蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房、N区土地整治建设项目可行性研究报告 50页

'第1章总论1.1项目背景1.1.1项目名称蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目。1.1.2项目的承办单位重庆市蔡家组团建设开发有限公司。在中共北碚区委、区人大、区政府和区政协的共同努力下，2004年底成立了蔡家组团管理委员会，其性质为区委、区府下设的处级事业单位。重庆市蔡家组团建设开发有限公司为重庆市蔡家组团管理委员会的下属公司，其性质为国有独资公司，主要负责组团规划、建设等工作。1.1.3项目的主管部门重庆市北碚区人民政府。1.1.4项目拟建地区和地点中环快速干道三溪口立交桥工程位于蔡家组团D标准分区，于中环线和渝合高速公路相交处，通过对老三溪口立交桥进行拓展、改建，连接中环线与渝合高速公路；H区经济适用房工程位于蔡家组团H标准分区，规划地块面积275亩，规划地块建设用地面积约200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01四个地块。在邻近中环线的南侧，西邻西环主干道，在该地块的西侧为规划建设的观音岩公园，东南侧为行政办公区；N区50 土地整治项目位于蔡家组团N标准分区，规划区范围北以蔡家引道线为界，西接212国道和渝合高速公路，东靠蔡家绿心，南临嘉陵江，靠红塔高尔夫球场和行政办公区，包含童家溪的汪家坎、镶石坝、塘湾三个社。1.1.5承担可行性研究工作的单位和法人代表承担可行性研究工作的单位是西南大学科技咨询公司，法人代表杨文。西南大学，是2005年7月经教育部批准，由原西南师范大学、原西南农业大学合并组建的教育部直属重点综合性大学，是国家“211”工程建设学校。学校位于重庆市北碚区国家级风景名胜区缙云山麓，风景秀丽的嘉陵江畔，已有百年办学历史。现任党委书记黄蓉生同志，校长王小佳同志。学校师资力量雄厚，有35个省部（市）级重点学科、27个省部（市）级重点实验室、1个教育部重点文科研究基地、6个重庆市重点文科研究基地。学校是重庆片“国家大学生文化素质教育基地”牵头单位。师资力量雄厚，主持承担“973”、“863”、国家自然科学基金、国家社科基金等各级各类科研项目1400多项。学校与美、英、加、法、德、日、澳、俄等近30个国家或地区的高校和科研机构进行学术交流和开展科研合作，与国外20多所大学及科研机构建立了长期友好合作关系。1.1.6研究工作依据（1）重庆市蔡家组团分区规划（重庆市规划设计院2005）（2）重庆市蔡家组团控制性详细规划——土地利用规划图1：5000（3）三社（汪家坎、镶石坝、塘湾）用地面积带指标图1：500050 （4）重庆市蔡家组团D标准分区控制性详细规划——土地利用规划图1:5000（5）三溪口立交设计平面图（6）重庆市蔡家组团三溪口立交桥效果图（7）经济适用房总设计平面图1.1.7研究工作概况2007年1月，重庆市蔡家组团建设开发有限公司委托西南大学科技咨询公司编制“蔡家组团三溪口立交、N区土地整治、H区经济适用房建设项目可行性研究报告”，西南大学科技咨询公司在接受委托后，立即组织了研究小组；研究小组在接受任务后，按照实地踏勘、会议交流、查阅面上资料等方式全面了解和掌握项目情况，以实际情况和国家以及重庆市政府的有关政策、法规为依据，编制本报告。可行研究的主要内容包括项目的背景和建设的必要性、需求预测和拟建规模、工程建设技术方案、环境保护、机构组织和人力资源配置、实施进度、投资估算和资金筹措、社会及经济效益评价等。1.2可行性研究结论蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批、立项的重点区域开发、建设工程，是一个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目——“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”50 只是总项目中的一部分。由于蔡家组团城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给、需求之间存在不可分性，所以，“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”，对于整个蔡家组团按规划建设，对于重庆主城北扩战略的实施和“主城半小时畅通工程”的实现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合蔡家组团建设总体规划的要求；项目的工程技术方案、环境保护方案、组织和人力资源配置方案、实施进度方案设计合理。经投资估算、财务预测和社会经济效益分析，项目总投资69039.66万元，总收入81282.49万元，税金11046.84万元，利润8512.9万元，财务内部收益率23.52%，投资回收期0.98年，项目在社会经济效益上具有可行性；项目的风险小，抗市场干扰能力强。1.3主要技术经济指标表（见表1）主要技术经济指标表1序号指标名称单位指标1占地面积亩1539.532总投资万元69039.663工程费万元262204土地征用和整治费万元31233.965基本预留费万元926.386管理、招标、服务费万元2223.87财务费用万元6758总收入万元81282.499总成本万元60352.7610利润万元8512.89711年平均投资利润率%12.3350 12投资回报率%34.9713投资回收期年0.9814财务内部收益率%23.5215财务净现值万元4862.0516贷款偿还期年117贷款偿还比%1.071.4存在问题及建议项目建设、运营和管理中存在三个问题。第一、权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似“交钥匙”的方式交给北碚区政府，在业主——重庆市蔡家组团建设开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是一个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。第二、农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝“三无农民”的发生。建议组团在货币、住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成一定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等。50 第三、将三个子项目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊；H区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为一个项目，其投资估算、财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。第2章项目背景和发展概况2.1项目提出的背景2.1.1蔡家组团综述第一、区位、面积和人口。蔡家组团是《重庆市城市总体规划》所确定的都市发达圈的十一个外围组团之一，在这11个外围组团中，蔡家组团是距主城最近、区位优势最显著的组团。位于重庆市主城区北部、北碚区东南部，行政隶属于北碚区。由北碚区的蔡家岗、童家溪、施家梁等三镇组成。