收入的消费群体；2、全部采用自选购物形式，环境宽敞舒适；3、经营商品品种众多（大约20000-30000种商品），内容丰富，注重一次性购物的功能；4、食品类商品在商品结构中所占比重大，流通速度快；5、营业面积大，每一大型超市营业面积为9000平方米左右。37 合资公司将根据市场情况和自身发展状况，在法律和政策允许的前提下，适当开发便利店、超级市场、小型廉价超市、会员式超市等其它业态，力求形成较为完善的连锁经营体系，满足各阶层消费者多层次的需求。我们期盼：业态丰富、管理较有经验的家乐福进入哈尔滨市场，对促进本市商业企业管理的科学化、现代化、高效化进程将起到积极的推动作用。5.2经营方式合资公司的经营方式是以较低的价格和较大的批量、销售优质的食品及其它消费品。这种经营方式的主要特点在于规模化连锁经营、电脑化管理及集中物流配送。5.2.1规模化经营合资公司大型超市的店址将选在哈尔滨市人口密集的地区，每个店的营业面积在9000平方米左右，为节省开支，降低商品成本，店内不注重装饰，为便于经营管理，根据项目的经营范围，力求商场布局合理，商品宜专业化、系列化陈列，以方便顾客自选购物，每个店均设有免费停车场。由于实行厂家进货且商品流转迅速，可实现每天向顾客提供品质优异、保证新鲜的商品。由于采取从产地大批量进货的经营方式，加上科学化的大型超市管理手段，可保证合资公司经销的商品价格低廉，经营上万种商品，可使顾客在短时间内一次性采购到价格便宜的所有日常家居用品。37 5.2.2电脑化管理合资公司所有的大型超市均实行电脑化管理，总部与各分店之间电脑联网，以保持最新信息。以此扩大销售规模，提高管理效率，增加市场占有率。每家分店一般设有约40-50个收款台，配以电脑网络，缩短顾客交款、结帐的时间，加快人流周转。店方根据电脑提供的销售和库存信息，在经科学分析后，可在最短的时间内及时调整商品布局和商品种类，掌握畅销、平销、滞销商品的各种信息，以此扩大销售规模，提高管理效率。5.3销售方式:连锁经营体制从1961年以来，家乐福始创大型综合连锁超市，其独特的经营特点，至少带来两方面的积极效果：一方面，对公司本身来说，能有效突破资金、土地等要素资源上的限制，使连锁超市的增加更加迅速；另一方面，合作伙伴可从一开始就分享公司的经营成果，这大幅度的节省了各自摸索的耗费。正是这种相互促进、优势互补效应的作用，使整个连锁经营体系形成了良性循环的发展势态。5.4商品定价策略37 大型综合连锁超市将采用竞争导向的定价策略，绝大部分商品的价格以低于竞争者2-3个百分点定价。这是由于大型连锁超市的商品进价较低并严格控制了开支。此外，在租赁场地时，合资公司将争取获得较低廉的租金，而租金占其它零售企业的费用比例很大；合资公司抱着长期经营的指导思想，不求短期的高回报，希望能培养顾客的忠诚，实现长期稳定发展。所有这些，都能造成大型超市的价格优势。5.5商品的服务和营销策略大型超市除熟食、化妆品、珠宝、手表、高级笔、摄影器材等少量商品实行柜台服务以外，其他商品都实行开架销售，顾客自我服务。大型超市将在入口处的显眼位置设置大面积的顾客服务中心，集中处理顾客的投诉、疑难咨询和退货；在各商品部显眼位置，张贴各部门主管、员工的照片和姓名等告示牌供咨询；为方便顾客寻找到商品，除主通道、楼梯口有明显指示牌外，次通道也有分类的指示牌、标示牌，指引顾客。商品是大型超市最重要的装饰，促销也主要集中在卖场内。除充分利用卖场和商品与顾客交流外，合资公司还将采取一些措施，如：家乐福“无障碍退款”的承诺，经常推出促销产品在显眼的货位，场内叫卖、新品品尝、厂家促销、拍卖促销等活跃卖场气氛等。5.6商品配送合资公司初步规划，待连锁经营达到一定的规模时，将利用哈尔滨现有的合适设施建立大型超市内部的配送中心，以满足大型连锁超市的日常业务需要。