住宅项目可行性研究报告 31页

'住宅项目可行性研究报告-31- 目录第1章项目决策背景-5-1.1.外部环境-5-1.2.内部因素-5-第2章项目概述-6-2.1.宗地位置-6-2.2.宗地现状-6-2.3.项目周边的社区配套-7-2.3.1.周边3000米范围内的社区配套-7-2.3.2.宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状-8-2.4.项目周边环境-8-2.5.大市政配套-9-2.6.规划控制要点-10-2.7.土地价格-10-第3章法律及政策性风险分析-11-3.1.合作方式及条件-11-5.2.1合作方基本情况-11-5.2.1合作方式-11-3.2.土地法律性质评估-11-3.2.1.现状-11-3.2.2.规划-12-3.3.取得土地使用权程序评估-12-3.4.土地性质变更的评估-12-3.5.政策性风险评估-12-3.6.总体评价-12-第4章市场研究-13-4.1.区域市场成长状况-13-4.1.1.区域市场简述-13-4.1.2.区域市场各项指标成长状况（近3-5年）-13-4.2.区域内供应产品特征-13-4.2.1.各档次产品供应状况-13-4.2.2.各档次产品的集合特征-13-4.2.3.区域内表现最好个案状况-14-4.2.4.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型-14-4.2.5.分析-14-4.2.6.结论-14-4.3.区域市场目标客层研究-14-4.4.目标市场定位及产品定位-14-4.4.1.市场定位-14-4.4.2.目标人群特征/来源区域/行业特点-14-4.4.3.产品建议-14-第5章规划设计要点-15-5.1.初步规划设计思路-15-5.2.规划设计的可行性分析-15-5.2.1从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性-15--31- 5.2.2容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响-15-5.2.3土地本身特征对产品设计的影响和考虑-15-5.2.4周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑-15-5.2.5周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑-16-5.2.6周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑-16-5.2.7市场分析结果对产品设计的影响和考虑-16-第6章项目开发计划-17-6.1.土地升值潜力初步评估-17-6.2.立即开发与作为土地储备优缺点分析-17-6.3.工程计划-17-6.4.销售计划-17-第7章投资收益分析-18-7.1.成本预测-18-7.2.税务分析-18-7.2.1.营业税及附加-18-7.2.2.所得税-18-7.2.3.土地增值税-18-7.3.经济效益分析-19-7.3.1.经济效益分析的假设条件-19-7.3.2.项目利润率、投资回报率及主要经济指标-19-7.3.3.项目开发各期的利润体现-19-7.3.4.敏感性分析-19-7.3.5.价格变化临界点及销售量变化临界点分析-21-7.3.6.概率分析-21-7.4.项目资金预测-23-7.4.1.资金投入计划-23-7.4.2.资金回款计划-23-7.4.3.资金需求计划-23-7.4.4.相关指标-23-第8章管理资源配置-24-8.1.机构设置-24-8.2.人力资源需求-24-8.3.人力资源缺口及解决-24-第9章综合分析与建议-25-9.1.优势-25-9.2.劣势-25-9.3.机会-25-9.4.结论和建议-25-第10章竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题-26-10.1.主要指标测算-26-10.1.1.预测直接建造成本（不包括地价）、售价-26-10.1.2.投资收益分析（参考以下格式）-26-10.1.3.根据需要，可增加如下测算-26-10.2.竞争对手分析-27-10.3.制定策略-27--31- 10.4.资金筹措-27-第11章在新城市开发需要补充的内容-28-11.1.市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况-28-11.2.需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）-28-第12章成本构成-30--31- 　项目决策背景1.1.外部环境1、城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等；2、宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。例如，项目处在浦东，要说明浦东在上海的地位及作为全国重点开发区的情况。3、项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等；1.2.内部因素1、项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；2、公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；3、从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；-31- 　项目概述2.1.宗地位置宗地所处省份：宗地所处城市:行政区域:非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）:附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。2.2.宗地现状1、四至范围：2、地势平坦状况：自然标高：与周边地势比较：3、地面现状：水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘：高压线：历史文物古迹：古树：市政代征地：市政绿化带：市政道路：并计算因此而损失的实际用地面积：4、地面现有居民情况：居住人数、户数：工厂数量、规模、产品性质、开工状况等：并说明对拆迁及项目开发进度的影响：5、地下情况：管线、地下电缆：暗渠：-31- 地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等：有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建：6、地质情况：土地结构：承载力：地下水位：抗震性要求：附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据7、地形地貌图：主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容8、地下状况图：包括地下管线、暗渠、电缆等。2.1.项目周边的社区配套2.3.1.周边3000米范围内的社区配套1、交通状况（1）地上公交系统情况：包括主要线路、行车区间等；（2）地下交通系统情况：（3）地上轨道交通情况：轻轨（4）火车站：（5）飞机场：（6）长途汽车站：（7）交通状况示意图：2、教育：幼儿园：小学：中学：大学：3、医疗：市级医院：社区医院：私立医院：专科医院：4、商业配套：大型购物中心：-31- 商业：超市：菜市场：5、文化、体育、娱乐设施：写字楼：体育馆：电影院：博物馆：：传媒：6、公园7、银行8、邮局9、政府职能部门：省政府、市政府、区政府：各部委：10、派出所：11、街道办事处：12、文物古迹：附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2.3.1.宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状2.1.项目周边环境1、治安情况：2、空气状况：3、噪声情况：4、污染情况：（化工厂、河流湖泊污染等）5、危险源情况：（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6、周边景观：7、风水情况：8、近期或规划中周边环境的主要变化：如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9、其他-31- 2.1.大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1、道路现状及规划发展：包括现有路幅：规划路幅：规划实施的时间，与宗地的关系（影响）：2、供水状况：现有管线、管径：未来规划和实施时间：3、污水、雨水排放：现有管线、管径：未来规划和实施时间：4、通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线：上源位置：距宗地距离：涉及线路成本：5、永久性供电和临时施工用电：现有管线：上源位置：距宗地距离：涉及线路成本6、燃气：现有管线：上源位置：距宗地距离：涉及线路成本7、供热及生活热水：现有管线：上源位置：距宗地距离：涉及线路成本：附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。-31- 2.1.规划控制要点1、面积指标：总占地面积：代征地面积：净用地面积：绿化面积：道路面积：住宅建筑面积：公建建筑面积：经营性：非经营性：公建的内容：2、综合容积率：住宅容积率：3、建筑密度4、控高5、绿化率6、其他2.2.土地价格总地价：每亩单价：代征地价格：楼面地价：-31- 　法律及政策性风险分析3.1.合作方式及条件5.2.1合作方基本情况名称：主要股东投资情况：法人：注册资本：成立时间：特殊背景：5.2.1合作方式1、入资方式：一次性买断土地：（合作方提供正规税务发票）建后分房（面积）：（合作方提供正规税务发票、是否承担营业税的义务）建后分销售收入：（合作方提供正规税务发票、是否承担营业税的义务）建后分利润：（合作方提供正规税务发票）共同设立公司：（合作方提供正规税务发票）2、付款进度：3、拿地程序的配合：4、其他合作的主要条件：5、与合作方式相关的其它法律规定：3.2.土地法律性质评估3.2.1.现状1、土地所有权归属2、土地使用权归属3、土地的用途-31- 3.2.1.规划1、规划所有权归属2、规划使用权归属3、规划的用途3.1.取得土地使用权程序评估1、取得土地使用权的程序2、取得土地使用权需要的工作日3、取得商品房用地土地使用权所需条件4、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）3.2.土地性质变更的评估（已经是商品房用地可以不写）1、土地性质变更的程序和理由2、土地性质变更的政策支持或障碍3、土地性质变更需要的工作日3.3.政策性风险评估城市规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更受挫，从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断。例如：优诗美地二三期、北京中关村建设停建所有区内住宅等。3.4.总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。-31- 　市场研究4.1.区域市场成长状况4.1.1.区域市场简述?形成时间?各档次产品区域内分布状况?购买人群变化4.1.2.区域市场各项指标成长状况（近3-5年）?开工量/竣工量?销售量/供需比?平均售价3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势4.2.区域内供应产品特征4.2.1.各档次产品供应状况4.2.2.各档次产品的集合特征尤其研究与本案类似档次物业的特征?平均售价?开发规模?产品形式?平均消化率?平均容积率?物业在区域内分布特征-31- 4.2.1.区域内表现最好个案状况附图：项目周边楼盘个案分布图，其中一些具代表性的未来主要竞争楼盘还要配置现场图片。4.2.2.未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型4.2.3.分析本案在区域市场内的机会点4.2.4.结论?区域市场在整体市场的地位及发展态势?本案所在位置的价位区间和本案开发产品的价位区间及产品形式?本案在区域内开发市场潜力?本案在开发中的营销焦点问题4.1.区域市场目标客层研究1、各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目的经验研究及全市的趋势特征上）2、结论：本案目标人群的区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。4.2.目标市场定位及产品定位4.4.1.市场定位4.4.2.目标人群特征/来源区域/行业特点4.4.3.产品建议-31- 　规划设计要点5.1.初步规划设计思路1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点。2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例。3、节能和环保型建筑材料选用的考虑。4、在所在城市中，生产新型、别具一格产品的可能性。5、如果是大型、超大型项目，对营造大社区概念的考虑。5.2.规划设计的可行性分析5.2.1从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和公司所追寻的各种档次高品质住宅的要求。5.2.2容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响5.2.3土地本身特征对产品设计的影响和考虑如：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护的影响及解决的方法。5.2.4周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决方法。-31- 5.2.5周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计的影响及解决方法。5.2.6周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑如：交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。5.2.7市场分析结果对产品设计的影响和考虑如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。-31- 　项目开发计划6.1.土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。6.2.立即开发与作为土地储备优缺点分析6.3.工程计划工期计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。6.4.销售计划各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。-31- 　投资收益分析7.1.成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设，总建筑面积，住宅和非住宅面积，容积率，项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示：7.2.税务分析7.2.1.营业税及附加7.2.2.所得税7.2.3.