中心商业项目可行性研究报告 53页

'武汉天立摩根中心项目可行性研究报告53 目录第一章前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目背景第二章项目宏观环境分析一、武汉写字楼发展历程——由单一功能布局向多元化产品体系升级二、2006年市场回顾——城市综合体引领市场新导向三、2007年市场展望——中部崛起推动写字楼市场发展进入“快车道”第三章项目周边物业市场调查分析一、写字楼类二、酒店类三、小户型类四、商业类（群商）五、住宅类六、研究结论第四章项目SWOT分析一、优势分析（Strength）二、劣势分析（Weakness）三、机会分析（Opportunity）四、威胁分析（Threat）53 第五章项目定位一、项目定位的市场背景二、项目整体定位三、项目各分部定位及说明第六章项目开发策略及投资估算一、项目开发策略二、项目投资估算三、项目实施进度安排四、项目投资与资金筹措第七章项目预期收入分析一、项目销售计划二、项目销售收入估算三、项目利润估算第八章项目财务分析一、项目现金流量分析二、项目财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析一、项目盈亏平衡分析二、项目敏感性分析三、项目风险及对策分析第十章结论与建议53 第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合摩根中心项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。2、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。3、对项目进行投资分析和风险分析。4、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、摩根中心项目已报规确定的扩初方案(中外建设计方案)；2、国家建设部及武汉市颁布的相关法律与政策；3、武汉市关于房地产开发经营的相关规定与税费标准；4、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目背景1、地块指标：(1)地块技术指标：项目占地：8364.96㎡总建筑面积：95389.64㎡上部建筑面积:79877.84㎡地下室面积:15511.80㎡1~4层裙房商网面积:13652.21㎡住宅面积:24516.75㎡写字楼面积:41708.88㎡地块技术指标分析：较小的地块规模使地上停车位有限，而地下停车相对充足。超高的容积率限制了建筑形式必定是群楼+多栋点式塔楼的组合方式，53 而点式高层住宅由于无法保证居住品质，正面临被市场淘汰的境况。(2)地块形状地块形状描述：项目地块表面平整，无其他相关建筑物。呈西大东小的梯形结构，临街面较长而纵深相对不足。一面临城市主干道，另外三面直接与其它地块接壤地块形状分析：较长的临街面为商业带来理想的展示空间，也有利于建筑形象的展示；一面临城市主干道，在带来较高商业价值的同时，也面临较大的噪音干扰；三面直接与其它地块接壤，使得地块没有车辆出入的天然缓冲区；地块纵深不足，无法同时满足大进深要求的建筑和大进深广场的需要；(3)地块经济指标地块经济指标描述：此地块为商业二级，居住一级，市场价值折算到楼面地价住宅约2300，商业3000地块经济指标分析：较高的土地价值决定了区域物业的档次在中高档2、消费特征：(1)人口特征：人口特征描述：狭义区域内流动人口大于居住人口。流动人口中主要以区域内企业衍生出商务人士占主导区域内流动人口中以高知年轻人群占主导。人口特征分析：53 区域内大量的高质素商务人群，如何服务于这类特殊人群，满足他们的需求，将是决定项目是否能够获得更大利润空间的关键因素。(2)消费特征：消费特征描述：区域内消费群较为成熟，购买力强，且理性。区域内消费地点较为集中，且有明显时间段。区域内多为商务相关消费。消费特征分析：区域内消费能力强、明显的消费习惯，且理性，区域内商业必须更具差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。3、环境氛围：(1)周边环境：周边环境描述：作为政府重点规划，经营8年之久的金融一条街，市容整洁干净，规划有序。地块附近没有可带来较高附加值的自然景观资源。项目纵深方向环境比较杂乱，人流也比较混杂。项目位于武汉人行和中信银行矗立地块两侧，对地块形成挤压之势。周边环境分析：整洁的周边环境为中高端物业提供良好的基础，但自然景观资源的匮乏又使得顶级物业面临先天条件上的缺陷；两侧高层建筑挤压，要求项目建筑外观上有一定突破，方能脱颖而出。较小的建筑间距，对私密性产生一定影响，同时设计时在视觉通道应有所考虑。(2)商业氛围：商业氛围描述：53 项目立地所在金融一条街基本为商业真空带。商业氛围分析：由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。(3)周边规划：周边规划描述：市政府对建设大道规划为金融一条街。江汉区对区域的规划为商务区。港澳台路段的政府规划为港澳台特色风情街。项目立地周边拟建20万㎡的商业综合体－中华城项目。周边规划分析：商务与商服将是政府大力支持的物业发展方向，与之相匹配的住宅与商业也会拥有一定机会，但很难于近期实现。4、路网交通：公共交通描述：区域路网分布和公交系统都比较发达，可顺利到达武汉各个城区。地块周边没有人流据点，且车流速度较快。公共交通分析：发达的公共交通网络有利于各种物业的发展。人流据点的缺乏则会对滞留性人群要求较高的商业种类产生较大影响。车流速度较快也不利于聚集人气。5、市政：水、电、气、电视、通讯、宽带等基础设施完备。53 分析：完备的市政配套对各类物业均是有利支持6、配套：区域典型的商务属性使得满足商务功能的金融业和餐娱等配套十分充足，且品种齐全。而作为城市核心地段，生活配套也比较齐全，相比只是范围要稍大一点。分析：比较而言，地块周边满足生活便利性的商业较少。7、消费特征：商务类供给与需求都很旺盛。分析：人口特征实际上就已经决定了区域内的需求特征。经过多年的培育与发展，金融一条街的商务发展已经进入相对良性循环的状态，由于需求的增长使得区域供给更完善，更合理，配套也更成熟，更成熟的环境又将刺激更多的需求。因此我们也需要把提供的产品做得更具有差异化，人性化，也才更具备竞争力和吸引力，从而获得更高的获利空间。8、商业氛围：金融一条街上的商业真空带。分析：由于历史原因造成目前的商业真空，对商业运作要求有较长的市场培育期，规模和产品的针对性将是缩短市场培育时间的有效手段。小结：项目所处地段属传统商务和商业黄金地段，发展成熟，是发展商务型及附属商业型物业的理想之所。53 第二章项目宏观环境分析投资机会孕育于宏观经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济及写字楼市场环境的把握，是每一个开发决策者所关注的首要问题。一、武汉写字楼发展历程——由单一功能布局向多元化产品体系升级2006年写字楼的发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向的发展，主要满足中小企业的第三代商务楼已经不能完全满足实际的市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代商务楼时代应运而生。从武汉写字楼近十年的发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程：第一代商务楼，无空调，无商务中心，无规范物业管理：公共卫生间，建筑、装修标准低，多数无电梯。典型代表为：政府机关办公楼、单位改建出租商务楼。第二代商务楼，有中央空凋，有商务中心，有规范物业管理，公共卫生间：建筑、装修标准高，有竖向交通安排：但不能24小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。