37 5.7进出口商品体系合资公司将依存家乐福集团十分强大的（CARREFOURGLOBALSOURCING）全球采购系统，扩大黑龙江及周边地区的产品出口：-积极配合家乐福全球采购中心上海及其它9个办事处，组织有价格优势，质量上乘，有生产能力，反应迅速，并能积极学习先进经营和能准时交货的产品供应商，做好供应工作，并追踪后续工作。-积极响应家乐福的全球采购中心提出的措施，争取在2003年将中国的出口商品额翻一倍。5.8未来业务发展计划未来几年，合资公司发展计划的指导思想是：认识和适应中国国情，遵守中国政府的法律、法规和政策要求，把大型超市的发展与对黑龙江经济和哈尔滨经济的贡献结合起来；充分利用国际和国内市场，实行长期经营的方针，不断满足顾客的要求，形成稳定的顾客群，使合资公司获得满意的效益。37 发展的主要目标是：于3年内在哈尔滨市和黑龙江省的其他地方建成3家大型综合连锁超市，以期年度经营规模达到10亿元人民币。合资公司将充分利用已有的建筑设施和通过对商业设施的租赁、改造，以大型超市的形式，不断扩大经营规模，计划在随后的三至五年内，根据国家规定和城市商业发展规划，再在哈尔滨市、黑龙江省及周边地区继续发展多家大型超市，以期在中国商品零售市场上争得一席之位。第六章合资公司对营销技术及管理经验的引进6.1经营管理系统电脑化商业管理系统将应用于合资公司运作的各个环节,目前家乐福亚洲地区所有的国家所使用的整套商业管理系统是根据家乐福集团多年零售业经验,由泰国软件公司开发,并根据中国实际国情和各分店在实际使用过程中的反馈,以及集团管理的新概念不断的进行完善升级,力求以更高的效率和精确的管理来完成超市的物流管理,提高存货周转率。家乐福计算机商业管理系统可以划分为商品管理系统，分店管理系统，人事管理系统，财务管理系统和商品配送系统。(一)商品管理系统.商品管理系统负责分配各分店所销售商品的种类，价格，向供应商订货，同时负责进行各分店销售状况的汇总和分析。(二)分店管理系统37 这里的分店指的是家乐福在世界各地投资开发的连锁店。分店管理系统是电脑化商业管理系统的具体操作层面，由于每个超市本身是一个自主经营的实体，所以该系统主要是由一个功能涵盖广泛的软件来完成，该软件包括下列模块:1.商品和供应商基本数据维护2.促销资料维护3.订货系统4.条码,货架标签打印5.收货系统6.盘点及库存管理7.供应商对帐系统8.报表系统所有与商品流通有关的流程全部都围绕着家乐福内部的商品编号及条码，由该系统自动进行控制。由于该系统基于商品条码化的设计，对于供应商未提供商品条码的所有产品，将由系统自动生成店内条码，同时商品部将敦促供应商尽快对未提供条码的商品使用条码，这对于我国建立行业商品条码的普及能起到示范、引导及促进作用，有助于提高全行业的效率，促进经营模式的改变。条码的使用不但大大提高了分店人员的工作效率,还能使分店能够及时的对所有产品进行详细到单品包装级别的管理。(三)人事管理系统合资公司将对各分店进行人事管理。37 (四)财务管理系统由家乐福集团开发,配合现有的商业管理系统对合资公司的财务各项指标进行管理。(五)商品配送系统由家乐福集团开发,配合现有商业管理系统对商品物流进行更合理的配送及管理。6.2引进设备本项目建设的三家超市所需大部份设备由合资公司在国内采购，部份电脑和生鲜设备拟通过供应商从欧美采购。第七章合资公司的组织机构与人力资源管理7.1合资公司的组织机构合资公司按照《中外合资经营企业法》的规定，实行董事会领导下的总经理负责制。37 董事会是合资公司的最高权力机构，决定合资公司的一切重大问题。董事会将由五(5)名董事组成，包括一（1）名董事长在内。