东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区、江北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区经济联动和功能衔接的枢纽。212国道、渝合高速路从组团西侧过境。距北碚城区12公里，距重庆市中心11公里，机场15公里，火车站18公里，寸滩港22公里。蔡家组团幅员75平方公里，规划2020年城市建设用地31平方公里，人口约30万人，远期50 （2050年）规划建设面积48平方公里，人口规模约50万人。第二、地质、地貌和气候条件。组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。前临嘉陵江流域，有大约30公里长的沿岸线；西靠中梁山山脉，大约有20公里长的绿色走廊；中部地势平坦、开阔，海拔高度大多在200－300米之间。区内地貌为构造剥蚀残丘地貌，地质结构好，无重大滑坡等地质灾害发生，施重庆市主城区相北拓展的最佳用地空间。地质条件较好，上附第四系松散堆积层，下伏基岩为侏罗系中统沙溪庙组砂岩、泥岩。地质构造好，无重大滑坡等地质灾害发生，地震基本烈度为Ⅵ度，属一般地震地区。亚热带湿润季风气候，冬暖、春早、夏热多伏旱、秋迟多绵雨，热量丰富，雨量充沛，冰雪极少，年均气温18.3摄氏度，年降水量1105.4毫米。无霜期较长达335天。由于受季风环流影响，降水年内分配不均。5－9月份降水量占全年的70％，暴雨多集中在7－8月份，最大降雨量195.3mm。常年平均风速1.1m/s，最大风速27m/s。组团东、北侧临嘉陵江，区内冲沟发育，总体地形上有利于地表、地下水排泄。嘉陵江为该区骨干水系，属过境河流。最大流量4.48×107l/s，最小流量0.2×106l/s，多年平均流量2.14×106l/s。第四系土层中无泉点，地下水贫乏，仅在雨季局部土层可存在少量上层滞水。第四系土层为粘性土，属弱透水层，基岩主要为泥岩，属相对隔水层，仅于沟谷地带及强风化层中赋存少量风化裂隙水。水文地质条件简单。50 第三、蔡家组团发展优势。优美的环境、独特的景观、丰富的旅游资源，为蔡家组团的开发建设提供了良好的支撑和立足点。具体说，其优势主要有：⑴区位优势。蔡家组团位于渝北区、北部新区、沙坪坝区、北碚区四区版图交界的枢纽位置，距江北国际机场、寸滩港口、龙头寺火车站15分钟车程，市中心20分钟车程。⑵环境优势。蔡家组团西靠峰峦叠翠的中梁山脉，东接缙云山国家级自然保护区，碧波荡漾的嘉陵江环绕而过，植被覆盖面积在90%以上，空气质量优良，是重庆市主城北部重要的生态屏障。⑶建设优势。土地性价比高，目前处于规模建设初期，土地成本较低；是重庆主城北扩中难得的一块宝地，极适于项目规划和开发；工程地质条件稳定，无地质灾害隐患；土地资源丰饶，形成天然的地质景观，具有园林景观开发价值。⑷交通优势。1条黄金水道——嘉陵江贯穿南北，蔡家码头、845厂码头、余家背码头等分布辖区，3000吨级的轮船可直达港口；2条铁路运输动脉：遂渝高速铁路、襄渝铁路横贯东西，与重庆最大的货运站重庆东站、龙头寺火车站比邻。3条快速干道：渝武高速公路、中环快速干道、外环高速公路贯穿组团，辅以212国道，轻轨1号线、6号线、6号支线。比邻空港，距重庆江北国际机场15分钟车程。第四、功能定位。在重庆市城市总体规划中，蔡家组团的功能被定义为“一个以科技、生态、环保、都市休闲商务型产业为主要发展方向，规模适中现代化的新城区”，在众多组团中，蔡家组团的区位、用地条件、交通和生态环境都拥有明显优势，是城区的最佳拓展空间，是重庆经济建设的“最好的西装料子”。50 它是承接北部新区、主城区、北碚城区的中心枢纽，主要承担中心城市的人口疏散、部分公共服务功能和交通功能、调整城市功能等。蔡家组团作为主城外围11个组团之一，以其优越的地理位置和最佳的城市环境，被推进了建设的快车道。根据组团的功能的总体定位，“重庆市蔡家组团总体规划”将组团的具体定位是，组团所在北部片区为重庆城市近期重点拓展区域，主要承接主城区疏散的人口、部分公共服务和交通功能，聚集以高新技术、高档次房产、高规格体育赛事等为主导产业，建设良好的城市人居环境，塑造新重庆的城市风貌。其发展方向为“三高”，即高品质的居住和都市休闲区；高科技含量的机电、仪器、仪表、微电子产业区；高规格的国际体育赛事、会展和商贸金融区，使之成为重庆市最高档休闲商务新城区和重庆北部经济高地。由此可知，组团功能功能定位以居住为主，预留国家级或世界级体育赛事的发展用地，产业上突出高新技术产业、都市旅游休闲业、会展节会业、现代物流业、房地产业等。可以预见，在不久的将来，蔡家组团将建设城为一座环境优美、经济发达、社会繁荣、最适宜人居、最具有活力和竞争力的生态花园城市。50 第五、组团建设的意义。重庆直辖后，面临城市规模过小、农村人口过多的这一现实矛盾的困扰，为提高城市化水平，使之与直辖市作为城市社会、经济的本质相协调，重庆市政府提出了主城外扩包括西扩、北扩、南扩战略，通过主城外扩战略的实施，构造功能强大的都市发达经济圈，并以都市发达经济圈为重心，加快建设涪陵、万州、黔江、以及长寿、南川、江津、合川、永川等卫星城市。在这样一个思路和政策背景下，2002年，重庆市政府提出在主城周遍建设包括蔡家在内的11个外围组团的战略构想。经过5年的建设，外围组团发展和建设是成功的，充分发挥了吸纳主城人口、转移主城产业、完善主城城市整体功能的作用。蔡家组团的建设对北碚区社会经济发展意义深远。在重庆近郊区县中，北碚是距主城较远的区之一，受地理位置、交通等区位和经济要素的制约，北碚经济一直无法真正融入主城经济之中，并逐渐衍生为向边缘化发展的趋势。蔡家组团的建设，使重庆主城北扩、北碚主城东扩，彻底清除了北碚与主城之间的地理、地缘障碍，北碚经济与主城经济终于融为一体，产生了互动、联动的社会经济效应。2006年，重庆市政府终于把北碚划入主城区，人事、组织、公共设施建设、收费标准、城市管理等都遵循主城原则和模式。所以，蔡家组团建设，为北碚社会经济的持续、快速发展提供了难得的机遇，不仅为北碚提供了正的外部性，同时，根本改变了北碚经济的本质规定，使北碚由一般的外围经济约升为主城经济。2.1.2本研究项目在蔡家组团整体建设进程中的地位本研究所涉及的项目含三个子项目，即中环干道三溪口立交桥子项目、H区经济适用房建设子项目和N区土地整治子项目。三个项目分别对应三种经济性质。⑴中环干道三溪口立交桥子项目。项目属于蔡家组团整个建设进程的核心基础工程之一，属于公共分摊资本项目。中环干道正在建设中，已经完成了主体工程，预计在2008年初竣工并投入运营。而中环干道三溪口立交桥子项目是连接中环路和渝合高速路的枢纽工程，若项目迟迟不开工不能如期建设完工并投入使用，不仅影响蔡家组团的整体建设进程，形成建设“瓶颈”，50 同时，制约中环干道作用的发挥，影响重庆市政府提出的“半小时主城畅通工程”的实现。⑵H区经济适用房建设子项目。该子项目在蔡家组团整体建设进程中的作用至关重要，因为项目与村民搬迁安置、与后期项目的进入等相联系。蔡家组团建设共需搬迁安置3万余人，该子项目建成后可以安置10800人（3375户），占总安置量的36%，伴随组团建设的推进，还需要建设2个相应规模的经济适用房。⑶N区土地整治子项目。N区土地整治段已完成拆迁安置，属于暂时半闲置土地，整治该段土地，一则可以为后期房地产项目、体育设施项目的进入提供前期准备，二则可以很好贯彻滚动开发的思路，为组团的整体开发提供收入支撑，为项目融资提供财务保障。