典型代表为：武汉招银大厦、武汉广场。第三代商务楼(3S住商物业)，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务，提供商务性居住功能，设计分户卫生间，提供餐饮空间，有竖向交通安排：24小时全天候开放，适合新经济需求，建筑、装修标准高。住商楼一般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与一般的中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良的性价比使物业能以旺销，受到投资买家的青睐。典型代表为：兆富国际大厦、鹏程时代。53 第四代商务楼（城市综合体）：在2006年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流的趋势。城市综合体是集顶级住宅、星级酒店、商务物业、多功能公寓和大型商业广场于一体的建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代的基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户的需求。典型代表：新世界中心、时代豪苑、中建工行广场等。二、2006年市场回顾——城市综合体引领市场新导向1、第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。在2006年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户的青睐，市场交易较为活跃。而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场、世贸大厦、瑞通广场、汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大。2、市场发展出现分水岭，商业区、商务区写字楼价格悬殊。2006年在写字楼市场出现的另外一个特点就是，商业区和商务区的写字楼逐步分流，形成写字楼分布的两大特点，且商务区的写字楼表现出更为强劲的市场竞争力，这一特点在商业更为发达的江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务写字楼的集中区域，解放大道则依托商业的发展成为商业写字楼的集中区。在出租率以及销售价格上，建设大道上的写字楼表现更为抢眼。建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在11000～13000元/之间，租赁价格集中在75元/㎡•月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在6000元/㎡左右，租赁价格集中在40元/㎡•月左右，其中某楼盘更是从96年入市时的10000元/米下降到了4000元/米，租赁价格也从当初的60/㎡•月下降到现在的30/㎡•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。3、城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。在2006年的写字楼市场，城市综合体一跃成为写字楼市场新的主角。城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集的主要建筑形态，是写字楼市场发展的重要方向。2006年，武汉出现的城市综合体主要有万豪•联邦中心、新世界中心、时代豪苑、光谷世界城53 以及锦绣长江等等，而这些还只是冰山一角，规划建设中的永清商务区（武汉新天地）、王家墩中央商务区以及在光谷广场、武汉经济技术开发区，均有规模宏大的城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式、建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式的升级。三、2007年市场展望——中部崛起推动写字楼市场发展进入“快车道”“中部崛起”对武汉经济发展的推动作用开始显现，多项统计数据表明：2006年是湖北经济近十年以来发展最好的一个年份。2006年，正是湖北“十一五”乃至今后更长发展周期的一个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。房地产业作为国民经济的龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。2006年武汉市GDP总量保持稳定快速增长，增幅超过15%，达到10年内最高。固定资产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长的重要支撑。继2005年人均可支配收入突破万元以后，2006年仍保持了较大增长，与总体经济增长一致。53 城市经济的飞速发展是房地产业发展强有力的支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强商务写字楼的需求。结合武汉市商务写字楼2006年的发展轨迹，我们对2007年写字楼的市场特征及价格趋势进行如下分析：1、写字楼分布出现一环多点、线面结合的新格局，特色化和规模化并举。一环：由于内环线的交通便利，聚集了多个大型商圈、众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形成的商务区，沿线分布着武汉广场、中商广场、新时代商务中心等多个高级写字楼，而徐东大街、中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于2007年推出的徐东联邦中心2期，还有中北路春树里项目、和黄武重改造项目及永清街的武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。多点：53 指的武汉商务写字楼除了中心城区的沿线集中外，还形成了多个集中、扁平化的特色型、规模化商务空间。典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过一百万方，但其又不同于传统的商务写字楼，如光谷国际企业中心、SBI创业街等项目，多为规模化、低密度、低容积率型的企业社区，部分写字楼还设创业基金，主要针对制造业、高科技产业和创业型企业销售。在2006年，盘龙城第一企业社区项目开始启动，产品特色与光谷相似，而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。线面结合：线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中的还有建设大道、中山大道、武珞路、珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟的商务区，将与建设中的CBD商务区相连，形成线面的有机结合。而江南片区中南路、中北路沿线的商务楼越来越集中，并开始向积玉桥、水果湖等地延伸，开始了由线向面的发展，打造中南总部经济区。2、第四代商务楼城市综合体成未来供应市场主流。从2006年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成的高端住宅、商务写字楼、酒店等获得市场的青睐，如江南的中建•工行广场、中南国际公寓、光谷中心花园，即将推出的还有万豪•联邦中心2期，春树里、光谷步行街等项目，都是占据城区要道的大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼；而江北片区已经推出的有新世界中心、时代豪苑等，更是创造了写字楼市场价格的新高，而即将推出的还有武汉天地项目，汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城、锦绣长江等大型综合物业外，还有200万方的国际博览中心已经开始动工，其出现必将带动汉阳片区高端写字楼市场的飞速发展。