威海房地产行业发展研究 50页

'威海房地产行业发展研究威海艾克管理咨询有限公司二0-0年六月九日笫一章威海房地产发展状况5一、威海房地产业发展特点5二、威海房地产开发与销售状况8第二章威海房地产行业发展分析9 一、威海房地产政策分析9（-）2009-2010年国家房地产新政策9（二）2009-2010年威海房地产政策分析12（三）对威海房地产（对威海房地产市场调查）市场的影响12二、威海土地市场分析14三、2009-2010年威海房地产市场供需分析15（-）2009-2010年威海房地产市场供给总量分析16（二）2009-2010年威海房地产市场供给结构分析16（三）2009-2010年威海房地产市场需求总量分析16（四）2009-2010年威海房地产市场供需平衡分析17（五）2009-2010年威海房地产市场价格走势分析18第三章2009-2010年威海房地产消费市场分析18一、威海房地产消费者收入分析18（-）威海人口、人民生活分析18（-）2009-2010年威海消费者信心指数分析19二、威海房地产场消费需求分析21（-）威海房地产市场的消费需求变化21（-）2010年威海房地产市场消费需求分析22 三、2010年威海房地产消费者调查24（-）房地产消费者对现时楼价的评价24（-）房地产消费者预期楼价走势分析25（三）房地产消费者购房计划调查26（六）房地产消费者中购买主力群体27（七）房地产消费者购房心理价位区间28第四章威海房地产业影响因索29一、城市品牌影响力29二、土地供给潜力30三、消费者消费能力31四、市场供需结构31五、产业发展水平32六、政府政策调控32七、区域经济效应33第五章威海房地产业发展趋势34一、土地供给和房地产开发34二、房地产市场供需36三、房地产价格37四、产品供给结构38四、区域效应38 五、发展模式39第六章威海房地产发展政策建议40一、土地供应方面40（―）搞清威海总规划可供应土地40（二）调整土地供应结构41（三）细化土地出让方式41（四）开拓土地供应渠道41二、城市开发方面42（-）编制和实施房地产开发区划42（-）加强经济技术开发区、高薪技术开发区公共配套43（三）重视城区地下空间开发44三、住房保障建设方面44四、普通商品住宅项目46五、房地产市场环境建设49六、房地产开发管理服务机制49总结51 威海房地产行业发展研究第一章威海房地产发展状况房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理和服务的行业，我国的房地产业发展速度很快，行业规模较大，已成为国家的支柱产业。同时不同地区房地产的发展状况也是不一样的，具体局域化的特点。近年来，威海以优美的居住环境和高涨的投资环境吸引了人们的注意力，推动威海房地产市场进入快速发展期，“住在威海”成为房地产界的一个知名品牌。一、威海房地产业发展特点自2005年以来，威海地区经济高速发展，城市品牌知名度得到很大提升，人们生活水平大幅提升，伴随诸多有利条件，威海房地产业也进入了一个快速发展阶段，同时由于地区经济和自然环境的不同，地产业也呈现出不同的特色，主要特点如下：（一）行业发展平稳，没有出现大的波动威海房地产价格在2003年以来除在2006-2007年出现过增幅高于20%的比例以外，其他年份均保持在10-15%的增长比例，在全国属于稳定增长的范畴。另威海地产容量小，地产企业以中小型为主，没有大型地产企业和游资进入，地产波动较小。（二）房地产需求以居住为主，投资比例小，超前消费严重威海房地产以住宅需求为主，在对消费者需求的调研中，无论是 本地居民还是外地消费者对购买房子的目的主要以居住为主，其次是休闲度假，再次是购置不动产，投资增值。由于受传统文化（家本位）和风俗习惯的影响，我国住宅产品消费结构重买轻租;在购房档次和面积上，多数购房者期望“一步到位”,存在大量超前消费，并且集资建房政策刺激了国民的过度消费；在购房年龄上，出现低龄化现象，一些刚毕业的大学生就要拿“房产证”;人们居家购房时倾向上一级城市移动，例如镇向县、县向市、市向省；在购房资金来源上，一家购房多家支出，自己存，父母帮，亲戚借，银行贷，超前消费，忽略了租赁住房。实际需求被明显放大，自身负担加重，金融风险加大。（三）行业发展水平处于中低层次，竞争力不强威海房地产业以中小型企业为主，据调查威海367家具有开发资质的企业中，近70%以上的企业注册资本金低于2亿人民币，缺乏做大项目、精品项目的能力。威海房地产业发展水平处于中低层次，竞 争激烈，重复性建设和同质楼盘诸多，导致威海房地产发展处于非良性状态。U9）住房保障短缺，房价持续上涨近年来，威海房地产市场价格持续上涨，大量中低收入阶层的支付能力与市场商品房源的价格之间存在着巨大的差距，普通公民需要住房保障制度。近年来住房保障产品的长期短缺和中产阶层购买群体的持续增加，是导致威海普通商品房价持续上涨的重要原因。（五）历史短速度快，产业发育不成熟威海房地产房业发展的时间短，房地产市场发育不成熟。1992年房改启动，住房公积金制度全面推行。1998年起全国取消住房实物分配制度，住宅产业投资开发和市场进入快速发展时期。我国现代房地产业的发展，从起步到成为经济的支柱产业，大约刚经历了20年时间，发展的历史短、速度很快，专业技术力量准备不足，管理制度政策转型不够，产业发育不成熟，市场发育不健全。技术含量和专业化程度较低，行业管理水平低。房地产项目的技术含量低，高科技住宅少，耗能大。建设部的数据表明，尽管中国目前已累计建成节能建筑面积10・6亿平方米，但这一数字仅占全国城镇既有建筑面积的7%。“既有建筑节能改造”仍停留在试点示范阶段,难以全面启动。从业人员构成较复杂，专业技术人和经营管理人才相对缺乏。（六）问题多管理难，调控政策处于跟随状态房地产业的发展问题多，市场机制与政府机制缺乏合理分工，市场机制失灵，政府保障功能缺位，导致威海房地产市场畸形发展，管理任务艰巨；房地产产品节能省地问题突出，据统计，在我国，居住面积增长10%,因居住引起的能源消耗增长约30%,能源消耗大；资金链条和金融风险问题，如何有效推进房地产证券化，发展房地产投资基金，逐步建立和完善房地产资本市场问题；房地产的区域发展不均衡问题等等。面临的问题很多，要解决的时间长，造成管理难度大。从2007年开始，配合国家政策的实施，威海市政府对房地产业 的政策也纷纷出台，调控力度大，政策干预性强。仅就2006——2009年在跟随国家政策的“国六条”、“国十五条”、“国四条”和“国十一条”之后，威海地区也相应出台了诸多政策。但这些措施明显具有滞后性，一直处于追随状态，无法事前把控，不能从根本上解决房地产业健康发展的问题。二、威海房地产开发与销售状况2009年11月，威海市房价为4071元/ni2,与10月房价持平。威海城区11月房价为4500元/m2,比10月回落754元/山2,但荣成、乳山两市的11月房价均超过3000元/m2,分别为3426元/m2和3987元伽2，涨得很猛。文登11月房价为2963元/m2,比较稳定。综合2009年1-11月威海全市房价，平均销售单价为3689元/小2,住宅类为3631元/m2,分别同比涨了5%、9.2%,上涨幅度较大。非住宅价格则较去年同期下降了2.4%,工商业明显不如住宅商品房市场红火。2009年以来，威海市房地产投资、销售双双增长。2009年前三季度,威海市商品房销售表现出了良好的态势,1-9月，全市商品房销售面积达258.1万平方米，同比增长5.8%,其中住宅销售面积为251.2万平方米，占全市商品房销售面积的97.3%。