董事长由董事会根据家乐福提名任命。董事会成员应由各方参照其各自在合资公司注册资本中的出资份额予以任命。董事会下设经营管理机构，设总经理1名。总经理由董事会任命。总经理执行董事会的各项决议，组织、领导公司的日常经营管理工作。公司经营管理机构根据合资公司以其下设的三个大型超市为实体依托的特点，仅在公司层次设一个职能部门即行政与公共事务部，并设置经理或主管1名，负责合资公司的经营管理工作，对总经理负责。该部负责统筹下辖两个分店的劳动人事、对外联络、处理与各企事业单位与政府部门的关系、办理各项政府手续等。而公司层次的财务职能将由下属第一家店的财务会计部执行。其他筹建前期的职能如发展、工程等将由家乐福根据其发展计划统筹。合资公司经营管理机构具体组织形式见下图：大型超市2大型超市1生鲜配送中心大型超市3行政与公共事务部经营管理机构（总经理）37 7.2大型超市的组织结构店长人事部资讯部干食品部纺织品部日用品及家电部生鲜食品部收银部维修部会计部队-干包装-收款线-市场-工具-小家电-家居用品食品办公室-肉 -婴儿用品保安部-饮料-总出纳-鱼-自行车–照像 -儿童用品 酒类-服务台-熟食-家具器材-女士用品美工部事出-日用化妆品–收款线-蔬菜水果 -家居-玩具 -男士用品-面包点心-办公用品-佩饰用品 -冷冻-书店-电视冷藏品 -空白磁带-音响-礼品-光盘-自动化用品-园艺用品根据大型超市的经营特点，每一连锁超市设店长和十一个部门，包括：人事部、资讯部、维修部、会计部、保安部、美工部、收银部、干杂食品部、生鲜食品部、日用及家电部、纺织品部。各职能部门设置主管1名。每个大型超市的具体结构如上图。7.3人力资源计划7.3.1劳动定员合资公司的每家超市的定员约450-500人，按照岗位职责的不同，分为高级管理人员（总经理、店长和公司部门经理等）、中级管理人员（店部门主管等）、一般管理人员三个管理层次，其中高级管理人员中外方有5人。64 合资公司定员中，除各方配备的管理人员外，其他人员将按照国家和哈尔滨市有关劳动管理政策，在哈尔滨市城区面向社会公开招聘，帮助解决就业问题。合资双方联合组成考评委员会负责考评工作，择优录用。所有招聘人员与合资公司签订劳动合同，并报哈尔滨市劳动局备案。7.3.2工资福利根据目前中国政府关于外商投资企业劳动人事的有关法规，除工资之外，合资公司将按照员工工资总额的48%支付员工的福利保险费用（其中：福利14%，保险34%）。福利保险包括养老保险、医疗保险、失业保险、生育保险、工伤保险、教育经费、住房公积金、工会基金。几项工资福利将根据中国法律的法定要求的变化而变化。7.4员工培训合资公司的经营管理将引进家乐福先进的经营管理技术和经验，为使员工尽快适应工作需要，合资公司将通过多种形式和途径对员工进行职业培训，提高其工作能力和素质。所有员工都需要就有关中国外资企业法规和商业管理政策等方面进行系统地学习与培训，重点为职业道德教育和技术业务教育。必要时，合资公司会自行决定选派有关人员前往法国家乐福集团接受培训，重要岗位的管理人员和技术人员将安排在国内或国外家乐福大型超市进行实习培训。64 对高级、中级管理人员及一般员工的培训内容包括商品知识、商业文化、商业道德、营销策略、大型超市服务规范、文明礼貌、消防、外语等各项专门课程。员工上岗后，也将结合工作实际，定期进行道德和业务培训，使员工逐步达到一流的服务水平。第八章项目选址、各店物业状况及基本条件8.1开设地点合资公司计划在哈尔滨市和黑龙江省其他地方开设、经营三家大型综合连锁超市。依据合资各方几年来的前期准备工作，确定近期将分别在哈尔滨市区北部、哈尔滨市区南部以及西部各开设一家大型综合超市。合资公司拟建的第一家超市，将定位于哈尔滨市，此店作为合资公司的第一家店。