初步估计，在未来几年内，城市综合体中高端商务写字楼的供应流不下于百万方，将成为供应市场新主流。新华路民生银行大厦更是以336米的高度成为武汉新地标，民生银行大厦共68层，其中10层以下为证券大厅、西餐厅、会议室等，11～40层为纯商务写字楼，41～63层为高级宾馆、总统套房等，同时创造了3.6米层高的写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融、商业等配套，可视为独立综合体，民生银行的投入使用将极大的提升西北湖片区商务区写字楼的价值。3、高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。53 城市综合体的发展从2003年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位OPPENOFFICE，临近建设大道金融一条街，以5800元/㎡的均价推盘一个月即实现销售80％的佳绩，而正在热销的新世界中心商务写字楼更是以销售均价11800元/㎡、租赁价格60元/㎡•月的高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间。江南片区中建•工行广场也以其差异化的产品特征创造了7000元/㎡销售均价。而随着徐东万豪•联邦中心、永清街武汉天地、锦绣长江、CBD等规模化城市综合体商务写字楼的出现，必将会促进武汉商务写字楼高端市场的发展，同时也会带动其整体销售价格稳定、持续的上涨。纯商务区如建设大道沿线的高端写字楼会随着城市新地标民生银行的投入使其价值得到极大的提升。4、消费需求市场得以全面激活，投资类置业成主流。商务写字楼的消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。从销售市场来看，由于价格杠杆失衡，大量外来资金不断涌入，成为商务写字楼投资主流，而随着1+8城市圈的不断完善，武汉周边三线城市的投资者也开始不断涌入武汉，武汉消费需求市场得以全面激活。如世贸大厦，6800元/㎡的销售均价吸引了大批北京、上海、温州等发达城市的投资者前来投资，还有孝感、荆州、宜昌等地的投资者，几乎全部为外来资金购买。从租赁市场来看，一方面很多开发商将商务写字楼由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场的良性发展；另一方面，大量外来财团及外国领事机构不断涌入武汉，也为高端商务写字楼市场的发展带来了很强的消费力，如新世界国贸大厦就有很多世界500强企业、外国驻武汉领事馆、国内知名企业等入驻，使其档次形象得到了极大的提升，从而带动整个商务区的租赁市场发展。小结：随着“中部崛起”以及“8+1”城市圈发展政策的提出，武汉的城市圈格局正在经历着前所未有的变化。城市经济潜力的释放将促使城市在多方面的加速发展。写字楼市场能量的释放一方面标志着城市经济活力的爆发，作为中部崛起中的重要支点城市，武汉的写字楼市场成熟度距离沿海周边城市还有一定距离，可挖掘的价值、可发展的空间还很大。53 第三章项目周边物业市场调查分析项目周遍多种物业形态并存，以下依次对金融街及其辐射区域写字楼、酒店、小户型、商业和住宅等市场状况加以分析。一、写字楼类1、供给分析1）供应结构高档写字楼占金融街现有写字楼比重56%，随着民生银行大厦等项目的上市，高档写字楼比重将超过80%。金融街高档写字楼聚集效应进一步突出，同时各高档写字楼之间的竞争也将更加激烈。金融街写字楼一览表档次名称总建筑面积合计面积高档瑞通广场10.3633.16（已投入建成）88.96建银大厦7.2新世界国贸大厦15.6民生银行大厦1526（即将建成的）武汉广播电视中心11城开写字楼1029.8（潜在地块）华氏写字楼10香港路口地块6武汉英德项目3.8中档商业银行大厦5.517.3信合大厦3.8招银大厦5.5中信实业银行大厦2.5低档房地产交易大厦4.168.95远洋大厦3新光大厦1.79合计（本项目没计算在内）115.21115.2153 2）售价、租金和物业管理费通过调查，我们发现金融街写字楼售价、租金和物业管理费有以下现象：档次高档中档低档售价/元/㎡8000—120005500—75005000—5500租金/元/㎡/月大于7040—70小于40物业管理费/元/㎡/月2012—1363）不同档次对应基本指标通过调查，我们发现不同档次对应了如下指标档次高档中档低档备注规模/万㎡大于72.5——5.5小于4楼层/㎡大于28层28——32小于25层为避免突破建筑高度限制，多为28—32层裙楼/㎡大于6层3——53层显示档次层高/㎡3.5—3.63.2—3.3小于3.2净高/㎡2.8—3.02.5—2.6小于2.5标准层面积/㎡约15001100—1200小于1000最小分档面积/㎡100—13065——7090——100最小分档面积过大，抬高总价，限制了投资车位数专门的立体停车库，平均1个车位/300—500㎡以地面停车位为主，地下停车库辅助，平均1个车位/400—700㎡以地面停车位为主，地下停车库辅助，平均1个车位/400—700㎡车位普遍不足53 4）设计装修配套配置档次高档中档低档外立面现代、昭示性强、新颖现代、昭示性好昭示性弱会所2000平方米以上1000无商务中心配套完善较好一般会议中心齐备同声传译及多媒体会议无无电梯群控进口高速电梯候梯时间50秒内群控进口高速电梯候梯时间大于50秒合资电梯候梯时间大于50秒空调可分户计量的中央空调中央空调分体式空调卫生间分户有卫生间公共1个卫生间分户有卫生间分户有卫生间装修标准高档中档中档智能化管理5A级高综合布线有无网络宽频信息点接口多有有2、市场需求分析1）金融街写字楼消费群体的需求倾向实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，中小机构为提高自身公司形象，选择档次相对低、但功能适用的办公物业。未来一段时期内，中小型发展企业及个人投资行为将会是有所提升；适用、居中(100-200平方米)的办公面积被普遍看好。对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。2）市场空间分析武汉是中国加入WTO之后最早开放的5个城市之一。2006年，金融业和保险业将会对外资全面放开，一些国际化大企业进入武汉会首选金融街。随着这些企业的进入，为这些企业提供服务的下游企业也将逐渐增多，如53 会计事务所、中介服务公司、服务机构、包括银行派出机构等也将入住金融街。这些外来企业也将逐步影响本地企业入住。因此，今后金融街的企业数量会激增，商务氛围会更浓，吸引力也将更强。从客户构成看，金融街地区有稳定的传统行业的基础，传统企业对写字楼的需求较为稳定，由上述分析可以看出，未来金融街的写字楼市场空间很大。小结高档写字楼在未来3年内将面临残酷的市场竞争，而中档物业凭借其极高的入住率和较小的竞争压力，将拥有很大的市场开发空间。因此，我们认为，拥有中档写字楼的硬件标准，具有高档写字楼的软件服务，同时在现有市场的基础上有所创新的个性化写字楼，将获得成功。53 二、酒店类1、区域市场环境及竞争1）区域流动性人群以商务人群为主多因为区域内入驻企业相关业务流动的商务客群。因入驻企业关系，客群多为商贸等传统行业雇员。消费能力相对较强，对便捷性和商务性要求较高。2）区域内酒店结构以高端为主本区域内五星级酒店客房数和四星级酒店客房数分别高达787间、390间，所占比例之和高达79％。市场的高度集中必然导致了竞争的加剧。3）区域内高等级酒店运作相对成熟，低等级酒店相对匮乏区域内高等级酒店以外资品牌为主，实力和运作都十分强劲；但低等级酒店都为历史沉积物业，服务和设施都不能满足现阶段市场需求。