全市实现商品房销售额91.11亿元，同比增长26.5%,其中住宅销售额为87.5亿元，占全市商品房销售额的96.1%。房地产开发投资表现同样不俗。前三季度，全市房地产开发投资共完成165.5亿元，同比增长34.9%,其中商品住宅投资共完成147.8亿元，同比增长34.7%,占房地产开发投资的89.3%。另外，办公楼投资完成2亿元，占房地产开发投资的1・2%;商业营业用房投资完成7.4亿元，占房地产开发投资的4.5%;其他投资8.3 亿元，占房地产开发投资的5.0%。这两年，楼市受金融危机、国家宏观调控等多种因素的影响，消费需求一度在观望中被压抑,但随着经济的回暖，需求开始渐渐释放。第二章威海房地产行业发展分析一、威海房地产政策分析(-)2009-2010年国家房地产新政策1、2009年国家房地产新政策2009年国家房地产新政策，主要有以下几个方面：政策一：2009年1月3日四大国有银行宣布只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户原则上都可以申请七折优惠利率。2月10日继农行出台房贷细则后工商银行开始执行购房者可享受住房贷款七折的优惠利率随后不久其他银行的优惠政策细则相继出台为楼市回暖蓄积了政策基础。政策二：5月27日，国务院发布的《关于调整固定资产投资名目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房名目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发名目的最低资本金比例为30%。这是自2004年以来执行35%自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑J政策三：6月19日，中国银行业监督管理委员会发布了《关于 进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，针对部分地区房地产市场出现较大波动，房地产信贷尤其是按揭贷款业务中诸如“假按揭”、“假首付”、“假房价”、“二套房贷”标准放宽等所暴露的问题，要求加强信贷管理，切实提防按揭贷款风险，促进按揭贷款业务健康有序发展。坚持重点支持借款人购置首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。政策四：10月16日，住建部等七部委联合发出《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，提出在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前甜，可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。“公积金”和“保障房”实现“对接”。政策五：12月14日，国务院常务工作会议发布了“国四条”，其中第二条为“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实提防各类住房按揭贷款风险2、2010年国家房地产新政策2010年国家房地产新政策主要有以下几个方面：政策一：契税政策有所调整。具体内容为：从2010年1月1日—2010年12月31日止；日期认定：商品房以合同备案日期为准；二手房以登记受理日期为准。如下：（1）90平方以下普通住房：契税2%;（2）90平方-144平方普通住房：契税3%;（3）144平方以上高档住房：契税：5.5%;政策二：营业税和个税有所变化。出售普通住房的营业税、个税交纳方式（日期认定：与之前执行的依据时间一样）；商品房以契税 完税日期或证载时间为准；二手房以房改房契约或证载时间为准。详细标准有：（1）未满五年的：营业税为差额的5.55%,或全额的5.55%;个税：差额的30%或全额的2%;（2）满五年的营业税免交；个税（不是唯一一套住房的）是总额的3%或差额的40%个税；（3）满五年以上，且是唯——套住房的无营业税，个税为总额的2%或差额的30%。总的看来，信贷政策是房地产调控政策的重要组成部分，对房地产市场的走向具有较大的影响力。2009年房地产信贷政策总的看是相对宽松的。在“保增长”的总体要求下，房地产信贷政策维持了宽松的执行口径，有力地促进了2009年楼市消费的增长。数据显示，2009年上半年全国金融机构个人住房贷款新增量达到4661.76亿元,同比增幅超过150%。而3月底的数据为1000亿元，随着房地产市场的回暖，个人住房按揭贷款也出现了突飞猛进的增长。同时，全国房屋销售量也实现了大幅增长。在2010年，国家不仅对房贷政策进行大幅度收紧，又增添了契税、营业税和个税的调控手段，相对于2009年呈现“前松后紧”的政策趋势。（二）2009-2010年威海房地产政策分析威海房地产政策基本是在国家整体政策的指导下开展工作，在此基础上结合威海的客观情况，加大对旧城改造和新农村建设的内容。先后出台的政策有：《市委市政府关于进一步加强和完善行政审批中心建设管理工作的意见沢《市政府办公室关于印发威海市城市建设用地性质和容积率调整规划管理办法沢威海市区经济适用住房货币补贴实施办法沢《威海市城乡建设档案管理办法沢 《进一步规范房屋建筑和市政基础设施工程建设项目招标投标活动的意见》、《关于大力推进新型城镇化的意见》（三）对威海房地产（对威海房地产市场调查）市场的影响1、土地供应调控威海自2008年以来，在住宅性土地供应上基本处于稳定增长状态，没有像全国其他地区，尤其是一线城市呈现大起大落的态势。2010年威海加大了旧城改造的步伐，同时把新农村建设提到工作的紧要日程，在土地供应和管理上比较宽松。可以预见在未来2-3年内，威海的土地供应将大比例增长，增长的地区主要集中在主城区以外的区域。2、金融调控政策2009年6月19日、10月16日和12月14日，分别由中国银行业监督管理委员会建设部和国务院发布了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》、《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》和“国四条”，均强调“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度,切实提防各类住房按揭贷款风险。”对房地产开发企业进一步严格规定房地产开发信贷条件。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。 威海市政府对房地产企业的管理基本贯彻了国家的总体指导思想。加强政府与金融单位控制部分开发企业进行不良运作的有效方式；同时也显示出政府也在通过各项手段的综合利用，规范及整合房地产开发企业的长远目标。3、住房供应结构调控当前威海市在土地供给方面尚未出台详细的操作办法，以保证中低价位，中小套型的普通商品房的供地，但随着宏观调控的进行，有望尽快出台相关办法。“90/70”细则在短期内造成威海市消费者暂停消费计划，市场在2009年转入新一轮观望期的态势，但市场产品供应量会出现相应的变化，中低价产品及中小户型产品会有所增加，中小户型产品面积的减小本身就有利于房产总价的降低，另外新项目的立项本身也增加了中低价位（单价）项目的开发，而价格在09年的发展依然将延续稳中有升的态势。