8.1.1第一家店——永平小区店永平小区位于哈尔滨市南通大街，地处哈尔滨市南岗、太平、道外三区交汇处，交通十分便利。永平小区店将是哈尔滨市最具特色的购物中心，该地区为哈尔滨市繁华的商业区。商圈覆盖人数达80余万人，是设立大型超市的理想之地。该地符合第一家店的店址的基本要求。64 8.1.2第二家店—动力广场店该店位于哈尔滨市和平路、哈平路与和兴路、大庆路交叉路口，处于动力区的中心位置，交通十分便利，四周居住人口密集，是哈尔滨城市发展的重点，发展前景十分广阔。该地符合第二家店的店址的基本要求。8.1.3第三家店具体位置待定8.2第一家店的商圈调查8.2.1场地-此商业建筑位于哈尔滨市南通大街,交通便利,人口密集-利用该建筑物的一层、二层作为10000㎡的卖场及其他商铺-租赁此建筑物建筑面积36000㎡，其中地下一层停车场可提供车位250个-此商业建筑四周临街：南通大街、东直路-此项目周边没有大型超市8.2.2路径-永平小区位于东直路与南通大街交汇处的西南角64 -这两条大街可以带来周围地区的顾客-大幅的指示标牌可以引来圈定区域外的顾客-交通便利，易于吸引非本地区的大量客流到此购物8.2.3人口-本地区集中了约170万人-第一商圈有32万余人-第二商圈居民人数达到50万人-60%的销售收入将由邻近地区的顾客实现（第一和第二商圈人口）8.2.4市场潜力-10000㎡的大型综合超市在开业的第二年将计划实现3亿8千万元的销售额(按一般水平估算）-顾客购买力（每年上涨7%）及人口增长的预测将保证销售收入的稳步提高8.2.5策略-依据工程进度情况，现已完成95%的工作量，可以考虑在合资公司成立时即开业-此项目将作为进入哈尔滨市场的重要一步，推动以后的更大发展-国际性的大型商业配销的成功显示出在一个现存市场中全面发展的实力64 8.3第一家店简介综合考虑到本项目的经营特点、规划条件、项目投资等因素，合资公司第一家店可使用的建筑面积为36000平方米，建设内容为卖场、加工场、存货区、停车场和办公室等，其中地下一层停车场12000平方米。8.3.1卖场卖场位于地上一、二层，主要经营食品和非食品两大类商品，经营的主要产品有：百货、包装及副食品、饮料、烟酒、轻工产品、服装、鞋帽、农副土特产品、文体产品、劳保产品、工艺美术产品、电器、办公设备、计算机及外围设备、建筑及装饰材料、家具、电讯材料、照相器材、声像器材、五金交电、汽车配件、日用化工产品、机械设备等。根据不同商品的特点及便于不同需求的消费者选购商品，品种齐全，一次购足。8.3.2加工场及存货区加工场及存货区位于地上一层和二层一部分，主要功能是将运至大型超市的商品进行加工分类后进行必要的储备或包装以便随时上架。8.3.3办公室及内部服务区64 该区包括合资公司经营管理机构办公用房、员工休息厅、更衣室、洗手间等项功能。8.3.4停车场停车场是大型超市重要的组成部分。该部分位于地下一层，可提供250辆停车位。8.3.5具体分布总建筑面积36000平方米，其中：-卖场10000平方米；-加工区2000平方米；-办公室1000平方米；-其它5000平方米；-另附停车场地12000平方米。8.4第一家店的市政配套条件该店周围为已建成的哈尔滨市较为密集的住宅小区，具有较好的市政配套设施（上下水、供电、供暖及制冷、通讯等都提供了较好的条件）。8.5第二家店的筹备情况64 第二家店将设在哈尔滨市南区：其筹备尚处在洽谈之中，其规模和内容尚不能确定，但由于大型超市的规范性，其使用规模和内容与第一和第一家店大致相同。8.6第三家店的筹备情况第三家店将设在哈尔滨市西区：其筹备尚处在洽谈之中，其规模和内容尚不能确定，但由于大型超市的规范性，其使用规模和内容与第一和第一家店大致相同。