小结商务为本区域及流动客群的主旋律，所以酒店定位的主力服务对象为该区相关的商务客群。基于纯市场分析，我们得出：高星级酒店为最匹配立地区域档次，回报最为丰厚，市场运作最为成熟的酒店。强调服务性的经济型酒店为区域的空白机会点，是投资收益比最高的产品。53 三、小户型类1、小户型供求特征小户型供求情况一览表产品类型地段区域客群来源装修情况销售情况购买动机精装修小户型住宅城市商业中心地段，生活配套极为便利项目所在区域周边居民，周边工作人员精装修销售普遍良好，受到市场的充分认可40%投资，60%自住毛坯小户型住宅城市中心地段，生活配套较为便利区域周边办公人员，周边居民基本为毛坯销售情况一般，市场认可度一般30%投资，70%自住商务公寓商务氛围浓厚，交通便利商务办公人员和周边居民部分提供装修销售情况较好宜居宜商，投资和自住相当，占50%酒店式公寓交通便利，人车流集中区域，生活较为便利商务人员，投资客群精装修销售情况一般，市场认可度一般投资和自住比例相当，各占50%产权式酒店城市中心或次中心地段，商务氛围浓厚投资客群精装修销售情况良好，市场认可度较高纯投资客户100%2、区域小户型市场发展趋势判断商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓，均是定位于商务人员和投资客群的投资型产品，其产品的受众客群大量的分布于建设大道金融一条街，区域内浓厚的商务环境氛围和便利的交通能够成就投资型产品的长足发展。商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓在目前市场中均占有一定量的份额，但供应量相对较少，作为新型的投资型产品，其产品价值已得到了市场的充分认可。产品类型项目名称开盘时间均价（元/㎡）产品总量/套销售情况商务公寓华美国际2005.8485021068%阳光新天地2004.1152002645个月售罄产权式酒店阳光新天地2004.115800336开盘两个月售罄酒店式公寓圣淘沙2004.56000806销售达到93.5%53 小结商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内小户型市场的主要发展方向。四、商业类（群商）1、区域商业特征分析1）区域主要为政府促成，内部功能单一整体区域（建设大道）形成发展为政府引导促成，非市场自发行为，长时间无明晰有效政府规划。立地区域内商业经济构成过于单一，主要由传统功能单一的高档写字楼为主体，辅以满足商务性倾向较强的中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群。其商业构成如下表：类别主要经营范围经营规模档次主要服务对象数量代表店特色餐饮中式中式餐饮500-1500较高档区域外5亢龙太子非中式非中式餐饮150-300中高档区域内2土大力银行网点/内资银行零售业务1000-2500/区域外8交行、招行大型卖场综合超市综合超市10000中档区域内1家乐福百货卖场高档百货为主30000较高档区域外2新世界百货专卖家电为主2500中档区域内1国美专卖门店服装流行个性店为主30-200较高档区域内4in.House、口岸女品、哥弟糕点西式糕点45-140较高档区域内4元祖、皇冠、仟吉汽车进口汽车150高档区域外3SAAB、大众、宝时捷生活配套洗衣店、药店30-110中档区域内7可丽舍娱乐场所咖啡厅150-400中档区域内5蓝色天空酒吧800较高档区域外1红色恋人休闲会所美容纤体女性美容、SPA45-270较高档区域内6蒙坭坦其他/杂项120-300/区域外5精工轴承、中青旅行社53 2）区域由自身发展和内部构成，形成了不同氛围的小区域热点国贸中心段（万松北湖）台北香港段花桥惠济段范围青年路至杂技厅及周边新华路至澳门路及周边澳门路至江大路及周边长度1180米（约15分钟步程）1380米（约15分钟步程）1730米（约20分钟步程）区域构成甲级写字楼：如新世界国贸中心；高级百货购物中心：如新世界百货。高档住宅区，如万豪国际、两湖总都；中高档主题酒吧，如红色恋人高中档休闲餐饮：三五淳酒店、蓝色天空；甲级写字楼：如瑞通广场等高级酒店：如香格里拉大饭店等。中高档餐饮汇集区：如香港路、台北路，鑫同乐，778等。老城区住宅：台北社区；小型特色服饰店中高档成熟大型社区：如金色华府，花桥社区等。大型生活配套购物中心：如家乐福等中高档餐饮：巴蜀风情人群分类主要以国内外知名企业雇员及相关人员为主，是武汉最为主要的商务型外来人士的汇集区。主要以国内知名企业、金融机构雇员和公职机构人员为主。人群相对较杂，国有企业及公职人群为主。活动时间9：00-4：008：30-20：30。7：30-22：30。区域判断武汉最为集中的高档商务及住宅区，也是汉口最高层次的商务和文化交流区。武汉高档写字楼集中区和中心居住区，但商业基本处于真空状态，未来区域规划清晰，区域商业将会有所起色。此区段中以住宅为主，存在的商业体多为生活型配套。3）区域流动人口大于居住人口区域流动人群大于本地居住人群，以区内企业机构商务衍生人员及自身雇员为主，为区域内流动人群的绝对主力。4）区域流动人群特征明显区域内流动人群消费特征明显，购买能力强，现阶段以商务相关为消费主体，在流动方向和时间段上有一定规律。53 2、区域重点商业分析1）华氏优越百货华氏百货为华氏儒商花园二期建筑，总投资2.6亿元，始建于2000年10月.2003年08月正式投入运营。物业形态：整体高层建筑，百货卖场为6层裙楼（含地下一层）。建筑尺寸：临街面约为102米，纵深约30－40米间。建筑规模：面积18000平米，单层面积为3000平。经营业态：百货业档次定位：起始为高档百货，04年更换管理公司，定位变更为中档，以国内知名和国际三线品牌为主。运营模式：03年08月－04年05月阶段为自营，之后改为聘请管理公司管理。路网分布：毗邻次级主干道，立地周边无缓冲路网。交通情况：位于香港路下段，交通便捷性较差。商业氛围：立地周边500米内无成熟同类商业。但整体经营情况并不理想，经分析，我们认为其主要原因有以下几点：卖场内部布局不合理,卖场单平层面积过小（约3000平），且呈现为狭长型，纵深较短，不利于人流循环。卖场周边路网分布不适合，项目仅毗邻的香港路下段，流动人群较少，且车速人流较块，无有效的滞留和聚集区。项目500米范围内无成熟的商业氛围，缺乏有效消费群体支撑。自身的条件限制无法支撑起始的高端定位，且立地1000米范围内有运作成熟而强势的同类卖场。2）新世界百货新世界百货为新世界国贸中心裙楼项目，于1994年11月一期9100方投入运营.2000年09月二期25000方正式投入运营。53 物业形态：整体超高层建筑，百货卖场为7层裙楼（含地下一层）。建筑尺寸：临街面约为120米，纵深约50米。建筑规模：面积29000平，单层面积为3000平。经营业态：百货业档次定位：高档百货，国际一线及二线品牌为主。运营模式：自营。路网分布：毗邻次级主干道，立地周边有缓冲路网。交通情况：位于建设大道于新华路交汇处，交通极为便捷。商业氛围：立地周边500米内无成熟同类商业。但整体经营情况较为理想，经分析，我们认为其主要原因有以下几点：卖场内部经二期项目正式投入运营后，建筑布局较为合理，单层面积约为4500－5000平，便于人流循环。卖场周边路网分布较为适合，项目位于建设大道于新华路交汇处，流动人群大，有北湖广场等自然先天的有效人群滞留和聚集区。项目的整体定位统一，主体的顶级写字楼对此百货业在本区域发展起来很强的促进作用。新世界的品牌和资源调配能力是成功中不可忽视的要素，其百货市场经历了约5－7年的市场培育期，这在常规市场是绝无仅有的。小结不同的区域有不同的商业属性和市场定位。