二、威海土地市场分析2009年度，全市新增住房用地供应总量为246.50公顷，其中：商品住房用地为223.92公顷，保障住房用地为22.58公顷（集中新建6.16公顷，配套建设在旧村改造项目中16.42公顷）。用地供应总量中，旧村改造用地163.34公顷，保障住房用地22.58公顷，其他用地60.58公顷。用地供应分区安排为：中心区：旧村改造用地17.93公顷，保障住房用地1・83公顷，其他用地14.67公顷；高区：旧村改造用地60.60公顷，保障住房用地&51公顷，其他用地25.87 公顷；经区：旧村改造用地69.06公顷，保障住房用地7.54公顷，其他用地14.58公顷；环翠区其他乡镇：旧村改造用地15.75公顷，保障住房用地4.70公顷，其他用地5.46公顷。总体上，威海房地产市场土地供应是可以满足市场发展需要的,另由于新农村建设步伐的加快，未来一段时期，房地产土地供应将出现供过于求的局面，这点需要有清醒认识。三、威海房地产市场供需分析2009年以来，面对宏观调控新举措和市场变化新形势，全市上下认真贯彻落实科学发展观，顺势而为，积极应对，房地产市场供需两旺，房地产开发投资保持较快增长，商品房销售形势良好。我市房地产开发投资基本保持在高位运行，投资总量在全省位居第五位，增速高于全省平均水平20.3个百分点，在全省十七地市中居第二位。房地产投资增幅逐月提高，在全市投资中比重提升。2009年，我市房地产开发投资增幅呈现前低后高、逐月攀升之势（详见下图）。2009年，全市房地产开发企业累计完成投资209.51亿元，比上年同期增长39.4%。房地产投资的快速增长使其在全市投资总量中所占的份额不断提升，由2008年的16.2%提高到18.0%,同比提高了1.8个百分点。投资总量稳居全省第五，增速位居全省第二。2009年我市房地产投资总量稳居全省第5位，完成开发投资总量占全省的比重为8.5%,比2008年提高了0.9 个百分点。总量排在全省前4位的分别是青岛（459.5亿元）、威海（332.6亿元）、烟台（271.2亿元）、潍坊（266.5亿元）。我市房地产开发投资增速继2008年跃升全省第3位之后又创新高，2009年排在第2位，排名第1位的为滨州市。总量比我市大的青岛、威海、烟台、潍坊四市全省增速排名分别为第7、6、16、4位。(-)威海房地产市场供给总量分析2009年1-11月份，我市房地产开发投资完成195.1亿元，同比增长44.5%。其中商品住宅投资保持较快增长。全市完成商品住宅投资175.3亿元，同比增长44.8%,占房地产开发投资的89.8%。另外,商业营业用房投资完成8.0亿元，占房地产开发投资的4.1%;办公楼投资完成3.0亿元，占房地产开发投资的1.5%;其他投资8.8亿元，占房地产开发投资的4.5%。(-)威海房地产市场供给结构分析2009-2010年威海房地产呈现“两高”趋势：高价位、高品质的楼盘比例逐年上升；低价位、低品质的楼盘也在逐渐上升，且增幅比例较大；中档价位楼盘呈现减少趋势，市场供给结构有一定失衡。主要原因有两点：一是威海三大商圈正在形成：以火车站为核心的经济技术开发区核心商圈；以大润发、华联、百货和大世界为核心的环翠区核心商圈；以利群、海悦国际为核心的高新技术开发区商圈，这三大商圈周边地产呈现走高趋势；二是新农村建设，为低价位地产提供了机会。威海将在未来5年内启动10-15个新农村建设项目，这些项目基本地处偏远郊区，经济和社会设施发展处于中低水平，为低价位 地产提供了发展的空间。(三)威海房地产市场需求总量分析商品房销售继续保持良好态势。1-11月全市商品房销售面积达414.7万平方米，同比增长31.7%,其中住宅销售面积为405.6万平方米，占全市商品房销售面积的97.8%o1-11月全市实现商品房销售额142.4亿元，同比增长56.1%,其中住宅销售额为137.6亿元，占全市商品房销售额的96.6%。根据相关机构预测，2009-2010年威海房地产市场需求总量将在700-810万平方米，随着区域经济的不断好转和城际铁路的开通，威海住房需求将会在未来两年内出现大幅增加，预计到2011年达到1200万平方米。（四）威海房地产市场供需平衡分析数据统计显示，威海房地产开发每年的增长速度超过50%,且这一比例有增高趋势；而市场需求总量每年平均以18-25%比例增长，在未来5年内需求总量乐观估计年增长率能达到30-35%。如到2010年威海房地产总需求量达到800万平方米，而2010年前四个月威海房地产开发面积已经达到668万平方米，2010年保守估计约为1000万平方米，已经出现供过于求态势。在供求结构的方面也呈现供需失衡现象。目前威海房地产开发的主流面积是90-120平方米，占有房地产开放面积的60%以上。而50-75平方米的经济型户型出现严重不足；开发比较成功的楼盘主要集中在主城区，价格飙升，集中度过高。在需求方面市场主流户型为、50-75、80-90和90-105三个分区，期望价位在4500元左右。供给和需求出现一定程度的失衡现象。 (五)威海房地产市场价格走势分析威海房地产市场价格走势的决定因素主要是供给和需求，在未来3年内，威海供给市场和需求市场均将出现大幅提高，但总体来看，威海房地产市场供给将大于需求，加上结构性失衡等因素的影响，价格在未来3年内，将保持平稳发展，部分房地产市场价格将保持高比例增长。图2-1威海房地产价格走势图第三章威海房地产消费市场分析一＞威海房地产消费者收入分析(-)威海人口、人民生活分析全市户籍总人口251.06万人，比上年末增加1.23万人，其中，非农业人口为119.05万人，占总人口的47.4%;农业人口132万人,占总人口的52.6%;户籍人口性别比为101.58(以女性为100,男性对女性的比例)o城乡居民收入稳定增长，人民生活进一步改善。全年城镇居民人均可支配收入16285元，增长16.5%;农民人均纯收入7737元，增长13.1%;城镇居民人均消费性支出12007元，增长14.3%;农民人均生活消费支出4426元，增长10.5%o 城乡居民住房条件继续改善。年末城市居民人均住房居住面积19.98平方米，比上年末增加0.76平方米；农村居民人均住房面积45.95平方米。居民消费价格涨幅呈现走高势头。1-2月，居民消费价格总指数累计上涨1.61%。八大类消费价格呈现“六涨两落”：食品类上涨5.68%,烟酒及用品类上涨2.64%,医疗保健及个人用品类上涨0.54%,交通和通讯类上涨0.96%,娱乐教育文化用品及服务类上涨2.75%,居住类上涨0.19%;衣着类下降5.06%,家庭设备用品及维修服务类下降0.3%。居民收支继续增加。1-2月，城镇居民人均可支配收入3601元，增长6.2%;城镇居民人均消费性支出2815元，增长23.1%.(-)威海消费者信心指数分析政策实施对不同消费品市场的效应不尽一致。自2009年7月至2010年5月，随着经济的回暖，消费者信心指数走高，对未来经济持乐观情绪。在此环境带动下，全市实现社会消费品零售额525.9亿元,同比增长18.9%,其中汽车零售额达26.5亿元,同比增长40.7%;其占全社会消费品零售总额的比重达5.1%,较去年同期提高1.0个百分点。家用电器和音像器材零售额达13.0亿元，同比增长5.9%;其占全社会消费品零售总额的比重为2.5%,较去年提高0.2个百分点。消费者乐观也从以下几个方面反映出来：1.