2.2前期准备工作项目已完成如下前期工作：（1）中环干道三溪口立交桥子项目已经完成了征地、项目的设计和报批及工程设计平面图的绘制；（2）H区经济适用房子项目已经完成征地、项目规划、报批，标书的制作和上报；（3）N区土地整治子项目已完成征地、项目规划、拆迁、标书的制作等。2.3投资的必要性50 本研究所涉及的三个子项目，是蔡家组团总项目的有机组成部分，其中，中环干道三溪口立交桥子项目是公共基础设施项目，是组团公共设施中的重要项目之一；H区经济适用房子项目是整个拆迁安置中的首期项目，既关乎民生又关乎组团的整体建设进程；N区土地整治子项，是一个基于市场交易的项目，既涉及后期项目的进入，又与组团整体建设进程以及收入流量等问题。所以，三个子项目之间、三个子项目与蔡家组团总项目之间在时间、空间上是互含和对接的，其中，任何一个方面发展滞后，都会影响整体的发展。3.2.1三溪口立交成为中环干道的交通瓶颈中还快速干道三溪口立交将要成为中环干道的交通瓶颈，据预测，到2015年三溪口至蔡家岗、蔡家岗至三溪口、蔡家岗至童家岩、童家岩至蔡家岗高峰小时交通流量将在2608——2727（pcu/h）之间（见表2），2015年，达到3744——4036（pcu/h）之间。中还快速干道三溪口立交子项目若不尽快上马，一个交通阻塞的状况将很快发生。表2三溪口立交高峰小时交通流量预测表单位：（pcu/h）时间三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗20152689272725292608202539804036374438603.2.2H区经济适用房建设子项目该子项目将直接影响蔡家组团的建设进程。若项目推迟上马，则其他项目的进入就会相应推迟，因为没有拆迁安置，建设用地就滕不出来，任何项目哪怕是公共资本项目都无法进入，且会产生民怨，为组团建设和发展设置了不良的社会氛围，拆迁居民妥善安置是组团建设稳进的保障。3.2.3N区土地整治子项目50 与前述2个子项目相似，若土地不及时整治，业主就不会进入，招商引资就面临障碍，同时，地价也起不来。重要的是，土地不及时整治并挂牌交易，整个蔡家组团建设就没有收入来源，组团建设成为无源之水。土地出让收益是组团经济发展的资金保证。第3章需求预测和拟建规模3.1市场调查为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛的社会调查，重点考察了蔡家组团周边土地的均价，以市场价格为依据并结合土地整治费用确定整治土地出让价格。与蔡家组团一江之隔的北部新区高新区土地出让的均价为100万元/亩、经开园土地出让均价为90万元/亩、渝北区土地出让均价为120万/亩、沙坪坝区土地出让均价为80万/亩作用。蔡家组团基准基价按照11级计算，商业用地为947元/平方米、住宅用地为444元/平方米、工业用地为220元/平方米。蔡家组团今年拟出让土地的价格为58万/亩。3.2市场预测50 蔡家组团正处于建设热潮之中，倍受到投资商的青睐。目前，一系列的高端项目已经进入组团，如中安翡翠湖、水天花园、红鼎高尔夫球场等。随着组团土地整治、基础设施建设的完善以及中环干道、轻轨6号线等市级、国家级基础设施项目的建成，蔡家组团将完全融入主城，土地需求也将稳步上升，地价将只升不减。3.3市场推销战略为确保土地升值，组团拟根据国家有关政策和法规的规定，按照建设用地二级市场的交易规则，采取“曲径通幽”的市场营销战略，其内容包括：（1）营造良好的投资环境，吸引更多的业主来组团创业、定居。组团将在北碚区委、政府的坚强领导下，通过不断的组织、制度创新，树立全新的管理理念，在提高办事效率、服务精神、正的外部性等方面狠下工夫，营造良好的投资环境。（2）打造生态绿色品牌。充分挖掘和利用组团所在区域的生态、景观资源，在建设过程中进一步提高本区的生态、景观价值，并加以全面宣传、包装，来提升组团所在区域的环境美学价值，从而确保土地升值。（3）打科技文化品牌。通过重点引进机电、仪器仪表、电子、体育、文化等项目，提升开发区整体的科技文化水平，以科技文化产业的发展吸引业主。3.4建设方案和规模3.4.1中环干道三溪口立交桥子项目50 中环快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成该区互通式立交。立交主线全长为1.05km，整个立交包括跨线桥、中环线上跨A匝道路线桥、中环线上跨同心B区1＃路跨线桥，收费站一处及1.05km长的主线道路；立交工程共包括匝道10条总长为5.595km。排水工程管道总长7408m，2×2m箱涵长69.494m，3×3拱涵长315.93m。照明工程全段设315KVA的路灯照明箱式变电站一台，高杆灯6套。3.4.2H分区经济适用房建设子项目项目区位于蔡家组团16个标准区的H标准区，规划地块面积275亩，建设用地面积200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01四个地块，建筑面积270000㎡，最高容积率2.0，最低绿化率30%。3.4.3N区土地整治子项目项目位于规划的蔡家组团16个标准区的N标准分区,整治面积965亩,其中居住用地净用地面积482亩，占50％，道路用的48亩，占5％，绿地面积和体育用设施用地435亩，占45％。土石方量12万方,整治区内道路全长552米,标准路幅宽26米,为城市次干道Ⅱ级,双向四车道。本标准区规划用地布局结构是，“以体育公园为核心，周边为生态居住和”的布局形式。项目区道路红线宽度分为主干道44米，次干道26～32米，支路为16～22米。第4章工程建设技术方案4.1中环快速干道三溪口立交子项目4.1.1工程概要50 重庆市中环快速干道（蔡家段）西起三溪口道班南侧的渝合高速公路，中环线与渝合高速公路相交，形成本全互通式立交一座（三溪口立交）。立交主线全长为1.05km，整个立交包括跨线桥、中环线上跨A匝道路线桥、中环线上跨同心B区1＃路跨线桥，收费站一处及1.05km长的主线道路；立交工程共包括匝道10条总长为5.595km。排水工程管道总长7408m，2*2m箱涵长69.494m，3*3拱涵长315.93m。照明工程全段设315KVA的路灯照明箱式变电站一台，高杆灯6套。4.1.2技术经济指标（见表3）设计依据：（1）《城市道路设计规范》；（2）《公路线路设计规范》。匝道标准断面宽度：单向单车道匝道：总宽8.0m，净宽7.0m。单向双车道匝道：总宽9.5m，净宽8.5m。表3中环快速干道三溪口立交子项目经济技术表单位：项目匝道宽度(m)匝道长度(m)最小半径(m)最大纵坡(%)最小竖曲线半径(m)桥梁长度(m)拆迁面积(㎡)立交占地面积(㎡)立交通行能力(pcu/d)A匝道8.576560.54.5100050 233000B匝道8.56585051250C匝道8.52231005.52000D匝道8.52672505.82000E匝道8.53012504.51500F匝道8.52271004.21500G匝道8.567060.54.81000H匝道8.5605505.21200I匝道8.5406705.81250J匝道8.56826041500K匝道8.55665051500L匝道8.53831405.9800辅A1027904003.55000335辅B10306010003.3870003204.1.3交通流中环线与渝合高速公路交于三溪口，为城市快速路和高速路的交叉，该立交交通流量定性分析如下：四个主要交通流：余家湾――北碚，歇马――悦来；四个次主要交通流：悦来――北碚，双碑――悦来；其余皆为次要交通流。4.1.4桥型设计在渝合高速公路两侧修建两条辅道，将老三溪口立交各匝道改成与渝合高速公路的A、B辅道相接，通过该辅导将新老立交有机地紧密联系在一起，形成一个功能强大的大型组合式立交。