我们对立地应属商业做出一定归纳，其后续商务进程都应为围绕此范围：经营业态：倾向展示和体验式运营，符合区域的主流商务需求客群特征：高消费力，购买习惯理性，流动有一定规律性定位档次：高档及较高档商家要求：毛利润较高，足够支付较高的运营费用服务对象：区域内为主，辅以区域外五、住宅类53 区域代表楼盘一览表项目名称总规模(㎡)地段总户数(户)开盘时间均价（元/㎡）销售周期在售销售率怡景花园73581江岸沿江大道芦沟桥路1号2992003.5600013个月售完万松名门40000建设大道与万松园路的交汇处4052003.8433011个月售完中环大厦64581江汉台北路云林街31号3322003.834009个月售完金色华府140000解放公园路83号12502004.6480010个月售完万豪国际89718西北湖路3－85号3862004.6600013个月售完大江园·南苑106120江大路18号7332004.9430097%中侨观邸77000台北一路29号4412004.10626345%王府花园130749建设大道与黄孝河路交汇处6182005.1460093%圆梦圆国际广场80000黄孝河路4962005.8460043%西北湖·凤凰城99936北湖西路六号540（398）2005.9500055%两湖总都47000北湖小路99号2422005.11650050%时代广场200000沿江大道兰陵路7202006新世界中心78400解放大道634号6382006天下·国际公馆63574.3台北一路特2号47620066000/6500区域楼盘具有以下开发特点：江景资源、湖景资源和大规模社区成为本区域内高档住房的标准。豪宅产品延续面积从160—300㎡户型设计，充分展示豪宅风格；普通住宅商品房以三室二厅二卫120—160㎡作为产品在市场上的主力供应面。新华路——香港路区段住宅产品价格在6000元/㎡左右的水平；53 区域内的中小型面积，集中在110㎡以下的居住型物业是市场的空白点。小结：大户型、高价格的豪宅以及中小面积、低总价的个性化住宅是区域住宅产品的发展方向六、研究结论经过对区域各物业做了一定深入的研究后发现：1、区域物业发展特征综上所述，本区域物业发展应具备以下特征：商务性：强劲的商务需求是立地区域内各业态发展生存的重要驱使力之一。如何高效整合各资源来满足区域商务需求将成为成败的关键点。品质化：金融一条街浓厚的商务氛围和土地价值决定了区域内各物业不可避免的走高档精品路线。个性化：各物业类别同质化现象都比较严重，如何凸显示产品的差异化，满足个性化需求，尤其是在人性化方面的突破，将是决定产品是否具有市场竞争力的关键。2、各物业的市场空白点写字楼：在现有高端产品云集、同质化现象严重、人性化关怀缺乏的市场中，拥有中档写字楼的硬件配置，具备高档写字楼的软件服务，同时在规划设计上有所创新的个性化产品将拥有更多的市场机会。酒店：高星级酒店为最匹配区域档次，回报最为丰厚，市场运作最为成熟的产品，同时也面临较大市场竞争压力。而目前高速发展，强调单一服务性的经济型酒店，是投资收益比最高的产品，但其潜在的竞争风险也是可以预见的。因此针对满足商务需求，具备高星级酒店的配置服务，经济型酒店的价格的产品将是区域的空白机会点。53 小户型：商务公寓、产权式酒店和酒店式公寓将成为区域内小户型市场的主要发展方向。而相对现有市场各类产品尚处于概念导向阶段，所以把概念落到实处，产品做到更精致，将成为占领市场的核心竞争力。商业：符合区域商务需求的展示性和体验性消费是符合现市场及区域发展的，个性化、特色化的高端精品路线是规避市场竞争的有效手段，也是区域内市场发展趋势。住宅：豪宅以及中小面积、低总价的个性化住宅将会是市场趋势。53 第四章项目SWOT分析一、优势分析（Strength）1、项目地理位置优越：金融一条街2、交通环境优越3、开发商资金实力4、项目花费2年时间做足前期准备工作5、项目运作群体的专业背景二、劣势分析（Weakness）1、对写字楼销售的金融支持不足首先，央行规定写字楼项目必须成为现房才可以为客户办理按竭手续（实际情况是主体封顶后，一些商业银行即可办理），这就延长了开发商资金回笼的时间。本案属于期房销售，开盘前期无法办理按竭会影响客户成交。其次，银行对于写字楼的个人客户的按竭只做到6成10年，对企业客户的按竭只做到5成5年，相对于住宅立项商务公寓金融支持的宽松，写字楼项目如此之低的按竭成数必然造成部分资金不足客户的流失，尤其是本案前期的期房销售，更影响客户的信心。对策：可在销售推中，通过项目品质、选用设备品牌的设施设备。2、开发商在武汉业界知名度不高对策：在写字楼推广的过程中注意开发商品牌的树立，特别是在热销阶段着力于树立开发商形象。三、机会分析（Opportunity）1、政府政策扶持CBD地区，对周边区域如台北路、香港路、澳门路有良好的发展规划，发展前景看好2、武汉写字楼市场自2006年下半年整体开始回暖3、中部崛起推动写字楼市场发展进入“快车道”53 四、威胁分析（Threat）区域写字楼市场竞争激烈对策：提升品质、降低价格、差异性的产品定位、独特的概念性广告包装、争取时间来抢占市场先机。分析结论综上所述，不难发现，本项目最大的优势就是地理位置优越，应在推广中充分利用就一点，着力渲染。通过提升品质，降低价格，差异性的产品定位，独特的概念性广告包装，争取时间来抢占市场先机。提倡人文关怀理念，以在区域市场激烈的竞争中脱颖而出。53 第五章项目定位一、项目定位的市场背景通过前面的市场分析，我们可以得出各物业在区域内市场机会。1、写字楼：高等级写字楼（主指硬件配置）为区域现行市场主力：是市场运作较为成熟产品，主要以完善的硬件配套设施及高端的市场形象来吸引客户，客群定位为知名外企等顶极客户，但面临运营成本过高及同质化竞争严重等问题，整体目标群体较窄。个性化中高档写字楼（主指人性关怀）为区域市场发展趋势：是概念导入期的新兴产品，主要以高端产品形象、人性化的软配置及较低的商务成本来吸引客户，客群定位为注重效力的成熟客户，但面临概念导入期中创新及推广认知等问题，整体目标群体较广。2、酒店：高星级酒店（主指四星以上）为区域现行市场主力：是与区域档次最为匹配，回报最为丰厚，市场运作最为成熟的产品。主要以完善的硬件设施及服务和高端市场形象来吸引客户，客群定位主要外籍人士及知名企业高级雇员等高端客户，但面临市场同类竞争过大及不确定因素多等问题，整体目标群体较窄。经济型酒店（主指高性价比）为行业市场新兴热点：是行业内发展最快、投资收益比最高，处于概念推广期的新兴产品。主要以剥离高星级酒店盈利较差配套服务，在降低运营成本的同时加强核心产品（住宿）质素，以高性价比来吸引客户，客群定位主要为年轻的商务及旅行人群，但面临运营模式易复制及介入门槛低等问题，整体目标群较广。53 3、小户型：1）精装修小户型风光不再：随着城市中心房价的节节攀升，精装修小户型在总价上的优势逐步弱化，而在居住品质上的劣势（如公摊较大、候梯时间长、采光通风差等）逐步显现，小户型产品进入一轮新的概念创新的时代。2）酒店式公寓为区域内小户型市场的主要发展方向之一：为处于概念导入阶段产品，以精装修带全套家具、电器和提供酒店式服务为主要特征。主要以区域内浓厚的商务氛围及高度的便捷性来吸引商务客群，面临概念导入期中创新及推广认知等问题，整体目标群体相对较窄。3）商务公寓为区域最有潜在需求的产品之一：处于市场概念导入阶段的产品，主要以提供居住和办公的复合功能为主要特征，因为使用功能上存在不确定性和有效降低总价的原因，产品多采用毛坯形式。由于相对写字楼较低的价格和低廉的商务成本，深受成长型中小企业青睐，整体目标群较广。4）产权式酒店为区域市场接受度较高的产品之一：处于市场概念导入阶段的产品，主要以酒店产品标准配置和服务为主要特征，由于物业使用性质发生质的变化，而成为一种纯粹的投资产品，并且由于其高额、稳定的投资回报而受到中小投资者的青睐。（在产品层面上与经济型酒店没有本质区别，在定位阶段归入经济型酒店一并分析。）4、商业：区域特性决定更适宜发展体验式和展示性消费的商业：区域内流动人群特征限定了对商业的选择，所以只适宜高品位互动式（体验式）消费和个性化高端展示的商业发展，主要面临概念创新及执行和市场认知等问题，目标群体相对较窄。