汽车消费刺激政策成效显著。今年以来威海汽车销售一路攀升，11月份销售额和增幅再度刷新了最高记录，当月实现销售额2.4亿元，同比增长45.4%,汽车销售增量占全市社会消费品零售额增量的比重达22.1%O汽车消费对前11个月全市社会消费品零售额贡献率为10.2%,拉动增长1.5个百分点。 1.家电消费政策效应逐步释放。截止11月底，全市累计销售家电下乡产品121569台，销售金额1・9亿元，占全部家电销售总额的14.58%。家电以旧换新政策从今年10月1日实施以来，家电消费增势明显，全市销售以旧换新家电10841台，销售额0.4亿元。威海家电及音像器材正逐渐摆脱销售形势低迷态势，月度累计增幅稳步回升，1-11月份增速为10.4%,环比增加1.6个百分点。2.住房消费政策下游拉动作用明显。今年以来商品房市场持续火热，1-11月份全市商品房销售额142.4亿元，同比增长56.1%。住房消费优惠政策对威海消费品零售额的拉动作用明显。1-11月份威海限额以上企业实现建筑及装潢材料实现零售额5.2万元，同比增长18.5%,家具零售额2.4亿元，同比增长19.8%。另外，政策效应对消费市场的拉动还间接地表现在其他领域，如政策的刺澈作用使得今年我国股票市场持续上涨，股市的连续走高提振了人们的信心，增强了对未来经济的发展信心与收入预期，进而带动了消费的增长，促进了今年威海消费品零售额的稳定。二、威海房地产场消费需求分析(-)威海房地产市场的消费需求变化1.住宅.商业网点房热销和房价平稳上涨是2009年威海楼市的亮点威海房地产市场从1998年开始复苏，到2000年进入快速发展时期，2007年达到高峰期，2008年至今威海房地产消费需求一直处于平稳增长期。威海的住宅价格以每年超过20%的速度递增，以两个开发区为例，普通住宅价格由1500 元/平方米上涨到目前的4600元/平方米，商业网点房价格由4000元/平方米上涨到9000元/平方米,尤其是2009年新建成的几个标高档住宅小区，售价明显提高。近两年，威海的住宅和商业网点房一直处于热销状态，商业网点房出现脱销现象，尤其是专营韩国商品的市场网点，尽管售价高达20000元/平方米，仍然供不应求。I、消费群体结构发生变化，外地居民购房比例提高随着威海经营城市力度的加大和居住环境的进一步改善，外来人员到威海创业居住的越来越多。据统计，2009年在两个开发区买房的外来人员比例已超过50%,在城市中心区买房的外来人员比例上升到30%,外地购房人员以来自东北地区和西北地区为主。外地人员购房主要有两个目的：一是作为第二住宅，所购住房不仅有保值增值作用，而且可以利用工作空闲时间，到威海休闲度假；二是钟情于威海优美的居住环境，作为退休后养老休闲的住所。3、消费需求呈现两极分化，投资性住房比例上升威海经济近年来处于平稳增长时期，经济物质条件得到一定改善，本地居民生活水平居于全国中等偏上。但威海外来人口比例不断提升，且外来人口经济条件丰裕，来威目的主要是休闲、居住和生活,加上韩国因素的影响造成威海消费与经济“倒挂”现象严重，呈现两极分化现象。高价位楼盘和低价位楼盘同时出现走俏局面。根据调查威海房地产外来购房比例日益增加，购房者的投资性目的较强。 (-)2010年威海房地产市场消费需求分析伴随着住房市场化货币化的深入、城市化进程的推进、人均收入的提高、对外开放的扩大等宏观大环境良好的发展态势，需求旺盛、潜力巨大仍然是现阶段威海房地产市场需求的基本特征。1、人口因素威海的家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住,这使威海传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变；计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，套型结构趋于小型化。2、城市化因素目前，威海正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示，2007年我国城市化率为44.9%,年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求，2010年我国城市化率将达到47%,W2020年会达到60%。而威海的城市化进程正是在我国城市化的主流全面展开的，加上地域因素的影响，城市化比例要高于60%。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照威海人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过13万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此,城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大 程度上改变了需求结构。例如，农民工青睐那些户型小、价格低的民工公寓；刚步入社会的大学毕业生更多选择单身公寓或经济适用房；白领阶层则更关注居住舒适、交通方便的中高档社区。3、收入因素随着经济的快速发展，居民可支配收入也呈现出逐年增长的趋势。数据显示，2009年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4140元和13786元，扣除价格上涨因素，分别比上年增长9.5%和12.2%;2009年全年农村和城镇居民的人均可支配收入分别为4761元和15781元，分别实际上涨&0%和8.4%。根据马斯洛的“需求层次理论J人们收入水平的不断提高，使其对住房的要求也随之发生变化。“居者有其屋”已不再能满足人们的心理需要，而是对住房的质量、大小、结构、交通、环境、舒适程度、建筑风格等方面提出了更高层次的需求。因此，由收入因素带动的改善性需求也是我国房地产需求高位运行的重要原因。4、城市拆迁改造因素随着工业化和城镇化的快速发展，各大中城市对旧城改造和房屋拆迁的力度不断加大。据相关数据显示，全国每年的拆迁计划约为1.3亿平方米，实际拆迁面积约为1亿平方米。按照国家关于拆迁安置“拆一、建一、还一”的原则，城市拆迁改造带来的被动性住房需求，也是目前房地产市场需求旺盛不可忽视的原因之一。威海近年来正在大力开展旧城改造项目为此将带来巨大的消费潜力。5、投资投机因素 随着我国经济的快速发展和房价的持续高位运行，国内外资金通过各种途径流入我国房地产市场，房地产投资投机需求明显增加。根据投资投机资金来源不同，可以简单地将其分为国内资金和国外资金。威海的投资自己主要来自国内，地方去分布在北京、上海、东北和西部地区。三、威海房地产消费者调查(-)房地产消费者对现时楼价的评价根据威海艾克管理咨询公司的调查数据，近55%的消费者认为目前威海的房价很高，12.5%的消费者房价稍微偏高，20%的消费者认为房价适中，对此没有印象的为12.5%O深入分析20%的消费者认为房 价适中的消费者职业主要为个体工商业者和企业高层管理者，地区分布为东北地区、北京和威海。图3・1威海现时楼价评价图数据来源：威海艾克管理咨询有限公司（-）房地产消费者预期楼价走势分析调研数据显示，威海消费者对威海未来房地产楼价预期普遍持上升观点，这一比例近78%,但同时认为由于国家宏观调控因素的影响价格增幅不会太大。有近20%消费者认为威海房地产价格将会出现下跌趋势。