第九章装修改造、基础设施配套和环境措施（以永平小区店为例）9.1场地现状永平小区地处南通大街，位于哈尔滨市太平、南岗、道外三区交汇处，与东直路、太平桥相连，组成以太平桥为中心向四周辐射的商贸金融中心，浓郁的商业氛围与都市气息密切联系，周边具有良好的社区环境，商业气息浓厚。9.2建设方案9.2.1总平面布置64 永平小区五街区占地面积12000平方米，总建筑面积72000平方米。永平小区五街区安全配套设施一应俱全。永平小区店位于永平小区五街区的一层及二层内，地下一层为室内停车场。9.1.1建筑结构（1）建筑平面布局（见附图）（2）物流导向：人流从商场正面进入，商品由商场地下一层进入。（3）结构形式为框架结构9.3公用工程：9.3.1给排水超市的给排水为生活、营业用水与消防用水两部分，排水为雨水和生活污水分别排放。9.3.2电气超市所需4000KVA负载用电，直接并入市供电开闭所，并提供备用发电机组。9.4预计装修、改造工程所需增装设备64 应急发电机、消防、照明系统各一套由业主提供并负责维护。改造中央空调一套自动监控系统一套通讯系统一套自动扶梯四部货梯二部计算机系统若干套照明系统一套广播、电话系统45条工程所需原材料尽量选用国产材料，设备优先选择国内同类产品，部分机电设备可考虑国外进口。据国内外市场供应情况分析，本项目物料及设备供应完全有保障。9.5城市基础设施配套据初步测算，超市水、电、气、热、冷等能源消耗量：用电容量4000千伏安给水量100吨/日排水量130吨/日冷负荷200大卡以上所需能源消耗量已同有关部门协调解决。64 9.6环保、节能、消防及卫生防疫措施9.6.1环保本项目没有严重污染源，唯一的污染为生活垃圾及一些加工的废弃物，计划采用经初步处理使垃圾达到环保和环卫部门要求后妥善处理的垃圾处理方式，以保护环境。超市设有室外隔油池及地下化粪池，商业废水通过隔油池进入市污水处理系统，生活废水通过化粪池进入市政管道。9.6.2节能本项目的耗能设备将全部按国家电力主管部门最新发布的标准，选择低能、节能的机电产品，提高能源使用效率，节约能源消耗量。9.6.3消防根据消防部门有关规定，本项目总图布局中设置消防环行道路，以保证消防车辆安全行驶和作业要求。64 根据消防疏散要求，每层设置多个防火通道直接对外，以保证人员疏散的需求。另外项目内设有消防控制中心、防排烟系统、温感、烟感探测报警系统、自动喷淋系统，以保证火灾报警以及自救的需要，在各层均设置安全出口、疏散导向指示标志和应急疏散照明装置。设置消防水泵，分别设置消火栓和自动喷淋加压泵，以保证消火栓和喷淋网最不利点的喷头压力。因为本项目在规划设计中采用有力的消防措施，将使项目的安全运作得到可靠的保证。9.6.4卫生防疫根据中国政府的有关法律、规定，参考家乐福的标准，对食品的购、销、检验、制作制定严格的规章和操作程序。熟食加工间按规定设计。添置有关食品的检验、冷冻、消毒设备。对从事食品购销、制作的员工按照规定定期体检，对不合格者禁止上岗。第九章项目实施计划10.1项目实施方式64 本项目装修改造工程由合资公司项目筹备组负责策划与统筹实施。为使项目满足大型超市的经营需要并体现出21世纪国际先进商业设施的建筑水平，本项目将聘请甲级设计院进行装修方案设计。工程施工按照哈尔滨市有关工程招投标的有关规定，采用国内竞争性招标的方式选择承包方组织工程施工。根据有关规定，由合资公司聘用具备资质的监理公司负责工程项目监理。10.2项目实施时间表根据本项目特点，项目实施工作可分为三个阶段，即合资公司有关注册成立工作以及三家大型超市的筹办及改造。