设计采用“8”字形立交。对于高速公路的收费系统的改造，拆除三溪口立交现有收费站，在高速公路A、B辅道的进出口分别设置4个收费站。4.2H分区经济适用房建设子项目50 4.2.1项目概要蔡家组团经济适用房工程位于蔡家组团H标准分区，规划地块面积约275亩，规划地块建设用地面积约200亩，包括H04-02/01、H05-01/01、H10-02/01和H11-01/01四个地块，最高容积率2.0，最低绿化率30%。4.2.2管网项目区内管网包括动力线路、输水管道、排水管道、燃气管道、通讯线路。根据蔡家组团建设总体规划，动力线路、输水管道、燃气管道、通讯线路全部沿支干道掩设，全长300米；根据地形地貌，排水管道由北向南掩设，在居民点南侧建集中污水处理厂，经处理到达标后，经管道排入嘉陵江，管道长750米。4.2.3技术经济方案根据建设部的有关规定，将人均住房面积规划为25㎡/人，小区容积率为2，绿化面积大于30%。H分区经济适用房建设子项目的技术经济方案分别用综合技术经济指标（含1期和2期）、户型面积比例、社区配套设施、安置人口等加以表达。前三项见表4、表5、表6。项目建成后，安置人口10080人，占蔡家组团总安置量的36%。经济适用房综合造价（含土地整治费、道路及管网费、主体工程土建费、配套设施建设费、其他等）768.32元/㎡，子项目总投资20744.71万元。表4H分区经济适用房建设子项目综合技术经济指标一览表单位：50 项目单位指标数值备注总用地面积㎡183425居住户（套）数户（套）2293居住人数㎡25㎡/人10080总建筑面积㎡270000其中：地上建筑面积㎡247606.21地下建筑面积㎡22393.79总占地面积133400容积率不大于2.52其中奖励容积率建筑密度％不大于30％28.15绿地率％不小于30％30.3停车位个不小于567621其中：地上停车位个250地下停车位个560表5H分区经济适用房建设子项目1期工程技术经济指标表单位：50 项目单位指标数值备注总建筑面积㎡130000用地面积㎡88044建筑占地面积㎡640321.按功能性质分⑴住宅建筑面积㎡122378.67⑵商业建筑面积㎡2944.83⑶辅助配套用房㎡373.21一期工程居委会及物管用房㎡296.7一期工程配电房㎡50.39公厕㎡51.46消防控制室㎡16⑷幼儿园㎡1036.99⑸地下车库建筑面积㎡3266.32.按地上地下部分划分⑴地上建筑面积㎡127664.79⑵地下建筑面积㎡2335.21其中地下车库面积㎡2335.21容积率1.89其中奖励容积率建筑密度％26.64表6H分区经济适用房建设子项目2期工程技术经济指标表单位：50 总建筑面积㎡140000用地面积㎡95381建筑占地面积㎡693681.按功能性质分　⑴住宅建筑面积㎡99090.82⑵商业建筑面积㎡21979.24⑶地下停车库㎡13088.8其中地下配套设备用房㎡860⑷社区配套公建建筑面积㎡1450社区文化活动站㎡700二期工程居委会及物管用房㎡600联防执勤点㎡30消防控制室㎡1202.按地上地下部分划分⑴地上建筑面积㎡119941.42⑵地下建筑面积㎡20058.58其中地下车库面积㎡16875.92容积率2.33其中奖励容积率建筑密度％30.750 表8H分区经济适用房建设子项目户型面积比例一览表单位：套数（套）建筑面积（㎡）建筑面积小于90平方米的户型1584115584.48建筑面积大于90平方米的户型45546105.15合计2039161689.63建筑面积小于90平方米的户型比例77.69％71.49％建筑面积大于90平方米的户型比例22.31％28.51％表71期工程户型面积比例一览表单位：套数（套）建筑面积（平方米）建筑面积小于90平方米的户型85892938.89建筑面积大于90平方米的户型24637061.11合计1104130000建筑面积小于90平方米的户型比例77.69％71.49％建筑面积大于90平方米的户型比例22.31％28.51％50 表9社区配套设施一览表单位：幼儿园1036.99㎡社区文化活动站700㎡一期工程居委会及物管用房296.70㎡二期工程居委会及物管用房600㎡联防执勤点30㎡社区医疗保健服务站120㎡一期工程配电房25.05㎡二期工程配套设施用房（地下）860㎡公厕51.46㎡垃圾收集点4个4.3N标准分区土地整治子项目4.3.1项目概要该项目位于规划的蔡家组团16个标准分区的N标准分区,整治面积965亩,土石方量12万方,整治区内道路全长约552米,标准路幅宽26米,为城市次干道Ⅱ级,双向四车道。4.3.2控制性指标城市综合用地面积（除区工业用地合城市建成区用地）共为965万亩，其中，居住用地净用地面积482亩，占50％，道路用的48亩，占5％，绿地和体育用地435亩，占45％。居住用的（净用地）容积率为1.5，绿地（体育用地）容积率为0.4。（平均容积率＝（净用地面积×1.5＋体育用地面积×1.4）/965≈50 0.93）。4.3.3面积和土石方量整治面积965亩,土石方量12万方。4.3.4道路规格和长度道路规格为城市支干道Ⅱ級，标准路幅宽26米，区内道路全长552米,双向四车道。4.3.5管网项目区内管网包括动力线路、输水管道、燃气管道、通讯线路。根据蔡家组团建设总体规划，动力线路、输水管道、燃气管道、通讯线路全部沿支干道掩设，全长852米。4.3.6地块规划（见表10）N标准分区土地整治子项目地块规划见表10。表10N区土地整治地块指示表单位：规划用地性质用地面积（ha）最大容积率建筑限高（m）最大建筑密度（％）最小绿地率（％）蔡家N01－02/01R124.721.5183530蔡家N01－03/01C4195.280.4151580蔡家N02－01/01G120.290.29－－－蔡家N02－02/01G110.650.65－－－蔡家N02－03/01R10.861.2183030蔡家N02－0401E41.72－－－－50 蔡家N02－05/01R11.501.2183030蔡家N03－01/01G120.56－－－－蔡家N03－02/01R14.001.5183530蔡家N08－01/01G112.57―－－―蔡家N08－02/01R12.551.2183030蔡家N09－01/01R16.671.5183530蔡家N12－01/01R12.571.51.53030蔡家N15－01/01R13.971.51.53030蔡家N18－01/01R11.871.51.53030第5章环境保护5.1环境保护与环卫设施规划控制5.1.1环境保护分区规划区内的城市公园、体育公园为Ⅰ类环境保护区；居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区居住为Ⅱ类环境保护区；交通干道两侧、次干道两侧为Ⅲ类环境保护区。5.1.2大气环境质量执行标准规划区内的城市公园、体育公园按国家大气环境一级质量标准控制；居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区居住按国家大气环境二级质量标准控制；交通干道两侧、次干道两侧按国家大气环境三级质量标准控制。50 5.1.3噪声环境质量执行标准规划区内的城市公园、体育公园噪声按国家噪声环境0类质量控制，噪声控制昼间为50（dba），夜间为40（dba）；居住区、文教区、机关事业单位集中区、商业区居住按国家噪声环境二类质量控制，噪声控制昼间为60（dba），夜间为50（dba）；交通干道两侧、次干道两侧按国家噪声环境四类质量控制，噪声控制昼间为70（dba），夜间为55（dba）。