下跌不近78%图3-2消费者预期楼价走势图数据来源：威海艾克管理咨询有限公司 （三）房地产消费者购房计划调查2010年消费者购买意愿低迷，仅有18.6%被访者表示未来一年内有购房需求，这部分群体购房目的主要是为了结婚和自主。表示在未来一年之内没有购房需求的消费者，主要因为自己已经拥有住房，这一比例占56%。数据来源：威海艾克管理咨询有限公司未来1年内暂无在威海购房计划的消费者中，57.8%消费者现在已有住房，房子够住了；26.4%消费者由于房价太高等 数据来源：威海艾克管理咨询有限公司中国指数研究院2010年3月的调研数据也充分说明，投资性房产需求正在减少。图3-5购房H的分布图数据来源：中国指数研究院•中指调查（六）房地产消费者中购买主力群体威海房地产购买主力群体主要为5个群体：企业管理者、政府公务员、事业单位工作人员、个体工商业者和企业员工。其中企业管理者、政府公务员和事业单位工作人员三个群体占整个购房者的81%o深度分析发现，这三个群体外来购房者占有近37%的比例，且购房的档次和价位都在屮高档。他们是威海高档房地产楼盘的主力消费者。 图3-6威海主力购房群体分如图数据来源：威海艾克管理咨询有限公司（七）房地产消费者购房心理价位区间消费者购房心理价位主要集中在两个区间，分别为3500-4200元/平方米和7500-9000元/平方米。35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%图3-7威海购房心理价位分布图数据来源：威海艾克管理咨询有限公司对于威海耒来1年内房价，31%购房消费者认为会房价下降，平均降幅为15%；36%的消费者认为房价会维持现状；49%购房消费者认为房价会上涨，平均涨幅为14.7%。 图3-7威海房价趋势预期分布图数据來源：威海艾克管理咨询有限公司购房消费者购房最可能采取的付款方式是公积金贷款，其次是一次性付款，仅有16.6%购房消费者最可能采取商业贷款；这应该与07年连续加息使得目前银行利率较高有关系。图3-8威海购房支付方式意向分布图数据來源：威海艾克管理咨询有限公司第四章威海房地产业影响因素一、城市品牌影响力威海地处胶东半岛最东端，环境优美，气候宜人。先后两次获得“国际改善居住环境最佳范例”，获得首届“中国人居环境范例奖”，“威海——最适合人类居住的地方”和“住在威海”的城市品牌得到 越来越多人的认可。良好的居住环境和持续快速的经济增长，为威海房地产市场和房地产金融业务的发展提供了强有力的保障。威海城市的品牌影响力正在逐年增强，将会有更多的外地消费者来威购房居住，休闲、度假和养老。二、土地供给潜力2009年度，全市新增住房用地供应总量为246.50公顷，其中：商品住房用地为223.92公顷，保障住房用地为22.58公顷（集中新建6.16公顷，配套建设在旧村改造项目中16.42公顷）。用地供应总量中，旧村改造用地163.34公顷，保障住房用地22.58公顷，其他用地60.58公顷。其中中心区旧村改造用地17.93公顷，保障住房用地1.83公顷，其他用地14.67公顷；高区旧村改造用地60.60公顷，保障住房用地8.51公顷，其他用地25.87公顷；经区旧村改造用地69.06公顷，保障住房用地7.54公顷，其他用地14.58公顷；环翠区其他乡镇：旧村改造用地15.75公顷，保障住房用地4.70公顷，其他用地5.46公顷。2010年，威海启动了“旧城区改造”和“新农村建设”两个关乎民生的大型项目，未来几年的土地供应量应有大幅度的提升，增加对土地市场的供给。土地供给是决定房地产市场的核心因素，它将间接影响房地产楼盘的市场价格。三、消费者消费能力1、外地购房者消费能力强近年来，威海房地产的消费者群体有50%以上来自外地购房者， 消费能力已基本不受本地经济水平的重要影响。这些外地购房者经济条件好，投资能力强，很大程度上带动了威海房地产价格的增长。2、本地消费者消费能力较弱，且出现群体性差异本地消费者购买房产主要以自主，这一比例占本地购房者的68%,仅有18%的被访者是出于投资目的。其他目的的占16%。从深度访谈来看消费者房产消费能力本地消费者要小于外地购房者；政府和事业单位消费能力要小于企业消费能力。通过对威海近十年的数据进行相关分析，发现消费能力与购房能力的相关系数为0.866，具有高度相关性。市场供需结构1、市场供需结构出现失衡从数据调查反映房地产开发企业提供的户型、配套和服务在消费者没有得到认可，从地产企业今年的销售情况可看出。造成这一结果的主要原因有两个方面：一是地产企业追求利益最大化，尽可能建设成本低，收益大的楼盘；二是缺乏前期的规划和市场调研，根据艾克咨询公司提供的数据，威海近90%以上的企业在开发前期没有做过行业调研和市场分析，仅凭自身对项目的模糊定位进行开发。2、居民可支配收入的增长速度落后于房价的增长速度，结构性过剩的现象依然存在2005年以来，威海房价以每年20%的速度递增，去年下半年增长幅度更大，而同期居民可支配收入的增长幅度不超过15%，居民购房能力经受考验。受威海自然条件和市民对居住环境的传统选择的影响，塔式结构高层住宅销售市场平淡，部分住宅空置3年以上，形成结构性过剩。2005 年以前竣工未销售的房产，因建筑质量差、公建配套不齐、房屋规划落后等原因至今无人问津。五、产业发展水平房地产开发企业良莠不齐，综合经营能力有待进一步提高。据统计，2009年在威海市具备房地产开发资质的企业共有367家，资质等级在三级以上的房地产企业不超过80家。大多数房地产企业的市场开发能力不高，抗风险能力不强，资产观模不大，财务状况不容乐观，随着市场的规范，这些企业取得开发项目的机会越来越小，面临淘汰出局的危险越来越大。部分中小企业被淘汰，造成信贷投向把4屋不准的银行信贷资金风险系数的加大。六.政府政策调控1、地方政府的高度重视和威海的城市规划为房地产发展提供了良好的外部环境自2000年以来，威海市政府通过多种媒体宣传威海的居住环境，“威海一一最适合人类居住的地方”成为城市品牌。2002年8月，市政府又组织了“住在威海”大型宣传活动，在北京、上海、广州、长春、沈阳等地引起强烈反响，政府和民间团体纷纷组团来威，中石油、大庆油田、齐鲁石化等多个集团客户或投资开发或集团购买，为房地产市场的发展增添了新的活力。威海城市总体规划为“以发展高新技术产业为主的生态化海滨城 市”。城区沿海一带全部建成公园等景观精品，建成区绿化覆盖率达到39.1%,人均占有公共绿地16.5平方米，形成了“山在海中，城在山中，楼在林中，人在绿中”的城市特点。2、政府在指导房地产市场发展方面缺少合理定位政府对威海房地产市场的宏观调控机制还没有建立起来，对房地产业的发展还没有一个长远的科学规划，没有建立监控房地产泡沫产生的预警机制，土地储备中心的土地储备调控作用还没有得到充分发挥，对城市的总体规划应结合威海的具体特点进行科学合理的论证。导致政府基本是跟随房地产的发展，适时进行事后调整，缺乏前期调控的手段和规划性的指导政策。七、区域经济效应今年4月19日，省政府向国家发改委4艮送山东半岛蓝色经济区总体规划纲要，推动蓝色经济区上升为国家战略。4月下旬，国务院同意把山东半岛蓝色经济区作为全国海洋经济发展试点地区，这标志着山东半岛蓝色经济区建设实现了突破性进展,进入加快发展新阶段。根据规划，山东半岛蓝色经济区以3000多公里海岸线为主轴，突出做大做强海洋经济这一主线，坚持交通同网、市场同体、环境同治、产业联动、信息共享，将7市51个县市区设定为主体区，与其他市县区组成联动区，互促互动，联动发展，从而实现陆域与海域的统一大布局。