根据初步项目实施时间表，计划在2002年6月前完成合资公司的注册成立手续，2002年8月第一家大型超市开业，2003年6月第二家大型超市开业,2004年6月第三家超市开业.10.2.1合资公司注册1.2001年9月编制项目可行性研究报告；64 项目可行性研究审批前期准备工作；2.2002年3月申报项目可行性研究报告；编制合资合同与章程；3.2002月5月合资合同与章程签订并报批。4.2002年6月合资公司正式成立。10.2.2第一家大型综合超市(永平小区店)1.2001年10月前1)落实店址，签定租赁意向书；2)委托装修改造规划设计；3)征询有关政府职能部门的设计意见；4)评审设计及进行有关修改；5）编制施工图。2.2002年5月1)委托监理公司进行监理；2)申领开工证；3)招投标确立施工队。4)落实市政设施配套方案，并委托设计；5)订购各项机电设备。64 6)装修改造工程竣工验收；3.2002年8月第一家店开始试营业。10.2.2第二家大型综合超市1.2002年10月前1）落实店址，签定承租协议；2）委托装修改造规划设计；3）征询有关政府职能部门的设计意见；4）评审设计及进行有关修改；5）绘制施工图。2.2002年12月1）委托监理公司进行监理；2）申领开工证；3）招投标确立施工队3.2003年1月1）落实市政设施配套方案，并委托设计；2）订购各项机电设备；3）签定施工承包合同，改造工程开工。4.2003年51）装改造工程竣工验收；2）进行开业前准备工作。64 5．2003年6月第二家店开始试营业10.2.2第三家大型综合超市1.2003年9月前1）落实店址，签定承租协议；2）委托装修改造规划设计；3）征询有关政府职能部门的设计意见；4）评审设计及进行有关修改；5）绘制施工图。2.2003年11月1）委托监理公司进行监理；2）申领开工证；3）招投标确立施工队3.2003年12月1）落实市政设施配套方案，并委托设计；2）订购各项机电设备；3）签定施工承包合同，改造工程开工。4.2004年4月1）装改造工程竣工验收；2）进行开业前准备工作。5.2004年6月第三家店开始试营业64 第十一章投资估算及资金来源11.1投资估算合资公司预计的投资总额为2900万美元，，注册资本1200万美元，以及各项目都是租赁建成的商业设施并对其进行改造，故涉及到固定资产方面的投资所需的资金相对较少，而流动资金的需要相对较大。投资分项说明如下：11.1.1固定资产估算1）设施改造费第一家超市改造预算为3300万元人民币，其工程包括：-地面加固、墙拆除、加设隔断墙-增设空调及排风系统、改造消防系统等-电力（低压）、给排水及通讯系统-增设商用设施-其它另两家店改建费预计各为3300和3400万元人民币。2）店内布置及设备费第一家超市店内布置及设备费用预算为2450万元人民币，包括：店内布置：-建筑物上铁栅栏等-空调64 -电-铅管工程-地面处理-铝门窗-软门-木制品-冷藏室-粉刷-招牌-其它设备：-购物车-收银台-冷藏柜-面包店-监控设备-秤-办公家具-搬运、装卸材料-货物升降梯及步行梯-其它其它两家店预计费用各为2500和2600万元人民币。设计费用各为100万人民币。64 3）收款机组及信息系统费：三家店各为300万元人民币。4）不可预见费：按上述三项合计的6%计。11.1.7项目投资估算表投资分项永平小区店人民币百万元第二家店人民币百万元第三家店人民币百万元合计人民币百万元1设施改造3333341002布置及设备费24.5252675.53设计费用11134收款机组及信息系统3.63.73.7115不可预见费3.73.83.911.46流动资金20总投资合计220.9此投资估算表是按开办三家大型综合超市所需的资金（包括固定资产投资及流动资金的需要）而做的。且后面所附的各项财务分析表格均是在此基础上编写的。