5.1.4生活水源执行标准生活水源执行国家地面水Ⅱ类水域标准。5.2.保护措施本项目的环境保护重点在于建设（施工）过程，在建成之后运营中的各个阶段由于采取了严格的进入限制，不存在特殊污染，只存在一般性的面源污染。施工期主要污染源有：施工水体流失、扬尘、生活废水、机械噪声及固体废物。5.2.1水土流失及水土防治项目区占地面积较大，一次降雨产生的悬浮物较多，因此，施工期间要严格水土保持措施，在施工场地修建沉淀池，将降雨产生的带泥混浊水沉淀后再重复使用。5.2.2大气污染物施50 工期的大气污染物主要为粉尘、运输车辆排放的燃油废气，都属于短期影响。为尽可能减少工程施工期废气排放，避免有害气体和粉尘在工程区及周围环境中的扩散，施工单位必须采取洒水抑尘、封闭运输等措施。5.2.3废水施工期的废水主要来自施工机具拆修废水、基坑排水、混凝土拌和、沙石料冲洗等过程中产生的废水以及施工人员的生活污水，必须予以治理。施工期间产生的施工废水及降雨雨水，必须设置沉降池沉淀后重复利用。5.2.4噪声施工期的噪声主要是推土机、挖掘机、装载机、载重汽车、拌和机和振捣器等在运行中产生的，其声级一般超过80dB（A）。施工期噪声影响虽然为短期过程，但应合理安排施工时间、合理布置施工设备等，以减少其对附近居民和学校等的影响。5.2.5固体废弃物固体废弃物主要来自施工人员产生的生活垃圾和建筑弃土等。生活来机需及时清运到垃圾处理场。多余的挖方和建筑弃土送入城市指定的渣场或洼地的回填。油烟净化产生的废油送废油回收加工厂处置。5.2.6交通影响项目规划设计考虑了地形特点，场地平整基本做到土石平衡，仅少量多余的土石方需要运输到渣场。涉及的运输材料主要是建筑材料，因所在地道路建设走在前面，且可以依托现有道路进行运输，本项目建筑材料运输对道路运输负荷增加不大、影响小。不过应对运输车辆的状况、荷载、运输时段进行统筹考虑，以减轻其对环境的影响，尤其是在经过居住点时应减速行驶、禁鸣。50 5.2.7拆迁安置期的环境问题分析由于该项目所在地居民不密集，周围受影响的人口少，距离也很远，因此受房屋拆除引起的粉尘、噪音影响小。但是拆迁产生的废渣应分类回收，废砖、木料和钢材可回收外卖，大约可回收40％。剩余的废渣应统一堆放，及时清运，到城市规划的定点弃土场倾倒。虽然组团总拆迁量较大，但工程分期分批拆迁施工，弃渣除回收利用外，可用于后续填方需要，故拆迁不会对渣场造成较大的压力。5.2.8生态影响分析场地内现状大部分为农田、自然村落、居住用地级水塘。组团内植被良好，农作物以稻麦、蔬菜为主，此外还有少量林地。总体而言，植被覆盖较好，无珍稀植物存在。中环快速干道已开始施工，用地原为农业耕地，不存在对植被连同性的影响。本项目一期范围内规划有大量公共绿地，随着组团后续的建设开发，规划绿地还将进一步增大，足以补偿建设所毁之植被并形成靓丽优美的城市生态景观。第6章组织机构与人力资源配置6．1领导班子领导班子设主任，分管财务处、建设管理处；设副主任1，分管征地撤迁处。设副主任2，分管建设开发公司，党支部、纪检、监督，办公室、建设管理处；设副主任3，分管招商服务处，总工程师办公室。50 6．2机构设置（1）管委会办公室。负责管委会的日常事务、文件收发、印章档案、计划总结、后勤服务、安全保卫等相关工作；负责组织人事、劳动保障、机关支部、纪检监察、宣传群团等相关工作；负责联络市、区相关部门的工作支持与配合；完成管委会交办的其他工作（3人）。（2）管委会财务处。负责管委会内部财务、资金的使用和调度与管理；负责建设所需资金的运作、筹集、调度及国有资产的管理和工程性建设投入的审查、审计；负责协调好金融、税务、工商、财政等部门的关系；完成管委会交办的其他工作（2人）。（3）征地拆迁处。负责土地总体规划利用修编及实施管理工作；负责征地、拆迁、安置、补偿及农转非人员的房屋安置等相关工作；负责处理安置房建设与管理中的各种矛盾和问题；负责协调解决征地、拆迁中的各种矛盾与问题；负责土地征用、划拨的初审和报批；负责组团的土地、房屋权属确认，协助项目业主办理国有土地使用权证和房屋产权证；负责协调与市、区国土等部门的关系；完成管委会交办的其他工作（6人）。50 （4）建设管理处。负责建设工程施工、监理、造价咨询等；负责编制工程年度计划并组织实施，建设工程施工现场管理；牵头负责建设工程造价管理工作；负责协调解决建设中的各种矛盾与问题；负责建设档案收集、整理和归档工作；负责协调市、区国土、规划、建设、水、电、气、闭路、通讯等部门的关系；完成管委会交办的其他工作（4人）。（5）招商服务处。全面负责组团的招商引资；负责各种引进项目的洽谈、落实；负责做好项目的包装、设计及推介工作；牵头负责为引进项目业主办理好相关手续，做好全程优质服务；负责协调市、区外经部门和相关部门的关系，负责组团对外宣传工作；完成管委会交办的其他工作（2人）。（6）总工程师处：负责组团控制性详细规划和各专业规划编制、调整、设计等工作；负责还建房和经济适用房的规划、设计、立项、报批、选址等工作；负责组团重大建设项目、建设工程勘察、设计发包，参与建设工程现场管理；编制组团综合发展规划及中长期建设规划；协助项目业主办理基本建设手续；负责协调与市、区规划、国土、房管、环保、建设、人防、消防等部门的关系；完成管委会交办的其他工作（3人）。第7章实施进度计划7.1项目建设内容中环干道三溪口立交桥子项目建设内容包含主体工程（立交工程、立交桥梁工程、立交道路工程）和配套工程（排水、照明、绿化、收费站）的建设。H区经济适用房建设子项目建设内容包括建筑、绿化、管网、道路的建设和社区配套设施（医院、学校、垃圾处理站等）等。N区土地整治子项目建设内容主要是土地挖方和填方、相应的基础设施建设——50 道路、供电、供水、排水、通信、燃气等的建设。建设方式将按照规划要求，依次进行土地征用、滚动开发与出让、拆迁居民安置、立交建设，同时对外招商引资。7.2项目建设周期中环干道三溪口立交桥子项目建设周期为20个月，起点为2007年6月，终点设定为2009年2月。H区经济适用房建设子项目于2007年5月开始招投标，6月动工，2008年5月一标段完工，土地拆迁居民入住，到2009年5月完成工程二标段工作，并完善社区基础设施和配套设施，6月项目建成。N区土地整治子项目建设周期为半年，2007年5月进场，同年11月完工，12月挂牌交易。7.3项目实施进度图挂牌交易2007.12一期工程竣工2008.5项目竣工2009.2土地征用（已完成）D区中环干道三溪口立交2007.6H区经济适用房2007.6N区土地整治2007.6二期工程竣工2009.5项目实施进度图50 第8章投资估算和资金筹措8.1基本假设(1)国家现行的方针政策无重大改变；(2)国家现行的利率,汇率等无重大改变；(3)蔡家组团所在地区的社会经济环境无重大改变；(4)蔡家组团所在地区目前执行的税赋,税率政策不变；(5)无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响。8.2投资估算三个子项目总投资69039.66万元，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目总投资20871.16万元，H区经济适用房子项目总投资20744.71万元，N区土地整治子项目总投资27423.79万元。8.2.1三溪口立交桥总投资20871.16万元，其中，建安费13800万元，工程建设其他费5311.25万元，基本预备费926.38万元。其他833.53万元。详见下表11。