在半岛蓝色经济区空间布局上，山东提出构建“三带三区”总体 发展框架，即在16万平方公里海域上，由近及远形成海岸、近海、远海三条开发保护带，此举相当于将山东的陆域面积扩展了一倍，既可承载养殖捕捞、远洋渔业、海洋食品等海洋经济第一产业，也可承载造船、海洋新能源、生物产业、海洋工程、环保产业、海洋化工等海洋经济第二产业，更可承载旅游、物流、海洋信息产业等海洋经济第三产业。威海处于胶东经济圈，青岛、烟台和威海区域经济效应已经显现,以青岛为龙头，烟台、威海为两翼的经济局面已经形成。加上城际高铁的建设和开通，1小时经济圈即将建成，威海将是区域经济的重大受益者。胶东经济圈和正在打造的蓝色海洋经济圈将为威海的房地产带来巨大的契机。第五章威海房地产业走势分析一、土地供给和房地产开发1、2010-2015将是威海土地供给和房地产开发的高速发展期，区域主要集中在旧村和县镇房地产开发有向中低水平发展的趋势,主要原因是本次房地产开发的地区主要集中在县镇，购房者消费需求主要为中低价位的楼盘；二是楼盘建设体量小、质量要求不高，一般为本地开发商和建筑商承接。据统计，威海开发商本地企业占据了85%以上的比例，迄今为止,还没有一家全国性的房地产企业落户威海。2、房地产行业发展水平短期内仍处于中低水平 相比较其他城市，威海房地产业无论在自身建设还是政府管理方面均存在一定的问题。整个行业基本处于自律、分散发展状态，一方面房地产开发企业缺乏战略眼光，过于注重眼前利益，不重视企业可持续发展，尤其是对营销人才的培养；二是政府没有一个科学、规范的行业管理体系和制度，基本是才艮据行情走。加上威海房地产业基本没有经历过大的衰落，没有出现严重的产业消退现象，也是房地产在管理上没有被房地产企业和政府充分重视的重要原因。3.融资环境日趋紧迫，企业资金链压力可能逐次提升2009年受益于极度宽松的货币政策以及扩张性的财政政策，整个融资环境非常宽松，一方面房地产上市公司比较容易以增发、债券、银行贷款等方式获得开发资金，另一方面由于预售、销售情况良好，上市公司积累了大量的资金。例如，保利地产年报中，2009年负债总额为62&69亿元，同比增长近250亿元，仔细分析一下保利的负债结构，其中预收款项2009年年末比年初增加了201亿元（从9,798,537,484元增加到29,830,433,014元），长期负债多增60余亿元，与保利负债总额同比增长近250亿元是相当吻合的。这种情况说明2009年房地产上市公司处于资金充裕的环境中，由大量资金催生的高价土地就成为必然现象。2009年，房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元，比上年增长44.2%。其中，定金及预收款15914亿元，占整个资金来源的14.71%,个人按揭贷款8403亿元，占整个资金来源的27.86%,两项各计占42.57%,几乎占了房地产开发企业资金来源的半壁江山。按 照新的房地产市场调控政策，住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地产开发企业可用的资金来源。如果这些政策有效地执行下去，那么经过不太长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生致命的影响，各上市公司资金链压力可能不断上升。二、房地产市场供需整体看来，威海房地产供需两旺，供需双方趋于理性回归。1、威海房地产市场供给将出现大幅增长，需求保持平稳增长根据威海2010-2015规划，虽然城区房地产开发步伐有所减缓，但县镇城市化进程加快，房地产供给量将大大提升，需求也将保持平稳发展，房地产呈现一片繁荣景象。2、供需双方趋于理性回归，市场结构得到合理调整威海房地产供给市场经历经济危机影响后现正处于恢复发展时期，在房地产市场趋紧的大环境下，今年以来，房地产开发投资与销售呈现稳定增长态势。但从供给方面看，诸多楼盘开工建设，大比例土地被规划为住宅用地，开发商借助十一建设良机正加快投资进度。房地产商“拿地”、“抢地”现象增多。从相关机构数据来看，威海地产的总体供给总量预计在2010年实现继续高增长。从需求方面看，经济开始恢复，使得房市自住、投资、投机同时受到刺激，买房者购房能力和意愿短期内难以改变。居民收入稳定增加，居民收入继续增加。2009年1-2月，城镇居民人均可支配收入3392元，增长5.6%;城镇居民人均消费性支出2287元，增长5.6% 。对房地产市场的刚性需求仍然存在，房地产需求市场将保持稳定增长。三、房地产价格1、威海房地产市场价格走势将会持续平稳随着供求关系的平衡，国家政策的调整，威海房地产市场价格将会持续平稳，不会出现大起大落的局面。2009年5月27日，《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%,其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。政府已经计划加大对保障性住房的投资力度，包括廉租房和旧城改造工程；房地产开发商和购房者目前都更容易得到贷款。这次对房地产市场来说都是非常积极的因素。一方面保证了地产商的利润空间；另一方面又有力的刺激了需求。威海地产市场将会保持价格持续平稳的局面。2、房地产价格存在巨大上升潜力由于区域区域效应的影响，威海房地产价格相对于青岛、烟台一直处于低价位运行，价格相差达4000元左右。半岛蓝色经济圈已被国务院批准为海洋经济试点，区域效应显现，区域房地产价格在短期内将被缩小，威海房地产价格上升潜力巨大。产品供给结构威海房地产市场产品供给结构趋于合理。威海房地产市场产品受 政策调节，供给结构日趋合理，高、中、低端市场产品均有推出，尤其在本地政府的引导下，诸多地产商在小户型、经济型楼盘的开发上有所跟进，弥补了以往市场的空白和短缺。尤其是经济适用房和旧村改造项目的启动，对中低层收入和农民群体是很好的购房机遇。在市场和政府的双重作用下，部分地产商将会把市场开发的重点转移到现在的旧村改造和城镇化方面，有效地减缓了房地产需求过于集中于城市的趋势，城乡格局更加合理。胶东地域效应，为威海房地产市场提供了外部支持。胶东地区，青岛、烟台和威海区域经济效应明显，经济一体化趋势增强。相对于青岛和烟台地区，威海房地产市场无论是从价格还是需求总量上仍有很大的上升空间，尤其是在房价上威海与青岛在市场均价方面相差近4000元，虽然青岛拥有经济和地域优势，但是这一差距仍然偏高。城郊铁路的开通，青岛、烟台和威海在经济上实现了1小时经济圈，区域经济效应增强，三市将在经济、政治、社会生活等方面实现融合，这一差距将会得到缩小"威海房地产的发展将会由于这一因素的加入，增加了价格上空的空间。从这一点来看，基本奠定了威海房地产未来的发展主基调：是以价格上升为主题，在时间上将在2010年底实现价格的全面反弹。总的来说，威海房地产市场将经历短暂的寒冬，但机遇并存。虽然有诸多利好信息，但由于先期经济危机和产业结构调整的影响，威海房地产市场也面临许多问题，如先期销售效果不理想、消化原有楼盘、资金的回收等。这一过程不可避免的伴随一些小型房地产商的退 市和亏损现象，地产行业的规范和洗牌将提到日程上来。根据相关数据显示威海地产商在资质、工程管理和施工等方面比较混乱，各种地产企业良莠不齐，严重了影响市场秩序，本次房地产市场的低谷也给行业的整顿提供了契机，威海的房地产市场的竞争格局将在最近3年内形成，并在一定时期内保持稳定。