土地增值税上述税种的基本税率，能够享受的税收优惠政策时的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体的操作的过程是什么。-31- 7.1.经济效益分析7.3.1.经济效益分析的假设条件如：是否享受政府各种税费的减免等。7.3.2.项目利润率、投资回报率及主要经济指标参照以下表格：7.3.3.项目开发各期的利润体现7.3.4.敏感性分析参照以下内容及表格，可根据实际情况增减：（1）成本变动各项经济指标的变化假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：-31- （1）售价变动各项经济指标的变化假设售价每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分比来比较，如：（2）容积率变动各项指标的变化-31- 价格变化临界点及销售量变化临界点分析售价和销售量是房地产开发项目重要的不确定性因素，能否在预定的价格下销售出预想的数量，通常是房地产开发项目成败的关键。以下我们测算一个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。7.3.1.概率分析临界点分析虽然比基本报价分析前进了一步，但还是没有将每个人的看法综合起来，综合的最好方法就是概率分析方法（又称风险分析）。本项目分别咨询若干专家，每个人对产品售价分别估算其概率。对所有人估算的概率加权平均，得到了售价的概率分布。-31- -31- 7.1.项目资金预测7.4.1.资金投入计划各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。7.4.2.资金回款计划各期销售回款计划。7.4.3.资金需求计划结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。7.4.4.相关指标启动资金：启动时占用资金内容：资金占用峰值：实现现金正流入时间：资金占用月平均额：-31- 　管理资源配置8.1.机构设置是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。8.2.人力资源需求启动项目对各专业（部门）人员的需求，具体人数（重点是专业经理）。8.3.人力资源缺口及解决现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。-31- 　综合分析与建议9.1.优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。9.2.劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。9.3.机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。9.4.结论和建议-31- 竟拍和投标方式取得土地需要注意的问题10.1.主要指标测算10.1.1.预测直接建造成本（不包括地价）、售价10.1.2.投资收益分析（参考以下格式）注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。10.1.3.根据需要，可增加如下测算注：R代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投资回报率等。-31- 10.1.竞争对手分析1、主要背景，控股股东情况2、总资产、净资产、净利润（每股利润）3、资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本4、操作水平，主要开发的项目5、参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。10.2.制定策略1、分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。2、销售净利率在10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。也可以通过其他指标分析可接受的地价。最终确定最高竞价和投标价。3、把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。10.3.资金筹措短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。-31- 在新城市开发需要补充的内容11.1.市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。4、各行政区市场比较：（1）量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。（2）各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。5、当地城市近、中期规划发展方向描述城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。6、主要发展商情况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商最近3年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。7、热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征8、客户的购买偏好、购买关注的要素9、重点楼盘描述11.2.需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附）附件：1、有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各种政府批文、权证等。2、按照公司集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程成本测算可采用两种方法：（1）从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。但要注意公司在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。（2）根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。-31- 上述两种方法在测算过程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。可参照下面表格：成本估算表成本项目总成本（万元）单位成本（元/m2）参考项目单位成本-31- 成本构成一、土地获得价款1、政府地价及市政配套2、合作款项3、红线外市政配套4、拆迁补偿费二、开发前期准备费1、勘察设计费2、报批报建费3、三通一平费4、临时设施费三、主体建筑工程费1、基础工程2、结构及粗装修3、门、窗工程4、公共部位精装修5、室内精装修6、室内水电气暖7、室内设备及安装8、室内智能化系统四、红线内市政工程费1、室外给排水系统2、室外采暖系统3、室外燃气系统4、室外高低压系统5、室外消防系统6、室外智能化系统五、园林环境费1、环境设计费2、绿化建设费3、建筑小品费4、道路广场建造5、围墙建造费6、室外照明费7、室外背景音乐-31- 8、室外零星工程六、公共配套设施费1、游泳池2、会所3、幼儿园4、学校5、儿童游乐设施6、商业设施7、其他七、开发间接费1、工程管理费2、营销费用3、资本化利息4、物业管理完善费合计说明：1、成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类2、参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性3、现金流量预测表4、欲签定的意向书和合同文本5、新城市开发的市场调研报告-31-'