表11中环快速干道三溪口立交子项目总概算表单位：万元序号项目费用名称工程造价（万元）1工程建设费用13800.001.1立交费用4206.551.2主线道路工程4606.241.3中环快速干道下穿渝合高速桥工程578.0850 1.4三溪口立交A匝道下穿中环快速干道桥工程549.281.5A匝道下穿渝合高速桥工程294.651.6中环线主线上跨同兴B区1＃路桥工程700.681.7排水工程115.111.8照明工程461.581.9交通工程200.001.10绿化工程368.821.11交通组织及施工措施费200.001.12收费站400.002工程建设其它费用5311.252.1征地拆迁费3594.402.2建设单位管理费193.602.3项目前期费用47.172.4工程勘测费100.002.5工程设计费509.492.6工程监理费164.872.7施工图设计审查费27.482.8招标代理费32.422.9建设工程质量监督费38.472.10工程造价咨询服务费109.912.11建设工程综合服务费38.472.12建设工规划综合费13.7450 2.13环境影响评价费18.643基本预备费926.384其他833.535总投资20871.168.2.2H标准分区经济适用房本期的经济适用房分为两个标段：A段和B段。总建筑面积270000㎡，其中A段建筑面积为130000㎡，B段建筑面积为140000㎡。用地面积275亩，建筑用地面积200亩，项目总投资20744.71万元，其构成详见表12。表12H区经济适用房项目投资概算总表单位：万元序号项目名称工程造价1工程建设费用12420.001.1房屋主体工程建设费9990.001.2房屋辅助工程建设费2160.001.3绿化费270.002征地和土地整治费6129.752.1征地费4125.002.2土地整治费2004.753前期准备及管理费556.494税金714.155其他924.326合计20744.718.2.3N标准分区土地整治子项目50 土地整治规模为965亩。总投资27423.79万元，其中土地征收和整治费21509.85万元（土地整治投资7.29万元/亩，总投资7036万元），税费总额5442.6万元（征用税费按5.64万元/亩计），其他471.34万元。8.2.4基于总项目的土地整治中环干道三溪口立交桥子项目、H区经济适用房子项目和N区土地整治子项目均涉及土地整治。土地整治总规模为1539.53亩，其中，中环干道三溪口立交桥子项目299.53亩，H区经济适用房子项目275亩，N区土地整治子项目965亩。三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，只计算征地费，不计算整治费，征地费以12万元/亩计。其余两个子项目土地整治投资以7.29万元/亩计，土地征用费以15万元每亩计。三子项目土地整治费用合计31233.96万元，其中中环干到三溪口立交桥子项目3594.36万元，H区经济适用房子项目6129.75万元，N区土地整治子项目21509.85万元。见表13。表13征地和整治费用估算表单位：亩、万元/亩、万元征地面积标准费用立交桥299.53123594.36经济适用房27522.296129.75土地整治96522.2921509.85合计1539.5331233.9650 8.2.5投资汇总表（见表14）表14投资估算汇总表单位：万元项目计算标准面积投资三溪口立交桥子项目工程建设费用13800.00工程建设其它费用5311.25基本预备费926.38其他833.53小计20871.16H区经济适用房子项目征地和土地整治费6129.75工程建设费用12420.00前期准备和管理费556.49税金714.15其他720.66小计20744.71N区土地整治子项目土地征用和整治费21509.85利息675.00税费5442.60小计27423.79合计69039.668.3投资计划50 本报告根据各个子项目的建设期为依据来安排投资计划。在69039.66万元的总投资中,2007年安排40958.43万元,占总投资的59.32%；2008年安排20807.94万元,占总投资的30.14%；2009年安排7273.294万元,占总投资的10.54%。各子项目投资具体见表15。表15投资计划表单位：万元时期项目投资额合计2007年立交桥8348.4640958.43适用房5186.18土地整治27423.792008年立交桥10435.5820807.94适用房10372.36土地整治02009年立交桥2087.127273.294适用房5186.18土地整治0合计69039.6669039.668.4资金筹措和贷款计划按自有资金24336.66万元，占35.25%，；滚动投入34703万元，占总投资的50.27%；贷入资金为10000万元，资金贷入资金占14.48%。计划2007年贷入资金10000.00万元。贷款资金的分配是，中环快速干道三溪口立交桥用于支付工程款等6000万元，占60%；H区经济适用房子项目用于支付工程款等2000万元，占20%；N区土地整治建设子项目用于支付土地整治费用等2000万元，占20%（见表16）。50 表16贷款计划表单位：万元项目贷款资金分配贷款额贷款额土地整治、前期准备、招标、所有项目进场施工等10000.00立交桥子项目工程款6000.00经济适用房子项目工程款2000.00土地整治子项目整治费2000.00合计10000.008.5土地征用税费和财政返还土地交易收入形成后，收入要在市、区、蔡家组团建设开发有限公司三个主体中进行重新分配。其中，政府所得综合标准为114475元/亩，蔡家组团建设开发有限公司所得综合标准为47335.20元/亩。企业所得是来自市、区两级财政返还，市政府在收取了114475元/亩之后，返还给北碚区政府59169元/亩，区政府在将市政府返还中的80%返还给企业。根据上述标准，土地挂牌交易面积965亩，政府总所得为11046.84万元，公司从区、市级两级财政返还所得4567.85万元。第9章财务分析与评价9.1财务预测9.1.1财务预测方法50 由于项目涉及三个性质完全不同的子项目，其中，中环快速干道三溪口立交桥和H区经济适用房子项目是公共资本项目，由此产生了财务预测方法问题。本质上讲，公共资本项目应该由蔡家组团所有项目来分摊，本期整治的965亩土地及其形成的收入只应该分摊一部分，若以“共同分摊”原则来计算有关财务指标，则N区土地整治建设子项目只应分摊约90万元。但是，在蔡家组团开发建设总体规划中，北碚区政府确立了“长短结合、滚动开发”的原则，若以共同分摊原则来计算有关财务数据，则所有公共资本项目在财务上必然是不可行的，这不仅带来投资、融资方面的障碍，更主要地还涉及开发建设进程问题。为了贯彻“长短结合、滚动开发”的原则，很好地解决投资效益问题，我们把公共资本项目和基于市场有收入的项目“打捆”，并将“打捆”的项目视为一个项目整体，所有的财务指标都以整体为依据进行计算。很显然，这样计算将极大地降低有收入项目的财务效益，收益流在有收入子项目与无收入子项目之间分摊，效益必然大幅下滑。如果这样的财务预测结果被认为是可行的，则将有收入项目分离出来其经济效益必然很高。9.1.2收入预测第一、收入构成。项目收入由土地挂牌交易收入、经济适用房出售收入、市区财政返还收入三个方面构成。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共资本项目，没有直接收入，只有基础设施分摊收入。