（主要为区域内）53 大型高档百货卖场具有一定的市场发展空间：是区域市场较为成熟及收益较为可观的物业，主要以高档的区域独有商品来吸引客户，但该类物业对立地，路网及运营等有较高要求，且多在区域内核心建筑中出现，整体目标群相对较广。（区域内及区域外）5、住宅：高质素的豪宅在区域内拥有一定市场区域的高端特性决定了拥有景观资源及完善配套服务的高质素的豪宅存在一定市场空间，主要客群定位为城市高收入阶层，整体目标群体窄。高品质住宅(适度的总价)可被市场接受区域的高便捷性决定高品质住宅可被市场认可，主要客群定位为城市较高收入阶层，目标群体广。二、项目整体定位根据以上的市场分析，同时结合本项目的地块属性，我们将本项目整体定位为：以服务于区域内各类商务活动为核心，建立一个用环境、建筑与服务搭建商务环境的新标准的商务空间，充分体现生态环境与建筑的自然融合，集高档写字楼、高档公寓楼及配套商业为一体的全新商务复合体。广泛服务于区域内商务人士所需，高效整合提供各类商务活动所需场所，包括办公、会议、金融、住宿、餐饮、休闲健身等，使之成为一个有机的整体，全方位提供企业发展所需的平台和载体，并以此作为占领市场的有利武器。人性化、个性化、品质化是现代商务环境的发展趋势，也是区域内商服产品的市场空白点。主要通过生态化的商务环境、人性化的产品细部处理和软性服务给予体现。53 三、项目各物业定位及说明1、写字楼：特色化，注重产品性价比的高档写字楼通过超高建筑外立面、大堂及公共部分的视觉效果体现项目的高端形象；通过提升主要硬件设施配置（如中央空调、进口电梯等）提升办公环境；通过对非主要硬件进行细分市场（如装修特色个性化、智能化），以控制成本；通过有效的降低公摊面积提高使用效率，以提高性价比优势；通过先进的商务中心和会议中心提高办公效率；通过裙楼商业支持和生态化办公环境区隔于传统高档写字楼；通过提升人性化的软性服务，提高项目高断形象写字楼低区考虑预留改造成酒店所需管网及设备安装的空间2、公寓楼：同时适宜居住和办公的复合型小户型产品通过提高建筑公共部分（外立面、大堂、走道等）的档次与形象，满足商务办公的需要；通过保留户型中的生活必须的空间（厨房、卫生间），满足居住需要；毛坯交房可有效降低总价，同时也给客户预留出更多的空间组合方式；除卫生间的内墙外，其他墙体不做，厨房预留上下水管道，以满足多用途使用配置天然气，以增加销售卖点，提高投资可户购买意想通过群楼商配支持和写字楼会议系统提升办公环境3、群楼商业：针对区域庞大商务人群的特色化体验式消费中心商业高区（3、4、5层）主要以服务各类企业商务活动为主，经营业态包括大中型餐饮、咖啡、健身休闲中心、会议中心等；商业低区（1、2层）主要以白领人士个人体验式消费和休闲购物为主，经营业态包括工艺礼品、小型特色餐饮、品牌服饰、奢侈类消费品等、特色化品牌购物中心（如屈臣氏）、书吧、特色影像店、化妆品、茶艺；主力商家引进需充分考察其品牌号召力，其经营档次应与项目整体形象相匹配；53 非主力商家引进需考察其经营特色，以便形成固定的消费群体，减少对随机性消费的依赖；最终确定的商业业态应围绕某个中心形成一个特色的商业环境；生态化商业街成为整个商业体区别传统商业的特色，也为中高端商业形象提供档次保证。4、价格定位根据本项目的整体市场定位，基于2007年上半年武汉房地产市场价格发展趋势，保守价格定位：写字楼：9500元/平方米公寓：7000元/平方米商网：8000元/平方米车库：120000元/个53 第六章项目开发策略及投资估算一、项目开发策略依据公司的实际情况，本项目宜采取“整体规划、整体实施分期销售、力创精品”的灵活多变的开发经营策略。1、整体规划。这是大面积、大规模的房地产开发的显著特点。本项目占地8364.96㎡，这在整个区域内称得上是一个大项目，因此必须对地块进行整体规划。2、整体实施分期销售。该项目属于建筑综合体，必须整体实施；同时，由于项目总建筑面积达到95389.64㎡，体量较大，且由不同物业组成，因此，更宜分物业分期销售。3、力创精品。这是由项目所在区域内总体竞争激烈的前提决定的，同时，借助于本项目的品牌，可以迅速提升本公司在武汉房地产业界的知名度。二、项目投资估算项目总投资额约为43750万元。各项具体投资项目见（附件）。三、项目实施进度安排从2007年1月至2009年6月全面完成，项目建设期历时2.5年。项目实施进度计划表（年、季度）实施步骤2007年2008年2009年123412341234工程前期首期（住宅）二期（写字楼）备注：以上时间进度是根据甲方2006年11月报规扩初方案已通过，2007年7月1日进场施工推算。53 四、项目投资与资金筹措项目建设期历时2.5年，从2007年7月至2009年6月全面完成，在建设期内，投资总额按32%、25%、43%的比例发放。(见下表)。投资计划与资金筹措只是体现投资计划的规范性以及便于后面的投资与风险分析而作出的安排，在实际运作时，可以根据本项目的实际情况作如下安排：1、项目立项报批手续办妥后，可以项目抵押银行获得银行贷款支持。2、工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。3、随着工程的动工，项目环境及内部设施达到一定程度并有一定的氛围后，尽快办理《房屋预售许可证》，并开盘预售。项目投资计划和资金筹措表(万元)序号项目建设经营期2007年2008年2009年合计1投资总额32%25%43%100%1.1建设投资140001040018150425501.2建设期利息6006001200小计140001100018750437502资金筹措2.1自有资金14000140002.2贷款10000100002.3销售款收入10001875019750小计1400011000187504375053 第七章项目预期收入分析一、项目销售计划1、销售价格根据本项目的整体市场定位，基于2007年上半年武汉房地产市场价格发展趋势，保守价格定位：写字楼：9500元/平方米公寓：7000元/平方米商网：8000元/平方米车库：120000元/个2、销售周期设计l根据项目进度，预计2008年二季度可获得项目销售许可证，进入正式销售周期。l为保证项目开盘热销形象的建立，应将销售难度较小的住宅楼先行投入市场，预计在6个月内可销售完毕；l写字楼在2008年三季度借势开盘销售，预计18个月完成；l商业部分采用先招商后销售的策略，预计在2009年三季度可进入销售，周期9个月；l车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期6个月。销售周期表时间2008年2009年2010年二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度住宅　　　　　　　　写字楼　　　　　　　　商业　　　　　　　　车库　　　　　　　　53 二、项目销售收入估算项目销售收入估算表项目单价（元/平方米）销售面积（平方米）合价（万元）备注写字楼950041708.8839623.436公寓楼（住宅）700024516.7517161.725商业800013652.2110921.768地下车库1200002002400按可销售200个计总计70106.929根据上表显示，可以得出项目销售收入70106.929万元。