这对威海整个房地产的发展是有利的。五、发展模式市场形势转变频繁，亦步亦趋发展模式存在危机。2008年下半年、2009年全年、2010年上半年三个时间段，在房地产行业上演了一出急上急下的悲喜剧，对应于企业的生存环境窘迫、产品不论优劣而畅销、市场谨慎而实力现金占主导地位等三种情况。根据山东大学威海营销管理研究中心和艾克咨询共同研究结果表明：相当一部分房地产上市公司执行的是"亦步亦趋式"的发展模式，即缺乏对市场环境和自身能力的准确判断、缺乏战略指引，伴随市场上下起伏波动盲目应对，短期获得高额利润并不是决策正确的表现，纯粹是运气使然。这种"亦步亦趋式"发展模式在整个房地产市场处于高速发展阶段也会造就一些发展迅速的企业，会使这些企业在较长时期内获得高额回报，但是一旦市场进入下行阶段，或者进入相对平稳阶段，这些企业在高速发展中没有及时解决的高运营成本、盲目决策、组织结构重叠低效等弊病就会显现出来，整个企业立即呈现疲态，无法有效应对市场的澈烈竞争。第六章威海房地产发展政策建议 一、土地供应方面(-)搞清威海总规划可供应土地1、摸清当前可用土地的存量测算出符合土地规划征地供地范围的当前威海城市增量建设用地总量、具体分布位置和范围；2、测算土地分用途的面积测定出当前威海城市增量建设用地的规划用途和用途分类面积统计。 （-）调整土地供应结构认真贯彻落实《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，并根据威海市的实际情况制定详细的实施办法，调整居住用地的供应结构，在居住用地的供应中明确哪些必须用于建造中低价位、中小套型的普通商品房，并在土地出让合同签订后予以公示，使其接受公众的监督，杜绝土地用途的违法转换，以确保中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应比例达到居住用地供应总量的70%,为房地产市场中的普通商品房提供足量的土地，降低居民对商品房价格上涨的预期和恐慌。（三）细化土地出让方式土地出让市场（包括工业用地）的有偿供应必须采用招、拍、挂的方式供地,但是同一宗地三种供应方式的价格却相差很大。拍卖方式竞争最激烈价格也最高，招标方式价格不是第一位的，需要综合考虑价格、开发方案和综合实力等，挂牌公示竞争较差，价格一般位于前两者之间，因此可以根据供应方式的特点和土地的用途及限制来选择土地供应方式。对于中低价位、中小套型的普通商品房必须根据国家和山东省的当前调控政策，采用公开招标的方式，并采用双限双竞（限套型、限房价，竞地价、竞房价）的办法确定开发建设单位，降低土地费用在普通商品房成本中所占的比例，使开发商在限制房价的前提下仍有利润可赚。而对高档商晶住宅和商业地产则主要采用拍卖的供应方式，辅以挂牌的方式，杜绝招标方式，提高土地价格，增加政府收益。）开拓土地供应渠道根据威海市政府2010年工作报告、“十一五”发展规划和威海 2010-201城区发展规划，威海的土地供应渠道增加了旧村改造和新农村建设。因此威海市应及时把存量土地作为土地供给的重点来源之一，立足于城市存量土地挖潜，包括加大旧村改造力度。同时加大土地整理力度，把减少农村建设用地与增加城市建设用地相挂钩，结合新农村建设，迁村并点可以减少农村居住用地。在确保耕地总量不减少的前提下，为城市房地产业的正常发展提供足量的土地。二、城市开发方面(-)编制和实施房地产开发区划我们首次提出城市房地产开发区划的概念。房地产开发区划不同于城市总规中的住宅专项规划，也不同于本市房地产业“十一五”发展规划，它是从城市开发与城市运营的角度，对威海城市规划区内地域进行分类划区，从宏观层面确定开发强度和区域个性，从微观层面确定城市运营区片，以便整合资源，选择城市运营商，整体策划，提高开发效率和效果。它适应了加快城市化和土地集约利用的时代要求，因此，编制和实施《威海市区房地产开发区划》意义重大"它在宏观上促进更加高效合理地开发利用城市空间,在微观上促进城市运营区片的选择，即选择和初步策划大项目孵化区。1、加快环翠城区功能调整，着力发展休闲空间、旅游地产和商业地产环翠城区人口密度大，建筑繁杂混乱，已经影响了威海品牌的塑造。因此应该严格按照城市规划，加快中心城区的功能调整，减少住 宅用地，增加休闲、商业和绿化用地，突出中心城区的休闲、商务功能，打造美丽威海品牌城市形象。因此可以适当的开发商业地产，以提高开发商的利润，增加旧城改造的吸引力。2、加强经济技术开发区和高新技术开发区高层住宅开发经济技术开发区和高新技术开发区正在形成威海主城区的两翼，且以住宅、商业和生活为主，可以多发展高层住宅、高层商务楼，强化居住功能。此外，开发高层住宅还可以达到省地的目的。3、加强新农村中低价位多层、小高层住宅开发新农村建设重点区域主要集中在威海的非繁华地段，消费水平低，开发低价位多层和小高层可以满足购房者需求，促进新农村建设进度。（-）加强经济技术开发区、高薪技术开发区公共配套城区的发展要求基础设施建设先行，特别是经济技术开发区、高薪技术开发区的公共配套设施的完备程度直接决定区域吸引力，从而影响新开发区的土地价值和物业使用效率。由于公共配套设施滞后，威海近郊有不少楼盘虽已出售，但因生活不便难以入住和出租，造成房屋闲置，实际上是对空间和购买力的浪费。鉴于新区的基础设施配套不齐全，要加强这些地区的基础设施建设，包括各种地下管线的敷设和运营，医院、学校、购物中心等的配建等。城区的基础设施承载能力设计应具有超前性，标准应高于原有标准。 （三）重视城区地下空间开发在威海城区总体规划的前提下，增加地下空间开发力度，充分利用地下空间进行立体化开发，把其他一切可以转入地下的设施（如停车库、污水处理厂、商场以及餐饮、休闲、娱乐、健身等场所）尽可能建于地下，可以最大限度的利用土地资源，有效缓解城市容量的扩张需求与土地等稀缺资源的供给不足的矛盾,有效的扩大了城市空间容量，使地上过于拥挤的人流、物流、信息流得到有效的分流；充分开发利用地下空间，建设节能型城市还包括充分利用地下土壤、地下水的低密度天然能源作为冬季热源和夏季冷源，然后再由热泵机组向建筑物供热供冷等。三、住房保障建设方面虽然通过住房制度改革，威海市实行了住房公积金、住房补贴、住房货币化分配制度，对最低收入家庭提供廉租住房等政策，住房保障制度取得了初步成绩，但与现实需求相比还有很大差距：近几年中经济适用房项目开发很少，经济适用房管理办法没有形成；廉租房源缺口很大，新建廉租房项目没有开展；限价商品房的开发仅用于拆迁安置尚不充足。进一步健全住房保障机制，合理确定住房保障群体，严格落实以财政预算为主、住房公积金增值收益相结合的廉租住房资金筹措机制。探索用货币补偿代替建设经济适用住房的办法和意见，改补“砖头”为补“人头”，由居民自主购买住房。要严格购房审批程序，建立申购审查负责制，确保政府对经济适用住房的优惠政策落实到位。 (-)加快新建廉租房廉租房建设由市住房保障局统筹，各区住房保障局组织实施，委托建筑公司承建，市财政给予补助(按造价的30%—70%,穷区多补、富区少补)。廉租房面积控制在30〜50平方米/套，服务于收入微薄和住房困难家庭，廉租房产权为国有，只租不售。为了廉租房的顺利建设，应由政府投资公司开发建设，尽快出台住房社会保障基金相关政策，以政府财政拨款为主，多渠道筹集住房社会保障资金，主要用于廉租住房建设、购置、维修工程和城镇居民最低收入家庭住房保障金支出。