由于基础设施分摊收入是基于账面和逻辑上的收入，没有现实的现金流量，所以，本研究报告将这部分收入统一用折旧加以处理，50 第二、收入确定。（1）土地挂牌交易价格确定。该项目销售收入的确定，关键的参数是土地交易价格。在国家强化对建设用地的管理和严格房地产市场宏观调控的政策背景下，建设用地的稀缺性更加突出，地价整体上出现上扬趋势。根据对周边土地出让价格的市场调查，把土地挂牌交易均价确定为58万元/亩。组团已经储备土地总面积2182亩，伴随开发的深化，组团所储备的土地相继要进入整治和挂牌交易序列，收入流量将迅速膨胀。预计在未来2年中，仅现有的土地储备量能够实现收入126556万元。（2）经济适用房出售价格确定。本期推出的经济适用房全部用于安置搬迁农户，项目在建设和运营模式上具有特殊性。首先它是一个非盈利项目，房价只能根据成本价确定；其次，由于搬迁农户从土地交易的一级市场已经得到了合理的补偿，本次的建设投资实际是安置费的转移，或者说是将农户搬迁安置费采取了集中管理、集中使用的一种方式。但在财务上，必须实行收支两条线、各算各的帐。把经济适用房出售均价确定为768.32元/㎡。农户购置经济适用房采取“多退、差补”的政策。（3）市区财政返还。以过去2年市区两极财政的实际返还数量为依据，确定本项目的财政返还额度。把市区财政返还标准确定为47335.2万元/亩（挂牌交易土地的实际面积）。收入总额＝土地挂牌交易收入﹢经济适用房出售收入﹢市区财政返还收入=55970.00﹢20744.64﹢4567.85＝81282.49（万元）50 收入流见表17。表17总收入估算表单位：万元序号项目200720082009合计1土地交易收入0559700559702房屋出售收入09988.1610756.4820744.643财政返还收入004567.854567.854合计065958.1615324.3381282.499.1.3成本及构成（1）征地费。征地总面积1539.53亩，由于土地类型和用地类型差异，所以，不同土地具有不同的征地费。项目征地总费用22194.36万元。（2）土地整治费。土地征用后需要经过整治才能土地利用的下一个环节。土地整治包括土地平整、通路、通电、通水、通气、通通讯等，其费用高低与区位、地形地貌等有关。项目土地整治平均费用为7.29万元/亩，整治费用为9039.60万元。（3）工程建设费。工程建设费总额26220万元，其中，立交桥子项目13800万元，经济适用房子项目12420万元。⑷管理费。管理费按土地整治费和工程建设费的4.35%计提，总额是1533.40万元。⑸招投标、土地挂牌交易等费用。招投标、土地挂牌交易等费用按项目总投资的1%计提，总额是690.40万元。⑹财务费用。贷款利率6.75计，财务费用总额675万元。50 成本估算表。（见表18）。表18总成本估算表单位：万元序号项目200720082009合计1征地费22194.360022194.362土地整治费9039.6009039.603工程建设费8625131104485262203.1三溪口立交552069001380138003.2经济适用房310562103105124204管理费用383.35517.80517.801533.45招投标和土地交易服务费345.20345.200.00690.46财务费用675006757合计41262.5113973.005002.8060352.769.2财务分析与评价9.2.1赢利能力分析（见表19、表20）⑴项目财务内部收益率和净现值。项目全部投资的财务内部收益率为23.52%，财务净现值为4862.05万元（10%的贴现率）。⑵项目利润总额和利润率。总收入（81282.49万元）减去总成本（61722.76万元）再减政府税收（11046.84万元）得利润，利润总额8512.90万元；项目从第二年起有利润；年平均利润率12.33%，总投资回报率为34.97%。⑶投资回收期。项目投资回收期0.98年。⑷政府税收。不考虑所得税，仅经营和土地挂牌交易收入税达到11046.84万元，占土地挂牌收入的19.74%。税收内容十分复杂，见“北碚府发[2005]69号”文件。9.2.2贷款偿还能力分析50 项目贷款总金额为10000万元，自2008年起，项目有经济收入，在项目的第二年就能偿还贷款本息，还款期为一年。项目用于还款的资金总额为16556.85万元，平均偿债备付率为1.66，符合要求，风险较小。贷款偿还比为1.07，银行有较好的收益。还款计划见表21。9.2.3敏感性分析敏感性分析主要考虑土地出让价格和征地成本两个因素的变化对内部收益率和净现值的影响。见表22。由分析可知，对财务效益影响程度分别为：土地出让价格、征地成本。当土地出让价格降低20%时，项目净现值为-4398.44，财务上不可行。其他条件发生变化时，项目财务指标基本可以满足评价要求。项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好。表19损益估算表单位：万元序号项目200720082009合计1开发收入065958.1615324.3381282.492开发成本41734.4614816.755171.5561722.763开发税金6628.1044418.73611046.844开发利润-41734.4644513.315734.048512.905所得税6税后净利润-41734.4644513.315734.048512.80表20现金流量表单位：万元序号200720082009合计1现金流入065958.1615324.3381282.491.1土地交易收入05597005597050 1.2房屋出售收入09988.1610756.4820744.641.3财政返还收入04567.854567.852现金流出41396.96239735002.870352.762.1征地费用22194.360022194.362.1土地整治费用9039.6009039.62.3工程建设费用8625131104485262202.4偿还贷款利息675006752.5偿还贷款本金0100000100002.6管理费用（含人员工资）517.80517.80517.801533.42.7招投标和土地交易服务费345.2345.20690.43净现金流量-41396.9641985.1610321.5310909.734累计净现金流量-41396.96588.2010909.73表21贷款偿还计划单位：万元序号项目200720082009合计1还本付息1.1年初贷款利息累计106751.1.1当年贷款100001.1.2当年应计利息6751.2当年本金偿还0100001.3当年利息偿还67502可以用于还本金的来源10654.0565902.79416556.85开发总收入65958.1615324.3381282.49减：工程建设费13110448526220减：税金6628.1044418.73611046.84减：用于滚动投入3470300减：管理费用517.8517.81533.4减：招标费用和土地交易服务费345.200690.450 减：财务费用0.0000表22敏感性分析单位：变化因素变化幅度财务净现值（万元）财务内部收益率（％）征地成本-20%8897.3932.86-10%6879.7228.41基本方案4862.0523.5210%2844.38170218.30%20%826.7112.53%土地出让价格-20%-4398.44-10%231.810.79%基本方案4862.0523.57%10%9492.335.83%20%14122.5441.73%9.3财务结论经投资估算、财务预测和经济效益分析，项目总投资69039.66万元、总收入81282.49万元、计算期总成本72769.60万元，税金11046.84万元，利润8512.9万元，项目全部投资财务内部收益率23.52%，投资回收期0.98年，项目平均偿债备付率为1.66。