三、项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入70106.929项目总成本43749.69849项目毛利润26357.23051应缴税费7010.6929按销售收入的10%计项目净利润19346.53761项目利润率0.442209621根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为19346.54万元，项目利润率44.22%53 第八章项目财务分析一、项目现金流量分析项目全部资金的现金流量表序号项目建设经营期2007年2008年2009年2010年1现金流入1.1销售收入30369.536096.83640.6小计30369.536096.83640.62现金流出2.1建造成本（含土地转让费）1400011000187502.2销售费用（按销售收入3%计）911.11082.9109.22.3应缴税费（按销售收入10%计）3037.03609.7364.1小计1400014948.123442.6473.33净现金流量-1400015421.412654.23167.34累计净现金流量-140001421.414075.617242.95IC=6%折现系数0.9430.8900.8400.7926年净现金流量-132021265.011823.513656.47累计年净现金流量-13202-11937-113.4513542.353 二、项目财务内部收益率根据上面项目全部资金的现金流量表，可以得出财务净现值（FNPV）=13542.3万元。下面利用线性插值公式近似计算财务内部收益率FIRR，根据经验设定IC（贴现率）。1、设定IC=40%，累计年净现金流量（FNPV）=335.6万元。序号项目2007年2008年2009年2010年4累计净现金流量-140001421.414075.617242.95IC=40%折现系数0.7140.5100.3640.2606年净现金流量-9996724.9145123.5184483.1547累计年净现金流量335.62、设定IC=50%，累计年净现金流量（FNPV）=-1126.4万元。序号项目2007年2008年2009年2010年4累计净现金流量-140001421.414075.617242.95IC=50%折现系数0.6670.4440.2960.1986年净现金流量-9338631.10164166.3783414.0947累计年净现金流量-1126.4计算财务内部收益率FIRR的计算公式为：（FIRR-i1）/（i2-i1）=NpVl/（NpV1-NpV2）代入数据得到，（FIRR-40%）/（50%-40%）=335.6/（335.6-（-1126.4））计算得到，FIRR=42.3%根据上表计算得出全部的财务净现值和财务内部收益率。其中，53 财务净现值（FNPV）=13542.3万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上的可行性；财务内部收益率（FIRR）=42.3%，远大于零，表明项目具有较强的盈利能力。第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析、敏感性分析，以测度其开发风险，然后对项目运作中的主要风险进行定性研究并提出相应对策。一、项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡分析包括项目经营收入保本点和项目经营成本分析。1、项目经营收入保本点分析项目经营成本=项目总成本/（1-应缴税费比重）=43750/（1-10%）=48611.111（万元）保本点=1-项目经营成本/总销售收入=1-48611.111/70106.929=1-69.34%=30.66%即销售收入达到预测收入的69.34%时，项目处于盈亏平衡状态。2、项目经营成本保本点项目保本开发经营成本=总销售收入=70106.929万元项目经营成本保本点=项目保本开发经营成本/项目总成本=70106.929/48611.111=144.22%即项目开发经营成本达到预测成本的144.22%时，项目处于盈亏平衡状态。实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同的，在此是按照计算期平均状态计算的结果。53 二、项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。1、项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期的变化，故项目的总投资额可能会发生一些变化，估计最大的变动幅度达到10%。项目全部资金的现金流量表（当总投资增大10%时）序号项目建设经营期2007年2008年2009年2010年1现金流入1.1销售收入30369.536096.83640.6小计30369.536096.83640.62现金流出2.1建造成本（含土地转让费）1540012100206252.2销售费用（按销售收入3%计）911.11082.9109.22.3应缴税费（按销售收入10%计）3037.03609.7364.1小计1540016048.125317.6473.33净现金流量-1540014321.410779.23167.34累计净现金流量-15400-1078.69700.612867.95IC=6%折现系数0.9430.8900.8400.7926年净现金流量-14522.2-9608148.510191.47累计年净现金流量-14522.2-15482.2-7333.72857.7从上表可以看出，如果投资额增加10%，那么从全部资金的现金流量表的情况来看，财务净现值（FNPV）=2857.7万元，大于零，项目仍然可行。2、项目销售收入53 在开发经营的各个过程中，销售工作是直接面对市场的，故该项目所面临的市场风险将主要体现在销售收入的变化。由于销售收入的预测建立在对本项目的未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上的细小失误，市场需求的细微变化等因素都有可能影响到项目的销售价位，从而对项目的销售收入产生不利的影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大的下降幅度不会太大。项目全部资金的现金流量表（当销售收入减少10%时）序号项目建设经营期2007年2008年2009年2010年1现金流入1.1销售收入27332.5532487.123276.54小计27332.5532487.123276.542现金流出2.1建造成本（含土地转让费）1400011000187502.2销售费用（按销售收入3%计）820974.698.32.3应缴税费（按销售收入10%计）2733.23248.7327.7小计1400014553.222973.34263净现金流量-1400012779.49513.82850.54累计净现金流量-14000-1220.78293.211143.75IC=6%折现系数0.9430.8900.8400.7926年净现金流量-13202-1086.46966.38825.87累计年净现金流量-13202-14288.4-7322.11503.7从上表可以看出，如果下降幅度为10%，那么从全部现金流量表的情况来看，财务净现值下降至1503.7万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。53 三、项目风险及对策分析房地产开发经营的主要风险一般包括宏观经济与政治风险，政策风险、市场风险、资金运作风险、企业风险等，根据本报告关于项目开发的环境分析、项目定位、项目的技术经济分析，可以看出，项目具有较强的抗风险能力。但仍有一些不确定性因素带来的风险。1、市场风险项目为较大规模的建筑综合体，高品质定位，对项目有两方面要求：一方面在设计中，如何精雕细刻，使得未来开发的产品能符合潜在目标客户群的要求；另一方面，如何在广大的市场与顾客面前展现本物业与众不同的魅力和优势。任何产品的供给与需求都应该保持相对的平衡，否则会受到市场的惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同一区域、同一档次、同一品位的物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好的一方面。但另一方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档、差异、变化中谋求市场。并密切关注目标客群的变化，跟踪调查，作出应变。