11.2资金来源开设第一家大型综合超市，资金方面的需求将可由各方实际投入到公司注册资本中的出资（1200万美元）来满足，至于开设第二家店和第三家店的资金方面的需求，届时将通过筹资方式的途径来解决（包括根据董事会审批的条款和条件，向国内银行借取除注册资本金以外的必需资金）。第十二章项目财务分析64 12.1计算期为方便计算，设定合资公司第一家大型综合超市在2002年4月开业，第二家在2002年11月开业和第三家店在2003年5月开业，项目计算期为10年，经营期40年。12.2基础数据设定12.2.1毛利率根据哈尔滨市大型零售商场经济效益统计显示，一般零售商业平均毛利率为15%至30%左右。鉴于本项目的经营特点，即采用厂家直接进货，集中统一配送的进货原则，加上规模经济及科学管理等多种因素的综合作用，使项目不仅能够获得较佳的经营利润，且能够具有很强的价格竞争优势。因此在本报告的预测中，该项目的三家店，商品平均销售毛利率按18.2%设定。12.2.2销售收入年增长率根据对哈尔滨市未来经济增长、商业市场发展趋势以及物价上涨等因素的综合分析与预测，并结合本项目的特点，设定本项目年销售额在经营期前五年增长率预计约为5%，之后保持2-3%的增长速度（考虑通货膨胀率因素）。12.3销售收入预测64 以第一家店为基础进行此项目的初始销售预测，预计在开业的第二年该店实现三亿八千万元的销售额（按一般水平估算）。另外两家卖场为9000㎡的大型综合超市的年销售收入预测方式与第一家店一致。销售预测的方式大致如下：预测的食品销售额（平均水平）=商圈内潜在顾客的人口×每人每年的食品消费金额×系数（平均水平）预测的食品销售额（较高水平）=商圈内潜在顾客的人口×每人每年的食品消费金额×系数（较高水平）预测的总销售额=药剂、化妆品及卫生保健品的销售额（总销售额的12%）+食品销售额+非食品类销售额（总销售额的34%）12.4费用分析以2002年4月起的十年期计划为标准12.4.1营业费用，总的营业费用约占销售收入的10.8%，具体构成如下：1.工资费用，取销售收入(不含税)的5.4%2.广告费用，取销售收入的1%3.其它费用，取销售收入的2.9%4.总公司费用，取销售收入的1.5%64 12.4.2租赁费用，约为销售收入的3.2%12.4.3折旧及摊销，约为销售收入的1.8-2.0%12.5贷款偿还计划公司发展初期的商场建设需二年期的中短期贷款,估计金额为人民币三千五百万元.12.6外汇平衡在合资公司经营初期,除必要的进口经营设备和少量的外籍员工工资部分使用外币外，所有经营支出均为人民币，外汇收支力求达到自行平衡。随着公司出口业务的扩大,公司将实现外汇盈余。12.8财务评价与分析（见附件1.2.3）预测本项目的损益表、资产负债表和现金流量表等各项金额明细见附表，显示该项目在经济上是可行的。第十三章综合效益评价及结论64 13.1引进先进的现代化商业管理技术和经验法国家乐福是欧洲第一位和全世界第二位的大型跨国零售企业集团，在经营大型综合性超市方面在世界上处于领先地位。本项目不仅引进外资，而且员工培训计划的实施将培养一批当地商业管理人才。家乐福凭借其先进的现代化管理经验和技术，丰富多样化的业态经营方式，对于提高中方管理水平、促进我国商业企业管理的科学化和现代化将产生积极的示范和推动作用。特别是在中国即将加入世界贸易组织的形势下，在哈尔滨市以合资的方式引进家乐福，将加速提升国有商业引进国外先进的管理、营销技术和经验的步伐，大大提高国有企业的竞争力。13.2促进中国产品出口，活跃国内商业流通，增加财政税收家乐福集团现在每年从中国采购出口的商品总额达10亿美元。64 合资超市的成立将起到活跃哈尔滨市经济、带动市内其他行业发展的作用。