整体看，项目社会经济效益好，项目的风险小，抗市场干扰能力强。第10章社会评价10.1正面影响10.1.1提高当地居民就业率和就业结构50 三溪口立交桥建设将解决中环干道的瓶颈问题，项目的运营将会加快当地服务业、零售业、餐饮业、房地产业的发展，由此将会增加新的就业机会和就业人数。同时土地整治项目的建设和运营，与之配套的基础设施的建设，将改善投资环境，无疑会吸引更多的外来投资，大大增加当地居民和农转非人口的就业机会。10.1.2增加当地居民收入水平项目实施后将回给当地居民带来了两方面的收入，一是直接征地补偿收入，二是间接收入。征地拆迁补偿按18万元/亩测算，其中有12万元可直接补偿到农民手中，人均占地面积1.5亩，则人均可有16万元左右的补偿收入，其中一次性补偿为10万，评价一个家庭按3.2人测算，约为32万，扣除安置房购置及装修1500元/平方米,100平方米/家庭）之后，每个家庭还有17万元可直接支配。其二，征地以后，居民实现二、三产业的就业，预计年人均纯收入可达5000－6000元，较之2005年的3670元有较大的提高。10.1.3提高当地居民生活水平、改善生活质量目前，蔡家组团人口密度相对较低，商业、餐饮业、零售业、和服务业的发展水平低，用与居民休闲娱乐、购物的场所较少，居民出行多有不便。随着项目的实施，组团内的开发建设，各种商场、休闲场、体育设施场所将应运而生，这对充实当地居民的生活内容，提高居民的生活水平、改善生活质量均有重要意义。10.1.4提高北碚区城镇化水平50 项目实施将促进北碚区城市化水平的提高。一方面，城市新区在开发建设过程中将征用大量农地，促进农村人口转化为城镇人口；另一方面，新城区建设后，将吸收大量失地农业人口的就近就业，实现一产业向二、三产业转化，提高非农业人口在总人口中的比重，促进北碚区城镇化水平的提高。10.2负面影响（1）项目在施工期间，会带来暂时的交通问题和环境问题，如施工噪音、交通堵塞等，可能会影响周边居民生活，引起群众意见。对此可通过有效的施工组织和文明施工措施将不良影响降至最低，避免和减少社会风险。（2）因项目占地较多，需要进行大面积的征地和拆迁，由此可能会暂时影响一些人员的生活，并引起不满，触发他们的抵制情绪。同时，项目业可能会使部分因土地的流失而战胜处于生活无依、生存无靠的状态，引发一些社会矛盾。为此建议有关部门通过宣传沟通，确定合理的征地补偿，增加适当的就业方式和渠道，尽量减少负面影响。综合来看，项目带来的积极影响远远大于负面影响。10.3互适性分析10.3.1当地不同利益群体对项目的态度、支持性分析50 项目的设施主要涉及三方面的利益群体：农民、拆迁居民、企业主。当地农民和居民对项目的开发和建设非常支持，他们普遍认为新城区的建设将极大的改善他们目前的生活环境，增加他们的就业机会和择业就会，从而提高收入，改善生活状况。对于项目建设涉及的拆迁安置，拆迁户将获得大量现金，并可以住上商品房，是拆迁安置的直接受益者，因此他们对搬迁普通持欢迎态度，并积极配合。而蔡家组团具有的地理优势、以及政府的优惠政策和当地群众的支持，对投资者有很大的引诱，借助与新区建设，基础设施的完善，投资环境的改善，企业有很大的利润空间。因而项目建设多方都能获益，没有组织障碍。10.3.2各级组织对项目建设和运营的态度分析北碚政府非常重视蔡家组团的建设，区委政府把蔡家组团的建设列人“十一五”期间全区经济社会发展的一项重大工程，并制定了一系列的配套优惠政策。各级政府积极相应。同时项目实施还涉及到通讯部门、电力部门、给排水部门、交警部门、材料供应部门、运输部门等多个部门，它们是项目建设的重要保障，也是项目的直接或间接的受益者。但是部门间的利益相互交错，摩擦在所难免，妥善处理他们之间的利益关系，以最大限度地争取到他们的支持和配合。第11章可行性研究结论与建议11.1可行性研究结论蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批、立项的重点区域开发、建设工程，是一个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入的在建工程，本研究报告所涉及的项目——“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”50 只是总项目中的一部分。由于蔡家组团城市建设总项目中的各个子项目之间存在不可分性，市场的供给、需求之间存在不可分性，所以，“蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、H区经济适用房和N区土地整治建设项目”，对于整个蔡家组团按规划建设，对于重庆主城北扩战略的实施和“主城半小时畅通工程”的实现，对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大的现实意义。项目建设符合重庆市和国家有关政策的要求，符合蔡家组团建设总体规划的要求；项目的工程技术方案、环境保护方案、组织和人力资源配置方案、实施进度方案设计合理。经投资估算、财务预测和社会经济效益分析，项目总投资69039.66万元，总收入81282.49万元，税金11046.84万元，利润8512.9万元，财务内部收益率23.52%，投资回收期0.98年，项目在社会经济效益上具有可行性；项目的风险小，抗市场干扰能力强。11.2问题及建议项目建设、运营和管理中存在三个问题。第一、权责不对称问题。中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称的问题。业主承担有关债务，资产形成之后，以近似“交钥匙”的方式交给北碚区政府，在业主——重庆市蔡家组团建设开发有限公司的账户上既没有资产又没有收益。这种权责不对称是一个具有我国特色的普遍性的现象，解决问题的关键在于北碚区政府。建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业的利益，给予适当的补偿，以体现权责对称的市场原则。50 第二、农民安置补偿方式问题。北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民的安置补偿非常重视，给出的补偿标准也比较高，农民比较满意。但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝“三无农民”的发生。建议组团在货币、住房安置的基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成一定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险、医疗保险、养老保险等。第三、将三个子项目“打捆”的做法是否合理有待研究。研究所涉及的三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊；H区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团的所有项目分摊。现在将其打捆为一个项目，其投资估算、财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。50'