2、项目的资本风险项目的筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这一计划不能实现，整个项目将比较困难；反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，建议首期项目的预售中，可适当加大营销费用的比重，以发动销售宣传的强力攻势。3、企业风险53 企业风险包括经营不善、销售不力、管理水平低下等方面。因此，公司对本项目的目标市场选择、产品定位选择、资金筹措选择、开发方式选择、营销方式选择等方面的决策能否有足够的理解并达成共识，且在具体实施的各个环节中能否准确到位就显得十分重要。对比项目的成本与收入的敏感性分析情况，项目的收入因素更为敏感，因此，在项目的开发经营中，要认真做好项目的销售工作，加强营销的宣传力度及相关工作。以确保预期目标的实现。第十章结论与建议一、项目拥有较好的投资环境与机遇l国民经济的持续稳定发展；l中部崛起战略的实施；l武汉写字楼市场的逐渐升温；等等。以上这些基本方面为本项目提供了一个较好的投资环境和机遇。二、项目在经济上具有较强的可行性项目总建筑面积：95389.64平方米项目总投资：43750万元项目财务净现值：13542.3万元项目财务内部收益率：42.3%三、项目具有的突出优势：l与摩根中心相同档次的竞争对手较少。l项目的黄金地段优势。l公司的资金优势。l项目所处地块的发展前景比较好。四、项目开发经营风险小本项目属于相对大面积、大规模开发、无拆迁负担，土地开发使用取得费用较低，且在开发运作过程中享受政府提供的许多优惠政策，只要在实施中辅以全过程科学控制，应该能获得预期投资收益。五、项目实施的难点53 本项目实施的难点：1、项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大；2、项目独一无二的品位定位有一定难度，尽管设计工作一经完成，其定位也就有相应确定，但在实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善；3、房地产行业竞争激烈，公司需要建立一支高素质的营销队伍。六、强化项目进程中的投资、质量、进度控制，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。53 53 附件：项目投资估算表（成本测算）一、项目基本参数1开发总用地面积（㎡）8364.9612.55亩2开发总建筑面积（㎡）95389.64按新设计方案3上部建筑面积（㎡）79877.84不含地下室4地下室面积（㎡）15511.80平均每层517051~4层裙房商网面积（㎡）13652.216住宅面积（㎡）24516.75标准层建筑面积980.677写字楼面积（㎡）41708.88标准层建筑面积1158.58　　　序号项目测算金额（万元）折算每平方米造价（元/㎡）备注二、项目土地费用12847.101608.34　1项目转让费用12700.001589.93项目总转让价按1.27亿（含规费）测算2住宅土地出让金（增加20年）147.1060.00按住宅建筑面积计：60元/㎡估算三、项目前期规费、税费2087.96217.15转让费中已包，不计入总价53 1城市基础设施配套费763.1280.00按地上建筑面积计：80元/㎡2规划设计费15.001.57估算3人防易地建设费606.6863.60按地下室投影面积：1500元/㎡4公共消防设施配套费28.623.00按建筑面积计算：3元/㎡5垃圾处理费171.7018.00按建筑面积计算：18元/㎡6水土保持设施补偿费14.311.50按建筑面积计算：1.5元/㎡7档案服务费10.001.05估算8教育配套费143.0815.00按建筑面积：15元/㎡估算9白蚁防治费11.451.20按建筑面积计算：1.2元/㎡10绿化补偿费70.007.17应建2100㎡,按1000㎡.700元/㎡考虑补偿11商品混凝土交易费95.3910.00框架结构10元/㎡(后期可返还)12墙改基金76.318.00按总建筑面积计：8元/㎡（后期可返）13散装水泥专项基金14.311.50按总建筑面积计：1.5元/㎡（后期可返）14质监费21.002.20按土建总造价1.4‰，按土建总额1.5亿测算15工程定额测定费15.001.57按土建总造价1‰，按土建总额1.5亿测算16市交易中心服务费12.001.26按土建总造价0.8‰17招投标代理服务费10.001.05估算18环保测评及检测费10.001.05估算　　　　53 四、勘察、设计、监理费483.6360.55　1方案设计57.236.00根据市场价估算2工程设计286.1730.00根据市场价估算3施工图设计审查费20.032.10根据市场价估算4深基坑设计审查费5.720.60根据市场价估算5工程监理费114.4712.00根据市场价估算　　　　五、工程费用26641.25　　　　　公共部分7157.44896.05　1桩基补强及地下水处理350.0036.69按350万元考虑2深基坑支护后续工程追加费300.0031.45估算3土方工程90.009.43按5万方估算挖土量；18元/立方4地下室土建费用3877.95406.54地下室土建按2500元/㎡考虑。5安防监控系统100.0010.48　6室外道路及绿化100.0010.48　7给水配套工程286.1730.00　8外部供电配套工程476.9550.00根据外部供电方案可能会有较大变化9地下室空调通风310.2432.52按地下室面积200元每平方53 10地下室消防、自动喷淋186.1419.51按地下室面积120元每平方11工程不可预见性费用1000.00104.83　12自备发电机80.008.39　住宅工程部分3950.101565.721住宅土建及水电安装费用2696.841100.00住宅楼按1100元/㎡考虑。2住宅通风、消防122.5850.0050元/㎡；3住宅外立面装饰735.50300.00按住宅面积300元标准测算4公共部分装修费用245.17100.00按住宅面积100元标准测算5电梯购置150.0015.724部国产三菱写字楼工程部分12518.493001.401写字楼土建及水电安装费用6673.421600.00写字楼按1600元/㎡考虑。2写字楼内部公共装饰1042.72250.00250元/㎡；3写字楼外立面装饰2085.44500.00500元/㎡；4写字楼公共部分中央空调1042.72250.00250元/㎡；5写字楼办公智能化208.5450.0050元/㎡；6写字楼消防工程自动喷淋、感烟报警625.63150.00100元/㎡；7电梯购置840.00201.407部进口三菱53 　　　　裙房工程部分3015.232208.60　1裙房土建费用1843.051350.00裙房按1350元/㎡（结构转换层考虑在内）。2裙房外立面装饰614.35450.00450元/㎡；3裙房中央空调273.04200.00200元/㎡；4裙房消防工程自动喷淋、感烟报警204.78150.00150元/㎡；5电梯购置80.0058.60两部客梯，一部货梯　　　六、开发管理及后期房地费用474.5159.21　1管理费用406.8750.94按工程总造价1.5%估算3房地产交易费58.107.27住宅按建筑面积3元/㎡;非住宅按11元/㎡计算4房屋测丈费9.541.00按建筑面积1元/㎡计算　　　　七、营销费用2103.21263.30　1营销费用2103.21263.30按总销售额3%考虑八、财务费用1200.00150.23　1财务费用1200.00150.23按项目贷款1亿元，2年期考虑估算，53 九、成本总合计及分类分析43749.70　1住宅总价及楼面单价11286.054603.40　2写字楼总价及楼面单价25188.316039.08　3商网总价及楼面单价7162.335246.28　53'