外资的进入，带来雄厚的资金，总投资的增加将使总需求增加，外资进入哈尔滨市，将增加哈尔滨市投资规模，使总需求增加，使民族经济的多个领域和行业得以实现新的增长。作为商业企业的零售业，其商品绝大多数来源于国内的农业和工业企业。由于哈尔滨家乐福超市在大范围的食品和生活用品上的迅速流通，更多的订货将给国内的农业和工业企业带来更好的效益，增加中国供货厂商的供应能力，提高生产积极性，并使其大大受益，由连锁效应带来的优越性可体现在：通过双方经济技术合作和友好贸易行为，可以极大地加快黑龙江省食品加工业、种植业、养殖业、畜牧业、轻工业等行业的发展步伐，房地产业、建筑业、旅游业等也将从中受益，并将增加地方财政税收。合资公司的成立将激活哈尔滨市第三产业的高速发展，活跃商业流通，并培训和提高一批厂商和供应商的素质及其品牌和顾客意识，增加地方财政税收。13.3创造就业机会和培训熟练的商业人员合资公司将为哈尔滨市创造大量的就业机会，缓解城市就业压力，并通过对招聘人员的统一培训，为哈尔滨商界造就一批熟练的商业专业人员，提高城市整体的商业管理水平。13.4改善商业布局，方便人民生活合资公司的第一家店将设在南通大街与东直路交口处，使哈尔滨商业业态过于单一的局面得到根本改善，使之更趋于合理和更为方便人民生活；同时，合资公司将与哈尔滨市商业主管部门密切配合，顺应哈尔滨城市发展规划，在哈尔滨城区布点，繁荣城市建设，方便人民的生活，提高消费质量，带动城区经济。这对于加快我市城市商业设施的建设和改造，带动我市城市高档商业设施的发展，增强城市的综合服务功能和投资环境的进一步改善，将起到积极的促进作用。13.5风险分析及对策13.5.1风险分析64 （1）、政策性风险:是指目前国家正处于产业结构调整期,商品流通税率、银行贷款利息及合资企业政策等如有变动,将造成公司营业费用增加,合资企业经营难以开展,使公司经济效益下降,因此政策性这一不可预见之因素是可能给公司业务经营和获利带来一定的风险。（2）、市场风险:2000年以来,本市商业零售市场出现国际资本、国有企业及社会商业的高层次瓜分,一些大型商场、超市将陆续开业,市场竞争将更加剧烈,故必然存在市场风险。（3）、管理风险:随着合资公司业务的发展、规模的扩大,对管理水平提出了更高的要求,合资公司管理水平的提高若不能与经营发展同步是要承担一定程度的风险。13.5.2相应对策（1）、针对政策性风险,本公司采取适当增加商品毛利水平,控制银行贷款规模,及加强合资企业经营管理对策来抵御这一风险。(2)、针对市场风险,一方面合资公司充分发挥店大、品种全、位置优越等优势,来提高竞争能力,扩大市场占有率。另一方面充分发挥合资公司综合经营优势,坚持走综合发展道路,积极争取外贸自营权,用集团化、跨国公司的综合优势积极防御风险。64 （3）、引进人才。公司已制定出人才招聘和培训计划,不断引进高素质人才,增强竞争实力和发展后劲,以人才优势抵御风险。（4）、优化管理。合资公司今后将进一步对管理的各方面进行优化,以高水平的管理机制运筹公司,抵御风险。13．6结论本项目经中外合资三方充分协商论证，拟写了本可行性研究报告（代项目建议书）。我们希望按照国家有关政策，在各级主管部门的大力支持下，哈尔滨动力设备股份有限公司、辽宁成大股份有限公司与（荷兰）家乐福中国控股有限公司合资在哈尔滨市开设大型超市的合作条件已经成熟，本项目的实施将给哈尔滨市商业发展及人民生活带来广泛的经济效益和社会效益，对哈尔滨的经济繁荣、社会进步将起到积极的促进作用。可行性研究报告所涉及的初步规划内容均具有切实可操作性，若立项得以批准，合资公司将立即成立，全力实施规划内容。为此，特请求有关部门批准“哈尔滨家乐福超市有限公司”（暂用名）立项。64'