建议出台《威海市城市住房保障发展基金管理办法》，应包含基金设立的目的、来源、使用原则、用途、监督管理、使用方式、审批、拨付、使用对象、跟踪审查等内容。(-)经济适用房由市相关单位主持，出台威海市经济适用房管理办法，组织经济适用房建设，审定经济适用房认购对象，建立经济适用房退出和政府回购制度，禁止经济适用房的超标建设和定向认购。经济适用房销售回款很快，不存在空置和滞销问题，建议由国有投资公司开发，回避民营股份制房地产开发公司。(三)住房保障用地政府可以通过土地的供应量对以下三类住房开发进行控制，约7%用作新建廉租房，10%划给限价商品房，30%划给经济适用房，33%划给普通商品房，20%划给高档商品房。对于商品房价及其用地出让的管理则可以完全放开竞争。 普通商品住宅项目艾克咨询数据显示房地产市场呈现“3:5:2”的分布规律，即中高端住宅需求占市场总需求的30%,普通住宅需求占总需求的50%,需要提供解困帮助的约占总需求的20%。因此，威海未来市场主流应该是普通住宅。（一）威海普通商品住宅主流意向1.户型面积中偏低由购买力调查表明，多数购房者适合购买60-110m2的住宅，也即中小户型。因为，目前购房者中大多为中青年人，两口或三口之家居多，收入水平有限，对于这一消费群体来说，大户型价位较高，小户型空间又比较紧张。所以，中等偏低水平的单套住宅适宜的建筑面积为60〜90平方米。2.房型套二小套三调查显示，大部分被访者偏爱户型为二室二厅、二室一厅、三室一厅的住宅，面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计越来越受人推崇和关注。另外，三室二厅也是今后比较流行的一种户型。在三室二厅户型中，100—120m2的“小套三”比较受消费者欢迎。3.市场均价以下的价位威海市中心城区房地产市场未来的消费主力群体是中等及中等偏下收入的家庭，他们能够承受的主要是普通住宅。60%的被访者希望购买总价在20〜40万元的住宅。在正常市场情况下，中低价普通 住宅价位的上限可以是在售商品房的均价；在当前市场产品结构偏高档的情况下，普通住宅的价位应在低于房地产市场商品住宅均价的10%〜30%区间波动。4500元/平方米的住宅价格比较符合目前威海市区广大市民购房的心理价位。按建筑面积60〜90平方米，则总价款在20万〜39万元之间，可对接中等或中偏低收入家庭的购房需求。1.舒适性的环境普通住宅小区内部环境的打造应以舒适为度，而不是追求豪华、奢侈。普通住宅小区的环境要围绕居住及舒适性这一核心产品来打造，不能按照“花园模式”来策划和定位。房地产开发商不是园林师，住宅小区毕竟不是“休闲公园”，普通住宅小区应该体现基本的居住功能，而不能张扬其生态和度假特色。2.安全、实惠，配套全多数人愿意选择自动安防设施，其次为小型超市和休闲娱乐设施，这说明购房者在关心安全问题的同时，还比较看重购物的便利和生活质量的提高。另外，大多数人不愿意在小区内设置小型商业街，其理由是小型商业街会影响小区安静温馨的环境。3.区位集中于城市近郊普通住宅所处的区域位置不能也不可能处于成熟的城市中心地带，因为城市中心地带的地价昂贵，只能布局一些窗口产业和高端地 产项目和住宅楼宇；普通住宅也不能布局在城市远郊区，因为城市远郊区对居住者而言，交通成本高，公共基础设施也不很完善，居住者的生活与工作不太方便。普通住宅区位集中于城市近郊或建成区的外缘，是现实可行的选择。1.拥有通达的公交系统购买普通住宅的消费者，主要是城市居民中收入中等偏下的群体。他们中比较年轻的一部分是有车族，但是，他们中的中老年消费者往往比较注重生活消费和出行的节约。因此，普通住宅小区在交通条件方面不仅要求通达，而且附近应该有公交线路，以方便居住者经济、快捷地出行，也方便其亲朋好友的探视和来访。（二）进一步优化普通商品住宅的供应结构K增加中低价位.中小套型普通商品住房供应认真执行国家对中小套型普通商品住房有关规定（90/70政策）等，优先落实普通商品住宅建设项目，努力解决群众住房问题。落实好普通商品房土地供应工作，在限套型、限房价的基础上采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，最大程度降低房屋销售价格。2、积极稳妥搞好市区城中村改造以加快回迁安置房建设抓手，进一步科学调整和安排城中村改造,既要按期完成改造任务，又要防止开发总量过剩。要坚持产业拉动，通过旧村改造，配套建设二三产业设施，使村民的长远利益得到保证, 生活水平有新的提高。要坚持村企联动，鼓励村集体和有实力的开发商联合改造，加快改造步伐，提高改造水平。五、房地产市场环境建设1.实行开发企业不良行为记录对从事房地产开发经营活动的企业中，存在的违法违规、扰乱开发市场秩序、损害消费者合法权益的不良行为进行统计、核实。对有不良行为记录的开发企业，除按照国家、省、市等有关法律法规予以纠正和处罚外，还要记入企业信用档案，在相关网站和媒体上予以曝光。1、实施开发企业资信评价管理对全市范围内从事房地产开发经营活动企业的年度经营状况、资金实力、项目开发、销售、物业管理、参与社会公益事业方面进行综合评价，划分资信等级，作为项目招投标、行政审批、评先选优的重要参考依据，兑现奖惩。3.开展房地产市场专项整治根据国家和省的部署，围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，对当年在建房地产开发项目进行全面清理，查处和整治房地产开发项目审批、房地产开发建设、房地产交易、房地产中介服务、物业管理中的违法违规行为，维护广大群众的合法利益。六、房地产开发管理服务机制 1.实行开发项目建设条件意见书制度作为土地使用权出让合同的必备内容或划拨土地使用权批准文件的内容之一，未按《开发项目意见书》进行开发建设的，相关部门不予办理开发项目审批手续。1.建立开发项目企业资格预审查制度对具有与开发项目相匹配等级资格的开发主体，允许其参与项目竞买；如开发主体不具备相应开发项目的开发能力和水平，或资信等方面存在问题的，不得参与房地产开发项目竞拍。2.完善开发项目经营权证明制度开发企业未取得《开发项目经营权证》的，规划、国土等部门不予办理相关手续。《开发项目经营权证》相关栏目开发主管部门未有签署意见的，房管部门不予受理预售许可或房屋确权申请。3.建立房地产开发项目手册制度对记录不实、擅改设计、未按要求进行配套设施建设或未达到合同要求进度的，开发企业除应当按照开发合同的约定承担违约责任外，还将责令其限期整改，逾期未整改或整改未达到要求的，不予办理后期手续。4.建立开发项目配套预存款制度将目前的小区红线内基础设施配套费（50元/平方米）列为房地 产开发项目配套预存款。开发项目完成竣工综合验收备案后，视配套或工程质量等方面情况逐期返还。凡配套或工程质量等方面出现问题的，视情节轻重，从开发项目配套预存款中进行扣除。总结房地产业尤其是住宅产业的开发建设，助推城市经济发展，改善城市人居环境和市民居住条件，促进了城市基础设施建设升级，并优化了城市生态功能，提升了城市整体价值，增强了城市竞争力。同时，支撑起地方经济社会快速发展的主要财源正是来自于房地产业，主要是土地出让金和房地产开发中的大市政配套费。因此，为了实现新跨越，建设新威海，必须把威海市房地产的开发建设放在十分重要的位置，加大投入，深入研究，精心策划，发掘大智慧，整合大资源，塑造大品牌，实施多快好省的开发模式，为满足民生需求、增加政府财力、改善城市形象、促进城市和谐做出更大贡献。'